Sanasto
Asunnon todellinen hinta
Asunnon todellinen hinta on velattoman hinnan ja kertyneen korjausvelan summa. Velaton hinta sisältää jo otetun taloyhtiölainan, mutta ei kuvaa rakennuksen kulumisesta kertynyttä, vielä toteuttamatonta korjaustarvetta.
Todellinen hinta = Velaton hinta + Korjausvelka. Velaton hinta kertoo, mitä asunto maksaa nykyhetken taseessa. Korjausvelka kertoo, mitä rakennuksen kuluneista osista on vielä rahoittamatta. Yhdessä ne kertovat, mitä asunto maksaa ostajalle yli koko omistuskauden.
Kolme rinnakkaista hintaa
Suomalaisessa asuntokaupassa kohtaa kolme toisiaan tukevaa hintaa, joita ei pidä sekoittaa keskenään.
| Termi | Mitä tarkoittaa | Esimerkki (1970-luvun kerrostaloasunto) |
|---|---|---|
| Myyntihinta | Hinta, jonka ostaja maksaa osakkeista. Sisältää lainaosuuden vain epäsuorasti, koska myyjä on jättänyt sen huomioon ottaen. | 180 000 € |
| Lainaosuus | Asunnolle kohdistuva osa taloyhtiön otetusta pankkilainasta. Maksetaan rahoitusvastikkeen kautta. | 40 000 € |
| Velaton hinta | Myyntihinta plus lainaosuus, eli kokonaishinta jos lainaosuus maksetaan pois kaupanteon yhteydessä. | 220 000 € |
| Korjausvelka | Arvio kertyneestä korjaustarpeesta, jota ei ole vielä rahoitettu. Tulee tulevien vuosien rahoitusvastikkeeseen. | 35 000 € |
| Todellinen hinta | Velaton hinta plus korjausvelka. Kuvaa kokonaisinvestointia. | 255 000 € |
Miksi velaton hinta yksinään ei riitä
Velaton hinta on hyödyllinen, koska se sallii eri ikäisten ja eri lainoituksessa olevien asuntojen vertailun. Mutta se ei kerro, kuinka hyvässä kunnossa rakennus on. Kaksi 220 000 euron asuntoa voi olla todellisuudessa hyvin erihintaisia, jos toinen on juuri remontoidussa talossa ja toinen elinkaarensa lopussa olevassa rakennuksessa.
Käytännön ero näkyy rahoitusvastikkeessa. Asunnolla, jolla on paljon korjausvelkaa, taloyhtiö joutuu seuraavan kymmenen vuoden aikana ottamaan uusia lainoja kunnossapitokorjauksia varten. Nämä lainat näkyvät uutena rahoitusvastikkeena: hoitovastikkeen päälle tuleva ylimääräinen kuukausimaksu, jonka vaikutusta omistuskauden kassavirtaan ostaja ei näe pelkästä myyntihinnasta.
Esimerkki: kaksi samanhintaista asuntoa
Kahden Kallion yksiön myyntihinta on sama 180 000 € ja velaton hinta sama 220 000 €. Toinen on remontoidussa 1990-luvun talossa (korjausvelka 4 000 €), toinen 1970-luvun talossa, jossa putkiremontti on tekemättä (korjausvelka 35 000 €).
| Mittari | Asunto A (1990-luku, remontoitu) | Asunto B (1970-luku, putkiremontti edessä) |
|---|---|---|
| Velaton hinta | 220 000 € | 220 000 € |
| Korjausvelka | 4 000 € | 35 000 € |
| Todellinen hinta | 224 000 € | 255 000 € |
| Erotus | 0 € | +31 000 € (14 % todellisesta hinnasta) |
Sama myyntihinta, sama velaton hinta, mutta 14 prosenttia kalliimpi todellinen hinta. Korjausvelan vaikutus näkyy myöhemmin rahoitusvastikkeessa, ei ostohetkessä.
Vinkit ostajalle
- Pyydä isännöitsijäntodistus aina ennen tarjousta. Se kertoo velattoman hinnan, lainaosuuden ja taloyhtiön taloudellisen tilanteen.
- Tarkista PTS (pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma): asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen toimittamaan sen seuraavalle viidelle vuodelle. PTS näyttää, mitkä korjaukset on suunnitteilla.
- Vertaile asuntoja todellisen hinnan, ei vain velattoman hinnan perusteella. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan rakennusvuoden, pinta-alan ja jo tehtyjen remonttien perusteella.
Laske oman vertailtavan asuntosi todellinen hinta liittämällä asuntoilmoitus laskuriin.
Aloita analyysiLähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku (osakehuoneistojen luovutus), 4 luku (kunnossapitovastuu) ja 6 luku 3 § (hallituksen kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta).
- Suomen Kiinteistöliitto: Asunto-osakeyhtiön talous ja kunnossapidon ohjeistus.
- Suomen Isännöintiliitto: Isännöitsijäntodistuksen sisältöohje ja kunnossapitokäytännöt.
Päivitetty 26.4.2026.