Sijoittaminen
Asuntosijoittajan kassavirta
Suomalaisen asuntosijoittajan kuukausittainen kassavirta on vuokratulo miinus kaikki kulut: hoito- ja rahoitusvastike, asuntolainan korko ja lyhennys, vakuutukset, vesimaksu sekä vuokratulon pääomatulovero. Korjausvelka kasvattaa rahoitusvastiketta vuosien mittaan ja pienentää nettokassavirtaa pitoaikana.
Kassavirta tarkoittaa euromääräistä erotusta kuukausittaisten tulojen ja menojen välillä. Positiivinen kassavirta tarkoittaa, että asunto tuottaa rahaa joka kuukausi omistajalleen yli kustannusten. Negatiivinen kassavirta tarkoittaa, että omistaja maksaa joka kuukausi omasta taskustaan.
Kassavirran osat kuukausitasolla
| Esimerkki (60 m² yksiö, Helsinki) | |
|---|---|
| Tulot | |
| Vuokratulo | +1 200 € |
| Menot | |
| Hoitovastike | −250 € |
| Rahoitusvastike (taloyhtiölaina) | −180 € |
| Vesimaksu (vuokranantaja) | 0 € (siirretty vuokralaiselle) |
| Asuntolainan korko (omarahoitus 30 %, korko 4 %) | −500 € |
| Asuntolainan lyhennys | −400 € |
| Vuokratulon pääomatulovero (30 %) | −270 € |
| Nettokassavirta | −400 €/kk |
Esimerkin asunto tuottaa negatiivisen 400 euron kassavirran kuukaudessa, jonka omistaja maksaa omista tuloistaan. Lyhennys on tästä 400 euroa, joten tase paranee 400 eurolla joka kuukausi vaikka käteisvirta on miinusta. Ulosmaksun jälkeen tase paranee verojen ja lainakorkojen suhteen.
Pitoajan kassavirta ja korjausvelka
Kuukausittainen kassavirta ei vielä kerro koko kuvaa. Pitoaikana kassavirran muoto muuttuu kahdesta syystä: korjausvelka realisoituu uutena rahoitusvastikkeena, ja vuokrataso liikkuu inflaation ja markkinatilanteen mukana.
Korjausvelan vaikutus pitoaikana
Esimerkin yksiön taloyhtiössä on kertynyt korjausvelkaa 35 000 €. Kun putkiremontti toteutuu vuonna 2030, taloyhtiö ottaa lainan, jonka asunnon osuus on noin 80 000 € (60 m² × 1 300 €/m²). Tämä lisää rahoitusvastiketta noin 425 €/kk seuraavan 25 vuoden ajan.
Vaikutus pitoajan kassavirtaan on selvä: ensimmäiset neljä vuotta kassavirta on yhtä paha kuin alussa, mutta vuodesta 2030 eteenpäin se on 425 € huonompi joka kuukausi.
Tuoton mittarit
Kuukausittaisen kassavirran lisäksi asuntosijoittajat seuraavat seuraavia tuoton mittareita:
- Pääoman kerroin (MOIC, multiple on invested capital): koko pitoajan nettotulot ja myyntihinta jaettuna sijoitetulla omarahoituksella ja varainsiirtoverolla. Kertoo, kuinka monta kertaa sijoitettu pääoma palautuu.
- Vuokratuotto: vuosittainen vuokratulo suhteessa velattomaan hintaan. Suomessa pääkaupunkiseudun bruttotuotto on tyypillisesti 3-5 % ja kasvukeskusten ulkopuolella 5-7 %.
- Annualisoitu kokonaistuotto: pääoman kertoimesta johdettu vuosituotto, kun pitoaika otetaan huomioon. Asuntoanalyysi laskee tämän automaattisesti.
Vuokratulon verotus Suomessa
Vuokratulo on Suomessa pääomatuloa. Veroprosentti on 30 % aina 30 000 euron pääomatuloon asti ja 34 % ylimenevältä osalta (tuloverolain 124 §:n mukaiset rajat).
Vuokratulosta voi vähentää tulonhankkimismenoja:
- Hoitovastike
- Vesimaksu
- Vakuutukset, jotka liittyvät asuntoon
- Asuntolainan korot
- Rahoitusvastike kuluksi kirjattavalta osalta: jos taloyhtiö kirjaa rahoitusvastikkeen tuloutettuna, sen voi vähentää. Jos rahasto, sitä ei voi vähentää välittömästi vaan se kasvattaa hankintamenoa.
Asuntolainan lyhennystä ei voi vähentää vuokratulosta, koska se on velan maksua, ei kulu.
Laske oman sijoituskohteesi kassavirta korjausvelan mukaan lukien.
Aloita analyysiLähteet
- Tuloverolaki 1535/1992, 32 § (pääomatulo) ja 124 § (pääomatulon veroprosentit).
- Verohallinnon vuosittainen ohje "Vuokratulot henkilöverotuksessa", joka tarkentaa vähennyskelpoisia tulonhankkimismenoja.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 3 § (rahoitusvastike) ja 6 luku 33 § (rahoitusvastikkeen tuloutettu vai rahastoitu kirjanpitokäytäntö).
- Suomen Pankki: vakuutuskorko- ja lainamarginaalitilastot, jotka kuvaavat asuntolainan tyypillistä korkotasoa.
- Tilastokeskus: Vuokrahintaindeksi ja asuntojen hintaindeksi, jotka kuvaavat vuokratuoton ja vuokrien kehitystä.
Päivitetty 26.4.2026.