Sanasto

Mikä on korjausvelka?

Korjausvelka tarkoittaa euromäärää, jolla taloyhtiön rakennusosat olisi pitänyt korjata, mutta jota ei ole vielä rahoitettu. Se on arvio kertyneestä, vielä toteuttamattomasta korjaustarpeesta.

Miten korjausvelka eroaa lainaosuudesta

Suomessa asunto-osakeyhtiön asuntoon liittyy kaksi erilaista taloudellista vastuumäärää, jotka sekoitetaan helposti:

Velattomassa hinnassa lainaosuus on jo huomioitu. Korjausvelka tulee sen päälle: ostajan näkökulmasta kahden samanhintaisen asunnon välillä se, jossa korjausvelkaa on enemmän, on todellisuudessa kalliimpi.

Miten korjausvelka lasketaan

Korjausvelan laskenta perustuu rakennusosien teknisiin elinkaariin ja jälleenhankintahintoihin. Suomessa rakennusosien tekniset elinkaaret on dokumentoitu Rakennustietosäätiön RT-kortistossa, ja niitä käyttävät kuntoarvioiden tekijät, isännöitsijät ja rakennusalan asiantuntijat.

Yksittäisen rakennusosan korjausvelka muodostuu kahden tekijän tulosta:

1. Kulunut osuus elinkaaresta. Esimerkki: jos putkiston tekninen käyttöikä on 50 vuotta ja edellisestä putkiremontista on 40 vuotta, kulunut osuus on 80 %.
2. Rakennusosan jälleenhankintahinta. Esimerkki: jos saman taloyhtiön putkistojen uusiminen maksaisi tänään 1 000 €/m², kulunut osuus 80 % vastaa 800 €/m² korjausvelkaa.

Koko taloyhtiön korjausvelka on rakennusosakohtaisten korjausvelkojen summa. Yksittäisen asunnon osuus saadaan jakamalla luku huoneistoalalla. Asuntoanalyysi laskee jokaisen keskeisen rakennusosan korjausvelan ja koostaa kokonaisuuden raporttiin, jonka voi tarkistaa rivi riviltä.

Mihin korjausvelka perustuu Suomessa

Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) ei käytä termiä korjausvelka, mutta se määrittelee taloyhtiön kunnossapitovastuun ja yhtiökokouksen päätöksenteon. Lain 4 luku säätää, että taloyhtiö vastaa rakennuksen ja sen rakennusosien kunnossapidosta lukuun ottamatta osakkaan vastuuta huoneiston sisätilan pinnoista. Saman lain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen taloyhtiön rakennuksen tarpeellisista kunnossapitotöistä seuraavalle viidelle vuodelle.

Tämä viiden vuoden suunnitelma on käytännössä taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS). Korjausvelka on PTS:ää tukeva tunnusluku, joka näyttää euroina, miten suuri kertynyt korjaustarve on, eikä vain milloin korjaus on ajoitettu.

Tyypilliset rakennusosakohtaiset elinkaaret

Seuraavat elinkaaret ovat rakennusalalla yleisesti käytettyjä ohjearvoja. Tarkka elinkaari riippuu materiaalin tyypistä, asennuslaadusta ja huoltohistoriasta.

Kustannustasot perustuvat Rakennustietosäätiön RT-korttien (RT 103765 ja RT 103766, 12.3.2025; aiempi RT 18-10922 / KH 90-00403) pohjalta vakiintuneisiin ohjearvoihin, joita käytetään Suomessa kuntoarvioissa ja taloyhtiöiden PTS-suunnittelussa. Yksittäisen taloyhtiön todelliset kustannukset voivat poiketa näistä merkittävästi, jolloin tarjouskilpailu ja tarkka rakennustekninen tutkimus antavat luotettavamman lähtökohdan.

Kysytyimmät kysymykset

Onko korjausvelka virallinen taloudellinen tunnusluku?

Ei. Korjausvelka ei ole asunto-osakeyhtiölain mukainen pakollinen tunnusluku eikä se näy taloyhtiön taseessa. Se on rakennusalalla vakiintunut arvio, jota kuntoarvioiden tekijät ja Suomen Kiinteistöliitto käyttävät kunnossapidon suunnittelussa.

Miten korjausvelka kasvaa ajan mittaan?

Korjausvelka kasvaa lineaarisesti rakennusosan kulumisen mukaan siihen asti, kunnes osa korjataan tai uusitaan. Korjauksen yhteydessä osan korjausvelka palautuu nollaan (kokonaan uusitut osat) tai pienenee korjauksen laajuuden mukaisesti (osittain uusitut osat). Tämän jälkeen kulumiskello alkaa uudestaan.

Voiko korjausvelan välttää?

Ei kokonaan. Rakennusosat kuluvat käytössä ja sään vaikutuksesta, eikä kulumista voi pysäyttää. Kunnossapidon säännöllisyys ja ajoitus vaikuttavat siihen, kuinka suureksi korjausvelka pääsee kasvamaan ennen seuraavaa korjausta. Hyvin huollettu rakennus saavuttaa elinkaarensa lopun, mutta korjausvelan huipput pysyvät hallittavampina.

Onko korjausvelka sama kuin korjausvarauma?

Ei. Korjausvelka kuvaa kertynyttä korjaustarvetta euroina, kun taas korjausvarauma on tilinpäätöksen erä, jolla taloyhtiö varaa rahaa tuleviin korjauksiin. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä korjausvarauma on suhteessa korjausvelan kasvuun, mutta käytäntö vaihtelee yhtiöittäin.