Kuopiossa seit­se­mäl­lä alueella tar­vit­ta­vat kor­jauk­set kus­tan­ta­vat kes­ki­mää­rin enemmän kuin asuntojen mark­ki­na­hin­ta

Kuopiossa seitsemällä kerrostaloalueella tarvittavat korjaukset kustantavat arviolta enemmän kuin asunnot ovat markkinoilla arvoisia. Kävimme läpi kaupungin kaikki postinumeroalueet. Tilastokeskus julkaisee keskihinnan 14 alueelta kaikkiaan 65 alueesta. Halvimmalla alueella Saarijärvi pelkkä LVIS-remontti vie laskelmamme mukaan 170 prosenttia asunnon keskihinnasta.

Selvin esimerkki on Saarijärvi. Alueen keskihinta oli 2024-2025 noin 696 €/m², kun LVIS-remontti kustantaa siellä laskelmamme mukaan arviolta 1 183 €/m². Poimimistamme putkiremonttia odottavista myynti-ilmoituksista 20 pyyntihinta jäi LVIS-remontin hintaa matalammaksi.

Mikä on korjausloukku ja mitä rakennuksia se koskee?

Korjausloukussa taloyhtiö ei saa korjauksiinsa lainaa, koska korjaukset kustantavat liikaa suhteessa asuntojen arvoon. Ilmiö osuu nyt vuosina 1968-1985 rakennettuihin kerrostaloihin, joiden putket tulevat käyttöikänsä päähän noin 50 vuoden iässä.

Loukun synty

Loukku kiristyi kahdessa vaiheessa. Ensin inflaatiopiikki nosti rakennuskustannuksia 14 % vuosina 2020-2022, ja kun korot lähtivät 2022 nousuun, Kuopion halvimpien kerrostaloalueiden hinnat nousivat 2,3 prosenttia. Halvimmilla alueilla monen asunnon hinta painui tarvittavien korjauskustannusten alle. Samalla lainansaanti vaikeutui, ja tekemättömät korjaukset painavat hintoja yhä alemmas.

Korjauskustannukset nousivat suhteessa asuntojen arvoon Kuopiossa noin 19 prosenttia vuosina 2020-2025.

Talot ovat tulleet korjausikään, kustannukset ovat nousseet, urakkahinta on alueesta riippumatta sama ja elementtitalojen rakennustapa tuo lisätöitä. Nämä neljä tekijää osuvat nyt samaan rakennuskantaan.

Kenen taloja se koskee Kuopiossa

Kuopiossa on noin 21 000 kerrostaloasuntoa vuosilta 1960-1989. Se on 49 prosenttia kaupungin koko kerrostalokannasta. Kaupungin kerrostaloasunnon keskihinta oli 2025 noin 2 164 €/m², kun laskennallinen LVIS-remontti kustantaa arviolta 1 183 €/m².

Miten korkoshokki jakoi Kuopion markkinat?

Korkojen nousu vuonna 2022 käänsi asuntojen hinnat laskuun myös Kuopiossa. Halvin neljännes ja kallein neljännes eivät liikkuneet sen jälkeen samaa tahtia.

Hinnat

Tilastokeskuksen mukaan halvimman neljänneksen keskihinta nousi Kuopiossa 2,3 prosenttia vuosina 2022-2025. Kalleimman neljänneksen keskihinta laski samaan aikaan 8,2 prosenttia. Koko kaupungin keskihinta laski 11 prosenttia.

Pidemmällä jaksolla 2020-2025 halvimman neljänneksen hinta laski 0,3 prosenttia.

Kauppamäärät

Kauppojen määrä kertoo saman. Halvimman neljänneksen kaupat nousivat vuosina 2022-2025 110 prosenttia, kun kalleimman neljänneksen kaupat laskivat 11 prosenttia.

Koko kaupungissa kauppoja tehtiin 2025 18 prosenttia enemmän kuin 2022.

Korkojen lasku ei purkanut loukkua

Euriborien käännyttyä laskuun 2024 taloyhtiöiden korkokulut kevenivät, mutta loukku ei hellittänyt korkojen laskiessakaan. Taloyhtiölainojen uudet nostot pysyivät matalalla ja kahdentoista kuukauden euribor oli kesäkuussa 2026 jälleen noussut 2,8 prosenttiin.

Halvempikaan laina ei auta, jos pankki ei myönnä sitä.

Missä vakuusarvo ei enää riitä?

Keskitason korjauspaketti, arviolta 1 765 €/m², kustantaa Kuopiossa seitsemällä alueella enemmän kuin asuntojen keskikauppahinta.

Korjauspaketin tyypillinen hinta

Paketissa ovat ne korjaukset, jotka tässä ikäluokassa tulevat seuraavaksi vastaan ja kustantavat eniten. Ne ovat putket ja märkätilat, sähkö, lämpö ja ilmanvaihto sekä julkisivut, ikkunat ja parvekkeet. Putkiremontti ja sähkö-, lämpö- ja ilmanvaihtotyöt muodostavat yhdessä LVIS-remontin. Vapaaehtoiset energiaparannukset, kuten lämmöntalteenotto, eivät kuulu pakettiin.

Hinnat ovat koko maan mediaaneja ja sisältävät arvonlisäveron. Putkiremontin osuus, arviolta 748 €/m², on varovainen arvio, sillä barometrien mukaan toteutuneet urakkahinnat ylittävät sen usein.

Aluekohtainen laskelma

Suhteutimme LVIS-remontin laskennallisen hinnan 1 183 €/m² kunkin alueen toteutuneiden kauppojen keskihintaan vuosina 2024-2025, kauppamäärillä painotettuna. Kuopiossa keskihinta julkaistaan 14 alueelta.

Kun suhde ylittää 50 prosenttia, talon arvo ei riitä lainan vakuudeksi pankin tiukimmalla laskutavalla, ja yli 70 prosentissa se ei riitä väljemmälläkään. Rajat on laskettu velattomalle yhtiölle, ja samat rajat ovat kartan värirajat.

Suhde on laskettu myös koko paketille (1 765 €/m²). Koko paketin hinta ylittää asunnon keskihinnan seitsemällä alueella neljästätoista, eikä laina silloin järjesty ilman takaajaa.

Suhdeluvut ovat alarajoja, sillä keskihinta sisältää myös alueen jo remontoidut ja uudemmat talot. Pääkaupunkiseudun aluelaskelma ja menetelmän tarkempi kuvaus ovat pääkaupunkiseudun korjausloukkuselvityksessä.

Kartan lukuohje

• Kartta kertoo, riittääkö talon arvo lainan vakuudeksi. Osakkaiden maksukykyä se ei mittaa.
• Korjausten hinta on laskelmassa kaikkialla sama, joten värierot seuraavat hintatasoa. Kartalla voi valita vapaasti, mitkä rakennusosat laskelmaan otetaan mukaan.
• Rajat on laskettu ilman ulkopuolista takausta ja korjausrahastoa.

Poimitut myynti-ilmoitukset

Poimimme Kuopiossa 28 julkista myynti-ilmoitusta asunnoista, joissa putkiremontti on edessä. Tarkistimme jokaisen ilmoituksen käsin. Jokaiselle laskimme, kuinka suuren osan pyyntihinnasta LVIS-remontti veisi.

Asuntokohtainen esimerkki

Omistajalle kyse on kymmenistä tuhansista euroista. Saarijärvi hinnoilla 55 neliön asunnon osuus koko paketista on arviolta 97 000 euroa, kun asunnon markkina-arvo on noin 38 000 euroa. Pelkän LVIS-remontin osuus on arviolta 65 000 euroa.

Se vastaa 2,2 vuoden talouksien mediaanituloja alueella Tilastokeskuksen Paavo-aineiston vuoden 2024 tiedoilla.

Saarijärvi 55 neliön asunnon omistajan osuus korjauksista on siis arviolta 59 000 euroa suurempi kuin koko asunnon arvo.

Alueet, jotka eivät ole loukussa

Kaikki alueet eivät ole loukussa. Viidellä alueella LVIS-remontti jää alle puoleen asunnon keskihinnasta.

Kalleimmalla julkaistulla alueella Linnanpelto keskihinta oli 2024-2025 noin 3 400 €/m². Koko korjauspaketti vie siitä 52 prosenttia.

Miksi pankki ei rahoita korjauksia?

Pankki mitoittaa taloyhtiölainan sen mukaan, minkä arvoisena se hyväksyy talon vakuudeksi. Kun asuntojen arvo jää korjausten hintaa pienemmäksi, laina jää saamatta velattomaltakin yhtiöltä.

Lainansaannin kynnys

Remontti maksetaan lainalla, jonka vakuutena on talo itse. Pankki hyväksyy vakuudeksi vain osan talon arvosta, tiukimmillaan puolet. Pankki varautuu myymään talon silloinkin, kun hinnat ovat laskeneet. Koko remonttilainan on mahduttava tuohon osuuteen.

Nyrkkisääntönä noin 1 000 €/m² kustantava putkiremontti vaatii talolta vähintään 2 000 €/m²:n arvon, jotta laina järjestyy. Yle löysi keväällä 2026 samalla laskutavalla yhdeksästä suuresta kaupungista 30 postinumeroaluetta, joiden hintataso jää tämän rajan alle.

Nyrkkisääntö koskee pelkkää putkiremonttia. Koko 1 765 euron paketilla sama laskutapa vaatisi noin 3 500 euron neliöhinnan, johon yksikään Kuopion julkaistuista alueista ei yllä. Vaiheistuskaan ei auta paljon, sillä jokainen vaihe nojaa samaan talon arvoon.

Vakuus ei ratkaise asiaa yksin, sillä usein hanke kaatuu maksukykyyn eli siihen, riittävätkö osakkaiden vastikkeet lainanhoitoon. Edullisilla alueilla kumpikin ehto pettää yhtä aikaa.

Finanssivalvonnan vuoden 2025 selvityksen mukaan yleisimpiä syitä hylätä taloyhtiön korjauslaina ovat muun muassa heikko sijainti ja lainan liian suuri määrä suhteessa yhtiön arvoon. Vajaa puolet pankeista oli muuttanut korjauslainojen myöntökäytäntöjään kolmen vuoden aikana.

Rakennusteollisuus kertoi 2022, että pankit olivat pudottaneet vakuudeksi hyväksytyn osuuden talon arvosta 70 prosentista 50 prosenttiin keskustojen ulkopuolella. Keskustoissa osuus voi olla yhä 70 prosenttia.

Barometrien luvut

Joka viides isännöitsijä kertoi vuoden 2026 barometrissa, että päätetty putkiremontti jäi toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia. Osuus nousi kolmessa vuodessa 9 prosentista 21 prosenttiin (Isännöintiliitto, 2026). Taantuvien kuntien isännöitsijöillä osuus oli 42 %, joskin heitä oli vastaajissa vain kolmisenkymmentä.

Suomen Pankin mukaan uusia asuntoyhteisölainoja, joihin taloyhtiölainat kuuluvat, nostettiin huhtikuussa 2025 noin 17 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Asunto-osakeyhtiöiden lainakanta on kääntynyt laskuun.

Yksi lainatarjous velattomalle yhtiölle

Vantaan Martinlaaksossa velaton yhtiö sai 6,3 miljoonan euron putkiremonttiinsa vain yhden lainatarjouksen. Edes moitteeton talous ei tuonut väärällä postinumerolla kuin yhden tarjouksen. Danske Bankin johtaja arvioi keväällä 2026, että yhä useampi taloyhtiö ajetaan hallitusti alas.

Valtion tuki ohittaa taloyhtiöt

Taloyhtiöiden oma tukimuoto ei toimi. Perusparannuslainojen valtiontakauksia saa myöntää sadan miljoonan euron edestä vuodessa, mutta nykyisillä ehdoilla takausta ei ole käytetty kertaakaan (ympäristöministeriö, 2026). Laki rajaa takauslainan ja sitä paremmalla etuoikeudella olevien lainojen yhteismäärän puoleen talon käyvästä arvosta, joten takaus törmää samaan vakuuskattoon kuin pankkilaina.

Asuntorahoituksen selvitysryhmä suositti 2026 ehtojen pikaista muuttamista. Ympäristöministeriö esitti elokuussa 2026, että takauksen enimmäisosuus nousee 70 prosentista 80 prosenttiin kustannuksista vuoden 2027 alusta. Vakuuskattoon esitys ei puutu.

Ympäristöministeriön selvityksen mukaan noin kolmannes Suomen 90 000 taloyhtiöstä on alueella, jossa matala hintataso vaikeuttaa peruskorjaamista (2025).

Asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan lokakuussa 2026. Hallituksen esityksen perusteluissa todetaan, että korjausten hinta ylittää usein markkinahinnan ja että matala arvo heikentää lainansaantia (2026).

Mitä pakkomyynnit ja konkurssit kertovat?

Ulosoton asuntomyynnit ovat tilastohistorian huipussa. Taloyhtiöiden konkurssit ovat yhä harvinaisia, mutta niiden määrä on yli kymmenkertaistunut.

Ulosottomyyntien kasvu

Ulosottolaitoksen mukaan asunto-osakkeiden ulosottomyyntejä oli vuonna 2025 jo 939. Se on koko julkaistun sarjan korkein luku, neljänneksen enemmän kuin vuonna 2020. Vireillä olevien myyntien määrä kasvoi vuosina 2021-2025 kahdella kolmanneksella, eli jono kasvoi nopeammin kuin asuntoja ehdittiin myydä.

Valtakunnanvouti vahvisti ilmiön keväällä 2026. Siellä, missä hinnat laskevat, asunnon arvo ei enää kata jäljellä olevaa velkaa. Pakkomyynnissä hinta jää asiantuntija-arvion mukaan 80-90 prosenttiin käyvästä arvosta.

Taloyhtiöiden konkurssit

Vielä 2010-luvulla konkursseja kirjattiin alle kymmenen vuodessa. Tilastokeskuksen konkurssitilastossa taloyhtiöitä kuvaavan luokan kirjauksia oli 22 vuonna 2023 ja ennätykselliset 57 vuonna 2024. Vuonna 2025 luokkaan kirjattiin 50 konkurssia. Kaikkiaan vireille tuli 62 asunto-osakeyhtiön konkurssia. Niistä 24 oli saman rakennuttajakonsernin uudiskohdeyhtiöitä, joten muuhun rakennuskantaan kohdistui noin 38 konkurssia.

Valtaosa konkursseista raukeaa varojen puutteeseen. Yhtiö jää silloin niin sanottuun mustaan aukkoon, jossa osakkeet muuttuvat arvottomiksi.

Käräjäoikeuksien konkurssihakemuksissa 2014-2024 yleisimpiin syihin kuuluivat hallituksen esityksen mukaan rakennuttajan konkurssi ja suuri remonttivelka, jonka päälle pankki ei enää myöntänyt uutta lainaa (HE 34/2026).

Miten vastaava tilanne on ratkennut muualla?

Muualla saman loukun on purkanut valtio, enemmistöpäätös tai pakollinen korjausrahasto. Ratkaisua ei ole jätetty yksittäisen osakkaan varaan.

Maksaja muualla ja Suomessa

Suomessa näistä on käytössä vain päätösvalta. Osakas jää yksin maksajaksi, sillä valtio ei osallistu, koko taloa ei alueen hinnoilla saa kaupaksi eikä pakollista korjausrahastoa ole.

Lähteet: Gao ym. 2023; Britannian tarkastusvirasto 2024; Ti 2023; Yamazaki ja Sadayuki 2017; Statens Bostadsomvandling.

Valtio maksajana

Grenfell Towerin palo vuonna 2017 paljasti, että tuhansissa brittitaloissa oli vaarallinen julkisivu. Pankit lakkasivat hyväksymästä niitä lainan vakuudeksi. Kaupat pysähtyivät. Lainananto palasi ennalleen vasta, kun valtio perusti 5,1 miljardin punnan korjausrahaston ja sääti rakentajille erillisen maksun (Britannian tarkastusvirasto, 2024). Korjaustyö on yhä kesken, mutta laskun maksoivat valtio ja rakennusala.

Suomen asunto-osakeyhtiömallissa tappio jää kotitalouksille.

Mitä tämä tarkoittaa ostajalle ja osakkaalle?

Halpa asunto edullisella alueella ei ole automaattisesti loukku, muttei löytökään. Kysymys on siitä, kattaako hinta tulevat korjaukset ja saako yhtiö lainan.

Ostajan tarkistuslista

Jos taloyhtiö ei saa lainaa, remonttia supistetaan tai se lykkääntyy. Kolmas tie on, että osakas maksaa osuutensa kerralla omalla rahalla tai lainalla, jolloin vakuusongelma vain siirtyy yhtiöltä osakkaalle. Henkilökohtaisen lainan vakuudeksi pankki ottaa oman asunnon, jonka arvo on loukkualueella painunut yhtä lailla.

Velaton hinta ja lainaosuus

Velaton hinta on myyntihinnan ja asunnon lainaosuuden summa. Ostaja maksaa sen aina, kerralla tai rahoitusvastikkeena. Lainaosuuden maksaminen pois vain vaihtaa maksutapaa.

Loukkualueilla kerralla maksettu lainaosuus ei palaudu, jos yhtiö myöhemmin kaatuu. Ennen maksamista kannattaa siis punnita yhtiön koko tilanne.

Purkava uusrakentaminen

Purkavasta uusrakentamisesta taloyhtiö päättää neljän viidesosan enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 39 §). Ehtona on, että jokainen osakas saa vähintään nykyistä vastaavan uuden huoneiston.

Suurin toteutus on Mellunmäessä, jossa 126 asunnon kortteli korvautuu lähes 1 200 asunnolla. Osakkaat saivat markkinahintaa paremman korvauksen, kun osakekanta myytiin sijoittaja- ja rakennuttajaryhmälle.

Keino toimii vain siellä, missä tontilla on arvoa, sillä purkaminen kannattaa vain, jos uusien asuntojen myyntihinta kattaa rakentamisen. Varken mukaan pelkkä rakentaminen kustansi valtion tukemassa kerrostalotuotannossa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 4 044 €/m² vuonna 2023. Tontti sekä rakennuttajan kate tulevat tämän päälle.

Kuopiossa vanhasta asunnosta maksetaan julkaistuilla alueilla 696-3 400 €/m². Rakentaminen kustantaa siis enemmän kuin valmis asunto alueella maksaa, eikä rakennusliike lähde sellaiseen hankkeeseen. Ilman ulkopuolista tukea purkaminenkin on näillä alueilla umpikuja.

Ulospääsy ja umpikujat

Arvotonta osaketta ei voi hylätä. Vastikkeen maksuvelvollisuus jatkuu niin kauan kuin yhtiö on pystyssä. Oma asuntolaina ei katoa sekään, vaikka yhtiö kaatuisi ja lainan vakuutena oleva asunto muuttuisi arvottomaksi.

Lokakuusta 2026 alkaen taloyhtiön hallittu lopettaminen helpottuu, kun selvitystilan ja kiinteistön myynnin ehtoja kevennetään, ja yhtiökokous päättää ensisijaisesti myös siitä, luovutetaanko yhtiön omaisuus konkurssiin. Päätökseen riittää edelleen neljän viidesosan enemmistö.

Konkurssissa osakkaan oikeus hallita huoneistoaan ja velvollisuus maksaa vastiketta päättyvät kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen tiedoksi (asunto-osakeyhtiölaki, 2026).

Miten laskelma tehtiin?

Aluelaskelman hinnat ja kauppamäärät ovat julkisista, nimetyistä lähteistä.