Kosteusvaurio kerrostalossa

Kosteusvaurio tarkoittaa rakenteisiin pitkään päässyttä kosteutta, joka johtaa usein mikrobikasvuun. Kerrostalossa vaurio osuu tavallisimmin märkätilan rakenteisiin, ja vastuunjaon raja on vedeneriste. Vedeneristeen takana olevat rakenteet kuuluvat taloyhtiölle, sen päällä olevat pinnat osakkaalle. Osakkaan on ilmoitettava havaitsemastaan viasta yhtiölle viipymättä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, korkeimman oikeuden ratkaisuihin ja terveydensuojelusäädöksiin. Päivitetty 13.6.2026.

Mikä on kosteusvaurio kerrostalossa?

Kosteusvaurio tarkoittaa kosteutta, joka on päässyt rakenteisiin ja jäänyt niihin liian pitkäksi aikaa. Riittävän kauan jatkunut kosteus johtaa tyypillisesti mikrobikasvuun.

Määritelmä

Mikrobikasvua käytetään keskeisenä indikaattorina, kun asunnon sisäilmaa arvioidaan. Tämä periaate on kirjattu sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetukseen. Pelkkä hetkellinen kosteus ei vielä ole kosteusvaurio, vaan vaurio syntyy ajan myötä.

Kerrostalossa kosteusvaurio on luonteeltaan usein hidas. Se voi edetä rakenteissa kuukausia ennen kuin se näkyy asunnossa. Siksi varhainen havaitseminen ja ilmoitus yhtiölle ovat tärkeitä.

Vaurion riski kasvaa rakennuksen ja märkätilan iän myötä. Vanhoissa taloissa kylpyhuone on voitu rakentaa ennen nykyisiä vedeneristysohjeita. Tällaisten asuntojen märkätilat ovat tavallinen kosteusvaurion ja korjaustarpeen lähde.

Tyypilliset paikat

Yleisin paikka on märkätila, kuten kylpyhuone. Vesi pääsee rakenteeseen vedeneristeen vanhetessa tai vaurioituessa. Muita lähteitä ovat putkivuoto, puutteellinen ilmanvaihto ja ulkoseinän tai maaperän kosteus.

Putket, ilmanvaihto ja rakenteet kuuluvat taloyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Siksi vaurion sijainti ratkaisee usein myös sen, kenen vastuulle korjaus kuuluu. Vastuunjakoa käsitellään tarkemmin alempana.

Mistä tunnistat kosteusvaurion?

Kosteusvaurio näkyy ja tuntuu monella tavalla. Varhaiset merkit ovat usein vähäisiä, joten niihin kannattaa suhtautua vakavasti.

Näkyvät merkit

Seinissä tai katossa voi näkyä kellertäviä tai harmaita läiskiä. Maali voi kupruilla tai hilseillä ja laattojen saumat tummua. Lattiamateriaali voi irrota tai turvota saumoistaan.

Kylpyhuoneen laatoituksessa ja saumoissa näkyvät tummat pilkut voivat olla home. Märkätilan lattiakaivon ympäristö on tavallinen tarkistuskohta. Pienetkin muutokset kannattaa kirjata ja valokuvata.

Haju ja sisäilma

Tunkkainen tai maakellarimainen haju on yleinen varhainen merkki. Haju johtuu rakenteisiin syntyneestä kasvustosta. Jos haju ei poistu tuulettamalla, syytä kannattaa selvittää.

Huono ilmanvaihto voi näkyä ikkunoiden sisäpintojen kosteutena tai kylpyhuoneen peilin pitkäkestoisena huurtumisena. Jatkuvasti raskas sisäilma voi sekin viitata kosteusongelmaan. Yksittäinen merkki ei vielä todista vauriota, mutta usean merkin yhdistelmä on syy tutkia asia.

Havaintojen tulkinta

Yksittäinen havainto kertoo vasta mahdollisesta ongelmasta. Alla oleva taulukko kokoaa tavallisia havaintoja ja sitä, mistä ne voivat kertoa.

Havainnot ovat suuntaa-antavia. Varsinainen syy ja laajuus varmistuvat vasta kosteuskartoituksella.

Mitkä ovat kosteusvaurion syyt?

Kosteusvaurion taustalla on lähes aina kosteuden hallitsematon pääsy rakenteeseen. Syy ratkaisee, kenen vastuulle korjaus kuuluu.

Märkätilan vedeneriste

Märkätilassa vedeneristeen kunto on tärkeä. Jos vedeneriste on vanhentunut, puutteellinen tai virheellisesti asennettu, suihkuvesi imeytyy laattojen taakse rakenteeseen. Tämä on kerrostalon yleisin kosteusvaurion syy.

Vanhoissa taloissa märkätila on voitu rakentaa aikana, jolloin vedeneristystä ei tehty nykyvaatimusten mukaisesti. Tällöin vaurioriski on suurempi. Märkätilan ikä ja korjaushistoria kertovat paljon riskistä.

Putket ja ilmanvaihto

Putkivuoto voi kastella rakenteen nopeasti tai hitaasti vuotokohdasta riippuen. Hidas vuoto jää helposti huomaamatta pitkäksi aikaa. Putkisto kuuluu taloyhtiön vastuulle.

Puutteellinen ilmanvaihto pitää kosteuden sisällä, jolloin se tiivistyy rakenteisiin. Myös maaperästä nouseva kosteus ja toimimaton salaojitus voivat vaurioittaa alimpien kerrosten rakenteita. Useat syyt voivat vaikuttaa yhtä aikaa.

Syyn selvittäminen on tärkeää, koska se ohjaa sekä korjaustapaa että vastuunjakoa. Pelkkä pinnan korjaus ei riitä, jos kosteus tulee rakenteesta tai vuotavasta putkesta. Siksi vaurio kannattaa aina tutkia ennen korjauksen aloittamista.

Kuka vastaa kosteusvaurion korjauksesta?

Vastuunjaon raja on vedeneriste. Vedeneristeen takana olevat rakenteet kuuluvat taloyhtiölle, sen päällä olevat pintamateriaalit osakkaalle.

Vastuunjaon raja

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten pintamateriaaleista. Märkätilassa raja kulkee vedeneristeessä, mikä ratkaisee suuren osan kosteusvauriotapauksista.

Kun kosteusvaurio ulottuu vedeneristeen takaisiin rakenteisiin, korjaus on taloyhtiön vastuulla. Osakkaan vastuulle jäävät yleensä vain pinnat vedeneristeen päällä. Käytännössä märkätilan vaurio osuu usein rakenteeseen, joten valtaosa kuluista kohdistuu yhtiölle.

Vastuuraja säilyy, vaikka vaurio liittyisi aiemmin tehtyyn muutostyöhön. Esimerkiksi vanhan kylpyammeen poisto ja laatoitus ilman vedeneristeen uusimista ei siirrä rakenteen korjausvastuuta osakkaalle. Erikseen arvioidaan, onko muutostyön tekijä vahingonkorvausvastuussa virheestään.

Oikeuskäytäntö

Korkein oikeus linjasi vuonna 2015, että märkätilan rakenteissa ilmenneen kosteusvaurion korjaus kuuluu taloyhtiölle. Ratkaisussa vastuun rajana pidettiin vedeneristettä, vaikka vaurio liittyi aiemman osakkaan tekemään muutostyöhön.

Toisessa ratkaisussa vuodelta 2021 korkein oikeus katsoi, että yhtiön korjatessa vastuullaan olevaa vauriota sen on myös palautettava osakkaan vastuulle kuuluvat sisäpinnat. Yhtiö ei siis voi jättää märkätilaa keskeneräiseksi oman korjauksensa jälkeen.

Näistä ratkaisuista syntyy selkeä pääsääntö. Märkätilan rakenteen kosteusvaurio on taloyhtiön korjattava, ja korjaukseen kuuluu myös pintojen palautus perustasoon. Osakkaan oma vastuu rajautuu pintamateriaalien tasonkorotuksiin ja niihin vaurioihin, jotka eivät ulotu rakenteeseen.

Vastuunjako tilanteittain

Alla oleva taulukko tiivistää, kenelle korjausvastuu tavallisesti kuuluu.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku; korkeimman oikeuden ratkaisut 2015 ja 2021. Yksittäistapaus ratkaistaan aina vaurion syyn ja sijainnin mukaan.

Miten kosteusvaurio selvitetään?

Epäilty kosteusvaurio selvitetään asiantuntijan tutkimuksella. Ensimmäinen askel on kuitenkin ilmoitus taloyhtiölle.

Ilmoitus yhtiölle

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä sellaisesta viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Velvollisuus on kirjattu asunto-osakeyhtiölakiin. Nopea ilmoitus auttaa rajaamaan vahingon ja välttämään lisävaurioita.

Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti isännöitsijälle tai hallitukselle. Liitä mukaan valokuvat ja kuvaus havainnoista. Näin vaurion eteneminen on myöhemmin todennettavissa.

Kosteuskartoitus ja tutkimus

Vaurion laajuus selvitetään kosteuskartoituksella ja tarvittaessa tarkemmalla kuntotutkimuksella. Tutkimuksen tekee pätevä asiantuntija, kuten rakennusterveysasiantuntija, jonka pätevyydestä säädetään asumisterveysasetuksessa.

Rakenteiden tutkimuksen tilaa yleensä taloyhtiö, koska rakenteet kuuluvat sen kunnossapitovastuulle. Tutkimuksessa selvitetään vaurion laajuus ja samalla korjausvastuun jakautuminen yhtiön ja osakkaan välillä. Tulos ohjaa sekä korjaustavan että kustannusten jaon.

Märkätilan kosteuden kartoituksen vaiheet ja menetelmät on käyty läpi märkätilan kosteuskartoituksen omalla sivulla. Äkillisen vesivuodon korvauksesta ja vastuunjaosta kerrotaan vesivahinko kerrostalossa -sivulla.

Onko kosteusvauriosta terveyshaittaa?

Kosteusvaurioon voi liittyä terveyshaittoja, mutta yhteys yksittäiseen sairauteen on monimutkainen. Vaurio kannattaa silti aina korjata.

Terveysvaikutukset

Lääketieteellisen hoitosuosituksen mukaan rakennuksen kosteusvaurio on yksi astman ja hengitystieoireiden riskitekijä. Erillistä määriteltyä hometalosairautta ei kuitenkaan ole.

Syy-yhteyttä yksittäisen sairauden ja kosteusvaurion välillä ei ole voitu varmuudella osoittaa, koska haitan aiheuttavia tekijöitä ei tarkkaan tunneta. Kosteusvauriot suositellaan silti korjaamaan, koska niillä voidaan vähentää hengitystieoireilua ja ylläpitää rakennuksen kuntoa.

Tutkimusnäytön vahvuus

Hoitosuosituksessa on arvioitu, kuinka vahva näyttö kosteusvaurion ja eri oireiden välillä on. Mihinkään oireeseen ei liity vahvaa näyttöä, ja osaan ei riittävää näyttöä lainkaan.

Lähde: Käypä hoito, Kosteus- ja homevaurioista oireileva potilas (Duodecim), työryhmän arvio tutkimusnäytön vahvuudesta. Arkistoversio.

Lainsäädäntö

Terveydensuojelulain mukaan rakennuksessa esiintyvät mikrobit eivät saa aiheuttaa terveyshaittaa. Jos asukas epäilee terveyshaittaa, asian voi saattaa kunnan terveystarkastajan arvioitavaksi.

Viranomainen voi velvoittaa korjaamaan terveyshaittaa aiheuttavan vaurion. Tämä on viimesijainen keino, jos taloyhtiö ei hoida vastuutaan. Useimmiten vaurio saadaan korjattua ilman viranomaista.

Mitä kosteusvaurio tarkoittaa asuntokaupassa?

Kosteusvaurio vaikuttaa sekä asunnon arvoon että kaupan vastuisiin. Ostajan kannattaa selvittää riski ennen kauppaa.

Ostajan tarkistus

Tarkista märkätilan ikä, korjaushistoria ja mahdolliset aiemmat vauriot. Tiedot löytyvät usein isännöitsijäntodistuksesta ja sen liitteistä. Riippumaton kuntotarkastus antaa kuvan asunnon kosteusriskistä.

Vanhan, alkuperäisen märkätilan kosteusriski on suurempi kuin äskettäin remontoidun. Tämä kannattaa huomioida hinnassa ja korjausvarauksessa. Talon tuleva putki- ja märkätilaremontti on usein suurin yksittäinen kuluerä.

Virhe ja vastuu

Kaupan jälkeen paljastunut kosteusvaurio voi olla kaupan virhe. Seuraamus riippuu virheen laadusta ja siitä, mitä myyjä tiesi tai olisi pitänyt tietää. Vakavissa tapauksissa kyse voi olla kaupan purusta tai hinnanalennuksesta.

Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Liian myöhäinen ilmoitus voi heikentää ostajan asemaa. Epäselvässä tilanteessa kannattaa hankkia asiantuntijan arvio ennen vaatimusten esittämistä.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi talon korjaustarpeen ja sen vaikutuksen vastikkeeseen myynti-ilmoituksesta. Näin näet, kuinka suuri märkätilojen ja putkiston korjausvelka kohteessa on.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa kosteusvauriosta kerrostalon kylpyhuoneessa?

Vastuunjaon raja on vedeneriste. Vedeneristeen takana olevien rakenteiden kosteusvaurio kuuluu taloyhtiölle, sen päällä olevat pintamateriaalit osakkaalle. Käytännössä märkätilan vaurio osuu usein rakenteeseen, jolloin valtaosa korjauskuluista kohdistuu yhtiölle.

Pitääkö osakkaan ilmoittaa kosteusvauriosta taloyhtiölle?

Kyllä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä sellaisesta viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Nopea ilmoitus rajaa vahinkoa ja auttaa välttämään lisävaurioita. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti ja liittää mukaan valokuvat.

Joutuuko taloyhtiö korjaamaan myös kylpyhuoneen pinnat?

Usein joutuu. Korkein oikeus on katsonut, että kun yhtiö korjaa vastuullaan olevan vaurion, sen on palautettava myös osakkaan vastuulle kuuluvat sisäpinnat perustasoon. Yhtiö ei voi jättää märkätilaa keskeneräiseksi oman korjauksensa jälkeen.

Aiheuttaako kosteusvaurio aina terveyshaittaa?

Ei välttämättä. Kosteusvaurio on hengitystieoireiden ja astman riskitekijä, mutta syy-yhteyttä yksittäiseen sairauteen ei ole voitu varmuudella osoittaa. Vaurio suositellaan silti korjaamaan, koska se voi vähentää oireilua ja ylläpitää rakennuksen kuntoa. Terveyshaittaepäilyn voi viedä kunnan terveystarkastajalle.