Asuntokaupan purku

Kerrostaloasunnon kaupan voi purkaa vain, jos asunnossa on olennainen virhe eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena. Purkukynnys on korkea ja täyttyy harvoin, joten useimmiten ostaja saa virheen perusteella hinnanalennuksen. Purkua säätelee asuntokauppalain 6 luku.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asuntokauppalakiin ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin. Päivitetty 13.6.2026.

Milloin asuntokaupan voi purkaa?

Kaupan voi purkaa vain olennaisen virheen perusteella. Pelkkä virhe ei riitä, vaan virheestä on aiheuduttava ostajalle olennaista haittaa.

Purkukynnys

Asuntokauppalain 6 luvun 16 pykälä asettaa purulle korkean kynnyksen. Purku tulee kyseeseen vasta, kun virhettä ei voida korjata kohtuudella eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä seuraamuksena.

Asuntokauppalaki muotoilee purkuoikeuden näin: "Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena" (asuntokauppalaki 6:16).

Koska purku vaikuttaa myös myyjän talouteen voimakkaasti, ostajan purkuoikeus on rajatumpi kuin usein ajatellaan. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kynnys purkuun on erittäin korkea ja tulee vain harvoin kyseeseen.

Hinnanalennus ensisijaisena

Yleisin virheen seuraamus on alennus kauppahinnasta, ei purku. Hinnanalennus vastaa virheen merkitystä, eikä se yleensä kata koko korjauskustannusta.

Hinnanalennuksessa otetaan huomioon vain virheen korjaamiseen välttämättömät kulut. Vanhassa asunnossa korjaus tuo usein tasonparannusta ja pidentää käyttöikää, mikä pienentää myyjältä saatavaa hyvitystä.

Riidanratkaisussa korjauskustannuksia ei yleensä hyvitetä täysimääräisesti hinnanalennuksena. Samassa yhteydessä tehtävät muut remontit on erotettava virheen korjaukseen tarvittavista kuluista.

Tilanne ja todennäköinen seuraamus

Seuraamus riippuu virheen laadusta ja siitä, kenen vastuulle korjaus kuuluu. Taulukko kokoaa tyypilliset tilanteet.

Asuntoanalyysin tiivistys asuntokauppalain 6 luvusta ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeesta. Jokainen tapaus arvioidaan erikseen.

Millainen virhe oikeuttaa purkuun?

Purkuun voi oikeuttaa vain olennainen virhe. Virhe voi olla poikkeama sovitusta, virheellinen tieto tai salainen virhe.

Virhetyypit

Asunnossa on virhe, jos se poikkeaa sovitusta tai ei vastaa myyjän antamia tietoja. Virhe syntyy myös, jos myyjä on jättänyt kertomatta tiedon, joka olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan.

Myyjän vastuu kattaa myös välittäjän antamat tiedot ja isännöitsijäntodistuksen tiedot. Vastuun kannalta ei ole väliä, tiesikö myyjä tiedon olleen virheellinen, kunhan tiedolla olisi ollut vaikutusta kauppaan.

Salainen virhe

Salainen eli piilevä virhe arvioidaan asuntokauppalain 6:11 mukaan. Asunto on tällöin varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Kosteus- ja homevauriot ovat usein salaisia virheitä, koska ne ovat näkymättömissä rakenneosissa. Myös kuntotarkastuksessa havaitsematta jääneet puutteet arvioidaan yleensä salaisina virheinä.

Salaisen virheen tilanteessa ostajan on osoitettava sekä virhe että sen olennaisuus. Käytännössä tämä vaatii asiantuntijalausuntoja vaurion laajuudesta ja korjauskustannuksista.

Olennaisuuden arviointi

Virheen olennaisuus arvioidaan kokonaisharkintana. Arviointiin vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: vanhan osakehuoneiston virhe. Lähtökohtaisesti sekä puutteiden että korjauskustannusten on oltava huomattavia, jotta myyjä on niistä vastuussa.

Kuka vastaa korjauksesta kerrostalossa?

Kerrostalossa korjausvastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaan kesken. Tämä jako ratkaisee usein sen, voiko myyjältä saada hyvitystä lainkaan.

Taloyhtiö ja osakas

Nyrkkisääntö on, että taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista ja asunnon omistaja pintojen korjauksesta. Sama jako koskee myös vanhaa kauppaa, vaikka virhe olisi ollut salainen.

Jos virhe on taloyhtiön vastuulla olevassa rakenteessa, korjauksen maksaa taloyhtiö. Tällöin ostajalle ei synny isoja kuluja, joten myyjältä ei yleensä voi vaatia hyvitystä.

Kylpyhuoneen kosteusvaurio

Tavanomaisessa kylpyhuoneen kosteusvauriossa valtaosa korjauskuluista jää yleensä taloyhtiön maksettavaksi. Ostajalle ei tällöin koidu isoja kuluja eikä myyjältä useinkaan voi saada hyvitystä.

Vesivahingon vastuunjako kerrostalossa on oma kysymyksensä, ja sen yksityiskohdat on koottu sivulle vesivahinko kerrostalossa. Tarkista aina, kuuluuko vaurioitunut osa taloyhtiölle vai osakkaalle.

Mitä ostajan piti tarkastaa?

Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka olisi pitänyt havaita ennen kauppaa. Ennakkotarkastus tehdään normaalia huolellisuutta noudattaen.

Tarkastusvelvollisuus

Ostajan on tarkastettava asunto huolellisesti ennen kauppaa. Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä perusteellisempaa tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää.

Jos ostaja on jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden tarkastaa asunto, hän ei saa vedota seikkaan, joka tarkastuksessa olisi pitänyt havaita. Huolellinen kuntotarkastus ennen kauppaa pienentää tätä riskiä.

Mitä ostajan ei tarvitse tehdä

Ostajan ei tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin. Hänen ei esimerkiksi tarvitse tehdä kosteus- tai lämpömittauksia eikä siirrellä raskaita kalusteita.

Ostajan ei myöskään tarvitse tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä ilman erityistä syytä. Asunnon tavanomainen tarkastus riittää lähtökohdaksi.

Miten ja milloin virheestä ilmoitetaan?

Ostajan on tehtävä myyjälle virheilmoitus eli reklamaatio. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Määräaika

Virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja enintään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta tai kaupanteosta (asuntokauppalaki 6:14). Tämän jälkeen virheeseen voi vedota vain, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai on elinkeinonharjoittaja.

Kahden vuoden takaraja koskee käytetyn asunnon kauppaa. Reklamaatio kannattaa silti tehdä mahdollisimman pian, mielellään kolmen tai neljän kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta.

Kohtuullisen ajan arvioinnissa otetaan huomioon, että ostaja joutuu usein ensin selvittämään virhettä ja sen korjauskustannuksia. Selvittely ei saa kuitenkaan viivästyttää ilmoitusta tarpeettomasti.

Reklamaation sisältö

Reklamaatiosta on käytävä ilmi virheen peruste ja ostajan vaatimus. Vaatimus voi olla hinnanalennus, kaupan purku tai vahingonkorvaus.

Vaatimuksen rahamäärää ei tarvitse esittää heti täsmällisesti, vaan reklamaatiota voi täydentää myöhemmin. Korjauksia ei kannata aloittaa ennen kuin myyjä on saanut tilaisuuden perehtyä virheeseen.

Kenelle ilmoitus tehdään

Reklamaatio tehdään aina asunnon myyjälle. Sitä ei tehdä kiinteistönvälittäjälle eikä taloyhtiön isännöitsijälle.

Tärkeää näyttöä riidassa ovat asiantuntijalausunnot ja valokuvat. Mahdolliset korjaukset kannattaa dokumentoida yksityiskohtaisesti.

Mitä ostaja voi vaatia?

Virheen perusteella ostaja voi vaatia hinnanalennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta. Korjausta ostaja ei yleensä voi vaatia myyjältä.

Hinnanalennus

Hinnanalennus on yleisin seuraamus. Se vastaa virheen merkitystä, ja siinä huomioidaan vain korjaukseen välttämättömät kulut.

Korjauksen tuoma tasonparannus ja käyttöiän pidennys vähennetään hinnanalennuksesta. Vaikutus on sitä suurempi, mitä vanhemmasta asunnosta on kyse.

Vahingonkorvaus

Vahingonkorvaus voi tulla kyseeseen, jos virheestä on aiheutunut ostajalle vahinkoa. Yksityinen myyjä vapautuu vastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu hänen huolimattomuudestaan.

Pelkän salaisen virheen perusteella vahingonkorvausta ei yleensä saa. Tämä erottaa vahingonkorvauksen hinnanalennuksesta, jonka voi saada myös salaisesta virheestä.

Korjausoikeus

Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa myyjällä ei ole oikeutta korjata virhettä. Ostaja ei myöskään voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä.

Korjausta voi vaatia vain, jos myyjä on elinkeinonharjoittaja ja virhe koskee tämän tekemiä korjaus- tai parannustöitä. Muutoin seuraamuksena on raha, ei korjaus.

Kaupan purun vaikutukset

Purussa asunto palautuu myyjälle ja kauppahinta ostajalle. Ostaja voi joutua maksamaan myyjälle korvausta siitä asumishyödystä, jonka hän on asunnosta saanut.

Myyjä puolestaan voi joutua maksamaan kauppahinnalle korkoa siltä ajalta, jonka rahat ovat olleet hänellä. Juuri näiden palautusten vuoksi purku on raskas ja harvinainen seuraamus.

Mihin riita viedään?

Jos myyjä ja ostaja eivät pääse sovintoon, riidan voi viedä kuluttajariitalautakuntaan tai käräjäoikeuteen. Valinta riippuu riidan koosta.

Kuluttajariitalautakunta

Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia myös yksityishenkilöiden välisissä asuntokauppariidoissa. Ratkaisupyynnön voi tehdä sekä ostaja että myyjä.

Lautakunnan ratkaisu on suositus, joka ei velvoita osapuolia. Se on silti maksuton ja usein hyvä ensiaskel pienemmissä riidoissa.

Tuomioistuin

Isossa riidassa, kuten koko kaupan purkuvaatimuksessa, kannattaa harkita asian viemistä käräjäoikeuteen. Tällöin ratkaisu on osapuolia sitova.

Isoissa riidoissa on suositeltavaa kääntyä oikeusaputoimiston tai asianajajan puoleen. Häviävä osapuoli voi joutua maksamaan myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Miten purkuriskiä pienennetään ennen kauppaa?

Paras tapa välttää riita on selvittää asunnon ja taloyhtiön kunto ennen kauppaa. Suuri osa purkuriidoista liittyy korjaustarpeeseen, joka oli ennakoitavissa.

Ennakkoselvitys

Lue isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön korjaussuunnitelmat ennen tarjousta. Niistä näkee tulevat remontit ja taloyhtiön talouden tilan.

Huolellinen kuntotarkastus tuo esiin asunnon näkyvät puutteet. Mitä enemmän tietoa ostajalla on, sitä pienempi riski jää salaiselle virheelle.

Myös taloyhtiön kokouspöytäkirjat ja tilinpäätös kertovat tulevista korjauksista. Ne löytyvät usein samasta asiakirjapaketista kuin isännöitsijäntodistus.

Korjausvelan arvio

Tulevat remontit ovat asunnon suurin pitkän ajan kuluerä, ja ne usein laukaisevat riidan. Niiden suuruus kannattaa arvioida jo ennen ostopäätöstä.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon korjaustarpeen ja sen vastikevaikutuksen. Näin näet, onko hinnassa varauduttu tuleviin korjauksiin.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko asuntokaupan purkaa katumuksen vuoksi?

Ei. Tehtyä kauppaa ei voi purkaa pelkän mielenmuutoksen vuoksi. Purku edellyttää aina olennaista virhettä, josta aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida pitää riittävänä.

Kuinka iso virheen pitää olla, jotta kaupan voi purkaa?

Virheen on oltava olennainen. Olennaisuus arvioidaan kokonaisharkintana, jossa huomioidaan kauppahinta, rakennuksen ikä, korjauskustannukset ja virheen vaikutus asumiseen. Purkukynnys on korkea ja purku tulee kyseeseen vain harvoin.

Kuinka kauan virheestä voi ilmoittaa kaupan jälkeen?

Käytetyn asunnon kaupassa virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja enintään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Myöhemmin virheeseen voi vedota vain, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai on elinkeinonharjoittaja.

Saako myyjältä hyvitystä kosteusvauriosta kerrostalossa?

Ei aina. Kerrostalossa rakenteiden korjaus kuuluu usein taloyhtiölle. Tavanomaisessa kylpyhuoneen kosteusvauriossa valtaosa kuluista jää taloyhtiölle, jolloin ostajalle ei synny isoja kuluja eikä myyjältä useinkaan voi vaatia hyvitystä.