Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä: kuka maksaa

Kylpyhuoneen remontissa yhtiö maksaa vedeneristyksen ja sen alla olevat rakenteet, osakas pinnat ja kalusteet. Raja kulkee vedeneristeen kohdalta: alapuoli kuuluu yhtiölle, yläpuoli osakkaalle. Asunto-osakeyhtiölain 4 luku määrää tämän jaon. Jos osakas remontoi kylpyhuoneensa itse, hän vastaa työstä ja tekee siitä kirjallisen muutostyöilmoituksen.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), erityisesti 4 ja 5 lukuun, korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2015:87 sekä Suomen Kiinteistöliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 1.6.2026.

Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä?

Yhtiö maksaa vedeneristyksen ja sen alla olevat rakenteet, osakas vedeneristeen yläpuoliset pinnat ja kalusteet. Raja kulkee vedeneristeen kohdalta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luku ratkaisee, kumpi maksaa minkäkin osan.

Vedeneristys eli laatoituksen alle jäävä vesitiivis kerros on yhtiön vastuulla. Sen alapuoliset rakenteet, kuten betonilaatta ja seinärunko, kuuluvat myös yhtiölle. Nämä palvelevat koko taloa, eivät vain yhtä huoneistoa.

Osakas vastaa siitä, mikä jää vedeneristeen yläpuolelle. Pintalaatoitus, saumat, kalusteet ja altaat kuuluvat hänelle. Tämä jako seuraa lain pääsäännöstä, jollei yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja toisin määrää.

Miksi raja kulkee juuri vedeneristeestä?

Vedeneriste suojaa rakenteita vedeltä, joten se on rakenteellinen osa. Sen yläpuoliset pinnat ovat huoneiston sisustusta, ja niistä osakas huolehtii itse.

Tämä yksi sääntö ratkaisee suurimman osan riitatilanteista. Kun jokin hajoaa, kysytään ensin, onko vika vedeneristeen ala- vai yläpuolella. Vastaus kertoo maksajan ilman pitkää selvittelyä.

Miten vastuunjako liittyy laajempaan lakiin?

Kylpyhuoneen vastuunjako on osa taloyhtiön yleistä kunnossapitovastuuta eli velvollisuutta korjata talon ja huoneiston osat. Sama logiikka pätee ikkunoissa ja parvekkeilla.

Koko jaon perusteet selittää sivu taloyhtiön kunnossapitovastuusta, ja yksittäiset kohdat löytyvät vastuunjakotaulukosta. Tämä sivu keskittyy kylpyhuoneeseen.

Mistä yhtiö vastaa kylpyhuoneessa?

Yhtiö vastaa vedeneristyksestä, lattiakaivosta ja vedeneristeen alla olevista rakenteista. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § velvoittaa yhtiön pitämään kunnossa rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät.

Lain sanamuoto kattaa lämmitys-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Kylpyhuoneessa tämä tarkoittaa putkia, lattiakaivoa ja vedeneristettä. Ne ovat osa talon teknistä runkoa.

Sama pykälä asettaa yhden tärkeän rajauksen. Yhtiö ei vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Pesuallas ja kylpyamme jäävät siten osakkaan vastuulle, vaikka putket niiden takana ovat yhtiön.

Kuuluuko lattiakaivo yhtiölle?

Kyllä. Lattiakaivo on osa viemärijärjestelmää, joten se on yhtiön vastuulla. Kaivon liitos vedeneristeeseen on herkkä kohta, ja sen kunto ratkaisee koko kylpyhuoneen tiiviyden.

Yhtiö huolehtii myös putkista huoneiston rajapintaan asti. Käyttövesi- ja viemärilinjat ovat yhtiön, koska yksittäinen osakas ei voi vastata koko talon järjestelmästä.

Kuka vastaa kosteusvauriosta seinässä tai lattiassa?

Yhtiö vastaa, jos vaurio ulottuu vedeneristeeseen tai sen alapuolisiin rakenteisiin. Tällöin korjaus koskee yhtiön vastuulla olevaa osaa, vaikka vaurio näkyy ensin pinnassa.

Pelkkä pinnan vaurio jää osakkaalle, jos vedeneriste pysyy ehjänä. Raja ratkaisee tässäkin: vedeneristeen alapuoli on yhtiön, yläpuoli osakkaan vastuulla.

Mistä osakas vastaa kylpyhuoneessa?

Osakas vastaa vedeneristeen yläpuolisesta laatoituksesta, saumoista, kalusteista ja altaista. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § velvoittaa osakkaan pitämään kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Sisäosat ovat osakkaan päivittäin näkemät pinnat ja varusteet. Kylpyhuoneessa nämä ovat pintalaatat, saumat, suihkukaluste, hana, allas ja wc-istuin. Niiden kunnosta osakas huolehtii itse.

Osakkaan vastuuseen liittyy huolellisuusvelvoite. Hänen on hoidettava huoneistoaan niin, ettei yhtiön rakenteille synny vahinkoa. Tavanomaisesta kulumisesta osakas ei kuitenkaan vastaa.

Kuka maksaa hanan tai altaan vaihdon?

Osakas maksaa. Hana, allas ja kylpyamme ovat huoneiston varustusta, eivät talotekniikkaa. Niiden uusiminen jää osakkaalle, vaikka vesijohto niiden takana on yhtiön vastuulla.

Sama pätee suihkukalusteeseen ja peilikaappiin. Ne kiinnittyvät pintaan, joten ne kuuluvat osakkaan sisustukseen. Osakas valitsee ja kustantaa ne itse.

Vastaako osakas tavanomaisesta kulumisesta?

Ei vastaa. Laki rajaa osakkaan vastuun ulkopuolelle sen kulumisen, joka seuraa huoneiston tavanomaisesta käytöstä. Vanhentunut sauma ei siis automaattisesti ole osakkaan korjattava.

Raja kulkee huolimattomuuden ja normaalin käytön välissä. Jos osakas vaurioittaa pintaa omalla huolimattomuudellaan, hän vastaa korjauksesta. Luonnollinen kuluminen on eri asia.

Mitä perustaso tarkoittaa, kun yhtiö korjaa kylpyhuonetta?

Perustaso eli talon alkuperäinen tai aiemmassa korjauksessa toteutettu varustetaso on se, jonka yhtiö palauttaa. Yhtiön korjausvastuu sisäosista ulottuu rakennusajankohdan perustasoon (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §).

Kun yhtiö avaa lattian putkien takia ja vedeneriste rikkoutuu, yhtiö palauttaa märkätilan eli kylpyhuoneen vedelle alttiin tilan perustasoon. Se uusii vedeneristeen ja perustason mukaiset pinnat. Tason ylittävät parannukset jäävät osakkaalle.

Jos osakas haluaa kalliimmat laatat tai lattialämmityksen, hän maksaa erotuksen itse. Tämä rajaus pitää osakkaat yhdenvertaisina. Yhtiön rahaa ei käytetä yhden huoneiston tasonparannukseen.

Voiko osakas valita kalliimmat materiaalit?

Kyllä. Osakas voi valita perustasoa paremmat laatat tai kalusteet omalla kustannuksellaan. Valinnasta sovitaan urakoitsijan kanssa erillisellä sopimuksella ennen työn alkua.

Osakas maksaa silloin vain erotuksen perustason ja oman valintansa välillä. Yhtiö kustantaa perustason joka tapauksessa, koska se kuuluu yhtiön korjaukseen.

Mistä perustason näkee etukäteen?

Perustaso määritellään yleensä hankesuunnitelmassa ennen yhtiökokousta. Osakkaan kannattaa lukea suunnitelma ja kysyä, mitä yhtiön tasoon kuuluu. Hyvin laadittu suunnitelma vastaa tähän selkeästi.

Hankesuunnitelma kertoo laattavalikoiman ja kalustetason. Silloin osakas tietää ajoissa, paljonko oma tasonparannus kustantaa lisätyönä. Lisätyö sovitaan kirjallisesti urakoitsijan kanssa.

Kuka maksaa, jos osakas remontoi kylpyhuoneen itse?

Osakas maksaa oman remonttinsa kokonaan itse. Kun osakas uusii kylpyhuoneensa vapaaehtoisesti, kyse on hänen omasta muutostyöstään, ei yhtiön korjauksesta.

Tällöin osakas vastaa myös vedeneristeestä ja sen oikeasta toteutuksesta, vaikka vedeneriste muuten on yhtiön vastuulla. Osakas teettää työn, kustantaa sen ja huolehtii laadusta.

Osakkaan oma kylpyhuoneremontti vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §). Ilmoitus antaa yhtiölle mahdollisuuden valvoa työtä ennen sen aloittamista.

Mitä muutostyöilmoitus tarkoittaa?

Muutostyöilmoitus on osakkaan kirjallinen ennakkoilmoitus suunnitellusta remontista. Siinä kerrotaan, mitä tehdään ja kuka työn toteuttaa. Yhtiö saa tiedon ja voi asettaa ehtoja.

Ilmoitus suojaa osakasta myöhemmiltä riidoilta. Kun yhtiö on saanut valvoa vedeneristystyötä, vastuu rajautuu selvemmin. Asiakirja kannattaa säilyttää myöhempää tarvetta varten.

Mitä tapahtuu, jos remontti vaurioittaa rakenteita?

Osakas vastaa vahingosta, jonka oma remontti aiheuttaa yhtiön rakenteille. Vaikka rakenne on lähtökohtaisesti yhtiön, osakas korvaa sen, minkä oma huolimaton työ rikkoo.

Siksi ammattitaitoinen tekijä ja huolellinen vedeneristys ovat osakkaan etu. Hyvin tehty ja valvottu työ vähentää riitojen riskiä ja suojaa osakkaan omaa kukkaroa.

Kannattaako oma remontti ajoittaa putkiremonttiin?

Usein kannattaa. Jos talon putkiremontti on lähivuosina edessä, kylpyhuone joudutaan avaamaan joka tapauksessa. Tuore oma remontti voi mennä silloin uusiksi.

Osakkaan kannattaa selvittää talon korjaussuunnitelmat ennen omaa hanketta. Hallitus ja isännöitsijä osaavat kertoa, milloin yhteinen remontti on tulossa.

Mitä KKO 2015:87 tarkoittaa kylpyhuoneen vastuunjaossa?

Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2015:87 vedeneristeen päällä olleen pintalaatan osaksi yhtiön rakennetta. Päätös vahvistaa, että yhtiö vastaa vedeneristeestä ja siihen kiinteästi liittyvistä rakenteista.

Tapaus koski 1950-luvun taloa. Kylpyhuoneen vedeneristeenä oli holvilaatan päällä bitumisively, jonka päällä oli paksu pintalaatta. Tämä rakenne ei vastannut nykymääräyksiä.

Korkein oikeus katsoi, ettei paksu pintalaatta ollut osakkaan vastuulla oleva pinta, vaan osa yhtiön lattiarakennetta. Siksi kosteusvaurion korjaus jäi yhtiön maksettavaksi.

Siirtääkö osakkaan aiempi remontti vastuun?

Ei siirrä. Tapauksessa aiempi osakas oli muuttanut ammeen suihkuksi ilmoittamatta siitä yhtiölle. Korkein oikeus katsoi, ettei tämä laiminlyönti siirtänyt rakenteen vastuuta osakkaalle.

Ratkaisu on osakkaan kannalta tärkeä. Vanha oma remontti ei automaattisesti tee vedeneristeestä osakkaan vastuuta. Ilmoituksen ja valvonnan puute ei yksin riitä siirtämään vastuuta.

Mitä tästä seuraa käytännössä?

Yhtiö vastaa kosteusvaurion korjauksesta, kun vika on vedeneristeessä tai sen alla. Osakas vastaa vahingosta, jonka oma huolimaton työ on aiheuttanut.

Käytännön opetus on kaksiosainen. Tee muutostyöilmoitus ajoissa ja teetä vedeneristys ammattilaisella. Näin vastuunjako pysyy selkeänä, jos vaurio joskus ilmenee.

Mistä kylpyhuoneen vastuunjaon raja kulkee?

Raja kulkee vedeneristeen kohdalta: alapuoli yhtiölle, yläpuoli osakkaalle. Tämä yksi jakolinja kattaa lattian, seinät ja kalusteet.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 § (Finlex) ja KKO 2015:87. Yhtiöjärjestys voi muuttaa jakoa. Yksittäiset kohdat löytyvät vastuunjakotaulukosta.

Lattiassa ja seinässä laatta on osakkaan, sen alla oleva vedeneriste yhtiön. Vesipuolella putket ja lattiakaivo ovat yhtiön, hanat ja altaat osakkaan.

Kalusteet jäävät kokonaan osakkaalle. Yhtiö ei vastaa altaista eikä muusta huoneiston varustuksesta. Sama jakolinja pätee jokaisessa kylpyhuoneen osassa.

Voiko yhtiöjärjestys muuttaa jakoa?

Kyllä. Yhtiöjärjestys voi siirtää vastuuta lain pääsäännöstä jompaankumpaan suuntaan. Poikkeama sitoo vain, jos se on kirjattu nimenomaisesti ja selkeästi.

Yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Lue se ennen kuin teet johtopäätöksiä yksittäisen kohdan maksajasta. Useimmiten se noudattaa lain pääsääntöä.

Miten kylpyhuoneen vastuu liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Yhtiön vastuulla olevat putket ja vedeneristeet ikääntyvät, ja niiden korjaus kasvattaa taloyhtiön korjausvelkaa. Kylpyhuoneet uusitaan yleensä putkiremontin yhteydessä.

Korjausvelka eli kertynyt korjaustarve syntyy, kun kunnossapitoa lykätään. Märkätilan tekninen käyttöikä on Kiinteistöliiton mukaan noin 20-30 vuotta. Sen jälkeen vedeneriste on tiensä päässä.

Osakkaalle tämä tarkoittaa, että kylpyhuoneen ikä ennakoi tulevaa vastiketta. Kun talon märkätilat lähestyvät käyttöikänsä loppua, suuri yhteinen remontti on lähivuosina edessä.

Hallitukselle vastuunjako on yhtä tärkeä. Väärä tulkinta voi johtaa siihen, että yhtiö kustantaa osakkaan vastuulle kuuluvan pinnan. Silloin muut osakkaat maksavat sen vastikkeessa.

Miten osakas hyötyy tiedosta ennen ostoa?

Ostokohteessa kannattaa selvittää kylpyhuoneiden ikä ja putkiston kunto. Vanha märkätila tarkoittaa lähestyvää remonttia ja sen myötä nousevaa vastiketta.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet yhtiön vastuulla olevien rakenteiden kunnon jo ennen ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä?

Yhtiö maksaa vedeneristyksen ja sen alla olevat rakenteet, kuten betonilaatan ja putket. Osakas maksaa vedeneristeen yläpuoliset pinnat ja kalusteet, eli pintalaatoituksen, saumat, hanan, altaan ja suihkukalusteen. Raja kulkee vedeneristeen kohdalta: alapuoli yhtiölle, yläpuoli osakkaalle. Jako perustuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:ään, ja yhtiöjärjestys voi sitä muuttaa.

Kuka vastaa kylpyhuoneen vedeneristyksestä?

Vedeneristys on yhtiön vastuulla, vaikka se jää laatoituksen alle näkymättömiin. Vedeneriste suojaa rakenteita vedeltä, joten se luetaan rakenteelliseksi osaksi. Korkein oikeus vahvisti tämän ratkaisussa KKO 2015:87, jossa myös vedeneristeen päällä ollut paksu pintalaatta katsottiin osaksi yhtiön lattiarakennetta. Laatoitus ja saumat ovat osakkaan, mutta niiden alla oleva vedeneriste kuuluu yhtiölle.

Maksaako yhtiö kalliimmat laatat ja kalusteet?

Ei maksa. Yhtiön vastuu ulottuu perustasoon, eli talon alkuperäiseen tai aiemmassa korjauksessa toteutettuun varustetasoon. Kun yhtiö korjaa kylpyhuoneen, se palauttaa pinnat perustasoon. Jos osakas haluaa kalliimmat laatat, lattialämmityksen tai paremmat kalusteet, hän maksaa erotuksen itse. Tämä rajaus pitää osakkaat yhdenvertaisina, eikä yhtiön rahaa käytetä yhden huoneiston tasonparannukseen.

Pitääkö osakkaan ilmoittaa omasta kylpyhuoneremontista yhtiölle?

Kyllä. Osakkaan oma kylpyhuoneremontti vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §). Ilmoituksessa kerrotaan, mitä tehdään ja kuka työn toteuttaa. Yhtiö saa tällöin mahdollisuuden valvoa työtä, erityisesti vedeneristystä. Ilmoitus suojaa osakasta myöhemmiltä riidoilta, joten se kannattaa tehdä ajoissa ja säilyttää.

Siirtääkö osakkaan aiempi remontti vedeneristeen vastuun osakkaalle?

Ei automaattisesti. Korkein oikeus käsitteli tätä ratkaisussa KKO 2015:87. Tapauksessa aiempi osakas oli muuttanut ammeen suihkuksi ilmoittamatta siitä yhtiölle. Korkein oikeus katsoi, ettei ilmoituksen ja valvonnan puute siirtänyt vedeneristeen ja rakenteen vastuuta osakkaalle. Kosteusvaurion korjaus jäi yhtiön maksettavaksi. Osakas kuitenkin vastaa vahingosta, jonka oma huolimaton työ aiheuttaa.