Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä

Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä maksaa kerrostalossa tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden, ja vastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan: yhtiö vastaa vesieristeestä, viemäristä ja perustason vesikalusteista, osakas pinnoista ja kylpyhuonekalusteista. Päätöksen yhtiön vastuulle kuuluvasta märkätilojen saneerauksesta tekee yhtiökokous.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Päivitetty 20.5.2026.

Mitä kylpyhuoneremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon märkätilan kokonaisremontti maksaa tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden, ja lopullinen hinta määräytyy vasta kuntokartoituksen jälkeen.

Mistä hintahaarukka muodostuu?

Märkätilan hintaa nostavat ennakoimattomat lisätyöt, jotka näkyvät vasta kun pinnat avataan. Neljä isointa hintapilaria ovat:

• Vanhan vesieristeen ja viemärin kunto. Vanha kosteussulkusively tai muovimatto loppuun käytettynä ja kalkkeutunut viemäri muuttavat työn pintaremontista rakenteelliseksi uusinnaksi.
• Lattiakaivon paikka ja kallistukset. Kaivon siirto tai kallistusten korjaus on iso erillinen kustannus.
• Putkireittien avaaminen. Seinien ja lattian avaus viemärin tai vesijohdon vuoksi vie työn tiilen ja betonin sisään.
• Samalla kertyvät lisätyöt: sähköpisteet, lattialämmitys, ilmanvaihdon säätö ja saunan korjaus.

Miksi haarukka, ei kiinteä hinta?

Lähde haarukalle on julkisten kustannusoppaiden ja urakkavälityspalveluiden hintatieto, ei normihinta. Taloyhtiölle luotettava hinta saadaan vain märkätilojen kuntokartoituksen jälkeen kilpailutetulla urakalla.

Yksittäisen asunnon märkätilan koko vaikuttaa työn yksikköhintaan. Tyypillinen kerrostaloasunnon kylpyhuone on 4-6 m², jolloin pelkän pintaremontin urakkahinta liikkuu 2400-7200 euron välillä. Rakenteellisen uusinnan kokonaiskustannus saman kokoiseen tilaan on 4000-7200 euroa märkätilaa kohden.

Suuressa, useita asuntoja kattavassa märkätilojen massasaneerauksessa yksikkökustannus laskee 10-20 % verrattuna yksittäiseen asuntoon, kun urakoitsija toistaa saman työvaiheen useaan tilaan ja logistiikka tehostuu.

Pintaremontti ja rakenteellinen uusinta ovat samalla nimellä kulkevia eri tuotteita: hinta haarukan ala- ja yläpäässä eroaa lähes kaksinkertaisesti.

Miten vastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä?

Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 4 luvun 2-3 § jakaa märkätilan vastuun siten, että vesieristeeseen asti vastaa taloyhtiö ja vesieristeen päältä vastaa osakas.

Mitä KKO:n ratkaisut ovat tarkentaneet?

Korkein oikeus on tarkentanut kunnossapitovastuun rajaa kolmessa olennaisessa ratkaisussa. KKO 1991:160 katsoi puutteelliset lattiakallistukset ja vedeneristeen yhtiön vastuuksi rakenneosana. KKO 2015:87 vahvisti, että vanhassa rakennuskannassa myös paksu pintalaatta kallistuksineen rinnastuu rakenteeseen.

AOYL 4 luvun 2-3 §:n perustasosääntö ulottuu kylpyhuoneen sisäosiin: kun yhtiö joutuu purkamaan rakenteita kunnossapitokorjauksen yhteydessä, sen on palautettava pinnat sen ajan perustasoon. Osakkaan teettämä laadukkaampi taso ei pidennä tätä vastuuta.

Mitä osakkaan oma muutostyö tarkoittaa?

Osakkaan omasta tahdosta tehtävä märkätilaremontti edellyttää AOYL 5 luvun mukaista kirjallista muutostyöilmoitusta. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn teknistä toteutusta omalla kustannuksellaan.

Jos osakas remontoi yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta, joka oli vielä ehjä, vastuu siirtyy hänelle siltä osin (AOYL 5 luku). Vesivahingon sattuessa tämä on iso erottelu, joten huolellinen dokumentointi on osakkaan oma turva.

Muistisääntö: vesieristeeseen asti yhtiö, vesieristeen päältä osakas. AOYL 4 luku 2-3 § ja KKO 2015:87 vetävät rajan tarkemmin.

Milloin märkätila on teknisesti loppuun käytetty?

Modernin vedeneristeen tekninen käyttöikä on noin 25-30 vuotta, vanha kosteussulkusively kestää käytännössä 15-20 vuotta.

Miksi ikä ei yksin ratkaise?

Ohjearvot ovat suunnittelulukuja, eivät takuita. Hyvin tehty vedeneriste voi kestää pidempään, ja huonosti tehdyssä kohteessa kosteus voi päästä rakenteeseen jo paljon aiemmin.

Märkätilan kuntokartoitus on ainoa luotettava tapa erottaa pintaremontti rakenteellisesta uusinnasta. Kosteusmittaus lattiarakenteesta on osa kartoitusta, ei pelkkä silmämääräinen tarkastus.

Kosteusvaurion varhaisia merkkejä ovat saumojen tummumat, laattojen kalkkeumat ja lattiakaivon ympärille kerääntyvä vesi, joka ei valu kaivoon. Tällöin kysymys ei ole enää käyttöikäisestä rakenteesta, vaan välitöntä korjausta vaativasta vauriosta.

Miltä kerrostalokannan märkätilojen ikäjakauma näyttää?

Asuntoanalyysin oma laskelma osoittaa, että noin 60,5 % kerrostalokerrosalasta on rakennettu ennen vuotta 1990, eli kosteussulkusively-aikakauden märkätiloissa.

Lähde: Tilastokeskus, asuinrakennukset ja taloyhtiöiden korjauskustannukset, 2025. Laskelma on koko maan kerrostalokannasta, ja koodi on uusittavissa tiedostosta docs/seo/opendata/bathroom-korjausvelka.mjs.

Mitkä aikakaudet ovat juuri nyt elinkaarensa lopussa?

Mihin Asuntoanalyysin korjauspainelaskelma päätyy?

Korjauspainelaskelma päätyy noin 220 M €/v vuosittaiseen kerrostalojen märkätilojen uusintapaineeseen, vaihteluvälillä 114-480 M €/v.

Luku on rajattu kerrostaloyhtiöiden Talotekniikka- ja Sisätilat-yhteissummalla (Tilastokeskus 2024), joka oli vuosien 2019-2024 keskiarvona 1141 M €/v. Asuntoanalyysin laskelma asettuu siten julkisen kattoarvon alapuolelle.

Laskelma käyttää kolmea avointa parametria: märkätilojen osuus kerrosalasta 6 %, mediaanikäyttöikä 25 vuotta ja yksikkökustannus 800 €/m² märkätilaa kohden. Yksikkökustannus on kustannusoppaiden keskialueen markkinahinta, ei normihinta.

Vaihteluväli 114-480 M €/v syntyy parametrien herkkyydestä. Jos mediaanikäyttöikä venyy 30 vuoteen ja yksikkökustannus laskee 600 €:oon, vuosittainen paine putoaa lähelle alarajaa. Jos käyttöikä lyhenee 20 vuoteen ja yksikkö nousee 1000 €:oon, paine kohoaa ylärajalle.

Mihin tämä luku ei vastaa?

Laskelma on kansallinen kerrostalokannan luku, ei kuntakohtainen eikä yhtiökohtainen. Yksittäisen taloyhtiön todellinen korjausvelka voi olla huomattavasti yli tai ali keskiarvon riippuen rakennusvuodesta, edellisestä saneerauksesta ja huoltohistoriasta.

60,5 % kerrostalokannasta on 1990-lukua edeltäneen kosteussulkusivelyn aikakautta. Tämän aikakauden alkuperäinen märkätila on lähtökohtaisesti loppuun käytetty.

Kuka päättää kylpyhuoneremontista taloyhtiössä?

Päätösoikeus seuraa vastuujakoa: kun urakka koskee yhtiön vastuulla olevia rakenteita, päätös tehdään yhtiökokouksessa.

Miten päätösketju etenee?

Hallitus tilaa kuntokartoituksen ja laatii hankesuunnitelman. Yhtiökokous hyväksyy urakan ja päättää perustason, johon saakka yhtiö maksaa uusinnan. Käytännössä märkätilojen kootut saneeraukset toteutetaan usein putkiremontin yhteydessä.

Tason yli menevä päivitys, kuten hienompi laatoitus, lattialämmitys tai uusi suihkukaappi, jää osakkaan maksettavaksi. Osakas voi myös aloittaa oman remontin AOYL 5 luvun mukaisella muutostyöilmoituksella ennen yhtiön urakkaa.

Mikä on yhtiön ennallistamisvastuun raja?

AOYL 4 luvun 2-3 §:n mukaan yhtiön kunnossapitoremontin yhteydessä sisäpinnat ennallistetaan sen ajan perustasoon. Osakkaan maksama tasonosto, esimerkiksi laadukkaampi laatoitus, on osakkaan riskillä ja kustannuksella.

Käytännössä yhtiö asettaa hankesuunnitelmassa perustason laatutason ja materiaalit, joihin sen kustannusvastuu kohdistuu. Osakkaan oma tasonosto kerätään erillisellä urakkasopimuksella tai erillismaksulla pääurakoitsijalle.

Yhtiökokous päättää urakasta ja perustasosta. AOYL 4 luvun 2-3 § asettaa rajan sille, mihin tasoon yhtiö pintansa palauttaa.

Miten kylpyhuoneremontti näkyy korjausvelassa?

Yksittäisen rakennusosan korjausvelka muodostuu siitä, kuinka suuri osa sen teknisestä käyttöiästä on jo kulunut, kerrottuna osan jälleenhankintahinnalla.

Mitä korjausvelka tarkoittaa ostajalle?

Märkätila, joka on jo teknisen käyttöikänsä yli, näkyy taloyhtiön korjausvelassa samaan tapaan kuin lähestyvä putkiremontti tai kattoremontti.

Esimerkki: 22 vuotta vanha vedeneriste, jonka ohjeellinen tekninen käyttöikä on 25 vuotta, on jo lähes kokonaan velkaantunut, vaikka se ei vielä vuotaisi. Velkaantumisaste on noin 88 % jälleenhankintahinnasta.

Korjausvelka on kuitenkin tilastollinen tunnusluku, ei suora ennuste. Märkätila voi kestää nimellisen käyttöiän yli ilman vauriota, mutta vastuu kasvavasta riskistä ja yllättävän vesivahingon kustannuksesta siirtyy ostajalle ostohetkellä.

Miksi tämä ei näy isännöitsijäntodistuksessa?

Korjausvelka ei ole taseen erä, joten se ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina. Sen vuoksi se kannattaa laskea erikseen ennen ostopäätöstä.

Kahden samanhintaisen kerrostaloasunnon välillä se, jonka taloyhtiössä märkätilat ja putkisto ovat lähellä elinkaaren loppua, on todellisuudessa kalliimpi, vaikka velaton hinta olisi sama.

Mitkä rakennusosat juuri tässä taloyhtiössä ovat lähellä loppuaan ja mitkä ovat vielä turvallisessa vaiheessa, näkee parhaiten silloin, kun ilmoituksen tiedot yhdistetään taloyhtiön ikätietoon ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan.

Velaton hinta on sama, todellinen kustannus ei. Korjausvelka on hinnaston ulkopuolinen kustannuserä, jonka ostaja maksaa vastikkeena seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä kylpyhuoneremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon märkätilan kokonaisremontin urakkahinta liikkuu tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden. Haarukka on markkinahintaa, ei normihintaa: lähteenä julkisten kustannusoppaiden ja urakkavälityspalveluiden hintatieto. Alapää on pintojen ja vesikalusteiden uusinta vanhan vesieristeen päälle, yläpää on koko vesieristys-, viemäri- ja kaivosaneeraus uusilla pinnoilla. Taloyhtiökohtainen luotettava hinta saadaan vain kuntokartoituksen jälkeen kilpailutetulla urakalla.

Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä, osakas vai yhtiö?

Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 4 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiö vastaa vesieristeestä, viemäristä, lattiakaivosta ja perustason vesikalusteista. Saman luvun 3 § asettaa osakkaan vastuulle seinä- ja lattialaatat, maalipinnat, suihkukaapin, altaan ja kylpyhuonekalusteet sekä osakkaan itse vaihtamat lisävarusteet. Muistisääntö on, että vesieristeeseen asti vastaa taloyhtiö ja vesieristeen päältä osakas. Yhtiön vastuulle kuuluva urakka katetaan vastikkeella tai hankerahoituksella.

Kuinka usein taloyhtiön kylpyhuoneet pitää uusia?

Modernin märkätilan vedeneristeen tekninen käyttöikä on Kiinteistöliiton ja Rakennustieto-säätiön ohjeiden mukaan noin 25-30 vuotta, vanhempi kosteussulkusively kestää noin 15-20 vuotta ja viemärin sisäverkko noin 40-50 vuotta. Käyttöiät ovat suunnitteluohjeita, eivät takuita. Märkätilan kuntokartoitus on ainoa luotettava tapa erottaa pintaremontti rakenteellisesta uusinnasta.

Voinko remontoida kylpyhuoneeni osakkaana ennen taloyhtiön päätöstä?

Voit, mutta sinun on tehtävä asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn teknistä toteutusta omalla kustannuksellaan. Jos remontoit jotain, mikä normaalisti kuuluisi yhtiön vastuulle, esimerkiksi vesieristeen, vastuu siirtyy sinulle siltä osin, kun rakenne oli vielä ehjä. Vesivahingon sattuessa tämä on iso erottelu, joten huolellinen dokumentointi kannattaa.

Pitääkö kylpyhuoneremontti tehdä putkiremontin yhteydessä?

Ei ole pakko, mutta käytännössä se on usein järkevää. Putkiremontissa märkätilojen viemäri- ja vesijohto avataan joka tapauksessa, joten samaan urakkaan saa vesieristyksen ja lattiakaivojen uusinnan halvemmalla kuin erikseen tehtynä. Jos kylpyhuone uusitaan ennen putkiremonttia, sama märkätila joudutaan usein avaamaan myöhemmin uudestaan. Taloyhtiön kannattaa ajoittaa märkätilojen saneeraus pitkän tähtäimen suunnitelmassa putkiremontin yhteyteen, jos elinkaaret antavat siihen mahdollisuuden.