Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä

Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä maksaa kerrostalossa tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden. Vastuu jakautuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan: yhtiö vastaa vesieristeestä, viemäristä ja perustason vesikalusteista, osakas pinnoista ja kylpyhuonekalusteista. Päätöksen yhtiön vastuulle kuuluvasta märkätilojen saneerauksesta tekee yhtiökokous.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 16.6.2026.

Mitä kylpyhuoneremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon märkätilan kokonaisremontti maksaa tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden, ja lopullinen hinta määräytyy vasta kuntokartoituksen jälkeen.

Hinnan haarukka

Hinta jakautuu kolmeen laajuusluokkaan.

Hintapilarit

Märkätilan hintaa nostavat ennakoimattomat lisätyöt, jotka näkyvät vasta kun pinnat avataan. Neljä isointa hintapilaria ovat:

• Vanhan vesieristeen ja viemärin kunto. Vanha siveltävä kosteussulku tai muovimatto loppuun käytettynä ja kalkkeutunut viemäri muuttavat työn pintaremontista rakenteelliseksi uusinnaksi.
• Lattiakaivon paikka ja kallistukset. Kaivon siirto tai kallistusten korjaus on iso erillinen kustannus.
• Putkireittien avaaminen. Seinien ja lattian avaus viemärin tai vesijohdon vuoksi vie työn tiilen ja betonin sisään.
• Samalla kertyvät lisätyöt: sähköpisteet, lattialämmitys, ilmanvaihdon säätö ja saunan korjaus.

Haarukan lähde

Lähde haarukalle on julkiset kustannusoppaat ja toteutunut markkinatieto. Taloyhtiölle luotettava hinta saadaan vain märkätilojen kuntokartoituksen jälkeen kilpailutetulla urakalla.

Kylpyhuone on kotitalouksien suurin yksittäinen asuntokohtainen remonttikohde. Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilaston mukaan märkätilojen korjaukset ovat kerros- ja rivitaloasunnoissa suurin asuntokohtainen remonttimenoluokka.

Yksittäisen asunnon märkätilan koko vaikuttaa työn yksikköhintaan. Tyypillinen kerrostaloasunnon kylpyhuone on 4-6 m², jolloin pelkän pintaremontin urakkahinta liikkuu 2400-4800 euron välillä. Rakenteellisen uusinnan kokonaiskustannus samaan tilaan on noin 4000-7200 euroa.

Suuressa, useita asuntoja kattavassa märkätilojen massasaneerauksessa yksikkökustannus laskee 10-20 % verrattuna yksittäiseen asuntoon, kun urakoitsija toistaa saman työvaiheen useaan tilaan ja logistiikka tehostuu.

Pintaremontti ja rakenteellinen uusinta ovat samalla nimellä kulkevia eri tuotteita: hinta haarukan ala- ja yläpäässä eroaa lähes kaksinkertaisesti.

Miten vastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä?

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 § jakaa märkätilan vastuun siten, että vesieristeeseen asti vastaa taloyhtiö ja vesieristeen päältä vastaa osakas.

Vastuutaulukko

Taulukko erittelee märkätilan osat vastuutahon mukaan.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku 2-3 §; korkein oikeus 1991:160 ja 2015:87.

Oikeuskäytäntö

Korkein oikeus on tarkentanut kunnossapitovastuun rajaa kahdessa ratkaisussa. Korkein oikeus katsoi vuonna 1991, että puutteelliset lattiakallistukset ja vedeneriste kuuluvat yhtiön vastuulle rakenneosina. Vuoden 2015 ratkaisu vahvisti, että vanhassa rakennuskannassa myös paksu pintalaatta kallistuksineen rinnastuu rakenteeseen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 §:n perustasosääntö ulottuu kylpyhuoneen sisäosiin: kun yhtiö joutuu purkamaan rakenteita kunnossapitokorjauksen yhteydessä, sen on palautettava pinnat sen ajan perustasoon. Osakkaan teettämä laadukkaampi taso ei pidennä tätä vastuuta.

Käytännössä osakas ei joudu maksamaan vesieristeen tai sen alle jäävän rakenteen korjausta, vaikka vaurio paljastuisi hänen kylpyhuoneessaan.

Osakkaan muutostyö

Osakkaan omasta tahdosta tehtävä märkätilaremontti edellyttää asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaista kirjallista muutostyöilmoitusta. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn teknistä toteutusta omalla kustannuksellaan.

Jos osakas remontoi yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennetta, joka oli vielä ehjä, vastuu siirtyy hänelle siltä osin asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaan. Vesivahingon sattuessa tämä on iso erottelu, joten huolellinen dokumentointi on osakkaan oma turva.

Muistisääntö: vesieristeeseen asti yhtiö, vesieristeen päältä osakas. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 § ja korkeimman oikeuden ratkaisut vetävät rajan tarkemmin.

Osakkaan oman remontin kustannusvastuu

Kun osakas remontoi kylpyhuoneensa omasta tahdostaan, kustannusvastuu riippuu siitä, paljastuuko työn aikana rakennevaurio.

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto, märkätilaremontin kustannusvastuu; asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku 2 § ja 5 luku.

Saako kylpyhuoneremontista kotitalousvähennyksen?

Osakas saa kotitalousvähennyksen vain itse suoraan urakoitsijalta tilaamansa kylpyhuoneremontin työn osuudesta. Taloyhtiön päättämästä, vastikkeella rahoitetusta märkätilasaneerauksesta vähennystä ei saa.

Vähennyksen määrä

Yritykseltä ostetusta remonttityöstä vähennys on verovuonna 2025 35 prosenttia laskun työn osuudesta. Materiaaleista, laitteista ja tarvikkeista vähennystä ei saa.

Lähde: Verohallinto, kotitalousvähennys, verovuosi 2025. Arvot alenivat 1.1.2025; aiempi 40 % ja 2 250 euroa oli verovuoden 2024 taso.

Enimmäisvähennys täyttyy, kun työn osuus on noin 5 000 euroa. Esimerkki: 8 000 euron työn osuudesta laskettu vähennys olisi 35 prosentilla 2 650 euroa, mutta se rajautuu 1 600 euron enimmäismäärään.

Vähennyksen edellytykset

Vähennys koskee vain osakkaan omalle kunnossapitovastuulle kuuluvaa, osakkaan itse tilaamaa ja maksamaa työtä. Yhtiön vastuulle kuuluvasta, vastikkeella maksetusta työstä vähennystä ei saa.

Lähde: Verohallinto, kotitalousvähennys asunnon kunnossapito- ja perusparannustöistä; asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku.

Sijoittaja ei saa kotitalousvähennystä vuokra-asunnon remontista, mutta voi vähentää korjauskulut, myös tarvikkeet, vuokratulon tulonhankkimiskuluina. Samasta työstä ei voi saada molempia vähennyksiä.

Milloin märkätila on teknisesti loppuun käytetty?

Modernin vedeneristeen tekninen käyttöikä on noin 25-30 vuotta, vanha siveltävä kosteussulku kestää käytännössä 15-20 vuotta.

Rakenteiden käyttöiät

Eri vedeneristeillä on eri ohjeellinen käyttöikä.

Lähde: Kiinteistölehti, Rakennustieto ja TM Rakennusmaailma.

Kunnon arviointi

Ohjearvot ovat suunnittelulukuja, eivät takuita. Hyvin tehty vedeneriste voi kestää pidempään, ja huonosti tehdyssä kohteessa kosteus voi päästä rakenteeseen jo paljon aiemmin.

Märkätilan kuntokartoitus on ainoa luotettava tapa erottaa pintaremontti rakenteellisesta uusinnasta. Kosteusmittaus lattiarakenteesta on osa kartoitusta, ei pelkkä silmämääräinen tarkastus.

Rakennekosteusmittaus on ainoa tapa varmistaa vedeneristeen kunto, sillä silmämääräinen tarkastus ei paljasta laatan alle edennyttä kosteutta (Kiinteistöliitto). Kosteus mitataan poraamalla anturi lattiarakenteeseen pinnan alapuolelle, ja mittaus tehdään yleensä lattiakaivon ympäristöstä, jossa kosteus kertyy ensimmäisenä.

Kosteusvaurion varhaisia merkkejä ovat saumojen tummumat, laattojen kalkkeumat ja lattiakaivon ympärille kerääntyvä vesi, joka ei valu kaivoon. Tällöin kysymys ei ole enää käyttöikäisestä rakenteesta, vaan välitöntä korjausta vaativasta vauriosta.

Miltä kerrostalokannan märkätilojen ikäjakauma näyttää?

Tilastokeskuksen rakennuskantadatasta laskettuna noin 60,5 % kerrostalokerrosalasta on rakennettu ennen vuotta 1990, eli siveltävän kosteussulun aikakauden märkätiloissa.

Aikakaudet

Lähde: Tilastokeskus, asuinrakennukset ja taloyhtiöiden korjauskustannukset, 2025. Laskelma koko maan kerrostalokerrosalasta.

Korjauspaine

Samasta datasta laskettu kerrostalojen märkätilojen vuosittainen uusintapaine on noin 220 M €/v, vaihteluvälillä 114-480 M €/v.

Luku on rajattu kerrostaloyhtiöiden Talotekniikka- ja Sisätilat-yhteissummalla, joka oli Tilastokeskuksen avoindatassa vuosien 2019-2024 keskiarvona 1141 M €/v. Laskelma asettuu siten julkisen kattoarvon alapuolelle.

Laskelma käyttää kolmea avointa parametria: märkätilojen osuus kerrosalasta 6 %, mediaanikäyttöikä 25 vuotta ja yksikkökustannus 800 €/m² märkätilaa kohden. Yksikkökustannus on kustannusoppaiden keskialueen markkinahinta.

Vaihteluväli 114-480 M €/v syntyy parametrien herkkyydestä. Jos mediaanikäyttöikä venyy 30 vuoteen ja yksikkökustannus laskee 600 €:oon, vuosittainen paine putoaa lähelle alarajaa. Jos käyttöikä lyhenee 20 vuoteen ja yksikkö nousee 1000 €:oon, paine kohoaa ylärajalle.

Rajaukset

Laskelma on kansallinen kerrostalokannan luku, ei kuntakohtainen eikä yhtiökohtainen. Yksittäisen taloyhtiön todellinen korjausvelka voi olla huomattavasti yli tai alle keskiarvon riippuen rakennusvuodesta, edellisestä saneerauksesta ja huoltohistoriasta.

Kosteussulkusivelyn aikakauden alkuperäinen märkätila on lähtökohtaisesti loppuun käytetty.

Kuka päättää kylpyhuoneremontista taloyhtiössä?

Päätösoikeus seuraa vastuujakoa: kun urakka koskee yhtiön vastuulla olevia rakenteita, päätös tehdään yhtiökokouksessa.

Päätösketju

Hallitus tilaa kuntokartoituksen ja laatii hankesuunnitelman. Yhtiökokous hyväksyy urakan ja päättää perustason, johon saakka yhtiö maksaa uusinnan. Käytännössä märkätilojen kootut saneeraukset toteutetaan usein putkiremontin yhteydessä.

Tason yli menevä päivitys, kuten hienompi laatoitus, lattialämmitys tai uusi suihkukaappi, jää osakkaan maksettavaksi. Osakas voi myös aloittaa oman remontin asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaisella muutostyöilmoituksella ennen yhtiön urakkaa.

Ennallistamisvastuu

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 §:n mukaan yhtiön kunnossapitoremontin yhteydessä sisäpinnat ennallistetaan sen ajan perustasoon. Osakkaan maksama tasonosto, esimerkiksi laadukkaampi laatoitus, on osakkaan riskillä ja kustannuksella.

Käytännössä yhtiö asettaa hankesuunnitelmassa perustason laatutason ja materiaalit, joihin sen kustannusvastuu kohdistuu. Osakkaan oma tasonosto kerätään erillisellä urakkasopimuksella tai erillismaksulla pääurakoitsijalle.

Yhtiökokous päättää urakasta ja perustasosta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 § asettaa rajan sille, mihin tasoon yhtiö pintansa palauttaa.

Kustannusten jako osakkaiden kesken

Yhtiön vastuulle kuuluva märkätilasaneeraus katetaan yhtiövastikkeella. Kustannus jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen, tavallisesti huoneistoneliöiden, mukaan, joten kukin osakas maksaa osuutensa neliöidensä suhteessa.

Tasajako, jossa jokainen huoneisto maksaa yhtä suuren summan, on poikkeus. Se on mahdollinen vain uudistuksessa, josta on yhdenvertainen hyöty kaikille huoneistoille, ja edellyttää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n mukaan yhtiökokouksen kahden kolmasosan määräenemmistöä. Tavanomaisessa kunnossapitosaneerauksessa jako menee vastikeperusteen mukaan.

Miten kylpyhuoneremontti näkyy korjausvelassa?

Yksittäisen rakennusosan korjausvelka muodostuu siitä, kuinka suuri osa sen teknisestä käyttöiästä on jo kulunut, kerrottuna osan jälleenhankintahinnalla.

Ostajan asema

Märkätila, joka on jo teknisen käyttöikänsä yli, näkyy taloyhtiön korjausvelassa samaan tapaan kuin lähestyvä putkiremontti tai kattoremontti.

Esimerkki: 22 vuotta vanha vedeneriste, jonka ohjeellinen tekninen käyttöikä on 25 vuotta, on jo lähes kokonaan velkaantunut, vaikka se ei vielä vuotaisi. Velkaantumisaste on noin 88 % jälleenhankintahinnasta.

Korjausvelka on kuitenkin tilastollinen tunnusluku, ei suora ennuste. Märkätila voi kestää nimellisen käyttöiän yli ilman vauriota, mutta vastuu kasvavasta riskistä ja yllättävän vesivahingon kustannuksesta siirtyy ostajalle ostohetkellä.

Isännöitsijäntodistus

Korjausvelka ei ole taseen erä, joten se ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina. Sen vuoksi se kannattaa laskea erikseen ennen ostopäätöstä.

Kahden samanhintaisen kerrostaloasunnon välillä se, jonka taloyhtiössä märkätilat ja putkisto ovat lähellä elinkaaren loppua, on todellisuudessa kalliimpi, vaikka velaton hinta olisi sama.

Mitkä rakennusosat ovat juuri tässä taloyhtiössä lähellä loppuaan? Sen näkee parhaiten, kun ilmoituksen tiedot yhdistetään taloyhtiön ikätietoon ja pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaan.

Korjausvelka on hinnaston ulkopuolinen kustannuserä, jonka ostaja maksaa vastikkeena seuraavan kymmenen vuoden aikana. Mitä lähempänä elinkaaren loppua märkätilat ovat, sitä suurempi tämä piilevä erä on.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä kylpyhuoneremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon märkätilan kokonaisremontin urakkahinta liikkuu tyypillisesti 600-1200 €/m² märkätilaa kohden. Haarukka on markkinahintaa: lähteenä julkiset kustannusoppaat ja toteutunut markkinatieto. Alapää on pintojen ja vesikalusteiden uusinta vanhan vesieristeen päälle, yläpää on koko vesieristys-, viemäri- ja kaivosaneeraus uusilla pinnoilla. Taloyhtiökohtainen luotettava hinta saadaan vain kuntokartoituksen jälkeen kilpailutetulla urakalla.

Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä, osakas vai yhtiö?

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiö vastaa vesieristeestä, viemäristä, lattiakaivosta ja perustason vesikalusteista. Saman luvun 3 § asettaa osakkaan vastuulle seinä- ja lattialaatat, maalipinnat, suihkukaapin, altaan ja kylpyhuonekalusteet sekä osakkaan itse vaihtamat lisävarusteet. Muistisääntö on, että vesieristeeseen asti vastaa taloyhtiö ja vesieristeen päältä osakas. Yhtiön vastuulle kuuluva urakka katetaan vastikkeella tai hankerahoituksella.

Kuinka usein taloyhtiön kylpyhuoneet pitää uusia?

Modernin märkätilan vedeneristeen tekninen käyttöikä on Kiinteistöliiton ja Rakennustieto-säätiön ohjeiden mukaan noin 25-30 vuotta, vanhempi siveltävä kosteussulku kestää noin 15-20 vuotta ja viemärin sisäverkko noin 40-50 vuotta. Käyttöiät ovat suunnitteluohjeita, eivät takuita. Märkätilan kuntokartoitus on ainoa luotettava tapa erottaa pintaremontti rakenteellisesta uusinnasta.

Voinko remontoida kylpyhuoneeni osakkaana ennen taloyhtiön päätöstä?

Voit, mutta sinun on tehtävä asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Yhtiöllä on oikeus valvoa työn teknistä toteutusta, ja tarpeelliset ja kohtuulliset valvontakulut maksaa osakas (5 luvun 7 §). Jos remontoit jotain, mikä normaalisti kuuluisi yhtiön vastuulle, esimerkiksi vesieristeen, vastuu siirtyy sinulle siltä osin, kun rakenne oli vielä ehjä. Vesivahingon sattuessa tämä on iso erottelu, joten huolellinen dokumentointi kannattaa.

Pitääkö kylpyhuoneremontti tehdä putkiremontin yhteydessä?

Ei ole pakko, mutta käytännössä se on usein järkevää. Putkiremontissa märkätilojen viemäri- ja vesijohto avataan joka tapauksessa, joten samaan urakkaan saa vesieristyksen ja lattiakaivojen uusinnan halvemmalla kuin erikseen tehtynä. Jos kylpyhuone uusitaan ennen putkiremonttia, sama märkätila joudutaan usein avaamaan myöhemmin uudestaan. Taloyhtiön kannattaa ajoittaa märkätilojen saneeraus pitkän tähtäimen suunnitelmassa putkiremontin yhteyteen, jos elinkaaret antavat siihen mahdollisuuden.

Saako kylpyhuoneremontista kotitalousvähennyksen?

Saat kotitalousvähennyksen vain, jos tilaat ja maksat remontin itse suoraan urakoitsijalta ja työ kuuluu sinun kunnossapitovastuullesi. Verovuonna 2025 vähennys on 35 prosenttia laskun työn osuudesta, enimmäismäärä on 1 600 euroa henkilöä kohti ja omavastuu 150 euroa vuodessa. Materiaaleista ja tarvikkeista vähennystä ei saa. Taloyhtiön päättämästä, vastikkeella rahoitetusta märkätilasaneerauksesta et saa kotitalousvähennystä, koska kyse ei ole itse teettämästäsi työstä. Vuokra-asunnon remontista vähennys haetaan vuokratulosta tulonhankkimiskuluna, ei kotitalousvähennyksenä.