Taloyhtiön vastuunjakotaulukko

Yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista. Asunto-osakeyhtiölain 4 luku määrää pääsäännön, mutta yhtiöjärjestys voi siirtää vastuuta jompaankumpaan suuntaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja vapaisiin lähteisiin. Päivitetty 23.5.2026.

Mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luku sanoo vastuunjaosta?

Asunto-osakeyhtiölain 4 luku jakaa kunnossapitovastuun kahteen pääryhmään: rakenteet ja perusjärjestelmät yhtiölle, huoneiston sisäosat osakkaalle.

Lain pääryhmät

• Yhtiö (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §) vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä eli lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä.
• Osakas (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §) vastaa osakehuoneiston sisäosista: pintamateriaaleista, kalusteista, kodinkoneista sekä huoneistossa olevista altaista ja suihkukaapeista. Osakas ei vastaa yhtiön vastuulle kuuluvien osien tavanomaisesta kulumisesta (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n 3 momentti).

Käytännön rajaongelmat keskittyvät muutamaan toistuvaan tilanteeseen: märkätilan laatta-rakenne-raja, ikkunan ulko- ja sisäpuitteen jako, parvekelasien siirto osakkaalle sekä kytkentätason tunnistaminen lämmitys- ja vesiputkissa. Kytkentätaso on kohta, jossa laite liittyy yhtiön putkeen tai johtoon.

Rajatapauksissa ratkaisee laatan ja vedeneristyksen suhde: yhtiö vastaa siitä mitä laatan alla on, osakas siitä mitä laatan päällä näkyy.

Ennallistamisperiaate

Ennallistamisperiaate vahvistettiin korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:80, joka annettiin vanhan asunto-osakeyhtiölain aikana, ja se sisältyy nykyisin asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ään. Yhtiön vastuu ei pääty rakenteeseen, vaan ulottuu huoneiston sisäosiin.

Se kattaa pinnat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulla olevan rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi. Jos yhtiön viemäri vuotaa kylpyhuoneeseen, taloyhtiö maksaa myös vedeneristyksen, laatoituksen ja seinärakenteen palauttamisen.

Korjausvelvollisuus ulottuu tällöin niin sanottuun perustasoon, ei osakkaan teettämään korkeampaan laatutasoon. Perustaso on se materiaali- ja varustetaso, joka talossa on alkuperäisrakentamisessa tai aiemmassa peruskorjauksessa ollut käytössä. Jos osakas on vaihtanut perusvarustusta kalliimpaan pintaan, yhtiö korvaa alkuperäisen tason ja osakas erotuksen.

Yhtiöjärjestyksen poikkeus

Voi. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii poikkeavan vastuunjaon, jos yhtiöjärjestys (taloyhtiön omat säännöt) niin määrää. Käytännön esimerkki: kerrostaloyhtiössä parveke voi olla osakkaan vastuulla yhtiöjärjestyksen poikkeuksen nojalla. Useimmissa taloyhtiöissä yhtiöjärjestys kuitenkin noudattaa lain pääsääntöä, ja poikkeukset näkyvät erikseen kirjattuina.

Yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Tarkista se aina ennen kuin teet johtopäätöksiä yksittäisen kohdan vastuunjaosta.

Mitä keskeinen vastuunjakotaulukko sisältää?

Alla oleva taulukko kokoaa yleisimmät vastuunjaon kohdat asunto-osakeyhtiölain 4 luvun ja Kiinteistöliiton ohjeellisen yleisversion pohjalta. Pohjana ovat myös korkeimman oikeuden ja hovioikeuksien viime vuosien ratkaisut.

Taulukon kattavuus

Rajaviivat noudattavat samaa logiikkaa kaikkialla. Yhtiön vastuu ulottuu rakenteeseen ja kytkentätasoon, osakkaan vastuu alkaa sisäpinnasta ja päättyy kalustetasolle. Mukana ovat vuosien 2019 ja 2026 muutokset. Taulukko ei korvaa yhtiöjärjestystä (taloyhtiön omat säännöt), ja yksittäisen laitteen vastuu voi muuttua osakkaan muutostyön perusteella.

Yleiset vastuukohteet

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 §, Finlex. Suomen Kiinteistöliiton Taloyhtiön vastuunjakotaulukko -ohje (2019); pelastuslaki 379/2011 17 §, muutos 436/2023 voimaan 1.1.2026. Taulukko on Asuntoanalyysin yhteenveto, ei korvaa yhtiöjärjestystä.

Yleisin tulkintatilanne

Yleisin kysymys koskee märkätilaa: laatta ja saumat ovat osakkaalla, mutta niiden alla oleva vedeneristys yhtiöllä.

Tämä on suora seuraus asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:stä, joka asettaa yhtiön vastuulle eristeet ja rakenteet. Märkätilassa kulkee siis kaksi vastuuta päällekkäin: pinta on osakkaan, eriste ja rakenne yhtiön.

Kuka maksaa, kun yhtiön rakenne vaurioittaa sisäosia?

Kun yhtiön vastuulla oleva rakenne tai järjestelmä (viemäri, vesijohto tai katto) vaurioittaa huoneiston sisäosia, yhtiö maksaa korjauksen perustasoon asti (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Ennallistamisperiaate kattaa sekä vauriokohdan korjauksen että vahingoittuneiden pintojen palauttamisen alkuperäiseen laatutasoon.

Perustason raja

Oikeuskäytännössä keskeinen raja kulkee aina perustason ja osakkaan teettämän tasonkorotuksen välillä, ei rakenteen ja pinnan välillä. Yläkerran vuodossa yhtiö korjaa rakenteen, ja aiheuttaja vastaa erikseen ylitasosta ja irtaimistosta.

Ennallistaminen käytännössä

Yhtiön viemärin tai vesijohdon vuoto on tyypillinen esimerkki. Yhtiö vastaa putken korjauksesta ja märkätilan vedeneristyksen, laatoituksen ja seinärakenteen palauttamisesta perustasoon. Osakkaan osuus rajautuu ylitasoon eli kalliimpiin materiaaleihin tai aiemmassa muutostyössä omalle vastuulle otettuihin osiin: yhtiö maksaa alkuperäisen varustetason ja osakas erotuksen.

Vuoto yläkerran asunnosta

Vahingoittuneen huoneiston korjaus jakautuu kahteen osaan riippumatta siitä, kenen laitteesta vuoto lähti. Taloyhtiö korjaa välipohjan ja vedeneristyksen ja palauttaa pinnat perustasoon (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Yläkerran osakas tai hänen vakuutuksensa vastaa irtaimistosta ja ylitasosta. Ilmoita vuodosta yhtiön huoltoon ja tee vahinkoilmoitus oman kotivakuutukseen ja kiinteistövakuutukseen.

Kuka maksaa vikaepäilyn tutkimuksen?

Vikaepäilyn tutkimus tarkoittaa kosteusmittausta tai pintaa avaavaa kuntotutkimusta piilevän kosteusvaurion, putkivuodon tai sisäilmaongelman selvittämiseksi. Maksaja määräytyy sen mukaan, kenen vastuulle vaurio paljastuu.

Kuka maksaa selvityksen

Tutkimuslasku voi olla satoja tai tuhansia euroja, ja useimmat riidat syntyvät juuri tässä vaiheessa, kun yhtiö ja osakas kiistelevät tutkimuksen tilaajasta. Perussääntö on silti yksinkertainen: vahingosta vastaava taho maksaa myös selvityksen.

• Vika osoittautuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaksi: yhtiö maksaa tutkimuksen ja korjauksen.
• Vika osoittautuu osakkaan vastuulle kuuluvaksi: osakas vastaa kustannuksista.
• Vauriota ei löydy: tutkimuksen tilannut osapuoli maksaa. Kiireellisissä tilanteissa yhtiön on silti toimittava heti lisävaurioiden estämiseksi.

Tulkintapyyntö etukäteen

Kyllä. Epäselvässä tilanteessa lähetä isännöitsijälle ennen tutkimuksen tilaamista lyhyt sähköposti: kuvaile vahinko, kysy kuka maksaa tutkimuksen ja kuka tilaa sen, ja pyydä kirjallinen vastaus. Tulkintapyyntö (kirjallinen kannanotto) on maksuton ja antaa kirjallisen näytön myöhempää selvittelyä varten. Suurissa korjauksissa kannattaa pyytää myös juristin lausunto.

Miten yhtiöjärjestys ja muutostyöt siirtävät vastuuta?

Yhtiöjärjestys ja osakkaan aiemmat muutostyöt voivat siirtää vastuuta joko yhtiöltä osakkaalle tai päinvastoin (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §). Siksi yhden taloyhtiön vastuunjako ei välttämättä päde toisessa.

Kolme luettavaa dokumenttia

Kerrostaloyhtiöissä poikkeamat lain perussäännöstä ovat harvinaisia ja koskevat tyypillisesti parveketta tai huoneiston ulko-ovea. Molemmat dokumentit löytyvät isännöitsijäntodistuksen liitteistä: lain perussääntö on yleinen, yhtiöjärjestys yhtiökohtainen ja muutostyömerkinnät huoneistokohtaisia.

Yhtiöjärjestyksen poikkeamat

Useimmissa kerrostaloyhtiöissä yhtiöjärjestys noudattaa lain pääsääntöä, mutta poikkeuksia esiintyy etenkin vanhemmissa yhtiöjärjestyksissä. Tyypilliset poikkeamat koskevat huoneiston ulko-ovea tai parveketta. Yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä; se vie aina etusijan yleiseen vastuunjakotaulukkoon nähden.

Muutostyö siirtää vastuun

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § velvoittaa osakkaan tekemään yhtiölle kirjallisen ennakkoilmoituksen ennen muutostyön aloittamista; 5:7 antaa yhtiölle valvontaoikeuden. Ilmoitus on vapaamuotoinen sähköposti isännöitsijälle: mitä tehdään, milloin ja kuka työn tekee. Kun työ on ilmoitettu asianmukaisesti, vastuu siirtyy osakkaalle (tyypilliset esimerkit: parvekelasit, kylpyhuoneen lisävarustus). Merkintä löytyy isännöitsijäntodistuksesta.

Mitkä vastuukohdat herättävät eniten kysymyksiä?

Yleisimmät rajatapaukset koskevat parveketta, ikkunoita ja huoneiston kodinkoneita. Raja kulkee usein keskellä yhtä rakennusosaa.

Viisi yleisintä riitatilannetta

Ulkopinta on yhtiön ja sisäpinta osakkaan vastuulla, tai liitäntäkohta jakautuu kahteen osaan. Käytännössä parvekelasit, ikkunan tiivisteet ja kodinkoneiden vesi- ja sähköliitynnät tuottavat suurimman osan rajariidoista. Pohjana ovat Kiinteistöliiton 2019 ohje ja asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 §.

Lähde: Suomen Kiinteistöliiton julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko -ohje (2019), tulkittuna asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n pohjalta. Yhtiöjärjestys voi poiketa näistä.

Parvekelasien vastuu

Yhtiön alkuperäisinä asentamat tai valvomat parvekelasit kuuluvat yhtiölle. Osakkaan omalla kustannuksellaan jälkikäteen asentamat jäävät yleensä osakkaan vastuulle. Tieto siirrosta merkitään isännöitsijäntodistukseen, ja ostokohteessa kohta kannattaa tarkistaa ennen kauppaa.

Korkein oikeus on linjannut parvekelasien kustannusten jaosta. Ratkaisussa 2005:83 yhtiö sai kerätä parvekelasituksen kulut vastikkeena kaikilta osakkailta, myös parvekkeettomilta, koska lasitus hyödyttää koko yhtiötä pienempinä parvekkeiden kunnossapitokuluina. Tämä koskee kulujen jakoa, ei kunnossapitovastuun rajaa.

Ikkunan tiivisteet

Ulkopuitteen ja karmin tiivisteet kuuluvat yhtiölle osana ulkokuoren tiiveyttä (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Sisäpuitteen tiivisteet, sisäpuolen maalaus ja sisävetokahvat kuuluvat osakkaalle (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §). Käytännössä ikkunaremontin teettää usein yhtiö koko taloon kerralla, koska ulko- ja sisäpuitteen erottaminen samassa ikkunassa ei ole teknisesti järkevää.

Mitä Kiinteistöliiton 2019 päivitys ja vuoden 2026 pelastuslakimuutos toivat?

Kaksi viimeisintä muutosta siirsivät kunnossapitovastuuta osakkaalta taloyhtiölle, mutta ne ovat oikeudelliselta luonteeltaan erilaisia.

Kaksi muutosta

Vuoden 2019 muutos oli Kiinteistöliiton ohjeellisen vastuunjakotaulukon päivitys. Kyse ei ole lakimuutoksesta, vaan alan vakiintuneesta tulkinnasta: hajulukon avaaminen ja ilmanvaihtoventtiilien suodatinhuolto siirtyivät yhtiölle.

Vuoden 2026 muutos perustuu pelastuslain muutokseen. Se tuli voimaan 1.1.2026 ja siirsi palovaroittimien kunnossapitovastuun huoneiston haltijalta taloyhtiölle. Logiikka on molemmissa sama: kun yksittäinen osakas ei pysty huolehtimaan järjestelmän kokonaistoimivuudesta, vastuu siirtyy yhtiölle.

Lähde: Suomen Kiinteistöliiton julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko -ohjeen 2019 päivitys; pelastuslain 379/2011 17 §, muutos 436/2023 voimaan 1.1.2026, Finlex.

Siirron logiikka

Molemmissa muutoksissa logiikka on sama: ilmanvaihdon tasapaino, viemärin hajulukon kunto ja koko kerrostalon paloturvallisuus ovat kokonaisuuksia, joiden hallinta on yksittäisen huoneiston ulottumattomissa. Yhtiön on käytännöllisempää huolehtia näistä kerralla kuin valvoa, että jokainen asukas hoitaa omat suodattimensa tai paristonsa.

Hallituksen toimet 2026

Hallituksen tulisi tämän siirtymän jälkeen päivittää palovaroittimien huoltokäytäntö ja kirjata se yhtiön kunnossapitosuunnitelmaan. Käytännössä huolto kannattaa sitoa määräaikaiseen sopimukseen huoltoyhtiön tai isännöinnin kautta, jotta paristojen vaihto ja toiminnan tarkistus eivät jää yksittäisen asukkaan muistin varaan.

Miten oman taloyhtiön vastuunjako selvitetään?

Yksittäisen taloyhtiön ja huoneiston todellinen vastuunjako selviää kolmen lähteen yhteislukemisesta: yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen ja asunto-osakeyhtiölain 4 luvun. Yhtiöjärjestys ja muutostyömerkinnät tarkentavat lain perussääntöä, ja vasta poikkeustilanteissa palataan suoraan pykäliin.

Viiden askeleen järjestys

Tavallisen osakkaan tai ostoehdokkaan kannattaa edetä viiden askeleen järjestyksessä. Silloin tyypillinen korjauskysymys ratkeaa ilman juristin lausuntoa. Alla on aikajana, jossa jokainen askel on kytketty asianomaiseen pykälään tai dokumenttiin.

Yhtiöjärjestyksen hankkiminen

Isännöitsijäntodistuksen liitteenä tai isännöitsijältä erikseen pyytämällä. Ostokohteessa todistus tilataan kauppaa varten.

Yhtiöjärjestys on virallinen asiakirja: sitä ei voi syrjäyttää sähköpostikeskustelulla tai hallituksen päätöksellä.

Miten vastuunjako kytkeytyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Vastuunjako kertoo, kuka maksaa kun jokin hajoaa. Korjausvelka kertoo, milloin yhtiön vastuulla olevat rakennusosat (vesikatto, putkisto, julkisivu, salaojat) todennäköisesti hajoavat ja mitä hankerahoitus maksaa.

Yhtiön kallein vastuu

Yhtiön vastuulla olevien rakennusosien korjausvelka on tyypillisesti moninkertainen verrattuna saman huoneiston sisäosakorjauksiin. Ostokohteen arvioinnissa molemmat kannattaa tarkistaa. Kumpikaan yksinään ei paljasta huoneiston todellista kustannusriskiä.

Isot yhtiön remontit

Esimerkiksi kattoremontti, putkiremontti ja salaojaremontti ovat kaikki yhtiön vastuulla asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n nojalla. Niiden lähestyminen näkyy taloyhtiön kokonaiskorjausvelassa ja vaikuttaa suoraan tulevaan vastikkeen korotukseen ja hankerahoituksen tarpeeseen.

Korjausvelka päätöksenteossa

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Velvoite koskee tarpeita, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin käyttökustannuksiin. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä iso korjaus näkyy pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa jo vuosia etukäteen eikä tule yllätyksenä yhtiökokoukseen.

Usein kysytyt kysymykset

Onko taloyhtiöllä oikeus päästä huoneistooni korjaustöihin?

On. Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 § antaa taloyhtiölle oikeuden päästä huoneistoon kunnossapito- ja muutostöitä varten, kun siitä on ilmoitettu osakkaalle kohtuullisessa ajassa etukäteen. Kiireellisessä tilanteessa, kuten putkivuodossa, pääsy voidaan järjestää välittömästi. Kieltäytyminen voi siirtää vastuun lisävaurioista osakkaalle.

Korvaako kotivakuutus huoneiston pinnan, jos yhtiön putki vuotaa?

Tyypillisesti ei suoraan. Yhtiön putkivuodon vahingoittamien pintojen palauttaminen perustasoon kuuluu taloyhtiön kiinteistövakuutuksen piiriin ennallistamisperiaatteen nojalla. Oma kotivakuutus korvaa irtaimiston ja perustasoa korkeammat pintamateriaalit. Tee aina kaksi vahinkoilmoitusta: oma kotivakuutus ja taloyhtiön kiinteistövakuutus isännöitsijän kautta.

Mitä jos isännöitsijä ja osakas ovat eri mieltä, kenen vastuulle vika kuuluu?

Lähetä isännöitsijälle ensin kirjallinen tulkintapyyntö, jossa kuvaat tilanteen ja pyydät kirjallisen vastauksen kustannusvastuusta. Jos asia ei selviä, hallitus voi pyytää lausunnon asianajajalta tai Kiinteistöliiton lakineuvonnasta. Riitatilanteessa lopullisen ratkaisun antaa käräjäoikeus, mutta useimmat tulkintaerimielisyydet selviävät kirjallisella selvittelyllä. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta käsittelee maksutta kiinteistö- ja kotivakuutuksen korvausriitoja.