Vastuunjakotaulukko taloyhtiössä

Vastuunjakotaulukko kertoo, vastaako taloyhtiö vai osakas asunnon ja rakennuksen kunnossapidosta: pääsääntönä yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista. Pohjana on asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luku, ja yhtiöjärjestys voi poiketa laista. Hae yksittäinen työ alla olevasta vastuunjakohausta tai katso pääsääntö, taulukko ja 2019 ja 2026 muutokset.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin (Finlex) ja Suomen Kiinteistöliiton julkaisemaan Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2019:een, jota täydennetään pelastuslain muutoksen mukaan palovaroittimien osalta 1.1.2026 alkaen. Päivitetty 20.5.2026.

Mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luku sanoo vastuunjaosta?

Pääsääntö on lyhyt: yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista.

• Yhtiö (AOYL 4:2) vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä eli lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmistä.
• Osakas (AOYL 4:3) vastaa osakehuoneiston sisäosista: pintamateriaaleista, kalusteista, kodinkoneista sekä huoneistossa olevista altaista ja suihkukaapeista. Tavanomainen kuluminen normaalikäytössä ei kuulu osakkaalle.

Miten ennallistamisperiaate laajentaa yhtiön vastuuta?

AOYL 4:2 laajentaa yhtiön vastuun myös niihin huoneiston sisäosiin, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulla olevan rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Yhtiön korjausvelvollisuus ulottuu tällöin perustasoon asti, ei osakkaan teettämään korkeampaan laatutasoon. Erotuksen ylitasosta maksaa osakas.

Voiko yhtiöjärjestys poiketa lain pääsäännöstä?

Voi. AOYL 4:1 sallii poikkeavan vastuunjaon, jos yhtiöjärjestys niin määrää.

Useimmissa taloyhtiöissä yhtiöjärjestys noudattaa lain pääsääntöä, mutta isommissa muutostöissä saatetaan sopia toisin. Vastuu pitää siksi lukea aina sekä laista että omasta yhtiöjärjestyksestä.

Mitä keskeinen vastuunjakotaulukko sisältää?

Alla oleva taulukko tiivistää Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukon 2019 yleisimmin kysytyt kohdat, mukaan lukien 2019 ja 2026 siirtymät.

Taulukko ei korvaa Kiinteistöliiton julkaisua tai yhtiöjärjestystä. Yksittäisten laitteiden vastuu voi muuttua osakkaan teettämän muutostyön perusteella.

Mikä on yleisin tulkintatilanne taulukosta?

Yleisin kysymys koskee märkätilaa: laatta ja saumat ovat osakkaalla, mutta niiden alla oleva vedeneristys yhtiöllä.

Tämä on suora seuraus AOYL 4:2:sta, joka asettaa yhtiön vastuulle eristeet ja rakenteet. Pinta kuuluu osakkaalle, eriste ja rakenne yhtiölle.

Märkätilassa kulkee kaksi vastuuta päällekkäin. Pinta on osakkaan, eriste ja rakenne yhtiön.

Kuka maksaa kun yhtiön rakenne vaurioittaa sisäosia?

Yhtiö maksaa korjauksen perustasoon asti, kun yhtiön vastuulla oleva rakenne tai järjestelmä vaurioittaa huoneiston sisäosia.

Miten ennallistaminen toimii käytännössä?

Yhtiön viemärin tai vesijohdon vuoto on tyypillinen esimerkki. Yhtiö vastaa putken korjauksesta ja märkätilan vedeneristyksen, laatoituksen ja seinärakenteen palauttamisesta perustasoon.

Osakkaan osuus rajautuu mahdolliseen ylitasoon ja niihin pintoihin, jotka osakas on muutostyössä ottanut omalle vastuulleen.

Mikä on "yhtiön perustaso"?

Perustaso tarkoittaa sitä laatutasoa, joka taloyhtiössä on yleisesti ollut käytössä alkuperäisrakentamisen tai aiemman peruskorjauksen yhteydessä.

Jos osakas haluaa pintamateriaaleihin korkeamman tason, hän maksaa yhtiön perustason ja oman valintansa välisen erotuksen.

Kuka maksaa vikaepäilyn tutkimuksen?

AOYL 4:2 pääsääntö: vahingosta vastaava taho kantaa myös selvittelykustannuksen.

• Vika osoittautuu yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaksi: yhtiö maksaa tutkimuksen ja korjauksen.
• Vika osoittautuu osakkaan vastuulle kuuluvaksi: osakas vastaa kustannuksista.
• Vauriota ei löydy: tutkimuksen tilannut osapuoli maksaa. Akuuteissa tilanteissa yhtiön on silti ryhdyttävä toimenpiteisiin lisävaurioiden estämiseksi.

Kannattaako kannanotto pyytää etukäteen?

Kyllä. Tulkinnanvaraisessa tilanteessa kannattaa hankkia kirjallinen kannanotto isännöitsijältä, asiantuntijalta tai juristilta ennen tutkimuksen tilaamista.

Näin kustannusvastuu on osapuolten välillä selvillä etukäteen, eikä lasku siirry yllätyksenä eteenpäin.

Miten yhtiöjärjestys ja muutostyöt siirtävät vastuuta?

AOYL 4:1 sallii yhtiöjärjestykselle poikkeavan vastuunjaon, ja osakkaan tekemä muutostyö siirtää vastuun osakkaalle.

Missä yhtiöjärjestyksen poikkeamat näkyvät?

Useimmissa yhtiöissä yhtiöjärjestys noudattaa lain pääsääntöä. Erityisesti rivitaloyhtiöissä saatetaan sopia laajemmasta osakkaan vastuusta piha-alueen tai ulko-oven osalta.

Yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksesta tai isännöinniltä. Se vie aina etusijan yleiseen taulukkoon nähden.

Milloin muutostyö siirtää vastuun osakkaalle?

AOYL 5 luku velvoittaa osakkaan ilmoittamaan muutostyöstä yhtiölle ennen aloittamista. AOYL 4:4 antaa yhtiölle valvontaoikeuden.

Kun työ on tehty asianmukaisesti ja siitä on ilmoitus, vastuu muutostyön osalta siirtyy yleensä osakkaalle. Tyypilliset esimerkit: osakkaan asentamat parvekelasit, kylpyhuoneen lisävarustukset.

Merkintä siirrosta löytyy isännöitsijäntodistuksesta. Ostajan kannattaa tarkistaa kohta huoneistokaupan yhteydessä.

Mitkä vastuukohdat herättävät eniten kysymyksiä?

Toistuvat kysymykset koskevat parveketta, ikkunoita ja huoneiston kodinkoneita. Alla nopea kooste.

Kenelle parvekelasit kuuluvat?

Yhtiön alkuperäisinä asentamat tai valvomat parvekelasit kuuluvat yhtiölle. Osakkaan omalla kustannuksellaan jälkikäteen asentamat jäävät yleensä osakkaan vastuulle.

Tieto siirrosta merkitään isännöitsijäntodistukseen. Ostokohteessa tämä kannattaa tarkistaa ennen kauppaa.

Kuka korjaa ikkunan tiivisteet?

Ulkopuitteen ja karmin tiivisteet kuuluvat yhtiölle AOYL 4:2 nojalla, koska kyse on rakennuksen vaipan tiiveydestä.

Sisäpuitteen pintamaalaus ja sisäpuolen vetokahvat kuuluvat osakkaalle. Käytännössä koko ikkunaremontin teettää yhtiö, koska ulkopuitteen ja sisäpuitteen erottaminen samassa ikkunassa ei ole teknisesti järkevää.

Mitä 2019 ja 2026 muutokset toivat vastuunjakoon?

Kaksi viimeisintä muutosta siirtävät kunnossapitovastuuta osakkaalta taloyhtiölle.

Miksi vastuu siirtyy yhtiölle?

Molemmat muutokset perustuvat siihen, että koko järjestelmän toimivuus on yksittäisen huoneiston ulottumattomissa.

Ilmanvaihdon tasapaino, viemärin hajulukon kunto ja koko kerrostalon paloturvallisuus ovat kokonaisuuksia, joista yhtiön on järkevää huolehtia kerralla.

Mitä taloyhtiön kannattaa tehdä 2026 muutoksen yhteydessä?

Päivittää palovaroittimien huoltokäytäntö ja kirjata se yhtiön kunnossapitosuunnitelmaan.

Käytännössä huolto kannattaa sitoa määräaikaiseen sopimukseen, jotta paristojen vaihto ei jää yksittäisen asukkaan muistin varaan.

Miten oman taloyhtiön vastuunjako selvitetään?

Käytännön järjestys, jolla yksittäisen vastuukysymyksen voi selvittää, kulkee yhtiöjärjestyksestä isännöitsijäntodistukseen ja lakiin asti.

1. Tarkista oman taloyhtiön yhtiöjärjestys (isännöitsijäntodistus tai isännöinti). Se vie etusijan yleiseen taulukkoon nähden.
2. Tarkista isännöitsijäntodistuksesta huoneiston aiemmat muutostyöt. Osakkaan teettämät muutostyöt jäävät yleensä osakkaan vastuulle.
3. Lue Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko 2019 yleistapauksissa. Isännöintiyrityksillä on usein oma yhteenvetoversio.
4. Tarkista lain pääsääntö suoraan AOYL 4 luvusta Finlexistä, jos kyseessä on poikkeustapaus.
5. Pyydä tulkinnanvaraisessa tilanteessa kirjallinen kannanotto isännöitsijältä tai juristilta ennen suurempaa korjausta.

Mistä yhtiöjärjestyksen saa?

Isännöitsijäntodistuksen liitteenä tai isännöitsijältä erikseen pyytämällä. Ostokohteessa todistus tilataan kauppaa varten.

Yhtiöjärjestys on virallinen asiakirja: sitä ei voi syrjäyttää sähköpostikeskustelulla tai hallituksen päätöksellä.

Miten vastuunjako kytkeytyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Vastuunjako kertoo, kenen kukkaroa yksittäinen korjaus koskee. Kokonaiskorjausvelka kertyy yhtiön vastuulla olevista rakennusosista yhdessä.

Mitkä isot remontit ovat yhtiön vastuulla?

Esimerkiksi kattoremontti, putkiremontti ja salaojaremontti ovat kaikki yhtiön vastuulla AOYL 4:2:n nojalla.

Niiden lähestyminen näkyy taloyhtiön korjausvelassa ja vaikuttaa suoraan tulevaan vastikepommiin.

Miten korjausvelka näkyy päätöksenteossa?

AOYL 6:3 velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä iso korjaus näkyy pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa jo vuosia etukäteen, ei yllätyksenä yhtiökokouksessa.

Vastuunjako kertoo kenen, korjausvelka kertoo milloin. Yhdessä ne muodostavat kokonaiskuvan taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on vastuunjakotaulukko taloyhtiössä?

Vastuunjakotaulukko on ohjeellinen yhteenveto siitä, vastaako taloyhtiö vai osakas asunnon ja rakennuksen eri osien kunnossapidosta. Se perustuu asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 lukuun, ja sen yleisin versio on Suomen Kiinteistöliiton julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2019. Yhtiöjärjestys voi poiketa siitä, joten oman taloyhtiön vastuunjako vaatii aina sekä lain että yhtiöjärjestyksen lukemista.

Mitä taloyhtiö vastaa ja mitä osakas?

Pääsääntö asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n mukaan: taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä (lämmitys, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto). Osakas vastaa oman huoneistonsa sisäosista (pintamateriaalit, kalusteet, kodinkoneet, altaat). Lisäksi yhtiö korjaa ennallistamisperiaatteen mukaisesti ne sisäosat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulla olevan rakenteen vian takia, mutta vain perustasoon asti.

Kuka vastaa kylpyhuoneen vedeneristyksestä ja laatasta?

Märkätilassa on kaksi eri vastuuta päällekkäin. Laatta ja saumat ovat pintamateriaalia ja kuuluvat osakkaalle (AOYL 4:3). Niiden alla oleva vedeneristys on yhtiön vastuulla rakennuksen eristeenä (AOYL 4:2). Jos vedeneristys vuotaa ja vaurioittaa rakenteita, yhtiö vastaa korjauksesta ja palauttaa laatoituksen perustasoon.

Mitä muutoksia vastuunjakoon on tullut 2019 ja 2026?

Vuoden 2019 päivityksessä hajulukon avaaminen ja puhdistus sekä ilmanvaihtoventtiilin suodattimien vaihto siirtyivät osakkaalta taloyhtiölle. Lattiakaivon puhdistus jäi osakkaalle. 1.1.2026 alkaen palovaroittimien kunnossapitovastuu siirtyy taloyhtiölle pelastuslain muutoksen mukaisesti.

Voiko taloyhtiön yhtiöjärjestys poiketa vastuunjakotaulukosta?

Kyllä. AOYL 4 luvun 1 § sallii poikkeavan vastuunjaon, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Yhtiöjärjestys vie etusijan yleiseen taulukkoon nähden. Lisäksi osakkaan teettämät muutostyöt voivat siirtää kunnossapitovastuun osakkaalle, ja merkintä asiasta löytyy isännöitsijäntodistuksesta.