Ta­lo­yh­ti­ön vas­tuun­ja­ko­tau­luk­ko 2026

Taloyhtiön vastuunjakotaulukko kertoo, korjaako vian yhtiö vai osakas. Vuosi 2026 muuttaa jakoa kahdesti. Palovaroittimet tulivat yhtiölle tammikuussa ja ikkunat tulevat lokakuussa.

Mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luku sanoo vastuunjaosta?

Kunnossapitovastuu eli velvollisuus pitää rakennus kunnossa jakautuu yhtiön ja osakkaan kesken. Yhtiöjärjestys (yhtiön omat säännöt) voi muuttaa lain jakoa.

Yhtiön vastuu

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Sille kuuluvat myös perusjärjestelmät eli lämmitys, sähkö, vesi, viemäri ja ilmanvaihto. Huoneiston altaat laki rajaa nimenomaisesti pois yhtiön vastuulta.

Yhtiön vastuu ulottuu huoneiston sisälle asti. Kun rakenteen vika tai sen korjaaminen vaurioittaa sisäosia, yhtiö korjaa myös ne. Yleiskuvan jaosta antaa taloyhtiön kunnossapitovastuu.

Osakkaan vastuu

Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat. Niihin kuuluvat pinnat, kalusteet ja osakkaan omat laitteet. Tavanomainen kuluminen ei kuitenkaan ole osakkaan vastuulla, kun huoneistoa käytetään käyttötarkoituksensa mukaisesti.

Osakkaalla on myös ilmoitusvelvollisuus. Yhtiölle kuuluvasta viasta on kerrottava viivytyksettä, jotta korjaus ehtii ajoissa.

Perustaso

Yhtiö korjaa sisäosat vain perustasoon (yhtiön omaksumaan tavanomaiseen tasoon). Perustason määrittää yhtiö, eivät yksittäiset osakkaat remonteillaan. Taso ei silti voi laskea huoneiston alkuperäistä tasoa heikommaksi. Osakkaan hankkimat parannukset jäävät hänen omalle vastuulleen.

Mitkä vastuunjakotaulukon kohdat kysytään useimmin?

Useimmin kysytyt kohdat koskevat märkätilaa, keittiön laitteita, sähköä ja lämmitystä.

Kysytyimmät kohdat

Suomen Kiinteistöliitto, Taloyhtiön vastuunjakotaulukko, 2019.

Missä raja kulkee

Märkätilassa vastuun raja kulkee vedeneristeessä. Yhtiö vastaa eristeestä ja sen alla olevista rakenteista, osakas eristeen päällä olevista tasoitteista ja pinnoista.

Putket ja viemärit kuuluvat yhtiölle runkoineen. Osakkaan omat liitäntäletkut ja itse hankitut laitteet jäävät osakkaalle. Remonttikohtaisen jaon käy läpi putkiremontin vastuunjako. Sähkössä raja on kytkentäpisteessä eli sokeripalassa. Sulakkeiden vaihto kuuluu osakkaalle, ryhmäkeskus yhtiölle.

Kuka maksaa, kun yhtiön rakenne vaurioittaa sisäosia?

Yhtiö korjaa vaurioituneet sisäosat perustasoon. Osakas maksaa vain oman tasonparannuksensa osuuden.

Perustason ennallistus

Kun putkivuoto kastelee lattian, yhtiö avaa rakenteen ja palauttaa pinnat tavanomaiseen tasoon. Perustaso voi määräytyä alkuperäisen tason, yhtiön peruskorjauksen tai aiemman vastaavan korjauksen mukaan. Jos parempaa tasoa vaatii, siitä on esitettävä näyttö.

Kun huoneiston perustaso on muovimatto ja edellinen osakas on asentanut parketin, yhtiö kustantaa vain muovimaton. Parketin hinnaneron maksaa osakas, jos hän haluaa parketin takaisin.

Osakkaan parannukset

Tasonparannuksen riski pysyy osakkaalla myös vahingossa. Korkeimman oikeuden vuoden 2003 ratkaisussa laatoitetun ja lattialämmitetyn kylpyhuoneen lisäkustannus jäi osakkaalle, vaikka vaurion syy oli yhtiön rakenteessa. Merkitystä ei ollut sillä, että asennukset oli tehnyt aiempi omistaja.

Ostajan on hyvä lukea isännöitsijäntodistuksen muutostyömerkinnät ennen kauppaa. Ne kertovat, mitkä varusteet ovat osakkaan vastuulla.

Vanhat märkätilat

Vedeneristeen raja ei aina päde vanhaan rakenteeseen. Korkein oikeus katsoi vuonna 2015, että 1950-luvun talon paksu pintalaatta oli rakennetta eikä pintaa, joten kosteusvaurion korjaus kuului yhtiölle. Pelkkä tilan käyttötavan muutos ei myöskään siirrä vastuuta osakkaalle.

Rakenteen ikä ja toteutustapa vaikuttavat siihen, mikä luetaan pinnaksi. Epäselvässä tilanteessa kannattaa pyytää kirjallinen kanta ennen töiden aloittamista.

Kuka maksaa vikaepäilyn tutkimuksen?

Selvityskulut kuuluvat sille, jonka vastuulla vika on. Perusteltu epäily riittää siirtämään tutkimuksen yhtiölle.

Aiheellinen epäily

Lain esitöiden mukaan yhtiö vastaa selvityskuluista, kun osakkaalla on ollut perusteltu syy epäillä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa. Vastuu säilyy yhtiöllä, vaikka vikaa ei lopulta löytyisi.

Kosteuskartoitus on tavallisin kiistan aihe. Kun märkätilassa on hajua tai näkyviä tummumia, epäily on perusteltu ja kartoitus kuuluu yhtiölle.

Teettäminen ja kulut

Kumpikin osapuoli voi teettää toisen laiminlyömän työn. Osakas saa teettää yhtiön vastuulle kuuluvan kiireellisen korjauksen yhtiön kustannuksella, kun se torjuu lisävahinkoa. Muussa viassa vaaditaan ensin kirjallinen huomautus, johon yhtiö ei tartu.

Vastuussa oleva osapuoli korvaa tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Niihin luetaan myös vian selvittäminen, suunnittelu ja valvonta. Jos laiminlyönti jatkuu, tilanne siirtyy kunnossapitovastuun laiminlyönnin puolelle.

Vahingonkorvaus on eri asia kuin kunnossapito. Huolimattomasti toiminut osakas korvaa yhtiölle myös naapurihuoneiston korjauksen kulut. Vakuutusten roolin vesivahingossa käy läpi vesivahinko kerrostalossa.

Miten yhtiöjärjestys ja muutostyöt siirtävät vastuuta?

Lain jako on vain oletus. Yhtiöjärjestys ja osakkaan omat remontit voivat siirtää vastuun toiselle.

Yhtiöjärjestyksen määräys

Yhtiöjärjestys voi määrätä jaosta laista poiketen, esimerkiksi siirtää märkätilat tai ikkunat osakkaille. Määräyksen on oltava täsmällinen, sillä epäselvää muotoilua tulkitaan lain pääsäännön suuntaan. Pelkkä viittaus ulkopuolisen julkaisemaan taulukkoon ei esitöiden mukaan kelpaa.

Muutos vaatii yhtiökokouksessa kahden kolmasosan enemmistön ja joskus osakkaiden suostumukset. Uutta määräystä noudatetaan vasta, kun se on rekisteröity Patentti- ja rekisterihallituksessa. Vastuuta ei myöskään voi siirtää osakkaalle enää siinä vaiheessa, kun korjaustarve on jo yhtiön tiedossa.

Osakkaan muutostyö

Osakas vastaa teettämänsä muutostyön kunnossapidosta. Vastuu siirtyy yhtiölle vain, jos asennus rinnastuu yhtiön omaan toteutukseen ja yhtiö on voinut valvoa työn. Muutostyöilmoitus on sen vuoksi järkevä tehdä myös pienestä työstä.

Lokakuussa 2026 tämä sääntö kirjataan suoraan lakiin. Samalla osakas vastaa muutostyöstään yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Tähän asti sama linja on luettu oikeuskäytännöstä.

Mitkä vastuukohdat herättävät eniten kysymyksiä?

Kiistat syntyvät rajakohdista, joissa laite palvelee sekä huoneistoa että taloa. Näissä vastaus riippuu asentajasta ja laitteen tyypistä.

Parveke ja parvekelasit

Yhtiö vastaa parvekkeen rakenteista ja ulkopinnasta, osakas sisäpintojen siisteydestä. Parvekelaseissa vastuu seuraa asentajaa. Yhtiön hankkeena asennetut lasit ovat yhtiön, osakkaan jälkikäteen asentamat hänen omiaan myös seuraavalle omistajalle.

Kun yhtiö lasittaa parvekkeet omana hankkeenaan, kulut voidaan kattaa yhtiövastikkeella. Korkein oikeus hyväksyi tämän jo vanhan lain aikaan vuonna 2005, koska lasitus vähentää parvekkeiden korjaustarvetta. Vastaavaan lasitukseen rinnastuvat aiemmat osakaslasitukset siirtyvät samalla yhtiön hoitoon.

Liesituuletin ja liesikupu

Vastuun raja kulkee puhaltimessa. Liesituuletin tarkoittaa laitetta, jossa on oma puhallin. Se kuuluu suodattimineen osakkaalle, samoin aktiivihiilisuodattimella kierrättävä malli.

Liesikupu ilman omaa puhallinta on yhtiön poistoilmanvaihdon osa ja kuuluu yhtiölle. Osakkaalle jäävät rasvasuodattimen puhdistus ja lampun vaihto. Omaa puhallinta ei saa kytkeä yhteiskanavaan, sillä se sotkee naapurien ilmanvaihdon.

Lattialämmitys ja termostaatti

Alkuperäinen, yhtiön rakennuttama lattialämmitys on yhtiön järjestelmää termostaattia myöten. Osakkaan jälkikäteen asentama lämmitys jää osakkaalle kaapeleineen ja säätimineen.

Keskustelupalstoilla jako selitetään usein vesikiertoisen ja sähköisen erolla. Peruste on väärä, sillä myös sähköinen lattialämmitys on yhtiön, kun yhtiö on sen toteuttanut.

Ovet ja lukot

Huoneiston ulko-ovi lukkoineen, postiluukkuineen ja nimikilpineen on yhtiön, sisemmän oven pinnat ja väliovet osakkaan. Osakkaan itse asentama turvalukko jää hänelle.

Mitä vuoden 2026 muutokset ja Kiinteistöliiton päivitykset tuovat?

Kaksi lakimuutosta osuu vuoteen 2026. Alan tunnetuin taulukko uudistuu perässä.

Palovaroittimet 2026

Palovaroittimet siirtyivät rakennuksen omistajalle 1.1.2026 pelastuslain muutoksella. Taloyhtiö hankkii varoittimet, pitää ne toimintakunnossa ja saa oikeuden päästä huoneistoon asennusta varten. Asukkaalle jäävät laitteen testaus ja vioista ilmoittaminen.

Määrävaatimus tuli samalla asetuksesta. Varoittimia on oltava vähintään yksi asunnon jokaisen kerroksen alkavaa 60 neliömetriä kohti. Asukkaan omat lisävaroittimet saavat olla käytössä niiden rinnalla.

Ikkunat lokakuussa 2026

Asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan 1.10.2026, eikä sitä siis sovelleta vielä. Suurin siirto koskee ikkunoita, jotka lisätään yhtiön vastuulle rakenteiden ja eristeiden rinnalle. Ikkunoiden vastuunjako käy nykyisen jaon läpi rakennusosittain.

Asunto-osakeyhtiölaki ja sen muutoslaki, Finlex, 2026.

Sama muutos tuo osakkaalle uusia velvollisuuksia. Vuokralle antaneen osakkaan on tiedettävä huoneiston käyttäjä ja kerrottava tieto yhtiölle perustellusta pyynnöstä. Vikailmoitusvelvollisuus laajenee myös osakkaan käytössä oleviin yhtiön tiloihin.

Kiinteistöliiton linjaukset

Tunnetuin vastuunjakotaulukko on Suomen Kiinteistöliiton asiantuntijoiden laatima kirja. Kirja on liiton oma tulkinta lain niukoista vastuusäännöksistä eikä sido tuomioistuinta. Kiistat ratkaistaan lain ja sen esitöiden perusteella, vaikka vakiintuneet tulkinnat painavat arviossa.

Vuoden 2019 painos siirsi hajulukon puhdistuksen ja ilmanvaihdon suodattimet yhtiölle. Liesikuvun rasvasuodatin ei kuulu näihin, vaan sen pesu on jatkossakin osakkaan. Seuraava uudistus on jo ilmoitettu lokakuulle 2026, kun lakimuutos vie ikkunat yhtiölle.

Miten oman taloyhtiön vastuunjako selvitetään?

Vastaus selviää yhtiöjärjestyksestä, sivun hausta ja isännöitsijältä, tässä järjestyksessä.

Viisi askelta

Kysymys isännöitsijälle

Kun kysyt isännöitsijältä, nimeä rakennusosa ja pyydä kirjallinen kanta perusteluineen. Perustelun pitää nojata lakiin tai yhtiöjärjestyksen määräykseen, ei pelkkään tapaan. Keskusteluissa kiertää yhä viittauksia vanhan lain pykäliin, jotka eivät ole olleet voimassa vuoden 2010 jälkeen.

Miten vastuunjako kytkeytyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Suurin osa kalliista korjauksista on yhtiön vastuulla. Vastuunjako näkyy sen takia suoraan vastikkeessa.

Yhtiön suurten hankkeiden paino

Putkisto, julkisivu, katto ja ikkunat kuuluvat yhtiön vastuulle. Niiden korjaukset kustantavat kymmeniä tuhansia euroja huoneistoa kohden. Lasku maksetaan vastikkeissa.

Ostajan riski

Vastuunjako kertoo myös, mistä asunnon ostajan riski tulee. Yhtiön tekemättömät korjaukset ovat tulevia vastikkeita. Ne kannattaa selvittää ennen ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Menettääkö osakas korvauksen, jos vikailmoitus jäi tekemättä?

Ei automaattisesti. Korkeimman oikeuden mukaan ilmoitusvelvollisuus ei ole ehto korvaukselle, vaan velvollisuus rajoittaa kustannuksia. Myöhäinen ilmoitus voi pienentää korvausta siltä osin kuin vahinko kasvoi viiveen takia. Ilmoita silti heti ja kirjallisesti.

Kuka maksaa, jos edellinen omistaja on remontoinut virheellisesti?

Muutostyön kunnossapito seuraa osaketta, joten nykyinen osakas vastaa edeltäjänsä asennuksista. Rakenteet ja eristeet pysyvät silti yhtiön vastuulla. Vanhassa rakenteessa raja arvioidaan tapauskohtaisesti.

Voiko taloyhtiö kieltää ilmalämpöpumpun asentamisen parvekkeelle?

Asennus osakashallinnassa olevalle parvekkeelle on osakkaan muutostyö, jonka yhtiö voi kieltää vain laissa säädetyillä perusteilla. Korkein oikeus piti perusteetonta yleiskieltoa pätemättömänä vuonna 2021. Yhtiö saa silti asettaa työlle ehtoja ja valvoa asennusta.

Vastaako osakas vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta?

Ei ilman omaa huolimattomuuttaan. Korkeimman oikeuden mukaan osakas ei vastannut vahingosta, jonka vuokralainen aiheutti tukkimalla lattiakaivon, koska vika ei ollut osakkaan vastuulla olevissa sisäosissa. Vahingon aiheuttaja voi silti itse joutua korvausvastuuseen.