Taloyhtiön kuntoarvio ja PTS

Kuntoarvio on koko kiinteistön kunnon yleisarvio, jonka rakennus-, lvi- ja sähköasiantuntija tekee aistinvaraisesti rakenteita avaamatta. Kiinteistöliiton suositus on uusia se viiden vuoden välein, ja sen pohjalta hallitus laatii taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelman. Hyvä kuntoarvio paljastaa tulevat remontit ja talon korjausvelan ennen kuin ne yllättävät osakkaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu Rakennustietosäätiön kuntoarvio-ohjeisiin (RT 18-11130 ja RT 18-11131, nykyinen RT 103003) sekä Suomen Kiinteistöliiton ja Kiinteistölehden julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 1.6.2026.

Mikä taloyhtiön kuntoarvio on?

Kuntoarvio on koko kiinteistön kunnon yleisarvio. Asiantuntija käy talon läpi pääosin aistinvaraisesti, eli silmämääräisesti ja rakenteita avaamatta. Tavoite on antaa hallitukselle ja osakkaille selkeä kuva talon nykykunnosta ja tulevista korjauksista.

Arvio nojaa Rakennustietosäätiön kuntoarvio-ohjeisiin, joista tilaajalle on oma korttinsa RT 18-11130 ja arvioijalle RT 18-11131. Ohjeet määrittävät, mitä kuntoarvio kattaa ja miten se raportoidaan. Otsikkona on usein lyhyesti taloyhtiön kuntoarvio.

Termi kuntoarvio sekoittuu helposti lähikäsitteisiin. Se ei ole sama asia kuin asuntokaupan kuntotarkastus, jossa arvioidaan yksittäisen asunnon kuntoa myynnin yhteydessä. Kuntoarvio koskee koko taloyhtiön kiinteistöä.

Mihin kuntoarviota tarvitaan?

Kuntoarvio on hallituksen perustyökalu kunnossapidon suunnittelussa. Se antaa yhteisen tietopohjan, jonka varassa hallitus, isännöitsijä ja osakkaat keskustelevat tulevista korjauksista samoilla luvuilla.

Kuntoarvio siirtää taloyhtiön kunnossapidon vikojen korjailusta suunnitelmalliseen ennakointiin. Hallitus näkee, mitkä rakennusosat lähestyvät käyttöikänsä loppua ja milloin niihin pitää varata rahaa.

Ilman arviota korjaukset tulevat usein hätätöinä, kun jokin pettää. Hätätyö on kalliimpi kuin ajoissa suunniteltu remontti, ja se nostaa vastiketta yllättäen kesken vuoden. Ennakointi tasaa nämä piikit.

Osakkaalle ja ostajalle kuntoarvio on paras yksittäinen tieto talon tulevista vastikekorotuksista. Sieltä näkee, onko iso remontti tulossa lähivuosina vai vasta seuraavalla vuosikymmenellä.

Mitä kuntoarvio sisältää?

Kuntoarvio kattaa koko kiinteistön, ei vain yhtä rakennusosaa. Asiantuntija arvioi rakenteet, talotekniikan, energiatalouden ja piha-alueet, ja kirjaa havainnot raporttiin toimenpide-ehdotuksineen.

Lähde: Rakennustietosäätiö, RT 18-11131 ja RT 103003, asuinkiinteistön kuntoarvio, kuntoarvioijan ohje.

Kiinteistötarkastus nojaa aistinvaraisiin havaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin (Kiinteistölehti, 2024). Asiantuntija ei siis poraa tai pura rakenteita, vaan katsoo, mittaa pinnalta ja arvioi.

Aistinvarainen menetelmä on samalla arvion raja. Pinnan alle jäävää vauriota ei nähdä, ja epäilyttävä kohta ohjataan tarkempaan tutkimukseen. Arvio kertoo siis tarpeen, ei aina syytä.

Mitä raportista löytyy?

Raportti kuvaa kunkin osa-alueen nykykunnon ja antaa toimenpide-ehdotukset. Mukana on yleensä asukaskysely sekä arvio rakenteiden käyttöiästä ja jäljellä olevasta kunnosta.

Asukaskysely on tärkeä tietolähde. Asukkaat huomaavat vetoa, kosteutta ja meluongelmia, joita lyhyt tarkastuskäynti ei aina paljasta. Havainnot täydentävät asiantuntijan omaa katselmusta.

Tärkein liite on kymmenen vuoden korjausennuste eli PTS-ehdotus. Siinä tulevat korjaukset on ajoitettu vuosille ja varustettu karkealla kustannusarviolla.

Mitkä rakennusosat painottuvat eniten?

Suurimmat erät kuntoarviossa ovat yleensä putket, julkisivu ja vesikatto. Nämä ovat kalleimmat korjattavat ja vanhenevat hitaasti mutta varmasti. Niiden ajoitus ohjaa koko taloyhtiön taloutta.

Talotekniikka eli lvi ja sähkö on toinen iso ryhmä. Lämmönjakokeskus, ilmanvaihto ja sähkönousut tulevat usein uusittaviksi samoihin aikoihin kuin putket, joten ne kannattaa suunnitella yhdessä.

Kuka kuntoarvion tekee?

Kuntoarvion tekee ulkopuolinen asiantuntijaryhmä, ei taloyhtiö itse. Puolueettomuus on koko arvion arvo: tekijällä ei saa olla sidosta tuleviin urakoihin.

Ryhmässä on yleensä kolme asiantuntijaa: rakennustekniikan, lvi-tekniikan ja sähkötekniikan osaaja (Kiinteistölehti, 2024). Isännöitsijä koordinoi työn ja kokoaa lähtötiedot, kuten piirustukset ja huoltohistorian.

Kolmen alan jako on tarpeen, koska talossa vanhenee monta järjestelmää eri tahtiin. Putket, sähköt ja julkisivu ovat eri asiantuntijoiden aluetta, eikä yksi tekijä tunne kaikkia syvällisesti.

Miten pätevyys varmistetaan?

Pätevälle kuntoarvioijalle on oma sertifiointinsa, ja sitä kannattaa kysyä jo tarjousvaiheessa. Hyvä tekijä noudattaa Rakennustietosäätiön ohjeita ja raportoi yhdenmukaisella tavalla.

Puolueettomuus pitää myös varmistaa. Jos arvion tekijä myy itse korjauksia, löydösten määrä voi kasvaa tarpeettomasti. Riippumaton tekijä arvioi vain kunnon, ei oman urakan tarvetta.

Hallitus tilaa kuntoarvion, mutta itse työ on asiantuntijan vastuulla. Selkeä tarjouspyyntö ja ajantasaiset lähtötiedot parantavat arvion laatua ja tekevät tarjouksista vertailtavia.

Kuinka usein kuntoarvio pitää tehdä?

Ensimmäinen kuntoarvio kannattaa tehdä alle kymmenen vuoden kuluessa talon valmistumisesta. Sen jälkeen Kiinteistöliiton suositus on uusia arvio noin viiden vuoden välein, kuten Raksystems julkisessa ohjeessaan toteaa.

Uudessakin talossa arvio on hyödyllinen. Se toimii lähtötasona, johon myöhempiä havaintoja verrataan, ja paljastaa mahdolliset rakennusvirheet vielä takuuaikana ennen kuin niistä tulee taloyhtiön kustannus.

Viiden vuoden rytmillä on selkeä syy. Tuoreen kuntoarvion ennuste ulottuu kymmenen vuoden päähän, ja noin viiden vuoden jälkeen ennusteen tarkin alku on jo käytetty (Kiinteistölehti, 2024).

Säännöllinen rytmi pitää myös PTS-ehdotuksen ajan tasalla. Kun arvio uusitaan, tehdyt korjaukset kirjataan ja uudet käyttöikäarviot tarkennetaan. Suunnitelma ei vanhene huomaamatta taustalla.

Miksi vanhentunut arvio on riski?

Yli viisi vuotta vanha kuntoarvio jättää aukon vuosille 5-10 eteenpäin. Hallitus tekee silloin päätöksiä vanhentuneen tiedon varassa, ja yllätyksiä tulee enemmän.

Aikaväli voi olla lyhyempi, jos talossa havaitaan yllättävä vaurio. Vakava kosteus- tai putkivaurio kannattaa selvittää heti, eikä odottaa seuraavaa viiden vuoden kierrosta.

Ostajalle vanhentunut arvio on varoitusmerkki. Jos arviota ei ole uusittu vuosiin, talon todellinen kunto on huonommin tiedossa kuin isännöitsijäntodistus antaa ymmärtää.

Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Kuntoarvio antaa koko talon yleiskuvan silmämääräisesti. Kuntotutkimus eli yksittäisen rakenteen tarkempi tutkimus avaa rakenteita ja ottaa näytteitä, kun arviossa herää epäily vauriosta.

Lähde: Rakennustietosäätiön kuntoarvio-ohjeet (RT 18-11131) ja Kiinteistölehti, 2024.

Järjestys on yleensä tämä: ensin kuntoarvio, joka osoittaa mahdollisen ongelman, sitten tarvittaessa kuntotutkimus, joka kertoo sen syyn ja laajuuden. Tutkimus on tarkempi mutta myös kalliimpi.

Kolmas lähikäsite on kuntokartoitus, joka rajataan yhden ongelman ympärille. Esimerkki on kosteuskartoitus, jossa kosteus mitataan pinnalta ilman rakenteiden avaamista. Se on suppeampi kuin kuntotutkimus.

Milloin tarvitaan kuntotutkimus?

Kuntotutkimus tilataan, kun arviossa havaitaan epäilys vauriosta tai kun iso remontti lähestyy. Esimerkiksi putkiremontin tarkka ajoitus vaatii viemäreiden kuvauksen, jota silmämääräinen arvio ei korvaa.

Tutkimus antaa pohjan korjaustavan valinnalle ja tarjousten pyytämiselle. Ilman sitä urakka voidaan mitoittaa väärin, joko liian kevyeksi tai turhan raskaaksi.

Kuntoarvio ja tutkimus tukevat siis toisiaan. Arvio kertoo, mihin rahaa ja tutkimusta kannattaa kohdistaa, ja tutkimus tarkentaa juuri sen kohdan ennen kuin yhtiökokous päättää urakasta.

Hinnatkin eroavat selvästi. Koko talon kuntoarvio maksaa muutaman tuhannen euron, kun taas yhden rakenteen kuntotutkimus voi maksaa saman verran kapeammalta alueelta. Siksi tutkimus kohdistetaan vain tarpeellisiin kohtiin.

Paljonko kuntoarvio maksaa?

Kuntoarvion hinta riippuu taloyhtiön koosta, rakennusten määrästä ja arvion laajuudesta. Karkea suuruusluokka on muutamasta tuhannesta eurosta ylöspäin koko taloyhtiölle, ei osakasta kohti.

Yhtenä esimerkkinä asiantuntijayritys Sevire on kuvannut 47 huoneiston taloyhtiön kuntoarvion, jonka hinta oli noin 3 500 euroa sisältäen arvonlisäveron. Pienemmän taloyhtiön kevyt arvio jää tämän alle, laaja arvio nousee yli.

Hinta jakautuu vastikkeen kautta kaikille osakkaille. Yhdelle huoneistolle summa jää pieneksi: muutaman tuhannen euron arvio jakautuu kymmenien asuntojen kesken, joten kustannus on osakkaalle vähäinen.

Onko kuntoarvio kallis suhteessa hyötyyn?

Suhteessa remonttien kokoon kuntoarvio on edullinen. Suunnitelmallisella kunnossapidolla taloyhtiö voi säästää korjauskustannuksissa, kun korjaukset ajoitetaan oikein eikä vaurioita pääse pahenemaan.

Yksittäinen iso remontti maksaa satoja tuhansia euroja. Tähän verrattuna arvio on murto-osa, ja se voi estää väärin ajoitetun urakan tai paljastaa vaurion, joka pahenisi muuten kalliiksi.

Hinta kannattaa kilpailuttaa, mutta halvin tarjous ei aina ole paras. Vertaile arvion laajuutta ja tekijän pätevyyttä, älä vain loppusummaa.

Mistä hinta käytännössä muodostuu?

Hintaan vaikuttaa kolme tekijää: huoneistojen määrä, kiinteistön sijainti ja rakennusten lukumäärä. Iso taloyhtiö monessa rakennuksessa vaatii enemmän kierroskäyntejä kuin yksi pieni talo, joten työmäärä kasvaa.

Arvion laajuus on toinen muuttuja. Kevyt arvio kattaa vain päärakenteet, laaja arvio myös energiatalouden ja piha-alueet tarkemmin. Tarjouksia vertaillessa kannattaa tarkistaa, mitä kukin hinta sisältää.

Miten kuntoarvio ohjaa PTS:ää ja korjausvelkaa?

Kuntoarvio on lähtötieto, PTS on suunnitelma. Arvio kerää havainnot ja ennusteen, ja hallitus muokkaa niistä taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelman eli korjausaikataulun rakennusosittain.

Ajantasaisen kuntoarvion pohjalta yhtiökokous voi hyväksyä kunnossapitosuunnitelman (Kiinteistölehti, 2024). Sama arvio palvelee myös asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n vaatimaa kunnossapitotarveselvitystä eli hallituksen viiden vuoden korjausarviota.

PTS ei ole päätös, vaan suunnitelma. Jokainen siinä mainittu remontti päätetään erikseen yhtiökokouksessa, kun ajoitus tulee eteen. Kuntoarvio antaa päätökselle teknisen pohjan ja perustelun.

Miten kuntoarvio paljastaa korjausvelan?

Korjausvelka eli kertynyt korjausvaje syntyy, kun kunnossapitoa on lykätty. Kuntoarvio tekee velan näkyväksi: se kertoo, mitkä rakennusosat ovat jo käyttöikänsä lopussa ja odottavat korjausta.

Jos arvio jättää korjaukset mainitsematta, velka kertyy silti taustalla. Siksi ostajan kannattaa lukea kuntoarvio ja korjausvelka rinnakkain, ei pelkkää isännöitsijäntodistusta.

Mitä jos tuoretta kuntoarviota ei ole?

Moni myynnissä oleva taloyhtiö on ilman ajantasaista arviota. Silloin ostaja ei näe tulevia remontteja suoraan, vaan ne pitää päätellä rakennusvuodesta ja rakennusosien tyypillisestä käyttöiästä.

Asuntoanalyysi laskee rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan remonttitarpeen euroina silloinkin, kun tuoretta kuntoarviota ei vielä ole saatavilla.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on taloyhtiön kuntoarvio?

Kuntoarvio on koko kiinteistön kunnon yleisarvio. Rakennus-, lvi- ja sähköalan asiantuntija käy talon läpi pääosin aistinvaraisesti, eli silmämääräisesti rakenteita avaamatta. Arvio kattaa rakenteet, talotekniikan, energiatalouden ja piha-alueet, ja sen liitteenä syntyy kymmenen vuoden korjausennuste eli PTS-ehdotus. Kuntoarvio on hallituksen perustyökalu kunnossapidon suunnittelussa.

Kuinka usein kuntoarvio pitää uusia?

Ensimmäinen kuntoarvio kannattaa tehdä alle kymmenen vuoden kuluessa talon valmistumisesta. Sen jälkeen Kiinteistöliiton suositus on uusia arvio noin viiden vuoden välein. Syy on yksinkertainen: tuoreen kuntoarvion ennuste ulottuu kymmenen vuoden päähän, ja noin viiden vuoden jälkeen ennusteen tarkin alku on jo käytetty. Yli viisi vuotta vanha arvio jättää aukon tuleville vuosille.

Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Kuntoarvio antaa koko talon yleiskuvan silmämääräisesti rakenteita avaamatta. Kuntotutkimus avaa yksittäisen rakenteen ja ottaa näytteitä, kun arviossa herää epäily vauriosta. Kuntoarvio vastaa kysymykseen, mitä talolle on tulossa kymmenessä vuodessa. Kuntotutkimus vastaa kysymykseen, mikä vaurio on ja kuinka laaja se on. Järjestys on yleensä ensin arvio, sitten tarvittaessa tutkimus.

Mitä kuntoarvio maksaa?

Hinta riippuu taloyhtiön koosta, rakennusten määrästä ja arvion laajuudesta. Karkea suuruusluokka on muutamasta tuhannesta eurosta ylöspäin koko taloyhtiölle, ei osakasta kohti. Yhtenä esimerkkinä 47 huoneiston taloyhtiön kuntoarvio maksoi noin 3 500 euroa sisältäen arvonlisäveron (Sevire, 2026). Pienemmän taloyhtiön kevyt arvio jää tämän alle, laaja arvio nousee yli. Hinta kannattaa kilpailuttaa.

Onko kuntoarvio pakollinen taloyhtiössä?

Kuntoarvio ei ole lain mukaan pakollinen, mutta se on vakiintunut käytäntö. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Ajantasainen kuntoarvio on käytännössä paras pohja tälle selvitykselle ja sen liitteenä syntyvälle PTS-ehdotukselle. Ilman tuoretta arviota selvitys jää helposti puutteelliseksi.