Taloyhtiöiden korjausvelka: luvut ja tilastot

Suomen koko talokannan korjausvelka on tuoreimman arvion mukaan yli 90 miljardia euroa (Rakennusinsinöörien liitto, 2025). Jos vertailet kohteita ostajana tai istut taloyhtiön hallituksessa, löydät tältä sivulta kerrostalojen korjausvelan keskeiset luvut ja niiden lähteet.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 10.7.2026.

Paljonko korjausvelkaa kerrostalossa on rakennusvuosikymmenen mukaan?

Alla on laskennallinen esimerkki siitä, miten korjausvelka tyypillisesti kertyy eri-ikäisissä kerrostaloissa. Kun tehdyistä remonteista ei ole tietoa, laskennallinen korjausvelka asettuu välille 850-1 820 €/m² sen mukaan, millä vuosikymmenellä talo on rakennettu.

Laskennallinen korjausvelka vuosikymmenittäin

Luvut on laskettu keskikokoiselle 24 huoneiston vertailutalolle samalla laskentamallilla, jota myös laskurin raportit käyttävät. Ne näyttävät sen suuruusluokan, jota kannattaa odottaa, jottei iso remontti tule ostajalle yllätyksenä. Kyse on laskennallisesta esimerkistä, ei virallisesta tilastosta.

Taulukko on Asuntoanalyysin laskennallinen arvio, ja sen laskentavuosi on 2026. Arvot on pyöristetty lähimpään kymmeneen euroon. Oletukset kuvataan alla ja laskentatapa sivun lopussa. CSV-tiedostossa on lisäksi kuntoluokka.

Vanhimmissa vuosikymmenissä luku tasaantuu, koska useimmat rakennusosat ovat jo ohittaneet käyttöikänsä. Korkein lukema osuu 1960-luvun taloihin: asbestiajan purkutyöt nostavat niiden viemärikorjausten hintaa, ja alkulähiöiden rakennustavassa on lisäksi aikakaudelle tyypillisiä riskejä.

Vertailutalon oletukset

Vertailutalo vastaa keskikokoista suomalaista kerrostaloa. Tilastokeskuksen mukaan asuinkerrostaloja on 67 411 ja kerrostaloasuntoja 1 591 505, eli taloa kohti tulee noin 24 asuntoa, ja kerrostaloasunnon keskikoko on noin 56 neliötä. Vertailutalossa on siis 24 huoneistoa, 1 334 m² asuinalaa ja 4 kerrosta, eikä siinä ole hissiä.

Kustannustaso vastaa kasvukeskuksia, ei pääkaupunkiseutua. Laskelma olettaa, että tehdyistä remonteista ei ole tietoa. Luku kuvaa siis laskennallista ylärajaa: talo, jonka putkiremontti on jo tehty, jää selvästi sen alapuolelle.

Koska laskenta perustuu tyyppitaloon, se antaa laskennallisen arvion eikä yksittäisen rakennuksen mittaustulosta. Oman taloyhtiön luvut saa selville vain talon omista tiedoista.

Lainausohje ja lataus

Voit lainata näitä lukuja lähteen kanssa, esimerkiksi näin: ”1970-luvun kerrostalon laskennallinen korjausvelka on noin 1 790 euroa asuinneliöltä (Asuntoanalyysi, asuntoanalyysi.com/korjausvelka-tilastot)”.

Luvut saa lainata vapaasti, kun lähteeksi merkitään Asuntoanalyysi ja linkki tälle sivulle. Koko taulukon voi ladata CSV-tiedostona tai jaettavana kuvana. CSV aukeaa suoraan taulukkolaskentaohjelmassa.

Paljonko korjausvelkaa Suomessa on yhteensä?

Tuoreimman arvion mukaan koko talokannan korjausvelka oli 94 miljardia euroa vuonna 2023, ja julkisuudessa summa pyöristetään usein noin 90 miljardiin. Velka kasvaa, koska korjauksia on viime vuosina tehty vähemmän kuin niitä tarvittaisiin.

Korjausvelan kehitys

Rakennusinsinöörien liiton (RIL) Rakennetun omaisuuden tila 2025 -raportissa julkaistaan Foreconin laskema aikasarja koko talokannan korjausvelasta. Sarja kattaa asuintalojen lisäksi myös toimitilat ja julkiset rakennukset, joten se ei kerro pelkästään taloyhtiöistä.

Lähde: Rakennusinsinöörien liitto RIL, Rakennetun omaisuuden tila 2025 (laskelma: Forecon Oy). Koko talokanta, ei vain asuinrakennukset.

Raportissa korjausvelka tarkoittaa rahamäärää, joka tarvitaan nostamaan rakennuksen kunto 75 prosentin tavoitetasolle. Velkaa alkaa siis kertyä vasta, kun kuntotaso laskee tämän alle. Kerros- ja rivitalojen kuntotaso oli 67 prosenttia vuonna 2023, eli tavoitetason alapuolella.

Raportista selviää myös, miksi velka kasvaa. Vuonna 2023 talokannan korjaustarve oli 16 miljardia euroa, mutta korjauksia toteutettiin vain 13 miljardilla eurolla. Vaje on siis noin kolme miljardia euroa vuodessa.

Arvioiden vertailu

Julkisuudessa kiertää eri lukuja eri vuosilta, ja kyllähän ne lukijaa hämmentävät. Kolme yleisintä arviota eivät ole saman mittarin eri vuosia, vaan jokainen on laskettu omalla tavallaan ja omalla rajauksellaan.

Arviot eivät ole keskenään vertailukelpoisia, koska rajaus ja laskentaperuste vaihtelevat. Saman 30-50 miljardin haarukan julkaisi myös Tilastokeskus vuonna 2020 vuoden 2017 raportin pohjalta. Täydet lähdetiedot ovat sivun lopussa.

Kerrostalokannan arvo

Suomen rakennuskannan tekniseksi arvoksi arvioidaan noin 540 miljardia euroa, josta asuinkerrostalojen osuus on 109 miljardia euroa (Rakennusinsinöörien liitto, 2025). Rakennettuun ympäristöön on sijoitettu 83 prosenttia Suomen kansallisvarallisuudesta.

Korjausvelka ja korjaustarve tarkoittavat eri asioita. Velka kuvaa kertynyttä vajetta, tarve vuosittaista virtaa: asuinrakennusten tekninen korjaustarve yltää noin 7,8 miljardiin euroon vuodessa jaksolla 2022-2050 (Pellervon taloustutkimus, 2022).

Vuotuiset korjaukset

Se, mitä oikeasti korjataan, jää kuitenkin tarvetta pienemmäksi. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöt korjasivat rakennuksiaan 2,7 miljardilla eurolla vuonna 2025, ja kerrostaloyhtiöiden osuus oli 2,2 miljardia euroa, kasvua 5,2 prosenttia edellisvuodesta. Eniten rahaa kului talotekniikkaan.

Taloyhtiöiltä kysyttiin myös, mitä ne aikovat korjata seuraavan kymmenen vuoden aikana. Kärki näyttää tältä:

Lähde: Tilastokeskus, Korjausrakentaminen 2025. Osuus kyselyyn vastanneista asunto-osakeyhtiöistä.

Miten kerrostalokannan ikä jakautuu?

Tilastokeskuksen rakennuskantatilaston mukaan Suomessa on 67 411 asuinkerrostaloa, ja kerrosalasta suurin osuus, 20,3 prosenttia, on 1970-luvulta.

Kerrosala vuosikymmenittäin

Ikäjakauma kertoo, mihin korjausvelka kasautuu. Mitä suurempi vuosikymmenen osuus ja mitä lähempänä rakennusosien käyttöiät ovat loppuaan, sitä enemmän remontteja on edessä.

Lähde: Tilastokeskus, StatFin, rakennuskanta valmistumisvuoden mukaan, tilanne 31.12.2025. Ennen vuotta 1940 valmistuneet rakennukset (7,2 % kerrosalasta) on jätetty taulukosta pois.

Asunnot ja yhtiöt

Kerrostaloasuntoja on Tilastokeskuksen tilastoissa 1 591 505, ja niistä 35,3 prosenttia valmistui vuosina 1960-1979. Asunto-osakeyhtiöitä löytyy kaupparekisteristä 92 287 (Patentti- ja rekisterihallitus, 2026).

Vähintään kolmikerroksisten kerrostalojen porrashuoneista noin 43 000 oli hissittömiä vuonna 2006, eikä tuoreempaa virallista laskentaa ole julkaistu (Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus, 2008). Hissittömyys kasvattaa vanhan kannan korjaustarvetta entisestään, koska hissin jälkiasennus on oma iso hankkeensa.

Remonttien painopiste

Korjaukset seuraavat ikäjakaumaa, mutta viiveellä. Tilastokeskuksen vuoden 2019 analyysissa näkyy sama viive: vielä 2010-luvun puolivälissä eniten korjattiin 1960-luvun yhtiöitä suhteessa pinta-alaan, mutta vuodesta 2017 alkaen kärkeen nousivat 1970-luvun yhtiöt.

Putkiremontit kertovat samasta painopisteestä: viimeisimmistä hankkeista 39 prosenttia tehtiin 1970-luvun ja 25 prosenttia 1980-luvun taloihin (Isännöintiliitto, 2026). Seuraavaksi vuorossa on 1980-luvun kanta, jonka putket tulevat käyttöikänsä päähän 2030-luvulla.

Mitä yksittäiset remontit maksavat kerrostalossa?

Markkinahintaa julkaistaan säännöllisesti vain perinteisestä putkiremontista, jonka mediaani on 890 €/m² koko maassa. Muille remonteille Asuntoanalyysi julkaisee omat laskennalliset arvionsa, jotka kuvataan alla.

Putkiremontin hinta

Isännöintiliiton putkiremonttibarometri seuraa vuosittain sitä, mitä perinteinen putkiremontti maksaa mediaanihankkeessa. Mediaani tarkoittaa keskimmäistä hanketta, ei siis keskiarvoa.

Lähde: Isännöintiliitto, Putkiremonttibarometri 2024-2026. Perinteisen toteutuksen mediaani euroina asuinneliöltä. Pääkaupunkiseudun mediaani laski vuonna 2026 edellisvuoden 1 128 eurosta.

Menetelmät ovat murroksessa: viemäreiden sukitusta käytettiin 28 prosentissa hankkeista vuonna 2026, kun kaksi vuotta aiemmin osuus oli 22 prosenttia (Isännöintiliitto, 2026). Itse toteutusvaihe kestää keskimäärin puoli vuotta.

Mistä korjausvelka koostuu

Sama laskelma näyttää, mistä rakennusosista 1970-luvun vertailutalon korjausvelka kertyy. Luvut ovat kunkin rakennusosan osuus koko velasta, eivät sen remontin hinta yksinään.

Asuntoanalyysin laskennallinen arvio euroina asuinneliötä kohden, 1970-luvun vertailutalo, pyöristetty lähimpään kymmeneen. Rivit ovat rakennusosien osuuksia korjausvelasta ja summautuvat noin 1 790 euroon neliöltä. Ilmanvaihtorivi tarkoittaa koneiden ja päätelaitteiden uusintaa sekä kanavien puhdistusta, ei koko järjestelmän uusimista.

Laskelmassa putkikokonaisuus painaa eniten: se on noin puolet 1970-luvun vertailutalon koko velasta. Julkisivuyhdistyksen vuoden 2025 selvityksen mukaan koko maan julkisivukorjausten tarve on 400 miljoonaa euroa vuodessa, mutta noin puolet tarvittavista korjauksista jää tekemättä.

Rahoitustilastot

Putkiremonteista 92 prosenttia rahoitetaan taloyhtiölainalla, ja lähes 60 prosenttia lainoista on vähintään 20 vuoden mittaisia (Isännöintiliitto, 2026). Asuntoyhteisöjen lainakanta ylsi 45,4 miljardiin euroon huhtikuussa 2025, ja lukuun sisältyvät myös vuokrataloyhtiöt (Suomen Pankki, 2025).

Rahoitus nousee myös pullonkaulaksi. Isännöitsijöistä 21 prosenttia kertoo barometrissa putkiremontteja jääneen toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia, kun kolme vuotta aiemmin osuus oli 9 prosenttia. Taantuvissa kunnissa osuus on 42 prosenttia.

Kustannusten kehitys

Asuinrakennusten korjausrakentamisen kustannusindeksi nousi runsaat 23 prosenttia vuoden 2020 alusta toukokuuhun 2025 (Kiinteistöliitto, 2025). Jyrkin vaihe näyttää silti olevan ohi, sillä yleinen rakennuskustannusindeksi, joka mittaa koko rakentamisen panoshintoja, nousi Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2025 enää 0,9 prosenttia.

Ilmiö näkyy myös kerrostaloyhtiöiden tilinpäätöksissä. Tilastokeskuksen mukaan hoitokulut nousivat keskimäärin 6,17 euroon huoneistoneliöltä kuukaudessa vuonna 2025, vaikka tuloslaskelman korjauskulut kääntyivät 0,8 prosentin laskuun. Kustannusten nousu näkyy suoraan siinä, kuinka kalliiksi remontin lykkääminen käy.

Kuinka kauan rakennusosat kestävät?

Rakennusosat kestävät tyypillisesti 20-60 vuotta sen mukaan, mistä osasta ja materiaalista on kyse. Käyttöikä kertoo, milloin remontti on tilastollisesti edessä.

Tekniset käyttöiät

Taulukko kokoaa keskeisten rakennusosien ohjeelliset käyttöiät. Todellinen ikä riippuu materiaalista, rakennusvuodesta ja huollosta, joten vaihteluvälit jäävät leveiksi.

Käyttöiät: Rakennustieto, ohjekortit RT 103765 ja RT 103766 (2025). Vastaavat taulukot on julkaistu vapaasti muun muassa Rakennustiedon Kiinteistön kunnossapito -kirjan näyteluvussa ja kuntien kunnossapitosuunnitelmissa.

Ajoituksen tilastot

Käyttöikä ja toteutus eivät kohtaa: isännöitsijöistä 53 prosenttia arvioi, että putkiremontit tehdään putkien käyttöiän kannalta viime hetkellä tai liian myöhään (Isännöintiliitto, 2026). Lykkääminen on toki houkuttelevaa, mutta lykätty remontti maksaa toteutushetkellä enemmän.

Viivästyksen hinta näkyy jo rahoituksessa: osa yhtiöistä joutuu tinkimään remontin laajuudesta, ja 13 prosenttia hankkeista toteutettiin rahoitussyistä suppeampana kuin oli suunniteltu (Isännöintiliitto, 2026). Kannattaa siis katsoa käyttöikätaulukkoa ajoissa: iso remontti on tyypillisesti edessä viimeistään 50 vuoden iässä, jos sitä ei ole vielä tehty.

Entä pitävätkö kustannusarviot? Tuoretta koko maan tilastoa ei ole, mutta Rakennuslehden vuonna 2017 julkaisema pääkaupunkiseudun kysely antaa mittakaavaa. Noin puolessa putkiremonteista arvio piti ja neljänneksessä se alittui. Viidenneksessä arvio ylittyi jonkin verran ja vain 3 prosentissa reilusti.

Miten Asuntoanalyysi laskee korjausvelan?

Korjausvelka lasketaan rakennusosittain kaavalla ikä jaettuna käyttöiällä kertaa uusimiskustannus, yhteensä 13 rakennusosalle.

Laskentamalli

Jokaiselle rakennusosalle lasketaan oma velka niin, että osan ikä suhteutetaan sen tekniseen käyttöikään ja kerrotaan uusimiskustannuksella. Kun käyttöikä täyttyy, velka kattaa koko uusimiskustannuksen eikä kasva siitä enää. Talon korjausvelka syntyy osien summana.

Malli tuottaa myös kuntoluokituksen: alle 500 €/m² on kiitettävä, 500-850 €/m² hyvä, 850-1 200 €/m² tyydyttävä ja yli 1 200 €/m² välttävä. Rajat ovat Asuntoanalyysin oma luokittelu.

Tarkistin vertailutalon luvut laskurin omalla laskentapolulla: vuonna 1975 rakennetussa talossa putkiston osuus on 873 euroa asuinneliöltä (taulukossa pyöristettynä 870) eli noin puolet koko velasta. Summa täsmäsi taulukon taustalukuun sentilleen.

Kalibrointi ja lähteet

Uusimiskustannukset tulevat siitä kustannusmallista, jonka Asuntoanalyysi on itse rakentanut. Arviot on kalibroitu muun muassa korjausrakentamisen kustannusjulkaisuja (mm. KOR 2026) vasten; kaikki julkaistut luvut ovat Asuntoanalyysin omia laskennallisia arvioita.

Vertasin vertailutalon putkikokonaisuutta siihen mediaaniin, jonka Isännöintiliiton putkiremonttibarometri julkaisee, ja luvut ovat linjassa. Kun kustannustaso muuttuu, arviot seuraavat Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksiä.

Laskelman rajoitteet

Laskelma ei tiedä, mitkä remontit talossa on jo tehty. Todellinen 1970-luvun talo, jonka putkiremontti ja julkisivu on jo tehty, voi olla kuntoluokaltaan hyvä. Lukua ei siksi pidä kertoa koko kerrostalokannan neliömäärällä: tulos yliarvioisi kannan todellisen velan.

Tämä laskelma ei myöskään ole sama luku kuin edellä kuvattu Rakennusinsinöörien liiton korjausvelka. Se tähtää täyteen uusimiseen ja olettaa, ettei remontteja ole tehty, kun taas RIL:n korjausvelka mittaa vajetta 75 prosentin tavoitekuntoon oikeilla taloilla. Siksi tämä luku on tarkoituksella ylärajalla, eikä sitä voi verrata suoraan koko maan miljardilukuun.

Luku toimii tilastollisena karttana, ei yksittäisen talon tuomiona. Yksittäisen taloyhtiön korjausvelan voi laskea talon omilla tiedoilla laskurissa, joka käyttää samaa laskentamallia kuin tämä laskelma.

Usein kysytyt kysymykset

Onko 1 000 euroa neliöltä korjausvelkaa paljon?

On se paljon. Asuntoanalyysin kuntoluokituksessa 1 000 €/m² osuu tyydyttävään luokkaan, ja välttävä alkaa 1 200 eurosta neliöltä. Iso osa rakennusosista lähestyy silloin käyttöikänsä loppua. 60 m²:n asunnolle summa tarkoittaa laskennallisesti 60 000 euron osuutta tulevista korjauksista. Kannattaa kuitenkin verrata lukua tehtyihin remontteihin, sillä arvio tarkentuu talon omilla tiedoilla.

Uskaltaako 1970-luvun kerrostalosta ostaa asunnon?

Uskaltaa, kunhan tietää, mitä ostaa. Huoli on silti aiheellinen: laskennallinen 1 790 €/m² kuvaa ylärajaa talolle, jonka remonteista ei tiedetä mitään. Iso osa 1970-luvun yhtiöistä on jo tehnyt putkiremontin, jolloin jäljellä oleva velka jää murto-osaan tuosta luvusta. Tarkista isännöitsijäntodistus ja kunnossapitosuunnitelma: ratkaisevaa on, mitkä isot remontit on tehty ja mitkä ovat edessä.

Paljonko vastike nousee putkiremontin jälkeen?

Keskimääräistä vastikevaikutusta ei julkaise mikään taho, joten tässä on laskennallinen esimerkki Isännöintiliiton barometrin luvuilla. Mediaanihinnalla 890 €/m² kertyy 60 m²:n asunnolle noin 53 400 euroa. Jos osuus rahoitetaan 20 vuoden taloyhtiölainalla 3,5 prosentin korolla, rahoitusvastikkeeksi tulee noin 310 euroa kuukaudessa eli noin 5,2 €/m²/kk. Todellinen vaikutus riippuu hinnasta, korosta ja laina-ajasta.

Saako taloyhtiön korjauksiin valtion avustusta?

Hissin jälkiasennukseen saa avustusta enintään 45 prosenttia ja esteettömyyskorjauksiin enintään 35 prosenttia hyväksytyistä kustannuksista. Avustukset myöntää Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke. Taloyhtiöiden yleistä energia-avustusta ei ole haettavana vuonna 2026, joten tavalliset korjaukset rahoitetaan ilman valtion tukea.