Kor­jaus­ve­lan tilastot ker­ros­ta­lois­sa

Vanhemmassa kerrostalossa korjausvelkaa on kertynyt enemmän kuin uudessa. Koko maan tasolla luku on kasvanut vuosi vuodelta. Asuntoanalyysin laskennallinen arvio tavallisen 1970-luvun taloyhtiön korjausvelasta on suuruusluokkaa 1 790 euroa asuinneliöltä, kun taas 2000-luvun talossa se jää alle puoleen tästä. Ostajana tai hallituksen jäsenenä löydät tältä sivulta kerrostalojen korjausvelan keskeiset luvut lähteineen, ladattavana taulukkona ja rakennusvuosikymmenittäin.

Paljonko korjausvelkaa kerrostalossa on rakennusvuosikymmenen mukaan?

Korjausvelka kasvaa rakennuksen iän myötä. Vanhimmassa kannassa laskennallinen lukema on suuruusluokkaa 1 800 euroa asuinneliöltä ja 2000-luvun taloissa alle tuhat.

Korjausvelka rakennusvuosikymmenittäin

Alla olevat luvut ovat Asuntoanalyysin laskennallisia arvioita samalle vertailutalolle eri vuosikymmeninä. Vertailutalo on 24 asunnon kerrostaloyhtiö, jonka huoneistoala on 1 334 neliötä ja jossa on neljä kerrosta eikä hissiä. Laskentavuosi on 2026.

Korkein lukema osuu 1960-luvulle, jonka alkulähiöissä kaikki suuret rakennusosat lähestyvät käyttöikänsä loppua yhtä aikaa. Luku on laskennallinen yläraja. Se olettaa, ettei taloon ole vielä tehty remontteja, joten putkiremontin jo tehnyt yhtiö on tätä selvästi edempänä.

Mistä 1970-luvun korjausvelka koostuu

Suurin yksittäinen erä on putkisto. Se kattaa lähes puolet vertailutalon laskennallisesta korjausvelasta. Loput jakautuvat julkisivun, sähköjärjestelmän ja muiden rakennusosien kesken. Jakauma on tyypillinen 1970-luvun elementtitalolle, jossa märkätilojen putket ovat suurin yksittäinen tuleva hanke.

Ostajalle jaottelu on hyödyllinen. Se kertoo, mihin rahat todellisuudessa menevät ja kuinka suuri osa velasta on jo mahdollisesti hoidettu. Jos taloyhtiö on tehnyt putkiremontin, lähes puolet laskennallisesta velasta on jo katettu. Silloin talon todellinen tilanne on selvästi lukua parempi.

Mitä kuntoluokka kertoo

Kuntoluokka tiivistää laskennallisen korjausvelan yhteen sanaan. Asuntoanalyysin asteikko jakautuu neljään luokkaan asuinneliötä kohti lasketun velan mukaan. Mitä isompi luku, sitä useampi rakennusosa on jo tiensä päässä.

Luvut kannattaa lukea suhteessa toisiinsa. Käytännössä lähes koko ennen 1990-lukua rakennettu kanta asettuu laskennallisesti välttävään luokkaan, koska sen suuret rakennusosat ovat yhtä aikaa käyttöikänsä lopussa. Se ei silti tarkoita, että jokainen talo olisi huonossa kunnossa. Moni niistä on jo korjattu kertaalleen. Silloin todellinen velka on laskennallista arviota pienempi.

Lataa ja lainaa luvut

Luvut saa lainata vapaasti, kun lähteeksi merkitään Asuntoanalyysi ja linkki tälle sivulle. Koko taulukon voi ladata CSV-tiedostona, joka aukeaa suoraan taulukkolaskennassa, tai jaettavana kuvana.

Paljonko korjausvelkaa Suomessa on yhteensä?

Koko rakennuskannan korjausvelka on tuoreimman arvion mukaan noin 90 miljardia euroa (Rakennusinsinöörien liitto, ROTI 2025). Se on moninkertaistunut vuosituhannen alusta.

Arviot eroavat mittausperusteen mukaan

Eri arviot päätyvät eri lukuihin, koska ne mittaavat eri asiaa.

Mittakaava hahmottuu suhteessa kannan arvoon. Rakennuskannan tekninen arvo on Rakennusinsinöörien liiton mukaan noin 540 miljardia euroa, josta asuinkerrostalojen osuus on suuruusluokkaa 109 miljardia. Korjausvelka on siis kasvava mutta hallittava osuus rakennusten arvosta.

Vuotuinen korjausvolyymi

Vuotuinen korjausvolyymi kertoo saman tarinan eri suunnasta. Tilastokeskuksen mukaan asuntojen omistajat ja asunto-osakeyhtiöt korjasivat vuonna 2025 yhteensä noin 7,4 miljardilla eurolla. Se oli yhdeksän prosenttia enemmän kuin edellisvuonna. Rakennusliikkeiden tekemiä korjausurakoita kertyi vuonna 2023 noin 10,4 miljardia euroa. Silti korjataan vähemmän kuin kannan kunto edellyttäisi. Juuri tämä ero kasvattaa korjausvelkaa.

Neliöhinta ja miljardit

Asuntoanalyysin euroa neliöltä -luku ja miljardiluvut eivät ole sama asia. Meidän lukumme on yhden rakennuksen laskennallinen yläraja, kun taas Rakennusinsinöörien liiton miljardiluku kuvaa koko kannan vajetta hyväksyttävään kuntotasoon todellisilla rakennuksilla.

Käsite ei ole edes vakiintunut, sillä Pellervon taloustutkimuksen mukaan koko kannan arviot liikkuvat laskentatavasta riippuen 30-50 miljardin haarukassa. Yhden talon lukua ei siksi voi kertoa koko kannalla.

Miten kerrostalokannan ikä jakautuu?

Suomen kerrostalokannan painopiste on 1960- ja 1970-luvuilla. Näinä kahtena vuosikymmenenä rakennettiin runsas kolmannes koko kerrosalasta.

Kerrosala rakennusvuosikymmenittäin

Pelkästään 1970-luvun osuus on viidennes. Osuudet ovat Tilastokeskuksen rakennuskantatilastosta (tilanne joulukuun lopussa 2025).

Ennen 1940-lukua rakennettujen kerrostalojen osuus kerrosalasta on runsaat seitsemän prosenttia. Kaikkiaan Suomessa on Tilastokeskuksen mukaan 67 411 asuinkerrostaloa. Asunto-osakeyhtiöitä on Patentti- ja rekisterihallituksen rekisterissä 92 287. Suurin osa niistä on juuri sitä kerrostalokantaa, jonka korjausvelka kertyy vanhenevista rakennusosista.

Miksi 1960-70-luku on korjausten painopiste

Suuri kohortti ja käyttöikänsä päähän ehtinyt tekniikka osuvat yksiin. Tämän ikäisten talojen putket, julkisivut ja sähköjärjestelmät tulevat uusittaviksi samoihin aikoihin, joten korjaustarve keskittyy juuri näihin vuosikymmeniin. Siksi putkiremonttien painopiste on nyt 1970-luvun kannassa.

Mittakaava on iso, sillä jo pelkästään 1960- ja 1970-luvun kannassa on yli 21 000 kerrostaloa. Kun ne korjataan lähivuosina, urakoiden kysyntä pitää hinnat korkealla.

Mitä yksittäiset remontit maksavat kerrostalossa?

Kallein yksittäinen hanke on yleensä putkiremontti. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrissa (2026) perinteisen putkiremontin (putket uusitaan kokonaan) mediaanihinta oli arviolta 780 euroa asuinneliöltä.

Putkiremontin hinta menetelmän mukaan

Sisäpuolisilla menetelmillä, kuten sukituksella ja pinnoituksella, mediaani jäi noin 200 euroon. Hinta vaihtelee talon kunnon ja laajuuden mukaan.

Koko maan korjausvolyymi

Yksittäisen hankkeen hinta kannattaa suhteuttaa koko maan korjausvolyymiin. Asunto-osakeyhtiöt teettivät korjauksia arviolta 2,7 miljardilla eurolla vuonna 2025. Pelkkien kerrostaloyhtiöiden osuus tästä oli noin 2,2 miljardia euroa. Luvut ovat Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastosta.

Rahoitus kiristyy

Raha on yhä useammin este hankkeen toteutumiselle. Isännöintiliiton barometrissa rahoitusvaikeuksien takia putkiremontteja oli jäänyt toteutumatta joka kymmenennessä isännöidyssä kohteessa. Isännöitsijät ennakoivat hintojen nousevan vielä vuoden kuluessa jopa kymmenen prosenttia.

Nousevat hinnat ja lykätyt päätökset yhdessä kasvattavat lopullista laskua. Valtion korjausavustusta haettiin barometrin mukaan vain reiluun joka kymmenenteen kohteeseen, joten pääosa hankkeista rahoitetaan taloyhtiön omalla lainalla.

Muut osat ja kustannuskehitys

Muiden rakennusosien laskennalliset korjauskustannukset avautuvat oman talon tiedoilla Asuntoanalyysin laskurissa, joka mitoittaa ne rakennuksen koon mukaan. Yleisenä taustana korjausrakentamisen kustannukset ovat nousseet ripeästi. Asuinrakennusten korjaamisen hintataso kohosi Kiinteistöliiton mukaan noin neljänneksen vuoden 2020 alusta kevääseen 2025. Se selittää osaltaan, miksi lykätty remontti tulee harvoin halvemmaksi.

Kuinka kauan rakennusosat kestävät?

Korjausvelka syntyy siitä, että rakennusosat kuluvat loppuun eri tahtiin. Tekniset käyttöiät kertovat, milloin kukin osa on tyypillisesti uusittava.

Rakennusosien tekniset käyttöiät

Alla olevat tekniset käyttöiät ovat Rakennustiedon ohjekorteista.

Miksi ajoitus ratkaisee

Kun rakennusosan ikä lähestyy käyttöikänsä ylärajaa, sen uusiminen on edessä. Isännöintiliiton barometrin mukaan putkiremonttiin ryhdytään taloyhtiöissä usein vasta vesivahingon jälkeen. Aloituspäätöstä lykätään yhä pidempään. Käyttöikä ohjaa ajoitusta, sillä se kertoo mikä osa on seuraavaksi vuorossa.

Sama ikäraja tekee juuri nyt näkyväksi 1970-luvun kannan. Kun kaikki tuon vuosikymmenen runsaat 12 000 kerrostaloa lähestyvät putkien 40-50 vuoden käyttöikää samaan aikaan, korjaustarve kasautuu harvinaisen lyhyeen ikkunaan. Se näkyy sekä putkiremonttien määrässä että niiden hinnassa.

Miten korjausvelka lasketaan?

Asuntoanalyysi laskee korjausvelan rakennusosa kerrallaan. Jokaiselle 13 rakennusosalle verrataan sen ikää tekniseen käyttöikään ja tulos kerrotaan uusimiskustannuksella.

Näin luku muodostuu

Kun osa on käyttöikänsä lopussa, sen koko uusimiskustannus lasketaan velaksi. Kustannukset on kalibroitu Rakennustiedon KOR 2026 -kustannustietoa vasten.

Mallin rajoitteet

Malliin liittyy kolme rajoitetta, jotka on hyvä tuntea. Luku on yläraja, koska laskelma olettaa, ettei taloon ole vielä tehty remontteja. Se ei myöskään ole sama kuin koko maan miljardiluku. Kyse on yhden rakennuksen laskennallisesta tunnusluvusta. Kolmanneksi malli ei tunne paikallista hintatasoa, sillä vertailutalo on hinnoiteltu kasvukeskuksen mukaan.

Oman taloyhtiön tarkan luvun saa vain talon omista tiedoista. Sen laskee Asuntoanalyysin laskuri suoraan asuntoilmoituksesta. Laskelma erittelee korjausvelan rakennusosittain ja arvioi tulevien remonttien ajoituksen.

Usein kysytyt kysymykset

Onko 1 000 euroa neliöltä korjausvelkaa paljon?

On se paljon. Asuntoanalyysin kuntoluokituksessa 1 000 euroa asuinneliöltä osuu tyydyttävään luokkaan. Välttävä alkaa 1 200 eurosta. Iso osa rakennusosista lähestyy silloin käyttöikänsä loppua. 60 neliön asunnolle summa tarkoittaa laskennallisesti 60 000 euron osuutta tulevista korjauksista. Lukua kannattaa silti verrata jo tehtyihin remontteihin, sillä arvio tarkentuu talon omilla tiedoilla.

Uskaltaako 1970-luvun kerrostalosta ostaa asunnon?

Uskaltaa, kun tietää mitä ostaa. Laskennallinen 1 790 euroa asuinneliöltä kuvaa ylärajaa talolle, jonka remonteista ei tiedetä mitään. Iso osa 1970-luvun yhtiöistä on jo tehnyt putkiremontin. Silloin jäljellä oleva velka jää murto-osaan tuosta luvusta. Ratkaisevaa on, mitkä suuret remontit on tehty ja mitkä ovat edessä. Ne selviävät isännöitsijäntodistuksesta ja kunnossapitosuunnitelmasta.

Paljonko vastike nousee putkiremontin jälkeen?

Se riippuu remontin hinnasta ja lainan ehdoista. Putkiremontti rahoitetaan yleensä taloyhtiön lainalla, jonka osakkaat maksavat rahoitusvastikkeena oman osuutensa mukaan. Kun mediaanihinta on suuruusluokkaa 780 euroa asuinneliöltä, 60 neliön asunnon osuus on karkeasti noin 47 000 euroa, joka jaksotetaan lainan takaisinmaksuajalle. Tarkan vaikutuksen näkee vasta yhtiön oman lainatarjouksen kanssa.

Mistä korjausvelan luvut ovat peräisin?

Euroa neliöltä -luvut ovat Asuntoanalyysin oman korjausvelkamallin tuottamia laskennallisia arvioita, jotka on kalibroitu Rakennustiedon KOR 2026 -kustannustietoon. Kannan ikäjakauma on Tilastokeskuksen rakennuskantatilastosta, remonttien hinnat Isännöintiliiton putkiremonttibarometrista ja koko maan korjausvelka Rakennusinsinöörien liiton arviosta. Kaikki lähteet on lueteltu sivun lopussa.