Ta­lo­yh­ti­ön kor­jaus­suun­ni­tel­ma ja PTS

Jokaisen taloyhtiön eteen tulee ennemmin tai myöhemmin isoja korjauksia, joiden lasku jaetaan osakkaille vastikkeessa. Korjaussuunnitelma eli pitkän tähtäimen suunnitelma kokoaa nämä remontit yhdelle aikajanalle. Sen avulla osakas näkee tulevan korjaustarpeen ja sen ajoituksen jo vuosia etukäteen. Tällä sivulla esitellään suunnitelman sisältö, sen pakollisuus ja se, miten suunnitelman lukee korjausvelkana.

Mikä taloyhtiön korjaussuunnitelma eli PTS on?

Korjaussuunnitelmassa jokaisella tulevalla remontilla on oma arvioitu vuotensa. Sama asiakirja kulkee monella nimellä.

Suunnitelman nimet

Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), kunnossapitosuunnitelma ja korjaussuunnitelma tarkoittavat käytännössä samaa asiakirjaa. Kiinteistöliiton mukaan nimellä ei ole väliä, vaan sisällöllä. Osakas kuulee arjessa sanan korjaussuunnitelma tai tulevat remontit, isännöitsijä ja hallitus puhuvat PTS:stä.

Suunnitelman rinnalla kulkee lakisääteinen kunnossapitotarveselvitys (viiden vuoden selvitys). Se ja koko suunnitelma sekoittuvat helposti, sillä hyvä suunnitelma täyttää myös selvityksen vaatimuksen. Ero on silti tärkeä. Siihen palataan jäljempänä.

Mitä suunnitelmassa lukee

Suunnitelma käydään läpi rakennusosa kerrallaan. Katto, julkisivu, putkisto, ikkunat, hissi ja piha saavat kukin arvioidun korjausvuoden ja usein karkean kustannusarvion.

Tässä on koko suunnitelman ydin. Kun jokaiselle isolle remontille on merkitty vuosi, hallitus näkee, milloin rahaa tarvitaan ja kuinka paljon. Motivan mukaan suunnitelmaan merkitään myös kustannusennuste arvonlisäveroineen, toisin kuin pelkkään lakisääteiseen selvitykseen.

Onko korjaussuunnitelma pakollinen?

Koko kymmenvuotinen suunnitelma ei ole pakollinen. Laki vaatii vain hallituksen viiden vuoden selvityksen korjaustarpeista.

Mitä laki vaatii

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa hallituksen esittämään varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallisen selvityksen kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen, vastikkeeseen tai kustannuksiin seuraavan viiden vuoden aikana. Selvitys esitetään joka vuosi.

Laki ei mainitse sanaa PTS, eikä se vaadi kuntoarviota tai kustannusarviota. Riittää, että hallitus esittää kirjallisen arvionsa lähivuosien isoista korjauksista. Lain esitöiden mukaan selvitys nojaa tarvittaessa asiantuntijalausuntoon tai kuntotarkastukseen, mutta pakko sitä ei ole teettää. Kunnossapitotarveselvitys taloyhtiössä käsittelee lakisääteisen selvityksen sisällön ja merkityksen ostajalle tarkemmin.

Vapaaehtoinen suunnitelma

Täysi pitkän tähtäimen suunnitelma on hyvää hallintotapaa, ei lakivelvoite. Silti se on taloyhtiöissä tavallinen. Kiinteistöliiton energia- ja ilmastokyselyssä lähes kolmella neljästä taloyhtiöstä oli jokin kymmenen vuoden kunnossapitosuunnitelma.

Moni urakoitsija markkinoi PTS:ää pakollisena, mutta se on epätarkkaa. Motiva ja Isännöintiliitto kuvaavat suunnitelman vapaaehtoiseksi työkaluksi, joka antaa selvitystä pidemmän näkymän ja palvelee myös ostajaa.

Vapaaehtoisuus ei tarkoita, että suunnitelmasta kannattaisi luopua. Ajantasainen suunnitelma tekee lakisääteisen selvityksen lähes itsestään, koska sen viisi ensimmäistä vuotta kelpaavat sellaisenaan selvitykseksi.

Tiedot rekisteriin

Kesäkuun 2026 lopusta lähtien selvityksen korjaustiedot eivät jää vain yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Ne ilmoitetaan Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään.

Tavoite on, että ostaja ja pankki näkevät taloyhtiön korjaustarpeen samassa muodossa kaikista kohteista. Isännöitsijä hoitaa ilmoituksen, mutta tietojen oikeellisuudesta vastaa taloyhtiö. Rekisteriin viedään selvityksen mukaiset toimenpiteet ja niiden ajankohdat.

Mitä eroa on kuntoarviolla, PTS:llä ja selvityksellä?

Kolme käsitettä menee helposti sekaisin. Yksi on tekninen tarkastus, toinen suunnitelma ja kolmas lakisääteinen tiivistelmä.

Kolme asiakirjaa

Asuntoanalyysin kooste. Kuntoarvio tuottaa tiedon, suunnitelma aikatauluttaa korjaukset ja selvitys tiivistää lakisääteisen viiden vuoden näkymän.

Kuntoarvio on näistä lähtötieto. Asiantuntija käy rakennuksen läpi pääosin aistinvaraisesti. Havainnoista syntyy ehdotus suunnitelmaksi. Kuntoarvion sisällön ja hinnan käy läpi taloyhtiön kuntoarvio.

Kuntoarvio ja kuntotutkimus

Kuntoarvio ja kuntotutkimus eivät ole sama asia. Kuntoarvio on rakenteita avaamaton yleiskatsaus koko taloon. Kuntotutkimus menee syvemmälle yhteen rakenteeseen, kun silmämääräinen arvio ei riitä.

Suunnitelman kannalta ero on ajoituksessa. Kuntoarvio kertoo, mitkä osat lähestyvät korjausikää. Kuntotutkimus taas varmistaa vaurion laajuuden ennen kuin remontista päätetään. Kumpikin voi toimia suunnitelman lähtötietona.

Miten korjaussuunnitelmaa luetaan?

Suunnitelmasta luetaan korjausvuosi, rakennusosan kuntoluokka ja se, nojaako suunnitelma tuoreeseen kuntoarvioon. Yhdessä ne kertovat lähivuosien menot.

Kuntoluokat

Kuntoarvio antaa jokaiselle rakennusosalle kuntoluokan yhdestä viiteen.

Käytännössä kannattaa katsoa ensin, onko suunnitelmassa luokan yksi tai kaksi rakennusosia lähivuosille. Ne ovat ne remontit, jotka näkyvät vastikkeessa ensimmäisenä.

Asteikko kulkee toisin päin kuin kouluarvosana, sillä ykkönen on huonoin luokka. Sekaannus syntyy helposti, kun suunnitelmaa lukee ensimmäistä kertaa. Taulukon oikea sarake kertoo saman asian vuosina.

Rakennusosien käyttöiät

Jos tuoretta kuntoarviota ei ole, korjaustarpeen voi päätellä rakennusosien tyypillisestä käyttöiästä ja talon iästä. Aikajana näyttää, milloin kukin osa tulee ikänsä päähän.

Vuonna 1985 valmistuneessa talossa käyttöikänsä ovat jo ylittäneet ilmanvaihto, katto, hissi, sähköjärjestelmä ja salaojat. Julkisivu, putkisto, ikkunat ja lämmitysverkosto tulevat perässä kymmenen vuoden sisällä. Sama päättely toimii omalle talolle, kun vaihtaa valmistumisvuoden. Rakennusosien käyttöiät näkee myös elinkaarihausta.

Punaiset liput

Suunnitelmaa lukiessa kannattaa varoa muutamaa merkkiä. Ne kertovat, ettei suunnitelmaan voi nojata sellaisenaan.

• Suunnitelma on yli viisi vuotta vanha eikä sitä ole päivitetty.
• Isot remontit toistuvat rivillä sanalla selvitetään ilman vuotta.
• Suunnitelma ei nojaa mihinkään kuntoarvioon.
• Luokan yksi tai kaksi osia osuu lähivuosille, mutta rahaa ei kerätä.

Asuntoanalyysin kooste tavallisimmista merkeistä, jotka heikentävät suunnitelman luotettavuutta.

Miten suunnitelma näkyy korjausvelkana ja vastikkeessa?

Suunnitelma kertoo korjausten ajoituksen. Euromäärän ja kertyneen korjausvelan se paljastaa vasta, kun ajoitus yhdistetään rakennusosien käyttöikään.

Ajoituksesta euroihin

Korjausvelka on se korjausten summa, joka olisi jo pitänyt tehdä. Kun rakennusosa ohittaa käyttöikänsä eikä sitä ole korjattu, velka kasvaa taustalla, vaikka suunnitelma ei sitä euroina näyttäisi.

Tämän erotuksen näkee laskemalla. Suunnitelman ajoitukseen yhdistetään rakennusosan tyypillinen hinta, jolloin aikataulusta tulee euromääräinen. Arvioimme taloyhtiön korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tulevan remontin suuruusluokan näkee silloinkin, kun tuoretta suunnitelmaa ei ole. Korjausvelka taloyhtiössä selittää käsitteen ja sen synnyn. Laskennallinen korjausvelka puolestaan vertaa taloja rakennusvuoden mukaan.

Vaikutus vastikkeeseen

Suunnitelman remontit maksetaan lopulta vastikkeessa. Osakkaan kannalta on kaksi eri erää, jotka menevät helposti sekaisin.

Hoitovastike kattaa juoksevat menot ja pienet korjaukset. Iso remontti rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, jonka lyhennys peritään erillisenä rahoitusvastikkeena. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrissä putkiremontin mediaanihinta oli koko maassa noin 890 euroa asuinneliöltä. Kuudenkymmenen neliön asunnossa se on suuruusluokaltaan runsaat 50 000 euroa.

Suuruusluokka riippuu kohteesta, joten yksi luku ei riitä. Laki koskee juuri niitä korjauksia, jotka vaikuttavat olennaisesti vastikkeeseen tai asumiskustannuksiin. Suuri putkiremontti tai julkisivuremontti kuuluu tähän joukkoon. Suunnitelma nostaa ne esiin ajoissa, jotta korjauksiin ehtii varautua.

Sitooko suunnitelma ja kuka korjauksista päättää?

Suunnitelma ei sido taloyhtiötä. Jokainen siinä mainittu remontti päätetään erikseen yhtiökokouksessa, kun ajoitus tulee eteen.

Suunnitelma ei ole päätös

Osakas ei voi vaatia taloyhtiötä pitämään kiinni suunnitelman aikataulusta, eikä hallitus voi aloittaa isoa remonttia pelkän suunnitelman nojalla.

Ison korjauksen ratkaisee yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain mukaan laajakantoisesta tai asumiseen olennaisesti vaikuttavasta kunnossapidosta päätetään yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä (yli puolet annetuista äänistä). Hallitus valmistelee hankkeen ja tuo sen kokoukseen päätettäväksi. Kokousmenettelyn käy läpi taloyhtiön yhtiökokous.

Kun suunnitelma puuttuu

Osa taloyhtiöistä on ilman ajantasaista suunnitelmaa. Silloin osakas voi pyytää hallitusta täydentämään lakisääteisen selvityksen ja harkitsemaan kuntoarviota.

Puuttuva suunnitelma ei ole vain muodollisuus. Hallituksella on huolellisuusvelvoite. Pelkkään näppituntumaan perustuva selvitys voi johtaa korvausvastuuseen, jos se antaa ostajalle väärän kuvan tulevasta remontista. Riski pienenee, kun arvio nojaa kuntoarvioon ja korjaushistoriaan. Vastuun rajat avaa kunnossapitovastuun laiminlyönti.

Kuka laatii suunnitelman ja kuinka usein se päivitetään?

Suunnitelma syntyy kuntoarvion yhteydessä. Sen ajantasaisuudesta vastaa hallitus.

Kuntoarviosta suunnitelmaksi

Kuntoarvion tekee työryhmä, jossa on rakennustekniikan, talotekniikan ja sähkön asiantuntijat. He kirjaavat rakennusosien kunnon ja laativat ehdotuksen kymmenen vuoden suunnitelmaksi kustannusarvioineen.

Hallitus käy ehdotuksen läpi, sillä se on vasta laatijoiden näkemys. Yhtiökokous päättää, noudatetaanko suunnitelmaa. Tieto suunnitelman olemassaolosta merkitään isännöitsijäntodistukseen. Hallitus voi laatia kevyen suunnitelman itsekin, mutta luotettava versio nojaa kuntoarvioon.

Päivitysväli

Kolmella asiakirjalla on kolme eri rytmiä. Selvitys päivitetään vuosittain.

Kiinteistöliitto suosittelee suunnitelman päivittämistä kahden tai kolmen vuoden välein ja kuntoarvion uusimista noin viiden vuoden välein. Taustalla on tekninen syy. Tuore kuntoarvio ennustaa kymmenen vuotta, mutta sen tarkin osa kuluu ensimmäisten vuosien aikana. Kiinteistöliiton mukaan päivittämättä jätetty suunnitelma johtaa pahimmillaan päällekkäisiin hankkeisiin ja hallitsemattomiin vastikkeen heilahduksiin.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa korjaussuunnitelman ajantasaisuudesta, hallitus vai isännöitsijä?

Vastuu on taloyhtiön hallituksella. Isännöitsijä valmistelee ja päivittää suunnitelman käytännössä, mutta hallitus vastaa siitä, että lakisääteinen selvitys esitetään ja että suunnitelma pidetään ajan tasalla.

Riittääkö vanha suunnitelma asuntokaupassa?

Yli viisi vuotta vanha suunnitelma antaa vanhentuneen kuvan, koska rakennusosia on jo saatettu korjata ja hinnat ovat muuttuneet. Ostajan kannattaa katsoa suunnitelman päiväys ja se, nojaako se tuoreeseen kuntoarvioon, ennen kuin luottaa sen aikatauluun. Isännöitsijäntodistus kertoo, milloin suunnitelma on viimeksi päivitetty.

Voiko hallitus tehdä suunnitelman itse ilman kuntoarviota?

Voi, sillä laki ei määrää suunnitelmalle muotoa eikä vaadi kuntoarviota. Pieni ja hyväkuntoinen taloyhtiö pärjää usein hallituksen omalla arviolla. Luotettava suunnitelma nojaa silti kuntoarvioon, koska rakenteiden kuntoa ei näe pelkästä rakennusvuodesta.

Mitä lyhenne kpts tarkoittaa?

Kirjaimet kpts tulevat sanasta kunnossapitotarveselvitys, joka on hallituksen lakisääteinen viiden vuoden selvitys korjaustarpeista. Joskus niillä viitataan myös kunnossapitosuunnitelmaan. Käytännössä sanan tarkoitus kannattaa varmistaa asiayhteydestä, koska nimet menevät sekaisin.