PTS: taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on taloyhtiön kunnossapidon kymmenen vuoden korjausennuste, jonka hallitus esittää yhtiökokoukselle vuosittain. Lain pohja on asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 6 luvun 3 §, joka edellyttää vähintään viiden vuoden kirjallisen kunnossapitoselvityksen.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Päivitetty 20.5.2026.

Mikä PTS on taloyhtiössä?

PTS, pitkän tähtäimen suunnitelma, on taloyhtiön kunnossapidon kymmenen vuoden korjausennuste rakennusosittain. Se kertoo, mitä korjauksia talossa on tulossa, milloin ne tehdään ja paljonko ne maksavat. Termi on rakennustekninen, ei juridinen.

Kenelle PTS on tehty?

PTS palvelee kolmea lukijaa kerralla. Hallitus käyttää sitä päätöksenteon pohjana, osakas vastikekorotuksen ennakointiin ja ostaja tulevan korjausvelan arviointiin.

Lain pohja on selvä, vaikka itse termi "PTS" ei lakitekstissä lue. Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 velvoittaa hallituksen kertomaan tulevista korjauksista, ja PTS on tämä kertominen vakiintuneessa muodossaan.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki vaatii PTS:ltä?

AOYL 6 luvun 3 § edellyttää, että hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden olennaisesta kunnossapitotarpeesta. Selvitys on pakollinen jokaiselle asunto-osakeyhtiölle.

Mitä lain edellyttämä selvitys sisältää?

Selvityksen on oltava kirjallinen, ei suullinen huomautus kokouksessa. Sen pitää näyttää ne korjaukset, jotka olennaisesti vaikuttavat vastikkeeseen, eli isot remontit kuten putkiremontti, julkisivuremontti tai vesikaton uusinta.

Lain edellyttämä viiden vuoden selvitys on minimi. Käytännön PTS kattaa usein kymmenen vuotta tai pidemmälle, koska iso remontti tarvitsee suunnitteluaikaa ja rahoituspäätöksen ennen toteutusta.

Onko "PTS" sama kuin kunnossapitotarveselvitys?

Kiinteistöliiton tulkinnassa korjausohjelma, kunnossapitosuunnitelma ja PTS täyttävät kaikki saman velvoitteen, kun ne sisältävät lain edellyttämät tiedot. Asiakirjan otsikko ei ratkaise, sisältö ratkaisee.

Mitä PTS sisältää rakennusosittain?

PTS:n yksityiskohtaisuus vaihtelee taloyhtiöittäin, mutta hyvin laaditun PTS:n rakenne noudattaa pääsääntöisesti tätä mallia. Vasemmalla rakennusosa, oikealla suunniteltu toimenpide, ajoitus ja arvioitu kustannus.

Miten käyttöikiä luetaan?

Käyttöiät ovat suuntaa-antavia ja perustuvat rakennusalan ohjeistukseen sekä Kiinteistöliiton julkisiin ohjeisiin. Todelliset käyttöiät riippuvat rakennusvuodesta, materiaaleista, sijainnista ja edellisestä korjauksesta.

Miten PTS muutetaan ostajan euroiksi?

Yksinkertainen muunnoskaava: PTS-rivin kokonaiskustannus jaettuna taloyhtiön asuinneliöillä antaa euron neliöhinnan, joka kerrottuna huoneiston neliöillä antaa huoneiston laskennallisen osuuden korjauksesta. Tämä on PTS:n ja korjausvelan välinen silta.

Esimerkki: 60 huoneiston kerrostalo

Otetaan 60 huoneiston kerrostalo, jonka kokonaisasuinneliöt ovat 3 600 m² ja jonka PTS näyttää seuraavat kymmenen vuoden korjaukset. Esimerkki on havainnollinen, ei sitova tarjous.

Mitä luvut tarkoittavat ostajan kassassa?

Ostajan kannalta olennainen luku on viimeinen sarake: 60 neliön huoneiston laskennallinen osuus PTS:n korjauksista kymmenen vuoden ajalta. Tämä on rahoitusvastikkeen kautta tuleva todellinen asumiskustannus, joka ei näy asuntoilmoituksen hinnassa.

Yksikkökustannukset ovat sivuston laatijan synteesiä Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton julkisesta ohjeistuksesta. Varsinaiset urakkahinnat määräytyvät tarjouspyynnössä ja vaihtelevat huomattavasti.

Mitä muunnoksen rajoja kannattaa muistaa?

Vastikejako voi olla yhtiöjärjestyksessä muu kuin neliöperusteinen, jolloin laskenta tehdään osakeluvun mukaan. Lainan kautta rahoitettu remontti jakautuu osakkaan kassavirrassa korkojen ja lyhennysten kautta vuosille eteenpäin, ei kerralla.

PTS:n kustannusarviot ovat ennen tarjouspyyntöä laadittuja arvioita, joiden tarkkuus on tyypillisesti plus miinus 30 prosenttia. Tarkemman euromäärän antaa laskuri asuntoilmoituksen pohjalta.

Mikä on PTS:n ja kuntoarvion ero?

Kuntoarvio on rakennuksen teknisen kunnon yleisarvio, jonka tekee ulkopuolinen asiantuntija. PTS on hallituksen oma suunnitelma, joka usein nojaa kuntoarvion löydöksiin. Kuntoarvio kerää havainnot, PTS muuttaa ne ajoitetuiksi korjauspäätöksiksi.

Kolme erilaista asiakirjaa vertailussa

Miksi erottelu on tärkeää?

Hallitus muokkaa kuntoarvion PTS-ehdotuksesta varsinaisen PTS:n. Hallitus voi lykätä tai aikaistaa yksittäisiä korjauksia, lisätä rahoitussuunnitelman ja täydentää tiedot vastiketasoista.

Saman taloyhtiön kuntoarvion PTS-ehdotus ja varsinainen vahvistettu PTS voivat siksi poiketa toisistaan. Tarkista aina dokumentin alusta, kumpi on käsillä.

Missä kohtaa Suomen kerrostalokantaa PTS-paine on suurin?

Tämä on Asuntoanalyysin oma laskelma julkisesta avoimesta datasta. Suomen kerrostalokannan ikäjakauma kertoo, missä kohorteissa PTS:n isot rivit ovat juuri nyt akuutteja, missä lähestyvät ja missä vielä odottavat.

Miten kohorttikuva luetaan?

Pronssi-täyttö merkitsee kohortit, joissa putkiremontin tai julkisivuremontin tarve on akuutti tai huipulla seuraavan kymmenen vuoden aikana. Tämä on aikaikkuna, jossa PTS:n isoimmat rivit yleisimmin osuvat.

Mitä kohortti tarkoittaa yksittäiselle taloyhtiölle?

Kohorttikuva on tilastollinen kartta, ei yksittäisen taloyhtiön tuomio. 1970-luvun talo voi olla jo tehnyt linjasaneerauksensa, ja 1990-luvun talossa voi olla pakottava julkisivutarve etuajassa.

Käytä kohorttia PTS:n lukulasina: jos PTS vaikenee rakennusosasta, jonka kohortin käyttöikä on jo täynnä, kysy syy. Joko korjaus on tehty, sitä ei vielä tutkita, tai PTS on puutteellinen.

Miten PTS päivitetään ja kuinka usein?

Lain mukaan hallitus esittää kunnossapitoselvityksen yhtiökokoukselle vuosittain. Käytännön päivitysrytmi on kerroksittainen: vuosittainen tarkistus, viiden vuoden välein uusi kuntoarvio, tarvittaessa kesken kauden.

Päivitysrytmin kerrokset

• Vuosittain. Hallitus tarkistaa edellisen vuoden PTS:n, päivittää tehdyt korjaukset, siirtää tekemättömät eteenpäin ja vie selvityksen yhtiökokoukseen. Tämä on AOYL 6:3:n minimi.
• Kun PTS-vuosi tulee kohdalle. Korjausvuoden lähestyessä hallitus siirtyy ennusteesta hankesuunnitteluun: kuntotutkimus tilataan, tarjoukset pyydetään ja hankesuunnitelma muodostetaan.
• Noin 5 vuoden välein. Kuntoarvio teetetään uudelleen, ja sen pohjalta laaditaan uusi PTS-ehdotus. Kiinteistöliiton julkisen ohjeistuksen mukainen rytmi.
• Tarvittaessa kesken kauden. Jos rakennuksessa ilmenee yllättävä vaurio kuten vuotava putki tai kosteusvaurio, PTS päivitetään välittömästi.

Miten PTS:ää luetaan vaihe vaiheelta?

Ostaja, osakas ja sijoittaja saavat PTS:n yleensä isännöitsijäntodistuksen liitteenä tai erikseen pyytämällä. Alla on lukutapa, joka säästää aikaa ja paljastaa puutteet.

Kuusi askelta järjestyksessä

1. Tarkista PTS:n päivitysvuosi. Yli kolmen vuoden vanha PTS on epäluotettava, koska kuntoarvion havainnot vanhenevat. Yli viiden vuoden PTS:ään tilataan uusi kuntoarvio.
2. Lue ensin seuraavat viisi vuotta. Näistä riveistä syntyy AOYL 6:3:n minimi. Laske päässä rivien yhteissumma ja jaa se asuinneliöillä.
3. Sitten loppukymmenes. Loppukymmenen rivit kertovat tulevat korjaukset, joista ei vielä ole päätöstä. Lainoitus ei ole tehty, tarjouksia ei ole pyydetty.
4. Vertaa käyttöikätaulukkoon. Jos PTS vaikenee rakennusosasta, jonka käyttöikä on loppumassa, kysy syy.
5. Muuta eurot vastikkeen kasvuksi. Kokonaiskustannus jaettuna asuinneliöillä antaa €/m². Huoneiston neliöt kertovat huoneiston osuuden. Muunnoksen automatisoi laskuri.
6. Tarkista linja AOYL 6:3:een. Jos PTS sisältää vain viisi vuotta tai jättää isot remontit ulkopuolelle, kunnossapidon selkäranka on puutteellinen.

Miten PTS:stä tehdään päätös yhtiökokouksessa?

PTS ei ole päätös, vaan suunnitelma. Jokainen siellä mainittu remontti vaatii erillisen yhtiökokouksen päätöksen, kun ajoitus tulee kohdalle. Päätösprosessilla on neljä lain määräämää vaihetta kuntotutkimuksesta urakkasopimukseen.

Päätöksenteon ketju kunnossapitoselvityksestä urakkasopimukseen

AOYL 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen tuomaan kunnossapitotarpeen näkyväksi. AOYL 6 luvun 26 § säätää, millä enemmistöllä yhtiökokous päättää urakasta. Alla oleva aikajana kuvaa vaiheet pykälineen.

Mitä PTS:stä saa tietää, ja mitä ei?

PTS on hyödyllinen mutta rajallinen. Se mitä siellä lukee, on yhteenveto kuntoarviosta ja hallituksen päätöksistä. Yhtä tärkeää on tunnistaa se, mitä siellä ei lue.

Viisi yleistä väärinkäsitystä

• PTS ei ole päätös. Rivin olemassaolo ei sido yhtiötä toteuttamaan korjausta. Päätös tehdään erikseen yhtiökokouksessa, kun ajoitus tulee kohdalle.
• PTS ei ole tarkka euromäärä. Kustannusarviot ovat suuntaa-antavia. Todellinen urakkahinta määräytyy tarjouspyynnössä, ja vaihtelu plus miinus 20-30 prosenttia on tavallista.
• PTS ei kerro rahoituksesta. Taloyhtiölainan koko ja takaisinmaksuaika päätetään yhtiökokouksessa hankepäätöksen yhteydessä, ei PTS:ssä.
• PTS ei korvaa kuntotutkimusta. Yksittäisen rakennusosan tarkka vauriokartoitus vaatii kuntotutkimuksen, jossa rakenteet avataan.
• PTS voi olla puutteellinen. Pieni taloyhtiö voi täyttää AOYL 6:3:n minimin lyhyellä tekstillä pöytäkirjassa, jolloin ostajan tieto jää vähäiseksi.

Miten PTS näkyy korjausvelassa?

Korjausvelka kuvaa kertynyttä korjausvajetta euroina, PTS on suunnitelma sen purkamisesta. Hyvin laaditussa PTS:ssä korjausvelka ja korjausennuste käyvät yksiin: kun käyttöikä on lopussa, PTS-rivi on lähivuosille.

Puutteellinen PTS = piiloutuva korjausvelka

Puutteellisessa PTS:ssä korjausvelka kertyy taustalla ilman vastaavaa korjausriviä. Isännöitsijäntodistus näyttää siistiltä, mutta talo on todellisuudessa odottamassa isoa yllätystä.

AOYL 6 luvun 3 §:n tarkoitus on estää tämä tilanne. Vaatimuksen täyttäminen riippuu kuitenkin hallituksen tarkkuudesta ja kuntoarvion ajantasaisuudesta.

Ostajan kahden näkökulman strategia

Lue PTS niin kuin se on, mutta tarkista samalla korjausvelka-arvio rakennusosittain. Jos PTS vaikenee rakennusosista, joiden korjausvelka on suuri, kannattaa kysyä syy.

Päinvastainen tilanne kertoo, että rakennusosa on suunniteltu uusittavaksi ennen elinkaaren loppua. Tämä on yleensä terve signaali, ei riski.

Mihin muihin päätöksiin PTS kytkeytyy?

PTS on yksi taloyhtiön päätöksenteon kolmesta peruspilarista. Muut kaksi ovat asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiön vastuunjako osakkaaseen nähden.

Mitkä sivut kannattaa lukea jatkoksi?

Yksittäisen ison remontin osalta tutustu erillisiin pillareihin: putkiremontti, kattoremontti, julkisivuremontti, ikkunaremontti, kylpyhuoneremontti, salaojaremontti ja vastuunjakotaulukko.

Yhdessä PTS:n kanssa nämä sivut antavat sinulle tarvittavan tiedon, joko ostopäätökseen tai osakkaan päätökseen yhtiökokouksessa.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on taloyhtiön PTS?

PTS, pitkän tähtäimen suunnitelma, on taloyhtiön rakennusten kunnossapitoa koskeva ennuste. Se kertoo, mitä korjauksia talossa on tulossa, milloin ne tehdään ja paljonko ne maksavat. Lain pohja on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §, joka velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta.

Onko PTS pakollinen taloyhtiössä?

Kyllä, lain edellyttämä selvitys on pakollinen jokaiselle asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden olennaisesta kunnossapitotarpeesta. Termi "PTS" ei lakitekstissä lue, mutta kunnossapitosuunnitelma, korjausohjelma ja PTS ovat saman velvoitteen vastineita.

Mitä eroa on PTS:llä ja kuntoarviolla?

Kuntoarvio on rakennuksen yleinen tekninen arvio, jonka tekee ulkopuolinen asiantuntija, ja se kattaa tyypillisesti kymmenen vuotta. PTS on hallituksen oma suunnitelma, joka usein perustuu kuntoarvion löydöksiin. Kuntoarvio kerää havainnot, PTS muuttaa ne ajoitetuiksi korjauspäätöksiksi. Kuntoarvio päivitetään noin viiden vuoden välein, PTS vuosittain.

Kuinka pitkälle PTS laaditaan?

Lain mukaan minimi on viisi vuotta. Käytännössä PTS laaditaan usein kymmenelle vuodelle, koska iso remontti tarvitsee suunnitteluaikaa, rahoituspäätöksen ja hankesuunnittelun ennen toteutusta. Kuntoarvion PTS-ehdotus on tyypillisesti kymmenvuotinen.

Miten PTS muutetaan euroiksi yhdelle huoneistolle?

Yksinkertainen kaava: PTS-rivin kokonaiskustannus jaettuna taloyhtiön asuinneliöillä antaa €/m², joka kerrottuna huoneiston neliöillä antaa huoneiston osuuden. Esimerkki: 1 440 000 € / 3 600 m² = 400 €/m², 60 m² huoneiston osuus 24 000 €. Vastikejako voi olla yhtiöjärjestyksessä muu kuin neliöperusteinen, jolloin laskenta tehdään osakeluvun mukaan.

Mitä jos PTS:ää ei ole tai se on vanhentunut?

Jos PTS:ää ei ole tai se on yli kolme vuotta vanha, AOYL 6:3:n vaatimus ei käytännössä täyty. Pyydä isännöitsijältä kirjallinen vahvistus siitä, missä muodossa lain edellyttämä kunnossapitotarveselvitys on viime yhtiökokouksessa esitetty. Pieni taloyhtiö voi täyttää velvoitteen lyhyellä tekstillä, mutta tieto on silloin riittämätöntä. Teetä oma korjausvelka-arvio.