Kunnossapitovastuun laiminlyönti

Kunnossapitovastuun laiminlyönti tarkoittaa, että vastuussa oleva osapuoli jättää korjaamatta sen, mikä sille kuuluu. Taloyhtiössä vastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaan välillä. Jos taloyhtiö laiminlyö korjauksen, osakas voi kirjallisen huomautuksen jälkeen teettää työn yhtiön kustannuksella. Jos osakas laiminlyö, yhtiö voi teettää työn osakkaan kustannuksella ja äärimmäisessä tapauksessa ottaa huoneiston hallintaansa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä kunnossapitovastuun laiminlyönti tarkoittaa?

Laiminlyönti tarkoittaa, että vastuussa oleva osapuoli jättää tekemättä sille kuuluvan korjauksen. Kunnossapitovastuu eli vastuu korjauksista jakautuu taloyhtiön ja osakkaan kesken.

Vastuunjako

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten pintamateriaaleista. Märkätilassa vastuun raja kulkee vedeneristeessä, mikä ratkaisee suuren osan riidoista.

Vastuunjako kannattaa tarkistaa ennen toimia, sillä se määrää, kuka on laiminlyönyt korjauksen. Yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt voi myös täsmentää vastuita. Epäselvässä tilanteessa isännöitsijä tai asiantuntija auttaa rajanvedossa.

Vastuunjaon perusjako on laissa, mutta sen soveltaminen vaihtelee tilanteittain. Sama vika voi olla yhtiön tai osakkaan vastuulla riippuen siitä, missä se sijaitsee. Siksi vian sijainti ja syy selvitetään ennen vastuun ratkaisua.

Milloin kyse on laiminlyönnistä

Kyse on laiminlyönnistä, kun vastuussa oleva osapuoli ei korjaa vikaa, joka kuuluu sen vastuulle. Myös tiedossa olevan vian salaaminen tai ilmoituksen tekemättä jättäminen on laiminlyönti. Pelkkä korjauksen viivästyminen ei vielä ole laiminlyönti, jos toimiin on ryhdytty.

Tavallisia tilanteita ovat märkätilan korjaamatta jäänyt kosteusvaurio tai vuotavan putken hidas korjaus. Tällaisissa tapauksissa viive voi kasvattaa vahinkoa ja sen myötä kustannuksia. Siksi laiminlyöntiin kannattaa puuttua nopeasti.

Laiminlyönnin ja tavanomaisen viiveen ero on toimien aktiivisuudessa. Jos yhtiö selvittää vikaa ja suunnittelee korjausta, kyse ei ole laiminlyönnistä. Laiminlyönti syntyy, kun mitään ei tapahdu kohtuullisessa ajassa.

Mitä osakas voi tehdä, jos taloyhtiö laiminlyö?

Jos taloyhtiö ei korjaa vastuullaan olevaa vikaa, osakkaalla on käytössään laissa säädetyt keinot. Ensimmäinen askel on kirjallinen huomautus.

Kirjallinen huomautus

Osakkaan kannattaa vaatia yhtiötä kirjallisesti korjaamaan vika. Huomautuksessa kuvataan vika ja pyydetään yhtiötä ryhtymään toimiin kohtuullisessa ajassa. Kirjallinen huomautus on edellytys sille, että osakas voi myöhemmin teettää työn yhtiön kustannuksella.

Huomautus kannattaa osoittaa isännöitsijälle tai hallitukselle ja säilyttää itsellä kopio. Liitä mukaan kuvaus viasta ja valokuvat. Näin vian eteneminen ja yhtiön toimettomuus ovat todennettavissa.

Huomautuksessa kannattaa antaa yhtiölle kohtuullinen määräaika korjaukselle. Aika riippuu vian kiireellisyydestä, sillä akuutti vuoto vaatii nopeamman vastauksen kuin vähäinen vika. Jos yhtiö kiistää vastuunsa, kannattaa pyytää siitä kirjallinen perustelu.

Työn teettäminen yhtiön kustannuksella

Asunto-osakeyhtiölaki antaa osakkaalle oikeuden teettää yhtiön vastuulla oleva työ yhtiön kustannuksella tietyin edellytyksin. Kiireellisen, lisävahingon estävän työn osakas voi teettää heti. Muuten teettämisoikeus edellyttää vähäistä suurempaa haittaa ja sitä, ettei yhtiö huomautuksen jälkeen ryhdy toimiin.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki, 4 luku. Kiireellisen, lisävahingon estävän työn voi teettää ilman ennakkohuomautusta.

Teettämisoikeutta kannattaa harkita huolella. Jos edellytykset eivät täyty, osakas voi jäädä itse vastaamaan kustannuksista. Siksi vian kuuluminen yhtiölle ja huomautus kannattaa varmistaa ennen työn tilaamista.

Teetetyn työn kustannukset kannattaa dokumentoida tarkasti. Lasku ja kuvaus tehdystä työstä tukevat vaatimusta yhtiötä kohtaan. Näin kustannukset on helpompi periä takaisin yhtiöltä.

Mitä taloyhtiö voi tehdä, jos osakas laiminlyö?

Myös yhtiöllä on keinot, jos osakas laiminlyö vastuullaan olevan kunnossapidon. Keinot ulottuvat työn teettämisestä huoneiston hallintaanottoon.

Teettäminen osakkaan kustannuksella

Yhtiö voi teettää osakkaan vastuulla olevan työn osakkaan kustannuksella, jos osakas laiminlyö korjauksen ja siitä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Myös tässä yhtiö huomauttaa osakasta ensin. Näin vahinko saadaan rajattua, vaikka osakas ei toimisi.

Käytännössä yhtiö korjaa esimerkiksi osakkaan laiminlyömän märkätilan vian, joka uhkaa naapurihuoneistoa. Korjauksen kustannukset peritään osakkaalta. Toimien on oltava oikeasuhtaisia vikaan nähden.

Yhtiön on huomautettava osakasta ja varattava tälle tilaisuus korjata vika itse. Vasta tämän jälkeen yhtiö voi teettää työn osakkaan laskuun. Menettely suojaa osakasta yllättäviltä kustannuksilta.

Huoneiston hallintaanotto

Äärimmäisessä tapauksessa yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa määräajaksi. Yksi peruste on, että huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa. Päätöksen tekee yhtiökokous, ja sitä ennen osakkaalle on annettava varoitus.

Hallintaanotto on viimesijainen keino, ja sen edellytykset on laissa tarkoin rajattu. Hallintaan otetun huoneiston yhtiö voi vuokrata ja kattaa vuokratuotolla korjauksen. Osakas saa huoneiston takaisin määräajan päätyttyä.

Hallintaanotto voi kestää enintään kolme vuotta. Päätös annetaan osakkaalle tiedoksi, ja sen voi riitauttaa tuomioistuimessa. Kynnys on korkea, ja keino koskee vain vakavia laiminlyöntejä.

Hallintaan oton aikana osakas säilyttää omistuksensa, mutta menettää huoneiston käytön väliaikaisesti. Tavoitteena on saada vika korjattua ja tilanne normalisoitua. Sen jälkeen huoneisto palautuu osakkaan käyttöön.

Mitä seuraa ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä?

Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa yhtiölle viasta, jonka korjaus kuuluu yhtiölle. Ilmoituksen laiminlyönti voi siirtää vastuuta osakkaalle.

Ilmoitusvelvollisuus

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä sellaisesta viasta, jonka korjaus kuuluu yhtiölle. Velvollisuus suojaa sekä osakasta että yhtiötä, koska se mahdollistaa nopean korjauksen. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti.

Sama velvollisuus koskee myös osakkaan omaa kunnossapitoa, kun työ voi vaikuttaa yhtiön vastuulle kuuluviin rakenteisiin. Avoin tiedonkulku ehkäisee riitoja. Isännöitsijä ohjaa tarvittaessa oikean menettelyn.

Ilmoitusta ei kannata viivyttää, vaikka vian laajuus olisi epäselvä. Pienikin epäilys vuodosta tai kosteudesta riittää ilmoituksen syyksi. Yhtiö arvioi sen jälkeen korjaustarpeen ja vastuunjaon.

Vastuu lisävahingosta

Jos osakas ei ilmoita viasta ajoissa, hän voi joutua vastuuseen lisävahingosta. Esimerkiksi ilmoittamatta jäänyt vuoto voi laajentua, ja kasvanut vahinko jää osittain osakkaan vastuulle. Nopea ilmoitus on siksi myös osakkaan etu.

Vastuu lisävahingosta arvioidaan sen mukaan, olisiko vahinko ollut estettävissä ajoissa tehdyllä ilmoituksella. Varhainen reagointi on siksi tärkeää. Pieni vaiva ilmoituksessa voi säästää suuren kustannuksen.

Kuka korvaa laiminlyönnistä syntyneen vahingon?

Laiminlyönnistä voi seurata vahingonkorvausvastuu. Vastuu määräytyy sen mukaan, kuka vahingon on aiheuttanut ja kenen vastuulle korjaus kuuluu.

Osakkaan korvausvastuu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas voi joutua korvaamaan vahingon, jonka hän aiheuttaa laiminlyönnillään yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Vastuu kattaa esimerkiksi toisen huoneiston korjauksesta aiheutuvat kulut. Korvaus vastaa vahingon todellista laajuutta.

Osakkaan kotivakuutuksen vastuuvakuutus voi korvata osan tällaisesta vahingosta. Vakuutusturva kannattaa tarkistaa, koska korjaukset voivat olla kalliita. Aiheesta kerrotaan tarkemmin taloyhtiön vakuutus -sivulla.

Korvausvastuu edellyttää yleensä huolimattomuutta tai tahallisuutta. Pelkkä vahinko ei riitä, vaan laiminlyönnin ja vahingon välillä on oltava yhteys. Korvausta vaativan on osoitettava vahinko ja sen määrä.

Yhtiön ja johdon vastuu

Myös taloyhtiö ja sen johto voivat joutua korvausvastuuseen. Hallituksen ja isännöitsijän on hoidettava yhtiön asiat huolellisesti. Jos he aiheuttavat vahingon laiminlyönnillä tai lain vastaisella toiminnalla, he voivat olla korvausvelvollisia.

Yhtiön vastuu korostuu silloin, kun rakenteiden korjaus laiminlyödään ja vahinko leviää osakkaiden huoneistoihin. Tällöin osakas voi vaatia yhtiöltä korvausta. Vastuun arviointi tehdään aina tapauskohtaisesti.

Hallituksen jäsen tai isännöitsijä vastaa henkilökohtaisesti vain, jos hän on toiminut huolimattomasti tehtävässään. Huolellinen ja tavanomainen päätöksenteko ei johda korvausvastuuseen. Vastuu voi syntyä esimerkiksi tiedossa olleen korjaustarpeen toistuvasta sivuuttamisesta.

Miten riita ratkaistaan?

Useimmat riidat ratkeavat sovinnollisesti. Jos sopu ei synny, asia voidaan viedä tuomioistuimeen.

Sovinnollinen ratkaisu

Sovinto yhtiön kanssa on yleensä nopein ja edullisin tie. Kirjallinen huomautus, isännöitsijän selvitys ja asiantuntijan arvio auttavat usein eteenpäin. Hyvä dokumentointi tukee omaa kantaa, jos asia etenee pidemmälle.

Jos sopu ei synny, asia voidaan viedä käräjäoikeuteen. Oikeudenkäynti on hidas ja voi olla kallis, joten se on viimesijainen keino. Hävinnyt osapuoli vastaa usein myös vastapuolen oikeudenkäyntikuluista.

Vuokrasuhteessa vastuut ratkaistaan eri lain mukaan. Vuokralaisen ja vuokranantajan vastuusta kerrotaan vuokralaisen kunnossapitovastuu -sivulla.

Keinot tilanteittain

Alla oleva taulukko kokoaa, mikä keino sopii mihinkin tilanteeseen.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki, 4, 8 ja 24 luku. Yksittäistapaus ratkaistaan aina vian ja vastuunjaon mukaan.

Oikean keinon valinta riippuu siitä, kuka on laiminlyönyt ja kuinka vakavasta tilanteesta on kyse. Lievässä tilanteessa riittää huomautus, vakavassa voidaan tarvita työn teettämistä tai hallintaanottoa. Vahingonkorvaus tulee kyseeseen, kun laiminlyönti on jo aiheuttanut vahingon.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön korjaustarpeen ja sen vaikutuksen vastikkeeseen myynti-ilmoituksesta. Näin näet, kuinka suuri korjausvelka kohteessa on ennen kaupantekoa.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä osakas voi tehdä, jos taloyhtiö ei korjaa vastuullaan olevaa vikaa?

Osakas voi vaatia yhtiötä kirjallisesti korjaamaan vian. Jos yhtiö ei huomautuksen jälkeen ryhdy toimiin ja viasta aiheutuu vähäistä suurempaa haittaa, osakas voi teettää työn yhtiön kustannuksella. Kiireellisen, lisävahingon estävän työn voi teettää heti.

Voiko taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa?

Voi, äärimmäisessä tapauksessa. Yksi peruste on, että huoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa. Päätöksen tekee yhtiökokous, ja osakkaalle on ensin annettava varoitus. Hallintaanotto on määräaikainen ja viimesijainen keino.

Joutuuko osakas vastuuseen, jos hän ei ilmoita viasta yhtiölle?

Voi joutua. Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle viipymättä viasta, jonka korjaus kuuluu yhtiölle. Jos ilmoitus jää tekemättä ja vahinko sen takia laajenee, kasvanut vahinko voi jäädä osittain osakkaan vastuulle. Nopea ilmoitus on siksi myös osakkaan etu.

Kuka korvaa kunnossapidon laiminlyönnistä syntyneen vahingon?

Vahingon korvaa se, joka on sen laiminlyönnillään aiheuttanut. Osakas voi joutua korvaamaan toisen huoneiston korjauksen, ja taloyhtiö tai sen johto voi joutua vastuuseen, jos rakenteiden korjaus laiminlyödään. Korvaus vastaa vahingon todellista laajuutta ja arvioidaan tapauskohtaisesti.