Yhtiöjärjestys
Kun harkitset kerrostaloasunnon ostoa, yhtiöjärjestys on yksi tärkeimmistä papereista. Se on taloyhtiön sitova sääntökirja, joka kertoo muun muassa vastikeperusteen ja mahdollisen lunastuslausekkeen. Yhtiöjärjestys sitoo myös sinua heti, kun sinusta tulee osakas.
Yhtiöjärjestys on asunto-osakeyhtiön sitova sääntökirja, joka rekisteröidään kaupparekisteriin. Siinä määrätään muun muassa osakehuoneistot, osakeryhmät, huoneistojen hallintaoikeudet ja yhtiövastikkeen peruste. Yhtiöjärjestys sitoo kaikkia osakkaita ja myös uutta ostajaa. Sen muuttaminen vaatii yhtiökokouksen määräenemmistöpäätöksen.
Mitä yhtiöjärjestyksessä lukee?
Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön sitova sääntökirja sisältää lain vaatiman vähimmäissisällön. Ostajalle tärkeintä on vastikeperuste ja huoneiston hallintaoikeus.
Pakollinen vähimmäissisältö
Laki määrää, mitä jokaisessa yhtiöjärjestyksessä on oltava. Sisältö on lueteltu asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §:ssä. Taulukko kokoaa tärkeimmät kohdat ostajan kannalta. Moni taloyhtiö on lisäksi kirjannut omia erityismääräyksiä lain vaatiman sisällön lisäksi.
| Kohta | Mitä se kertoo |
|---|---|
| Toiminimi ja kotipaikka | Yhtiön nimi ja kotikunta |
| Osakehuoneistot | Huoneistojen sijainti, pinta-ala ja käyttötarkoitus |
| Osakeryhmät | Mitkä osakkeet oikeuttavat hallitsemaan mitäkin huoneistoa |
| Yhtiön hallinnassa olevat tilat | Yhteiset ja yhtiön vuokraamat tilat |
| Vastikeperuste | Millä perusteella yhtiövastike määräytyy |
Lähde: asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 13 §.
Vastikeperuste
Vastikeperuste kertoo, miten taloyhtiön kulut jaetaan osakkaiden kesken. Yleisimmät perusteet ovat huoneiston pinta-ala ja osakkeiden lukumäärä (asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 4 §). Peruste voi olla myös todellinen kulutus, kuten mitattu vedenkäyttö.
Pinta-alaan perustuva vastike kasvaa huoneiston koon mukaan. Osakelukuun perustuva vastike taas voi jakautua eri tavalla, jos osakkeet eivät vastaa pinta-aloja. Sama remontti voi siksi maksaa eri summan kahdessa samankokoisessa asunnossa.
Hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeella voi olla eri peruste. Tarkista siksi molemmat, sillä ne vaikuttavat eri tavoin remonttilaskuusi. Pieni ero perusteessa voi tarkoittaa tuhansien eurojen eroa isossa remontissa.
Jyvitys ja vastikekerroin
Joissakin taloyhtiöissä vastiketta painotetaan vastikekertoimella. Esimerkiksi liikehuoneisto tai poikkeava tila voi maksaa korotettua vastiketta. Tätä painotusta kutsutaan jyvitykseksi.
Jyvitys vaikuttaa siihen, kuinka iso osa kuluista lankeaa juuri sinun huoneistollesi. Kerroin on kirjattu yhtiöjärjestykseen, joten tarkista se ennen ostoa. Korkea kerroin nostaa vastikettasi pysyvästi.
Lunastuslauseke
Lunastuslauseke antaa nykyisille osakkaille tai yhtiölle oikeuden lunastaa myydyt osakkeet (asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §). Se voi siis siirtää ostamasi asunnon toiselle.
Tarkista lausekkeen ehdot ennen tarjousta. Niissä kerrotaan, keillä on lunastusoikeus ja missä ajassa sitä voi käyttää. Ilman tätä tietoa kauppa voi peruuntua jälkikäteen.
Lain oletuksena lunastushinta on osakkeen käypä hinta ja vaatimus on esitettävä kuukauden kuluessa. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin määrätä ehdoista toisin, joten lue lauseke sanatarkasti. Sukulaisten väliset ja perintönä saadut siirrot jäävät yleensä lunastusoikeuden ulkopuolelle.
Mitä ostajan pitää tarkistaa yhtiöjärjestyksestä?
Lue yhtiöjärjestys ennen tarjousta, älä vasta kaupanteossa. Muutama kohta vaikuttaa suoraan kuluihisi ja oikeuksiisi.
Tarkistuslista
Ostajan kannattaa käydä yhtiöjärjestys huolellisesti läpi. Taulukko kokoaa tärkeimmät tarkistettavat asiat. Käy ne läpi ennen kuin teet ostotarjouksen, koska kaupan jälkeen ehtoja on vaikea muuttaa.
| Kohta | Miksi se on tärkeä |
|---|---|
| Vastikeperuste | Määrää, kuinka iso osa kuluista tulee sinulle |
| Lunastuslauseke | Voi viedä ostamasi osakkeet toiselle |
| Kunnossapitovastuun poikkeukset | Voi siirtää korjausvastuuta osakkaalle |
| Käyttötarkoitus ja autopaikat | Kertovat, mitä tiloja osakkeesi hallitsevat |
Lähde: asunto-osakeyhtiölain 1, 2 ja 3 luku.
Poikkeava kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölaki antaa kunnossapitovastuulle oletusjaon. Yhtiöjärjestys voi kuitenkin poiketa siitä ja siirtää vastuuta osakkaalle. Esimerkiksi ikkunoiden tai parvekkeiden kunnossapito on voitu siirtää osakkaan maksettavaksi.
Tällainen poikkeus voi tulla ostajalle kalliiksi. Vertaa siksi yhtiöjärjestystä lain oletukseen, joka on käyty läpi kunnossapitovastuun sivulla.
Mistä yhtiöjärjestyksen saa
Yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. Sen saa isännöitsijältä, ja se on yleensä isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Pyydä se aina nähtäväksi jo ennen ostotarjousta.
Rekisteröity versio löytyy myös kaupparekisteristä. Lue se yhdessä isännöitsijäntodistuksen kanssa, niin saat täyden kuvan kohteesta. Voimassa oleva versio on tärkeä, sillä yhtiöjärjestystä on voitu muuttaa.
Mitä eroa on yhtiöjärjestyksellä ja järjestyssäännöillä?
Yhtiöjärjestys ja järjestyssäännöt sekoitetaan usein. Vain rekisteröity yhtiöjärjestys sitoo sinua uutena ostajana.
Kolme eri asiakirjaa
Taloyhtiön sääntöjä on kolmenlaisia, ja niiden sitovuus eroaa. Taulukko erottaa ne toisistaan. Sekoittaminen voi johtaa väärään käsitykseen siitä, mikä sinua oikeasti sitoo.
| Asiakirja | Sitovuus |
|---|---|
| Yhtiöjärjestys | Rekisteröity, sitoo kaikkia osakkaita ja uutta ostajaa |
| Järjestyssäännöt | Talon sisäiset säännöt, sitovuus heikompi |
| Osakassopimus | Sitoo vain allekirjoittajia, ei uutta ostajaa |
Lähde: asunto-osakeyhtiölaki ja vakiintunut käytäntö.
Mikä sitoo ostajaa
Vain rekisteröity yhtiöjärjestys kulkee asunnon mukana. Sen määräykset sitovat sinua heti, kun sinusta tulee osakas. Et voi vedota siihen, ettet tiennyt yhtiöjärjestyksen sisällöstä.
Myyjän mainitsema rajoitus voi olla pelkkä järjestyssääntö tai osakassopimus. Tarkista aina, onko se kirjattu yhtiöjärjestykseen, koska muuten se ei välttämättä sido sinua.
Yhtiöjärjestys ja isännöitsijäntodistus
Yhtiöjärjestys kertoo taloyhtiön pysyvät säännöt, isännöitsijäntodistus puolestaan ajankohtaisen tilanteen. Yhdessä ne antavat ostajalle täyden kuvan kohteesta.
Isännöitsijäntodistus sisältää tehdyt ja päätetyt korjaukset, lainaosuudet ja vastikkeet. Yhtiöjärjestys taas kertoo, millä perusteella nämä kulut jaetaan osakkaiden kesken. Lue siksi molemmat rinnakkain. Pelkkä toinen asiakirja jättää aina osan kuvasta pimentoon.
Miten yhtiöjärjestystä muutetaan?
Yhtiöjärjestystä muuttaa yhtiökokous määräenemmistöllä. Päätös on rekisteröitävä ennen kuin sitä saa noudattaa.
Määräenemmistö
Hallitus valmistelee muutosehdotuksen ja vie sen yhtiökokoukseen. Päätös vaatii vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §).
Määräenemmistöä ei voi keventää yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Pelkkä yksinkertainen enemmistö ei siis riitä muutokseen. Tämä suojaa vähemmistöä yllättäviltä sääntömuutoksilta.
Osakkaan suostumus
Joskus pelkkä määräenemmistö ei riitä. Osakkaan oma suostumus tarvitaan, jos muutos lisää hänen maksuvelvollisuuttaan tai muuttaa hänen hallintaoikeuttaan (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §). Ilman suostumusta tällainen muutos ei sido kyseistä osakasta.
Suostumus vaaditaan myös, jos yhtiöjärjestykseen lisätään lunastuslauseke. Näin laki suojaa osakasta hänen etujaan heikentäviltä muutoksilta.
Suostumusta tarvitaan lisäksi, kun huoneiston käyttötarkoitus muutetaan tai osakkaan oikeutta yhtiön voittoon vähennetään. Yhteistä näille on, että muutos heikentää juuri yhden osakkaan asemaa.
Rekisteröinti ja maksu
Hyväksytty muutos ilmoitetaan kaupparekisteriin Patentti- ja rekisterihallitukselle. Muutos tulee voimaan vasta rekisteröinnistä, eikä sitä saa noudattaa aiemmin. Vanhaa yhtiöjärjestystä siis sovelletaan rekisteröintiin saakka.
Patentti- ja rekisterihallituksen mukaan yhtiöjärjestyksen muutos maksaa 300 euroa. Vesimittariin perustuva vastikemuutos onnistuu poikkeuksellisesti yksinkertaisella enemmistöllä.
Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen
Joskus yhtiöjärjestyksen määräys johtaa kohtuuttomaan lopputulokseen. Tuomioistuin voi tällöin kohtuullistaa määräystä osakkaan hakemuksesta.
Kohtuullistaminen on poikkeuksellinen keino, eikä siihen kannata luottaa etukäteen. Selkeä ja oikeudenmukainen yhtiöjärjestys on aina parempi suoja kuin jälkikäteinen riita. Riidan voittaminenkaan ei korvaa menetettyä aikaa ja vaivaa.
Voiko vastikeperustetta muuttaa ilman suostumusta?
Voiko vastikeperustetta muuttaa ilman suostumustasi? Riippuu siitä, lisääkö muutos juuri sinun maksuvelvollisuuttasi.
Korkeimman oikeuden linja
Korkein oikeus katsoi vuonna 2023, ettei vastikeperusteen muutos aina vaadi osakkaan suostumusta. Tapauksessa rahoitusvastikkeen peruste muutettiin huoneistoalasta osakkeiden lukumäärään. Yksi osakas vastusti muutosta ja vaati päätöstä pätemättömäksi.
Vanha yhtiöjärjestys ei ollut määrännyt perustetta riittävän selkeästi. Siksi muutoksen ei katsottu lisäävän osakkaan maksuvelvollisuutta, eikä päätös ollut pätemätön. Ratkaisu osoittaa, että suostumustarve riippuu yhtiöjärjestyksen tarkasta sanamuodosta.
Milloin suostumus tarvitaan
Suostumus tarvitaan, jos yhtiöjärjestys nimenomaan vapauttaa osakkaan maksusta ja muutos poistaa sen. Tällöin muutos heikentää hänen oikeuttaan. Tällainen vapautus on kuitenkin oltava kirjattu selkeästi, jotta siihen voi vedota.
Muutos ei myöskään saa tuottaa kenellekään perusteetonta etua toisen kustannuksella. Tätä yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan kaikkiin päätöksiin (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §). Periaate rajoittaa sitä, kuinka pitkälle enemmistö voi muuttaa sääntöjä.
Päätöksen moittiminen
Osakas, joka pitää muutosta lainvastaisena, voi moittia päätöstä. Kanne nostetaan käräjäoikeudessa määräajan kuluessa yhtiökokouksesta. Moiteoikeus koskee myös uutta osakasta, joka on ostanut asunnon ennen kokousta.
Moiteaika on yleensä kolme kuukautta päätöksestä. Tämän jälkeen päätös jää pysyväksi, vaikka siinä olisi ollut virhe. Reagoi siksi nopeasti, jos muutos heikentää oikeuksiasi.
Miten yhtiöjärjestys vaikuttaa asumiskuluihin?
Yhtiöjärjestyksen vastikeperuste ratkaisee, kuinka iso osa remonttilaskusta tulee sinulle. Tämä näkyy suoraan tulevissa asumiskuluissa.
Vastikeperuste ja remontit
Iso remontti jaetaan osakkaiden kesken vastikeperusteen mukaan. Pinta-alaan perustuva jako rasittaa isoja huoneistoja, osakelukuun perustuva taas eri tavoin. Tarkista siis, kumpaa perustetta sinun taloyhtiösi käyttää.
Sama remontti voi siis maksaa eri summan kahdessa samankokoisessa asunnossa. Vastikeperuste on tästä syystä yksi yhtiöjärjestyksen tärkeimmistä kohdista ostajalle.
Esimerkki vastikkeen jakautumisesta
Kuvittele kaksi yhtä suurta asuntoa eri taloyhtiöissä. Pinta-alaperusteisessa yhtiössä ne maksavat lähtökohtaisesti saman vastikkeen.
Osakelukuperusteisessa yhtiössä jako voi olla toinen, jos osakkeita on jaettu epätasaisesti huoneistojen kesken. Siksi pelkkä pinta-ala ei kerro koko totuutta tulevasta vastikkeesta.
Korjausvelka ja arvio
Yhtiöjärjestys ei kerro, milloin remontit tulevat. Näemme aineistossamme, että tulevat remontit ovat kerrostalon suurin yksittäinen kuluriski. Vastikeperuste vain ratkaisee, kuinka iso osa laskusta on sinun.
Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon tulevat remontit ja niiden vastikevaikutuksen. Yhdistä tieto yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen, niin näet oman osuutesi. Näin yhtiöjärjestyksen tekstistä tulee konkreettinen euromääräinen arvio.
Usein kysytyt kysymykset
Sitooko yhtiöjärjestyksen lemmikkikielto osakasta?
Yhtiöjärjestykseen kirjattu määräys sitoo osakasta. Pelkkä järjestyssääntöihin kirjattu lemmikki- tai tupakointikielto on sitovuudeltaan heikompi, eikä se yleensä sido osakasta samalla tavalla. Tarkista siis, kummassa asiakirjassa kielto on.
Kuuluuko parveke osakkaalle vai taloyhtiölle?
Parvekkeen hallintaoikeus määräytyy yhtiöjärjestyksen ja osakeryhmän mukaan, mutta rakenteet ovat yleensä taloyhtiön vastuulla. Hallintaoikeus ja kunnossapitovastuu ovat siis eri asioita. Vastuunjaon tarkat rajat löytyvät vastuunjakotaulukosta.
Voiko yhtiöjärjestys poiketa asunto-osakeyhtiölaista?
Voi, monilta osin. Laki antaa raamit, joista yhtiöjärjestyksessä voidaan poiketa esimerkiksi kunnossapitovastuussa ja vastikeperusteessa. Osa laista on kuitenkin pakottavaa, eikä siitä voi poiketa edes yhtiöjärjestyksellä.
Kuinka kauan yhtiöjärjestyksen muutos kestää?
Päätös tehdään yhtiökokouksessa, ja muutos tulee voimaan vasta, kun Patentti- ja rekisterihallitus on rekisteröinyt sen. Käsittelyaika vaihtelee, joten muutosta ei kannata olettaa heti voimassa olevaksi. Vanhaa yhtiöjärjestystä noudatetaan rekisteröintiin asti.
Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon tulevat remontit ja korjausvelan. Yhdistä se yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen, niin näet oman osuutesi tulevista kuluista.
Analysoi kohdeLähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009: 1 luku 13 § yhtiöjärjestyksen sisältö, 2 luku 5 § lunastuslauseke, 3 luku 4 § vastikkeen maksuperuste ja 1 luku 10 § yhdenvertaisuus. 1 luku 13 §, 2 luku 5 §, 3 luku 4 §, 1 luku 10 § (Finlex).
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009: 6 luku 27 § määräenemmistö (kaksi kolmasosaa), 6 luku 34 § yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja 6 luku 35 § osakkeenomistajan suostumus. 6 luku 27 §, 6 luku 34 §, 6 luku 35 § (Finlex).
- Korkein oikeus KKO 2023:52: rahoitusvastikkeen perusteen muutos huoneistoalasta osakkeiden lukumäärään ei lisännyt osakkaan maksuvelvollisuutta, koska vanha yhtiöjärjestys ei ollut määrännyt perustetta riittävän selkeästi. finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2023/20230052.
- Patentti- ja rekisterihallitus: asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys rekisteröidään kaupparekisteriin; muutos ilmoitetaan sähköisesti; käsittelymaksu 300 euroa; muutos tulee voimaan rekisteröinnistä; yhtiöjärjestys on julkinen asiakirja. prh.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto: yhtiöjärjestys taloyhtiön sisäisenä sääntökirjana, sen suhde asunto-osakeyhtiölakiin ja merkitys osakkaalle. kiinteistoliitto.fi ja isannointiliitto.fi.
Päivitetty 13.6.2026.