Vuokralaisen kunnossapitovastuu

Vuokralaisen on hoidettava vuokra-asuntoa huolellisesti. Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy asunnon normaalista käytöstä. Sen sijaan vuokralainen vastaa vahingosta, jonka hän aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudellaan. Asunnon kunnosta vastaa muuten vuokranantaja, ellei toisin ole sovittu.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntöön. Päivitetty 13.6.2026.

Mistä vuokralaisen kunnossapitovastuu muodostuu?

Vuokralaisen vastuu perustuu lakiin asuinhuoneiston vuokrauksesta. Laki velvoittaa hoitamaan asuntoa huolellisesti koko vuokrasuhteen ajan.

Hoitovelvollisuus

Lain mukaan vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Huolellinen hoito tarkoittaa, että vuokralainen käyttää asuntoa sille tarkoitetulla tavalla ja välttää toimintaa, joka voi vahingoittaa asuntoa. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia tarkemmin korjaus- ja hoitotoimista.

Hoitovelvollisuus koskee myös niitä henkilöitä, jotka oleskelevat asunnossa vuokralaisen luvalla. Vuokralainen vastaa siis myös vieraidensa ja perheenjäsentensä teoista. Näin vastuu kattaa koko asunnon käytön.

Huolellinen hoito on jatkuva velvoite, ei vain muuttohetken vaatimus. Vuokralaisen kannattaa noudattaa asunnon laitteiden ja pintojen tavallisia käyttöohjeita. Erityistä hoitoa vaativista pinnoista vuokranantajan tulee antaa erilliset ohjeet.

Huolelliseen hoitoon kuuluu myös asunnon tuuletus ja kosteuden hallinta. Kylpyhuoneen riittävä tuuletus ja vesivahingon nopea ilmoitus ehkäisevät vaurioita. Pieni huolellisuus arjessa vähentää riitoja vuokrasuhteen lopussa.

Ilmoitusvelvollisuus

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle viipymättä asunnon vahingoittumisesta tai puutteesta. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on tarpeen, jotta vahinko ei pääse suurenemaan. Nopea ilmoitus esimerkiksi vuodosta voi estää laajan vesivahingon.

Jos vuokralainen jättää ilmoittamatta, vastuuta voi siirtyä hänelle. Kun vahinko pääsee kasvamaan ilmoituksen puuttuessa, vuokralainen voi joutua vastuuseen lisävahingosta. Ilmoitus kannattaa tehdä kirjallisesti, jotta sen ajankohta on todennettavissa.

Mikä on tavanomaista kulumista?

Tavanomainen kuluminen kuuluu normaaliin asumiseen. Siitä vuokralainen ei vastaa, ellei toisin ole sovittu.

Tavanomaiset jäljet

Tavanomaisia kulumisjälkiä ovat esimerkiksi pintojen kuluneisuus, seinien pienet naarmut ja lattian jäljet huonekalujen alla. Tällaiset jäljet syntyvät vähitellen, kun asunnossa eletään tavallista arkea. Vuokranantaja ei voi vaatia, että asunto on lopussa täsmälleen samassa kunnossa kuin alussa.

Arvioinnissa katsotaan ensin, onko jälki syntynyt äkillisesti vai vähitellen. Hitaasti syntyneet jäljet ovat yleensä tavanomaisia. Äkillinen, yhdestä tapahtumasta johtuva vaurio ei ole tavanomainen kulumisjälki.

Vuokrasuhteen kesto vaikuttaa siihen, kuinka paljon jälkiä hyväksytään. Lyhyessä vuokrasuhteessa asuntoon on saanut tulla vähemmän jälkiä kuin pitkässä. Vuosikymmenten jälkeen asunnossa on luonnostaan korjaustarvetta, josta vuokralainen ei vastaa.

Myös asunnon ikä ja tehdyt remontit vaikuttavat arviointiin. Vanhassa, remontoimattomassa asunnossa pinnat ovat jo valmiiksi kuluneita. Samat jäljet voivat erottua selvemmin vasta remontoidussa asunnossa.

Arviointiin vaikuttavat tekijät

Jälkien tavanomaisuus arvioidaan tapauskohtaisesti. Useat tekijät vaikuttavat siihen, kuinka paljon jälkiä asuntoon saa kohtuudella tulla.

Lähde: kuluttajariitalautakunnan ja tuomioistuinten ratkaisukäytäntöön perustuva ohje asuinhuoneiston tavanomaisesta kulumisesta.

Pintamateriaalin valinnalla on suuri vaikutus. Jos vuokranantaja on valinnut herkästi naarmuuntuvan pinnan, hän on samalla ottanut riskin siitä, että jälkiä tulee helposti. Tällöin runsaatkin jäljet voivat olla tavanomaisia.

Milloin vuokralainen vastaa vahingosta?

Vuokralainen vastaa vahingosta, jonka hän aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudellaan. Tavanomaiset jäljet jäävät aina vastuun ulkopuolelle.

Vahingonkorvausvastuu

Laki velvoittaa vuokralaisen korvaamaan tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttamansa vahingon. Vastuu koskee myös asunnossa luvalla oleskelleen henkilön tekoja. Vastuuta arvioitaessa katsotaan, olisiko vuokralainen voinut välttää vahingon toimimalla huolellisesti.

Vaikka vaurio ei olisi tavanomainen kulumisjälki, vuokralainen korvaa vain tavanomaisen tason ylittävän osuuden. Vanhan pinnan korjauksesta ei siis peritä uuden veroista korvausta. Korvausvaatimuksen on perustuttava todellisiin ja kohtuullisiin kustannuksiin.

Vahingon voi hyvittää kahdella tavalla. Vuokranantaja voi vaatia vuokralaista korjaamaan vahingon tai maksamaan korjauksen kustannukset. Kummassakin tapauksessa korvaus vastaa vahingon todellista laajuutta.

Huolimattomuus voi näkyä monella tavalla. Väärällä puhdistusaineella pilattu pinta, avoimesta ikkunasta sisään satanut vesi tai jatkuvasti oven väliin jäänyt ja siksi rikkoutunut sälekaihdin eivät ole tavanomaisia jälkiä. Tällaisista vahingoista vuokralainen vastaa, koska huolellisuus olisi estänyt ne.

Riitatilanteessa merkitystä on sillä, kuka voi näyttää asunnon kunnon toteen. Siksi alkukunnon kirjaaminen on tärkeää molemmille osapuolille. Selkeä näyttö nopeuttaa vastuun ratkaisua.

Kuluminen vai vahinko

Raja tavanomaisen jäljen ja korvattavan vahingon välillä ratkaisee vastuun. Alla oleva taulukko kokoaa tyypillisiä esimerkkejä kummastakin.

Lähde: kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntöön perustuva ohje tavanomaisesta kulumisesta. Yksittäistapaus arvioidaan aina erikseen.

Taulukon esimerkit ovat suuntaa-antavia. Jos osapuolet ovat eri mieltä vastuusta, asian voi viedä kuluttajariitalautakunnan ratkaistavaksi. Lautakunta antaa asiassa ratkaisusuosituksen kummallekin osapuolelle.

Mistä vuokranantaja vastaa?

Vuokranantaja vastaa siitä, että asunto on sovitussa kunnossa. Vastuu kattaa asunnon kunnon sekä vuokrasuhteen alussa että sen aikana.

Vuokranantajan vastuu

Lain mukaan asunnon on oltava sellaisessa kunnossa kuin vuokralainen voi kohtuudella vaatia. Arvioinnissa otetaan huomioon asunnon ikä, alueen asuntokanta ja paikalliset olosuhteet. Vuokranantaja vastaa siis rakenteiden ja varustuksen kunnosta, ellei muusta ole sovittu.

Käytännössä vuokranantaja huolehtii esimerkiksi kodinkoneiden ja kiinteän varustuksen normaalista kulumisesta. Asunnon perusparannukset ja suuremmat korjaukset kuuluvat niin ikään vuokranantajalle. Vuokranantajan kannattaa myös varmistaa kohteen vakuutusturva vahinkojen varalta.

Vuokranantajan vastuu jatkuu koko vuokrasuhteen ajan. Jos asunnossa ilmenee vika, joka kuuluu vuokranantajalle, hänen on korjattava se kohtuullisessa ajassa. Vuokralainen voi joissain tilanteissa vaatia vuokranalennusta, jos korjaus viivästyy.

Jos asunnossa on erityistä hoitoa vaativia pintoja tai kalusteita, vuokranantajan on annettava niistä tarkat hoito-ohjeet. Ilman ohjeita vuokralainen saa olettaa, ettei mikään asunnossa vaadi tavanomaisesta poikkeavaa hoitoa. Tällöin mahdollinen vaurio ei jää vuokralaisen vastuulle.

Sopimuksen ehdot

Osapuolet voivat sopia vastuista tarkemmin jo vuokrasopimusta tehtäessä. Sopimuksella voidaan laajentaa tai rajata vuokralaisen vastuuta asunnon kunnosta. Esimerkiksi pienistä hoitotoimista voidaan sopia vuokralaisen hoidettavaksi.

Jos vuokralaisen vastuita lisätään, sillä voi olla vaikutusta vuokran määrään. Selkeä sopimus vähentää riitoja vuokrasuhteen päättyessä. Sopimuksen ehdot kannattaa kirjata yksityiskohtaisesti.

Sopimuksella ei voi siirtää vuokralaiselle vastuuta tavanomaisesta kulumisesta ilman selkeää ehtoa. Esimerkiksi maalaus tai pintojen uusinta voidaan sopia vuokralaisen tehtäväksi, mutta ehto on kirjattava sopimukseen. Epäselvä ehto tulkitaan yleensä vuokralaisen eduksi.

Miten vakuus liittyy vastuuseen?

Vuokravakuus turvaa vuokranantajaa vahingon ja maksamattoman vuokran varalta. Vakuuden käyttöön liittyy selkeitä rajoja.

Vakuuden suuruus

Lain mukaan sovittu vakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava. Vakuus sovitaan vuokrasopimuksessa ja annetaan tavallisesti ennen muuttoa. Kohtuuton vakuusehto ei sido vuokralaista.

Vakuuden käyttö

Vakuutta ei saa käyttää tavanomaisesta kulumisesta johtuvien korjausten kuluihin. Vakuus kattaa esimerkiksi vuokralaisen aiheuttaman vahingon tai rästivuokran. Raja seuraa samaa erottelua tavanomaisen jäljen ja vahingon välillä kuin korvausvastuu.

Jos vuokranantaja pidättää vakuutta, hänen on yksilöitävä peruste vuokralaiselle. Perusteeseen kuuluu erittely siitä, mihin vakuutta on käytetty sekä työn ja materiaalin osuus. Pelkkä yleinen viittaus jälkiin ei riitä.

Vakuuden palautus

Vakuus palautetaan vuokralaiselle, kun vuokrasuhteen velvoitteet on hoidettu. Jos vahinkoa tai maksamatonta vuokraa ei ole, vakuus palautetaan kokonaan. Erimielisyydet vakuudesta ovat tavallisia, joten hyvä dokumentointi auttaa molempia osapuolia.

Vakuus palautetaan kohtuullisessa ajassa vuokrasuhteen päätyttyä. Vuokranantaja saa pidättää siitä vain perustellun ja yksilöidyn osuuden. Loppuosa on palautettava viivytyksettä.

Mitä vuokrasuhteen päättyessä tarkistetaan?

Vuokrasuhteen päättyessä asunnon kunto käydään läpi. Tarkastuksessa verrataan loppukuntoa alkutilanteeseen.

Asunnon kunto

Tarkastuksessa arvioidaan, mikä asunnon kunnossa on tavanomaista kulumista ja mikä mahdollista vahinkoa. Mitä pidempi vuokrasuhde on ollut, sitä enemmän jälkiä on hyväksyttävä. Kymmeniä vuosia kestäneen vuokrasuhteen jälkeen asunnossa on yleensä remontin tarvetta pelkkien kulumisjälkien takia.

Epäilty kosteusjälki kannattaa tutkia erikseen, sillä kosteusvaurio voi olla rakenteessa eikä vuokralaisen vastuulla. Asunto luovutetaan siivottuna ja sovitussa kunnossa. Vuokralaisen ei kuitenkaan tarvitse korjata tavanomaisia jälkiä.

Loppusiivouksen tasosta voi sopia vuokrasopimuksessa. Jos siitä ei ole erikseen sovittu, asunto luovutetaan normaalisti siivottuna. Puutteellisesta siivouksesta vuokranantaja voi periä kohtuulliset kulut.

Riitojen ehkäisy

Paras tapa ehkäistä riitoja on dokumentoida asunnon kunto sekä alussa että lopussa. Valokuvat ja kirjallinen kuntoarvio helpottavat vastuunjakoa. Näin sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat osoittaa, missä kunnossa asunto on ollut.

Hyvä käytäntö on tehdä alkutarkastus yhdessä vuokranantajan kanssa. Tarkastuksessa kirjataan tilat, pinnat ja laitteet sekä jo olemassa olevat jäljet. Sama tarkastus toistetaan vuokrasuhteen lopussa, jolloin muutokset ovat helposti nähtävissä.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön korjaustarpeen ja sen vaikutuksen vastikkeeseen. Sijoitusasunnon omistajalle se kertoo tulevien remonttien suuruuden, joka ei kuulu vuokralaisen vastuulle.

Usein kysytyt kysymykset

Vastaako vuokralainen asunnon normaalista kulumisesta?

Ei. Vuokralainen ei vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy asunnon normaalista käytöstä. Tällaisia ovat esimerkiksi pintojen kuluneisuus ja seinien pienet naarmut. Vuokralainen vastaa vain vahingosta, jonka hän aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudellaan.

Pitääkö vuokralaisen ilmoittaa vahingosta vuokranantajalle?

Kyllä. Lain mukaan vuokralaisen on ilmoitettava asunnon vahingoittumisesta tai puutteesta viipymättä. Ilmoitus on tehtävä heti, jos korjaus on tarpeen, jotta vahinko ei pääse suurenemaan. Ilmoituksen laiminlyönti voi siirtää vastuuta lisävahingosta vuokralaiselle.

Saako vuokravakuutta käyttää normaaliin kulumiseen?

Ei. Vakuutta ei saa käyttää tavanomaisesta kulumisesta johtuvien korjausten kuluihin. Vakuus kattaa vuokralaisen aiheuttaman vahingon tai maksamattoman vuokran. Vakuutta pidättäessään vuokranantajan on yksilöitävä peruste vuokralaiselle.

Kuka vastaa vuokra-asunnon kodinkoneiden rikkoutumisesta?

Vuokranantaja vastaa kiinteän varustuksen ja kodinkoneiden kunnosta sekä niiden normaalista kulumisesta, ellei toisin ole sovittu. Jos vuokralainen on rikkonut laitteen huolimattomuudellaan, vastuu voi siirtyä hänelle. Tavanomainen kuluminen ja laitteen ikä jäävät vuokranantajan vastuulle.