Put­ki­re­mon­tin rahoitus

Putkiremontti on useimmille taloyhtiöille elinkaarensa suurin lasku, joka jaetaan osakkaille asunnon koon mukaan. Osakas maksaa osuutensa joko kerralla tai vuosia juoksevana rahoitusvastikkeena. Kun lainan ehdot ja oman osuuden suuruusluokan tietää etukäteen, kuukausierä ei tule yllätyksenä ja maksutavan voi valita omaan tilanteeseen. Tällä sivulla esitellään rahoituskeinot, lainan järjestäminen, osakkaan kuukausierä ja maksuvaihtoehdot.

Miten taloyhtiö rahoittaa putkiremontin?

Putkiremontti maksetaan lähes aina yhtiön nimiin otettavalla pankkilainalla. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin mukaan 92 prosenttia raportoiduista hankkeista rahoitettiin taloyhtiölainalla vuonna 2026.

Yhtiölaina päärahoituksena

Laina otetaan koko urakkaan, koska putkiremontti on yhtiön yhteinen hanke. Yksittäinen osakas ei siis hae pankista mitään, ellei halua maksaa osuuttaan omalla lainalla. Barometrin mediaanihinta perinteiselle toteutukselle oli 890 euroa asuinneliöltä vuonna 2026, pääkaupunkiseudulla 1 000 euroa.

Hankkeen mittakaava selittää lainan tarpeen. Kymmenien asuntojen talossa urakka kustantaa arviolta miljoonia euroja, eikä sellaista summaa kerätä vastikkeissa etukäteen. Toteutustapa ja talon koko määräävät putkiremontin hinnan.

Säästäminen etukäteen

Ennakkoon säästävän yhtiön verotyökalu on asuintalovaraus, jota saa tehdä enintään 68 euroa asuinneliöltä vuodessa ja jonka vähimmäismäärä on 3 500 euroa. Varaus on käytettävä kymmenen verovuoden kuluessa eikä sitä voi tehdä alle 200 neliömetrin asuinrakennuksesta. Kiinteistöliiton mukaan varauksen taso on vuodelta 1994, joten se kattaa nykyhinnoista vain kapean siivun.

Toinen keino on vastikkeiden rahastointi, jolloin kerätyt varat on käytettävä hankkeeseen viiden vuoden kuluessa rahastoinnin aloittamisesta. Rahastointi heikentää sijoittajaosakkaan verotusta, joten se jakaa osakaskuntaa. Käytännössä ennakkosäästöllä katetaan omarahoitusosuus ja pääosa jää lainalle.

Avustukset putkiremonttiin

Putkiremonttiin ei ole valtion avustusta. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen haettavat avustukset taloyhtiöille koskevat hissejä ja esteettömyyttä.

Vuosille 2026-2027 valmistellaan uutta korjausavustusta, mutta sen luonnos edellyttää energiatehokkuuden paranemista vähintään 10 prosenttia yli lain vähimmäistason. Pelkkä putkien uusiminen ei tällaista ehtoa täytä, joten energia-avustukset auttavat vain hankkeissa, joihin on kytketty energiakorjaus.

Paljonko putkiremontin rahoitus maksaa osakasta kohti?

Lainaosuus jaetaan huoneistoille yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Yleensä peruste on huoneiston pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä.

Lainaosuuden jakautuminen

Ison asunnon osakas maksaa remontista moninkertaisesti pienen asunnon osakkaaseen verrattuna, vaikka kylpyhuoneita ja putkimetrejä olisi saman verran. Ero johtuu siitä, että lasku jaetaan omistusosuuden eikä putkimäärän mukaan. Oman huoneiston täsmällisen lainaosuuden saa isännöitsijältä, joka laskee sen yhtiöjärjestyksen perusteella.

Peruste ei ole isännöitsijän valinta vaan yhtiöjärjestyksen määräys. Korkein oikeus katsoi vuonna 1998, ettei suurenkaan korjauslaskun jakaminen yhtiöjärjestyksen vastikeperusteella tuota toisille osakkaille epäoikeutettua etua.

Ratkaisussa uusien ullakkohuoneistojen omistajat maksoivat noin puolitoistakertaista vastiketta ja riitauttivat julkisivukorjauksen rahoituksen, koska työt eivät kohdistuneet heidän huoneistoihinsa. Kanne kaatui, sillä yhtiöjärjestystä oli noudatettava. Perusteen muuttaminen vaatisi yhtiöjärjestyksen muutoksen.

Kuukausierä esimerkkilaskuna

Arviomme putkiremontin hinnasta on noin 750 euroa asuinneliöltä arvonlisäveroineen. 60 m²:n asunnon lainaosuus on silloin 45 000 euroa. Arvio on matalampi kuin barometrin 890 euron mediaani, joten kalliimmassa hankkeessa erä kasvaa samassa suhteessa.

Kun yhtiölaina on 20 vuoden annuiteettilaina ja koroksi oletetaan 3,5 prosenttia, rahoitusvastike on 261 euroa kuukaudessa. Korkoa samassa laskussa kertyy koko laina-ajalta noin 17 600 euroa. Rahoitusvastike maksetaan aina tavallisen hoitovastikkeen päälle.

Asuntoanalyysin laskelma (annuiteettilaina 45 000 euroa, 20 vuotta, hinta-arvio 750 €/asuinneliö sisältäen arvonlisäveron). Luvut ovat suuntaa antavia.

Samalla oletuksella 40 m²:n yksiön osuus on noin 30 000 euroa ja vastike arviolta 174 euroa kuukaudessa. 90 m²:n perheasunnossa osuus on 67 500 euroa ja vastike noin 390 euroa. Pääkaupunkiseudun 1 000 euron neliöhinnalla 60 m²:n osuus nousisi noin 60 000 euroon ja kuukausierä noin 350 euroon.

Korkotason vaikutus

Korko määrää kuukausierästä ison osan, koska pääoma on suuri ja laina pitkä. Puolentoista prosenttiyksikön nousu kasvattaa esimerkkiasunnon vastiketta 36 euroa kuukaudessa. Siksi hallituksen kannattaa kysyä tarjouksissa myös korkosuojauksen hinta.

Laina-aika toimii toiseen suuntaan. Sama 45 000 euron osuus maksaa 15 vuoden lainalla arviolta 322 euroa ja 25 vuoden lainalla 225 euroa kuukaudessa. Korkomenot ovat 15 vuoden lainassa laskelmassamme noin 12 900 euroa ja 25 vuoden lainassa noin 22 600 euroa.

Miten putkiremontin yhtiölaina järjestetään?

Yhtiökokous päättää remontista ja sen rahoituksesta äänten enemmistöllä. Hallitus kilpailuttaa lainan ja allekirjoittaa sopimukset vasta päätöksen jälkeen.

Pankin vaatimukset

Pankki ei arvioi putkiremonttia vaan taloyhtiötä. Luottopäätökseen vaikuttavat pankkien mukaan yhtiön sijainti, ikä, korjaushistoria ja omistuksen jakautuminen. Sijoittajaomistuksen osuudessa pankkien kriittisenä rajana on pidetty kolmeakymmentä prosenttia.

Nordean taloyhtiöyksikön johtaja kertoo pankin haluavan nähdä suunnitelmat ainakin seuraaville 10-15 vuodelle. Vanhaan kohteeseen pankki ei myöskään anna sataa prosenttia hankkeen hinnasta, vaan osa katetaan omilla varoilla. Barometrin mediaanitapauksessa rahoitusta haettiin kolmelta pankilta ja tarjous saatiin kahdelta.

Isännöitsijä Anu Heimala huomauttaa, että miljoonalainassa jo kymmenyksen ero korkomarginaalissa merkitsee isoa vuosikustannusta. Hän myös neuvoo, ettei urakkasopimusta allekirjoiteta ennen kuin rahoitus on selvä.

Laina-aika ja korko

Putkiremonttilainat ovat pitkiä. Lähes 60 prosenttia lainoista on vähintään 20 vuoden mittaisia. Tavallinen haarukka on 20-25 vuotta.

Laina sidotaan viitekorkoon, jonka päälle tulee pankin marginaali. Isännöintiliiton ja Suomen Rahatiedon joulukuun 2023 vertailussa pankkien marginaalit vaihtelivat 0,65 ja 2,50 prosenttiyksikön välillä, joten kilpailutus kannattaa.

Taloyhtiölainat ovat lähes aina vaihtuvakorkoisia, eikä korkosuojausta Suomen Pankin mukaan juuri käytetä. Lyhennysvapaiden osuus kannasta oli vuonna 2023 vain noin seitsemän prosenttia. Pankki voi taloyhtiölainassa myös muuttaa sovittua marginaalia yksipuolisesti, toisin kuin kotitalouden omassa lainassa.

Tarjousten korkotasoa voi verrata tilastoon, sillä uusien asuntoyhteisölainojen keskikorko oli 3,15 prosenttia huhtikuussa 2025.

Jos lainaa ei saa

Barometrissa 21 prosentilla isännöintiammattilaisista oli vuonna 2026 kohteita, joissa putkiremontti jäi toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia. Vuotta aiemmin osuus oli 19 prosenttia. Taantuvissa kunnissa toimivista osuus oli 42 prosenttia.

Kokonaan ilman rahoitusta jää silti harva. Kiinteistöliiton laajemmassa korjausrakentamisbarometrissa alle 2 prosenttia taloyhtiöistä jäi keväällä 2026 ilman hankerahoitusta, mutta joka kolmas sai enintään yhden lainatarjouksen.

Kielteinen päätös ei lopeta hanketta. Remontin voi supistaa halvempaan toteutukseen, kuten 13 prosenttia hankkeista joutui tekemään. Omarahoitusosuutta voi kasvattaa keräämällä varoja etukäteen.

Hitaasti kehittyvillä alueilla laina-ajat lyhenevät ja omarahoitustarve kasvaa. Pienissä yhtiöissä pankit ohjaavat rahoituksen usein pienen taloyhtiön osakkaiden henkilökohtaisiin lainoihin.

Perusparannuslainoille on olemassa myös valtiontakaus, jota ei käytännössä ole hyödynnetty.

Miten osakas maksaa oman osuutensa?

Osakas voi maksaa lainaosuutensa kerralla, lyhentää sitä rahoitusvastikkeessa tai ottaa oman pankkilainan. Reitit eroavat korossa ja verotuksessa.

Kolme maksutapaa

Kertamaksu onnistuu tavallisesti ennen lainan nostoa ja myöhemmin yhtiöjärjestyksen sallimissa maksuikkunoissa. Lainaosuuden poismaksun ajankohdat ja menettely kannattaa varmistaa isännöitsijältä. Vastikkeessa maksaminen ei vaadi osakkaalta mitään toimia, sillä rahoitusvastikkeen määrä seuraa suoraan lainan ehtoja.

Kertamaksu säästää yhtiölainan koron kokonaan, esimerkkilaskussamme noin 17 600 euroa. Vastikkeessa maksavalle sama pääoma jakautuu korkoineen 240 kuukaudelle.

Kolmas reitti on oma pankkilaina, jolla lainaosuus maksetaan yhtiölle pois. Isännöitsijä Heimalan mukaan henkilökohtaisen lainan marginaali on keskimäärin pienempi kuin yhtiölainassa, eikä pankki voi muuttaa sitä kesken laina-ajan. Vertailu taloyhtiölainan ja oman lainan välillä kannattaa tehdä ennen ensimmäistä maksuikkunaa.

Verotus eri reiteillä

Omassa asunnossa asuvalle verotus ei enää erottele reittejä. Asuntolainan korkovähennys poistui vuoden 2023 alusta, eikä peruskorjausta varten otettua lainaa kohdella toisin. Oma laina kannattaa siis vain, jos sen kokonaiskorko alittaa yhtiölainan koron.

Tuloutetun rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta, rahastoitua ei. Sääntö on sama, maksoi osuuden kuukausittain tai kerralla lainaosuussuorituksena. Oman lainan korot vuokranantaja saa sen sijaan vähentää tulonhankkimisvelan korkoina. Sijoitusasunnon remonttien verotus ratkaisee siksi usein sijoittajan maksutavan.

Verohallinnon esimerkissä vuokranantaja maksoi hoitovastiketta ja putkiremontin rahoitusvastiketta yhteensä 11 000 euroa ja sai vuokraa 5 000 euroa, jolloin alijäämää syntyi 6 000 euroa. Veroista vähennettiin alijäämähyvityksen enimmäismäärä 1 400 euroa.

Mitä jos osakas ei pysty maksamaan osuuttaan?

Vastikevastuu ei katkea maksuvaikeuksiin. Viime kädessä yhtiökokous voi ottaa huoneiston yhtiön hallintaan.

Perintä ja hallintaanotto

Maksamaton rahoitusvastike on hallintaanoton peruste. Ennen päätöstä hallituksen on annettava kirjallinen varoitus, jonka johdosta rästinsä viivytyksettä maksava osakas välttää hallintaanoton. Huoneiston saa ottaa yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan, eikä vähäinen laiminlyönti riitä perusteeksi.

Maksuvaikeuksissa kannattaa toimia ennen eräpäiviä. Lainan ehdoista voi neuvotella pankin kanssa. Isännöitsijälle ilmoitettu maksusuunnitelma on yhtiöllekin parempi vaihtoehto kuin perintä.

Muiden osakkaiden asema

Yhtiölaina on yhtiön yhteinen velka. Finanssivalvonta muistuttaa, että jos asunnon realisointi ei onnistu eikä lainan hoidosta päästä sopuun, maksamatta jäänyt osuus jää muiden osakkaiden hoidettavaksi. Tämä on myös syy siihen, miksi pankki arvioi lainapäätöksessä koko osakaskunnan maksukykyä.

Asunnon ostajaa Finanssivalvonta kehottaa laskemaan yhteen oman lainan ja huoneiston lainaosuuden ennen ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Saako putkiremontista kotitalousvähennystä?

Ei saa, kun kyse on taloyhtiön päättämästä ja sen vastuulle kuuluvasta putkiremontista. Korkein hallinto-oikeus vahvisti tämän vuonna 2012 tapauksessa, jossa osakkaat olivat sopineet ja maksaneet työt itse, mutta yhtiötä pidettiin silti työn todellisena teettäjänä. Osakkaan itse tilaamat oman huoneiston lisätyöt, kuten keittiön uusiminen remontin yhteydessä, ovat eri asia.

Mikä on perusparannuslainan valtiontakaus?

Laissa säädetty järjestely, jossa valtio takaa taloyhtiön perusparannuslainan. Takauslaina voi olla enintään 70 prosenttia kohtuullisista perusparannuskustannuksista, takausmaksu on kaksi prosenttia ja takausaika enintään 20 vuotta. Takausta ei ole käytännössä hyödynnetty, koska ehdot ovat kireät, mutta kehysriihi lupasi keväällä 2026 korjata niitä.

Näkyykö putkiremontin laina asunnon myynnissä?

Näkyy. Huoneiston lainaosuus on osa velatonta hintaa. Ostaja näkee sen isännöitsijäntodistuksesta. Myyntihinnan ja velattoman hinnan ero on juuri jäljellä oleva lainaosuus, joten maksettu osuus ei katoa vaan siirtyy pyyntihintaan.

Voiko rahoitusvastike nousta kesken laina-ajan?

Voi. Rahoitusvastike seuraa lainan korkoa, joten viitekoron nousu siirtyy vastikkeeseen seuraavassa tarkistuksessa. Suojaksi jää lainaosuuden poismaksu tai sen korvaaminen omalla lainalla, jonka ehdot osakas neuvottelee itse.