Taloyhtiölainan vertailu ja korko

Taloyhtiölaina on taloyhtiölle myönnetty laina, jonka osakkaat maksavat takaisin kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026. Lainasta päättää yhtiökokous, ja vakuutena on taloyhtiön kiinteistö.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Korkoluvut perustuvat Suomen Pankin rahalaitostilastoon sekä Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailuun, juridiikka asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 ja verotus Verohallinnon ohjeisiin. Päivitetty 20.7.2026.

Mikä taloyhtiölaina on ja miten se maksetaan takaisin?

Taloyhtiölaina on taloyhtiölle myönnetty laina, jolla rahoitetaan suuri korjaus tai uudistus. Sen ottaa taloyhtiö, mutta takaisin maksavat osakkaat oman lainaosuutensa verran.

Lainan rakenne

Pankin näkökulmasta laina on yritykselle myönnetty laina, sillä taloyhtiö on osakeyhtiö. Vakuutena on taloyhtiön kiinteistö, joten yksittäisen osakkaan ei tarvitse antaa omaa vakuutta. Lainaosuus jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen eli taloyhtiön oman sääntökirjan vastikeperusteen mukaan.

Osakas maksaa oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Vastike kattaa lainan lyhennyksen ja koron. Osakas voi yleensä myös maksaa koko lainaosuuden kerralla pois, jolloin rahoitusvastiketta ei enää peritä.

Rahoitusvastike on eri asia kuin hoitovastike. Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat menot, kuten lämmityksen ja huollon, kun taas rahoitusvastike maksaa pelkkää lainaa. Ne näkyvät vastikelaskelmassa erikseen.

Lainan tyypilliset kohteet

Yleisin syy on linjasaneeraus eli putkiremontti, joka maksaa satoja tuhansia euroja koko taloyhtiössä. Myös julkisivu-, katto- ja ikkunaremontti rahoitetaan tavallisesti taloyhtiölainalla.

Lainaa otetaan, koska harva osakas pystyy maksamaan suurta urakkaa kerralla. Laina jakaa kustannuksen vuosille, ja maksuvelvollisuus seuraa huoneistoa, ei henkilöä. Asunnon ostaja ottaa siis vastatakseen jäljellä olevasta velkaosuudesta.

Eli osakas ei valitse lainaa itse, vaan taloyhtiö neuvottelee ehdot kaikille yhteisesti. Tämä tekee taloyhtiölainasta osakkaalle vaivattoman, mutta se myös sitoo häntä yhtiökokouksen päätökseen. Lainan koko ja ehdot ratkaisevat, kuinka suureksi rahoitusvastike nousee.

Mikä taloyhtiölainan korko on nyt?

Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026. Korko on noussut hieman edellisestä syksystä, jolloin vertailuluku oli 3,17 prosenttia syyskuussa 2025.

Korkotaso lähteineen

Uusien taloyhtiölainojen keskikorko 3,24 prosenttia, maaliskuu 2026 (Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto, pankkivertailu, julkaistu 5.3.2026; vertailupiste 3,17 prosenttia syyskuussa 2025). Uusien asuntoyhteisölainojen keskikorko 3,15 prosenttia ja lainakannan keskikorko 3,36 prosenttia, huhtikuu 2025 (Suomen Pankki, rahalaitostilasto).

Suomen Pankki ei julkaise erikseen taloyhtiölainan korkoa. Sen uusien asuntoyhteisölainojen keskikorko oli 3,15 prosenttia huhtikuussa 2025, mutta asuntoyhteisö on taloyhtiötä laajempi luokka, joten luku on vain suuntaa antava.

Myöskään asuntoyhteisöjen lainakannan korko 3,36 prosenttia ei kerro uuden lainan hintaa. Kanta sisältää vanhat lainat eri vuosilta. Lähinnä uuden taloyhtiölainan hintaa on Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailun luku 3,24 prosenttia maaliskuulta 2026, kun Suomen Pankin asuntoyhteisöluvut ovat keväältä 2025.

Oman koron poikkeama

Keskikorko on pääkaupunkiseudun pankkivertailun keskiarvo, mutta yksittäisen taloyhtiön korko sovitaan pankin kanssa erikseen. Pankkikohtaiset erot ovat suuria: maaliskuun 2026 vertailussa kahden pankin kiinteäkorkoiset tarjoukset olivat todelliselta kokonaiskorolta 3,29 ja 4,24 prosenttia.

Hintaan vaikuttavat taloyhtiön talous, lainan koko ja kilpailutus. Kun taloyhtiö pyytää tarjouksen useammalta pankilta, marginaali jää usein pienemmäksi. Oman lainan korko kannattaa tarkistaa isännöitsijältä, kun tarjoukset ovat tiedossa.

Korkotaso muuttuu myös ajassa, koska euribor seuraa markkinakorkoa. Maaliskuun 2026 luku oli hieman korkeampi kuin syksyllä 2025. Siksi julkaistu keskiarvo kertoo vain suuntaa, ei sitä korkoa, jonka oma taloyhtiö lopulta saa.

Vastikkeiden kehitys

Koron muutos näkyy suoraan rahoitusvastikkeessa. Vuosien 2022-2024 korkojen nousu kasvatti taloyhtiöiden korkokuluja jyrkästi, mutta korkojen käännyttyä laskuun kehitys taittui vuonna 2025.

Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden pääomavastikkeet nousivat enää 0,6 prosenttia vuonna 2025, ja korkokulut laskivat 17,1 prosenttia edellisvuodesta. Vuonna 2024 korkokulut olivat vielä nousseet 19,7 prosenttia. Luvut koskevat koko taloyhtiökantaa.

Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous 2025. Pääomavastike eli rahoitusvastike maksaa taloyhtiölainan.

Kuka päättää taloyhtiölainan ottamisesta?

Lainan ottamisesta päättää yhtiökokous, ei hallitus yksin. Laina liittyy lähes aina korjaushankkeeseen, ja suuresta remontista päättää yhtiökokous (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku).

Yhtiökokouksen päätösvalta

Hallitus valmistelee hankkeen ja kilpailuttaa lainan, mutta päätösvalta on osakkailla. Sekä tavanomainen kunnossapito, kuten putki- tai julkisivuremontti, että tason nostava uudistus hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §).

Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan muun muassa yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 ja 34 §). Se vaaditaan myös kustannusten tasajakoon eli maksuvelvollisuuden muuttamiseen (6 luku 32 §), ei tavanomaiseen remontti- tai lainapäätökseen.

Osakas ei voi yksin estää lainmukaista lainapäätöstä eikä välttää rahoitusvastiketta äänestämällä vastaan. Päätös sitoo myös vastustanutta osakasta. Lainapäätöksen tarkemmat säännöt on koottu asunto-osakeyhtiölain sivulle.

Laina ja rahoitusvastike

Taloyhtiölaina on velka, ja rahoitusvastike on tapa maksaa se takaisin. Yhtiökokous päättää lainasta, ja osakas näkee oman osuutensa kuukausittaisena vastikkeena.

Vastikkeen suuruus riippuu lainaosuudesta, korosta ja maksuajasta. Rahoitusvastikkeen ja hoitovastikkeen ero sekä verokäsittely on selitetty tarkemmin rahoitusvastikkeen sivulla.

Mistä taloyhtiölainan korko ja ehdot muodostuvat?

Korko muodostuu kahdesta osasta: pankin marginaalista ja viitekorosta. Viitekorkona on tavallisesti euribor, esimerkiksi 3, 6 tai 12 kuukauden euribor.

Koron osat ja vakuus

Marginaali on pankin oma osuus, ja se neuvotellaan lainaa otettaessa. Euribor taas vaihtelee markkinakoron mukaan, joten vaihtuvakorkoisen lainan vastike nousee ja laskee koron mukana. Osa taloyhtiöistä ostaa korkosuojauksen, joka kasvattaa marginaalia mutta tasaa kuukausierää.

Vakuutena toimii taloyhtiön kiinteistöön vahvistettu kiinnitys. Osakkaan ei siis tarvitse antaa omaa asuntoaan vakuudeksi, toisin kuin omassa pankkilainassa. Tämä on yksi syy, miksi taloyhtiölaina on osakkaalle vaivaton tapa rahoittaa remontti.

Yleiset taloyhtiölainan ehdot pankkien julkisten kuvausten mukaan. Laina-aika on remontissa tyypillisesti 20-25 vuotta, uudiskohteessa enintään 30 vuotta, ja vähimmäisaika on pankkikohtainen, tyypillisesti noin 15 vuotta. Uudiskohteen 60 prosentin lainakatto perustuu luottolaitoslakiin, joka tuli voimaan 1.7.2023.

Laina-ajan vaikutus

Pitempi laina-aika keventää kuukausierää, mutta kasvattaa korkojen kokonaismäärää. Lyhyempi aika tarkoittaa suurempaa vastiketta, mutta pienempää korkolaskua koko laina-ajalta.

Lyhennysvapaa hankkeen alkuun helpottaa kassaa silloin, kun urakka on vielä kesken. Sen jälkeen vastike nousee, kun lainaa aletaan lyhentää. Osakkaan kannattaa kysyä isännöitsijältä, sisältääkö laina lyhennysvapaata ja kuinka pitkään se kestää.

Rahoitusvastike euroina

Vastikkeen suuruus riippuu lainaosuudesta, korosta ja laina-ajasta. Näin 90 000 euron lainaosuus muuttuu kuukausivastikkeeksi 3,24 prosentin korolla:

Asuntoanalyysin laskuesimerkki, 90 000 euron lainaosuus, korko 3,24 % annuiteettina. Vastike sisältää koron ja lyhennyksen.

Lyhennysvapaan aikana vastike on pelkkää korkoa, noin 240 euroa kuukaudessa. Lyhennyksen alettua se yli kaksinkertaistuu. Laske vastike siksi sen mukaan, mitä se on lyhennyksen alettua.

Lainan kilpailutus

Kannattaa. Marginaali on neuvottelukysymys, ja tarjousten erot ovat suuria. Useammalta pankilta pyydetty tarjous tuo taloyhtiölle helposti satojen eurojen kuukausisäästön koko lainasta.

Kilpailutuksen tekee hallitus yhtiökokouksen valtuutuksen rajoissa. Osakas voi kokouksessa pyytää, että lainasta hankitaan useampi tarjous ennen valintaa. Kilpailutus näkyy lopulta pienempänä rahoitusvastikkeena.

Taloyhtiölaina vai osakkaan oma pankkilaina?

Osakas voi maksaa lainaosuutensa joko taloyhtiölainan kautta tai omalla pankkilainalla. Valinta riippuu korosta, vakuudesta ja verotuksesta.

Lainavaihtoehtojen vertailu

Korkotaso: uusien taloyhtiölainojen keskikorko 3,24 prosenttia, maaliskuu 2026 (Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto). Verokäsittely: Verohallinto, vuokratulosta tehtävät vähennykset ja rahoitusvastikkeen verokäsittely.

Taloyhtiölaina on yleisempi valinta, koska osakas saa sen ilman omaa vakuutta ja ilman erillistä hakemusta. Oma pankkilaina sopii lähinnä sijoittajalle, jolla on käyttämätöntä vakuutta ja jonka taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen.

Yksi taloyhtiölainan ero omaan lainaan on yhteisvastuu. Jos osakas ei maksa rahoitusvastikettaan, vajaus jää väliaikaisesti muille osakkaille, kunnes yhtiö perii saatavan.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 § mukaan yhtiökokous voi ottaa maksamattoman osakkaan huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi ja vuokrata sen vastikkeiden kattamiseksi. Omassa pankkilainassa tällaista yhteisvastuuta ei ole.

Verotus omistaja ja sijoittaja

Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei voi vähentää, koska asunnosta ei synny verotettavaa tuloa. Myöskään oman asunnon lainan korkoa ei enää voi vähentää.

Sijoittaja vähentää rahoitusvastikkeen vuokratulosta vain, jos taloyhtiö tulouttaa maksun kirjanpidossaan. Jos yhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntiin. Oman pankkilainan korko taas on vähennyskelpoinen pääomatulosta tulonhankkimisvelan korkona.

Oma pankkilaina sijoittajalle

Oma pankkilaina on harvinaisempi, mutta sijoittajalle se voi olla edullinen. Se kannattaa harkita silloin, kun taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen ja sijoittajalla on käyttämätöntä vakuutta omassa asunnossaan.

Tällöin osakas maksaa lainaosuuden kertasuorituksena omalla lainallaan. Sen korot saa vähentää vuosittain tulonhankkimisvelan korkoina, eikä vähennys jää odottamaan asunnon myyntiä. Omistajalle, joka asuu itse, oma laina ei tuo tällaista etua.

Mitä ostajan pitää tarkistaa taloyhtiön lainasta?

Ostaja vastaa asunnon mukana tulevasta velkaosuudesta, joten se kannattaa selvittää ennen kauppaa. Tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, joka saa olla enintään kolme kuukautta vanha.

Velkaosuus ja velaton hinta

Velaton hinta sisältää velkaosuuden, myyntihinta ei. Pieneltä näyttävä myyntihinta voi siis kätkeä suuren rahoitusvastikkeen. Siksi ostajan kannattaa katsoa nimenomaan huoneiston velkaosuutta ja sen kuukausierää.

Mutta velkaosuus ei ole pelkkä rasite. Jos taloyhtiölainan korko on ostajan omaa lainaa edullisempi, suuri velkaosuus voi olla osakkaalle etu. Tärkeintä on, että ostaja tietää osuuden suuruuden ja kuukausierän ennen tarjousta.

Isännöitsijäntodistuksesta tarkistettavat lainatiedot. Todistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha (Isännöintiliitto, isännöitsijäntodistuksen sisältö).

Ostaja voi joutua vastuuseen myös myyjän maksamatta jättämistä vastikkeista. Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 7 § mukaan uusi omistaja vastaa niistä yhdessä myyjän kanssa, mutta enintään kuudelta kuukaudelta.

Vastuu ei koske vastikkeita, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa ja jotka ovat erääntyneet ennen todistuksen päiväystä. Tämä on yksi syy vaatia tuore isännöitsijäntodistus ennen kauppaa.

Nostamattomat lainat

Taloyhtiö on voinut jo päättää tulevasta remontista ilman, että lainaa on vielä nostettu. Tällainen päätetty hanke ei näy nykyisessä velkaosuudessa, mutta se nostaa rahoitusvastiketta pian.

Tieto löytyy yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta eli PTS:stä ja kokouspöytäkirjoista. Ostaja näkee niistä, mitä on jo päätetty ja mikä remontti on lähivuosina edessä. Korjausvelka kannattaa selvittää jo ennen ostotarjousta.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tuleva remonttitarve näkyy jo ennen ostopäätöstä. Päätöksen jälkeen kustannus näkyy rahoitusvastikkeena, jonka suuruus riippuu lainan korosta ja maksuajasta.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä taloyhtiölainan korko on vuonna 2026?

Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026 Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailun mukaan. Pankkikohtaiset erot ovat suuria, sillä kiinteäkorkoiset tarjoukset olivat samassa vertailussa 3,29 ja 4,24 prosenttia. Suomen Pankki ei julkaise erillistä korkoa taloyhtiölainan uudelle luotolle, joten oman taloyhtiön korko kannattaa tarkistaa isännöitsijältä.

Kuka päättää taloyhtiölainan ottamisesta?

Taloyhtiölainan ottamisesta päättää yhtiökokous, koska laina liittyy lähes aina suureen remonttiin. Sekä tavanomainen kunnossapito että tason nostava uudistus hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Kahden kolmasosan määräenemmistöä (6 luku 27 §) tarvitaan eräissä erityistilanteissa, kuten yhtiöjärjestyksen muuttamisessa (6 luku 34 §) tai kustannusten tasajaossa (6 luku 32 §). Tavanomaiseen lainapäätökseen sitä ei tarvita. Hallitus valmistelee hankkeen ja kilpailuttaa lainan, mutta päätösvalta on osakkailla yhtiökokouksessa.

Kannattaako oma lainaosuus maksaa kerralla pois?

Kertasuoritus välttää lainan korot, joten se kannattaa, jos säästöille ei ole tuottavampaa kohdetta ja taloyhtiölainan korko on korkea. Vastineeksi koko lainaosuus on löydettävä kerralla. Sijoittajalle, jonka taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, laina voi olla edullisempi, koska vastike on silloin vähennyskelpoinen vuokratulosta.

Voiko taloyhtiölainan korkoa vähentää verotuksessa?

Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei voi vähentää, koska asunnosta ei synny verotettavaa tuloa. Sijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen vuokratulosta, jos taloyhtiö tulouttaa maksun kirjanpidossaan. Jos yhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntiin. Verokäsittely kannattaa varmistaa isännöitsijältä ja Verohallinnolta.

Mitä ostajan pitää tarkistaa taloyhtiön lainasta?

Ostaja vastaa asunnon mukana tulevasta velkaosuudesta, joten se on selvitettävä ennen kauppaa. Huoneiston velkaosuus, rahoitusvastike ja yhtiön lainat löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, joka saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Lisäksi kannattaa katsoa yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta, onko jo päätetty remontteja, joiden lainaa ei ole vielä nostettu.