Taloyhtiölainan vertailu ja korko

Taloyhtiölaina on taloyhtiölle myönnetty laina, jonka osakkaat maksavat takaisin kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026. Lainasta päättää yhtiökokous, ja vakuutena on taloyhtiön kiinteistö.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Korkoluvut perustuvat Suomen Pankin MFI-tilastoon sekä Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailuun, juridiikka asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 ja verotus Verohallinnon ohjeisiin. Päivitetty 1.6.2026.

Mikä taloyhtiölaina on ja miten se maksetaan takaisin?

Taloyhtiölaina on taloyhtiölle myönnetty laina, jolla rahoitetaan suuri korjaus tai uudistus. Sen ottaa taloyhtiö, mutta takaisin maksavat osakkaat oman lainaosuutensa verran.

Pankin näkökulmasta laina on yritykselle myönnetty laina, sillä taloyhtiö on osakeyhtiö. Vakuutena on taloyhtiön kiinteistö, joten yksittäisen osakkaan ei tarvitse antaa omaa vakuutta. Lainaosuus jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen eli taloyhtiön oman sääntökirjan vastikeperusteen mukaan.

Osakas maksaa oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena eli pääomavastikkeena. Vastike kattaa lainan lyhennyksen ja koron. Osakas voi yleensä myös maksaa koko lainaosuuden kerralla pois, jolloin rahoitusvastiketta ei enää peritä.

Rahoitusvastike on eri asia kuin hoitovastike. Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat menot, kuten lämmityksen ja huollon, kun taas rahoitusvastike maksaa pelkkää lainaa. Ne näkyvät vastikelaskelmassa erikseen.

Mihin taloyhtiölainaa tyypillisesti otetaan?

Yleisin syy on linjasaneeraus eli putkiremontti, joka maksaa satoja tuhansia euroja koko taloyhtiössä. Myös julkisivu-, katto- ja ikkunaremontti rahoitetaan tavallisesti taloyhtiölainalla.

Lainaa otetaan, koska harva osakas pystyy maksamaan suurta urakkaa kerralla. Laina jakaa kustannuksen vuosille, ja maksuvelvollisuus seuraa huoneistoa, ei henkilöä. Asunnon ostaja ottaa siis vastatakseen jäljellä olevasta velkaosuudesta.

Eli osakas ei valitse lainaa itse, vaan taloyhtiö neuvottelee ehdot kaikille yhteisesti. Tämä tekee taloyhtiölainasta osakkaalle vaivattoman, mutta se myös sitoo häntä yhtiökokouksen päätökseen. Lainan koko ja ehdot ratkaisevat, kuinka suureksi rahoitusvastike nousee.

Mikä taloyhtiölainan korko on nyt?

Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026. Korko on noussut hieman edellisestä syksystä, jolloin vertailuluku oli 3,17 prosenttia syyskuussa 2025.

Uusien taloyhtiölainojen keskikorko 3,24 prosenttia, maaliskuu 2026 (Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto, pankkivertailu, julkaistu 5.3.2026; vertailupiste 3,17 prosenttia syyskuussa 2025). Uusien yrityslainojen keskikorko 3,77 prosenttia, tammikuu 2026, ja asuntoyhteisöjen lainakannan keskikorko 3,36 prosenttia, huhtikuu 2025 (Suomen Pankki, MFI-tilasto).

Suomen Pankki ei julkaise erillistä korkoa taloyhtiölainan uudelle luotolle. Sen yrityslainaluku 3,77 prosenttia sisältää asuntoyhteisöt, mutta ei erittele taloyhtiölainaa, joten se ei ole taloyhtiölainan korko.

Myöskään asuntoyhteisöjen lainakannan korko 3,36 prosenttia ei kerro uuden lainan hintaa. Kanta sisältää vanhat lainat eri vuosilta. Lähinnä uuden taloyhtiölainan hintaa on Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailun luku 3,24 prosenttia.

Miksi oman taloyhtiön korko voi poiketa keskiarvosta?

Keskikorko on koko maan keskiarvo, mutta yksittäisen taloyhtiön korko sovitaan pankin kanssa erikseen. Pankkikohtainen kokonaiskorko liikkui maaliskuun 2026 vertailussa 3,13 ja 4,16 prosentin välillä.

Hintaan vaikuttavat taloyhtiön talous, lainan koko ja kilpailutus. Kun taloyhtiö pyytää tarjouksen useammalta pankilta, marginaali jää usein pienemmäksi. Oman lainan korko kannattaa tarkistaa isännöitsijältä, kun tarjoukset ovat tiedossa.

Korkotaso muuttuu myös ajassa, koska euribor seuraa markkinakorkoa. Maaliskuun 2026 luku oli hieman korkeampi kuin syksyllä 2025. Siksi julkaistu keskiarvo kertoo vain suuntaa, ei sitä korkoa, jonka oma taloyhtiö lopulta saa.

Kuka päättää taloyhtiölainan ottamisesta?

Lainan ottamisesta päättää yhtiökokous, ei hallitus yksin. Laina liittyy lähes aina korjaushankkeeseen, ja suuresta remontista päättää yhtiökokous (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku).

Hallitus valmistelee hankkeen ja kilpailuttaa lainan, mutta päätösvalta on osakkailla. Sekä tavanomainen kunnossapito, kuten putki- tai julkisivuremontti, että tason nostava uudistus hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §).

Osakas ei voi yksin estää lainmukaista lainapäätöstä eikä välttää rahoitusvastiketta äänestämällä vastaan. Päätös sitoo myös vastustanutta osakasta. Lainapäätöksen tarkemmat säännöt on koottu asunto-osakeyhtiölain sivulle.

Miten laina ja rahoitusvastike liittyvät toisiinsa?

Taloyhtiölaina on velka, ja rahoitusvastike on tapa maksaa se takaisin. Yhtiökokous päättää lainasta, ja osakas näkee oman osuutensa kuukausittaisena vastikkeena.

Vastikkeen suuruus riippuu lainaosuudesta, korosta ja maksuajasta. Rahoitusvastikkeen ja hoitovastikkeen ero sekä verokäsittely on selitetty tarkemmin rahoitusvastikkeen sivulla.

Mistä taloyhtiölainan korko ja ehdot muodostuvat?

Korko muodostuu kahdesta osasta: pankin marginaalista ja viitekorosta. Viitekorkona on tavallisesti euribor, esimerkiksi 3, 6 tai 12 kuukauden euribor.

Marginaali on pankin oma osuus, ja se neuvotellaan lainaa otettaessa. Euribor taas vaihtelee markkinakoron mukaan, joten vaihtuvakorkoisen lainan vastike nousee ja laskee koron mukana. Osa taloyhtiöistä ostaa korkosuojauksen, joka kasvattaa marginaalia mutta tasaa kuukausierää.

Vakuutena toimii taloyhtiön kiinteistöön vahvistettu kiinnitys. Osakkaan ei siis tarvitse antaa omaa asuntoaan vakuudeksi, toisin kuin omassa pankkilainassa. Tämä on yksi syy, miksi taloyhtiölaina on osakkaalle vaivaton tapa rahoittaa remontti.

Yleiset taloyhtiölainan ehdot pankkien julkisten kuvausten mukaan. Laina-aika on remontissa tyypillisesti 20-25 vuotta, uudiskohteessa enintään 30 vuotta, ja vähimmäisaika on pankkikohtainen, esimerkiksi Nordealla 15 vuotta.

Miten laina-aika vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen?

Pitempi laina-aika keventää kuukausierää, mutta kasvattaa korkojen kokonaismäärää. Lyhyempi aika tarkoittaa suurempaa vastiketta, mutta pienempää korkolaskua koko laina-ajalta.

Lyhennysvapaa hankkeen alkuun helpottaa kassaa silloin, kun urakka on vielä kesken. Sen jälkeen vastike nousee, kun lainaa aletaan lyhentää. Osakkaan kannattaa kysyä isännöitsijältä, sisältääkö laina lyhennysvapaata ja kuinka pitkään se kestää.

Kannattaako taloyhtiölaina kilpailuttaa?

Kannattaa. Marginaali on neuvottelukysymys, ja tarjousten erot ovat suuria. Useammalta pankilta pyydetty tarjous tuo taloyhtiölle helposti satojen eurojen kuukausisäästön koko lainasta.

Kilpailutuksen tekee hallitus yhtiökokouksen valtuutuksen rajoissa. Osakas voi kokouksessa pyytää, että lainasta hankitaan useampi tarjous ennen valintaa. Kilpailutus näkyy lopulta pienempänä rahoitusvastikkeena.

Taloyhtiölaina vai osakkaan oma pankkilaina?

Osakas voi maksaa lainaosuutensa joko taloyhtiölainan kautta tai omalla pankkilainalla. Valinta riippuu korosta, vakuudesta ja verotuksesta.

Korkotaso: uusien taloyhtiölainojen keskikorko 3,24 prosenttia, maaliskuu 2026 (Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto). Verokäsittely: Verohallinto, vuokratulosta tehtävät vähennykset ja rahoitusvastikkeen verokäsittely.

Taloyhtiölaina on yleisempi valinta, koska osakas saa sen ilman omaa vakuutta ja ilman erillistä hakemusta. Oma pankkilaina sopii lähinnä sijoittajalle, jolla on käyttämätöntä vakuutta ja jonka taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen.

Miten verotus eroaa omistajalla ja sijoittajalla?

Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei voi vähentää, koska asunnosta ei synny verotettavaa tuloa. Myöskään oman asunnon lainan korkoa ei enää voi vähentää.

Sijoittaja vähentää rahoitusvastikkeen vuokratulosta vain, jos taloyhtiö tulouttaa maksun kirjanpidossaan. Jos yhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntiin. Oman pankkilainan korko taas on vähennyskelpoinen pääomatulosta tulonhankkimisvelan korkona.

Milloin oma pankkilaina kannattaa harkita?

Oma pankkilaina on harvinaisempi, mutta sijoittajalle se voi olla edullinen. Se kannattaa harkita silloin, kun taloyhtiö rahastoi rahoitusvastikkeen ja sijoittajalla on käyttämätöntä vakuutta omassa asunnossaan.

Tällöin osakas maksaa lainaosuuden kertasuorituksena omalla lainallaan. Sen korot saa vähentää vuosittain tulonhankkimisvelan korkoina, eikä vähennys jää odottamaan asunnon myyntiä. Omistajalle, joka asuu itse, oma laina ei tuo tällaista etua.

Mitä ostajan pitää tarkistaa taloyhtiön lainasta?

Ostaja vastaa asunnon mukana tulevasta velkaosuudesta, joten se kannattaa selvittää ennen kauppaa. Tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, joka saa olla enintään kolme kuukautta vanha.

Velaton hinta sisältää velkaosuuden, myyntihinta ei. Pieneltä näyttävä myyntihinta voi siis kätkeä suuren rahoitusvastikkeen. Siksi ostajan kannattaa katsoa nimenomaan huoneiston velkaosuutta ja sen kuukausierää.

Mutta velkaosuus ei ole pelkkä rasite. Jos taloyhtiölainan korko on ostajan omaa lainaa edullisempi, suuri velkaosuus voi olla osakkaalle etu. Tärkeintä on, että ostaja tietää osuuden suuruuden ja kuukausierän ennen tarjousta.

Isännöitsijäntodistuksesta tarkistettavat lainatiedot. Todistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha (Isännöintiliitto, isännöitsijäntodistuksen sisältö).

Miksi nostamattomat lainat kannattaa selvittää?

Taloyhtiö on voinut jo päättää tulevasta remontista ilman, että lainaa on vielä nostettu. Tällainen päätetty hanke ei näy nykyisessä velkaosuudessa, mutta se nostaa rahoitusvastiketta pian.

Tieto löytyy yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta eli PTS:stä ja kokouspöytäkirjoista. Ostaja näkee niistä, mitä on jo päätetty ja mikä remontti on lähivuosina edessä. Korjausvelka kannattaa selvittää jo ennen ostotarjousta.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tuleva remonttitarve näkyy jo ennen ostopäätöstä. Päätöksen jälkeen kustannus näkyy rahoitusvastikkeena, jonka suuruus riippuu lainan korosta ja maksuajasta.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä taloyhtiölainan korko on vuonna 2026?

Uusien taloyhtiölainojen korko oli keskimäärin 3,24 prosenttia maaliskuussa 2026 Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailun mukaan. Pankkikohtainen kokonaiskorko liikkui samassa vertailussa 3,13 ja 4,16 prosentin välillä. Suomen Pankki ei julkaise erillistä korkoa taloyhtiölainan uudelle luotolle, joten oman taloyhtiön korko kannattaa tarkistaa isännöitsijältä.

Kuka päättää taloyhtiölainan ottamisesta?

Taloyhtiölainan ottamisesta päättää yhtiökokous, koska laina liittyy lähes aina suureen remonttiin. Sekä tavanomainen kunnossapito että tason nostava uudistus hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §); kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §). Hallitus valmistelee hankkeen ja kilpailuttaa lainan, mutta päätösvalta on osakkailla yhtiökokouksessa.

Kannattaako oma lainaosuus maksaa kerralla pois?

Kertasuoritus välttää lainan korot, joten se kannattaa, jos säästöille ei ole tuottavampaa kohdetta ja taloyhtiölainan korko on korkea. Vastineeksi koko lainaosuus on löydettävä kerralla. Sijoittajalle, jonka taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen, laina voi olla edullisempi, koska vastike on silloin vähennyskelpoinen vuokratulosta.

Voiko taloyhtiölainan korkoa vähentää verotuksessa?

Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei voi vähentää, koska asunnosta ei synny verotettavaa tuloa. Sijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen vuokratulosta, jos taloyhtiö tulouttaa maksun kirjanpidossaan. Jos yhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntiin. Verokäsittely kannattaa varmistaa isännöitsijältä ja Verohallinnolta.

Mitä ostajan pitää tarkistaa taloyhtiön lainasta?

Ostaja vastaa asunnon mukana tulevasta velkaosuudesta, joten se on selvitettävä ennen kauppaa. Huoneiston velkaosuus, rahoitusvastike ja yhtiön lainat löytyvät isännöitsijäntodistuksesta, joka saa olla enintään kolme kuukautta vanha. Lisäksi kannattaa katsoa yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmasta, onko jo päätetty remontteja, joiden lainaa ei ole vielä nostettu.