Taloyhtiön rahoitusvastike ja sen verokohtelu

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön remonttilainan korot ja lyhennyksen. Se pidetään kirjanpidossa erillään hoitovastikkeesta, joka maksaa talon juoksevat menot. Vähennyskelpoisuuden verotuksessa ratkaisee yksi asia: tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö maksun.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 3 lukuun (Finlex), Verohallinnon ohjeisiin ja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuun KHO 2023:104. Päivitetty 1.6.2026.

Mikä rahoitusvastike on ja mitä se kattaa?

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön ottaman lainan korot, kulut ja lyhennyksen. Laki kutsuu maksua pääomavastikkeeksi eli vastikkeeksi pitkävaikutteisia menoja varten.

Taloyhtiö ottaa lainan isoa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttia, julkisivuremonttia tai uudisrakentamista. Osakas ei maksa urakkaa yhtenä summana. Hän maksaa oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena.

Maksu kattaa kolme asiaa: lainan lyhennyksen, koron ja lainaan liittyvät kulut. Lyhennys pienentää velkaa, korko on lainan hinta, ja kuluihin voi sisältyä esimerkiksi nostopalkkio tai järjestelypalkkio.

Osakasta kiinnostaa harvoin koko urakan hinta. Häntä kiinnostaa oma lainaosuus ja sen kuukausierä. Tarkan euromäärän ja esimerkkilaskelman kuukausierästä löydät putkiremontin rahoitussivulta.

Mihin lakiin rahoitusvastike perustuu?

Maksuvelvollisuus tulee asunto-osakeyhtiölain 3 luvusta. Sen 1 § velvoittaa osakkaan maksamaan yhtiövastiketta, ja 2 § erottaa pitkä- vaikutteiset menot, kuten rakentamisen ja peruskorjauksen, talon juoksevista menoista.

Osakas ei voi vapautua vastikkeesta vastustamalla remonttia. Kun yhtiökokous on tehnyt lainmukaisen päätöksen, maksu sitoo myös sitä, joka äänesti vastaan. Rahoitusvastike on siis pakollinen maksu, ei vapaaehtoinen lisämaksu.

Pitkävaikutteiset menot katetaan juuri pääomavastikkeella, jonka arkinen nimi on rahoitusvastike. Termi ei lue suoraan asuntoilmoituksessa, mutta isännöitsijäntodistus ja vastikelaskelma erottavat sen hoitovastikkeesta.

Lain 3 luvun 4 § ohjaa vielä, miten eri menot kohdistetaan osakkaille. Sama remontti voi siis jakautua eri tavoin kuin talon arkimenot, jos yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja niin määrää. Tämä kannattaa tarkistaa oman talon säännöistä.

Mitä eroa on hoito-, rahoitus- ja pääomavastikkeella?

Hoitovastike maksaa talon juoksevat menot, rahoitusvastike taas lainan, ja pääomavastike on rahoitusvastikkeen lakitermi eli sama maksu toisella nimellä. Kaikki kolme ovat osa yhtiövastiketta.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 1-2 § (Finlex), ja Suomen Kiinteistöliiton julkinen ohjeistus.

Yhtiöjärjestys kertoo, kerätäänkö rahoitusvastiketta lainkaan. Velaton talo perii vain hoitovastiketta. Velkainen talo perii molempia.

Sama talo voi periä useaa rahoitusvastiketta yhtä aikaa. Putkiremontin laina, julkisivuremontin laina ja vanha peruskorjauslaina näkyvät tällöin erillisinä erinä vastikelaskelmassa. Jokaisella lainalla on oma korkonsa ja maksuaikansa.

Miksi vastikkeet pidetään erillään?

Taloyhtiö pitää hoito- ja rahoitusvastikkeen kirjanpidossa erillään, jotta lainan kustannus ei sekoitu talon arkimenoihin. Erottelu kertoo osakkaalle suoraan, kuinka iso osa maksusta menee lainaan.

Erottelu palvelee myös verotusta. Vain rahoitusvastikkeella on vähennysmerkitystä sijoittajalle, joten sen on näyttävä omana eränään. Hoitovastiketta ei voi vähentää kummassakaan tapauksessa.

Vastikelaskelma listaa tyypillisesti nämä erät erikseen:

• Hoitovastike euroa neliöltä kuukaudessa, talon juokseviin menoihin.
• Rahoitusvastike euroa neliöltä kuukaudessa, taloyhtiölainan hoitoon.
• Mahdollinen erillinen vesimaksu kulutuksen tai henkilömäärän mukaan.

Miten rahoitusvastikkeen suuruus määräytyy?

Rahoitusvastikkeen suuruus määräytyy oman huoneiston lainaosuudesta sekä taloyhtiölainan korosta ja maksuajasta. Lainaosuus jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen maksuperusteen mukaan.

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 § sallii kolme maksuperustetta: huoneiston pinta-alan, osakkeiden lukumäärän tai todellisen kulutuksen. Tavallisin peruste on huoneiston pinta-ala, joten iso asunto kantaa isomman osan lainasta.

Lainaosuus saadaan yksinkertaisella laskulla. Hankkeen kokonaiskustannus jaetaan talon neliöillä, ja tulos kerrotaan oman huoneiston neliöillä. Tästä lainaosuudesta lasketaan kuukausittainen vastike.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 3 § (Finlex).

Voiko kahden talon vastikkeita verrata?

Pelkkä euromäärä kuukaudessa ei kerro koko totuutta. Matala rahoitusvastike voi tarkoittaa, että iso remontti on vielä edessä eikä lainaa ole vielä otettu.

Vertailu vaatii siis kaksi lukua: nykyisen vastikkeen ja talon jäljellä olevan korjaustarpeen. Vasta yhdessä ne kertovat, kummalla osakkaalla kuukausimaksu nousee lähivuosina ja kummalla pysyy vakaana.

Korkea rahoitusvastike taas voi tarkoittaa, että remontti on jo tehty ja maksetaan parhaillaan pois. Siksi vastiketta kannattaa lukea yhdessä talon korjaushistorian ja tulevan korjaustarpeen kanssa.

Voiko rahoitusvastike nousta laina-aikana?

Voi. Taloyhtiölaina on usein vaihtuvakorkoinen, jolloin korko nousee ja laskee viitekoron mukana. Kun korko nousee, myös rahoitusvastike nousee saman lainan aikana.

Osa taloyhtiöistä suojaa lainan kiinteällä korolla tai korkokatolla. Kannattaa tarkistaa isännöitsijältä, onko oman talon laina vaihtuva- vai kiinteäkorkoinen, koska se kertoo, kuinka paljon maksu voi muuttua.

Saako rahoitusvastikkeen vähentää verotuksessa?

Vähennysoikeuden ratkaisee yksi asia: tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö maksun. Maksun nimi ei ratkaise mitään, vaan taloyhtiön kirjanpitotapa.

Tuloutus tarkoittaa, että maksu kirjataan taloyhtiön tuloksi. Rahastointi taas tarkoittaa, että maksu kirjataan pääomansijoituksena rahastoon. Sama euro voi siis saada kaksi eri verokohtelua.

Lähde: Verohallinto, asunto-osakeyhtiön rahoitusvastikkeen verotus. Tuloutettu maksu on yhtiölle veronalaista tuloa, rahastoitu maksu verovapaa pääomansijoitus (vero.fi).

Miksi oma asunto jää ilman vähennystä?

Omassa käytössä olevasta asunnosta ei kerry verotettavaa tuloa, joten siitä ei voi tehdä vähennystä. Myöskään taloyhtiölainan korko ei kuulu asuntolainan korkovähennyksen piiriin.

Sijoittajalla tilanne on toinen, koska vuokra on veronalaista tuloa. Tuloutettu rahoitusvastike on silloin tulon hankkimisesta johtuva meno. Korkein hallinto-oikeus vahvisti ratkaisussa KHO 2023:104 tämän vähennysoikeuden silloinkin, kun vuokraus oli tappiollista.

Mitä rahastointi tekee sijoittajan verotukselle?

Jos taloyhtiö rahastoi maksun, sijoittaja ei saa vuosittaista vähennystä. Maksu lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään vasta luovutusvoittoa laskettaessa, kun asunto myydään.

Käytännön sääntö sijoittajalle on selvä. Tulouttava taloyhtiö antaa vähennyksen heti, rahastoiva siirtää sen myyntiin. Verokäsittely on tapauskohtainen, joten sen voi varmistaa isännöitsijältä ja Verohallinnolta.

Mistä näkee, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö?

Tieto ei näy asuntoilmoituksessa. Sen kertoo taloyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös, ja isännöitsijä osaa vastata kysymykseen suoraan. Sama taloyhtiö voi myös vaihtaa tapaa eri vuosina.

Sijoittajan kannattaa kysyä tieto ennen rahoitustavan valintaa, koska se voi muuttaa vähennyksen arvoa tuntuvasti. Vuosittainen vähennys on yleensä arvokkaampi kuin sama summa vasta myyntivuonna.

Voiko rahoitusvastikkeen maksaa kerralla pois?

Useimmiten voi. Taloyhtiö tarjoaa osakkaalle mahdollisuuden maksaa oman lainaosuutensa kerralla pois, jolloin rahoitusvastiketta ei enää peritä. Tätä kutsutaan kertasuoritukseksi.

Kertasuoritus säästää lainan korot, mutta vaatii koko lainaosuuden yhdellä kertaa. Maksun voi tavallisesti tehdä urakan alussa ja sen jälkeen yhtiön päättäminä ajankohtina, usein yhdestä kahteen kertaan vuodessa.

Osa osakkaista maksaa osuuden omalla pankkilainalla. Silloin oma laina korvaa taloyhtiölainan, ja kuukausierä siirtyy omaan pankkiin rahoitusvastikkeen sijaan. Tämä voi olla sijoittajalle järkevää, kun taloyhtiölainan korko on omaa lainaa korkeampi.

Kannattaako kertasuoritus vai rahoitusvastike?

Rahoitusvastikkeen etu on, että kustannus jakautuu vuosille eikä sido säästöjä. Kertasuorituksen etu on korkosäästö, jos taloyhtiölainan korko on omaa tuottoa korkeampi.

Sijoittajalle valinta kytkeytyy verotukseen. Jos taloyhtiö rahastoi maksun, oma pankkilaina voi olla edullisempi, koska sen korot saa vähentää vuosittain tulonhankkimisvelan korkoina.

Mitä kertasuoritus maksaa myytäessä?

Kertasuorituksen jälkeen huoneistoon ei enää kohdistu velkaa. Asunto myydään silloin velattomana, ja koko kauppahinta tulee myyjälle ilman jäljellä olevaa lainaosuutta.

Tämä yksinkertaistaa kauppaa, mutta sitoo pääoman asuntoon. Sijoittajan tapauksessa rahastoitu kertasuoritus lisätään hankintamenoon ja vähennetään vasta myynnissä, samaan tapaan kuin rahastoitu vastike.

Mitä rahoitusvastikkeelle tapahtuu asuntoa myytäessä?

Maksamaton lainaosuus seuraa asuntoa kaupassa. Ostaja vastaa jäljellä olevasta velkaosuudesta rahoitusvastikkeena, ellei osuutta makseta pois kaupanteossa.

Asunnosta puhutaan siksi velattomalla ja myyntihinnalla. Velaton hinta kattaa myös huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden, myyntihinta taas vain sen osan, jonka ostaja maksaa käteisellä. Erotus on rahoitusvastikkeen pohjana oleva velka.

Mitä ostajan kannattaa tarkistaa?

Ostaja näkee huoneistoon kohdistuvan velkaosuuden isännöitsijän- todistuksesta. Sieltä selviää myös, paljonko rahoitusvastiketta peritään ja onko talossa päätettyjä mutta nostamattomia lainoja tulossa.

Päätetty mutta vielä toteuttamaton remontti tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta, joka ei vielä näy nykyisessä maksussa. Tämä on ostajan tärkein piiloriski, ja sen voi arvioida talon korjaustarpeesta etukäteen.

Miten myyntihinta ja velkaosuus eroavat?

Kaksi samannäköistä asuntoa voi maksaa hyvin eri verran. Toisessa velkaosuus on jo maksettu pois, toisessa odottaa iso lainaosuus rahoitusvastikkeen takana.

Siksi pelkkä myyntihinta johtaa harhaan. Velaton hinta kertoo todellisen vertailuluvun, koska se sisältää myös huoneiston lainaosuuden. Ostaja vertaa aina velattomia hintoja, ei pelkkiä myyntihintoja.

Miten rahoitusvastike liittyy korjausvelkaan?

Rahoitusvastike on korjausvelan hinta, joka tulee maksuun lainan kautta. Mitä enemmän talolle on kertynyt korjaustarvetta, sitä todennäköisemmin rahoitusvastike nousee lähivuosina.

Korjausvelka kuvaa sitä korjausten määrää, joka talolle kertyy, kun kunnossapitoa lykätään. Suuri korjausvelka ennakoi isoa lainaa ja sitä kautta isompaa rahoitusvastiketta seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Ketju on suora. Rakennusosa vanhenee, korjaus tulee ajankohtaiseksi, yhtiökokous päättää lainasta, ja laina näkyy osakkaan tilillä rahoitusvastikkeena. Mitä lähempänä korjaus on, sitä varmemmin vastike nousee.

Kun korjausvelka on tiedossa, tuleva rahoitusvastike ei tule yllätyksenä. Osakas osaa varautua nousuun, ja ostaja osaa hinnoitella riskin ennen kauppaa.

Mistä rahoitusvastikkeen riskin näkee etukäteen?

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan remonttitarpeen jo ennen ostopäätöstä tai yhtiökokousta.

Tieto muuttaa rahoitusvastikkeen yllätyksestä ennakoitavaksi kustannukseksi. Päätöksen jälkeen kustannus konkretisoituu vastikkeena, jonka suuruus riippuu hankkeen koosta ja rahoituksesta.

Mitä osakkaan kannattaa tehdä tiedolla?

Osakas voi vertailla, kumpi maksutapa sopii omaan tilanteeseen, jo ennen yhtiökokousta. Säästäjä voi varata rahaa kertasuoritukseen, ja pankkilainaa harkitseva ehtii kilpailuttaa oman lainansa ajoissa.

Sijoittaja taas voi suunnitella vähennykset etukäteen, kun tietää, onko vastike tulossa tuloutettuna vai rahastoituna. Hyvä ennakointi tekee isostakin remontista hallitun kassavirtaerän pelkän yllätyksen sijaan.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on rahoitusvastike?

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön ottaman lainan korot, kulut ja lyhennyksen. Laki kutsuu maksua pääomavastikkeeksi. Taloyhtiö ottaa lainan isoa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttia, ja osakas maksaa oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Se pidetään kirjanpidossa erillään hoitovastikkeesta, joka maksaa talon juoksevat menot.

Mitä eroa on hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeella?

Hoitovastike maksaa talon juoksevat menot, kuten lämmityksen, jätehuollon ja isännöinnin. Rahoitusvastike maksaa taloyhtiön ottaman lainan korot ja lyhennyksen, esimerkiksi putkiremontin taloyhtiölainan. Molemmat ovat osa yhtiövastiketta, mutta ne pidetään kirjanpidossa erillään. Pääomavastike on rahoitusvastikkeen lakitermi eli sama maksu toisella nimellä.

Saako rahoitusvastikkeen vähentää verotuksessa?

Riippuu osakkaasta ja taloyhtiön kirjanpidosta. Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei saa vähentää, koska asunnosta ei kerry verotettavaa tuloa. Vuokratun sijoitusasunnon osakas saa vähentää vastikkeen vuokratulosta vain, jos taloyhtiö tulouttaa maksun. Jos taloyhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntiin, jolloin maksu lisätään hankintamenoon.

Mitä eroa on tuloutuksella ja rahastoinnilla?

Tuloutus tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa rahoitusvastikkeen tulokseen veronalaisena tulona. Sijoittaja saa silloin vähentää maksun vuokratulosta maksuvuonna. Rahastointi tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa maksun verovapaana pääomansijoituksena rahastoon. Silloin sijoittaja ei saa vuosittaista vähennystä, vaan maksu lisätään asunnon hankintamenoon ja huomioidaan vasta luovutusvoitossa myynnissä.

Mitä rahoitusvastikkeelle tapahtuu, kun asunto myydään?

Maksamaton lainaosuus seuraa asuntoa kaupassa. Ostaja vastaa jäljellä olevasta velkaosuudesta rahoitusvastikkeena, ellei osuutta makseta pois kaupanteossa. Tämän vuoksi asunnosta puhutaan velattomalla ja myyntihinnalla: velaton hinta kattaa myös huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden. Ostaja näkee jäljellä olevan velkaosuuden isännöitsijäntodistuksesta ennen kauppaa.