Taloyhtiön rahoitusvastike ja sen verokohtelu

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön remonttilainan korot ja lyhennyksen. Se pidetään kirjanpidossa erillään hoitovastikkeesta, joka kattaa talon juoksevat menot. Verotuksessa vähennyskelpoisuuden ratkaisee yksi asia: tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö maksun.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 19.7.2026.

Mikä rahoitusvastike on ja mitä se kattaa?

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön ottaman lainan korot, kulut ja lyhennyksen. Laissa sama maksu on pääomavastike eli vastike pitkävaikutteisia menoja varten.

Maksun kolme osaa

Taloyhtiö ottaa lainan isoa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttia tai julkisivuremonttia. Osakas ei maksa urakkaa yhtenä summana, vaan oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena.

Maksu kattaa kolme asiaa: lainan lyhennyksen, koron ja lainaan liittyvät kulut. Lyhennys pienentää velkaa, korko on lainan hinta, ja kuluihin voi sisältyä esimerkiksi nostopalkkio tai järjestelypalkkio.

Osakasta kiinnostaa harvoin koko urakan hinta. Häntä kiinnostaa oma lainaosuus ja sen kuukausierä. Tarkan euromäärän ja esimerkkilaskelman kuukausierästä löydät putkiremontin rahoitussivulta.

Lakiperusta

Maksuvelvollisuus tulee asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:stä: osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Saman luvun 3 §:n mukaan pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.

Osakas ei voi vapautua vastikkeesta vastustamalla remonttia. Kun yhtiökokous on tehnyt lainmukaisen päätöksen, maksu sitoo myös sitä, joka äänesti vastaan. Rahoitusvastike on siis pakollinen maksu, ei vapaaehtoinen lisämaksu.

Rahoitusvastike ja pääomavastike

Sanaa rahoitusvastike ei laissa ole lainkaan: lain ainoa nimeltä mainittu vastikelaji on pääomavastike. Arjessa, ilmoituksissa ja vastikelaskelmissa molemmat tarkoittavat samaa maksua.

Termin lakitausta, vastikkeiden tilastokeskiarvot ja lainaosuuden vastikelaskuri on koottu pääomavastikkeen sivulle. Tämä sivu keskittyy osakkaan päätöksiin: verotukseen, kertasuoritukseen ja vastikkeen tulkintaan.

Mitä eroa on hoito-, rahoitus- ja pääomavastikkeella?

Hoitovastike maksaa talon juoksevat menot ja rahoitusvastike lainan. Pääomavastike on rahoitusvastikkeen lakitermi, sama maksu toisella nimellä.

Vastikelajit taulukkona

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 1-3 § (Finlex) sekä Suomen Kiinteistöliiton julkinen ohjeistus.

Yhtiöjärjestys (yhtiön omat säännöt) kertoo, kerätäänkö rahoitusvastiketta lainkaan. Velaton talo perii vain hoitovastiketta, velkainen talo molempia.

Erillään pitäminen

Taloyhtiö pitää hoito- ja rahoitusvastikkeen kirjanpidossa erillään, jotta lainan kustannus ei sekoitu talon arkimenoihin. Erottelu kertoo osakkaalle suoraan, kuinka iso osa maksusta menee lainaan.

Erottelu on tärkeä myös verotuksessa: vain rahoitusvastike vaikuttaa sijoittajan verovähennyksiin, joten sen on näyttävä omana eränään. Hoitovastiketta ei voi vähentää kummassakaan tapauksessa.

Useampi rahoitusvastike

Sama talo voi periä useaa rahoitusvastiketta yhtä aikaa, tyypillisesti yhtä jokaista lainaa kohden. Putkiremontin laina, julkisivuremontin laina ja vanha peruskorjauslaina näkyvät tällöin erillisinä erinä vastikelaskelmassa.

Jokaisella lainalla on oma korkonsa ja maksuaikansa. Isännöitsijäntodistus erittelee huoneiston osuudet lainoittain, joten eri vastikkeiden päättymisajat voi lukea siitä.

Miten rahoitusvastikkeen suuruus määräytyy?

Suuruus riippuu oman huoneiston lainaosuudesta sekä taloyhtiölainan korosta ja maksuajasta. Lainaosuus jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen maksuperusteen mukaan.

Maksuperuste yhtiöjärjestyksessä

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 4 §:n mukaan vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi lain mukaan olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 4 § (Finlex). Lain luettelo on esimerkkiluettelo. Vesi poikkeaa muista: vesikustannukset jaetaan mitatun todellisen kulutuksen mukaan (3 luku 4 a §, lisätty lailla 789/2020).

Isolle asunnolle tulee pinta-alaperusteella isompi osa lainasta. Sama remontti voi siksi maksaa eri yhtiöissä eri verran samankokoiselle asunnolle.

Lainaosuuden laskenta

Pinta-alaperusteisessa yhtiössä lainaosuus saadaan yksinkertaisella laskutoimituksella. Hankkeen kokonaiskustannus jaetaan talon neliöillä, ja tulos kerrotaan oman huoneiston neliöillä. Tästä lainaosuudesta lasketaan kuukausittainen vastike.

Kuukausierän voi laskea itse pääomavastikkeen sivun laskurilla, joka näyttää lainaosuuden, koron ja maksuajan vaikutuksen suoraan euroina.

Kahden talon vertailu

Pelkkä euromäärä kuukaudessa ei kerro koko totuutta. Matala rahoitusvastike voi tarkoittaa, että iso remontti on vielä edessä eikä lainaa ole vielä otettu.

Vertailu vaatii siis kaksi tietoa: nykyisen vastikkeen ja talon jäljellä olevan korjaustarpeen. Vasta yhdessä ne kertovat, kummalla osakkaalla kuukausimaksu nousee lähivuosina ja kummalla pysyy vakaana.

Voiko rahoitusvastike nousta tai laskea?

Voi kumpaankin suuntaan: vaihtuvakorkoisen lainan vastike seuraa euriboria, ja lyhennysvapaan päättyminen nostaa maksua kerralla.

Nousun syyt

Syyt: asunto-osakeyhtiölaki 3 luku ja Suomen Pankin Euro ja talous -analyysi taloyhtiölainojen riskeistä, 2023.

Mittakaavan näyttää Isännöintiliiton laskelma syksyn 2022 korkohuipulta. Esimerkin 50 neliön uudiskohteessa yhtiölainaa oli 70 prosenttia velattomasta hinnasta. Rahoitusvastike nousi 175 eurosta yli 1 100 euroon kuukaudessa, kun kahden vuoden lyhennysvapaa päättyi ja korko nousi samaan aikaan.

Lyhennysvapaan päättyminen

Lyhennysvapaan aikana osakas maksaa vain yhtiölainan korkoja. Suomen Pankin analyysin mukaan uusien taloyhtiölainojen lyhennysvapaista noin 86 prosenttia oli yli vuoden mittaisia ja tyypillinen pituus yli neljä vuotta vuonna 2022.

Uudiskohteissa rajat kiristyivät heinäkuussa 2023. Yhtiölaina saa olla enintään 60 prosenttia asuntojen velattomasta hinnasta ja takaisinmaksuaika enintään 30 vuotta. Lyhennysvapaata saa olla enintään 12 kuukautta viitenä ensimmäisenä vuotena rakentamisvaiheen päättymisestä.

Kesäkuusta 2026 alkaen valtioneuvosto voi suhdannetilanteen mukaan asetuksella väljentää näitä rajoja: enimmäislaina enintään 70 prosenttiin, lyhennysvapaa kahteen vuoteen ja takaisinmaksuaika 40 vuoteen. Perusrajat pysyvät kuitenkin oletuksena ennallaan.

Vastikkeen lasku

Vastike myös laskee, kun korot laskevat. Suomen Pankin tilaston mukaan asuntoyhteisöjen lainakannan keskikorko oli 3,36 prosenttia huhtikuussa 2025 eli 1,12 prosenttiyksikköä vähemmän kuin vuotta aiemmin, ja lasku siirtyi vastikkeisiin korontarkistuksissa.

Useimmissa yhtiöissä vastike elää euriborin mukana molempiin suuntiin, sillä korkosuojaus on taloyhtiölainoissa Suomen Pankin mukaan vähäistä. Isännöintiliiton talousbarometrissa 2025 noin kaksi kolmesta isännöitsijästä kertoi, ettei korkosuojausta ole yhdessäkään heidän isännöimässään yhtiössä. Kahdentoista kuukauden euribor oli kesäkuussa 2026 noin 2,8 prosenttia.

Saako rahoitusvastikkeen vähentää verotuksessa?

Vähennysoikeus ei riipu maksun nimestä vaan taloyhtiön kirjanpidosta: tulouttaako vai rahastoiko yhtiö maksun.

Tuloutus ja rahastointi

Tuloutus tarkoittaa, että maksu kirjataan taloyhtiön tuloksi. Rahastointi taas tarkoittaa, että maksu kirjataan pääomansijoituksena rahastoon. Samaa euroa voidaan siis kohdella verotuksessa kahdella eri tavalla.

Lähde: Verohallinto, asunto-osakeyhtiön rahoitusvastikkeen verotus. Tuloutettu maksu on yhtiölle veronalaista tuloa, rahastoitu maksu verovapaa pääomansijoitus (vero.fi).

Oma asunto

Omassa käytössä olevasta asunnosta ei kerry verotettavaa tuloa, joten vähennystäkään ei voi tehdä. Myöskään oman pankkilainan korkoa ei enää voi vähentää, sillä asuntolainan korkovähennys poistui verotuksesta kokonaan vuonna 2023.

Verkossa kiertää yhä vanhentunut neuvo, jonka mukaan lainaosuuden poismaksu omalla lainalla toisi omistusasujalle korkovähennyksen. Vähennys on poistunut, joten valinta ratkeaa nykyään korolla ja joustavuudella.

Sijoittajan vähennys

Sijoittajalla tilanne on toinen, koska vuokra on veronalaista tuloa. Tuloutettu rahoitusvastike on tulon hankkimisesta johtuva meno, ja korkein hallinto-oikeus vahvisti ratkaisussa KHO 2023:104 vähennyksen silloinkin, kun vuokraus oli tappiollista.

Jos taloyhtiö rahastoi maksun, vuosittaista vähennystä ei tule. Maksu lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään vasta luovutusvoittoa laskettaessa. Kirjaustavan verovaikutukset ja laskuesimerkki on käyty läpi sivulla tuloutus vai rahastointi.

Kirjaustavan tarkistaminen

Tieto ei näy asuntoilmoituksessa. Sen kertoo taloyhtiön tilinpäätös, ja isännöitsijä osaa vastata kysymykseen suoraan. Sama taloyhtiö voi myös vaihtaa tapaa eri vuosina.

Sijoittajan kannattaa selvittää tieto ennen rahoitustavan valintaa, koska se voi muuttaa vähennyksen arvoa tuntuvasti. Vuosittainen vähennys on yleensä arvokkaampi kuin sama summa vasta myyntivuonna.

Voiko rahoitusvastikkeen maksaa kerralla pois?

Useimmiten voi: osakas maksaa lainaosuutensa kertasuorituksena, jolloin rahoitusvastiketta ei enää peritä. Moni maksaa osuuden omalla pankkilainalla.

Kertasuorituksen ajankohdat

Oikeus maksaa lainaosuus pois perustuu Kiinteistöliiton mukaan yhtiökokouksen päätökseen tai yhtiöjärjestyksen määräykseen, ei suoraan lakiin. Siksi käytännöt vaihtelevat yhtiöittäin.

Maksuajankohtia on tyypillisesti kolme: hankeosuussuoritus ennen lainan nostoa, kertasuoritus urakan lopullisten kustannusten varmistuttua ja lainaosuussuoritus myöhemmin yhtiön päättäminä maksupäivinä, usein yhdestä kahteen kertaan vuodessa. Poismaksu on käytännössä lopullinen: maksettua osuutta ei palauteta yhtiölainaksi.

Rahoitusvastike vai oma pankkilaina

Omistusasujalla valinnan ratkaisevat korko, marginaali ja joustavuus, koska kummankaan lainan korkoa ei ole voinut vähentää vuodesta 2023 alkaen. Korkotasot ja koko vertailutaulukko ovat taloyhtiölainan sivulla.

Sijoittajalla verotus kääntää asetelman. Tulouttavassa yhtiössä yhtiölaina on yleensä edullisempi, koska koko vastikkeen saa vähentää vuokratulosta. Rahastoivassa yhtiössä oma pankkilaina voi voittaa, sillä sen korot saa vähentää vuosittain tulonhankkimisvelan korkoina.

Päätöstaulukko

Asuntoanalyysin tulkinta. Verokohtelu Verohallinnon ohjeen mukaan: tuloutettu vastike ja tulonhankkimisvelan korot vähennyskelpoisia, oman asunnon lainan korot eivät vuodesta 2023 alkaen.

Kertasuoritus ja asunnon myynti

Kertasuorituksen jälkeen huoneistoon ei enää kohdistu velkaa. Asunto myydään silloin velattomana, ja koko kauppahinta tulee myyjälle ilman jäljellä olevaa lainaosuutta.

Tämä yksinkertaistaa kauppaa, mutta sitoo pääoman asuntoon. Sijoittajalla rahastoitu kertasuoritus lisätään hankintamenoon ja vähennetään vasta myytäessä, samaan tapaan kuin rahastoitu vastike.

Mitä korkea rahoitusvastike kertoo ostajalle?

Korkea vastike kertoo isosta lainasta, mutta ratkaisevaa on, mitä lainalla on maksettu. Tulkinta vaatii vastikkeen ja talon korjaushistorian lukemista yhdessä.

Korkean vastikkeen tulkinta

Asuntoanalyysin tulkinta. Vastikkeen taso ja syy luetaan isännöitsijäntodistuksesta ja korjaushistoriasta yhdessä.

Velaton hinta ja myyntihinta

Maksamaton lainaosuus seuraa asuntoa kaupassa: ostaja maksaa jäljellä olevan velkaosuuden rahoitusvastikkeena, ellei osuutta makseta pois kaupanteossa. Velaton hinta kattaa myös lainaosuuden, myyntihinta vain kaupassa suoraan maksettavan osan.

Siksi pelkkä myyntihinta johtaa harhaan. Kaksi samannäköistä asuntoa voi maksaa hyvin eri verran, kun toiseen kohdistuu iso lainaosuus, joka maksetaan rahoitusvastikkeena. Ostaja vertaa aina velattomia hintoja.

Isännöitsijäntodistuksen rivit

Ostaja näkee huoneistoon kohdistuvan velkaosuuden isännöitsijäntodistuksesta. Sieltä selviää myös, paljonko rahoitusvastiketta peritään ja onko talossa päätettyjä mutta nostamattomia lainoja tulossa.

Päätetty mutta vielä toteuttamaton remontti tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta, joka ei vielä näy nykyisessä maksussa. Tämä on ostajan suurin piiloriski, ja sen voi arvioida talon korjaustarpeesta etukäteen.

Miten rahoitusvastike liittyy korjausvelkaan?

Rahoitusvastike on korjausvelan hinta, joka tulee maksettavaksi lainan kautta. Mitä enemmän talolle on kertynyt korjaustarvetta, sitä todennäköisemmin vastike nousee lähivuosina.

Ketju korjauksesta vastikkeeksi

Ketju on suora. Rakennusosa vanhenee, korjaus tulee ajankohtaiseksi, yhtiökokous päättää lainasta, ja laina näkyy osakkaan kuukausimaksuissa rahoitusvastikkeena. Mitä lähempänä korjaus on, sitä varmemmin vastike nousee.

Kun korjausvelka on tiedossa, tuleva rahoitusvastike ei tule yllätyksenä. Osakas osaa varautua nousuun, ja ostaja osaa hinnoitella riskin ennen kauppaa.

Riskin arviointi etukäteen

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan remonttitarpeen jo ennen ostopäätöstä tai yhtiökokousta.

Osakas voi vertailla maksutapoja jo ennen yhtiökokousta: säästäjä voi varata rahaa kertasuoritukseen, ja pankkilainaa harkitseva ehtii kilpailuttaa lainansa ajoissa. Sijoittaja taas voi suunnitella vähennykset, kun tietää, tuloutetaanko vai rahastoidaanko vastike.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on rahoitusvastike?

Rahoitusvastike on se osa yhtiövastiketta, jolla osakas kattaa taloyhtiön ottaman lainan korot, kulut ja lyhennyksen. Laissa maksun nimi on pääomavastike. Taloyhtiö ottaa lainan isoa hanketta varten, esimerkiksi putkiremonttia, ja osakas maksaa oman osuutensa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena. Se pidetään kirjanpidossa erillään hoitovastikkeesta, jolla katetaan talon juoksevat menot.

Mitä eroa on hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeella?

Hoitovastike kattaa talon juoksevat menot, kuten lämmityksen, jätehuollon ja isännöinnin. Rahoitusvastikkeella maksetaan taloyhtiön ottaman lainan korot ja lyhennys, esimerkiksi putkiremontin taloyhtiölaina. Molemmat ovat osa yhtiövastiketta, mutta ne pidetään kirjanpidossa erillään. Pääomavastike on rahoitusvastikkeen lakitermi eli sama maksu toisella nimellä.

Saako rahoitusvastikkeen vähentää verotuksessa?

Riippuu osakkaasta ja taloyhtiön kirjanpidosta. Omassa käytössä olevan asunnon rahoitusvastiketta ei saa vähentää, koska asunnosta ei kerry verotettavaa tuloa. Vuokratun sijoitusasunnon osakas saa vähentää vastikkeen vuokratulosta vain, jos taloyhtiö tulouttaa maksun. Jos taloyhtiö rahastoi maksun, vähennys siirtyy asunnon myyntihetkeen, jolloin maksu lisätään hankintamenoon.

Mitä eroa on tuloutuksella ja rahastoinnilla?

Tuloutus tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa rahoitusvastikkeen tulokseen veronalaisena tulona. Sijoittaja saa silloin vähentää maksun vuokratulosta maksuvuonna. Rahastointi tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa maksun verovapaana pääomansijoituksena rahastoon. Silloin sijoittaja ei saa vuosittaista vähennystä, vaan maksu lisätään asunnon hankintamenoon ja otetaan huomioon vasta myynnin luovutusvoittoa laskettaessa.

Mitä rahoitusvastikkeelle tapahtuu, kun asunto myydään?

Maksamaton lainaosuus seuraa asuntoa kaupassa. Ostaja maksaa jäljellä olevan velkaosuuden rahoitusvastikkeena, ellei osuutta makseta pois kaupanteossa. Tämän vuoksi asunnosta puhutaan velattomasta hinnasta ja myyntihinnasta: velaton hinta kattaa myös huoneistoon kohdistuvan lainaosuuden. Ostaja näkee jäljellä olevan velkaosuuden isännöitsijäntodistuksesta ennen kauppaa.