Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009

Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (AOYL) on taloyhtiöiden peruslaki, joka tuli voimaan 1.7.2010 ja määrittää kuka päättää, kuka korjaa ja kuka maksaa. Remontin kannalta keskeisiä ovat 4 luku kunnossapidosta, 5 luku osakkaan muutostöistä, 6 luku yhtiökokouksesta ja 8 luku huoneiston hallintaanotosta.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex) ja Suomen Kiinteistöliiton sekä Isännöintiliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 20.5.2026.

Mikä asunto-osakeyhtiölaki on ja mihin sitä sovelletaan?

AOYL 1599/2009 on taloyhtiöiden peruslaki, jota sovelletaan jokaiseen Suomen kaupparekisteriin merkittyyn asunto-osakeyhtiöön.

• Voimaantulo 1.7.2010, korvasi vuoden 1991 lain (809/1991).
• Soveltamisala: kerrostalot, rivitalot ja paritalot, joiden yhtiöjärjestys määrittää osakkeiden huoneistokohtaisen hallintaoikeuden.
• Kiinteistöosakeyhtiöihin lakia sovelletaan vain siltä osin kuin yhtiöjärjestyksessä on niin määrätty.
• Tahdonvaltaisuus: yhtiöjärjestys voi monessa kohdassa poiketa lain pääsäännöstä, mutta ei alentaa määräenemmistövaatimuksia.

Miksi tämä sivu pinoaa pykälät lukukohtaisesti?

Finlex on lain virallinen lähde. Tämä sivu ei korvaa sitä vaan kokoaa remontin ja päätöksenteon kannalta keskeiset luvut yhteen paikkaan, plain-Finnish-yhteenvedolla.

Jokainen pykäläviittaus muodossa "AOYL 4:2" avautuu finlex.fi:n ajantasaversiossa kyseisen luvun alta. Käytännön kuka-vastaa-mistä-yhteenvedon antaa erillinen vastuunjakotaulukko.

AOYL on taloyhtiön peruslaki. Yhtiöjärjestys voi poiketa siitä siellä missä laki sen sallii, mutta ei laissa pakottavissa kohdissa.

Miten AOYL:n luvut jakautuvat?

Laki on rakennettu 29 lukuun. Remontti- ja päätöksentekoaiheissa keskeisiä ovat 4, 5, 6 ja 8 luku. Alla on yhteenveto 10 ensimmäisestä luvusta; loput 11-29 jäävät tämän sivun ulkopuolelle (perustaminen, sulautuminen, vahingonkorvaus, riitojen ratkaisu).

Mitkä luvut jäävät tämän sivun ulkopuolelle?

Loput luvut 11-29 käsittelevät yhtiön perustamista, sulautumista, jakautumista, lakkauttamista, vahingonkorvausta ja siirtymäsäännöksiä. Ne ovat juristille tärkeitä mutta marginaalisia tavallisen remontin päätöksenteossa.

Miksi 4-6 luku on remontin ydin?

4 luku ratkaisee kuka vastaa mistäkin rakennusosasta. 5 luku määrää osakkaan muutostöiden ilmoitus- ja valvontasäännöt. 6 luku sanelee, millä enemmistöllä yhtiökokous päättää.

Yhdessä ne muodostavat ostajan ja osakkaan käytännön päätöksentekokartan: ensin vastuu, sitten lupa, lopuksi enemmistö. Tämän sivun loput H2:t avaavat kunkin luvun erikseen.

Neljä lukua kantaa remontin pääosan: 4 kunnossapito, 5 muutostyöt, 6 yhtiökokous ja 8 hallintaanotto.

Mitä AOYL 4 luku sanoo kunnossapidosta?

4 luku jakaa kunnossapitovastuun yhtiön ja osakkaan välillä. Yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista.

Mitä tarkoittaa ennallistamisperiaate 4:2:ssa?

Yhtiö korjaa myös ne huoneiston sisäosat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulla olevan rakenteen vian takia, mutta vain yhtiön perustasoon asti.

Tämä on käytännössä se peruste, jolla taloyhtiö ennallistaa vesivahingon jälkeen kylpyhuoneen perustasoiseksi, vaikka osakas oli aiemmin asentanut huoneeseen kalliimmat materiaalit.

Miten yksittäinen vastuukysymys ratkaistaan?

Lukutapa on aina sama: ensin lain pääsääntö, sitten yhtiöjärjestyksen mahdollinen poikkeus, lopuksi se onko huoneistossa tehty muutostyö, joka on siirtänyt vastuun osakkaalle.

Konkreettinen rakennusosa kerrallaan -lista on erillisessä vastuunjakotaulukossa. Sen pohjana ovat juuri tämän luvun pykälät.

4:2 yhtiölle, 4:3 osakkaalle, 4:1 sallii poikkeuksen yhtiöjärjestyksessä. Tähän kolmeen mahtuu lähes koko vastuunjako.

Mitä AOYL 5 luku sanoo osakkaan muutostöistä?

5 luku säätelee tilannetta, jossa osakas haluaa muuttaa omaa huoneistoaan. Lähes jokainen kylpyhuone- ja keittiömuutos vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen.

Mikä on muutostyö ja mikä kunnossapito?

Ehjästä uudeksi on muutostyö, esimerkiksi keittiön uusiminen tai väliseinän poisto. Rikkinäisen tilalle samanlaista on kunnossapitoa.

Jos osakas uusii ehjän kylpyhuoneen, kyseessä on 5 luvun muutostyö, ei 4 luvun kunnossapito. Erottelu ratkaisee ilmoitusvelvollisuuden ja kustannusvastuun.

Milloin valvonta on pakollinen?

Valvonta on käytännössä pakollinen, kun työ kajoaa vedeneristykseen tai LVI-asennuksiin. Yhtiö perii valvontakustannukset osakkaalta AOYL 5:7:n nojalla.

Yksityiskohtaiset osakkaan remontin reunaehdot on koottu kylpyhuoneremontti osakkaana -sivulle. Se kattaa myös ilmoituslomakkeen sisällön.

5:2:n muutostyöilmoitus ei ole muodollisuus vaan edellytys, jolla yhtiö asettaa työlle vesieristyksen ja LVI-tekijäpätevyyden ehdot.

Mitä AOYL 6 luku sanoo yhtiökokouksesta?

6 luku on AOYL:n pisin luku ja määrittelee yhtiökokouksen toimivallan ja päätöksenteon enemmistöt. Yhtiökokous on AOYL 6:1:n mukaan yhtiön ylin päättävä elin.

Miksi 6:3 on ostajan tärkein pykälä?

6:3 tuo tulevat isot remontit yhtiökokouksen pöydälle vuositasolla. Hyvin hoidetussa yhtiössä putkiremontti tai julkisivuremontti näkyy selvityksessä vuosia ennen urakkaa.

Jos viiden vuoden selvitys on tyhjä tai puuttuu, se on signaali, joka kannattaa selvittää isännöitsijältä ennen ostotarjousta. Laki ei tee selvitystä vapaaehtoiseksi.

Mikä päätös vaatii minkä enemmistön?

Tavanomaisesta kunnossapitoremontista päätetään, kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa ehdotusta. Yhtiöjärjestyksen muutos on 2/3-päätös. Yksittäistä osakasta erityisesti rasittava uudistus voi vaatia tämän suostumuksen.

Päätöksen muoto ratkaisee, mikä enemmistö tarvitaan. Tämän sivun kuka-päättää-taulukko (alempana) avaa yleisimmät remonttitilanteet rivi kerrallaan.

Voiko päätöstä moittia?

Voi. AOYL 6:28 ja 1:10 antavat osakkaalle oikeuden moittia päätöstä tuomioistuimessa, jos se loukkaa yhdenvertaisuutta. Määräaika on kolme kuukautta päätöksestä.

Käytännössä moitteen menestyminen vaatii konkreettisen epäoikeutetun edun toiselle osakkaalle. Pelkkä äänestyksessä häviö ei riitä.

6:26 yli puolet, 6:27 kaksi kolmasosaa, 6:28 osakkaan suostumus. Päätöksen muoto määrää enemmistön, ei tunnelma kokouksessa.

Mitä AOYL 8 luku sanoo huoneiston hallintaanotosta?

8 luku antaa yhtiölle kaksi oikeutta: päästä huoneistoon korjaustyötä varten ja ottaa huoneisto hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi vakavissa rikkeissä.

Milloin yhtiö pääsee kylpyhuoneeseen putkiremontissa?

8:1 antaa yhtiölle oikeuden päästä huoneistoon kunnossapito- tai muutostyötä varten. Putkiremontin urakoitsija siirtyy huoneistoon tämän pykälän nojalla.

Osakas ei voi estää pääsyä, jos työ on yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen korjaus. Ilmoitus on annettava ajoissa.

Miksi hallintaanotto on viimekätinen keino?

Hallintaanotto on käytännössä äärimmäinen sanktio, ja sen edellytys on AOYL 8:3:n mukainen kirjallinen varoitus. Jos osakas oikaisee toimintansa ennen yhtiökokousta, päätöstä ei voi tehdä.

Vakavasti maksuhäiriöisen tai naapuruston elämää häiritsevän osakkaan kohdalla yhtiöllä on kuitenkin tämä laissa määritelty keino. Se löytyy AOYL:stä, ei vuokrasopimuksesta.

8:1 pääsy huoneistoon, 8:2 hallintaanoton perusteet, 8:3 kirjallinen varoitus. Ilman varoitusta päätöstä ei voi tehdä.

Kuka päättää mistäkin remontista käytännössä?

Tämä taulukko on Asuntoanalyysin oma synteesi 4-6 lukujen pykälistä: rakennusosittain, kuka päättää ja millä enemmistöllä.

Miten taulukko luetaan?

Ensin määritä onko kyseessä yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) vai osakkaan oma muutostyö (5:1). Sitten päätöksenteon enemmistö 6 luvun perusteella.

Kun rakennusosa on yhtiön vastuulla, yhtiökokous päättää. Yksittäinen osakas ei voi estää tavallisella enemmistöllä hyväksyttyä päätöstä, jos se ei riko yhdenvertaisuutta.

Mitä jos rakennusosa on osakkaan vastuulla?

Kun rakennusosa on osakkaan vastuulla, päätöksen tekee osakas itse. Ilmoitusvelvollisuus ja yhtiön valvontaoikeus säilyvät kuitenkin AOYL 5:2:n ja 5:7:n nojalla.

Käytännössä tämä koskee lähes kaikkia kylpyhuoneen, keittiön ja saunan muutostöitä. Pelkkä kosmeettinen pinnoitteen vaihto ei vaadi ilmoitusta, mutta vesieristykseen kajoava työ vaatii.

Ensin vastuu (4 luku), sitten muutostyön rooli (5 luku), lopuksi yhtiökokouksen enemmistö (6 luku). Kolme kysymystä, järjestyksessä.

Voiko yhtiöjärjestys poiketa AOYL:stä?

Voi, mutta vain siellä missä laki sen sallii. AOYL on monessa kohdassa tahdonvaltainen, mutta yhdenvertaisuus ja määräenemmistöt ovat pakottavia.

• Kunnossapitovastuun jako (AOYL 4:1): yhtiöjärjestys voi siirtää vastuuta, esimerkiksi rivitaloyhtiössä piha tai ulko-ovi on usein osakkaan vastuulla.
• Vastikkeen jako (AOYL 3 luku): voi olla yhtiöjärjestyksessä osakeluvun tai pinta-alan mukainen, eri jaolla rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta.
• Yhtiökokouksen enemmistöt (AOYL 6:26-6:27): yhtiöjärjestys voi tiukentaa vaatimuksia, ei alentaa niitä.
• Yhdenvertaisuus (AOYL 1:10): pakottava, ei voida yhtiöjärjestyksessä sivuuttaa.

Mistä oman yhtiön yhtiöjärjestys löytyy?

Yhtiöjärjestys liitetään isännöitsijäntodistukseen. Asunnon ostajan kannattaa lukea se ennen tarjouksen tekoa, jotta tietää missä kohdissa oma yhtiö poikkeaa lain pääsäännöstä.

Vanha 1980-luvun yhtiöjärjestys voi olla suppea ja seurata lain pääsääntöä. Uudempi tai päivitetty yhtiöjärjestys voi siirtää vastuita osakkaalle tai päinvastoin.

Miten ristiriita ratkaistaan?

Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole pykälää aiheesta, lain pääsääntö ratkaisee. Jos yhtiöjärjestyksessä on poikkeava määräys, se menee lain edelle siellä missä laki sen sallii.

Pakottavissa kohdissa (esim. 1:10 yhdenvertaisuus tai 6:27 määräenemmistö) yhtiöjärjestyksen vastainen määräys on pätemätön. Tällöin laki menee yhtiöjärjestyksen edelle.

Yhtiöjärjestys voi tiukentaa, ei löysentää. Yhdenvertaisuus on pakottava, määräenemmistö pakottava, kunnossapitojako tahdonvaltainen.

Mitkä AOYL:n muutokset koskevat remontteja 2019-2026?

Lain ydinrakenne on pysynyt vuoden 2010 jälkeen ennallaan, mutta tärkeitä pistemäisiä muutoksia on tehty.

Mikä ei ole muuttunut?

Kunnossapidon pääsääntö (4:2 ja 4:3), muutostöiden ilmoitusvelvollisuus (5:2), tavallinen ja määräenemmistö (6:26, 6:27) sekä hallintaanoton perusteet (8:2) ovat pysyneet ennallaan.

Lain ydin on siis sama kuin 1.7.2010. Käytännön remonttipäätöksessä vuoden 2010 jälkeisten muutosten merkitys on pieni, etäkokousta lukuun ottamatta.

Lain ydin (4:2, 5:2, 6:26, 6:27, 8:2) on pysynyt vuoden 2010 jälkeen ennallaan. Muutokset ovat olleet pistemäisiä.

Miten AOYL:n pykälää luetaan käytännössä?

Pykäläviittaus ei ole muodollisuus. Lain sisältö varmistetaan aina Finlexistä, ei toisen käden lähteestä.

1. Avaa Finlexin ajantasaversio: finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599.
2. Valitse oikea luku ja sieltä haluttu pykälä. "AOYL 4:2" tarkoittaa 4 luvun 2 §:ää.
3. Lue pykälä loppuun, momentit mukaan. 2 momentti voi muuttaa 1 momentin pääsäännön.
4. Lue saman luvun viereiset pykälät. 4:2 ei toimi ilman 4:1:n yhtiöjärjestys-poikkeusta.
5. Tarkista oma yhtiöjärjestys isännöitsijäntodistuksesta.
6. Tulkinnanvaraisessa tilanteessa pyydä isännöitsijältä tai juristilta kirjallinen kannanotto.

Mihin Suomen Kiinteistöliiton lakipäivystys auttaa?

Suomen Kiinteistöliiton Kiinteistöalan Lakipäivystys vastaa jäsenyhtiöiden kysymyksiin AOYL:n soveltamisesta. Vastaus on ohjeellinen, ei sitova lainvoimainen tulkinta.

Sitovan kannanoton antaa vain tuomioistuin yksittäisessä asiassa. Käytännössä lakipäivystys riittää useimpiin taloyhtiön arjen kysymyksiin.

Finlex ajantasaversio, oikea luku, koko pykälä momentteineen ja oma yhtiöjärjestys. Tässä järjestyksessä, ei muussa.

Miten AOYL liittyy korjausvelkaan ja PTS:ään?

AOYL ei käytä sanaa korjausvelka. Termi on rakennustekninen, ei juridinen. Lain takana on kuitenkin sama logiikka.

AOYL 6:3:n mukainen viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys on käytännössä lakisääteinen pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman pakottava minimi. Selvitys ei korvaa kuntotutkimusta.

Miksi 6:3 on ostajan signaali?

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä iso remontti, kuten putkiremontti tai julkisivuremontti, näkyy viiden vuoden selvityksessä vuosia ennen urakkaa.

Jos selvitys on tyhjä tai puuttuu, se on signaali, joka kannattaa selvittää ennen tarjouksen tekoa. Laki ei tee selvitystä vapaaehtoiseksi.

Miten korjausvelka näkyy laskelmissa?

Korjausvelka näkyy taloyhtiön korjausvelassa joko todellisuutta vastaavasti tai sen vastaisesti. Iso tyhjä selvitys ja iso korjausvelka yhdessä ovat varoitusmerkki.

Ostajalle laskelma tuo euromääräisen suuruusluokan, lain varmistama 6:3-selvitys tuo aikataulun. Yhdessä ne antavat konkreettisen kuvan tulevista vastikkeista.

AOYL kertoo päätöksenteon säännöt, korjausvelka kertoo paljonko. 6:3:n viiden vuoden selvitys on lakisääteinen PTS:n minimi.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on asunto-osakeyhtiölaki ja milloin se tuli voimaan?

Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 on Suomen asunto-osakeyhtiöitä koskeva peruslaki, joka tuli voimaan 1.7.2010 ja korvasi vuoden 1991 lain (809/1991). Sitä sovelletaan jokaiseen kaupparekisteriin merkittyyn asunto-osakeyhtiöön. Laki määrittelee kunnossapitovastuun jaon (4 luku), osakkaan muutostyöt (5 luku), yhtiökokouksen toimivallan (6 luku) ja huoneiston hallintaanoton (8 luku).

Mitä AOYL 4 luku sanoo kunnossapitovastuusta?

AOYL 4:2 antaa yhtiön vastuulle rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät (lämmitys, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto). AOYL 4:3 antaa osakkaalle huoneiston sisäosat (pintamateriaalit, kalusteet, kodinkoneet, altaat). AOYL 4:1 sallii yhtiöjärjestyksen poiketa tästä. AOYL 4:2 sisältää myös ennallistamisperiaatteen: yhtiö korjaa rakenteen vian vaurioittamat sisäosat perustasoon asti.

Millä enemmistöllä yhtiökokouksessa päätetään remontista?

Tavanomainen kunnossapitoremontti (katto, putkisto, julkisivu) päätetään AOYL 6:26:n mukaan, kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa ehdotusta. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii AOYL 6:27:n mukaan 2/3 määräenemmistön sekä äänistä että osakkeista. Osakasta erityisesti rasittava uudistus voi vaatia tämän suostumuksen (AOYL 6:28). Hissin jälkiasennukseen on AOYL 6:32:ssa oma erityissääntö.

Pitääkö osakkaan ilmoittaa kylpyhuoneremontista taloyhtiölle?

Kyllä. AOYL 5:2:n mukaan osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakenteeseen. Kylpyhuoneremontti kuuluu lähes aina tämän pykälän piiriin. Yhtiöllä on AOYL 5:7:n nojalla oikeus valvoa muutostyötä osakkaan kustannuksella.

Mitä tarkoittaa AOYL 6:3:n viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys?

AOYL 6:3 velvoittaa hallituksen esittämään varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin. Selvitys on lakisääteinen PTS:n minimi. Sen puuttuminen on signaali, joka kannattaa selvittää ennen asunnon ostoa.

Voiko yhtiöjärjestys poiketa asunto-osakeyhtiölaista?

Osin kyllä. AOYL on monessa kohdassa tahdonvaltainen, eli yhtiöjärjestys voi poiketa siitä. Esimerkiksi AOYL 4:1 sallii yhtiöjärjestyksen poiketa kunnossapitovastuun jaosta, ja vastiketta voidaan jakaa eri perustein. Yhtiökokouksen määräenemmistöjä voidaan tiukentaa, ei alentaa. Pakottavia säännöksiä ovat yhdenvertaisuus (AOYL 1:10) ja yhtiöjärjestyksen muuttaminen.