Asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 perusteet
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiössä ratkeaa, kuka päättää, kuka korjaa ja kuka maksaa. Tämä peruslaki tuli voimaan 1.7.2010. Remontin kannalta tärkeimpiä ovat 4 luku kunnossapidosta, 5 luku osakkaan muutostöistä, 6 luku yhtiökokouksesta ja 8 luku huoneiston hallintaanotosta.
Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 on taloyhtiöiden peruslaki. Se tuli voimaan 1.7.2010 ja korvasi edellisen vuoden 1991 lain. Lakia sovelletaan jokaiseen kaupparekisteriin merkittyyn asunto-osakeyhtiöön Suomessa.
Laki kertoo kuka päättää, kuka korjaa ja kuka maksaa: kunnossapidon (4 luku), osakkaan muutostyöt (5 luku), yhtiökokouksen vallan (6 luku) ja sen, milloin yhtiö voi ottaa huoneiston hallintaansa (8 luku).
Mikä asunto-osakeyhtiölaki on ja mihin sitä sovelletaan?
Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiöiden peruslaki. Sitä sovelletaan jokaiseen Suomen kaupparekisteriin merkittyyn asunto-osakeyhtiöön.
Soveltamisala ja voimaantulo
- Voimaantulo 1.7.2010, korvasi vuoden 1991 lain.
- Soveltamisala: kaikki kaupparekisteriin merkityt asunto-osakeyhtiöt, joiden yhtiöjärjestys (taloyhtiön omat säännöt) määrittää osakkeiden huoneistokohtaisen hallintaoikeuden. Tämä sivu käsittelee lakia kerrostaloyhtiön näkökulmasta.
- Kiinteistöosakeyhtiöihin lakia sovelletaan vain siltä osin kuin yhtiöjärjestyksessä on niin määrätty.
- Tahdonvaltaisuus: yhtiöjärjestys voi monessa kohdassa poiketa lain pääsäännöstä, mutta ei alentaa määräenemmistövaatimuksia.
Sivun lukutapa
Finlex on lain virallinen lähde. Tämä sivu ei korvaa sitä vaan kokoaa remontin ja päätöksenteon kannalta tärkeimmät luvut yhteen paikkaan, selkokielisellä yhteenvedolla.
Jokainen pykäläviittaus muodossa "Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §" avautuu finlex.fi:n ajantasaversiossa kyseisen luvun alta. Käytännön kuka-vastaa-mistä-yhteenvedon antaa erillinen vastuunjakotaulukko.
Yhtiöjärjestyksen rooli
Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiön peruslaki. Yhtiöjärjestys voi poiketa siitä siellä missä laki sen sallii, mutta ei laissa pakottavissa kohdissa.
Miten asunto-osakeyhtiölain luvut jakautuvat?
Laki on rakennettu 29 lukuun. Remontti- ja päätöksentekoaiheissa tärkeimpiä ovat 4, 5, 6 ja 8 luku.
Kymmenen ensimmäistä lukua
Alla on yhteenveto 10 ensimmäisestä luvusta. Loput 11-29 jäävät tämän sivun ulkopuolelle (perustaminen, sulautuminen, vahingonkorvaus, riitojen ratkaisu).
| Luku | Sisältö | Tärkein § |
|---|---|---|
| 1 luku | Soveltamisala ja periaatteet | 1:10 yhdenvertaisuus |
| 2 luku | Osakkeet ja niiden tuottama hallintaoikeus | 2:1 osakkeiden yhtäläisyys |
| 3 luku | Yhtiövastike | 3:4 vastikkeen jako |
| 4 luku | Kunnossapito | 4:2 yhtiön vastuu, 4:3 osakkaan vastuu |
| 5 luku | Osakkeenomistajan muutostyöt | 5:2 ilmoitusvelvollisuus |
| 6 luku | Yhtiökokous ja yhtiöjärjestys | 6:3 viiden vuoden selvitys, 6:26 ja 6:27 enemmistöt |
| 7 luku | Johto ja edustaminen | 7:2 hallituksen yleistehtävät, 7:17 isännöitsijän tehtävät |
| 8 luku | Huoneistoon pääsy ja hallintaanotto | 8:1 pääsy, 8:2 hallintaanotto |
| 9 luku | Tilintarkastus | 9:5 tilintarkastusvelvollisuus |
| 10 luku | Oma pääoma, tilinpäätös, toimintakertomus | 10:5 toimintakertomus |
Sivun ulkopuoliset luvut
Loput luvut 11-29 käsittelevät yhtiön perustamista, sulautumista, jakautumista, lakkauttamista, vahingonkorvausta ja siirtymäsäännöksiä. Ne ovat juristille tärkeitä mutta marginaalisia tavallisen remontin päätöksenteossa.
Remontin ydinluvut
4 luku ratkaisee kuka vastaa mistäkin rakennusosasta. 5 luku määrää osakkaan muutostöiden ilmoitus- ja valvontasäännöt. 6 luku sanelee, millä enemmistöllä yhtiökokous päättää.
Yhdessä ne muodostavat ostajan ja osakkaan käytännön päätöksentekokartan: ensin vastuu, sitten lupa, lopuksi enemmistö. Neljä lukua kantaa remontin pääosan: 4 kunnossapito, 5 muutostyöt, 6 yhtiökokous ja 8 hallintaanotto.
Mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luku sanoo kunnossapidosta?
4 luku jakaa kunnossapitovastuun yhtiön ja osakkaan välillä. Yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, osakas huoneiston sisäosista.
Pykälät 4:1-4:8
| Pykälä | Tiivistys selkokielellä |
|---|---|
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § jaon perusteet | Vastuu jaetaan 4:2 ja 4:3 mukaan, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. |
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § yhtiön vastuu | Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät (lämmitys, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto). Ennallistamisperiaate yhtiön perustasoon. |
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § osakkaan vastuu | Huoneiston sisäosat: pintamateriaalit, kalusteet, kodinkoneet, altaat. Ei tavanomainen kuluminen. |
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 § työn suorittaminen huoneistossa | Yhtiöllä oikeus tehdä kunnossapitotyö osakehuoneistossa, kunhan ilmoitus annetaan osakkaalle ajoissa. |
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 § työn suorittaminen yhtiön tiloissa | Osakkaalla oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva työ yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa, jos yhtiö laiminlyö. |
| Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 6 §, 4:7 ja 4:8 ilmoitusvelvollisuudet | 4:6 yhtiön ilmoitus tulevasta työstä; 4:7 osakkaan ilmoitus omasta kunnossapidostaan; 4:8 osakkaan ilmoitus yhtiölle kuuluvasta viasta viivytyksettä. |
Ennallistamisperiaate
Yhtiö korjaa myös ne huoneiston sisäosat, jotka vaurioituvat yhtiön vastuulla olevan rakenteen vian takia, mutta vain yhtiön perustasoon asti.
Tämä on käytännössä se peruste, jolla taloyhtiö ennallistaa vesivahingon jälkeen kylpyhuoneen perustasoiseksi, vaikka osakas oli aiemmin asentanut huoneeseen kalliimmat materiaalit.
Vastuukysymyksen ratkaisu
Lukutapa on aina sama: ensin lain perussääntö, sitten yhtiöjärjestyksen mahdollinen poikkeus, lopuksi se onko huoneistossa tehty muutostyö, joka on siirtänyt vastuun osakkaalle.
4:2 osoittaa rakenteet yhtiölle, 4:3 sisäpinnat osakkaalle ja 4:1 sallii poikkeuksen yhtiöjärjestyksessä. Konkreettinen rakennusosa kerrallaan -lista on erillisessä vastuunjakotaulukossa, jonka pohjana ovat juuri tämän luvun pykälät. Prosessina vastuunjako on avattu kunnossapitovastuun sivulla.
Laki kertoo kenelle korjaus kuuluu, mutta ei sitä, milloin korjaus on edessä. Liitä asuntoilmoituksen teksti laskuriin, niin näet rakennusosakohtaisen korjausvelan euroina ennen tarjouksen tekoa.
Laske taloyhtiön korjausvelka
Mitä asunto-osakeyhtiölain 5 luku sanoo osakkaan muutostöistä?
5 luku säätelee tilannetta, jossa osakas haluaa muuttaa omaa huoneistoaan. Lähes jokainen kylpyhuone- ja keittiömuutos vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen.
Pykälät 5:1-5:8
| Pykälä | Tiivistys selkokielellä |
|---|---|
| Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 § oikeus muutostyöhön | Osakas saa muuttaa huoneiston sisäosia. Yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin saa kajota vain laissa määritellyin ehdoin. |
| Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § ilmoitusvelvollisuus | Etukäteinen kirjallinen ilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai naapurin vastuulla olevaan osaan. |
| Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3-5 §: käsittely ja valvonta | Yhtiöllä oikeus valvoa muutostyötä osakkaan kustannuksella. Työn voi kieltää vain, jos se aiheuttaa huomattavaa vahinkoa tai haittaa. |
| Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 § valvonta käytännössä | Yhtiö asettaa työlle ehdot, esimerkiksi vedeneristyksen ja sähkötöiden tekijäpätevyyden. |
| Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 § kustannusvastuu | Osakas vastaa muutostyöstä ja sen valvonnasta. Myöhemmin myös muutostyön asentamien osien kunnossapidosta. |
Muutostyö vai kunnossapito
Ehjästä uudeksi on muutostyö, esimerkiksi keittiön uusiminen tai väliseinän poisto. Rikkinäisen tilalle samanlaista on kunnossapitoa.
Jos osakas uusii ehjän kylpyhuoneen, kyseessä on 5 luvun muutostyö, ei 4 luvun kunnossapito. Erottelu ratkaisee ilmoitusvelvollisuuden ja kustannusvastuun. Osakkaan oikeudet kokonaisuutena on koottu osakkaan oikeudet -sivulle.
Valvonnan pakollisuus
Valvonta on käytännössä pakollinen, kun työ kajoaa vedeneristykseen tai LVI-asennuksiin. Yhtiö perii valvontakustannukset osakkaalta asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 §:n nojalla.
Muutostyöilmoitus ei ole muodollisuus vaan edellytys, jolla yhtiö asettaa työlle vedeneristyksen ja LVI-tekijäpätevyyden ehdot. Yksityiskohtaiset osakkaan remontin reunaehdot on koottu kylpyhuoneremontti osakkaana -sivulle, joka kattaa myös ilmoituslomakkeen sisällön.
Mitä asunto-osakeyhtiölain 6 luku sanoo yhtiökokouksesta?
6 luku on asunto-osakeyhtiölain pisin luku ja määrittelee yhtiökokouksen toimivallan ja päätöksenteon enemmistöt. Yhtiökokous on yhtiön ylin päättävä elin.
Tärkeimmät pykälät
| Pykälä | Tiivistys selkokielellä |
|---|---|
| Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § varsinainen yhtiökokous | Hallituksen on esitettävä vuosittain kirjallinen selvitys seuraavan 5 vuoden kunnossapitotarpeesta. |
| Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 § tavallinen enemmistö | Päätökseksi tulee ehdotus, jota kannattaa yli puolet annetuista äänistä, ellei laki tai yhtiöjärjestys määrää toisin. |
| Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 § määräenemmistö | Yhtiöjärjestyksen muutos ja eräät perusasiat vaativat 2/3 sekä annetuista äänistä että edustetuista osakkeista. |
| Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 28 § osakkaan suostumus | Osakasta erityisesti rasittava päätös voi vaatia kyseisen osakkaan suostumuksen. |
| Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31-32 §: uudistukset | Yli normaalin kunnossapidon menevä uudistus yleensä tavallisella enemmistöllä; hissin jälkiasennukseen omat kustannussäännöt. |
| Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 § yhdenvertaisuus | Päätös, joka antaa osakkaalle epäoikeutetun edun toisen kustannuksella, voidaan moittia 3 kk kuluessa (23 luvun 1 §). |
Viiden vuoden selvitys
6:3 tuo tulevat isot remontit yhtiökokouksen pöydälle vuositasolla. Hyvin hoidetussa yhtiössä putkiremontti tai julkisivuremontti näkyy selvityksessä vuosia ennen urakkaa.
Jos viiden vuoden selvitys on tyhjä tai puuttuu, se on signaali, joka kannattaa selvittää isännöitsijältä ennen ostotarjousta. Laki ei tee selvitystä vapaaehtoiseksi.
Päätösenemmistöt
Tavanomaisesta kunnossapitoremontista päätetään, kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa ehdotusta. Yhtiöjärjestyksen muutos on 2/3-päätös. Yksittäistä osakasta erityisesti rasittava uudistus voi vaatia tämän suostumuksen.
Päätöksen muoto ratkaisee, mikä enemmistö tarvitaan. Tämän sivun kuka-päättää-taulukko (alempana) avaa yleisimmät remonttitilanteet rivi kerrallaan. Yhtiökokouksen kulku on käsitelty yhtiökokous-sivulla ja päätösten äänestyssäännöt erikseen.
Päätöksen moittiminen
Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 § antaa osakkaalle oikeuden moittia päätöstä tuomioistuimessa, jos se loukkaa yhdenvertaisuutta (1 luvun 10 §). Määräaika on kolme kuukautta päätöksestä.
Käytännössä moitteen menestyminen vaatii konkreettisen epäoikeutetun edun toiselle osakkaalle. Pelkkä äänestyksessä häviö ei riitä. Päätöksen muoto määrää enemmistön, ei tunnelma kokouksessa.
Mitä asunto-osakeyhtiölain 8 luku sanoo huoneiston hallintaanotosta?
8 luku antaa yhtiölle kaksi oikeutta: päästä huoneistoon korjaustyötä varten ja ottaa huoneisto hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi vakavissa rikkeissä.
Pykälät 8:1-8:6
| Pykälä | Tiivistys selkokielellä |
|---|---|
| Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 1 § pääsy huoneistoon | Yhtiön edustajalla oikeus päästä huoneistoon huoneiston kunnon valvomiseksi tai kunnossapito- ja muutostyötä varten. |
| Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 § hallintaanoton perusteet | Maksamaton vastike, huoneiston huono hoito, yhtiöjärjestyksen vastainen käyttö, häiritsevä elämä tai lain rikkominen. |
| Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 § kirjallinen varoitus | Ennen päätöstä osakkaalle kirjallinen varoitus. Jos oikaisee toimintansa ennen yhtiökokousta, hallintaanottoa ei tehdä. |
| Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 4 § päätös ja sen tiedoksianto | Yhtiökokous päättää, päätös haastemiehen tiedoksi osakkaalle ja vuokralaiselle. |
| Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 § vuokraaminen | Hallintaan otettu huoneisto vuokrataan eteenpäin. Vuokratuloista katetaan rästit ja kulut. |
Pääsy putkiremontissa
8:1 antaa yhtiölle oikeuden päästä huoneistoon kunnossapito- tai muutostyötä varten. Putkiremontin urakoitsija siirtyy huoneistoon tämän pykälän nojalla.
Osakas ei voi estää pääsyä, jos työ on yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen korjaus. Ilmoitus on annettava ajoissa.
Viimekätinen keino
Hallintaanotto on käytännössä äärimmäinen sanktio, ja sen edellytys on asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 3 §:n mukainen kirjallinen varoitus. Jos osakas oikaisee toimintansa ennen yhtiökokousta, päätöstä ei voi tehdä.
Vakavasti maksuhäiriöisen tai naapuruston elämää häiritsevän osakkaan tapauksessa yhtiöllä on kuitenkin tämä laissa määritelty keino. Ilman varoitusta päätöstä ei voi tehdä; keino löytyy asunto-osakeyhtiölaista, ei vuokrasopimuksesta.
Kuka päättää mistäkin remontista käytännössä?
Tämä taulukko on Asuntoanalyysin oma kooste 4-6 lukujen pykälistä: rakennusosittain, kuka päättää ja millä enemmistöllä.
Päätöstaulukko remonteittain
| Tilanne | Kuka päättää | Enemmistö | Peruste |
|---|---|---|---|
| Vesikaton uusinta | Yhtiökokous | Yli puolet (tavallinen) | Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § + 6:26 |
| Putkiremontti, perinteinen linjasaneeraus | Yhtiökokous | Yli puolet (tavallinen) | Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § + 6:26 |
| Julkisivuremontti, eristyksen lisäys | Yhtiökokous | Yli puolet (tavallinen) | Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § + 6:26 |
| Hissin jälkiasennus hissittömään taloon | Yhtiökokous | Yli puolet, kustannusjako erityissäännöin | Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 § + 6:32 (kustannusjako) |
| Yhtiöjärjestyksen muuttaminen, esim. vastuunjako | Yhtiökokous | 2/3 määräenemmistö | Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 § |
| Uudistus, joka rasittaa yksittäistä osakasta erityisesti | Yhtiökokous | Tavallinen + osakkaan suostumus | Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 § + 6:28 |
| Osakkaan kylpyhuoneremontti omassa huoneistossaan | Osakas, yhtiölle ilmoitus | Ei yhtiökokousta | Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §, 5:2 |
| Osakkaan keittiöremontti, vesipisteiden siirto | Osakas, yhtiölle ilmoitus | Ei yhtiökokousta, mutta valvonta | Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § + 5:7 |
| Yhtiön päättämä ulkomaalaus, julkisivun kunnostus | Yhtiökokous | Yli puolet | Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § + 6:26 |
| Huoneiston hallintaanotto maksamattoman vastikkeen takia | Yhtiökokous | Yli puolet, kirjallinen varoitus edellytys | Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 § + 8:3 |
Taulukon lukutapa
Määritä ensin, onko kyseessä yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) vai osakkaan oma muutostyö (5:1). Sitten päätöksenteon enemmistö 6 luvun perusteella.
Kun rakennusosa on yhtiön vastuulla, yhtiökokous päättää. Yksittäinen osakas ei voi estää tavallisella enemmistöllä hyväksyttyä päätöstä, jos se ei riko yhdenvertaisuutta.
Osakkaan vastuulla oleva osa
Kun rakennusosa on osakkaan vastuulla, päätöksen tekee osakas itse. Ilmoitusvelvollisuus ja yhtiön valvontaoikeus säilyvät kuitenkin asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n ja 5:7:n nojalla.
Käytännössä tämä koskee lähes kaikkia kylpyhuoneen, keittiön ja saunan muutostöitä. Pelkkä kosmeettinen pinnoitteen vaihto ei vaadi ilmoitusta, mutta vesieristykseen kajoava työ vaatii. Järjestys on aina sama: ensin vastuu, sitten muutostyön rooli, lopuksi enemmistö.
Voiko yhtiöjärjestys poiketa asunto-osakeyhtiölaista?
Voi, mutta vain siellä missä laki sen sallii. Asunto-osakeyhtiölaki on monessa kohdassa tahdonvaltainen, mutta yhdenvertaisuus ja määräenemmistöt ovat pakottavia.
Tahdonvaltaiset kohdat
- Kunnossapitovastuun jako (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 §): yhtiöjärjestys voi siirtää osakkaalle vastuuta, esimerkiksi parvekkeista tai huoneiston ikkunoista.
- Vastikkeen jako (asunto-osakeyhtiölain 3 luku): voi olla yhtiöjärjestyksessä osakeluvun tai pinta-alan mukainen, eri jaolla rahoitus- ja hoitovastikkeessa. Vastikelajit on avattu yhtiövastike-sivulla.
- Yhtiökokouksen enemmistöt (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26-27 §): yhtiöjärjestys voi tiukentaa vaatimuksia, ei alentaa niitä.
- Yhdenvertaisuus (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §): pakottava, ei voida yhtiöjärjestyksessä sivuuttaa.
Yhtiöjärjestyksen löytäminen
Yhtiöjärjestys liitetään isännöitsijäntodistukseen. Asunnon ostajan kannattaa lukea se ennen tarjouksen tekoa, jotta tietää missä kohdissa oma yhtiö poikkeaa lain pääsäännöstä. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja sisältö on käyty läpi yhtiöjärjestys-sivulla.
Vanha 1980-luvun yhtiöjärjestys voi olla suppea ja seurata lain perussääntöä. Uudempi tai päivitetty yhtiöjärjestys voi siirtää vastuita osakkaalle tai päinvastoin.
Ristiriidan ratkaisu
Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole pykälää aiheesta, lain perussääntö ratkaisee. Jos yhtiöjärjestyksessä on poikkeava määräys, se menee lain edelle siellä missä laki sen sallii.
Pakottavissa kohdissa (esim. 1:10 yhdenvertaisuus tai 6:27 määräenemmistö) lain vastainen yhtiöjärjestyksen määräys on pätemätön. Yhtiöjärjestys voi siis tiukentaa, ei löysentää.
Mitkä asunto-osakeyhtiölain muutokset koskevat remontteja 2019-2026?
Lain ydinrakenne on pysynyt vuoden 2010 jälkeen ennallaan, mutta tärkeitä pistemäisiä muutoksia on tehty.
Muutokset 2019-2026
| Vuosi | Muutos | Vaikutus remonttiin |
|---|---|---|
| 2019 | Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukon päivitys (ei lain muutos) | Hajulukon puhdistus ja iv-suodattimien vaihto siirtyivät osakkaalta yhtiölle. |
| 2022 | Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun etäkokousmuutos | Yhtiökokouksen etäosallistuminen ja hybridi- sekä kokonaan etäkokous mahdollistuivat, jos yhtiöjärjestys sallii. |
| 2026 | Pelastuslain muutos 1.1.2026 (ei asunto-osakeyhtiölaki, mutta vaikuttaa 4 lukuun) | Palovaroittimien kunnossapitovastuu siirtyy asukkaalta taloyhtiölle. |
Muuttumaton ydin
Kunnossapidon perussääntö (4:2 ja 4:3), muutostöiden ilmoitusvelvollisuus (5:2), tavallinen ja määräenemmistö (6:26, 6:27) sekä hallintaanoton perusteet (8:2) ovat pysyneet ennallaan.
Lain ydin on siis sama kuin 1.7.2010. Käytännön remonttipäätöksessä vuoden 2010 jälkeisten muutosten merkitys on pieni, etäkokousta lukuun ottamatta.
Asunto-osakeyhtiölaki kertoo, kuka päättää ja kuka maksaa, mutta korjausvelka kertoo paljonko. Liitä asuntoilmoituksen teksti laskuriin, niin näet taloyhtiön rakennusosakohtaisen korjausvelan euroina ennen päätöksiä.
Laske taloyhtiön korjausvelkaMiten asunto-osakeyhtiölain pykälää luetaan käytännössä?
Pykäläviittaus ei ole muodollisuus. Lain sisältö varmistetaan aina Finlexistä, ei toisen käden lähteestä.
Pykälän lukuohje
- Avaa Finlexin ajantasaversio:
finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2009/20091599. - Valitse oikea luku ja pykälä: "Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §" tarkoittaa 4 luvun 2 §:ää.
- Lue pykälä loppuun momentteineen, sillä 2 momentti voi muuttaa 1 momentin perussäännön.
- Lue saman luvun viereiset pykälät, sillä 4:2 ei toimi ilman 4:1:n yhtiöjärjestys-poikkeusta.
- Tarkista oma yhtiöjärjestys isännöitsijäntodistuksesta.
- Tulkinnanvaraisessa tilanteessa pyydä isännöitsijältä tai juristilta kirjallinen kannanotto.
Kiinteistöliiton lakipäivystys
Suomen Kiinteistöliiton Kiinteistöalan Lakipäivystys vastaa jäsenyhtiöiden kysymyksiin asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta. Vastaus on ohjeellinen, ei sitova lainvoimainen tulkinta.
Sitovan kannanoton antaa vain tuomioistuin yksittäisessä asiassa. Lukujärjestys on aina sama: Finlexin ajantasaversio, oikea luku, koko pykälä momentteineen ja oma yhtiöjärjestys.
Miten asunto-osakeyhtiölaki liittyy korjausvelkaan ja PTS:ään?
Asunto-osakeyhtiölaki ei käytä sanaa korjausvelka. Termi on rakennustekninen, ei juridinen, mutta lain takana on sama logiikka.
Lakisääteinen PTS:n minimi
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n mukainen viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys (arvio tulevasta korjaustarpeesta) on käytännössä lakisääteinen pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman pakottava minimi. Selvitys ei korvaa kuntotutkimusta.
Ostajan signaali
Hyvin hoidetussa taloyhtiössä iso remontti, kuten putkiremontti tai julkisivuremontti, näkyy viiden vuoden selvityksessä vuosia ennen urakkaa.
Jos selvitys on tyhjä tai puuttuu, se on signaali, joka kannattaa selvittää ennen tarjouksen tekoa. Laki ei tee selvitystä vapaaehtoiseksi.
Korjausvelka laskelmissa
Kunnossapitotarveselvitys vastaa taloyhtiön todellista korjausvelkaa joko hyvin tai huonosti. Iso tyhjä selvitys ja iso korjausvelka yhdessä ovat varoitusmerkki.
Ostajalle laskelma tuo euromääräisen suuruusluokan, lain varmistama 6:3-selvitys tuo aikataulun. Yhdessä ne antavat konkreettisen kuvan tulevista vastikkeista.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on asunto-osakeyhtiölaki ja milloin se tuli voimaan?
Asunto-osakeyhtiölaki on Suomen asunto-osakeyhtiöitä koskeva peruslaki, joka tuli voimaan 1.7.2010 ja korvasi vuoden 1991 lain. Sitä sovelletaan jokaiseen kaupparekisteriin merkittyyn asunto-osakeyhtiöön. Laki määrittelee kunnossapitovastuun jaon (4 luku), osakkaan muutostyöt (5 luku), yhtiökokouksen toimivallan (6 luku) ja huoneiston hallintaanoton (8 luku).
Mitä asunto-osakeyhtiölain 4 luku sanoo kunnossapitovastuusta?
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § antaa yhtiön vastuulle rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät (lämmitys, sähkö, vesi, viemäri, ilmanvaihto). Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § antaa osakkaalle huoneiston sisäosat (pintamateriaalit, kalusteet, kodinkoneet, altaat). Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii yhtiöjärjestyksen poiketa tästä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § sisältää myös ennallistamisperiaatteen: yhtiö korjaa rakenteen vian vaurioittamat sisäosat perustasoon asti.
Millä enemmistöllä yhtiökokouksessa päätetään remontista?
Tavanomainen kunnossapitoremontti (katto, putkisto, julkisivu) päätetään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §:n mukaan, kun yli puolet annetuista äänistä kannattaa ehdotusta. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 27 §:n mukaan 2/3 määräenemmistön sekä äänistä että osakkeista. Osakasta erityisesti rasittava uudistus voi vaatia tämän suostumuksen (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 28 §). Hissin jälkiasennukseen on asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:ssä oma erityissääntö.
Pitääkö osakkaan ilmoittaa kylpyhuoneremontista taloyhtiölle?
Kyllä. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n mukaan osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos työ voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakenteeseen. Kylpyhuoneremontti kuuluu lähes aina tämän pykälän piiriin. Yhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 §:n nojalla oikeus valvoa muutostyötä osakkaan kustannuksella.
Mitä tarkoittaa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n viiden vuoden kunnossapitotarveselvitys?
Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti huoneiston käyttöön, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumiskustannuksiin. Selvitys on lakisääteinen PTS:n minimi. Sen puuttuminen on signaali, joka kannattaa selvittää ennen asunnon ostoa.
Voiko yhtiöjärjestys poiketa asunto-osakeyhtiölaista?
Osin kyllä. Asunto-osakeyhtiölaki on monessa kohdassa tahdonvaltainen, eli yhtiöjärjestys voi poiketa siitä. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii yhtiöjärjestyksen poiketa kunnossapitovastuun jaosta, ja vastiketta voidaan jakaa eri perustein. Yhtiökokouksen määräenemmistöjä voidaan tiukentaa, ei alentaa. Pakottavia säännöksiä ovat yhdenvertaisuus (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §) ja yhtiöjärjestyksen muuttaminen.
Laki kertoo päätöksenteon säännöt, mutta korjausvelka kertoo, milloin päätös on edessä. Liitä asuntoilmoituksen teksti laskuriin, niin näet rakennusosakohtaisen korjausvelan euroina.
Aloita analyysiLähteet
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, kokonaisuudessaan, erityisesti 4 luku 1-7 § (kunnossapitovastuun jaon perusteet, yhtiön ja osakkaan vastuu, kunnossapitotyön suorittaminen), 5 luku 1-9 § (osakkeenomistajan muutostyöt, ilmoitusvelvollisuus, valvonta, kustannusvastuu), 6 luku 1-37 § (yhtiökokous, varsinainen yhtiökokous, päätöksenteon enemmistöt, yhdenvertaisuus, päätöksen moittiminen) ja 8 luku 1-7 § (pääsy huoneistoon, hallintaanoton perusteet, kirjallinen varoitus, vuokraaminen). finlex.fi, asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ajantasaisena.
- Suomen Kiinteistöliitto: yhtiökokouksen päätöksenteko, tavallisen enemmistön ja määräenemmistön rajat asunto-osakeyhtiölain 6 luvun mukaan. Julkinen ohjeistus.
- Isännöintiliitto: asunto-osakeyhtiölaki ja yhtiöjärjestys, taloyhtiön johdolle suunnattu julkinen ohjeistus asunto-osakeyhtiölain soveltamisesta.
- Oikeusministeriö: Asunto-osakeyhtiölakiopas (2010, kokonaisuudistus). Julkinen virallinen tausta-aineisto, jossa asunto-osakeyhtiölain keskeiset uudistukset suhteessa vuoden 1991 lakiin.
- Pelastuslain muutos 1.1.2026 alkaen: palovaroittimien kunnossapitovastuu siirtyy taloyhtiölle. Vaikuttaa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaiseen kunnossapitojakoon, ei muuta itse asunto-osakeyhtiölakia.
- Tämän sivun rakennetaulukko ja päätöksenteon kartta ovat Asuntoanalyysin oma synteesi yllä olevista lähteistä. Ne tulkitsevat lakia luettavampaan muotoon, mutta eivät korvaa itse lakia tai juristin kannanottoa yksittäisessä tapauksessa.
Päivitetty 20.5.2026.