Asunto-osa­keyh­ti­ö­la­ki

Asunto-osakeyhtiölaki koskee jokaista suomalaista taloyhtiötä ja ratkaisee, kuka maksaa mitäkin ja kuka päättää. Laki jakaa vastuun kiinteistön kunnossapidosta yhtiön ja osakkaan kesken ja antaa ylimmän päätösvallan osakkaiden yhtiökokoukselle. Kun osakas tuntee lain pääpiirteet, hän tietää oman vastuunsa rajan ja osaa käyttää ääntään kokouksessa. Tällä sivulla esitellään, mitä laki säätelee, kuka vastaa kunnossapidosta ja miten taloyhtiössä päätetään.

Mitä asunto-osakeyhtiölaki säätelee?

Asunto-osakeyhtiölaki on taloyhtiön keskeisin laki. Se määrää, miten taloyhtiö toimii, kuka vastaa kiinteistön kunnossapidosta ja miten osakkaat tekevät päätöksiä.

Laki ja sen rakenne

Voimassa oleva laki tuli voimaan vuonna 2010. Laki on jaettu lukuihin, jotka etenevät osakkeista ja vastikkeesta kunnossapitoon, muutostöihin, yhtiökokoukseen ja yhtiön hallintoon.

Lakia kannattaa lukea karttana. Kun osakas tietää, mihin lukuun hänen kysymyksensä kuuluu, oikea vastaus löytyy nopeasti. Laki koskee samalla tavalla pientä rivitaloyhtiötä ja suurta kerrostaloyhtiötä.

Yhtiön määritelmä

Laki koskee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä. Yhtiö on asunto-osakeyhtiö, kun sen tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta, jonka huoneistojen pinta-alasta yli puolet on osakkaiden asuntoja. Myös moni rivitalo ja pientaloyhtiö kuuluu lain piiriin. Sama laki ohjaa siis hyvin erikokoisia yhtiöitä.

Keskeiset periaatteet

Kaksi periaatetta kulkee koko lain läpi. Enemmistöperiaatteen mukaan päätökset tehdään äänten enemmistöllä, joten yksittäinen osakas ei voi estää kokouksen pätevää päätöstä. Yhdenvertaisuusperiaate taas suojaa vähemmistöä, sillä kokous ei saa tuottaa yhdelle osakkaalle perusteetonta etua toisen kustannuksella. Nämä kaksi pitävät toisiaan tasapainossa. Enemmistö päättää, mutta ei saa sivuuttaa yhdenvertaisuutta.

Yhtiöjärjestys ja laki

Jokaisella taloyhtiöllä on oma yhtiöjärjestys eli taloyhtiön omat kirjatut säännöt. Se täydentää lakia ja voi poiketa siitä siellä, missä laki sen sallii.

Osa lain säännöksistä on kuitenkin pakottavia, eikä niistä voi sopia toisin edes yhtiöjärjestyksellä. Ristiriitatilanteessa laki menee yhtiöjärjestyksen edelle. Osakkaan kannattaa lukea molemmat, koska oman yhtiön säännöt voivat tiukentaa tai täsmentää lain pääsääntöä.

Kuka vastaa kunnossapidosta?

Kunnossapitovastuu eli vastuu kiinteistön korjaamisesta jakautuu laissa yhtiön ja osakkaan kesken. Pääsääntö on selvä, vaikka rajatapauksia riittää.

Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkaalle. Käytännössä yhtiö pitää kunnossa rakennuksen rakenteet ja eristeet sekä perusjärjestelmät, kuten lämmön, veden, viemärin, sähkön ja ilmanvaihdon.

Yhtiö korjaa myös huoneiston sisäpuoliset vauriot, jos ne ovat aiheutuneet rakenteen tai yhtiön vastuulla olevan järjestelmän viasta. Vastuu on siis laaja ja kattaa kaiken sen, mikä palvelee koko taloa.

Osakkaan kunnossapitovastuu

Osakas vastaa osakehuoneistonsa sisäosista. Tähän kuuluvat esimerkiksi pintamateriaalit, kaapistot, kodinkoneet ja huoneiston omat kalusteet. Osakas vastaa myös itse teettämiensä muutostöiden kunnossapidosta. Yhtiön ja osakkaan vastuun tarkka raja käydään läpi taloyhtiön kunnossapitovastuuta koskevassa oppaassa. Tilakohtainen jako löytyy vastuunjakotaulukosta.

Muutostyöt

Osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia omassa huoneistossaan. Laki edellyttää, että muutostyöstä ilmoitetaan yhtiölle etukäteen, jotta yhtiö voi valvoa työtä ja varmistaa, ettei se vahingoita rakenteita tai naapureita. Yhtiö voi asettaa ehtoja, mutta se ei voi ilman perustetta kieltää tavanomaista remonttia. Osakkaan oikeudet ja niiden rajat avataan osakkaan oikeuksia koskevalla sivulla.

Miten taloyhtiössä päätetään?

Taloyhtiön päätösvalta jakautuu yhtiökokouksen ja hallituksen kesken. Isot asiat kuuluvat osakkaille, juoksevat asiat hallitukselle.

Yhtiökokous ylin elin

Yhtiökokous on taloyhtiön korkein toimielin. Osakkaat käyttävät siellä valtaansa, kukin omistuksensa mukaisella äänimäärällä. Kokous päättää talousarviosta, vastikkeista, suurista korjauksista ja hallituksen valinnasta. Kokouksen kulku ja aikataulu käsitellään taloyhtiön yhtiökokousta koskevassa oppaassa.

Hallitus ja isännöitsijä

Hallitus vastaa taloyhtiön juoksevasta hallinnosta kokousten välillä. Se valmistelee asiat, valvoo taloutta ja huolehtii tavanomaisesta kunnossapidosta talousarvion rajoissa. Isännöitsijä hoitaa käytännön johtamisen hallituksen ohjeiden mukaan. Hallituksen tehtävät ja vastuu on koottu taloyhtiön hallituksen tehtäviä koskevalle sivulle.

Laki asettaa taloyhtiön johdolle huolellisuusvelvollisuuden. Hallituksen ja isännöitsijän on hoidettava tehtävänsä huolellisesti ja koko yhtiön etua ajaen. Jos johto laiminlyö velvollisuutensa ja aiheuttaa vahingon, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Vastuu pitää päätöksenteon asiallisena.

Varsinainen yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tästä määräajasta ei voi poiketa edes yhtiöjärjestyksellä. Kun tilikausi on kalenterivuosi, kokous pidetään viimeistään kesäkuun loppuun mennessä. Kokouksessa vahvistetaan tilinpäätös, päätetään vastuuvapaudesta ja valitaan hallitus seuraavalle kaudelle.

Milloin päätös vaatii määräenemmistön?

Valtaosa päätöksistä syntyy tavallisella äänten enemmistöllä. Osa päätöksistä vaatii kuitenkin kahden kolmasosan määräenemmistön.

Enemmistöpäätös

Päätökseksi tulee ehdotus, jota kannattaa yli puolet annetuista äänistä. Tavallinen enemmistö riittää esimerkiksi talousarvioon, vastikkeisiin ja tavanomaisiin korjauksiin. Ratkaisevaa on annettujen äänten määrä, ei paikalla olevien lukumäärä. Tyhjät äänet ja poissaolot eivät siis kaada ehdotusta.

Määräenemmistöpäätös

Osa päätöksistä koskee osakkaiden asemaa niin syvästi, että laki vaatii määräenemmistön. Silloin ehdotusta on kannatettava vähintään kaksi kolmasosaa sekä annetuista äänistä että kokouksessa edustetuista osakkeista. Määräenemmistöä tarvitaan esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja vastikeperusteen muuttamiseen. Se, mitkä päätökset vaativat määräenemmistön, on lueteltu yhtiökokouksen äänestyssäännöissä.

Kahden mittarin ero näkyy silloin, kun osa läsnäolijoista jättää äänestämättä. Tyhjä ääni ei kartuta kannatusta, mutta osakkeet lasketaan silti edustettuihin. Siksi määräenemmistö voi jäädä saavuttamatta, vaikka yksikään osakas ei äänestäisi vastaan.

Päätösvaltaisuus

Laki ei aseta yhtiökokoukselle vähimmäisosallistumista. Oikein koolle kutsuttu kokous on päätösvaltainen, vaikka paikalla olisi vain yksi osakas. Vain yhtiöjärjestys voi asettaa tästä poikkeavan vähimmäismäärän. Osallistuminen kannattaa silti, koska poissaolija luovuttaa oman äänensä muiden käyttöön.

Mitä oikeuksia osakkaalla on?

Laki antaa osakkaalle sekä oikeuksia omaan asuntoonsa että keinoja vaikuttaa yhtiön päätöksiin. Nämä oikeudet ovat vähemmistön turva.

Muutostyöoikeus

Osakas saa muuttaa omaa huoneistoaan ja päättää sen sisustuksesta. Oikeus ei ole rajaton, sillä työ ei saa vahingoittaa rakenteita, muita huoneistoja eikä yhtiön vastuulla olevia järjestelmiä. Yhtiölle tehtävä ilmoitus antaa sille tilaisuuden valvoa työtä. Näin osakas saa tehdä haluamansa remontin ilman, että yhtiö menettää mahdollisuuden varmistaa työn turvallisuus.

Yhdenvertaisuus

Yhdenvertaisuusperiaate on osakkaan vahvin suoja. Yhtiökokous tai hallitus ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa yhdelle osakkaalle perusteetonta etua toisen kustannuksella. Periaate ei estä isojakaan hankkeita, kunhan kustannukset ja hyödyt jakautuvat oikeudenmukaisesti. Selvästi yhdenvertaisuutta loukkaava päätös voi jäädä pätemättömäksi.

Päätöksen moittiminen

Virheellisessä menettelyssä syntynyttä päätöstä voi moittia. Osakas nostaa moitekanteen käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä. Jos kannetta ei nosteta ajoissa, päätös jää voimaan. Vakavimmat virheet, kuten kutsun lähettämättä jättäminen, tekevät päätöksestä kokonaan mitättömän ilman määräaikaa. Moitteen perusteet avataan laitonta yhtiökokousta koskevalla sivulla.

Oikeus tietoihin

Osakkaalla on oikeus saada tietoa taloyhtiön asioista. Hän voi esittää yhtiökokouksessa kysymyksiä hallitukselle ja isännöitsijälle. Johdon on vastattava niihin kokouksessa. Osakas saa myös tilata isännöitsijäntodistuksen, joka kokoaa yhtiön taloudesta ja korjaustarpeista keskeiset tiedot. Nämä tiedot auttavat osakasta arvioimaan tulevia kustannuksia ennen isoja päätöksiä.

Mitä laki sanoo taloyhtiön remonteista?

Remontit ovat taloyhtiön suurin menoerä. Laki ratkaisee sekä niiden päätöksen että laskun jaon.

Kunnossapito ja uudistus

Ero kunnossapidon ja uudistuksen välillä on tässä olennainen. Kunnossapito palauttaa kiinteistön alkuperäiseen kuntoon, esimerkiksi uusimalla vanhan putkiston. Uudistus taas tuo taloon jotain uutta, kuten hissin tai lisäeristyksen. Molemmista päättää yhtiökokous, kun kyse on suuresta hankkeesta. Tavanomaisen kunnossapidon hallitus voi hoitaa itse. Raja ratkaisee, kuka hankkeesta päättää ja millä enemmistöllä.

Kuka maksaa remontin

Yhtiön vastuulla oleva korjaus katetaan vastikkeella, jonka kaikki osakkaat maksavat omistuksensa mukaan. Kaikkien osakkaiden hyväksi tuleva uudistus rahoitetaan samalla tavalla, kun siitä on päätetty tavallisella enemmistöllä. Maksuperusteen muuttaminen sen sijaan vaatii määräenemmistön. Osakas näkee oman osuutensa suuruusluokan, kun tulevat korjaukset on tunnistettu ajoissa.

Päätös remontista

Iso remontti etenee valmistelusta yhtiökokouksen päätökseen. Hallitus ja isännöitsijä valmistelevat hankkeen, jonka kokous päättää toteuttaa ja rahoittaa. Osakas vaikuttaa parhaiten äänestämällä kokouksessa. Ennen kokousta kannattaa selvittää, kuinka suuresta urakasta ja kustannuksesta on kyse.

Mikä asunto-osakeyhtiölaissa muuttuu 2026?

Asunto-osakeyhtiölakiin tulee muutoksia 1. lokakuuta 2026. Muutokset täsmentävät osakkaan vastuuta ja päätöksentekoa.

Osakkaan vastuu laajenee

Lokakuusta 2026 alkaen osakas vastaa nykyistä selvemmin tekemänsä tai edellisen omistajan tekemän muutostyön kunnossapidosta. Osakkaan hoitovastuu laajenee myös muihin hänen käytössään oleviin tiloihin, kuten varastoon, kylmäkellariin ja autopaikkaan. Samalla osakkaalle tulee velvollisuus ilmoittaa yhtiölle viasta, joka kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle. Muutokset selkeyttävät sitä, kuka korjaa ja kuka maksaa.

Muut muutokset

Uudistus koskee myös huoneiston haltuunoton perusteita ja lyhytaikaista vuokrausta. Voimaan astumiseen asti sovelletaan nykyistä lakia. Osakkaan kannattaa seurata, miten oma taloyhtiö päivittää käytäntönsä muutoksen jälkeen. Isännöitsijä ja hallitus tiedottavat muutoksen vaikutuksista omalle yhtiölle.

Usein kysytyt kysymykset

Mistä asunto-osakeyhtiölaki löytyy?

Voiko yhtiöjärjestys poiketa asunto-osakeyhtiölaista?

Missä kulkee yhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuun raja?

Muuttuuko asunto-osakeyhtiölaki vuonna 2026?