Taloyhtiön saunaremontti: päätös ja vastuunjako

Taloyhtiön saunaremontista päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä, ei kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Yhteisestä talosaunasta vastaa yhtiö kokonaan, huoneistosaunan rakenteista ja vedeneristyksestä yhtiö ja lauteista, paneeleista ja kiukaasta osakas. Saunan poistaminen on sekin enemmistöpäätös, mutta voi vaatia osakkaan suostumuksen, jos se heikentää osakkaan asemaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), erityisesti 6 luvun 26-28 §:ään ja 32 §:ään, 4 luvun 2-3 §:ään ja 5 lukuun, sekä Suomen Kiinteistöliiton julkiseen vastuunjako-ohjeistukseen. Päivitetty 2.6.2026.

Kuka päättää taloyhtiön saunaremontista?

Saunaremontista päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Tavanomainen saunaremontti hyväksytään, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölain 1599/2009, 6 luku 26 §).

Tämä enemmistösääntö koskee niin yhteisen talosaunan kuin märkätilojen yhteydessä uusittavien huoneistosaunojen korjausta. Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei saunaremonttiin tarvita, vaikka usein luullaan niin.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, ei kaikista osakkaista. Tyhjät ja poissaolevat äänet eivät kaada hanketta, joten kokoukseen osallistuminen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa lopputulokseen.

Miksi saunaremonttiin riittää enemmistö?

Sauna on osa rakennusta, ja sen korjaus on tavanomaista kunnossapitoa tai uudistusta. Molemmista yhtiökokous päättää saman 6 luvun 26 §:n enemmistösäännön mukaan, kuten putki- tai kattoremontista.

Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista korjauspäätöstä eikä välttää vastiketta vastustamalla. Hän voi vaikuttaa hankkeen sisältöön ja ajoitukseen keskustelemalla ja äänestämällä, mutta enemmistön hyväksymä remontti sitoo myös vastustanutta osakasta.

Milloin tarvitaan kahden kolmasosan määräenemmistö?

Itse saunaremonttiin ei tarvita määräenemmistöä. Kahden kolmasosan kannatus äänistä ja edustetuista osakkeista vaaditaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §).

Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §). Saunaremontin kulut katetaan kuitenkin yleensä tavallisena hoito- tai pääomavastikkeena, jolloin tasajaon määräenemmistöä ei tarvita.

Kuka maksaa yhteisen talosaunan remontin?

Yhteisen talosaunan remontin maksaa yhtiö kokonaan. Talosauna on yhtiön yhteistä tilaa, joten sen rakenteet, vedeneristys, lauteet, paneelit ja kiuas ovat kaikki yhtiön kunnossapitovastuulla.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § velvoittaa yhtiön pitämään kunnossa rakennuksen ja sen yhteiset tilat. Yhteisessä saunassa ei ole osakkaan hallinnassa olevia sisäosia, joten 4 luvun 3 §:n osakasvastuu ei tähän yllä.

Kulut katetaan vastikkeella, joka jaetaan kaikille osakkaille vastikeperusteen mukaan. Yhteisen saunan remontti on siten kaikkien osakkaiden yhteinen kustannus riippumatta siitä, käyttääkö osakas saunaa.

Vastaako yhtiö myös kiukaasta ja lauteista?

Kyllä. Yhteisessä saunassa kiuas, lauteet ja seinäpaneelit ovat osa yhtiön tilaa, eivät yhdenkään osakkaan huoneiston varustusta. Niiden uusiminen kuuluu siksi yhtiölle.

Tässä yhteinen sauna eroaa huoneistosaunasta. Huoneistossa lauteet ja kiuas jäävät osakkaalle, mutta yhteisessä saunassa sama varustus kuuluu yhtiölle, koska tila palvelee koko taloa.

Voiko saunamaksu kohdistaa vain käyttäjille?

Itse remontin rahoitus jaetaan vastikeperusteen mukaan kaikille. Erillinen saunamaksu eli vuoromaksu voi kattaa käytön kuluja, mutta se ei muuta remontin perusjakoa.

Jos yhtiö haluaisi periä remontin yksin saunaa käyttäviltä, kyse olisi poikkeamisesta vastikeperusteesta. Sellainen järjestely edellyttää yhtiöjärjestyksen määräystä tai 6 luvun 32 §:n mukaista määräenemmistöpäätöstä, ei pelkkää tavallista enemmistöpäätöstä.

Kuka maksaa huoneistosaunan remontin?

Huoneistosaunassa vastuu jakautuu: yhtiö vastaa rakenteista ja vedeneristyksestä, osakas näkyvistä pinnoista. Raja kulkee samasta kohtaa kuin märkätilassa eli vedeneristeestä.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § asettaa yhtiölle vastuun rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä. Saunassa tämä tarkoittaa seinä- ja lattiarakennetta, vedeneristystä ja sen alla olevia kerroksia sekä viemäriä ja lattiakaivoa.

Osakas taas vastaa 4 luvun 3 §:n mukaan huoneistonsa sisäosista. Saunassa nämä ovat lauteet, seinä- ja kattopaneelit, kiuas ja näkyvät pinnat. Niiden kunnosta ja uusimisesta osakas huolehtii itse.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 § (Finlex) ja Suomen Kiinteistöliiton vastuunjako-ohjeistus. Yhtiöjärjestys eli talon omat säännöt voi muuttaa jakoa. Yksittäiset kohdat löytyvät vastuunjakotaulukosta.

Kuuluuko vedeneristys yhtiölle myös saunassa?

Kyllä. Saunan vedeneristys on sama rakenteellinen kerros kuin pesuhuoneessa, joten se kuuluu yhtiölle. Lauteiden ja paneelien alla oleva vedeneriste ja sen alla oleva rakenne ovat yhtiön vastuulla.

Kun yhtiö uusii saunan vedeneristeen, se palauttaa myös sen päälle tulevat perustason mukaiset rakenteet. Tämä on osakkaalle tärkeä tieto, koska kosteusvaurion korjaus saunassa jää yleensä yhtiön maksettavaksi.

Maksaako yhtiö perustasoa kalliimmat lauteet?

Ei maksa. Yhtiön vastuu ulottuu perustasoon eli talon alkuperäiseen tai aiemmassa korjauksessa toteutettuun varustetasoon (4 luvun 2 §). Tason ylittävän parannuksen osakas maksaa itse.

Jos osakas haluaa kalliimmat lauteet, leveämmät paneelit tai tehokkaamman kiukaan kuin perustaso, hän maksaa erotuksen. Tämä pitää osakkaat yhdenvertaisina, eikä yhtiön rahaa käytetä yhden huoneiston tason nostamiseen.

Milloin sauna voidaan poistaa tai muuttaa muuhun käyttöön?

Saunan poistamisesta tai sen muuttamisesta muuhun käyttöön päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Tämä koskee niin yhteisen talosaunan lopettamista kuin sen tilan ottamista toiseen tarkoitukseen.

Moni taloyhtiö harkitsee yhteisen saunan poistamista, jos käyttö on vähäistä ja korjaustarve suuri. Saunatilasta voi tulla esimerkiksi varasto, kuivaushuone tai pyörävarasto.

Pelkkä enemmistöpäätös ei kuitenkaan aina riitä. Jos poistaminen heikentää osakkaan oikeutta käyttää huoneistoaan tai yhtiön tilaa, asiassa tulee arvioida osakkaan suostumuksen tarve.

Milloin tarvitaan osakkaan suostumus?

Osakkaan suostumus voidaan tarvita, jos saunan poistaminen heikentää olennaisesti hänen asemaansa. Tällainen tilanne voi syntyä, jos osakkaalle kuuluu yhtiöjärjestyksen mukainen oikeus saunan käyttöön tai jos sauna on osa hänen hallinnassaan olevaa tilaa.

Yhdenvertaisuusperiaate (1 luku 10 §) kieltää tuottamasta osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella. Päätös, joka rikkoo tätä periaatetta, vaatii sen osakkaan suostumuksen, jonka oikeutta se heikentää (6 luku 28 §).

Käytännössä hallituksen kannattaa selvittää suostumuksen tarve etukäteen. Jos sauna on kaikkien yhteinen eikä kenenkään hallinnassa, poistaminen onnistuu yleensä tavallisella enemmistöllä ilman erillistä suostumusta.

Vaatiiko käyttötarkoituksen muutos lisäksi viranomaisen luvan?

Voi vaatia. Jos saunatila otetaan pysyvästi toiseen käyttöön, muutos voi edellyttää rakennusvalvonnan lupaa. Tämä on tekninen vaatimus, joka tulee yhtiökokouksen päätöksen päälle.

Hallitus selvittää luvan tarpeen ennen päätöksen täytäntöönpanoa. Yhtiökokous voi tehdä päätöksen, mutta varsinainen muutostyö alkaa vasta, kun mahdolliset luvat ovat kunnossa.

Kuka maksaa, jos osakas rakentaa tai uusii oman saunansa?

Osakas maksaa oman saunansa rakentamisen tai uusimisen kokonaan itse. Kun osakas lisää huoneistoonsa saunan tai uusii sen vapaaehtoisesti, kyse on hänen omasta muutostyöstään, ei yhtiön korjauksesta.

Tällöin osakas vastaa myös vedeneristeestä ja sen oikeasta toteutuksesta, vaikka vedeneriste muuten on yhtiön vastuulla. Osakas teettää työn, kustantaa sen ja huolehtii laadusta.

Osakkaan oma sauna on muutostyö, joka vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 5 luku). Ilmoitus antaa yhtiölle mahdollisuuden valvoa työtä ennen sen aloittamista, erityisesti vedeneristystä ja sähkötöitä.

Mitä muutostyöilmoitus tarkoittaa?

Muutostyöilmoitus on osakkaan kirjallinen ennakkoilmoitus suunnitellusta remontista. Siinä kerrotaan, mitä tehdään ja kuka työn toteuttaa. Yhtiö saa tiedon ja voi asettaa työlle ehtoja.

Saunan rakentaminen koskee vedeneristystä, ilmanvaihtoa ja sähköä, joten yhtiöllä on perusteltu syy valvoa työtä. Ilmoitus suojaa myös osakasta itseään myöhemmiltä riidoilta, kun työ on valvottu.

Voiko yhtiö kieltää oman saunan?

Yhtiö ei voi kieltää lainmukaista muutostyötä ilman perusteltua syytä, mutta se voi asettaa ehtoja. Yhtiö voi vaatia esimerkiksi riittävää ilmanvaihtoa, oikeaa vedeneristystä ja ammattitaitoista tekijää.

Yhtiö voi kieltäytyä, jos muutos vaarantaisi rakennuksen tai aiheuttaisi toiselle osakkaalle haittaa. Esimerkiksi puutteellinen ilmanvaihto tai kosteudenhallinta voi olla peruste asettaa tiukkoja ehtoja tai evätä hanke.

Kannattaako oma sauna ajoittaa putkiremonttiin?

Usein kannattaa. Jos talon putkiremontti on lähivuosina edessä, märkätilat ja sauna avataan joka tapauksessa. Tuore oma sauna voi mennä silloin uusiksi.

Osakkaan kannattaa selvittää talon korjaussuunnitelmat ennen omaa hanketta. Hallitus ja isännöitsijä osaavat kertoa, milloin yhteinen remontti on tulossa ja kannattaako oma sauna tehdä sen yhteydessä.

Miten saunaremontin vastuu liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Yhtiön vastuulla olevat saunan rakenteet ja vedeneristeet ikääntyvät, ja niiden korjaus kasvattaa taloyhtiön korjausvelkaa. Saunat uusitaan yleensä märkätilojen ja putkiremontin yhteydessä.

Korjausvelka eli kertynyt mutta tekemätön korjaustarve syntyy, kun kunnossapitoa lykätään. Saunan ja märkätilan vedeneristeen tekninen käyttöikä on Kiinteistöliiton mukaan noin 20-30 vuotta, minkä jälkeen vedeneriste on tiensä päässä.

Osakkaalle tämä tarkoittaa, että saunan ja märkätilojen ikä ennakoi tulevaa vastiketta. Kun talon märkätilat lähestyvät käyttöikänsä loppua, suuri yhteinen remontti on lähivuosina edessä.

Hallitukselle vastuunjako on yhtä tärkeä. Väärin tulkittuna yhtiö voi päätyä kustantamaan osakkaan vastuulle kuuluvat lauteet tai kiukaan, ja silloin laskun maksavat muut osakkaat vastikkeessa.

Miten osakas hyötyy tiedosta ennen ostoa?

Ostokohteessa kannattaa selvittää saunojen ja märkätilojen ikä sekä putkiston kunto. Vanha sauna tarkoittaa lähestyvää remonttia ja sen myötä nousevaa vastiketta.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet yhtiön vastuulla olevien rakenteiden kunnon jo ennen ostopäätöstä, eikä tuleva remonttitarve jää pelkän arvauksen varaan.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää taloyhtiön saunaremontista?

Saunaremontista päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 1599/2009, 6 luvun 26 §). Sama enemmistösääntö koskee niin yhteisen talosaunan kuin huoneistosaunojen korjausta. Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei saunaremonttiin tarvita, vaikka usein luullaan niin. Hallitus valmistelee asian ja panee päätöksen täytäntöön. Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista korjauspäätöstä eikä välttää vastiketta vastustamalla.

Kuka maksaa yhteisen talosaunan remontin?

Yhteisen talosaunan remontin maksaa yhtiö kokonaan. Talosauna on yhtiön yhteistä tilaa, joten sen rakenteet, vedeneristys, lauteet, paneelit ja kiuas ovat kaikki yhtiön kunnossapitovastuulla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Kulut katetaan vastikkeella, joka jaetaan kaikille osakkaille vastikeperusteen mukaan. Yhteisen saunan remontti on siten kaikkien osakkaiden yhteinen kustannus riippumatta siitä, käyttääkö osakas saunaa.

Kuka vastaa huoneistosaunan lauteista ja kiukaasta?

Huoneistosaunassa lauteet, seinä- ja kattopaneelit, kiuas ja valaisimet ovat osakkaan vastuulla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §). Sen sijaan rakenne, vedeneristys ja sen alla olevat kerrokset sekä viemäri ja lattiakaivo ovat yhtiön vastuulla (4 luvun 2 §). Raja kulkee samasta kohtaa kuin märkätilassa eli vedeneristeestä: alapuoli on yhtiön, yläpuoli osakkaan. Yhtiöjärjestys voi muuttaa tätä jakoa.

Voiko taloyhtiö poistaa yhteisen saunan?

Voi. Saunan poistamisesta tai sen muuttamisesta muuhun käyttöön päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Pelkkä enemmistöpäätös ei kuitenkaan aina riitä: jos poistaminen heikentää olennaisesti osakkaan asemaa, esimerkiksi yhtiöjärjestykseen perustuvaa käyttöoikeutta, tarvitaan kyseisen osakkaan suostumus (1 luvun 10 § yhdenvertaisuus ja 6 luvun 28 §). Käyttötarkoituksen muutos voi lisäksi vaatia rakennusvalvonnan luvan.

Tarvitseeko osakkaan oma saunaremontti ilmoituksen taloyhtiölle?

Kyllä. Osakkaan oma sauna on muutostyö, joka vaatii kirjallisen muutostyöilmoituksen yhtiölle (asunto-osakeyhtiölain 5 luku). Ilmoituksessa kerrotaan, mitä tehdään ja kuka työn toteuttaa. Saunan rakentaminen koskee vedeneristystä, ilmanvaihtoa ja sähköä, joten yhtiöllä on perusteltu syy valvoa työtä. Osakas maksaa oman saunansa kokonaan itse ja vastaa myös vedeneristeen oikeasta toteutuksesta, vaikka vedeneriste muuten on yhtiön vastuulla.