Saunaremontti taloyhtiössä

Saunaremontti taloyhtiössä tarkoittaa joko yhtiön yhteisen talosaunan tai osakkaan huoneistosaunan uusimista. Vastuu ja päätösvalta jakautuvat eri tavoin sen mukaan, kumpaa saunaa remontti koskee.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 15.7.2026.

Mitä saunatyyppejä kerrostalon taloyhtiössä on?

Kerrostalossa sauna on joko yhtiön yhteinen talosauna tai osakkaan oma huoneistosauna. Ero ratkaisee sekä sen, kuka remontista vastaa, että sen, kuka siitä päättää.

Talosauna ja huoneistosauna

Yhtiön talosauna on yhtiön omistama yhteistila, jota osakkaat varaavat vuoroilla. Huoneistosauna taas sijaitsee asunnon sisällä, useimmiten kylpyhuoneen yhteydessä, ja on osakkaan hallinnassa.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 §, 5 luku ja 6 luku 26 § (Finlex). Yhtiöjärjestys eli talon omat säännöt voi muuttaa jakoa.

Erottelun merkitys

Talosauna on yhteistä omaisuutta, joten sen kunnossapidosta ja uusimisesta vastaa yhtiö ja päätös tehdään yhtiökokouksessa. Huoneistosauna taas on osakkaan hallinnassa, joten osakas vastaa sen näkyvistä osista.

Raja ei ole pelkkä muodollisuus. Se määrää, kenen kukkarosta remontti maksetaan ja millä kokoonpanolla asiasta päätetään, joten oikean saunatyypin tunnistaminen on aina ensimmäinen askel.

Yhdistetty tila

Monessa kerrostaloasunnossa sauna on osa kylpyhuonetta, jolloin saunan lattia ja vedeneristys jatkuvat suoraan märkätilan rakenteista. Silloin saunaremontti kytkeytyy usein kylpyhuoneremonttiin.

Tällaisessa tilassa rakenteet ja vedeneristys käsitellään yhtenä kokonaisuutena. Saunan ja kylpyhuoneen yhteinen vedeneristys kuuluu yhtiön vastuulle, mutta lauteet, paneelit ja kiuas jäävät osakkaalle.

Mitä saunaremontti sisältää?

Saunaremontti kattaa tyypillisesti puuosat ja lauteet, seinä- ja kattopaneelit, kiukaan, lattian vedeneristyksen ja ilmanvaihdon. Laajuus vaihtelee pienestä pintaremontista koko tilan saneeraukseen.

Sisällön osat

Lähde: Rakennustieto, saunan ja märkätilan rakenteiden ohjeelliset tekniset käyttöiät. Osa-alueet ovat ohjeellisia, ja yksittäisen saunan tarpeen ratkaisee kuntotarkastus.

Kevyt pintaremontti

Kevyimmillään saunaremontti tarkoittaa lauteiden ja paneelien uusintaa sekä kiukaan vaihtoa, kun rakenteet ja vedeneristys ovat ehjät. Tämä on nopein ja edullisin tapa palauttaa sauna käyttökuntoon.

Pintaremontti sopii tilaan, jonka lattia ja seinärakenteet ovat kunnossa. Se palauttaa saunan ulkonäön ja toimivuuden ilman rakenteiden purkua, joten työ on rajattu näkyviin osiin.

Rakenteellinen saneeraus

Kun lattian vedeneriste on tiensä päässä tai saunassa on kosteusjälkiä, remontti ulottuu rakenteisiin. Silloin lattia puretaan, vedeneriste ja lattiakaivo uusitaan ja kallistukset korjataan. Ennen vuotta 1994 rakennetussa talossa purkutyö edellyttää lakisääteistä asbestikartoitusta ennen työn aloitusta.

Rakenteellinen saneeraus on selvästi pintaremonttia laajempi ja kalliimpi työ. Tarkemmat kustannukset ja niiden suuruusluokka käsitellään omalla sivulla saunaremontin hinnasta, ja työn vaiheet sivulla saunaremontin suunnittelu.

Ilmanvaihdon osuus

Saunan on kuivuttava käytön jälkeen, jotta puuosat ja rakenteet kestävät. Riittävä korvaus- ja poistoilma ehkäisee kosteusvaurioita ja pitää sisäilman terveellisenä.

Vanha tai tukkeutunut ilmanvaihto pidentää kuivumisaikaa ja kasvattaa home- ja lahoriskiä. Saunan ilmanvaihdon toimivuus kannattaa siksi tarkistaa aina remontin yhteydessä.

Milloin saunaremontti on ajankohtainen?

Saunaremontin ajankohdan voi arvioida osien teknisestä käyttöiästä. Lauteet ja paneelit kuluvat ensimmäisinä, kiuas seuraavaksi ja vedeneristys viimeisenä.

Osien käyttöiät

Lähde: Rakennustieto, kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot (RT 103765 ja RT 103766, 2025), sekä Suomen Kiinteistölehti, märkätilan vedeneristyksen käyttöikä. Vaihteluvälit ovat ohjeellisia, ja yksittäisen saunan tilanteen ratkaisee kuntotarkastus.

Remontin merkit

Lauteiden tummuminen ja pinnan karheus ovat ensimmäisiä merkkejä, kun puu on kulunut käyttöikänsä loppuun. Tumma värjäytymä paneeleissa ja irtoilevat saumat viittaavat kosteuden ja lämmön rasitukseen.

Vakavin merkki on kosteusjälki lattiassa tai seinän alaosassa, koska se voi viitata vedeneristeen pettämiseen. Silloin kyse ei ole enää pintaremontista vaan rakenteen korjauksesta.

Vedeneristeen ikä

Lauteet ja kiuas voi vaihtaa milloin tahansa, mutta vedeneriste määrää, milloin koko tila on saneerattava. Sen ikä ratkaisee, riittääkö kevyt pintaremontti vai onko edessä rakenteellinen uusinta.

Modernin vedeneristeen tekninen käyttöikä on noin 25-30 vuotta, joten saunan lattia tulee usein vastaan samaan aikaan kuin kylpyhuoneen vedeneristys. Siksi sauna kannattaa ajoittaa märkätilojen kanssa samaan urakkaan.

Kiinteistöliiton mukaan märkätilan käyttöikä on yleensä noin 25 vuotta. Talosaunan peruskorjaus tulee siis tavallisesti ajankohtaiseksi tämän iän tienoilla, ellei kuntotutkimus osoita tarvetta aikaisemmin.

Remonttien yhdistäminen

Kun lattia joudutaan joka tapauksessa avaamaan, samaan urakkaan saa vedeneristyksen ja saunan uusinnan halvemmalla kuin erikseen. Purku ja suojaus tehdään tällöin vain kerran.

Sama logiikka koskee koko taloyhtiötä. Yhtiön talosaunan saneeraus kannattaa ajoittaa pitkän tähtäimen suunnitelmassa muiden märkätila- ja putkitöiden yhteyteen, jos rakenteiden elinkaaret antavat myöten.

Kuka vastaa saunaremontista, yhtiö vai osakas?

Vastuu jakautuu sen mukaan, onko kyse yhtiön talosaunasta vai huoneistosaunasta ja kohdistuuko korjaus rakenteeseen vai näkyvään pintaan. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2-3 § määrää pääjaon.

Vastuunjakotaulukko

Vastuunjako: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2 § (yhtiön vastuu kunnossapidosta) ja 4 luku 3 § (osakkaan vastuu kunnossapidosta), Finlex. Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi muuttaa jakoa.

Yhtiön talosaunassa kaikki on yhtiön vastuulla, koska tila on yhteistä omaisuutta. Huoneistosaunassa raja kulkee rakenteen ja pinnan välissä, samaan tapaan kuin kylpyhuoneessa.

Muistisääntö on, että vedeneristeeseen ja rakenteeseen asti vastaa yhtiö, mutta lauteet, paneelit ja kiuas ovat osakkaan. Tarkempi jako työ työltä löytyy vastuunjakotaulukosta.

Yhtiön vastuu

Yhtiö vastaa huoneistosaunan kantavista rakenteista ja lattian vedeneristyksestä, koska ne ovat osa rakennuksen rakennetta. Sama koskee saunaan johtavaa viemäriä ja vesijohtoa.

Jos remontissa paljastuu rakenteeseen kohdistuva vaurio, sen korjaus kuuluu yhtiölle. Vedeneristeen uusinta on yhtiön vastuulla silloin, kun se tehdään yhtiön korjatessa rakennetta.

Osakkaan vastuu

Osakas vastaa saunan näkyvistä osista: lauteista, seinä- ja kattopaneeleista, kiukaasta ja sen ohjauksesta. Nämä ovat huoneiston sisäosia, jotka osakas pitää itse kunnossa.

Jos osakas uusii ehjän saunan vain mukavuussyistä, hän maksaa kaiken itse, myös mahdollisen vedeneristeen. Periaate on, ettei osakkaan vapaaehtoisesta remontista saa syntyä yhtiölle kuluja.

Saunamaksu ja remontin kulut

Yhtiön saunan remontti katetaan vastikkeella, joka jaetaan kaikille osakkaille vastikeperusteen mukaan riippumatta siitä, käyttääkö osakas saunaa. Erillinen saunamaksu eli vuoromaksu voi kattaa käytön kuluja, mutta se ei muuta remontin perusjakoa.

Jos yhtiö haluaisi periä remontin vain saunaa käyttäviltä, kyse olisi poikkeamisesta vastikeperusteesta. Maksuperuste määrätään yhtiöjärjestyksessä (3 luku 4 §), joten järjestely edellyttäisi yhtiöjärjestyksen määräystä.

Sen lisääminen on yhtiöjärjestyksen muutos, johon tarvitaan kahden kolmasosan määräenemmistö (6 luku 34 §). Lisäksi tarvitaan suostumus jokaiselta osakkaalta, jonka maksuvelvollisuus kasvaa (6 luku 35 §). Tavallinen enemmistöpäätös ei riitä.

Kuka taloyhtiössä päättää saunaremontista?

Yhtiön talosaunan remontista päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Huoneiston sisäinen sauna etenee osakkaan omana muutostyönä.

Enemmistösääntö

Yhtiön saunaremontin yhtiökokous hyväksyy, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Sama enemmistösääntö koskee myös tasoa nostavaa uudistusta, kuten saunan varustuksen parantamista.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, ei kaikista osakkaista. Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista saunaremonttia eikä välttää vastiketta vastustamalla päätöstä.

Määräenemmistön tilanteet

Itse saunaremonttiin ei tarvita määräenemmistöä, vaikka se nostaisi saunan tasoa. Kahden kolmasosan kannatus vaaditaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 34 §).

Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §). Itse remonttipäätös pysyy aina tavallisessa enemmistössä.

Osakkaan suostumusta tarvitaan, jos remontti vaikuttaa olennaisesti hänen huoneistonsa käyttöön tai loukkaa yhdenvertaisuutta (1 luku 10 § ja 6 luku 28 §). Tämä on poikkeus, ei pääsääntö.

Huoneistosaunan muutostyö

Huoneiston sisäisen saunan remontti on osakkaan muutostyö, joka edellyttää kirjallista muutostyöilmoitusta hallitukselle (5 luku). Yhtiöllä on oikeus valvoa työn teknistä toteutusta, varsinkin kun se koskee vedeneristystä tai rakenteita.

Pelkkä lauteiden, paneelien tai kiukaan vaihto ehjässä tilassa ei yleensä vaadi ilmoitusta. Heti kun työ ulottuu vedeneristeeseen tai rakenteeseen, ilmoitus on tehtävä.

Osakkaan rakentaman tai uusiman saunan kunnossapito jää osakkaalle, ja vastuu siirtyy asunnon mukana ostajalle. Yhtiön vastuu kattaa vain talon perustason, joten ostajan kannattaa tarkistaa, onko huoneistosauna merkitty yhtiöjärjestykseen vai osakkaan omalla vastuulla.

Milloin sauna voidaan poistaa tai muuttaa muuhun käyttöön?

Saunan poistamisesta tai sen muuttamisesta muuhun käyttöön päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Tämä koskee niin yhteisen talosaunan lopettamista kuin sen tilan ottamista toiseen tarkoitukseen.

Käytön muutos

Moni taloyhtiö harkitsee yhteisen saunan poistamista, jos käyttö on vähäistä ja korjaustarve suuri. Saunatilasta voi tulla esimerkiksi varasto, kuivaushuone tai pyörävarasto.

Osakkaan suostumus

Pelkkä enemmistöpäätös ei aina riitä. Osakkaan suostumus voidaan tarvita, jos poistaminen heikentää olennaisesti hänen asemaansa, esimerkiksi jos osakkaalla on yhtiöjärjestykseen perustuva oikeus saunan käyttöön.

Yhdenvertaisuusperiaate kieltää tuottamasta osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella (1 luku 10 §). Päätös, joka rikkoo tätä periaatetta, vaatii sen osakkaan suostumuksen, jonka oikeutta se heikentää (6 luku 28 §). Jos sauna on kaikkien yhteinen eikä kenenkään hallinnassa, poistaminen onnistuu yleensä tavallisella enemmistöllä.

Viranomaisen lupa

Jos saunatila otetaan pysyvästi toiseen käyttöön, muutos voi edellyttää rakennusvalvonnan lupaa. Hallitus selvittää luvan tarpeen ennen päätöksen täytäntöönpanoa, ja varsinainen muutostyö alkaa vasta, kun mahdolliset luvat ovat kunnossa.

Miten saunaremontti näkyy korjausvelassa?

Sauna, joka on teknisen käyttöikänsä yli, näkyy taloyhtiön korjausvelassa eli kertyneen mutta tekemättömän korjauksen määränä. Yhtiön talosaunan tuleva saneeraus on osa talon todellista kustannusta.

Korjausvelan synty

Korjausvelka syntyy, kun saunan rakenne tai vedeneriste kuluu käyttöikänsä loppua kohti, mutta sitä ei vielä uusita. Mitä lähempänä elinkaaren loppua sauna on, sitä lähempänä ja kalliimpana remontti on edessä.

Vaikutus ostajaan

Yhtiön saunan saneeraus katetaan vastikkeella, joka osuu jokaiseen osakkaaseen. Kahdesta samanhintaisesta asunnosta kalliimpi on se, jonka taloyhtiössä sauna ja muut märkätilat ovat lähellä elinkaaren loppua.

Korjausvelka ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, joten tuleva saunaremontti kannattaa arvioida erikseen ennen ostopäätöstä. Pelkkä velaton hinta ei kerro koko kuvaa talon tulevista kustannuksista.

Asuntoanalyysin arvio

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien arvioidun korjausvelan suoraan asuntoilmoituksen tiedoista. Näin näet märkätilojen ja muiden rakennusosien tulevan korjaustarpeen jo ennen yhtiökokousta tai ostoa.

Yksittäisen yhtiön todellinen velka voi olla yli tai alle keskiarvon rakennusvuoden, edellisen saneerauksen ja huoltohistorian mukaan. Siksi luku kannattaa katsoa juuri sen kohteen tiedoilla, jota harkitset.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä eroa on yhtiön talosaunalla ja huoneistosaunalla?

Yhtiön talosauna on yhtiön omistama yhteistila, jota osakkaat varaavat vuoroilla, ja sen remontista vastaa ja päättää yhtiö yhtiökokouksessa. Huoneistosauna sijaitsee asunnon sisällä, useimmiten kylpyhuoneen yhteydessä, ja on osakkaan hallinnassa. Huoneistosaunassa yhtiö vastaa rakenteista ja lattian vedeneristyksestä, osakas näkyvistä pinnoista, lauteista, paneeleista ja kiukaasta. Saunatyypin tunnistaminen ratkaisee sekä maksajan että päätöksentekijän.

Mitä saunaremontti yleensä sisältää?

Saunaremontti kattaa tyypillisesti puuosat ja lauteet, seinä- ja kattopaneelit, kiukaan, lattian vedeneristyksen ja ilmanvaihdon. Kevyimmillään uusitaan vain lauteet, paneelit ja kiuas ehjien rakenteiden päälle. Laajimmillaan lattia puretaan ja vedeneriste, lattiakaivo ja kallistukset uusitaan rakenteita myöten. Ilmanvaihto kannattaa tarkistaa aina remontin yhteydessä, koska saunan on kuivuttava käytön jälkeen home- ja lahovaurioiden estämiseksi.

Kuka päättää taloyhtiön saunaremontista?

Yhtiön talosaunan remontista päättää yhtiökokous, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Sama enemmistösääntö koskee myös tasoa nostavaa uudistusta. Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei tarvita itse remonttiin, vaan se koskee vain yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luku 34 §) ja kustannusten tasajakoa (6 luku 32 §). Huoneiston sisäisen saunan remontti taas etenee osakkaan omana muutostyönä muutostyöilmoituksella.

Tarvitseeko huoneistosaunan remontti ilmoituksen taloyhtiölle?

Huoneiston sisäisen saunan remontti on osakkaan muutostyö. Se edellyttää kirjallista muutostyöilmoitusta hallitukselle (asunto-osakeyhtiölaki 5 luku), kun työ koskee vedeneristystä tai rakenteita. Yhtiöllä on tällöin oikeus valvoa työn teknistä toteutusta. Pelkkä lauteiden, paneelien tai kiukaan vaihto ehjässä tilassa ei yleensä vaadi ilmoitusta, mutta heti kun työ ulottuu vedeneristeeseen, ilmoitus on tehtävä.

Voiko taloyhtiö poistaa yhteisen saunan?

Voi. Saunan poistamisesta tai sen muuttamisesta muuhun käyttöön päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Pelkkä enemmistöpäätös ei kuitenkaan aina riitä: jos poistaminen heikentää olennaisesti osakkaan asemaa, esimerkiksi yhtiöjärjestykseen perustuvaa käyttöoikeutta, tarvitaan kyseisen osakkaan suostumus (1 luvun 10 § yhdenvertaisuus ja 6 luvun 28 §). Käyttötarkoituksen muutos voi lisäksi vaatia rakennusvalvonnan luvan.

Milloin saunaremontti on ajankohtainen?

Saunaremontin ajankohdan voi arvioida osien teknisestä käyttöiästä. Lauteet ja puuosat kuluvat noin 10-15 vuodessa, paneelit 15-20 vuodessa, sähkökiuas 10-15 vuodessa ja lattian vedeneriste 25-30 vuodessa. Lauteet ja kiukaan voi vaihtaa erikseen, mutta vedeneriste ratkaisee, milloin koko tila on saneerattava. Luvut ovat ohjeellisia, ja yksittäisen saunan tilanteen ratkaisee kuntotarkastus kosteusmittauksineen.