Ta­lo­yh­ti­ön sau­na­re­mont­ti

Taloyhtiön saunaremontti tarkoittaa kahta eri asiaa. Yhtiön talosaunan korjaukset kustantaa taloyhtiö vastikkeilla, kun taas osakkaan huoneistosaunassa lauteet, paneelit ja kiuas ovat osakkaan omalla vastuulla. Raja ratkaisee, kuka remontin maksaa ja kuka siitä päättää. Tällä sivulla esitellään saunatyyppien ero, korjausvastuun jako, remontin sisältö ja päätösvalta.

Talosauna vai huoneistosauna?

Vastuu ja päätösvalta riippuvat siitä, kumpaa saunaa korjataan. Yhtiön yhteinen talosauna ja osakkaan huoneistosauna noudattavat eri sääntöjä.

Yhtiön talosauna

Talosauna on yhtiön hallinnassa oleva yhteinen saunaosasto, johon kuuluvat löylyhuoneen lisäksi pesuhuone ja pukuhuone. Monessa yhtiössä käyttö nojaa lenkkisaunaan eli kaikille asukkaille yhteiseen saunavuoroon, johon ei tarvitse varausta.

Osa talosaunoista on jäänyt vaille huoltoa. Kiinteistölehden mukaan moni taloyhtiösauna on päästetty rapistumaan ja osa on muutettu varastotiloiksi.

Osakkaan huoneistosauna

Huoneistosauna on osakashallinnassa olevan huoneiston oma sauna.

Huoneistosaunat yleistyivät 1980-luvulla ja olivat 1990-luvulta lähtien miltei jokaisen uuden kerrostaloasunnon vakiovaruste, kunnes osa rakennuttajista alkoi 2010-luvulla jättää oman saunan pois uudiskohteista. Asunnon rakennusvuosi kertoo siis, kumpi sauna omassa talossa todennäköisesti on. Jos saunaa ei rakenneta jokaiseen asuntoon, taloon tehdään lähes aina yhteinen sauna.

Kuka vastaa saunan korjauksista?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat, kun taas yhtiö vastaa rakenteista ja eristeistä. Saunassa raja kulkee paneelin takana.

Vastuunjako rakennusosittain

Huoneistosaunan näkyvät osat ovat osakkaan kunnossapitovastuulla samaan tapaan kuin huoneiston muutkin pinnat. Vakiintunut tulkinta rinnastaa esimerkiksi seinäpaneelit tapetteihin.

Kiinteistölehti 14.6.2018, Kotitalo 7.10.2021, Kiinteistölehti 16.6.2026.

Kiukaan vaihdosta ilmoitetaan yhtiölle etukäteen, koska kiinteä sähköasennus voi vaikuttaa yhtiön vastuulla olevaan sähköjärjestelmään. Koko huoneiston kattava erittely on vastuunjakotaulukossa.

Yhtiön vastuu

Talosaunassa koko tila on yhtiön hallinnassa, joten yhtiö kustantaa myös niiden osien uusimisen, jotka huoneistosaunassa kuuluvat osakkaalle. Korkein oikeus katsoi jo vuonna 1991, että pesuhuoneen ainoana vesieristeenä toiminut muovimatto oli rakenteen osa, jonka korjaus kuului yhtiölle.

Yhtiöllä on vastapainoksi oikeus valvoa osakkaan saunaremonttia, jotta työ ei vaaranna sen vastuulla olevia rakenteita. Valvonnan kustannukset maksaa muutostyössä osakas.

Korvaustilanteissa ratkaisee lisäksi perustaso. Yhtiön kunnossapito kattaa vain yhtiön perustason mukaisen varustelun, joten osakkaan teettämän tasonparannuksen erotus jää vaurionkin jälkeen osakkaan maksettavaksi.

Jälkiasennettu sauna

Jos sauna on rakennettu huoneistoon jälkikäteen, yhtiö vastaa vain alkuperäisistä rakenteista. Kaikki saunaa tehtäessä lisätty jää osakkaan vastuulle. Vastuu seuraa huoneistoa, joten se siirtyy asuntokaupassa uudelle omistajalle.

Ostajan kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä, kuuluuko sauna huoneistoon alun perin. Korkein oikeus katsoi vuonna 2015, ettei pelkkä tilan käyttötavan muutos siirrä rakenteiden kunnossapitovastuuta osakkaalle, jos rakenteisiin ja eristeisiin ei ole koskettu. Yhtiö voi myös ottaa jälkiasennetun saunan vastuulleen kirjaamalla sen yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmään. Silloin kaikkia huoneistosaunan rakentaneita osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti.

Kuka päättää saunaremontista ja saunan poistosta?

Saunaosaston remontista päättää yhtiökokous äänten enemmistöllä. Saunan poistaminen tai muuttaminen muuhun käyttöön vaatii tilanteesta riippuen järeämmän päätöksen.

Remontista päättäminen

Peruskorjaus on lain silmissä kunnossapitoa, joka ei vaadi määräenemmistöä. Myös uudistuksesta, kuten kokonaan uuden yhteisen saunan rakentamisesta, päätetään enemmistöllä, kunhan osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Lain esitöissä yhteisten saunatilojen rakentaminen mainitaan nimenomaisena esimerkkinä tällaisesta uudistuksesta.

Remontin ei tarvitse hyödyttää jokaista osakasta käyttäjänä. Esitöiden mukaan hanke on yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen, jos se korottaa kaikkien huoneistojen arvoa suunnilleen samassa suhteessa, vaikka jollakulla ei olisi saunalle lainkaan käyttöä.

Saunan poisto tai muutos

Poistopäätöksen kynnys nousee sen mukaan, mihin saunan asema yhtiössä perustuu.

Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, HE 24/2009, Kiinteistölehti 2.6.2026.

Käyttötarkoituksen muutos voi lisäksi vaatia rakennusvalvonnan luvan. Korkein hallinto-oikeus piti jo 1970-luvulla saunaosaston poistamista sellaisena käyttötarkoituksen muutoksena, johon tarvittiin lupa. Asunto-osakeyhtiölain puolelta julkaistua ennakkopäätöstä talosaunan poistosta ei sen sijaan ole, joten yhtiöoikeudelliset rajatapaukset ratkeavat vasta riidassa.

Osakkaan saunan luvat

Osakkaalla on lain mukaan oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan, sauna mukaan lukien. Yhtiökokous ei voi vaatia muutostyölle kaikkien osakkaiden suostumusta. Korkein oikeus julisti jo 1980-luvulla mitättömiksi yhtiökokouksen päätökset, joilla huoneistosaunan rakentamiselle vaadittiin jokaisen osakkaan suostumus.

Työ alkaa kirjallisella ilmoituksella, jonka sisältö ja käsittely on kuvattu muutostyöilmoituksen ohjeessa. Yhtiön on käsiteltävä ilmoitus viivytyksettä. Kielteinen päätös on perusteltava. Vuoden 1997 ratkaisussa hallitus oli venyttänyt saunailmoituksen käsittelyä yli kaksi vuotta. Korkeimman oikeuden mukaan yhtiön on kerrottava kohtuullisessa ajassa, mitä selvityksiä se työltä vaatii.

Jos muutostyö vaatii viranomaisluvan, luvan hakee yhtiö tai se valtuuttaa osakkaan hakemaan sen. Hallitus ei voi kieltäytyä lupaa hakemasta. Lupakustannukset maksaa osakas.

Mitä saunaosaston remontti sisältää?

Saunaosaston remontti on joko perusteellinen peruskorjaus tai kevyempi pintojen ja kalusteiden uusiminen. Laajuuden ratkaisee rakenteiden kunto.

Perusteellinen remontti

Talokeskuksen arkkitehti kuvasi Kiinteistölehdessä perusteellisen saunaosaston remontin kulun. Maanvarainen alapohja puretaan kokonaan ja viemärit uusitaan. Sen päälle tehdään uudet lämmöneristeet ja lattiavalu, johon usein asennetaan vesikiertoinen lattialämmitys. Lopuksi tehdään uudet vedeneristeet ja uusitaan kaikki pinnat sekä saunan varusteet.

Samassa yhteydessä tilajärjestys usein muuttuu. Vanha osasto, jossa on kaksi pesuhuonetta ja yksi sauna, muutetaan monesti yhden pesuhuoneen ja yhden saunan kokonaisuudeksi. Ennen vuotta 1994 valmistuneen osaston purkutöitä edeltää asbestikartoitus.

Kevyempi korjaus

Kevyemmässä korjauksessa uusitaan panelointi, lauteet, kiuas ja valaistus. Samalla kannattaa kohentaa ilmanvaihtoa, sillä etenkin kellarisaunojen ongelmat johtuvat usein riittämättömästä ilmanvaihdosta. Ilmanvaihdon ratkaisut on käyty läpi saunan ilmanvaihdon sivulla. Kiukaan valinta, lauteiden materiaalit ja valaistus kuuluvat saunaremontin suunnitteluun.

Löylyhuoneen rakenne

Löylyhuoneen seinä on poikkeus märkätilojen säännöistä. Ympäristöministeriön asetuksen mukaan vedeneristystä ei tarvita "erillisen WC-tilan ja löylyhuoneen seinässä pinnoitteen takana". Kosteudenhallinta hoidetaan paneelilla, sen takana olevalla ylä- ja alareunastaan avoimella ilmavälillä ja höyrynsulkuna toimivalla alumiinipaperilla. Roiskevesi pysähtyy ilmaväliin ja rakenteen tausta tuulettuu.

Lattia on silti vedeneristettävä märkätila. Eristeen rakenteesta ja käyttöiästä kerrotaan kylpyhuoneen vesieristyksen sivulla. Saunan ja pesuhuoneen välinen seinä jää kahden tiiviin kerroksen väliin, kun pesuhuoneen puolella on vedeneriste ja saunan puolella alumiinipaperi. Rankaseinän on siksi päästävä tuulettumaan yläosastaan.

Rakennusvuosi kertoo, mitä paneelien takaa todennäköisesti löytyy.

Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 1976 ja 1998, ympäristöministeriön asetus 782/2017.

Kustannusten kattaminen

Talosaunan remontti maksetaan vastikkeilla kuten muutkin yhtiön korjaukset. Saunamaksu eli käyttökorvaus kattaa vain käytön aiheuttamia ylläpitomenoja, joten se ei rahoita saunaremonttia. Pienessä taloyhtiössä yhteisten tilojen remontin maksaa pieni joukko osakkaita, jolloin osakaskohtainen osuus kasvaa.

Suuruusluokasta kertoo herttoniemeläinen esimerkki. As Oy Hiihtomäentie 34:ssä putkiremontin yhteydessä tehtyjen saunaosaston tasonparannusten osuus oli isännöitsijän mukaan muutamia kymmeniä tuhansia euroja. Euromäärät eri laajuuksille on koottu saunaremontin hinnan sivulle.

Milloin saunaremontti on ajankohtainen?

Saunaosastolle ei ole vapaasti saatavaa virallista käyttöikätaulukkoa, joten ajoitus ratkaistaan kunnon perusteella. Märkätilojen noin 25 vuoden käyttöikä antaa arviomme mukaan suuruusluokan myös saunalle.

Kuluneen saunan merkit

Remontin tarpeesta kertovat kuluneen ja harmaantuneen näköiset paneelit ja lauteet, heikko valaistus ja tunne, että happi loppuu kesken löylyjen. Hajuhaitat ja todetut kosteusvauriot ovat jo selviä perusteita tutkia rakenteet.

Paneelien tummuminen alkaa usein pesutavasta. Painepesu ajaa vettä paneelien väliin, jolloin puu tummuu ja lahovaurio voi alkaa. Puutteellinen ilmanvaihto ja liiallinen vedenkäyttö lyhentävät lauteiden huoltoväliä vuosilla.

Kiuas ja turvallisuus

Kiuaskivet suositellaan vaihtamaan taloyhtiökäytössä kerran vuodessa. Rapautuneet kivet tukkivat ilmankierron, mikä kasvattaa kulutusta, vaurioittaa vastuksia ja lisää palovaaraa.

Isännöintiliiton mukaan saunapaloja on Suomessa noin 200-300 vuodessa ja moni niistä estyisi pelkällä kiuaskivien vaihdolla. Tukesin ohjeet ovat saunassa ehdottomia. Kiukaan suojaetäisyyksiä ei saa pienentää palonsuojalevyillä, saunaan ei asenneta pistorasioita eikä kytkimiä. Kiinteät asennukset tekee aina rekisteröity sähköurakoitsija.

Remonttien yhdistäminen

Saunaremontti kannattaa tehdä muun peruskorjauksen yhteydessä. Kun taloon tehdään putkiremontti, saunaosasto on usein järkevä uusia samalla kertaa, koska purku ja vedeneristys tehdään joka tapauksessa. Hiihtomäentien isännöitsijän kokemus tukee samaa. Osakkaat hyväksyvät tasonparannukset helpommin osana isoa remonttia kuin erillisinä hankkeina jälkikäteen.

Sama urakka voi jakautua kahdelle maksajalle. Korkeimman oikeuden vuonna 2026 käsittelemässä tapauksessa yhtiö tilasi kosteusvaurion vuoksi kylpyhuoneen korjauksen ja osakas samalta urakoitsijalta oman saunansa uusimisen. Kumpikin maksoi oman tilauksensa.

Usein kysytyt kysymykset

Saako taloyhtiön saunaremontista kotitalousvähennyksen?

Mikä saunojen vastuunjaossa muuttuu 1.10.2026?

Saako hallitus lopettaa saunavuorot?