Taloyhtiön urakkasopimus ja YSE 1998

Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan kirjallinen sopimus korjaushankkeen toteutuksesta, ja se nojaa lähes aina vakioehtoihin nimeltä Rakennusurakan yleiset sopimusehdot (YSE 1998). Suuressa remontissa hankkeen hyväksyy yhtiökokous, ja sopimuksen allekirjoittaa hallitus tai isännöitsijä saamansa valtuutuksen rajoissa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu Rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998), asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiin KKO 2024:15, 2025:97 ja 2007:5 sekä Suomen Kiinteistöliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 1.6.2026.

Mikä taloyhtiön urakkasopimus on?

Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan kirjallinen sopimus korjaushankkeen toteutuksesta. Taloyhtiö on tilaaja ja urakoitsija toteuttaja, ja sopimus määrää hinnan, aikataulun ja molempien vastuut.

Tilaajana taloyhtiö hankkii rahoituksen, kilpailuttaa työn ja valvoo sen laatua. Urakoitsija puolestaan sitoutuu tekemään sovitun työn sovitussa ajassa ja sovittuun hintaan.

Sopimus kannattaa aina tehdä kirjallisena, vaikka laki ei sitä vaadi. Kirjallinen sopimus suojaa taloyhtiötä, jos hanke viivästyy tai työn laatu jää sovittua heikommaksi.

Lähes aina taloyhtiön urakkasopimus nojaa vakioehtoihin nimeltä Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. Nämä yleiset sopimusehdot täydentävät sopimusta takuun, vakuuden ja viivästyssakon kohdissa, jollei niistä ole erikseen toisin sovittu.

Miksi sopimus kannattaa tehdä kirjallisena?

Kirjallinen sopimus ratkaisee riidat, koska sen ehdot voidaan todentaa jälkikäteen. Suullinen sopu unohtuu tai muistetaan eri tavalla, kun työ myöhästyy tai laatu pettää.

Hyvä urakkasopimus määrittelee selkeästi työn laajuuden, aikataulun ja hinnan. Se kertoo myös, miten lisätyöt hinnoitellaan ja miten mahdolliset virheet korjataan takuuaikana.

Sopimus kannattaa laatia yhdessä asiantuntijan kanssa. Suuressa hankkeessa taloyhtiö palkkaa usein rakennuttajakonsultin, joka valvoo taloyhtiön etua sopimusneuvotteluissa ja työn aikana.

Voiko urakkasopimus syntyä suullisesti?

Sopimus voi periaatteessa syntyä suullisesti, mutta sen olemassaolo on vaikea näyttää toteen. Korkein oikeus hylkäsi tapauksessa KKO 2024:15 urakoitsijan kanteen, koska sitovaa sopimusta ei syntynyt.

Tapauksessa hallituksen puheenjohtajalla ei ollut yksin oikeutta toimia taloyhtiön nimissä. Suullinen lupaus ei siis sido taloyhtiötä, jos sopijan toimivaltaa ei voi todentaa jälkikäteen.

Tämä on hallitukselle tärkeä opetus. Ennen kuin kukaan lupaa työtä urakoitsijalle, on varmistettava, että hankkeesta on tehty päätös ja että sopijalla on siihen valtuutus.

Mikä on YSE 1998 ja mitä se sisältää?

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 ovat rakennusalan vakioehdot, joihin taloyhtiön urakkasopimus lähes aina viittaa. Ne täyttävät sopimuksen aukot, kun itse sopimuksessa asiasta vaietaan.

Yleiset sopimusehdot määräävät takuuajasta, vastuuajasta, vakuuksista ja viivästyssakosta. Nämä ehdot ovat oletuksia, joista voi sopia toisin, joten taloyhtiön kannattaa lukea ne ennen allekirjoitusta.

Taulukko kokoaa keskeiset luvut ja niitä vastaavat pykälät. Hallituksen ei tarvitse muistaa ehtoja ulkoa, mutta sen on tunnettava, mitä luvut taloyhtiölle tarkoittavat.

Lähde: Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 (RT 16-10660), 13, 18, 29, 30 ja 36 §.

Mitä takuuaika ja vastuuaika tarkoittavat?

Takuuaika on kaksi vuotta vastaanotosta, ja sinä aikana urakoitsija korjaa virheet omalla kustannuksellaan. Takuuaikana todistustaakka on urakoitsijalla, joten taloyhtiön asema on vahva.

Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuotta virheistä, jotka johtuvat törkeästä huolimattomuudesta tai täyttämättömästä suorituksesta. Tällöin taloyhtiön on osoitettava virhe ja urakoitsijan huolimattomuus itse.

Ero on tärkeä taloyhtiölle. Takuuaikana riittää, että virheestä ilmoitetaan, mutta takuuajan jälkeen näyttötaakka kääntyy taloyhtiölle, ja korvauksen saaminen on selvästi vaikeampaa.

Miksi vakuus ja viivästyssakko ovat tärkeitä?

Rakennusaikainen vakuus on 10 prosenttia ja takuuajan vakuus 2 prosenttia urakkahinnasta. Vakuus turvaa taloyhtiön, jos urakoitsija jättää työn kesken tai kaatuu konkurssiin hankkeen aikana.

Viivästyssakko on 0,05 prosenttia urakkahinnasta jokaiselta myöhästyneeltä työpäivältä. Se kertyy enintään 2,5 prosenttiin, mikä vastaa noin viidenkymmenen myöhästyneen työpäivän rangaistusta.

Sakko kannustaa urakoitsijaa pysymään aikataulussa. Korkein oikeus vahvisti tapauksessa KKO 2025:97, että takuuajan vakuus kattoi lattiakaivon virheen korjauskustannukset.

Vakuus ei siis ole pelkkä muodollisuus, vaan se on taloyhtiön todellinen turva. Ilman vakuutta virheen korjaus voi jäädä taloyhtiön maksettavaksi, jos urakoitsija ei enää vastaa puheluihin.

Mitkä urakkamuodot taloyhtiössä ovat yleisiä?

Urakkamuoto määrää, kuka suunnittelee, kuka toteuttaa ja kuka kantaa riskin. Valinta vaikuttaa suoraan siihen, miten vastuu jakautuu taloyhtiön ja urakoitsijan välillä.

Taloyhtiössä yleisimpiä muotoja on neljä. Ne eroavat siinä, kuinka monta sopimusta taloyhtiö solmii ja kuinka paljon vastuuta urakoitsija ottaa kannettavakseen.

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto, taloyhtiön korjaushankkeen urakkamuodot.

Yleisin taloyhtiöremontin muoto on kokonaisurakka. Siinä taloyhtiö teettää suunnitelmat erikseen ja palkkaa yhden pääurakoitsijan, joka vastaa koko työn toteutuksesta.

Jaetussa urakassa työ pilkotaan osiin, ja erikoisurakat alistetaan pääurakkaan. Malli voi säästää rahaa, mutta se vaatii taloyhtiöltä enemmän koordinointia ja valvontaa.

Mikä muoto sopii taloyhtiölle?

Kokonaisurakka on selkein, koska taloyhtiöllä on yksi vastuutaho ja yksi sopimus. Jaettu urakka voi tulla halvemmaksi, mutta vastuiden rajat hämärtyvät, jos urakoita on monta.

KVR-urakassa urakoitsija vastaa myös suunnittelusta, mikä keventää hallituksen taakkaa. Samalla taloyhtiön vaikutusvalta yksityiskohtiin kuitenkin pienenee, kun suunnittelu siirtyy urakoitsijalle.

Projektinjohtourakka sopii suuriin ja monivaiheisiin hankkeisiin. Hallitus valitsee muodon hankkeen koon, oman osaamisen ja käytettävissä olevan ajan mukaan.

Kuka päättää urakkasopimuksesta ja kuka allekirjoittaa?

Suuresta remontista päättää yhtiökokous, mutta sopimuksen allekirjoittaa hallitus tai isännöitsijä. Päätösvalta ja allekirjoitusvalta ovat siis eri asioita, ja molempien on oltava kunnossa.

Yhtiökokous antaa valtuutuksen hankkeeseen, kun remontti on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen ja kustannuksiin. Tästä päätösvallasta säädetään asunto-osakeyhtiölain kuudennessa luvussa.

Hallitus huolehtii toteutuksesta ja tekee sopimuksen valtuutuksen rajoissa, kuten lain seitsemäs luku määrää. Käytännössä hallitus kilpailuttaa urakan, valitsee urakoitsijan ja vastaa hankkeen valvonnasta.

Isännöitsijä hoitaa käytännön järjestelyt hallituksen ohjeiden mukaan. Isännöitsijä voi allekirjoittaa sopimuksen, jos hallitus on hänet siihen valtuuttanut, mutta pelkkä puheenjohtajan suostumus ei yksin riitä.

Mitä jos hallitus ylittää valtuutuksen?

Hallitus ei saa ylittää yhtiökokouksen antamaa valtuutusta. Jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti päätetystä, asia on vietävä takaisin yhtiökokoukseen ennen lisätöistä sopimista.

Valtuutuksen ylitys voi tehdä sopimuksesta taloyhtiötä sitomattoman. Se voi myös johtaa hallituksen henkilökohtaiseen vastuuseen, jos taloyhtiölle aiheutuu vahinkoa.

Siksi valtuutuksen rajat on syytä kirjata selkeästi jo yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Selkeä päätös kertoo, kuinka suuren hankkeen ja kuinka kalliin sopimuksen hallitus saa allekirjoittaa.

Mitä asiakirjoja urakkasopimukseen kuuluu?

Urakkasopimus ei ole yksi paperi vaan joukko asiakirjoja, jotka yhdessä määräävät urakan sisällön. Jos asiakirjat ovat keskenään ristiriidassa, niiden pätevyysjärjestys kertoo, mikä asiakirja voittaa.

Pätevyysjärjestyksestä määrää yleisten sopimusehtojen pykälä 13. Sopimusta lähinnä oleva asiakirja voittaa yleisemmän, joten itse urakkasopimus menee aina yleisten ehtojen edelle.

Tärkeimpiä asiakirjoja ovat urakkasopimus, neuvottelupöytäkirja, yleiset sopimusehdot, tarjouspyyntö, urakkaohjelma, urakkarajaliite ja tarjous. Lisäksi mukana ovat tekniset asiakirjat eli työselostus ja piirustukset.

Hallituksen kannattaa tarkistaa, että jokainen liite todella vastaa sovittua. Yksikin vanhentunut piirustus tai puuttuva liite voi siirtää vastuun virheestä yllättäen taloyhtiölle.

Urakkaohjelma kuvaa hankkeen ehdot ja aikataulun, kun taas urakkarajaliite kertoo, mihin yhden urakoitsijan työ päättyy ja toisen alkaa. Selkeät rajat estävät kiistat siitä, kuka tekee minkäkin työn.

Miksi maksuerätaulukko ratkaisee riskin?

Maksuerätaulukko kertoo, milloin taloyhtiö maksaa ja kuinka paljon kustakin työvaiheesta. Takapainotteinen taulukko, jossa suuret erät maksetaan lopussa, suojaa taloyhtiötä parhaiten.

Älä hyväksy etupainotteista maksuerätaulukkoa, jossa raha maksetaan ennen kuin työ on tehty. Jos urakoitsija kaatuu kesken hankkeen, etupainotteinen maksu jää taloyhtiön tappioksi.

Hyvä nyrkkisääntö on, että maksu seuraa valmistumista. Taloyhtiö maksaa kustakin erästä vasta, kun työvaihe on tehty ja hyväksytysti tarkastettu.

Viimeinen maksuerä kannattaa pitää riittävän suurena. Loppuerä antaa taloyhtiölle painostuskeinon, jos vastaanotossa löytyy virheitä, jotka urakoitsijan on vielä korjattava.

Mitä taloyhtiön kannattaa neuvotella ennen allekirjoitusta?

Sopimuksen ehdot ovat neuvoteltavissa, eikä urakoitsijan ensimmäistä luonnosta tarvitse hyväksyä sellaisenaan. Hallitus parantaa taloyhtiön asemaa neuvottelemalla muutaman keskeisen kohdan ennen allekirjoitusta.

Neuvottele viivästyssakosta, vakuuksista ja takuuajan laajuudesta. Selkeä viivästyssakko kannustaa urakoitsijaa pysymään aikataulussa, ja riittävä vakuus turvaa taloyhtiön maksukyvyttömyyden varalta.

Pyydä myös, että maksuerät seuraavat työn etenemistä. Takapainotteinen maksuaikataulu pitää urakoitsijan motivoituneena loppuun saakka ja pienentää taloyhtiön riskiä.

Sovi vielä lisätöiden hinnoittelusta etukäteen, jotta yllätyslaskut eivät paisuta budjettia. Korkein oikeus katsoi tapauksessa KKO 2007:5, että tilaaja vastaa antamistaan suunnitelmista, ja lisätyölaskusta on reklamoitava ajoissa.

Mistä kohdista syntyy eniten riitoja?

Eniten riitoja syntyy lisätöistä, aikataulun venymisestä ja työn laadusta. Selkeä sopimus ehkäisee riidat, koska se kertoo etukäteen, mitä työhön kuuluu ja mitä ei.

Lisätyöriidat ratkeavat parhaiten, kun jokainen lisätyö tilataan kirjallisesti ennen sen aloittamista. Suullinen lisätyölupaus johtaa helposti erimielisyyteen laskun suuruudesta.

Miten urakkasopimus liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Urakkasopimus syntyy aina jonkin korjaustarpeen pohjalta, joka näkyy talon korjausvelassa. Mitä paremmin taloyhtiö tuntee tulevat remontit, sitä paremmin se osaa ajoittaa ja kilpailuttaa urakat.

Hyvin ajoitettu korjaus on yleensä halvempi kuin pakon edessä kiireellä tilattu. Tieto tulevista remonteista antaa hallitukselle aikaa kilpailuttaa urakat rauhassa ja neuvotella paremmat ehdot.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan remonttitarpeen jo ennen kuin hallitus pyytää tarjouksia ja allekirjoittaa urakkasopimuksen.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä taloyhtiön urakkasopimus sisältää?

Urakkasopimus määrää korjaushankkeen hinnan, aikataulun ja molempien osapuolten vastuut. Se on joukko asiakirjoja: itse sopimus, neuvottelupöytäkirja, Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998, tarjouspyyntö, urakkaohjelma, urakkarajaliite, tarjous sekä tekniset asiakirjat kuten työselostus ja piirustukset. Jos asiakirjat ovat ristiriidassa, ratkaisee niiden pätevyysjärjestys (YSE 1998, 13 §).

Kuka allekirjoittaa taloyhtiön urakkasopimuksen?

Suuresta remontista päättää yhtiökokous, mutta sopimuksen allekirjoittaa hallitus tai isännöitsijä saamansa valtuutuksen rajoissa. Yhtiökokous antaa valtuutuksen hankkeeseen, kun remontti on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen ja kustannuksiin. Pelkkä hallituksen puheenjohtajan suostumus ei yksin riitä, kuten korkein oikeus linjasi ratkaisussa KKO 2024:15.

Mikä on YSE 1998 ja milloin sitä sovelletaan?

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 ovat rakennusalan vakioehdot, joihin taloyhtiön urakkasopimus lähes aina viittaa. Niitä sovelletaan, kun sopimuksessa viitataan niihin, ja ne täydentävät sopimusta takuun, vakuuden ja viivästyssakon kohdissa. Ehdot ovat oletuksia, joista voi sopia toisin, joten taloyhtiön kannattaa lukea ne ennen allekirjoitusta.

Kuinka pitkä takuuaika urakkasopimuksessa on?

YSE 1998 antaa urakalle kahden vuoden takuuajan vastaanotosta lukien (29 §). Takuuaikana urakoitsija korjaa virheet omalla kustannuksellaan, ja todistustaakka on urakoitsijalla. Takuuajan jälkeen urakoitsija vastaa vielä kymmenen vuotta virheistä, jotka johtuvat törkeästä huolimattomuudesta tai täyttämättömästä suorituksesta (30 §). Lisäksi urakoitsija asettaa takuuajan vakuuden 2 % urakkahinnasta (36 §).

Voiko urakkasopimus syntyä suullisesti?

Sopimus voi periaatteessa syntyä suullisesti, mutta sen olemassaolo on vaikea näyttää toteen. Korkein oikeus hylkäsi ratkaisussa KKO 2024:15 urakoitsijan kanteen, koska sitovaa sopimusta ei syntynyt eikä hallituksen puheenjohtajalla ollut yksin edustamisvaltaa. Sopimus on siksi aina tehtävä kirjallisena ja oikean valtuutuksen pohjalta, jotta sen ehdot ja toimivalta voidaan todentaa jälkikäteen.