Hallituksen ja isännöitsijän vastuu remontissa

Hallituksen jäsen tai isännöitsijä joutuu henkilökohtaiseen korvausvastuuseen remontissa vain, jos hän aiheuttaa yhtiölle vahingon tahallaan tai huolimattomasti. Et joudu vastuuseen, jos teet päätökset huolellisesti ja dokumentoidusti. Huolellisesti valmisteltu ja yhtiökokouksessa hyväksytty remontti ei synnytä vastuuta, vaikka urakka osoittautuisi jälkikäteen tappiolliseksi.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 1.6.2026.

Milloin hallituksen jäsen joutuu henkilökohtaiseen vastuuseen remontissa?

Hallituksen jäsen ja isännöitsijä vastaavat omalla rahallaan vain, jos he aiheuttavat yhtiölle vahingon tahallaan tai huolimattomuudesta. Pelkkä huono lopputulos ei riitä.

Vastuun pääsääntö

Tavallisesti vastuun kantaa taloyhtiö, ei yksittäinen jäsen. Hallitus on yhtiön toimielin, ja sen päätökset sitovat yhtiötä. Henkilökohtainen vastuu on harvinainen poikkeus.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 § kuuluu: yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Tästä huolellisuusvelvollisuudesta koko vastuu juontuu.

Huolellisuusvelvollisuus käytännössä

Huolellisuus ei tarkoita virheettömyyttä. Se tarkoittaa, että jäsen selvittää asian riittävästi, käsittelee sen kunnolla ja tekee päätöksen yhtiön edun pohjalta. Hyvä dokumentointi todistaa huolellisuuden.

Maallikkojäsentä ei vaadita osaamaan kaikkea itse. Riittää, että hän hankkii asiantuntijan, kuten kuntotutkijan tai isännöitsijän, ja luottaa perustellusti tämän selvitykseen. Sokea luottamus ei kuitenkaan suojaa.

Vapaaehtoinen luottamustoimi ei siis ole riski, jos sen hoitaa kunnolla. Suurin osa hallituksen jäsenistä toimii koko kautensa ilman, että vastuu koskaan realisoituu. Riski syntyy vasta selvästä laiminlyönnistä.

Riittääkö tavallinen huolimattomuus vai vaaditaanko törkeää?

Tavallinen huolimattomuus riittää. Laki ei vaadi törkeää huolimattomuutta, vaikka verkossa näin usein virheellisesti väitetään.

Lain sanamuoto

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 § sanoo, että hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava yhtiölle aiheuttamansa vahinko. Edellytys on, että hän on toiminut tehtävässään tahallaan tai huolimattomasti, huolellisuusvelvoitteen vastaisesti.

Lain sanamuoto on "tahallaan tai huolimattomuudesta". Törkeyttä ei mainita. Tavanomainenkin laiminlyönti voi siis riittää, jos siitä seuraa yhtiölle vahinko ja jäsen on toiminut huolimattomasti.

Virhekäsityksen alkuperä

Törkeä huolimattomuus on käsite muualla, esimerkiksi urakkasopimuksen pidennetyssä vastuuajassa. Sieltä se on siirtynyt virheellisesti hallituksen vastuuseen monessa nettilähteessä.

Käytännön ero on suuri. Jos rima olisi törkeä huolimattomuus, vastuuseen joutuisi harvoin kukaan. Kun rima on tavallinen huolimattomuus, jäsenen kannattaa pitää valmistelu ja päätöksenteko kunnossa.

Mitä käännetty todistustaakka tarkoittaa hallituksen jäsenelle?

Käännetty todistustaakka tarkoittaa, että jäsenen on itse todistettava syyttömyytensä, kun riita-asiassa epäillään lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomista. Normaalisti kantajan pitäisi näyttää toinen osapuoli syylliseksi.

Näyttötaakan kääntyminen

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 § jatkuu. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla muuta lain säännöstä kuin pelkkää huolellisuusvelvoitetta tai rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei jäsen osoita menetelleensä huolellisesti.

Lause kääntää näyttötaakan. Kun jäsen on rikkonut nimenomaista pykälää tai taloyhtiön sääntöjä, häntä pidetään huolimattomana, kunnes hän itse todistaa toisin. Dokumentoinnin arvo kasvaa juuri tästä syystä.

Sama käännetty todistustaakka koskee vahinkoa, joka aiheutetaan yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella (laki, 24 luku 1 §). Esimerkiksi urakan tilaaminen hallituksen jäsenen omalta yritykseltä siirtää näyttötaakan jäsenelle.

Dokumentoinnin suoja

Pöytäkirja, tarjousvertailu, kuntotutkimus ja kirjallinen päätösperustelu ovat jäsenen paras suoja. Niistä näkee jälkikäteen, että asia oli selvitetty ja päätetty huolellisesti.

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja sitoo myös hallitusta. Jos hallitus toimii sen vastaisesti, käännetty todistustaakka iskee heti, ja huolellisuus on jäsenen itsensä näytettävä.

Milloin hallitus on suojassa vastuulta remonttipäätöksessä?

Hallitus on suojassa, kun se on tehnyt päätöksen liiketaloudellisesti perustellusti ja riittävän tiedon pohjalta. Tällöin huono lopputulos ei johda henkilökohtaiseen vastuuseen.

Liiketoimintapäätöksen periaate

Suoja perustuu niin sanottuun liiketoimintapäätöksen periaatteeseen. Tuomioistuin ei arvioi jälkiviisaasti, oliko päätös paras mahdollinen, vaan oliko se tehty huolellisesti päätöshetken tiedoilla.

Neljä suojaavaa ehtoa

Suoja syntyy, kun nämä neljä ehtoa täyttyvät yhdessä. Jos yksikin puuttuu, jäsen voi joutua vastuuseen aiheuttamastaan vahingosta.

• Jäsen ei ole esteellinen eikä päätös koske hänen lähipiirinsä etua.
• Asia on tosiasiassa käsitelty ja siitä on tehty muodollinen päätös.
• Päätöksen tueksi on hankittu kaikki kohtuudella saatavissa ollut tieto.
• Päätöksellä on liiketaloudellinen peruste yhtiön edun kannalta.

Maallikolle tämä on lohduttava sääntö. Et joudu vastuuseen siitä, että urakka maksoi enemmän kuin toivottiin, kunhan valmistelu ja päätös oli tehty kunnolla.

Kaksi esimerkkihallitusta

Kuvittele kaksi hallitusta, jotka päättävät julkisivuremontista. Ensimmäinen tilaa kuntotutkimuksen, vertailee kolmea tarjousta ja vie hankkeen yhtiökokoukseen. Tämä hallitus on suojassa, vaikka kustannus ylittäisi arvion.

Toinen hallitus tilaa urakan tuttavalta ilman tutkimusta ja tarjousvertailua. Jos työ epäonnistuu ja yhtiö kärsii vahingon, jäsenet voivat joutua korvaamaan sen. Ero ei ole lopputulos vaan huolellisuus matkan varrella.

Vahinko tarkoittaa tässä yhtiölle koitunutta rahallista menetystä, ei tavanomaista hintojen vaihtelua. Korvattava vahinko on esimerkiksi turha lisätyö, kelvoton urakka tai sopimus, joka ei sido urakoitsijaa.

Mitä hallituksen pitää tehdä remontissa välttääkseen vastuun?

Hallituksen pitää selvittää korjaustarve, viedä laaja hanke yhtiökokoukseen, kilpailuttaa urakka, valvoa työtä ja tiedottaa osakkaille. Nämä ovat huolellisuuden konkreettiset askeleet.

Huolellisuuden askeleet

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 1 luku 11 §, 6 luku 3 § ja 7 luku 2 § (Finlex).

Yhtiökokouksen päätöksen suoja

Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankkeen, vastuu hankkeen mielekkyydestä siirtyy osakkaille. Hallitus toteuttaa annettua valtuutusta, ei omaa tahtoaan. Osakkaat ovat saaneet sanoa sanansa kokouksessa.

Hallitus ei kuitenkaan saa ylittää valtuutusta. Jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti päätetystä, asia on vietävä uudelleen yhtiökokoukseen ennen lisätöiden tilaamista.

Vastuuvapauden rajat

Ei vapauta täysin. Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus ei sido, jos kokoukselle ei annettu riittäviä ja oikeita tietoja vahingon aiheuttaneesta päätöksestä tai toimenpiteestä (laki, 24 luku 8 §).

Jos jäsen on salannut olennaisen tiedon tai vahinko paljastuu vasta myöhemmin, vastuuvapaus ei estä kannetta. Suojaa ei myöskään ole osakasta tai ulkopuolista kohtaan.

Vastuuvapauden jälkeenkin osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa osakkeista, voivat ajaa kannetta yhtiön hyväksi. Kanne on tällöin nostettava kolmen kuukauden kuluessa vastuuvapauspäätöksestä (laki, 24 luku 9 §).

Mitä eroa on hallituksen ja isännöitsijän vastuulla remontissa?

Hallitus päättää ja vastaa hallinnon järjestämisestä, isännöitsijä hoitaa juoksevan hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan. Molempia sitoo sama huolellisuusvelvollisuus.

Roolien jako laissa

Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §:n mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon järjestämisestä. Hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin.

Saman luvun 17 § antaa isännöitsijälle juoksevan hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan. Isännöitsijä valmistelee asiat, kilpailuttaa ja seuraa urakkaa, mutta päätösvalta hankkeesta on hallituksella ja yhtiökokouksella.

Isännöitsijän oma vastuu

Voi. Isännöitsijä vastaa samalla 24 luvun 1 §:n perusteella vahingosta, jonka hän aiheuttaa huolimattomasti omassa tehtävässään. Ammattilaiselta odotetaan korkeampaa huolellisuutta kuin maallikolta.

Jos isännöitsijä laiminlyö esimerkiksi urakan valvonnan tai antaa virheellisen tiedon, vastuu voi kohdistua häneen. Hallitus ei vapaudu omasta valvontavelvollisuudestaan, vaikka isännöitsijä erehtyisi. Isännöitsijän vastuu on käyty tarkemmin läpi omalla sivullaan.

Työnjako käytännössä

Isännöitsijä tuo asiantuntemuksen, hallitus tuo päätösvallan. Hyvässä taloyhtiössä isännöitsijä esittää vaihtoehdot ja hallitus valitsee niistä yhtiön edun mukaan. Lopullinen vastuu päätöksestä jää hallitukselle.

Maallikkojäsenen ei tarvitse osata laskea betonin karbonatisoitumista. Hänen tehtävänsä on huolehtia, että pätevä taho selvittää asian ja että päätös perustuu tähän selvitykseen.

Kuinka kauan hallituksen jäsentä voi vaatia vastuuseen?

Henkilökohtainen vastuu ei ole ikuinen. Laki asettaa kanteelle sekä tietoontulosta laskettavan että ehdottoman takarajan.

Kolmen ja viiden vuoden rajat

Vahingonkorvauskanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahinko ja vastuussa oleva tulivat tietoon (laki, 24 luku 10 §). Sääntö koskee sekä hallituksen jäsentä että isännöitsijää.

Lisäksi on ehdoton takaraja: kanne on nostettava viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona vahingon aiheuttanut päätös tai laiminlyönti tehtiin. Yhtiön oma vastuu osakkaille kunnossapidon tai muutostyön vahingosta vanhenee eri säännön mukaan ja voi kestää pidempään.

Hallituksen vastuuvakuutus

Moni taloyhtiö ottaa hallitukselle vastuuvakuutuksen. Se kattaa yleensä tavallisesta huolimattomuudesta aiheutuneen vahingon.

Vakuutus ei korvaa tahallaan tai törkeällä huolimattomuudella aiheutettua vahinkoa. Siksi huolellinen valmistelu ja dokumentointi ovat silti paras suoja.

Mitä korkein oikeus on linjannut hallituksen vastuusta?

Korkein oikeus on vahvistanut, että hallituksen jäsen voi joutua henkilökohtaiseen vastuuseen suoraan asunnon ostajalle. Pelkkä luottamus isännöitsijään ei aina riitä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Ratkaisussa KKO 2010:17 hallituksen jäsen oli allekirjoittanut isännöitsijäntodistuksen. Siihen oli merkitty mitatuksi pinta-alaksi 188 neliötä, vaikka rakennusluvan mukainen rakennusoikeus oli vain 158 neliötä ja ylimenevä osa oli rakennettu luvan vastaisesti. Todistus ei maininnut tätä, ja ostaja kärsi virheestä vahingon.

Korkein oikeus ei itse tuominnut hallituksen jäsentä korvaamaan vahinkoa. Se vahvisti ennakkopäätöksessä, että ostaja voi vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta vahingonkorvausta puutteellisen isännöitsijäntodistuksen perusteella asuntokauppalaista riippumatta. Korkein oikeus kumosi alempien oikeuksien kanteen hylkäävät välituomiot ja palautti asian Espoon käräjäoikeuteen syy-yhteyden ja vahingon määrän selvittämiseksi.

Opetus hallitukselle

Älä allekirjoita asiakirjaa, jonka sisältöä et ole tarkistanut. Tämä koskee isännöitsijäntodistusta, urakkasopimusta ja yhtiökokoukselle annettavaa selvitystä.

Ratkaisu osoittaa, että vastuu voi ulottua yhtiön ulkopuolelle, suoraan ostajalle tai osakkaalle. Siksi tietojen oikeellisuus kannattaa varmistaa ennen nimen kirjoittamista.

Vastuuseen johtavat virheet

Tyypillinen riski on urakka, joka tilataan ilman pätevää selvitystä tai kirjallista sopimusta. Toinen on lisätyö, josta sovitaan suullisesti ja jonka hinta karkaa ilman yhtiökokouksen valtuutusta.

Vastuuseen voi johtaa myös valvonnan laiminlyönti, kun virheellinen työ jää huomaamatta ja yhtiö maksaa korjauksen kahteen kertaan. Jokaisessa tapauksessa kyse on huolimattomuudesta, ei pelkästä epäonnesta.

Hallituksen jäsen ei kuitenkaan vastaa siitä, että hyvin valittu urakoitsija tekee virheen työmaalla. Silloin vastuu on urakoitsijalla, kunhan hallitus on valinnut ja valvonut tämän huolellisesti.

Miten hallituksen vastuu liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Huolellinen hallitus tuntee talon korjausvelan ja vie tulevat remontit yhtiökokoukseen ajoissa. Korjausvelan laiminlyönti on itsessään huolellisuusriski.

Korjausvelka ja huolellisuus

Korjausvelka tarkoittaa korjausten määrää, joka talolle on kertynyt, kun kunnossapitoa on lykätty. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään viiden vuoden korjaustarpeen kirjallisesti.

Kun hallitus tuntee korjausvelan, se voi perustella päätökset yhtiökokoukselle ja osoittaa toimineensa huolellisesti. Hyvä tieto on sekä parempi päätös että parempi suoja vastuulta.

Lykätty remontti ei poista vastuuta, vaan kasvattaa sitä. Jos hallitus sivuuttaa tunnetun korjaustarpeen ja vahinko pahenee, laiminlyönti voi itsessään olla huolimattomuutta. Ajoissa esitetty selvitys suojaa hallitusta.

Asuntoanalyysin apu

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Hallitus näkee tulevan remonttitarpeen euroina jo ennen yhtiökokousta.

Sama tieto auttaa osakasta arvioimaan, onko hallitus hoitanut tehtävänsä. Tuntematon korjausvelka on yllätys, tunnettu korjausvelka on päätöksenteon perusta.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin hallituksen jäsen joutuu henkilökohtaiseen vastuuseen remontissa?

Hallituksen jäsen joutuu henkilökohtaiseen korvausvastuuseen vain, jos hän aiheuttaa yhtiölle vahingon tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta, toimien huolellisuusvelvollisuuden vastaisesti (asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §). Pelkkä huono lopputulos ei riitä. Tavallisesti vastuun kantaa taloyhtiö, ei yksittäinen jäsen, koska hallitus on yhtiön toimielin. Henkilökohtainen vastuu on poikkeus, joka edellyttää huolimatonta tai tahallista toimintaa ja siitä yhtiölle aiheutunutta vahinkoa.

Vaaditaanko hallituksen vastuuseen törkeä huolimattomuus?

Ei vaadita. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 § asettaa vastuun vahingosta, jonka jäsen aiheuttaa tahallaan tai huolimattomuudesta, eikä laissa mainita törkeyttä. Tavallinen huolimattomuus siis riittää vastuun perustaksi, jos siitä seuraa yhtiölle vahinko. Verkossa toistuva väite törkeän huolimattomuuden vaatimuksesta on virheellinen, ja se sekoittaa hallituksen vastuun urakkasopimuksen pidennettyyn vastuuaikaan. Käytännössä jäsenen kannattaa siksi pitää valmistelu ja päätöksenteko dokumentoituna.

Mitä käännetty todistustaakka tarkoittaa hallituksen jäsenelle?

Käännetty todistustaakka tarkoittaa, että jäsenen on itse todistettava toimineensa huolellisesti, kun hän on aiheuttanut vahingon rikkomalla lakia tai yhtiöjärjestystä. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n mukaan tällainen vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei jäsen osoita menetelleensä huolellisesti. Normaalisti kantajan pitäisi näyttää vastapuoli syylliseksi, mutta tässä näyttötaakka kääntyy jäsenelle. Siksi pöytäkirjat, tarjousvertailut ja kuntotutkimukset ovat jäsenen paras suoja.

Mitä eroa on hallituksen ja isännöitsijän vastuulla remontissa?

Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja kiinteistön pidon järjestämisestä sekä vie epätavalliset ja laajakantoiset hankkeet yhtiökokoukseen (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §). Isännöitsijä hoitaa juoksevan hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan ja valmistelee asiat (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §). Molempia sitoo sama huolellisuusvelvollisuus, ja molemmat voivat joutua vastuuseen 24 luvun 1 §:n nojalla. Ammattilaisena isännöitsijältä odotetaan korkeampaa huolellisuutta kuin maallikkohallituksen jäseneltä.

Vastaako hallitus vahingosta, jos yhtiökokous hyväksyi remontin?

Yleensä ei. Kun yhtiökokous on hyväksynyt hankkeen, vastuu hankkeen mielekkyydestä siirtyy osakkaille, ja hallitus toteuttaa annettua valtuutusta. Hallitus ei kuitenkaan saa ylittää valtuutusta: jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti päätetystä, asia on vietävä uudelleen yhtiökokoukseen. Yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus ei myöskään suojaa, jos jäsen on salannut olennaisen tiedon tai vahinko paljastuu vasta myöhemmin. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2010:17, että ostajalla on asuntokauppalaista riippumaton oikeus vaatia korvausta puutteellisen isännöitsijäntodistuksen antaneelta yhtiön edustajalta. Korkein oikeus palautti asian käräjäoikeuteen syy-yhteyden ja vahingon määrän selvittämiseksi.