Hal­li­tuk­sen vastuu re­mon­tis­sa

Remontti on taloyhtiön suurin yksittäinen hanke, jonka valmistelu ja valvonta ovat hallituksen vastuulla. Vastuu perustuu huolellisuuteen, ei siihen että kaikki menee täydellisesti. Kun hallitus valmistelee hankkeen kunnolla ja tekee päätökset oikeassa järjestyksessä, sen jäsenet ovat turvassa. Tällä sivulla esitellään mistä vastuu syntyy, mistä hallitus saa päättää itse ja miten vahingonkorvausvastuun voi rajata.

Mistä hallituksen vastuu remontissa syntyy?

Hallituksen vastuu perustuu huolellisuuteen, ei siihen kuka lopulta maksaa vahingon. Laki edellyttää, että hallitus hoitaa taloyhtiön asioita huolellisesti, harkiten ja koko yhtiön etua ajaen.

Huolellisuusvelvollisuus

Huolellisuusvelvollisuus on hallituksen vastuun ydin. Se tarkoittaa, että hallituksen on selvitettävä asiat riittävästi, harkittava päätökset ja toimittava yhtiön parhaaksi. Vastuu ei synny siitä, että lopputulos ei ole täydellinen, vaan siitä että valmistelu tai valvonta on ollut huolimatonta.

Kun hallitus tekee työnsä huolella ja perustaa päätökset riittäviin tietoihin, se on suojassa, vaikka hanke ei sujuisi täysin suunnitellusti. Vastuu on siis menettelyn vastuuta, ei lopputuloksen takuuta.

Tehtävät remontissa

Hallitus vie korjaushankkeen läpi alusta loppuun. Se teettää kuntotutkimukset, valmistelee päätökset yhtiökokoukselle, kilpailuttaa urakan ja seuraa työn etenemistä. Käytännön työtä hoitaa isännöitsijä, mutta vastuu järjestelyjen asianmukaisuudesta pysyy hallituksella.

Hallituksen on myös huolehdittava, että hanke rahoitetaan kestävästi ja että osakkaita tiedotetaan ajoissa. Tehtävät on koottu tarkemmin taloyhtiön hallituksen tehtäviä koskevalle sivulle.

Valvontavastuu

Vastuu ei rajoitu päätöksentekoon. Hallituksen on myös valvottava, että urakka etenee sopimuksen mukaan ja että virheisiin puututaan ajoissa. Valvonnan laiminlyönti voi yksinään synnyttää vastuun, vaikka hallitus ei olisi itse tehnyt mitään väärää.

Siksi hankkeelle nimetään yleensä ammattitaitoinen valvoja, joka raportoi hallitukselle työn laadusta ja aikataulusta. Hallituksen tehtävä on seurata raportteja ja reagoida, jos jokin poikkeaa suunnitellusta.

Mistä hallitus saa päättää itse?

Kaikki korjaukset eivät kuulu yhtiökokoukselle, eikä hallituksen tarvitse tuoda jokaista pientä asiaa osakkaiden päätettäväksi. Raja kulkee tavanomaisen kunnossapidon ja osakkaita sitovien isojen hankkeiden välillä.

Tavanomainen kunnossapito

Hallitus hoitaa tavanomaisen kunnossapidon eli tavallisen ylläpidon ja pienet korjaukset itse. Tällaisia ovat esimerkiksi rikkoutuneen laitteen vaihto, vuotokohdan korjaus tai yhteisten tilojen huolto.

Nämä toimet mahtuvat talousarvion rajoihin, eikä niistä tarvitse erikseen äänestää kokouksessa. Hallitus toimii tässä talousarvion antamin valtuuksin ja vastaa siitä, että työt tehdään järkevin kustannuksin. Rajan ylittävät hankkeet se vie kokouksen päätettäväksi.

Iso remontti yhtiökokoukselle

Suuret ja periaatteelliset hankkeet kuuluvat osakkaille. Yhtiökokous päättää laajakantoisesta tai epätavallisesta hankkeesta sekä uudistuksesta, joka vaikuttaa vastikkeeseen olennaisesti. Hallitus valmistelee tällaisen hankkeen huolella ja tuo sen kokouksen päätettäväksi riittävin tiedoin.

Jos hallitus päättää suuresta remontista ilman kokousta, se ylittää toimivaltansa ja ottaa vastuun seurauksista. Toimivallan ylitys on yksi tyypillisimmistä hallituksen vastuun perusteista.

Kiireellinen korjaus

Joskus vahinko vaatii välitöntä toimintaa. Jos odottaminen aiheuttaisi lisävahinkoa, hallitus saa teettää kiireellisen korjauksen heti ilman kokousta. Esimerkiksi putkivuoto tai kattovaurio on hoidettava viipymättä, jotta vahinko ei laajene.

Hallituksen on kuitenkin ilmoitettava toimestaan osakkaille pian jälkikäteen ja tuotava asia seuraavaan kokoukseen. Näin kiireellinen toiminta ja osakkaiden tiedonsaanti sovitetaan yhteen.

Milloin hallitus joutuu korvausvastuuseen?

Hallituksen jäsen voi joutua korvaamaan aiheuttamansa vahingon. Vastuu edellyttää huolimattomuutta tai tahallisuutta, ei pelkkää epäonnea.

Vahingonkorvausvastuu

Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvollisuuden vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Sama koskee vahinkoa, joka aiheutuu lakia tai yhtiöjärjestystä eli yhtiön omia sääntöjä rikkomalla.

Korvausvastuu voi ulottua myös osakkaaseen tai kolmanteen osapuoleen, jos vahinko on syntynyt näiden hyväksi tarkoitettujen sääntöjen vastaisesti. Vastuu on siis todellinen, mutta se edellyttää aina osoitettua virhettä.

Henkilökohtainen vastuu

Vastuu on lähtökohtaisesti henkilökohtainen. Kukin hallituksen jäsen vastaa omasta osuudestaan päätöksentekoon ja valvontaan. Jos huono päätös tehtiin yksimielisesti puutteellisin perustein, vastuu voi jakautua kaikille sitä kannattaneille jäsenille.

Jäsen voi rajata omaa vastuutaan jättämällä eriävän mielipiteensä pöytäkirjaan silloin, kun hän vastustaa päätöstä. Poissaolo kokouksesta ei sen sijaan automaattisesti poista vastuuta valvonnasta.

Tahallisuus ja huolimattomuus

Korvausvastuu kattaa sekä tahalliset että huolimattomat virheet. Käytännössä kyse on lähes aina huolimattomuudesta eli riittävän harkinnan tai valvonnan laiminlyönnistä. Tahallista vahinkoa on hallitustyössä harvoin. Tuomioistuin arvioi jälkikäteen, olisiko huolellinen hallitus toiminut samassa tilanteessa toisin. Arvioinnissa painaa se, mihin tietoihin päätös perustui ja miten valmistelu oli hoidettu.

Miten vastuu jakautuu hankkeen osapuolten kesken?

Hallitus ei ole hankkeessa yksin. Vastuu jakautuu hallituksen, isännöitsijän, yhtiökokouksen ja urakoitsijan kesken.

Hallitus ja isännöitsijä

Hallitus ja isännöitsijä muodostavat yhdessä yhtiön johdon. Isännöitsijä hoitaa käytännön johtamisen hallituksen ohjeiden mukaan. Molempia koskee sama huolellisuusvelvollisuus. Isännöitsijän oma vastuu korjaushankkeessa on käyty läpi isännöitsijän vastuuta remontissa koskevalla sivulla. Hallitus ei voi siirtää vastuutaan pois pelkästään delegoimalla tehtävän isännöitsijälle.

Yhtiökokous ja osakkaat

Yhtiökokous päättää suurista hankkeista, joten se kantaa vastuun itse tekemistään linjauksista. Kun kokous on saanut oikeat tiedot ja päättänyt hankkeesta, hallitus toteuttaa päätöksen. Osakas vastaa omalta osaltaan siitä, että ilmoittaa huoneistossaan havaitsemistaan yhtiön vastuulle kuuluvista vioista. Vastuun jako yhtiön ja osakkaan välillä on selitetty taloyhtiön kunnossapitovastuuta koskevalla sivulla.

Urakoitsijan vastuu

Työn laadusta vastaa urakoitsija. Urakkasopimus ja takuuehdot määrittävät, miten virheet korjataan ja kuka ne maksaa. Hallituksen tehtävä on varmistaa, että sopimus on tehty huolella ja että virheistä reklamoidaan ajoissa. Jos hallitus laiminlyö reklamoinnin ja oikeus korvaukseen menetetään, laiminlyönti voi kääntyä hallituksen omaksi vastuuksi.

Mitä seuraa, jos hallitus laiminlyö remontin?

Tarpeellisen korjauksen lykkääminen voi olla yhtä vahingollista kuin virheellinen korjaus. Myös tekemättä jättäminen kuuluu selvästi hallituksen vastuun piiriin.

Korjauksen laiminlyönti

Yhtiö vastaa rakenteiden ja perusjärjestelmien kunnossapidosta. Jos hallitus jättää tarpeellisen korjauksen tekemättä ja vahinko pahenee, seurauksista voi tulla hallituksen vastuu.

Tyypillinen esimerkki on tunnettu vesivuoto, jonka korjausta viivytellään, kunnes rakenteet vaurioituvat. Myös pitkän tähtäimen suunnitelman eli korjaustarveselvityksen sivuuttaminen on riski. Kunnossapidon laiminlyönnin seuraukset on käyty läpi kunnossapitovastuun laiminlyöntiä koskevalla sivulla.

Osakkaan keinot

Osakas ei ole voimaton, jos hallitus ei toimi. Hän voi vaatia asian käsittelyä yhtiökokouksessa ja pyytää kirjallista selvitystä korjaustarpeesta. Osakas voi myös tehdä kirjallisen huomautuksen, joka pakottaa hallituksen ottamaan asiaan kantaa. Ääritapauksessa osakkaat voivat vaihtaa hallituksen kesken kauden. Erottamisen edellytykset on avattu hallituksen epäluottamuslausetta koskevalla sivulla.

Miten hallitus voi suojata itsensä?

Vastuulta ei tarvitse pelätä, kun työ tehdään huolella. Muutama käytäntö rajaa hallituksen riskin selvästi.

Huolellinen valmistelu

Paras suoja on huolellinen valmistelu. Hallitus tilaa kuntotutkimukset, pyytää tarjoukset ja käyttää asiantuntijoita, kuten suunnittelijaa ja valvojaa. Kun päätökset perustuvat riittäviin tietoihin, hallitus on tehnyt sen mitä huolellisuus vaatii.

Asiantuntijan käyttö ei siirrä vastuuta pois, mutta se osoittaa, että hallitus on toiminut harkiten. Riittävä valmistelu on hallituksen paras vakuutus vahingonkorvausvastuuta vastaan.

Vastuuvakuutus

Moni taloyhtiö ottaa hallituksen jäsenille vastuuvakuutuksen. Vakuutus voi kattaa vahingon, jonka jäsen on huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle tai osakkaalle. Tahallista vahinkoa vakuutus ei korvaa. Vakuutus antaa kuitenkin turvaa tavallisissa arviointivirheissä, joita huolellisellekin hallitukselle voi sattua. Vakuutuksen ottaminen on hallituksen kannattava tapa hallita omaa riskiään.

Päätösten dokumentointi

Hyvä pöytäkirja on hallituksen paras todiste. Kun päätökset perusteineen kirjataan huolellisesti, jälkikäteen voidaan osoittaa, mihin tietoihin päätös nojasi. Eriävä mielipide kannattaa aina kirjata, jos jäsen on eri mieltä ratkaisusta. Dokumentointi tekee huolellisuudesta näkyvää ja rajaa vastuuta silloin, kun päätöstä myöhemmin arvioidaan. Sama koskee urakan aikaisia muistioita ja tarkastuspöytäkirjoja.

Kuinka kauan hallituksen vastuu jatkuu?

Vastuu ei pääty siihen, että jäsen jättää tehtävänsä. Se koskee tekoja ja laiminlyöntejä koko sen ajalta, jolloin jäsen kuului hallitukseen.

Eronneen jäsenen vastuu

Hallituksen jäsen vastaa toimikautensa aikaisista päätöksistä, vaikka hän myöhemmin eroaisi. Ero ei pyyhi pois jo tehtyjen ratkaisujen vastuuta. Jos huolimaton päätös aiheuttaa vahingon vasta myöhemmin, vastuu voi silti kohdistua sen tehneeseen jäseneen. Siksi myös lähtevän jäsenen kannattaa varmistaa, että päätökset on kirjattu perusteineen.

Uuden hallituksen tehtävä

Uusi hallitus perii keskeneräiset hankkeet ja vastaa niiden jatkosta. Se ei kanna vastuuta edellisen hallituksen virheistä, mutta sen on korjattava havaitsemansa puutteet. Jos uusi hallitus huomaa edellisen jättäneen jotain hoitamatta, sen on tartuttava asiaan. Puutteen sivuuttaminen tekisi laiminlyönnistä myös uuden hallituksen vastuun.

Vaatimuksen esittäminen

Vahingonkorvausta on vaadittava kohtuullisessa ajassa siitä, kun vahinko ja sen aiheuttaja ovat tiedossa. Yhtiö esittää vaatimuksen yleensä yhtiökokouksen päätöksellä. Osakas voi ajaa kannetta myös omasta vahingostaan. Vanha ja selvittämättä jäänyt asia on käytännössä vaikeampi näyttää toteen kuin tuore.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko hallituksen jäsen joutua henkilökohtaisesti korvausvastuuseen remontissa?

Mistä remontista hallitus saa päättää ilman yhtiökokousta?

Mitä tapahtuu, jos hallitus jättää tarpeellisen korjauksen tekemättä?

Suojaako yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus hallitusta?