Putkiremontin vaiheet

Kun osakas saa tiedon tulevasta putkiremontista, moni miettii samaa: miten hanke etenee ja mitä minun pitää tehdä? Putkiremontti etenee vaiheittain kuntotutkimuksesta vastaanottotarkastukseen, ja koko hanke kestää tyypillisesti 1-2 vuotta.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 25.5.2026.

Mistä putkiremontti alkaa?

Huoli tulevasta remontista on ymmärrettävä, ja moni osakas toivoo selkeää kuvaa siitä, miten hanke etenee. Itse kävin tämän läpi, kun oman taloyhtiön 70 000 € putkiremonttihankkeessa hallitus esitteli vaiheet yhtiökokouksessa. Alla on sama järjestys, jota lähes kaikki taloyhtiön putkiremontit noudattavat.

1. Kuntotutkimus

Hallitus tilaa putkiston kuntotutkimuksen. Viemärit kuvataan kameralla, käyttövesiputkien kunto mitataan ja tarvittaessa otetaan materiaalinäytteitä. Tulos kertoo, onko remontti ajankohtainen ja mihin menetelmiin kohde soveltuu. Kuntotutkimus maksaa tyypillisesti 5 000-15 000 euroa (Fixio).

Raksystemsin asiantuntija Jari Marttinen korostaa, että laajasti toteutetun esiselvitystyön merkitystä ei voi liikaa korostaa. Kuntotutkimuksessa selvitetään viemärikuvausten lisäksi myös märkätilakartoitus, haitta-ainekartoitus (asbesti) ja ilmanvaihdon kunto. Tämä vaihe kestää tyypillisesti 2-4 kuukautta.

2. Hankesuunnittelu

Hallitus laatii hankesuunnitelman yhdessä suunnittelijan kanssa. Suunnitelmassa esitetään menetelmävaihtoehdot (perinteinen, sukitus, hybridi), alustava kustannusarvio, aikataulu ja rahoitusmalli.

Hankesuunnittelu on kriittinen vaihe: Kiinteistöliiton Janne Laksolan mukaan hankesuunnittelun aikana lyödään lukkoon valtaosa koko hankkeen kustannuksista. Hankesuunnittelun kustannus on noin 2 % hankkeen kokonaiskustannuksista. Tässä vaiheessa tehdään myös osakaskysely, jossa kartoitetaan asukkaiden toiveet.

Hankesuunnittelu kestää tyypillisesti 6-12 kuukautta. Aikaan sisältyy menetelmäselvitys, rahoitusmallin suunnittelu ja osakkaille pidettävä tiedotustilaisuus. Hallituksen kannattaa varata tähän riittävästi aikaa, koska kiireellä tehty hankesuunnitelma johtaa usein kalliisiin muutoksiin toteutusvaiheessa.

3. Yhtiökokouksen päätös

Hallitus esittelee hankesuunnitelman ja viiden vuoden korjausarvion yhtiökokoukselle (AOYL 6:3). Yhtiökokous päättää hankkeesta enemmistöpäätöksellä, eli yli 50 % kokouksessa annetuista äänistä riittää (AOYL 6:26). Päätös kattaa menetelmän, rahoituksen ja aikataulun.

4. Toteutussuunnittelu

Päätöksen jälkeen laaditaan tarkat tekniset suunnitelmat: putkireititykset, sähkösuunnitelmat, vedeneristysdetaljit. Tämä vaihe kestää tyypillisesti 6-9 kuukautta ja on edellytys kilpailutukselle.

Toteutussuunnittelussa kilpailutetaan ja valitaan suunnittelijat: LVI, sähkö, rakenne ja arkkitehti. Referenssit ja kokemus vastaavista kohteista ratkaisevat suunnittelijan valinnan. Tarvittaessa haetaan rakennuslupa.

5. Kilpailutus ja urakoitsijan valinta

Hallitus lähettää tarjouspyynnöt urakoitsijoille. Tarjouksia vertaillaan kokonaistaloudellisuuden perusteella (hinta, aikataulu, referenssit, takuuehdot). Halvin tarjous ei ole aina paras.

Kilpailutus kestää tyypillisesti 2-4 kuukautta (Fixio). Urakoitsijan taloustilanne kannattaa tarkistaa viimeistään ennen sopimusta. Urakkasopimus tehdään YSE 1998 sopimusehdoin, ja lisä- ja muutostöiden valtuudet sovitaan etukäteen.

Tarjouspyyntöön sisällytetään tekniset suunnitelmat, urakkaohjelma ja turvallisuusasiakirja. Tarjousten vertailussa painotetaan yleensä hintaa (60-70 %) ja laatua (30-40 %). Referenssikäynnit aiemmin tehtyihin kohteisiin antavat todellisen kuvan urakoitsijan työn laadusta.

6. Aloituskokous ja mallityö

Ennen varsinaista työtä pidetään aloituskokous, jossa sovitaan käytännön järjestelyistä: avainten luovutus, vesikatkot, sähkökatkot, pölysuojaukset. Yksi asunto remontoidaan ensin mallityönä, ja laatu tarkistetaan ennen kuin työ laajenee muihin linjoihin.

7. Toteutus linjoittain

Työ etenee linja kerrallaan (eli nousulinja tai porraskäytävän mukaan). Jokaisessa asunnossa työvaiheet ovat: purku (1-2 viikkoa), uudet putket (2-4 viikkoa), vedeneristys ja laatoitus (2-4 viikkoa), kalusteasennus ja viimeistely (1-2 viikkoa). Perinteisellä menetelmällä oman asunnon työvaihe kestää 8-12 viikkoa.

Kiinteistöliiton Janne Laksolan mukaan valvojan tärkein tehtävä toteutusvaiheen aikana on dokumentoida. Työmaakokouksia pidetään säännöllisesti, ja asukkaita tiedotetaan viikoittain etenemisestä.

Asukastiedotus toteutusvaiheen aikana on kriittistä. Hyvässä hankkeessa urakoitsija lähettää viikoittaisen tiedotteen, jossa kerrotaan seuraavan viikon vesikatkot, meluisat työvaiheet ja mahdolliset muutokset aikatauluun. Porraskohtainen ilmoitustaulu on käytännöllinen lisä sähköpostiin.

Yleisimmät viivästyksen syyt toteutuksessa

Toteutusvaiheessa viivästykset johtuvat useimmiten rakenneyllätyksistä: asbesti, kosteusvahinko tai epästandardit putkireititykset, joita ei havaittu kuntotutkimuksessa. Materiaalitoimitusten viivästyminen on toinen yleinen syy.

Aliurakoitsijan resurssipula voi myös pidentää aikataulua. Hyvässä urakkasopimuksessa on sovittu viivästyssanktioista (YSE 1998, 18 §): 0,05 % urakkahinnasta per työpäivä. Tämä kannustaa urakoitsijaa pysymään aikataulussa.

8. Vastaanottotarkastus

Kun työmaa on valmis, pidetään vastaanottotarkastus. YSE 1998, 71 § määrää, että tarkastus on pidettävä 14 vuorokauden kuluessa siitä, kun urakoitsija ilmoittaa työn valmiiksi. Tarkastuksessa kirjataan kaikki virheet ja puutteet pöytäkirjaan.

Ennen tilaajan tarkastusta urakoitsija tekee itselleluovutuksen, eli tarkastaa oman työnsä laadun. Keskeneräistä suoritusta ei pidä ottaa vastaan. Takuuaika (2 vuotta) alkaa vastaanottotarkastuksesta.

Mitä osakkaan pitää tehdä remontin aikana?

Osakas ei ole sivustakatsoja. Nämä asiat kannattaa hoitaa ajoissa:

• Ennen remonttia. Tyhjennä kylpyhuone ja keittiö. Suojaa tai siirrä arvo-esineet. Selvitä sijaisasuntovaihtoehdot.
• Remontin aikana. Anna työmiehille pääsy asuntoon sovittuina aikoina. Ilmoita virheistä tai yllätyksistä isännöitsijälle viipymättä.
• Remontin jälkeen. Tarkista oma asunto ennen vastaanottotarkastusta. Kirjaa ylös kaikki virheet ja puutteet. Ota valokuvia.

Väliaikaismajoitus remontin aikana

Perinteisessä putkiremontissa asunnossa ei voi asua tyypillisesti 6-12 viikkoa. Vettä ja viemäriä ei ole käytettävissä oman linjan työvaiheessa. Foorumikeskusteluissa toistuu sama kokemus: evakossa oltiin 10 viikkoa.

Taloyhtiö ei ole lain mukaan velvollinen korvaamaan väliaikaismajoituksen kustannuksia, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Vaihtoehtoja ovat vuokra-asunto, sukulaiset tai mökki. Osa osakkaista asuu remontin läpi, mutta se vaatii sietokykyä pölyn ja melun kanssa.

Osakasmuutostyöt remontin yhteydessä

Osakas voi tilata omia lisätöitä remontin yhteydessä erillisellä sopimuksella urakoitsijan kanssa. Tyypillisiä osakasmuutostöitä ovat laattavalinnat, kalustevaihdot ja keittiöremontti. Kustannus on tyypillisesti 2 000-10 000 euroa (Fixio).

Osakasmuutostyöt eivät saa haitata urakkaa. Osakas voi hakea kotitalousvähennystä osakasmuutostöistä.

Voiko osakas vaikuttaa putkiremontin etenemiseen?

Kyllä, mutta rajallisesti. Osakas voi vaikuttaa yhtiökokouksessa äänestämällä. Yhtiökokouksen jälkeen päätös sitoo kaikkia osakkaita (AOYL 6:26). Osakas voi kuitenkin:

• Tilata omia lisätöitä (kuten keittiökalusteet tai laattavalinnat) erillisellä sopimuksella.
• Vaatia, että oma asunto tarkistetaan ennen kuin linja luovutetaan.
• Reklamoida virheistä isännöitsijälle, joka vie asian urakoitsijalle.

Osakkaan pääsyvelvollisuus

Osakas ei voi kieltäytyä yhtiökokouksen päättämästä putkiremontista. Osakkaan on annettava pääsy huoneistoonsa remonttia varten (AOYL 8:1). Jos osakas estää pääsyn, taloyhtiö voi hakea virka-apua.

Mitkä ovat yleisimmät yllätykset putkiremontissa?

Kiinteistöliiton kehityspäällikön Jari Virran mukaan kolme yleisintä virhettä ovat: liian myöhään aloitettu suunnittelu, riittämätön tiedotus osakkaille ja puutteellinen valvonta työmaan aikana. Foorumikeskusteluissa toistuvat samat teemat:

• Pöly. Betonipölyä kantautuu asunnon kaikkiin huoneisiin, vaikka ovet olisivat kiinni. Tämä on yleisin valitus.
• Vastikkeen nousu. Rahoitusvastike 100-500 euroa kuukaudessa putkiremontin jälkeen yllättää monen.
• Aikataulun venyminen. Luvattu 4 kuukautta muuttuu 6 kuukaudeksi. Yllätykset purkutyön aikana (asbesti, kosteusvahinko) ovat yleisin syy.
• Työn laatu. Laadun vaihtelukin on suuri urakoitsijoiden välillä. Mallityöhön kannattaa kiinnittää huomiota.

Miten yllätyksiä voi ennakoida?

Raksystemsin Jari Marttinen tiivistää: päätöksiä ei kannata pitkittää, koska ajoissa tehty remontti on yleensä halvempi. VTT:n mukaan oikea-aikaisella korjaamisella voidaan säästää merkittävästi korjauskustannuksissa.

Uponor Suomen asiantuntija Perttu Havulehto toteaa, että jos remonttiin ryhdytään vasta vuotojen ilmaannuttua, joudutaan saneeraus tekemään nopeutetulla aikataululla, mikä väistämättä lisää kustannuksia.

Osakkaan tiedotusaikataulu vaiheittain

Hyvässä putkiremonttihankkeessa osakas saa tiedon jokaisesta vaiheesta ennakkoon. Kuntotutkimuksesta tiedotetaan heti tulosten valmistuttua. Yhtiökokouksen kutsu tulee vähintään 2 viikkoa ennen kokousta.

Urakoitsijan valinnan jälkeen osakas saa yleensä 1-2 kuukautta ennen oman linjan työvaihdetta tarkan aikataulun. Viikkoviesti remontin aikana kertoo tulevat vesikatkot ja meluisat työvaiheet. Tämä tiedotusrytmi on oleellinen asukkaiden stressin hallinnassa.

Vastaanottotarkastuksen ajankohta ilmoitetaan vähintään viikkoa ennen. Osakkaan kannattaa tarkistaa oma asunto huolellisesti ennen tarkastusta ja kirjata puutteet valokuvineen isännöitsijälle. Hyvä käytäntö on kiertää asunto huolellisesti ja tarkistaa jokainen huone systemaattisesti.

Vastaanottotarkastuksen merkitys osakkaalle

Vastaanottotarkastus on osakkaan viimeinen mahdollisuus kirjata virheet ennen takuuajan alkamista. Jokaisen osakkaan kannattaa käydä oma asunto läpi ennen virallista tarkastusta ja listata havainnot kirjallisesti.

Tyypillisiä vastaanottotarkastuksessa havaittuja puutteita ovat laatoituksen epätasaisuudet, saumausten virheet, puuttuvat listoitukset ja kalusteiden kiinnitysongelmat. Nämä korjataan urakoitsijan kustannuksella ennen kuin työ hyväksytään vastaanotetuksi.

Kuinka kauan putkiremontti kestää kokonaisuudessaan?

Kokonaishanke kuntotutkimuksesta takuuajan päättymiseen kestää tyypillisesti 2-4 vuotta (Kiinteistöliitto). Pelkkä toteutusvaihe kestää 6-18 kuukautta koko taloyhtiössä.

Kestot perustuvat Fixion, Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton tietoihin.

Takuuajan tarkastukset

Takuuaikana pidetään ensimmäisen ja toisen vuoden tarkastukset. Niissä kirjataan takuuaikana ilmenneet virheet ja puutteet. Urakoitsija on velvollinen korjaamaan ne kustannuksellaan. Vakuudet vapautetaan takuuajan päätyttyä.

Asuntoanalyysin aineisto

Tämä osio kokoaa putkiremontin vaiheet yhteen paikkaan ja liittää jokaiseen vaiheeseen oikeudellisen perusteen. Tieto perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, YSE 1998 sopimusehtoihin, Isännöintiliiton putkiremonttibarometriin ja Kiinteistöliiton ohjeisiin.

Aineistomme perusteella suurin yksittäinen viivästysriski on kilpailutus- ja suunnitteluvaiheessa: noin kolmanneksessa hankkeista aikataulu pitenee 2-4 kuukautta suunnitellusta ennen kuin työmaa edes alkaa. Syynä on usein liian vähäinen varautuminen kuntotutkimuksen löydöksiin.

Toinen yleinen viivästys syntyy, jos asbestia löytyy yllättäen purkuvaiheessa. Tämä pidentää työmaaosion kestoa viikoilla, koska sertifioitu asbestipurkaja on tilattava erikseen.

Hallitukselle: realistinen aikataulu, jossa on 2-3 kuukauden puskuri, vähentää osakkaiden turhautumista merkittävästi. Lupaus tiukasta aikataulusta, joka ei pidä, aiheuttaa enemmän tyytymättömyyttä kuin väljä arvio, joka toteutuu etuajassa.

Osakkaan kannalta tärkein yksittäinen tieto on oman linjan työvaiheaikataulu, joka ilmoitetaan tyypillisesti 1-2 kuukautta ennen työn alkua. Se ratkaisee väistöasumisen ajankohdan ja keston.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka aikaisin putkiremontista ilmoitetaan osakkaille?

Tyypillisesti 6-12 kuukautta ennen työmaan alkua. Hallitus esittelee hankesuunnitelman yhtiökokouksessa. Tarkan aikataulun omaan linjaan osakas saa 1-2 kuukautta ennen työvaihetta.

Voiko osakas kieltäytyä putkiremontista?

Ei. Putkisto on yhtiön vastuulla (asunto-osakeyhtiölaki 4:2) ja yhtiökokouksen enemmistöpäätös sitoo kaikkia osakkaita. Osakas voi moittia päätöstä tuomioistuimessa, mutta pelkkä erimielisyys ei riitä moitteen perusteeksi.

Mitä mallityö tarkoittaa?

Mallityö on ensimmäinen remontoitava asunto, jonka perusteella tarkistetaan työn laatu ennen kuin remontti laajenee muihin linjoihin. Hallituksen ja valvojan kannattaa käydä tarkistamassa mallityö huolellisesti.

Milloin putkiremontin takuu alkaa?

Takuuaika (2 vuotta) alkaa vastaanottotarkastuksesta (YSE 1998, 29 §). Vastaanottotarkastus on pidettävä 14 vuorokauden kuluessa työn valmistumisesta.