Put­ki­re­mon­tin vaiheet han­ke­suun­nit­te­lus­ta ta­kuuai­kaan

Putkiremontti etenee tarveselvityksestä ja kuntotutkimuksesta hankesuunnittelun kautta toteutukseen ja takuuaikaan. Osakkaalle ketju näyttää pitkältä paperisodalta, mutta kallein osa ratkeaa juuri paperilla. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL:n ja Isännöintiliiton oppaan mukaan hankesuunnittelun valmistuttua kustannuksista on lyöty lukkoon jopa 90 prosenttia. Alan oppaiden arviot tämän vaiheen kestosta vaihtelevat 3-10 kuukauden välillä. Tällä sivulla esitellään vaiheet järjestyksessä, vaiheiden mitatut kestot, hankesuunnittelun sisältö, päätöksenteko ja toteutus.

Mitkä ovat putkiremontin vaiheet?

Putkiremontti jakautuu karkeasti yhdeksään vaiheeseen tarveselvityksestä takuuaikaan. Ketjun päätepiste ei ole vastaanotto vaan takuuajan päättyminen.

Vaiheet järjestyksessä

Vaihejako noudattaa RIL:n ja Isännöintiliiton putkiremonttioppaan sekä Kiinteistöliiton hankeoppaiden esitystä. Nimet vaihtelevat lähteittäin, mutta järjestys pysyy samana.

Järjestyksen merkitys

Järjestys ei ole muodollisuus. Ilman tuoretta kuntotutkimusta laajuudesta päätetään arvaamalla. Ilman hankesuunnitelmaa urakkatarjouksia ei voi vertailla samalta viivalta. Vaiheiden yli hyppääminen ei nopeuta hanketta vaan siirtää valinnat työmaalle, jossa ne kustantavat eniten.

Putkiston kuntotutkimus mittaa ennen suunnittelua, montako vuotta putkilla on jäljellä. Purkutöitä edeltää lisäksi lakisääteinen asbestikartoitus, jonka velvoitteet on selostettu asbestista putkiremontissa kertovalla sivulla.

Kauanko putkiremontin vaiheet kestävät?

Alan oppaiden arviot hankesuunnittelusta ovat 3-10 kuukautta. Mitattu väli suunnittelun alusta töiden alkuun venyy usein tätäkin pidemmäksi.

Arvioiden hajonta

Oppaiden luvut kuvaavat hankesuunnittelua yksin. RIL:n ja Isännöintiliiton opas antaa jopa kaksi eri haarukkaa samalle vaiheelle. Kuvassa 6 hankesuunnittelu kestää 5-10 kuukautta ja taulukossa 3 puolestaan 3-8 kuukautta, eikä opas perustele eroa.

Arvioihin kannattaa siksi suhtautua suuruusluokkina eikä lupauksina. Barometrin mittaama väli on eri asia. Kysymys kattaa hankesuunnittelun käynnistämisestä toteutusvaiheen käynnistymiseen, joten mukana ovat myös suunnittelu, kilpailutus ja päätökset.

Barometrin mitatut välit

Vuonna 2026 hieman yli puolet yhtiöistä pääsi töihin vuoden sisällä hankesuunnittelun alusta. Isännöintiliitto otsikoi välin keskimäärin nopeutuneen. Vertailu nojaa kyselyluokkiin eikä tarkkoihin kuukausiin.

Sama kysymys tuotti jo vuonna 2020 tavallisimmin vastauksen 6-12 kuukautta, mutta keskiarvo venyi 14 kuukauteen. Pitkä häntä painaa keskiarvoa yhä, sillä lähes puolella yhtiöistä väli ylitti vuoden vielä vuonna 2026.

Itse toteutusvaihe kesti vuoden 2026 kyselyn mukaan keskimäärin noin puoli vuotta. Yleisin yksittäinen vastaus oli 2-3 kuukautta, mutta jakauma ulottui yli vuoden mittaisiin toteutuksiin. Koko remontin kestot ja asumisen järjestelyt on koottu putkiremontin kestoon.

Muiden vaiheiden arviot

Kiinteistöliitto Pirkanmaan opas aikatauluttaa myös loput vaiheet. Tekninen suunnittelu vie arviolta 4-6 kuukautta sekä kilpailutus ja urakkasopimus 1-2 kuukautta kumpikin. Korjaustyön valmisteluun opas varaa 3-5 kuukautta ja itse korjaustyöhön 10-15 kuukautta. Takuuajaksi opas merkitsee 24 kuukautta, mikä vastaa urakkaehtojen kahta vuotta.

Rakentajain kalenterin ohjeartikkeli niputtaa hankesuunnittelun ja päätöksenteon yhteen ja varaa niille keskimäärin kaksi vuotta. Itse toteutukselle se varaa kohteesta riippuen puolesta vuodesta vuoteen.

Mitä hankesuunnittelussa tehdään?

Hankesuunnittelussa selvitetään, mitä tehdään, miten tehdään, mitä korjaus kustantaa ja kuinka kauan se kestää.

Vaiheen painoarvo

Teknologian tutkimuskeskus VTT:n raportti nimeää hankesuunnittelun putkiremontin tärkeimmäksi vaiheeksi. Raportin mukaan vaiheessa kartoitetaan taloyhtiön ja osakkaiden tarpeisiin parhaiten sopivat tekniset ja taloudelliset vaihtoehdot. Siksi laajuudesta kannattaa väitellä paperilla eikä työmaalla.

Työn kulku

Työ jakautuu Kiinteistöliiton hankesuunnitteluoppaassa kolmeen osaan. Ensin hanke organisoidaan ja vetäjät valitaan. Sitten tehdään varsinainen selvitystyö vaihtoehtoineen. Lopuksi tulos hyväksytetään yhtiökokouksessa.

Laajuuden valintaan sama opas antaa kolmiportaisen seulan. Osa töistä on tehtävä välttämättä, osa on järkevää tehdä samalla avatuissa rakenteissa. Loput ovat toiveita, jotka toteutetaan vain, jos niistä erikseen päätetään.

Samalla tehtävät työt

Hankesuunnittelussa ratkaistaan myös, mitä muuta uusitaan samalla. Vuoden 2026 barometrissa 71 prosenttia yhtiöistä uudisti putkiremontin yhteydessä vedenkulutuksen etäluettavuuden, 49 prosenttia sähköjärjestelmiä ja 44 prosenttia tietoliikennekaapelointia.

Ilmanvaihtoa paransi 30 prosenttia ja talosaunoja 29 prosenttia yhtiöistä. Pesutuvat, kellaritilat ja rakennusautomaatio uusittiin kukin noin joka viidennessä yhtiössä. Vain viidennes ei uudistanut mitään putkien ulkopuolelta.

Hankeohjelman sisältö

Vaiheen tulos on hankeohjelma eli hankesuunnitelma, jonka yhtiökokous hyväksyy jatkotyön pohjaksi. Kiinteistöliitto Pirkanmaan hankesuunnitteluoppaan mukaan siihen kirjataan ainakin seuraavat asiat.

• Kohteen perustiedot, tehdyt tutkimukset ja valittu korjaustaso kirjataan ensin.
• Laajuus, toiminnalliset vaatimukset ja laatutaso kuvataan vaihtoehtoineen.
• Kustannusarvio, toteutusmuoto ja alustava aikataulu esitetään päätöksen pohjaksi.
• Viranomaislupien tarve ja energiatehokkuuden parantaminen selvitetään.
• Tiedotussuunnitelma ja rahoitussuunnitelma laaditaan samassa yhteydessä.

Rahoitusvaihtoehdot ja vastikevaikutus lasketaan siis jo tässä vaiheessa. Lainoitus, osakaskohtainen osuus ja maksuvaihtoehdot on käyty läpi putkiremontin rahoituksessa.

Hankesuunnitelman tekijä

Hankesuunnitelman laatii tavallisesti LVI-suunnittelija tai rakennuttajakonsultti hallituksen ja isännöitsijän ohjauksessa. Suunnittelun osuus on RIL:n oppaassa arviolta 4-7 prosenttia koko remontin hinnasta. Selvitykset, projektinjohto, suunnittelu ja valvonta vievät saman oppaan mukaan yhdessä arviolta 8-15 prosenttia kokonaiskustannuksista.

Osakkaan rooli hankesuunnittelussa

Osakkaalle hankesuunnittelu on ainoa vaihe, jossa remontin laajuuteen voi aidosti vaikuttaa. RIL:n ja Isännöintiliiton opas suosittelee esittämään osakkaille korjausvaihtoehdot tärkeysjärjestyksessä, alustavat kustannusarviot, aikataulun ja ehdotuksen asumisjärjestelyistä. Vaihtoehdot esitellään infotilaisuuksissa ja kirjallisena materiaalina päätöksenteon tueksi. Kylpyhuoneiden taso ja huoneistokohtaiset lisätyöt ratkaistaan samassa yhteydessä.

Aikaa vaikuttamiseen jää usein vähän. Isännöintiliiton vuoden 2020 barometrissa 70 prosenttia yhtiöistä alkoi suunnitella putkiremonttia vasta, kun putket jo vuotavat. Kiireessä tehty valmistelu supistaa vaihtoehdot yhteen.

VTT:n raportti toteaa kyselyjensä perusteella, että monissa yhtiöissä hankesuunnitelmia ei ole tehty lainkaan tai ne ovat puutteellisia. Puute paljastuu vasta urakkatarjouksissa, joista pois jäänyttä työtä ei enää saa mukaan ilman lisähintaa. Sama raportti muistuttaa, että hankintatapa on valittava viimeistään hankesuunnittelun yhteydessä.

Kuka päättää putkiremontin vaiheista?

Hallitus valmistelee ja yhtiökokous päättää. Kunnossapidosta päätetään asunto-osakeyhtiölain nojalla äänten enemmistöllä, eikä putkiremontti vaadi määräenemmistöä.

Kolme yhtiökokouspäätöstä

Hallitus ei voi viedä hanketta läpi yksin. Laki vaatii yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön kokoon nähden epätavallisia tai laajakantoisia taikka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai vastikkeeseen. Putkiremontti täyttää nämä tunnusmerkit lähes aina.

Käytännössä hanke käy yhtiökokouksessa vähintään kolmesti. Ensin kokous päättää hankesuunnittelun aloittamisesta. Sitten se hyväksyy hankeohjelman, mitä Kiinteistöliiton oppaat kutsuvat investointipäätökseksi. Urakkakilpailun jälkeen tehdään vielä toteutuspäätös valitun urakoitsijan ja urakkahinnan pohjalta.

Laki ei näitä nimiä tunne. Lain esitöiden mukaan yhtiökokous voi valtuuttaa hallituksen päättämään kunnossapitotoimenpiteen ajankohdasta, toteutuksesta ja muista yksityiskohdista. Vaiheittainen päätöksenteko rakentuu tämän varaan. VTT:n kaaviossa kokouspäätöksiä on neljä, sillä myös tarveselvityksen korjausohjelma hyväksytetään yhtiökokouksessa.

Selvitys ja ennakkoilmoitus

Ketjun pohjana on hallituksen kirjallinen selvitys yhtiön kunnossapitotarpeesta seuraavien viiden vuoden ajalta, joka esitellään varsinaisessa yhtiökokouksessa vuosittain. Käytännössä siitä puhutaan kunnossapitotarveselvityksenä, vaikka laki ei nimeä käytä.

Laki velvoittaa yhtiön ilmoittamaan osakkaalle riittävän ajoissa kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen. Esitöiden esimerkin mukaan putkiremonttia valmistellaan usein useita vuosia. Jo maininta tulevasta remontista kokouskutsussa voi täyttää lain vaatiman ennakkoilmoituksen huoneistoihin vaikuttavista kunnossapitotöistä. Kokousmenettely, äänestäminen ja osakkaan oikeussuoja on käyty läpi putkiremontin äänestyksessä.

Miten toteutus ja vastaanotto etenevät?

Urakkakilpailu ratkaisee toteuttajan ennen työmaan alkua. Loppupäässä taloyhtiön tärkeimmät työkalut ovat vastaanottotarkastus ja takuuaika.

Urakkakilpailu ja sopimus

Vuoden 2020 barometrissa taloyhtiöt pyysivät keskimäärin kuusi urakkatarjousta ja saivat keskimäärin 4,4 tarjousta. RIL:n opas kehottaa varaamaan lisätöihin 5-10 prosenttia urakkahinnasta. Sopimusehdot ja niiden sudenkuopat on koottu taloyhtiön urakkasopimukseen.

Vastaanottotarkastus ja loppuselvitys

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaan vastaanottotarkastus on aloitettava 14 vuorokauden kuluessa kirjallisesta pyynnöstä. Vähäiset viimeistelytyöt eivät estä vastaanottoa, jos ne eivät haittaa tilojen käyttöä.

Taloyhtiön vaatimukset on esitettävä viimeistään taloudellisessa loppuselvityksessä, muuten puhevalta menetetään. Loppuselvitys pidetään kuukauden kuluessa lopputilityksen luovuttamisesta.

Takuuaika

Takuuaika on ehdoissa kaksi vuotta vastaanotosta. Takuutarkastus pidetään aikaisintaan kuukautta ennen takuuajan päättymistä. Laiminlyöty tarkastus jatkaa takuuta kuukaudella. Virheilmoitukset ja reklamointi on selostettu putkiremontin takuussa.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on putkiremontin hankesuunnitelma?

Hankesuunnitelma eli hankeohjelma on asiakirja, joka kokoaa remontin laajuuden, korjausvaihtoehdot, kustannusarvion, aikataulun ja rahoitussuunnitelman. Yhtiökokous hyväksyy sen jatkosuunnittelun pohjaksi.

Kauanko putkiremontin hankesuunnittelu kestää?

Oppaiden arviot vaiheesta yksin ovat 3-10 kuukautta. Mitattu väli hankesuunnittelun alusta töiden alkuun oli vuoden 2026 barometrissa useimmiten 6-12 kuukautta.

Missä vaiheessa osakas voi vaikuttaa putkiremonttiin?

Hankesuunnittelussa, jolloin laajuus ja taso ovat vielä auki. Sen jälkeen vaikutusmahdollisuus kapenee omiin muutostöihin, jotka osakas kustantaa itse.