Valinnainen vuokratontti

Valinnainen vuokratontti on uudiskohteissa yleinen malli, jossa osakas voi joko maksaa kuukausittaista tonttivuokraa tai lunastaa oman osuutensa tontista. Lunastuksen jälkeen tonttivuokraa ei enää peritä. Tonttivuokra ei kuitenkaan ole sama asia kuin yhtiölaina, eikä sitä makseta rahoitusvastikkeena. Päätökseen vaikuttavat lunastushinta, korkotaso ja se, että tonttivuokra voi nousta sopimusta uusittaessa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mikä valinnainen vuokratontti on?

Valinnainen vuokratontti antaa osakkaalle valinnan tontista. Voit joko maksaa tonttivuokraa kuukausittain tai lunastaa oman osuutesi tontista omaksi.

Tonttivuokra vai lunastus

Mallissa rakennus on tontilla, jonka osakas voi joko vuokrata tai ostaa. Jos et lunasta osuuttasi, maksat tonttivuokraa osana vastiketta. Jos lunastat, tonttivuokraa ei enää peritä, ja omistat osuuden tontista.

Lunastuksen voi tehdä asunnon valmistuessa tai myöhemmin, jos yhtiö sen sallii. Jos kaikki osakkaat lunastavat osuutensa, tontti muuttuu taloyhtiön omaksi. Tällöin kukaan ei enää maksa tonttivuokraa.

Asuntoilmoituksessa valinnainen vuokratontti näkyy yleensä mainintana tontin lunastusmahdollisuudesta ja erillisestä tonttivuokrasta. Jos ilmoituksessa lukee vain matala vastike, tarkista isännöitsijäntodistuksesta, sisältyykö siihen tonttivuokraa.

Ero yhtiölainaan

Tonttivuokra sekoitetaan usein yhtiölainaan, mutta ne ovat eri asioita. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan moni ostaja ei ymmärrä, että tonttivuokra ei ole yhtiölainaa eikä sitä makseta rahoitusvastikkeena.

Ero on rahallisesti suuri. Yhtiölaina lyhenee rahoitusvastikkeella ja pienenee ajan myötä, mutta tonttivuokra jatkuu niin kauan kuin tonttia vuokrataan. Tonttivuokra ei myöskään kerrytä omistusta, toisin kuin lainan lyhennys.

Tonttivuokravastike

Tonttivuokra peritään yleensä erillisenä tonttivuokravastikkeena. Se näkyy isännöitsijäntodistuksessa ja vastikelaskelmassa omana eränään hoito- ja rahoitusvastikkeen rinnalla.

Asumiskuluja arvioidessa tonttivuokravastike on laskettava mukaan. Matala hoitovastike voi näyttää houkuttelevalta, mutta jos tonttivuokra on suuri, kokonaiskulu nousee. Vertaa siksi aina kaikkien vastikkeiden summaa.

Kannattaako tontti lunastaa?

Lunastuksen kannattavuus ratkeaa vertaamalla tonttivuokraa siihen, mitä lunastukseen tarvittava raha muuten tuottaisi. Päätös on osin sijoituspäätös.

Lunastushinta ja rahoitus

Lunastushinta on osakkaan osuus tontin arvosta, ja se voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Lunastuksen voi maksaa omalla rahalla tai ottamalla siihen lainaa, jolloin korko tulee vertailtavaksi tonttivuokraa vastaan.

Lunastushinnan suuruus riippuu tontin sijainnista ja koosta sekä asunnon osuudesta yhtiössä. Kalliilla alueella osuus voi nousta useisiin kymmeniin tuhansiin euroihin, kun taas pienemmässä kohteessa summa jää maltillisemmaksi. Tarkan hinnan saa aina yhtiön tai myyjän kautta.

Tonttivuokran maksaminen ei myöskään pienennä lunastushintaa. Vaikka olisit maksanut vuokraa vuosia, lunastushinta on yhä sama. Tämä erottaa tonttivuokran yhtiölainasta, jossa maksut pienentävät jäljellä olevaa velkaa.

Korko vastaan tonttivuokra

Jos tonttivuokra on suhteessa lunastushintaan korkeampi kuin lainan korko tai vaihtoehtoinen tuotto, lunastus kannattaa. Lunastus poistaa myös riskin tonttivuokran tulevista korotuksista.

Jos taas rahalle saa paremman tuoton muualta tai tonttivuokra on matala, vuokran maksaminen voi olla järkevää. Vertailussa kannattaa käyttää verojen jälkeisiä lukuja, koska tonttivuokran verovaikutus eroaa omistajan ja sijoittajan välillä.

Tilannekohtainen suunta

Asuntoanalyysin yhteenveto. Suunta riippuu lunastushinnasta, tonttivuokrasta, korosta ja verotuksesta.

Miten lunastusta ja vuokraa vertaillaan käytännössä?

Vertailu selkenee laskuesimerkillä. Oletetaan lunastushinnaksi 30 000 euroa ja verrataan sitä eri tonttivuokriin.

Laskelman luvut

Esimerkissä osakkaan osuus tontista maksaa lunastettuna 30 000 euroa. Jos saman rahan saisi muualta tuottamaan noin neljä prosenttia vuodessa, lunastukseen sidotulta pääomalta jää saamatta noin 1 200 euroa vuodessa.

Tätä menetettyä tuottoa verrataan vuotuiseen tonttivuokraan. Jos tonttivuokra on tuota pienempi, vuokra on usein edullisempi. Jos se on suurempi, lunastus alkaa maksaa itsensä takaisin.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki. Lunastushinta 30 000 euroa, vaihtoehtoinen tuotto neljä prosenttia vuodessa. Luvut ovat havainnollistavia.

Esimerkin tulos

Esimerkki näyttää, että päätös riippuu tonttivuokrasta ja pääomalle muualta saatavasta tuotosta. Mitä korkeampi tonttivuokra on lunastushintaan nähden, sitä vahvemmin lunastus kannattaa. Sama logiikka toimii millä tahansa lunastushinnalla, kun vaihtaa luvut omiksi.

Luvut ovat vain havainnollistavia. Omassa kohteessa lunastushinta, korkotaso ja oma tuottovaatimus voivat poiketa esimerkistä. Pyydä myyjältä tai isännöitsijältä lunastushinta ja vuotuinen tonttivuokra, niin saat oman vertailusi nopeasti.

Verotus ja korotus

Kaksi asiaa siirtää esimerkkiä. Tonttivuokran mahdollinen korotus kasvattaa vuokran todellista hintaa, mikä puoltaa lunastusta enemmän kuin taulukko yksin näyttää. Pitkä jäljellä oleva vuokra-aika kasvattaa tätä vaikutusta.

Sijoittajalla taas tonttivuokra on vähennyskelpoinen, joten sen nettokustannus jää euromäärää pienemmäksi. Tämä siirtää vertailua vuokran eduksi. Omistajalla vastaavaa vähennystä ei ole, joten tonttivuokra on hänelle aina nettokulu, jonka lunastus poistaa.

Voiko tonttivuokra nousta?

Kyllä, ja tämä on valinnaisen vuokratontin suurin riski. Tonttivuokra voi nousta tuntuvasti, kun maanvuokrasopimus uusitaan pitkän kauden jälkeen.

Sopimuksen uusiminen

Tontinvuokrasopimus tehdään määräajaksi, lain mukaan vähintään kolmeksikymmeneksi ja enintään sadaksi vuodeksi. Kun sopimus päättyy ja se uusitaan, vuokra lasketaan tontin nykyarvon mukaan, joka on voinut nousta paljon vanhasta tasosta.

Esimerkkitapauksissa tonttivuokrat ovat moninkertaistuneet pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvavissa kaupungeissa, kun vanhoja sopimuksia on uusittu. Vuotuinen vuokra on voinut nousta muutamasta tuhannesta selvästi suuremmaksi, mikä on yllättänyt asukkaita.

Helsingin siirtymäaika

Helsingin kaupungin mukaan vuonna 2025 uusitaan noin 250 tontinvuokrasopimusta. Korotusten pehmentämiseksi kaupunki käyttää kymmenen vuoden siirtymäaikaa, jolloin nousu jaetaan vuosille.

Siirtymässä uudesta maanvuokrasta peritään ensimmäisenä vuonna vain 50 prosenttia, minkä jälkeen perittävä osuus nousee viisi prosenttiyksikköä vuodessa. Täysimääräistä uutta vuokraa peritään vasta kymmenen vuoden kuluttua. Tämä antaa aikaa varautua, mutta ei poista korotusta.

Lähde: Helsingin kaupunginvaltuusto, vuokrausperiaatteet vuonna 2025 päättyville asuntotonteille (HEL-2024-015033). Yhdennestätoista vuodesta peritään täysi vuokra.

Esimerkki havainnollistaa siirtymää. Jos täysi uusi tonttivuokra olisi 3 000 euroa vuodessa, ensimmäisenä vuonna perittäisiin puolet eli 1 500 euroa. Loppuosa nousee portaittain täyteen kymmenessä vuodessa.

Miten varautua

Selvitä jo ostovaiheessa, milloin tontin vuokrasopimus päättyy ja kuinka vuokra silloin määräytyy. Pian päättyvä vanha sopimus on suurempi riski kuin tuore pitkä sopimus.

Lunastus on yksi tapa poistaa korotusriski kokonaan, koska oma tontti ei voi nousta vuokrana. Jos lunastus ei ole mahdollinen, kannattaa varata puskuria vuokran tulevaan nousuun. Kysy isännöitsijältä sopimuksen ehdot.

Kannattaa myös kysyä, onko tontin lunastus yhä mahdollinen ja millä hinnalla. Jos lunastus on auki, korotusriskin voi poistaa lunastamalla. Jos taas lunastusmahdollisuutta ei enää ole, jäljelle jää vain vuokran maksu ja siihen varautuminen.

Miten lunastus tehdään?

Lunastus hoidetaan yhtiön kautta, ja sen ehdot tulevat kauppasopimuksesta ja yhtiöjärjestyksestä. Kysy tarkat ohjeet isännöitsijältä.

Ilmoitus ja ajankohta

Lunastus alkaa ilmoituksella yhtiölle tai isännöitsijälle. Moni kohde sallii lunastuksen tiettyinä ajankohtina, esimerkiksi kerran tai pari vuodessa. Isännöitsijä kertoo oman osuutesi tarkan lunastushinnan.

Pyydä vahvistus siitä, että tonttivuokravastike päättyy lunastuksen jälkeen. Näin varmistat, ettei vuokraa peritä enää lunastetusta osuudesta. Säilytä maksutosite ja vahvistus talteen.

Lunastuksen rahoitus

Lunastuksen voi rahoittaa omalla rahalla tai pankkilainalla. Jos otat lainaa, vertaa sen korkoa tonttivuokraan, jotta tiedät, kumpi on kalliimpi tapa.

Pankki katsoo lunastuslainaa osana muuta velkaasi, joten se voi vaikuttaa muuhun lainansaantiin. Mieti siksi, tarvitsetko pääomaa lähivuosina muuhun, ennen kuin sidot sen tonttiin. Maksuvalmius kannattaa pitää riittävänä.

Lunastus ei toimi takautuvasti

Lunastus poistaa tonttivuokran vasta lunastushetkestä eteenpäin. Jo maksettua tonttivuokraa ei saa takaisin, eikä se pienennä lunastushintaa.

Siksi lunastuspäätös kannattaa tehdä harkiten ja mieluummin aikaisin, jos aikoo lunastaa. Mitä kauemmin maksat tonttivuokraa ennen lunastusta, sitä enemmän maksat yhteensä. Tämä puoltaa aikaista päätöstä, jos lunastus on muuten järkevä.

Mitä valinnainen vuokratontti tarkoittaa sijoittajalle?

Sijoittajalle valinta lunastuksen ja vuokran välillä on myös verokysymys. Tonttivuokran ja lunastuksen verokohtelu eroaa toisistaan.

Tonttivuokran verovaikutus

Sijoittajalle tonttivuokra on vuokraukseen liittyvä kulu, joka on vähennyskelpoinen vuokratulosta samaan tapaan kuin hoitovastike. Verohallinnon mukaan vuokraukseen liittyvät vastikkeet saa vähentää vuokratulosta.

Vähennys koskee vain tuloutettua tonttivuokravastiketta. Jos vastike on rahastoitu tontin lunastusta varten, sitä ei vähennetä vuokratulosta vaan se lisätään hankintamenoon. Tarkista käsittely isännöitsijäntodistuksesta.

Tämä tekee tonttivuokrasta sijoittajalle vähemmän raskaan kuin pelkkä euromäärä antaa ymmärtää. Vähennyksen jälkeen tonttivuokran todellinen kustannus jää pienemmäksi. Tämä voi puoltaa vuokran pitämistä lunastuksen sijaan.

Lunastus ja hankintameno

Lunastus on pääomameno, ei vuosittain vähennettävä kulu. Lunastushinta lisätään osakkeen hankintamenoon, joten se huomioidaan vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoa laskettaessa.

Verohyöty siirtyy siis tulevaisuuteen, kun taas tonttivuokran vähennys saadaan heti. Sijoittajan kannattaa laskea, kummalla tavalla verohyöty on omassa tilanteessa arvokkaampi. Pitoaika ja oma verotus vaikuttavat ratkaisuun.

Lunastuksesta menee myös varainsiirtovero. Veron maksaa taloyhtiö, joka ostaa tontin määräosan, eikä osakas tee siitä omaa varainsiirtoveroilmoitusta. Taloyhtiö perii veron osuuden yleensä osakkaalta osana lunastushintaa.

Korjausvelka ja tontti

Tontti on vain yksi osa kohteen kuluja. Sen lisäksi taloyhtiön tulevat remontit vaikuttavat asumiskuluihin ja vuokratuottoon vähintään yhtä paljon kuin tonttivuokra.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit asuntoilmoituksesta, jolloin saat kokonaiskuvan kohteen kuluista. Velkaisen taloyhtiön riskit on käsitelty sivulla velkainen taloyhtiö, ja yhtiölainan toiminta sivulla taloyhtiölaina.

Usein kysytyt kysymykset

Onko tonttivuokra sama asia kuin yhtiölaina?

Ei ole. Tonttivuokra on maksu tontin käytöstä, kun taas yhtiölaina on taloyhtiön ottama laina, jota lyhennetään rahoitusvastikkeella. Yhtiölaina pienenee ajan myötä ja kerryttää omistusta, mutta tonttivuokra jatkuu niin kauan kuin tonttia vuokrataan eikä kerrytä omistusta. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan tämä ero jää usein ostajalta huomaamatta.

Kannattaako vuokratontin osuus lunastaa?

Kannattaa, jos tonttivuokra on suhteessa lunastushintaan korkeampi kuin lainan korko tai vaihtoehtoinen tuotto rahalle. Lunastus poistaa myös riskin tonttivuokran tulevista korotuksista. Jos taas tonttivuokra on matala tai rahalle saa paremman tuoton muualta, vuokran maksaminen voi riittää. Tonttivuokran maksaminen ei pienennä lunastushintaa, joten lunastuspäätös kannattaa tehdä aikaisin.

Voiko tonttivuokra nousta tulevaisuudessa?

Kyllä, ja se on valinnaisen vuokratontin suurin riski. Maanvuokrasopimukset ovat pitkiä, ja kun sopimus uusitaan, vuokra lasketaan tontin nykyarvon mukaan, joka on usein noussut. Esimerkkitapauksissa tonttivuokrat ovat moninkertaistuneet kasvavissa kaupungeissa. Helsingin kaupunki käyttää kymmenen vuoden siirtymäaikaa, jossa uutta vuokraa peritään ensin 50 prosenttia ja sitä korotetaan viidellä prosenttiyksiköllä vuodessa (50, 55, 60, 65 prosenttia), jolloin täysi vuokra astuu voimaan vasta kymmenen vuoden kuluttua.

Saako sijoittaja vähentää tonttivuokran verotuksessa?

Saa. Sijoittajalle tonttivuokra on vuokraukseen liittyvä kulu, joka on vähennyskelpoinen vuokratulosta samaan tapaan kuin hoitovastike. Sen sijaan tontin lunastus on pääomameno, jota ei vähennetä vuosittain, vaan se lisätään osakkeen hankintamenoon ja huomioidaan vasta asuntoa myytäessä. Tämä ero voi puoltaa vuokran pitämistä sijoittajalle.