Taloyhtiölaina

Taloyhtiölaina on taloyhtiön nimiin otettu laina, jolla rahoitetaan isoja remontteja tai uudisrakentamista. Osakkaat maksavat lainan takaisin kuukausittaisena rahoitusvastikkeena oman lainaosuutensa mukaan. Lainasta päättää yhtiökokous, ja vakuutena on taloyhtiön kiinteistö. Tämä sivu selittää, miten taloyhtiölaina toimii, kuka siitä päättää ja mitä riskejä siihen liittyy.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.7.2026.

Mikä taloyhtiölaina on?

Taloyhtiölaina on koko yhtiön ottama laina, ei yksittäisen osakkaan henkilökohtainen laina. Yhtiö on lainan velallinen, ja osakkaat vastaavat siitä oman lainaosuutensa kautta.

Mihin lainaa otetaan

Yleisin syy taloyhtiölainalle on iso remontti, kuten putki-, julkisivu- tai kattoremontti. Tällaisia hankkeita ei yleensä makseta kertasummalla, vaan kustannus jaetaan vuosille lainan avulla. Näin yksittäisen osakkaan ei tarvitse kerätä koko summaa kerralla, vaan se maksetaan pikkuhiljaa rahoitusvastikkeena muiden osakkaiden tahdissa.

Toinen yleinen tilanne on uudisrakentaminen. Uudessa kohteessa osa kauppahinnasta on lähes aina taloyhtiölainaa, jolloin ostajan maksama myyntihinta jää matalaksi ja loppuosa maksetaan rahoitusvastikkeena lainan takaisinmaksun tahdissa.

Erona henkilökohtaiseen asuntolainaan on, että taloyhtiölaina on yhtiön vastuulla ja vakuutena on kiinteistö, ei oma asunto. Tämä vaikuttaa sekä koron muodostumiseen että siihen, miten laina näkyy ostajan omassa lainanhakuprosessissa pankissa.

Vakuus ja vastuu

Taloyhtiölainan vakuutena on taloyhtiön kiinteistö, ei osakkaan oma asunto. Yhtiö vastaa lainasta kokonaisuutena, ja jos joku osakas ei maksa osuuttaan, vastuu jää viime kädessä muille osakkaille.

Tämä yhteisvastuu on taloyhtiölainan olennainen piirre. Siksi yhtiön talouden ja maksukyvyn arviointi on tärkeää, eikä pelkkä oma maksukyky riitä, kun arvioit taloyhtiön velkaa ostajana tai osakkaana.

Käytännössä riski yksittäisen osakkaan maksukyvyttömyydestä on yleensä pieni, koska yhtiö voi periä saatavansa ja viime kädessä ottaa huoneiston hallintaansa. Suuremmassa yhtiössä yksittäisen osakkaan ongelmat jakautuvat myös useamman maksajan kesken.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 § mukaan yhtiökokous voi ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakas ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta. Rahoitusvastike on osa yhtiövastiketta, joten maksamaton lainaosuus kuuluu tämän piiriin.

Hallintaanotto tehdään varoituksen jälkeen ja kestää enintään kolme vuotta. Sinä aikana yhtiö voi vuokrata huoneiston ja kattaa maksamattomat vastikkeet vuokratuotolla. Vähäisen laiminlyönnin perusteella huoneistoa ei voi ottaa hallintaan.

Rahoitusvastike

Osakkaat maksavat taloyhtiölainaa kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Se sisältää sekä koron että lyhennyksen, ja se on hoitovastikkeesta erillinen maksu. Rahoitusvastikkeen suuruus riippuu huoneiston lainaosuudesta.

Rahoitusvastiketta ja sen verokohtelua on käsitelty tarkemmin sivulla rahoitusvastike. Olennaista on tietää, että rahoitusvastike pienenee tai päättyy, kun huoneiston lainaosuus on maksettu pois.

Asumiskuluja arvioitaessa molemmat vastikkeet on laskettava yhteen. Matala hoitovastike voi näyttää houkuttelevalta, mutta jos rahoitusvastike on suuri, kokonaiskulu nousee korkeaksi. Vertailussa kannattaa siksi katsoa hoito- ja rahoitusvastikkeen summaa, ei vain toista lukua erikseen.

Kuka päättää taloyhtiölainasta?

Taloyhtiölainan ottamisesta päättää yhtiökokous, jossa osakkaat äänestävät. Yksittäinen osakas tai hallitus ei voi yksin sitoa yhtiötä suureen remonttilainaan.

Yhtiökokouksen päätös

Asunto-osakeyhtiölain mukaan isosta remontista ja sen rahoituksesta päätetään yhtiökokouksessa. Tavanomainen kunnossapito ja sitä vastaava rahoitus ratkeavat enemmistöpäätöksellä, eikä yksimielisyyttä yleensä tarvita.

Hallitus valmistelee asian ja huolehtii juoksevasta hallinnosta, mutta lainapäätös tehdään kokouksessa. Päätös sitoo myös niitä osakkaita, jotka äänestivät sitä vastaan, kunhan menettely on ollut oikea.

Joissakin tilanteissa, kuten osakkaiden yhdenvertaisuuteen vaikuttavissa ratkaisuissa, tarvitaan määräenemmistö tai jopa kaikkien suostumus. Tavallisen kunnossapitoremontin rahoitus ei kuitenkaan yleensä vaadi tällaista, vaan riittää yksinkertainen enemmistö kokouksessa.

Remonttipäätös ja rahoitus

Remonttipäätös ja sen rahoitus käsitellään yleensä samassa kokouksessa. Yhtiökokous päättää, tehdäänkö remontti, ja samalla siitä, otetaanko taloyhtiölaina vai kerätäänkö raha vastikkeina etukäteen.

Päätöksen valmistelu kannattaa tehdä huolella, koska se vaikuttaa vuosien vastikkeisiin. Ylimääräinen yhtiökokous voidaan kutsua koolle, jos asia on kiireellinen tai sitä ei ehditty käsitellä varsinaisessa kokouksessa.

Osakkaan vaikutusmahdollisuudet

Osakas vaikuttaa parhaiten osallistumalla yhtiökokoukseen ja äänestämällä. Hyvin valmisteltu vastaehdotus tai kysymys rahoituksesta voi muuttaa lainan ehtoja tai remontin laajuutta.

Pelkkä jälkikäteen valittaminen ei auta, jos päätös on tehty oikeassa järjestyksessä. Siksi kannattaa lukea kokouskutsu ja esityslista ajoissa ja varmistaa, että ymmärtää lainan vaikutuksen omaan vastikkeeseen.

Jos epäilet, että päätös on syntynyt väärässä järjestyksessä tai loukkaa yhdenvertaisuutta, voit moittia päätöstä määräajassa tuomioistuimessa. Tämä on kuitenkin viimeinen keino, ja useimmiten asiat ratkeavat paremmin keskustelemalla hallituksen kanssa jo ennen kokousta.

Mikä on taloyhtiölainan korko?

Taloyhtiölainan korko muodostuu viitekorosta ja pankin marginaalista. Uusien taloyhtiölainojen keskikorko oli noin 3,24 prosenttia (pääkaupunkiseutu) maaliskuussa 2026 (Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto, 2026).

Koron osat

Viitekorko, esimerkiksi euribor, seuraa markkinakorkoja ja vaihtelee ajan myötä. Marginaali on pankin kiinteä lisä, joka sovitaan lainaa otettaessa ja pysyy ennallaan koko laina-ajan.

Kun viitekorko nousee, koko lainan korko nousee samaa tahtia. Marginaali ei muutu, mutta se voi olla taloyhtiölainassa erilainen kuin henkilökohtaisessa asuntolainassa, koska vakuutena on kiinteistö.

Viitekorkona on usein kahdentoista kuukauden euribor, jolloin korko tarkistetaan kerran vuodessa. Tämä tasaa lyhyen aikavälin heilahteluja, mutta tarkoittaa myös, että nopea koron nousu näkyy vastikkeessa vasta seuraavassa tarkistuksessa.

Korkoriski

Korkojen nousu nostaa rahoitusvastiketta suoraan, koska korko on osa vastiketta. Vuosien 2022 ja 2023 korkojen nousu kasvatti monen taloyhtiön vastikkeita tuntuvasti ja yllätti osan osakkaista.

Riskiä voi pienentää korkosuojauksella, jolloin korko on sovittu enimmäistasoon asti. Ostajan riskin kannalta korkoa on käsitelty tarkemmin sivulla velkainen taloyhtiö.

Alla oleva esimerkki näyttää, miten korko vaikuttaa pelkän korko-osuuden suuruuteen, kun huoneiston lainaosuus on 90 000 euroa. Lyhennys tulee tämän päälle, joten todellinen rahoitusvastike on suurempi.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki 90 000 euron lainaosuudelle, vain korko-osuus ilman lyhennystä.

Korkojen vertailu

Eri pankkien taloyhtiölainojen korot ja marginaalit eroavat toisistaan, joten kilpailutus kannattaa. Pieni ero marginaalissa kertautuu suureksi summaksi pitkän laina-ajan kuluessa.

Korkojen ja kustannusten vertailuun on oma työkalunsa sivulla taloyhtiölainan vertailu. Sieltä näkee korkotason ja sen, miten korko vaikuttaa rahoitusvastikkeeseen.

Miten lainaosuus ja poismaksu toimivat?

Huoneiston lainaosuus on se osa taloyhtiölainasta, joka kohdistuu kyseiseen asuntoon. Sen suuruus määräytyy yleensä huoneiston osakemäärän tai pinta-alan mukaan.

Lainaosuus huoneistolle

Lainaosuus näkyy isännöitsijäntodistuksesta ja se kannattaa aina tarkistaa ennen asunnon ostoa. Velaton hinta on myyntihinnan ja lainaosuuden summa, eli lainaosuus on osa asunnon todellista hintaa.

Kahdella samannäköisellä asunnolla voi olla hyvin erilainen lainaosuus, jos toisessa lainaa on jo lyhennetty enemmän. Siksi pelkkä myyntihinta ei kerro, kuinka paljon asunto oikeasti maksaa.

Lainaosuus voi myös muuttua, jos yhtiö ottaa uutta lainaa esimerkiksi remonttia varten. Tällöin huoneiston lainaosuus ja rahoitusvastike kasvavat, vaikka et itse tee mitään. Tämä on yksi syy seurata yhtiön tulevia hankkeita aktiivisesti.

Varainsiirtovero ja lainaosuus

Varainsiirtovero maksetaan velattomasta hinnasta, johon kuuluu myös taloyhtiölainan lainaosuus. Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero alennettiin kahdesta prosentista lokakuussa 2023.

Ostaja maksaa veron siis myös lainaosuudesta, ei pelkästä myyntihinnasta. Tämä yllättää, kun myyntihinta on matala mutta lainaosuus suuri:

Verohallinto, varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, ei myyntihinnasta.

Pelkästä 60 000 euron myyntihinnasta vero olisi vain 900 euroa, mutta lainaosuuden kanssa se on 2 250 euroa. Suuri lainaosuus kasvattaa myös ostajan omaa velkaa pankin lainalaskelmassa.

Lainaosuuden poismaksu

Monessa yhtiössä osakas voi maksaa huoneistonsa lainaosuuden kerralla pois. Tällöin rahoitusvastike pienenee tai päättyy, mutta poismaksu sitoo pääomaa, jonka voisi sijoittaa muualle.

Poismaksu ei aina onnistu milloin tahansa, vaan yhtiöllä on usein omat ajankohtansa. Selvitä ehdot etukäteen, jos suunnittelet poismaksua, ja vertaa lainan korkoa siihen tuottoon, jonka rahalle muuten saisit.

Verotus

Sijoittajalle lainaosuuden ja rahoitusvastikkeen verokohtelu on tärkeä. Tuloutettu rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta, mutta kerralla maksettu lainaosuus ei ole.

Verovaikutus riippuu siitä, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö rahoitusvastikkeen. Asiaa on käsitelty tarkemmin sivulla rahoitusvastike, ja se kannattaa selvittää ennen poismaksupäätöstä.

Omassa käytössä olevassa asunnossa rahoitusvastike ei ole vähennyskelpoinen, joten verovaikutus koskee lähinnä sijoittajia. Tästä syystä sama poismaksupäätös voi olla järkevä omistusasujalle ja epäedullinen sijoittajalle, tai päinvastoin.

Mitä riskejä ja rajoja taloyhtiölainoihin liittyy?

Taloyhtiölaina on tavallinen ja usein järkevä tapa rahoittaa remontti. Riskit liittyvät koron, velan määrän ja remonttien yhdistelmään, ja lainsäädäntö asettaa uudiskohteille rajoja.

Yhtiölainakatto

Heinäkuussa 2023 voimaan tullut laki rajoittaa uudiskohteen taloyhtiölainan enintään 60 prosenttiin asuntojen velattomasta hinnasta. Sama laki rajoittaa takaisinmaksuajan 30 vuoteen ja sallii lyhennysvapaan enintään 12 kuukauden ajan ensimmäisten viiden vuoden aikana rakentamisvaiheen päättymisestä. Vuonna 2026 näistä rajoista tuli valtioneuvoston asetuksella säädettäviä, mutta oletusrajat ovat edelleen voimassa.

Suomen Pankin mukaan rajoitus osui suureen osaan kaupoista. Alkuvuonna 2023 noin 63 prosenttia uudiskohteiden kaupoista ylitti tulevan 60 prosentin rajan, ja noin 21 prosentissa lainaosuus oli yli 70 prosenttia.

Katto koskee vain uudisrakentamista, ei vanhoja kohteita eikä remonttilainoja. Vanhassa taloyhtiössä laina voi siis olla suuri ja kasvaa ison remontin myötä ilman tätä rajaa.

Sääntelyn tavoite oli hillitä kotitalouksien velkaantumista, joka oli kasvanut suurten yhtiölainojen myötä. Ostajan kannalta vuoden 2023 jälkeen valmistuneet kohteet ovat tyypillisesti maltillisemmin velkaisia kuin sitä ennen myydyt uudiskohteet.

Lyhennysvapaan päättyminen

Uudiskohteen rahoitusvastike voi nousta rajusti, kun alkuvuosien lyhennysvapaa loppuu ja lyhennys alkaa koron päälle. Nousu ei ole pelkkää korkoa, vaan lyhennyksen alkaminen on yhtä suuri tekijä.

Isännöintiliiton esimerkkilaskelmassa erään uudiskohteen rahoitusvastike yli kuusinkertaistui. Lyhennysvapaan aikana se oli noin 175 euroa kuukaudessa, ja lyhennysvapaan päätyttyä koron noustua se ylitti 1 100 euroa kuukaudessa.

Isännöintiliitto, esimerkkilaskelma uudiskohteen rahoitusvastikkeesta; Taloustaito (Veronmaksajain Keskusliitto).

Tarkista siksi isännöitsijäntodistuksesta, onko kohteessa lyhennysvapaa ja milloin se päättyy. Laske rahoitusvastike sen mukaan, mitä se on lyhennyksen alettua, älä lyhennysvapaan aikaisen luvun mukaan.

Ostajan riskit

Ostajalle suuri taloyhtiölaina tarkoittaa matalaa myyntihintaa mutta korkeaa rahoitusvastiketta ja korkoriskiä. Velka kannattaa aina suhteuttaa asunnon velattomaan hintaan ja omaan maksukykyyn.

Velkaisen yhtiön ostamisen riskit on käyty tarkemmin läpi sivulla velkainen taloyhtiö. Tärkein neuvo on lukea isännöitsijäntodistus ja laskea asumiskulut, kun rahoitusvastike on mukana.

Korjausvelka ja laina

Suurin piilevä riski on velan ja tulevan remontin yhdistelmä. Jos yhtiöllä on jo iso laina ja edessä uusi remontti, molemmat näkyvät samassa kuukausierässä ja korkojen nousu osuu kumpaankin. Rakennuksen ikä ennakoi tulevaa korjaustarvetta, ja korjausvelka rakennusvuosikymmenittäin auttaa hahmottamaan, milloin isot remontit tyypillisesti osuvat kohdalle.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit asuntoilmoituksesta rakennusosittain. Näin näet, paljonko korjausvelkaa on tulossa nykyisen taloyhtiölainan päälle, ennen kuin teet ostopäätöksen. Nykyinen laina ja tuleva remonttilaina kannattaa aina laskea yhteen, ei erikseen.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa taloyhtiölainan?

Osakkaat maksavat taloyhtiölainan kuukausittaisella rahoitusvastikkeella oman huoneistokohtaisen lainaosuutensa mukaan. Laina on kuitenkin taloyhtiön nimissä, joten yhtiö on velallinen ja vakuutena on taloyhtiön kiinteistö. Jos joku osakas ei maksa osuuttaan, vastuu jää viime kädessä muille osakkaille, mikä on taloyhtiölainan olennainen yhteisvastuun piirre.

Kuka päättää taloyhtiölainan ottamisesta?

Taloyhtiölainan ottamisesta päättää yhtiökokous, jossa osakkaat äänestävät. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isosta remontista ja sen rahoituksesta päätetään kokouksessa, ja tavanomainen kunnossapito ratkeaa enemmistöpäätöksellä. Hallitus valmistelee asian, mutta ei voi yksin sitoa yhtiötä suureen lainaan. Päätös sitoo myös niitä osakkaita, jotka äänestivät sitä vastaan.

Mikä on taloyhtiölainan korko vuonna 2026?

Uusien taloyhtiölainojen keskikorko oli noin 3,24 prosenttia (pääkaupunkiseutu) maaliskuussa 2026 Kiinteistölehden ja Suomen Rahatiedon pankkivertailun mukaan. Suomen Pankki ei julkaise erillistä korkoa taloyhtiölainan uudelle luotolle. Korko muodostuu viitekorosta, kuten euriborista, ja pankin marginaalista. Viitekorko vaihtelee markkinoiden mukana, joten korko ja sen myötä rahoitusvastike voivat nousta tai laskea. Eri pankkien korot eroavat toisistaan, joten kilpailutus kannattaa, ja vertailu löytyy sivulta taloyhtiölainan vertailu.

Kannattaako lainaosuus maksaa pois?

Riippuu tilanteesta. Lainaosuuden poismaksu pienentää tai päättää rahoitusvastikkeen ja poistaa korkoriskin, mutta sitoo pääomaa, jonka voisi sijoittaa muualle. Vertaa lainan korkoa siihen tuottoon, jonka rahalle muuten saisit. Sijoittajalle tuloutettu rahoitusvastike on vähennyskelpoinen mutta poismaksu ei, joten verovaikutus kannattaa selvittää ennen päätöstä.