Avaintiedot
- Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna asunnon velattomalla hinnalla.
- Nettovuokratuotto vähentää hoitokulut ja lisää varainsiirtoveron sekä remontit laskelmaan.
- Taloyhtiön korjausvelka ja tulevat remontit pienentävät todellista tuottoa.
Vuokratuottolaskuri
Vuokratuottolaskuri laskee sijoitusasunnon vuokratuoton. Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna asunnon velattomalla hinnalla. Nettovuokratuotto on tarkempi. Siinä vuosivuokrasta vähennetään kulut ja hankintaan lisätään varainsiirtovero sekä ostohetken remontit.
Bruttovuokratuotto näyttää houkuttelevalta. Todellinen nettotuotto on aina pienempi. Bruttotuotto lasketaan vuosivuokrasta ja asunnon velattomasta hinnasta. Nettotuotto vähentää hoitokulut ja lisää ostohetken menot, kuten varainsiirtoveron. Suurin epävarmuus on tulevat remontit, joiden luvun laskuri jättää tyhjäksi.
Miten vuokratuotto lasketaan?
Vuokratuotto kertoo, paljonko asunto tuottaa suhteessa hintaansa. Laskutapoja on kaksi, brutto ja netto.
Bruttovuokratuotto
Bruttovuokratuotto on karkea mittari. Se lasketaan jakamalla vuosivuokra asunnon velattomalla hinnalla ja kertomalla sadalla. Molemmat luvut suhteuttavat vuokran velattomaan hintaan. Kaavassa ei ole kuluja. Siksi bruttoluku näyttää todellista paremmalta. Sitä kannattaa käyttää vain kohteiden nopeaan vertailuun.
Nettovuokratuotto
Nettovuokratuotto on rehellisempi luku. Vuosivuokrasta vähennetään ensin vuoden vastikkeet ja kulut. Summa jaetaan velattoman hinnan, remonttien ja varainsiirtoveron yhteismäärällä. Lopputulos kerrotaan sadalla. Näin luku kertoo, mitä sijoitukselle oikeasti jää.
Netto on aina bruttoa pienempi. Ero kasvaa, mitä korkeammat taloyhtiön kulut ovat. Uudessa talossa vastikkeet ovat matalat mutta velkaosuus suuri. Vanhassa talossa kulut ja remonttiriski nousevat.
Velaton hinta ja varainsiirtovero
Velaton hinta on myyntihinta lisättynä osuudella taloyhtiön lainasta. Se on sijoituksen todellinen hinta. Pelkkä myyntihinta antaisi liian korkean tuoton, koska yhtiölaina jäisi pois. Kauppaan lisätään vielä varainsiirtovero.
Asunto-osakkeesta varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Kiinteistöstä vero on 3 prosenttia. Moni laskuri näyttää yhä vanhaa kahden prosentin veroa. Oikea luku on 1,5 prosenttia, joka on ollut voimassa vuoden 2024 alusta.
Miltä vuokratuoton laskelma näyttää?
Esimerkki näyttää, kuinka kaukana brutto ja netto ovat toisistaan. Luvut ovat havainnollistavia.
Esimerkkilaskelma
| Erä | Summa |
|---|---|
| Velaton hinta | 120 000 € |
| Varainsiirtovero 1,5 % | 1 800 € |
| Ostohetken remontti | 3 000 € |
| Vuosivuokra | 8 400 € |
| Tyhjä kuukausi ja vastikkeet | -2 860 € |
| Bruttovuokratuotto | 7,0 % |
| Nettovuokratuotto | 4,4 % |
Mitä luvut kertovat
Bruttotuotto on esimerkissä seitsemän prosenttia. Nettotuotto putoaa neljään ja puoleen prosenttiin. Ero syntyy vastikkeista, yhdestä tyhjästä kuukaudesta ja ostohetken kuluista. Vero ja tulevat remontit laskevat lukua vielä tästä.
Vuoden vuokra kulujen jälkeen jaetaan hankinnan kokonaishinnalla. Molemmat luvut kannattaa laskea huolella. Silloin tuotto on vertailukelpoinen muiden kohteiden kanssa. Pyöreä bruttoluku ei sitä ole.
Bruttotuotto vai nettotuotto?
Molemmilla luvuilla on paikkansa. Ne vastaavat eri kysymykseen ja sopivat eri vaiheeseen.
Milloin brutto riittää
Bruttotuotto sopii nopeaan seulontaan. Kun vertaat useaa ilmoitusta, brutto kertoo, mitkä kohteet ansaitsevat tarkemman katsauksen. Se lasketaan sekunnissa ilman kulutietoja. Enempään se ei taivu.
Milloin netto ratkaisee
Nettotuotto ratkaisee ostopäätöksen. Vasta se kertoo, jääkö sijoituksesta rahaa kulujen jälkeen. Laske netto aina ennen tarjousta. Pelkkä bruttoluku ei ole riittävä peruste.
Mitä kuluja nettotuotossa huomioidaan?
Nettotuotto elää kuluista. Osa niistä vähentää vuokraa ja osa kasvattaa hankintahintaa.
Kulut kahdessa ryhmässä
Jako on selkeä. Juoksevat menot pienentävät vuokraa. Ostokulut kasvattavat hankintahintaa. Taulukko kokoaa molemmat.
| Kuluerä | Mihin vaikuttaa |
|---|---|
| Hoitovastike | Vähentää vuokraa |
| Tuloutettu vastike | Vähentää vuokraa |
| Vakuutus ja korjaukset | Vähentää vuokraa |
| Tyhjät kuukaudet | Vähentää vuokraa |
| Varainsiirtovero | Lisää hankintahintaa |
| Ostohetken remontti | Lisää hankintahintaa |
Juoksevat kulut
Juoksevat kulut vähennetään vuokrasta. Niihin kuuluvat hoitovastike, vakuutus, vuosikorjaukset ja tyhjien kuukausien menetys. Verohallinto hyväksyy nämä vuokratulon vähennyksiksi. Ne pienentävät nettotuottoa suoraan.
Osa kuluista riippuu sopimuksesta. Vesimaksu voi sisältyä vuokraan tai tulla erikseen. Kiinteistövero koskee vain suoraan omistettua kiinteistöä, ei asunto-osaketta. Tarkista, mitkä kulut jäävät omistajalle.
Rahoitusvastike
Rahoitusvastike on oma tapauksensa. Sen saa vähentää vuokrasta vain, jos taloyhtiö tulouttaa vastikkeen kirjanpidossaan. Rahastoitua vastiketta ei vähennetä. Se lisätään osakkeen hankintamenoon. Tiedon kirjaustavasta saa isännöitsijältä.
Ostohetken kulut
Ostohetken kulut kasvattavat hankintahintaa. Varainsiirtovero ja heti tehtävä remontti kuuluvat tähän. Kun ne jättää pois, tuotto näyttää liian hyvältä. Sama koskee suunniteltua remonttivarausta.
Myös välityspalkkio ja mahdollinen kuntotarkastus kuuluvat hankintaan. Ne maksetaan kerran, mutta ne pienentävät tuottoa koko omistusajan. Laske ne mukaan, niin kuva pysyy realistisena.
Mistä laskennan luvut saa?
Laskenta vaatii kolme lukua, vuokran, velattoman hinnan ja kulut. Kaikki löytyvät julkisista lähteistä.
Markkinavuokra
Vuokran arvion saa vertaamalla saman alueen vuokrailmoituksia. Tilastokeskus julkaisee myös alueittaiset keskineliövuokrat. Käytä toteutunutta vuokratasoa, älä optimistista pyyntihintaa. Liian korkea vuokra kaunistaa koko laskelman.
Vuokrataso ei nouse tasaisesti. Uusi vuokralainen maksaa markkinavuokraa, vanha usein vähemmän. Arvioi tuotto sillä vuokralla, jonka asunnosta oikeasti saa juuri nyt.
Velaton hinta ja vastikkeet
Velaton hinta ja hoitovastike näkyvät suoraan myynti-ilmoituksessa. Rahoitusvastikkeen ja yhtiölainan tiedot löytyvät isännöitsijäntodistuksesta. Sama asiakirja kertoo taloyhtiön tulossa olevat remontit. Pyydä todistus aina ennen tarjousta.
Tulevat remontit
Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys eli korjaussuunnitelma listaa seuraavan viiden vuoden remontit. Se on lakisääteinen ja saatavilla ennen kauppaa. Suuruusluokan päättelee myös talon iästä ja korjaushistoriasta. Tämä luku ratkaisee nettotuoton.
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Hyvä tuotto riippuu paikkakunnasta ja riskistä. Suomen Vuokranantajien mukaan realistinen nettotuotto on tällä hetkellä noin 4-5 prosenttia.
Realistinen taso
Neljän ja viiden prosentin nettotuotto on hyvä tavoite. Sitä parempaa saa, mutta se vaatii työtä. Luvut ovat verottomia. Vuokratulosta maksetaan lisäksi pääomatuloveroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen yli.
Korkea tuottoprosentti tarkoittaa usein korkeaa riskiä. Halvan asunnon vuokralaisen vaihtuvuus ja tyhjät kuukaudet syövät tuottoa. Vakaampi kohde tuottaa vähemmän mutta ennustettavammin. Punnitse tuotto ja riski yhdessä.
Velan vaikutus tuottoon
Laina nostaa oman pääoman tuottoa. Kun kohteen vuokratuotto ylittää lainan koron, velka toimii vipuna. Suomen Vuokranantajat neuvoo testaamaan laskelman viiden prosentin korolla. Korkojen nousu voi kääntää vivun tappioksi.
Kaupunkien erot
Tuotto vaihtelee kaupungeittain paljon. Pääkaupunkiseudulla tuotto on maan matalin. Asunnot ovat siellä kalleimpia. Pienemmillä paikkakunnilla tuotto on korkeampi. Samalla riski asunnon myynnistä ja tyhjäkäytöstä kasvaa.
Sama tuottoprosentti tarkoittaa eri asiaa eri kaupungeissa. Kasvavassa kaupungissa matalampi tuotto voi kannattaa arvonnousun takia. Taantuvalla alueella korkeakaan vuokratuotto ei korvaa hinnan laskua.
Tuotto vai arvonnousu
Vuokratuotto on vain osa kokonaistuottoa. Toinen osa on asunnon arvonnousu tai arvonlasku. Vuokranantajien esimerkissä viiden prosentin tuotto ja kolmen prosentin arvonlasku jättävät kokonaistuotoksi kaksi prosenttia. Vuokratuotto ei myöskään ota huomioon lainarahaa.
Kasvukeskuksessa arvonnousu voi ylittää vuokratuoton. Syrjemmässä tuotto tulee vuokrasta, ei hinnan noususta. Arvioi molemmat osat erikseen, älä niputa niitä yhteen lukuun.
Mitä virheitä vuokratuoton laskennassa tehdään?
Sama asunto voi näyttää joko hyvältä tai huonolta sijoitukselta. Ero on usein laskuvirhe, ei kohde.
Väärä hinta laskennassa
Yleisin virhe on käyttää myyntihintaa velattoman hinnan sijaan. Jos taloyhtiöllä on lainaa, myyntihinta on velatonta pienempi. Tuotto näyttää silloin liian hyvältä. Käytä aina velatonta hintaa.
Ero voi olla iso. Kun yhtiölainaa on kolmasosa hinnasta, myyntihinnalla laskettu tuotto on reilusti liian korkea. Velaton hinta korjaa vääristymän.
Ostokulut unohtuvat
Toinen virhe on jättää varainsiirtovero ja ostohetken remontti pois. Ne kuuluvat sijoituksen hintaan. Ilman niitä hankintahinta on liian pieni. Tuotto vääristyy ylöspäin.
Varainsiirtovero on satoja tai tuhansia euroja. Ostohetken remontti voi olla vielä suurempi. Molemmat kuuluvat siihen summaan, jolla tuotto lasketaan.
Tyhjät kuukaudet
Kolmas virhe on olettaa asunto vuokralla joka kuukausi. Vuokralaisen vaihtuessa tulee tyhjiä kuukausia. Yksikin tyhjä kuukausi vuodessa laskee tuottoa tuntuvasti. Varaa vajaakäyttöön oma osuutensa laskelmassa.
Tuleva remontti puuttuu
Neljäs virhe on jättää tuleva remontti huomiotta. Vanhassa talossa iso remontti tulee ennemmin tai myöhemmin. Se on tuoton suurin yksittäinen uhka. Sen suuruus kannattaa selvittää ennen ostoa.
Ilmoitus ei kerro koko totuutta. Talon ikä ja tehdyt remontit paljastavat, mitä on tulossa. Tämä tieto ratkaisee, onko tuotto kestävä vai hetkellinen.
Mitä laskukaava ei huomioi?
Laskuri on vain niin tarkka kuin sen luvut. Suurin epävarmuus on tulevat remontit.
Tulevat remontit
Brutto valehtelee. Netto on vain niin rehellinen kuin sen remonttiluku. Putki-, julkisivu- ja kattoremontti laskevat tuottoa kahdesta suunnasta. Vuokra alenee remontin ajaksi. Samalla sijoitettu pääoma kasvaa. Silti juuri tämä luku jää useimmissa laskureissa tyhjäksi.
Kaava ei tunne markkinan käänteitä eikä talon kuntoa. Vanhassa talossa remontit ovat lähempänä kuin uudessa. Putkiremontti voi viedä asunnon vuokralta useaksi kuukaudeksi. Kun sen kustannus lasketaan mukaan, houkutteleva bruttoluku muuttuu vaatimattomaksi nettotuotoksi.
Remonttivara
Suomen Vuokranantajat suosittelee remonttivaraa. Ylläpitoon kannattaa varata 0,5-1 prosenttia asunnon arvosta vuodessa. Taloyhtiön isoihin remontteihin varaus on talon iästä riippuen 500-800 euroa neliöltä. Vain harva laskuri kysyy tätä.
Varaus ei ole hukkaan heitettyä rahaa. Se tasaa tuoton yli vuosien, kun iso lasku lopulta tulee. Ilman varausta yksi remontti voi viedä monen vuoden tuoton.
Korjausvelka ennen ostoa
Todellinen tuotto selviää vasta, kun taloyhtiön korjausvelka on tiedossa. Se ennakoi tulevat remontit ja niiden ajankohdan. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin nettotuoton laskenta ei jää arvauksen varaan.
Remonttien verokohtelu vaikuttaa tuottoon lisää. Sitä käsittelee erikseen sijoitusasunnon remontit verotuksessa.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on hyvä vuokratuotto?
Suomen Vuokranantajien mukaan realistinen nettovuokratuotto on tällä hetkellä noin 4-5 prosenttia. Parempaa tuottoa saa, mutta se vaatii enemmän työtä ja riskiä. Pelkkään arvonnousuun luottava voi tyytyä matalampaankin tuottoon.Mitä eroa on brutto- ja nettovuokratuotolla?
Bruttovuokratuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla. Se ei huomioi kuluja. Nettovuokratuotto vähentää vuokrasta vastikkeet ja kulut sekä lisää hankintaan varainsiirtoveron ja remontit. Netto on yleensä pari prosenttiyksikköä bruttoa matalampi.Lasketaanko vuokratuotto velattomasta vai myyntihinnasta?
Vuokratuotto lasketaan velattomasta hinnasta. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä asunnon osuudella taloyhtiön lainasta. Pelkkä myyntihinta antaisi liian korkean tuoton, koska yhtiölaina jäisi laskusta pois.Pitääkö vuokratuloista maksaa veroa?
Kyllä. Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja sen ylittävältä osuudelta 34 prosenttia. Vero maksetaan nettotuotosta eli kulujen vähentämisen jälkeen. Vähennyskelpoisia menoja ovat muun muassa hoitovastike ja vuosikorjaukset.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Vuokratuoton ratkaisee se remonttiluku, jonka laskurit jättävät tyhjäksi. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, joten näet todellisen tuoton jo ennen ostoa.
Lähteet
Näytä 6 lähdettä: OP Media, Suomen Vuokranantajat ja muut
- OP Media, "Näin paljon asuntosijoittaminen tuottaa" (Suomen Vuokranantajat / Tuomas Viljamaa). Nettotuoton kaava: vuosivuokrasta vähennetään vuoden vastikkeet, summa jaetaan velattoman hinnan, remonttien ja varainsiirtoveron yhteismäärällä ja kerrotaan sadalla. Realistinen tuotto noin 4-5 prosenttia. op-media.fi.
- Suomen Vuokranantajat, "Vuokratuotto ja kassavirta": bruttovuokratuoton laskutapa, tuottokaavan kehittely tyhjällä kuukaudella ja remonttivaralla. Ylläpitoon suositellaan 0,5-1 prosentin remonttivaraa asunnon arvosta vuodessa ja taloyhtiön remontteihin 500-800 euroa neliöltä talon iästä riippuen. vuokranantajat.fi.
- Verohallinto, "Varainsiirtovero": asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia ja kiinteistön 3 prosenttia velattomasta kauppahinnasta. Alennetut prosentit tulivat voimaan vuoden 2024 alusta. vero.fi.
- Verohallinto, "Vuokratulojen verotus" (luku 3.3): vuokratulosta vähennettäviä menoja ovat muun muassa hoitovastike, yhtiön tuloksi luetut pääoma- ja rahoitusvastikkeet, kiinteistön vakuutusmaksut, vuosikorjausmenot ja vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneet menot. Pääomatulovero on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävältä osuudelta. vero.fi.
- Suomen Vuokranantajat, "Asunnon kunto ja remontit": ostovaiheen tuottolaskelmaan on otettava remonttivara, erityisesti hintaviin taloyhtiöremontteihin, kuten putki-, julkisivu-, katto-, hissi- ja ikkunaremontteihin. Remontit laskevat tuottoa sekä vuokranalennuksen että kasvavan pääoman kautta. vuokranantajat.fi.
- Suomen Vuokranantajat ja Pellervon taloustutkimus, Kaupunkiranking 2026: pääkaupunkiseudun vuokratuotto on maan matalin, koska asunnot ovat kalleimpia; kokonaistuotolla mitattuna Helsinki nousee vertailun kärkeen. vuokranantajat.fi.