Vuokratuottolaskuri

Vuokratuotto lasketaan jakamalla vuosivuokra asunnon velattomalla hinnalla. Alla oleva laskuri laskee brutto- ja nettotuoton, kuukausikassavirran ja oman pääoman tuoton, ja lisää varainsiirtoveron 1,5 % velattomasta hinnasta automaattisesti. Jos vertailet kohteita, sama laskutapa joka asuntoon on tärkeämpää kuin desimaalit.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 11.6.2026.

Miten vuokratuotto lasketaan?

Syötä asunnon hinnat, vuokra ja vastikkeet, niin laskuri näyttää tuoton ja kassavirran heti.

Laskuri

Oletusluvut kuvaavat tyypillistä kasvukeskuksen yksiötä, jossa on yhtiölainaa. Korvaa ne oman kohteesi luvuilla.

Laskurin oletusesimerkki

Laskurin oletusarvoilla velaton hinta on 120 000 € ja myyntihinta 95 000 €, joten yhtiölainaosuus on 25 000 €. Varainsiirtovero on 1 800 €, ja pankkilainaa tarvitaan 66 800 €, kun omaa rahaa on 30 000 €.

Bruttotuotoksi tulee 7,0 % ja nettotuotoksi 4,2 %. Kassavirta on noin 118 € miinuksella kuukaudessa ennen veroja ja noin 192 € verojen jälkeen, koska lainanlyhennys ja rahoitusvastike vievät vuokrasta ison osan.

Negatiivinen kassavirta ei tarkoita tappiota: lyhennykset kerryttävät omaisuutta, ja oman pääoman tuotoksi jää noin 3,7 % ensimmäisenä vuonna. Se tarkoittaa kuitenkin, että vuokra ei kata kuluja, vaan erotus maksetaan omista rahoista joka kuukausi. Esimerkissä 30 000 euron omalla rahalla hallitaan noin 122 000 euron kokonaisinvestointia, eli vipu on nelinkertainen.

Vuokratuoton kaava

Bruttotuotto on vuosivuokra jaettuna velattomalla hinnalla, kerrottuna sadalla. Se sopii nopeaan karsintaan, mutta jättää kulut huomiotta.

Nettotuotto lasketaan näin: vuokrasta vähennetään hoitovastike, erotus kerrotaan kahdellatoista ja jaetaan velattoman hinnan, varainsiirtoveron ja tiedossa olevien remonttikulujen summalla. Tämä on vertailukelpoisin yksittäinen luku. Varovainen laskija käyttää kahdentoista kuukauden sijasta yhtätoista, jolloin yksi tyhjä kuukausi vuodessa on valmiiksi mukana.

Rahoitusvastiketta ei vähennetä nettotuotossa, koska se on lainanlyhennystä eikä kulua. Se kuuluu kassavirtalaskelmaan, jonka laskuri näyttää erikseen.

Oman pääoman tuotto lasketaan jakamalla vuosituotto sijoitetulla omalla rahalla sen jälkeen, kun vuokrasta on vähennetty vastikkeet ja pankkilainan korot. Velkavipu nostaa tätä lukua, mutta samalla se kasvattaa korkoriskiä.

Mistä oletusluvut tulevat

Laskurin oletukset on sidottu tilastoihin, ei mutuun. Vuokra 700 € vastaa noin 50 neliön asuntoa pääkaupunkiseudun ulkopuolella, jossa keskineliövuokra oli 13,72 €/m² alkuvuonna 2026 (Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2026).

Hoitovastike 245 € vastaa samaa 50 neliön asuntoa, kun kerrostaloyhtiöiden hoitovastikkeet olivat keskimäärin 4,86 €/m² kuukaudessa vuonna 2024 (Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous, 2024). Korko 2,81 % on uusien asuntolainojen keskikorko helmikuulta 2026.

Paljonko varainsiirtovero vaikuttaa tuottoon?

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta, ja se on aina osa todellista ostohintaa.

Vero velattomasta hinnasta

Moni laskee veron vahingossa myyntihinnasta. Verohallinnon ohjeen mukaan veron peruste on kauppahinta ja siihen lisättävä yhtiölainaosuus eli koko velaton hinta.

Verohallinnon oma esimerkki: myyntihinta on 60 000 € ja yhtiölainaa 20 000 €, jolloin velaton hinta on 80 000 €. Vero on 1,5 % siitä eli 1 200 €. Sillä ei ole väliä, maksaako lainaosuuden heti pois vai rahoitusvastikkeena kuukausittain.

Nykyinen 1,5 prosentin verokanta koskee 12.10.2023 alkaen tehtyjä kauppoja. Osa verkon laskureista käyttää yhä vanhaa kahden prosentin kantaa, mikä vääristää vertailua.

Vaikutus laskelmaan

Vero kasvattaa nettotuoton jakajaa 1,5 prosentilla, joten tuotto pienenee suhteellisesti suunnilleen saman verran. Esimerkiksi 4,26 prosentin tuotto ilman veroa painuu 4,2 prosenttiin veron kanssa.

Euroina vaikutus on isompi kuin moni arvaa: 200 000 euron velattomasta hinnasta vero on 3 000 €, joka maksetaan heti kaupanteon yhteydessä omista rahoista. Vero ei myöskään ole vuokratulosta vähennyskelpoinen kulu, vaan se lisätään osakkeen hankintamenoon ja huomioidaan vasta asuntoa myytäessä.

Mikä on hyvä vuokratuotto Suomessa?

Laskennallinen nettotuotto on kasvukeskuksissa noin 3,5-5 prosenttia ja pienemmissä kaupungeissa korkeampi, mutta riski kasvaa samaa tahtia.

Laskennallinen tuotto kaupungeittain

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: keskivuokra miinus alueen keskimääräinen hoitovastike, jaettuna vanhojen kerrostalo-osakkeiden keskihinnalla varainsiirtoveroineen. Lähteet: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2026; asunto-osakeyhtiöiden talous, 2024; osakeasuntojen hinnat, 2025. Ei sisällä remontteja eikä tyhjiä kuukausia, joten todellinen tuotto jää tyypillisesti matalammaksi.

Taulukon ääripäät kertovat markkinoiden logiikan. Helsingissä neliöstä maksetaan lähes viisinkertainen hinta Kouvolaan verrattuna, mutta vuokra on vain noin kaksinkertainen, joten laskennallinen tuotto jää puoleen.

Toteutuneet tuotot

Laskennallinen tuotto on eri asia kuin toteutunut. KTI Kiinteistöindeksin mukaan ammattimaisten asuntosijoitusten kokonaistuotto oli 3,3 % vuonna 2025 ja vain 1,2 % vuonna 2024, koska asuntojen arvot laskivat.

Kokonaistuotto on vuokratuoton ja arvonmuutoksen summa. Vuonna 2025 arvot olivat enää lievästi miinuksella, ja Helsingissä sekä Tampereella jo niukasti plussalla, joten kokonaistuotto nousi lähemmäs vuokratuottoa.

Suomen Vuokranantajien ja Pellervon taloustutkimuksen tuottovertailussa 2025 kärjessä olivat Rovaniemi, Oulu ja Tampere. Helsinki putosi vertailussa kaksitoista sijaa.

Tuoton ja riskin suhde

Pienen kaupungin seitsemän prosentin laskennallinen tuotto ei ole ilmaista rahaa. Korkeaan tuottoon on hinnoiteltu hintariski, tyhjät kuukaudet ja ohuemmat vuokramarkkinat.

Vuokrat ovat lisäksi laskussa: vapaarahoitteiset vuokrat laskivat pääkaupunkiseudulla 1,3 % vuodessa loppuvuonna 2025 (Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2025). Lasku ulottui 23 kaupunkiin, ja nousijoita olivat lähinnä Rovaniemi, Kotka ja Kouvola.

Sijoittajien näkymät seuraavat samaa käyrää. Suomen Vuokranantajien barometrissa keväällä 2026 ostoaikeita oli 25,5 prosentilla vastaajista, ja osuus kääntyi laskuun ensimmäistä kertaa kolmeen vuoteen. Vuokranmaksuhaasteita oli vuoden aikana kohdannut 18,3 % vuokranantajista.

Ostohalut jakautuvat jyrkästi: Rovaniemellä ja Kuopiossa aikeita oli noin 41 prosentilla, Helsingissä vain 13 prosentilla vastaajista. Sijoittajaraha hakeutuu nyt sinne, missä laskennallinen tuotto on korkein.

Miten verotus vaikuttaa kassavirtaan?

Vuokratulo on pääomatuloa, josta maksetaan 30 prosentin vero. Vuodessa 30 000 euroa ylittävästä osasta vero on 34 %.

Pääomatulovero ja vähennykset

Vuokratulosta saa vähentää hoitovastikkeen, vesimaksut ja vuokraukseen liittyvät remonttikulut. Vähennykset tehdään ennen veron laskemista, joten ne pienentävät veroa suoraan.

Laskuri käyttää 30 prosentin kantaa. Jos pääomatulosi ylittävät 30 000 € vuodessa, ylimenevän osan vero on 34 %.

Tuloutus vai rahastointi

Rahoitusvastikkeen verokohtelu riippuu taloyhtiön kirjanpidosta. Verohallinnon ohjeen mukaan vähennyskelpoinen on vain vastike, jonka yhtiö kirjaa tulokseen eli tulouttaa.

Rahastoitu vastike ei kelpaa vähennykseksi vuokratulosta, vaan se lisätään osakkeen hankintamenoon ja huomioidaan vasta myynnissä. Ero voi olla satoja euroja vuodessa, ja siksi laskurissa on oma valitsin kirjaustavalle. Kirjaustavan voi kysyä isännöitsijältä tai katsoa tilinpäätöksestä.

Pankkilainan korot

Sijoitusasunnon pankkilaina on tulonhankkimisvelkaa, jonka korot vähennetään pääomatuloista täysimääräisinä. Korkoja ei vähennetä suoraan vuokratulosta, vaan kaikista pääomatuloista verotuksessa.

Uusien asuntolainojen keskikorko oli 2,81 % helmikuussa 2026 (Suomen Pankki, rahalaitostilastot, 2026). Laskurin korko-oletus on sama, mutta sijoituslainan marginaali on usein korkeampi kuin omistusasuntolainassa.

Sijoitusasuntolainat ovat myös lyhyempiä: niiden keskimääräinen takaisinmaksuaika oli helmikuussa 2026 noin 19 vuotta 7 kuukautta, kun omistusasuntolainoissa se oli 23 vuotta 4 kuukautta. Lyhyempi laina-aika tarkoittaa suurempaa kuukausierää ja heikompaa kassavirtaa, vaikka tuotto ei muutu.

Mitä vuokratuottolaskurit eivät kerro?

Laskuri näyttää nykyhetken. Suurimmat yllätykset eli taloyhtiön tulevat remontit ja tyhjät kuukaudet jäävät sen ulkopuolelle.

Tulevat remontit

Yksikään yleinen vuokratuottolaskuri ei päättele tulevia remontteja talon rakennusvuodesta ja korjaushistoriasta. Käyttäjän pitäisi itse tietää, että 1970-luvun talossa putkiremontti voi olla edessä, ja arvata sen hinta.

Mittakaava on iso. Perinteinen putkiremontti maksoi Kiinteistöliiton barometrin mukaan noin 1 000 € huoneistoneliöltä vuonna 2025 eli 50 neliön asunnossa noin 50 000 €. Se on laskuriesimerkin asunnossa noin 40 prosenttia velattomasta hinnasta.

Remontti muuttaa tuoton kertaheitolla: rahoitusvastike nousee vuosiksi, ja nettotuotto voi painua nollaan. Siksi tuottolaskelma ilman remonttiarviota on optimistinen yläraja, ei ennuste.

Tyhjät kuukaudet

Ammattisijoittajienkin asunnoista osa on aina tyhjillään: KTI Kiinteistöindeksin asuntosalkkujen käyttöaste oli 93,5 % vuonna 2025. Pääkaupunkiseudun vuokra-asunnoista oli kesäkuussa 2025 vuokrattuna 92,1 % eli noin joka kahdestoista oli tyhjä.

Laskurissa kannattaa siksi pitää vähintään puolen kuukauden vuosittaista tyhjäkäyntivarausta. Alueilla, joilla vuokralaiset vaihtuvat usein, varaus kannattaa nostaa kokonaiseen kuukauteen.

Verotus pehmentää tyhjän kuukauden iskua hieman: Verohallinnon ohjeen mukaan kulut ovat vähennyskelpoisia myös väliaikaisen tyhjillään olon ajalta, kunhan asuntoa tarjotaan aktiivisesti vuokralle esimerkiksi vuokrausilmoituksella.

Korjausvelka ennen ostoa

Tarkistimme tämän sivun kaupunkiluvut avoimesta datasta, mutta yksittäisen talon riski selviää vain sen omista tiedoista. Kahdesta samanhintaisesta asunnosta parempi sijoitus on se, jonka taloyhtiössä isot remontit on jo tehty, vaikka laskurin näyttämä tuotto olisi identtinen.

Asuntoanalyysin laskuri lukee asuntoilmoituksen ja arvioi tulevat remontit rakennusosittain, jolloin tuottolaskelmaan saa mukaan myös sen, mitä ei ole vielä tehty.

Usein kysytyt kysymykset

Lasketaanko vuokratuotto myyntihinnasta vai velattomasta hinnasta?

Velattomasta hinnasta. Myyntihinta kertoo vain osakkaalle maksettavan osan, ja yhtiölainaosuus on yhtä todellista ostohintaa. Jos tuoton laskisi 95 000 euron myyntihinnasta 120 000 euron velattoman hinnan sijaan, sama asunto näyttäisi reilusti tuottoisammalta kuin onkaan. Velaton hinta tekee eri tavoin velkaantuneista kohteista vertailukelpoisia.

Onko negatiivinen kassavirta aina huono merkki?

Ei välttämättä. Lainanlyhennys kerryttää omaisuutta, joten kassavirta voi olla miinuksella, vaikka sijoitus tuottaa. Vaaralliseksi tilanne muuttuu, jos puskuria ei ole: tyhjä kuukausi, korkojen nousu tai remontti pitää pystyä kattamaan ilman vuokratuloakin. Nyrkkisääntönä tilillä pitäisi olla puskuria useamman vuoden miinusten verran.

Maksetaanko uudiskohteen siirtosopimuksesta vero yhtiölainasta?

Ei makseta, jos siirtosopimus tehdään ennen omistusoikeuden siirtymistä. Verohallinnon ohjeen mukaan veroa ei tällöin suoriteta yhtiölainaosuudesta, vaan ainoastaan kauppahinnasta. Valmiin asunnon kaupassa vero lasketaan aina koko velattomasta hinnasta. Uudiskohteen siirtosopimus on siis verotuksellisesti poikkeus, ei sääntö.

Mistä keskivuokrat ja hinnat voi tarkistaa itse?

Tilastokeskuksen maksuttomista StatFin-tilastoista: Asuntojen vuokrat -tilasto kertoo keskivuokrat ja Osakeasuntojen hinnat -tilasto neliöhinnat kaupungeittain. Tämän sivun taulukko on laskettu juuri niistä. Laskurin oletusluvut voi korvata oman kohteen todellisilla luvuilla, jotka löytyvät myynti-ilmoituksesta ja isännöitsijäntodistuksesta.