Asuntokaupan varainsiirtovero

Kun ostat kerrostaloasunnon, maksat varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero lasketaan kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden summasta, ja sen maksaa ostaja. Ensiasunnon verovapaus poistui vuonna 2024, joten sitä ei enää saa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Verohallinnon ohjeisiin ja varainsiirtoverolakiin. Päivitetty 13.6.2026.

Paljonko varainsiirtovero on?

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero koskee kaikkia osakehuoneiston ostajia, ellei kauppaa ole tehty ennen vuotta 2024 ensiasuntona.

Veroprosentti

Veroprosentti riippuu siitä, mitä ostetaan. Osakehuoneistosta eli asunto-osakkeesta vero on 1,5 prosenttia, kun taas kiinteistöstä se on 3 prosenttia (Verohallinto).

Kerrostaloasunto on lähes aina asunto-osake, joten siihen sovelletaan matalampaa 1,5 prosentin kantaa. Veroprosentit laskivat lokakuussa 2023, kun asunto-osakkeen vero putosi kahdesta prosentista nykyiseen.

Sama 1,5 prosentin kanta koskee myös muita arvopapereita, kuten kiinteistöyhtiön osakkeita. Erottelu kiinteistöön on silti tärkeä, koska kiinteistökaupassa vero on kaksinkertainen. Kerrostaloasunnon ostaja maksaa siis suhteessa vähemmän veroa kuin kiinteistön ostaja.

Veromuutos vuonna 2023

Varainsiirtoverokantoja alennettiin 12.10.2023. Asunto-osakkeen vero putosi kahdesta prosentista 1,5 prosenttiin, ja kiinteistön vero laski neljästä prosentista kolmeen.

Verohallinto. Alennettua kantaa sovelletaan 12.10.2023 alkaen tehtyihin kauppoihin, ja sovellettava kanta määräytyy sitovan kauppakirjan allekirjoituspäivän mukaan.

Alennus pehmensi ensiasunnon verovapauden poistumista, joka tuli voimaan pian tämän jälkeen. Kerrostaloasunnon ostaja maksaa nyt matalampaa kantaa kuin ennen syksyä 2023.

Velaton hinta

Vero lasketaan aina velattomasta hinnasta, ei pelkästä kauppahinnasta. Velaton hinta on kauppahinnan ja taloyhtiön lainaosuuden summa.

Tämä on tärkeä ero, sillä moni unohtaa yhtiölainaosuuden. Jos asunto maksaa 200 000 euroa ja siihen kohdistuu 30 000 euron lainaosuus, vero lasketaan 230 000 eurosta. Näin vero on suurempi kuin pelkästä myyntihinnasta laskettuna.

Velattoman hinnan näkee isännöitsijäntodistuksesta, jossa yhtiölainaosuus on eritelty. Tarkista summa ennen tarjousta, sillä se vaikuttaa sekä veroon että kuukausittaiseen rahoitusvastikkeeseen. Suuri yhtiölaina tarkoittaa matalampaa myyntihintaa mutta korkeampaa veroa kuin pelkkä hinta antaisi ymmärtää.

Laskuri

Laskuri näyttää veron heti, kun syötät kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden. Tulos perustuu voimassa olevaan 1,5 prosentin veroon.

Miksi ensiasunnon verovapaus poistui 2024?

Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alussa. Aiemmin nuori ensiasunnon ostaja sai asunnon ilman varainsiirtoveroa.

Vanha verovapaus

Ennen vuotta 2024 ensiasunnon ostaja oli vapautettu verosta tietyin ehdoin. Ostajan tuli olla 18-39-vuotias ja hankkia vähintään puolet asunnosta ensimmäiseksi vakituiseksi kodikseen.

Vapautus oli merkittävä etu, koska se poisti koko veron. Suurelle kaupalle se tarkoitti tuhansien eurojen säästöä ostohetkellä.

Muutos vuonna 2024

Verovapaus poistui kaikilta ostajilta vuoden 2024 alusta. Samalla veroprosentteja laskettiin, joten muutos ei kohdellut kaikkia yhtä ankarasti.

Ensiasunnon ostaja maksaa nyt saman 1,5 prosentin veron kuin muutkin. Vero on silti matalampi kuin aiempi täysi prosentti muille ostajille.

Muutos näkyy suoraan ostajan kuluissa. Esimerkiksi 200 000 euron ensiasunnosta ostaja maksaa nyt 3 000 euron veron, kun aiemmin vero oli nolla.

Siirtymäaika

Verovapaus säilyi, jos sitova kauppa tehtiin vuoden 2023 loppuun mennessä. Vuonna 2024 tai sen jälkeen allekirjoitettuun kauppaan vapautusta ei enää sovelleta.

Tärkeää on kauppakirjan allekirjoituspäivä, ei muuttopäivä. Vanhojen ehtojen täyttymisen voi tarkistaa Verohallinnon ohjeista. Jos kauppa siis viivästyi vuoden 2024 puolelle, vapautus menetettiin kokonaan.

Milloin ja miten vero maksetaan?

Ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron itse OmaVerossa. Vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta.

Ilmoitus ja määräaika

Käytetyssä asuntokaupassa ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron itse. Määräaika on kaksi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Ilmoitus tehdään OmaVerossa, ja samalla saa maksutiedot. Tee ilmoitus ajoissa, sillä myöhästyminen voi tuoda veronkorotuksen.

Ilmoituksessa annetaan ostetun asunnon ja taloyhtiön tiedot, kauppahinta ja kaupantekopäivä. OmaVero laskee veron ja antaa viitenumeron, jolla maksu suoritetaan.

Välittäjäkauppa

Kun kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, aikataulu on tiukempi. Vero maksetaan jo kaupantekohetkellä, ja välittäjä huolehtii ilmoituksesta.

Välittäjä myös varmistaa, että vero tulee maksetuksi oikein. Ostajalle jää silti vastuu siitä, että vero tulee suoritetuksi.

Käytännössä välittäjä laskee veron jo kaupanteon yhteydessä ja huolehtii sen tilittämisestä. Ostajan ei tällöin tarvitse tehdä erillistä ilmoitusta itse.

Uudiskohde

Rakentamisvaiheessa ostetussa uudiskohteessa määräaika on eri. Tällöin vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Uudiskohteen kaupassa varainsiirtovero peritään silti velattomasta hinnasta. Tarkista oman kohteesi määräpäivä kauppakirjasta ja Verohallinnon ohjeesta.

Myöhästyminen ja seuraamukset

Myöhästyneestä ilmoituksesta seuraa joko myöhästymismaksu tai veronkorotus. Lievemmästä viiveestä määrätään yleensä vain myöhästymismaksu.

Jos ilmoitus annetaan 60 päivän kuluessa määräajasta, seuraamus on myöhästymismaksu. Tätä pidemmästä viiveestä määrätään tavallisesti veronkorotus. Tee siis ilmoitus ja maksa vero ajoissa OmaVerossa.

Kuka veron maksaa?

Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja. Myyjä ei osallistu siihen, vaan vastaa omasta mahdollisesta luovutusvoittoverostaan.

Ostaja maksaa

Vero on ostajan vastuulla, vaikka kauppakirjassa muuta sovittaisiin. Verohallinto perii veron ostajalta, joten ostajan kannattaa varata siihen rahaa jo kauppaa suunnitellessaan.

Useita ostajia

Jos ostajia on kaksi tai useampi, kukin maksaa veron oman omistusosuutensa mukaan. Pariskunta, joka ostaa asunnon puoliksi, maksaa kumpikin veron omasta osuudestaan.

Jokainen ostaja tekee tällöin oman varainsiirtoveroilmoituksensa. Veron yhteismäärä on silti sama kuin yhdellä ostajalla.

Mitä vero maksaa eri hinnoilla?

Veron suuruus on helppo arvioita, kun tietää velattoman hinnan. Taulukko näyttää veron muutamalla tyypillisellä hinnalla.

Laskuesimerkit

Asuntoanalyysin laskuesimerkki voimassa olevasta 1,5 prosentin verosta. Veron peruste on velaton hinta eli kauppahinta ja yhtiölainaosuus yhteensä.

Yhtiölainan vaikutus

Yhtiölainaosuus voi nostaa veroa selvästi. Kahdessa samanhintaisessa asunnossa vero on suurempi siinä, jossa on enemmän taloyhtiön lainaa.

Esimerkki näyttää eron. Molemmissa asunnoissa kauppahinta on sama, mutta taloyhtiön lainaosuus on eri suuruinen, joten myös vero on eri.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki voimassa olevasta 1,5 prosentin verosta. Asunnossa B suurempi yhtiölainaosuus nostaa veroa 750 euroa, vaikka kauppahinta on sama.

Siksi velaton hinta kannattaa selvittää jo ennen tarjousta. Myyntihinta yksin ei kerro lopullista veroa, vaan siihen lisätään lainaosuus.

Milloin veroa ei tarvitse maksaa?

Varainsiirtovero koskee vastikkeellista kauppaa. Perintönä tai lahjana saadusta asunto-osakkeesta veroa ei makseta lainkaan.

Perintö ja lahja

Perintönä tai lahjana saatu asunto-osake ei aiheuta varainsiirtoveroa. Saaja voi sen sijaan joutua maksamaan perintö- tai lahjaveron, joka on kokonaan eri vero.

Vero syntyy vain, kun asunnosta maksetaan vastiketta. Pelkkä omistuksen siirto ilman kauppahintaa ei kuulu varainsiirtoveron piiriin.

Ositus ja perinnönjako

Avioeron osituksessa veroa ei peritä, jos vastikkeena käytetään vain ositettavaa omaisuutta. Perinnönjaossa veroa ei tule, jos jakoon ei käytetä kuolinpesän ulkopuolisia varoja.

Jos jaossa käytetään ulkopuolista rahaa eli niin sanottua välirahaa, vero maksetaan tältä osin. Vero kohdistuu siihen osuuteen, joka rahoitetaan pesän ulkopuolisilla varoilla.

Voiko varainsiirtoveron vähentää?

Varainsiirtoveroa ei voi vähentää suoraan tuloverotuksessa. Se kuitenkin luetaan osakkeiden hankintamenoon.

Tuloverotus

Varainsiirtovero ei ole vuokratulosta vähennettävä juokseva kulu. Sitä ei myöskään saa vähentää ansiotuloista tai muista tuloista.

Vero on siis osa asunnon hankintakuluja, ei vuosittainen meno. Sijoittajan kannattaa silti merkitä se muistiin myöhempää myyntiä varten.

Hankintameno

Varainsiirtovero lisätään osakkeiden hankintamenoon. Tämä pienentää luovutusvoittoa, kun asunto joskus myydään.

Pienempi luovutusvoitto tarkoittaa pienempää luovutusvoittoveroa. Säilytä siksi kuitti maksetusta verosta koko omistusajan.

Esimerkiksi 3 000 euron varainsiirtovero lisätään hankintamenoon. Kun asunto myöhemmin myydään, tämä summa pienentää verotettavaa luovutusvoittoa vastaavasti.

Miten vero liittyy asunnon kokonaiskuluihin?

Varainsiirtovero on kertaluonteinen kulu ostohetkellä. Asunnon suurin pitkän ajan kulu on kuitenkin tulevat remontit.

Kertakulu ja jatkuvat kulut

Varainsiirtovero maksetaan vain kerran kaupan yhteydessä. Vastike ja tulevat remontit taas jatkuvat koko omistusajan.

Siksi vero on vain pieni osa asunnon todellisia elinkaarikuluja. Suurempi raha menee taloyhtiön kunnon ja korjaustarpeiden mukaan.

Esimerkiksi 3 000 euron vero on kertakulu, mutta yhdessä putkiremontissa osakkaan osuus voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Talon korjaustarve kannattaa siksi selvittää ennen ostopäätöstä.

Korjausvelka ja arvio

Vero on helppo laskea, mutta tulevat remontit ovat vaikeampi arvioida. Juuri remontit muodostavat yleensä asunnon suurimman pitkän ajan kustannuksen, ei kertaluonteinen vero.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon tulevat remontit ja niiden vastikevaikutuksen. Yhdistä se veron määrään, niin näet kaupan kokonaiskulun.

Usein kysytyt kysymykset

Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveron vuonna 2026?

Kyllä. Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alussa, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron. Vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, sama kuin muillakin ostajilla.

Lasketaanko vero myös yhtiölainaosuudesta?

Kyllä. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, johon kuuluu sekä kauppahinta että osuus taloyhtiön lainoista. Pelkkä myyntihinta ei siis riitä veron laskemiseen.

Mitä tapahtuu, jos veroa ei maksa ajoissa?

Myöhästyneestä maksusta voi seurata veronkorotus tai myöhästymismaksu. Vero kannattaa siksi ilmoittaa ja maksaa määräajassa OmaVerossa. Epäselvässä tilanteessa kannattaa olla yhteydessä Verohallintoon.

Tarvitseeko varainsiirtovero ilmoittaa, jos se on nolla?

Ilmoitus voi olla tarpeen, vaikka veroa ei jäisi maksettavaksi. Esimerkiksi ennen vuotta 2024 ensiasunnon ostaja teki ilmoituksen, vaikka vero oli nolla. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnon ohjeesta.