Asuntokaupan varainsiirtovero

Kun ostat kerrostaloasunnon, maksat varainsiirtoveroa 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero lasketaan kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden summasta, ja sen maksaa ostaja. Ensiasunnon verovapaus poistui vuonna 2024, joten sitä ei enää saa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 19.6.2026.

Paljonko varainsiirtovero on?

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero koskee kaikkia osakehuoneiston ostajia, ellei kauppaa ole tehty ennen vuotta 2024 ensiasuntona.

Veroprosentti

Veroprosentti riippuu siitä, mitä ostetaan. Osakehuoneistosta eli asunto-osakkeesta vero on 1,5 prosenttia, kun taas kiinteistöstä se on 3 prosenttia (Verohallinto).

Kerrostaloasunto on lähes aina asunto-osake, joten siihen sovelletaan matalampaa 1,5 prosentin kantaa. Veroprosentit laskivat lokakuussa 2023, kun asunto-osakkeen vero putosi kahdesta prosentista nykyiseen.

Sama 1,5 prosentin kanta koskee myös muita arvopapereita, kuten kiinteistöyhtiön osakkeita. Erottelu kiinteistöön on silti tärkeä, koska kiinteistökaupassa vero on kaksinkertainen. Kerrostaloasunnon ostaja maksaa siis suhteessa vähemmän veroa kuin kiinteistön ostaja.

Veromuutos vuonna 2023

Varainsiirtoverokantoja alennettiin 12.10.2023. Asunto-osakkeen vero putosi kahdesta prosentista 1,5 prosenttiin, ja kiinteistön vero laski neljästä prosentista kolmeen.

Verohallinto. Alennettua kantaa sovelletaan 12.10.2023 alkaen tehtyihin kauppoihin, ja sovellettava kanta määräytyy sitovan kauppakirjan allekirjoituspäivän mukaan.

Alennus pehmensi ensiasunnon verovapauden poistumista, joka tuli voimaan pian tämän jälkeen. Kerrostaloasunnon ostaja maksaa nyt matalampaa kantaa kuin ennen syksyä 2023.

Valtiovarainministeriön mukaan alennus pienentää verokertymää noin 144 miljoonaa euroa vuodessa, kun taas ensiasunnon verovapauden poisto kasvattaa sitä noin 74 miljoonalla. Nettovaikutus on noin 70 miljoonan euron lasku vuodessa. Tavoitteena oli neutraalimpi verotus ja sujuvampi muuttaminen.

Kauppoja tehdään paljon. Tilastokeskuksen mukaan vanhoja osakeasuntoja myytiin vuonna 2024 noin 56 000 kappaletta.

Verohallinnon mukaan varainsiirtoveroa kertyi 575 miljoonaa euroa vuonna 2024 ja 646 miljoonaa euroa vuonna 2025, kun asuntokauppa vilkastui.

Velaton hinta

Vero lasketaan aina velattomasta hinnasta, ei pelkästä kauppahinnasta. Velaton hinta on kauppahinnan ja taloyhtiön lainaosuuden summa.

Tämä on tärkeä ero, sillä moni unohtaa yhtiölainaosuuden. Jos asunto maksaa 200 000 euroa ja siihen kohdistuu 30 000 euron lainaosuus, vero lasketaan 230 000 eurosta. Näin vero on suurempi kuin pelkästä myyntihinnasta laskettuna.

Velattoman hinnan näkee isännöitsijäntodistuksesta, jossa yhtiölainaosuus on eritelty. Tarkista summa ennen tarjousta, sillä se vaikuttaa sekä veroon että kuukausittaiseen rahoitusvastikkeeseen. Suuri yhtiölaina tarkoittaa matalampaa myyntihintaa mutta korkeampaa veroa kuin pelkkä hinta antaisi ymmärtää.

Irtaimisto kannattaa eritellä kauppakirjassa. Erikseen myydyn, itsenäisen irtaimiston käyvän arvon voi jättää veron perusteesta pois, jos siitä on allekirjoitettu luettelo.

Kiinteät kalusteet ja tarpeisto, kuten keittiön kaapistot ja kodinkoneet, kuuluvat silti veron perusteeseen. Pelkkä summan siirto irtaimistolle ilman erittelyä ei pienennä veroa.

Yhtiölainaosuuden maksutavan ajoitus ei vaikuta veroon. Vero lasketaan kaupantekohetken velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksaako ostaja lainaosuuden heti vai rahoitusvastikkeena.

Laskuri

Laskuri näyttää veron heti, kun syötät kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden. Tulos perustuu voimassa olevaan 1,5 prosentin veroon.

Miksi ensiasunnon verovapaus poistui 2024?

Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alussa. Aiemmin nuori ensiasunnon ostaja sai asunnon ilman varainsiirtoveroa.

Vanha verovapaus

Ennen vuotta 2024 ensiasunnon ostaja oli vapautettu verosta tietyin ehdoin. Ostajan tuli olla 18-39-vuotias ja hankkia vähintään puolet asunnosta ensimmäiseksi vakituiseksi kodikseen.

Vapautus oli merkittävä etu, koska se poisti koko veron. Suurelle kaupalle se tarkoitti tuhansien eurojen säästöä ostohetkellä.

Etu oli laajasti käytetty. Valtiovarainministeriön mukaan ensiasunnon verovapautta sovellettiin vuonna 2022 noin 23 000 asunto-osakkeen kaupassa.

Muutos vuonna 2024

Verovapaus poistui kaikilta ostajilta vuoden 2024 alusta. Samalla veroprosentteja laskettiin, joten muutos ei kohdellut kaikkia yhtä ankarasti.

Ensiasunnon ostaja maksaa nyt saman 1,5 prosentin veron kuin muutkin. Vero on silti matalampi kuin muiden ostajien aiempi 2,0 prosentin vero.

Muutos näkyy suoraan ostajan kuluissa. Esimerkiksi 200 000 euron ensiasunnosta ostaja maksaa nyt 3 000 euron veron, kun aiemmin vero oli nolla.

Siirtymäaika

Verovapaus säilyi, jos sitova kauppa tehtiin vuoden 2023 loppuun mennessä. Vuonna 2024 tai sen jälkeen allekirjoitettuun kauppaan vapautusta ei enää sovelleta.

Tärkeää on kauppakirjan allekirjoituspäivä, ei muuttopäivä. Vanhojen ehtojen täyttymisen voi tarkistaa Verohallinnon ohjeista. Jos kauppa siis viivästyi vuoden 2024 puolelle, vapautus menetettiin kokonaan.

Milloin ja miten vero maksetaan?

Ostaja ilmoittaa ja maksaa varainsiirtoveron itse OmaVerossa. Vero on maksettava kahden kuukauden kuluessa kaupasta.

Ilmoitus ja määräaika

Käytetyssä asuntokaupassa ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron itse. Määräaika on kaksi kuukautta kauppakirjan allekirjoittamisesta. Allekirjoituspäivä ratkaisee myös silloin, kun kauppakirjassa on lykkäävä tai purkava ehto.

Ilmoitus tehdään OmaVerossa, ja samalla saa maksutiedot. Tee ilmoitus ajoissa, sillä myöhästyminen voi tuoda veronkorotuksen.

Ilmoituksessa annetaan ostetun asunnon ja taloyhtiön tiedot, kauppahinta ja kaupantekopäivä. OmaVero laskee veron ja antaa viitenumeron, jolla maksu suoritetaan.

Välittäjäkauppa

Kun kaupassa on mukana kiinteistönvälittäjä, aikataulu on tiukempi. Vero maksetaan jo kaupantekohetkellä, ja välittäjä huolehtii ilmoituksesta.

Välittäjä myös varmistaa, että vero tulee maksetuksi oikein. Ostajalle jää silti vastuu siitä, että vero tulee suoritetuksi.

Käytännössä välittäjä laskee veron jo kaupanteon yhteydessä ja huolehtii sen tilittämisestä. Ostajan ei tällöin tarvitse tehdä erillistä ilmoitusta itse.

Uudiskohde

Rakentamisvaiheessa ostetussa uudiskohteessa määräaika on eri. Tällöin vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Uudiskohteessa rakentamisaikainen yhtiölaina on osa velatonta hintaa, joten vero lasketaan myös siitä. Esimerkiksi 120 000 euron myyntihinnasta ja 160 000 euron yhtiölainasta velaton hinta on 280 000 euroa, jolloin vero on 4 200 euroa. Tarkista oman kohteesi velaton hinta ja määräpäivä kauppakirjasta.

Myöhästyminen ja seuraamukset

Myöhästyneestä ilmoituksesta seuraa joko myöhästymismaksu tai veronkorotus. Lievemmästä viiveestä määrätään yleensä vain myöhästymismaksu.

Jos ilmoitus annetaan 60 päivän kuluessa määräajasta, seuraamus on myöhästymismaksu. Myöhästymismaksu on yksityishenkilölle 50 euroa veroilmoitusta kohden. Tätä pidemmästä viiveestä määrätään tavallisesti veronkorotus. Tee siis ilmoitus ja maksa vero ajoissa OmaVerossa.

Veronkorotus on myöhästymismaksua ankarampi. Sen perustaso on 10 prosenttia lisääntyneen veron määrästä, ja se määrätään, jos ilmoitus puuttuu yhä 60 päivän jälkeen tai korjataan vasta kehotuksesta.

Maksamattomalle verolle kertyy lisäksi viivästyskorko, joka on vuonna 2026 yhteensä 9,5 prosenttia. Korko juoksee eräpäivästä maksupäivään, joten viive maksaa myös korkona.

Kuka veron maksaa?

Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja. Myyjä ei osallistu siihen, vaan vastaa omasta mahdollisesta luovutusvoittoverostaan.

Ostaja maksaa

Vero on ostajan vastuulla, vaikka kauppakirjassa muuta sovittaisiin. Verohallinto perii veron ostajalta, joten ostajan kannattaa varata siihen rahaa jo kauppaa suunnitellessaan.

Useita ostajia

Jos ostajia on kaksi tai useampi, kukin maksaa veron oman omistusosuutensa mukaan. Pariskunta, joka ostaa asunnon puoliksi, maksaa kumpikin veron omasta osuudestaan.

Jokainen ostaja tekee tällöin oman varainsiirtoveroilmoituksensa. Veron yhteismäärä on silti sama kuin yhdellä ostajalla.

Entä autopaikka, varasto ja omistuksen kirjaus?

Kaksi käytännön tilannetta jää ostajilta usein huomaamatta: erilliset autopaikka- ja varasto-osakkeet sekä omistuksen kirjaaminen kaupan jälkeen.

Autopaikka ja varasto

Autopaikka tai varasto myydään usein omilla osakkeillaan, erillään asunto-osakkeesta. Tällöin niistä tehdään oma varainsiirtoveroilmoitus, ja vero on sama 1,5 prosenttia kustakin velattomasta hinnasta.

Tämä on helppo unohtaa, kun huomio on asunnossa. Tarkista kauppakirjasta, montako osakelajia kauppaan kuuluu, jotta ilmoitat veron jokaisesta.

Omistuksen kirjaus

Veron maksaminen ei vielä siirrä omistusta. Maksun jälkeen ostaja esittää varainsiirtoverotodistuksen, jotta omistus kirjataan huoneistotietojärjestelmään.

Vanhoissa yhtiöissä omistus voidaan vielä merkitä isännöitsijän pitämään osakeluetteloon. Tarkista taloyhtiöstä, kumpi tapa on käytössä, ja toimita todistus viipymättä.

Omistus kannattaa rekisteröidä ajoissa. Omistuksen kirjaamista haetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta, ja määräajan ylityksestä peritään myöhästymismaksu.

Vaihto ja määräosa

Asuntojen vaihdossa kumpikin osapuoli maksaa veron saamansa asunnon velattomasta hinnasta. Vaihto on siis verotuksessa kaksi erillistä kauppaa.

Kun ostaa vain määräosan osakkeista, vero lasketaan kauppahinnasta ja siihen omistusosuutta vastaavasta yhtiölainaosuudesta. Esimerkiksi puolikkaasta huomioidaan puolet yhtiölainasta.

Mitä vero maksaa eri hinnoilla?

Veron suuruus on helppo arvioida, kun tietää velattoman hinnan. Taulukko näyttää veron muutamalla tyypillisellä hinnalla.

Laskuesimerkit

Asuntoanalyysin laskuesimerkki voimassa olevasta 1,5 prosentin verosta. Veron peruste on velaton hinta eli kauppahinta ja yhtiölainaosuus yhteensä.

Yhtiölainan vaikutus

Yhtiölainaosuus voi nostaa veroa selvästi. Kahdessa samanhintaisessa asunnossa vero on suurempi siinä, jossa on enemmän taloyhtiön lainaa.

Esimerkki näyttää eron. Molemmissa asunnoissa kauppahinta on sama, mutta taloyhtiön lainaosuus on eri suuruinen, joten myös vero on eri.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki voimassa olevasta 1,5 prosentin verosta. Asunnossa B suurempi yhtiölainaosuus nostaa veroa 750 euroa, vaikka kauppahinta on sama.

Siksi velaton hinta kannattaa selvittää jo ennen tarjousta. Myyntihinta yksin ei kerro lopullista veroa, vaan siihen lisätään lainaosuus.

Milloin veroa ei tarvitse maksaa?

Varainsiirtovero koskee vastikkeellista kauppaa. Perintönä tai lahjana saadusta asunto-osakkeesta veroa ei makseta lainkaan.

Perintö ja lahja

Perintönä tai lahjana saatu asunto-osake ei aiheuta varainsiirtoveroa. Saaja voi sen sijaan joutua maksamaan perintö- tai lahjaveron, joka on kokonaan eri vero.

Vero syntyy vain, kun asunnosta maksetaan vastiketta. Pelkkä omistuksen siirto ilman kauppahintaa ei kuulu varainsiirtoveron piiriin.

Ositus ja perinnönjako

Avioeron osituksessa veroa ei peritä, jos vastikkeena käytetään vain ositettavaa omaisuutta. Perinnönjaossa veroa ei tule, jos jakoon ei käytetä kuolinpesän ulkopuolisia varoja.

Jos jaossa käytetään ulkopuolista rahaa eli niin sanottua välirahaa, vero maksetaan tältä osin. Vero kohdistuu siihen osuuteen, joka rahoitetaan pesän ulkopuolisilla varoilla.

Vuokratontin lunastus

Moni kerrostalo sijaitsee vuokratontilla, jonka osakas voi lunastaa omakseen. Osakas ei maksa lunastuksesta varainsiirtoveroa eikä tee siitä ilmoitusta.

Tontin kaupasta veron ilmoittaa ja maksaa taloyhtiö kiinteistön verokannan mukaan. Taloyhtiö voi periä summan osakkaalta osana lunastushintaa, mutta itse veron hoitaa yhtiö.

Miten vero lasketaan sukulaiskaupassa?

Alihintaisessa sukulaiskaupassa vero maksetaan vastikkeesta, ei asunnon käyvästä arvosta. Lahjaveron piiriin kuuluu vain kauppahinnan ja käyvän arvon erotus.

Vero vastikkeesta

Varainsiirtovero lasketaan kauppahinnasta ja siihen luettavasta yhtiölainaosuudesta, vaikka hinta olisi käypää arvoa matalampi. Lahjanluonteisuus arvioidaan nimenomaan vastikkeen kautta.

Esimerkiksi vanhempi myy lapselle asunto-osakkeen 60 000 euron kauppahinnalla, kun velaton käypä hinta on 150 000 euroa ja yhtiölainaa on 50 000 euroa. Vero lasketaan summasta 110 000 euroa, jolloin se on 1 650 euroa. Erotus 40 000 euroa on lahjaa.

Lahjan raja ja puhdas lahja

Kauppa on lahjanluonteinen, jos hinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä arvosta. Tätä korkeammalla hinnalla lahjaveroa ei tule, mutta varainsiirtovero maksetaan silti vastikkeesta.

Puhtaasta lahjasta varainsiirtoveroa ei makseta lainkaan, ei myöskään osakkeisiin kohdistuvasta yhtiölainasta. Näin linjasi korkein hallinto-oikeus ratkaisussa KHO 2016:160. Saaja maksaa tällöin lahjaveron.

Voiko liikaa maksetun veron saada takaisin?

Liikaa maksetun varainsiirtoveron voi hakea takaisin, ja myös purkautuneesta kaupasta vero voidaan palauttaa.

Palautushakemus

Jos lopullinen kauppahinta tai yhtiölainaosuus jää pienemmäksi kuin mistä vero maksettiin, erotusta haetaan takaisin erillisellä palautushakemuksella, ei korjaamalla ilmoitusta.

Hakemus on tehtävä kymmenen vuoden kuluessa luovutusvuoden päättymisestä. Säilytä siksi kauppakirja ja maksukuitti, kunnes summa on varmasti oikea.

Kaupan purku

Kaupan purkautuessa vero palautetaan vain, jos purku on tehokas eli perustuu sopimuksen tai lain mukaiseen purkuoikeuteen. Vapaaehtoinen sopimus kaupan peruuttamisesta ei yksin oikeuta palautukseen.

Oikaisu väärään päätökseen

Jos Verohallinto on määrännyt veron väärin, kyse ei ole palautuksesta vaan oikaisusta. Oikaisua haetaan maksutta verotuksen oikaisulautakunnalta.

Oikaisuvaatimus on tehtävä kolmen vuoden kuluessa. Päätöksestä voi valittaa edelleen hallinto-oikeuteen, ja korkeimpaan hallinto-oikeuteen vain valitusluvalla.

Entä jos ostaja tai myyjä asuu ulkomailla?

Suomalaisen asunto-osakkeen kaupasta maksetaan varainsiirtovero Suomeen, vaikka ostaja tai myyjä asuisi ulkomailla.

Vero maksetaan Suomeen

Varainsiirtoverolain 16 §:n mukaan kotimaisen asunto-osakeyhtiön osakkeen kaupasta vero on suoritettava, vaikka molemmat osapuolet olisivat rajoitetusti verovelvollisia.

Vero ei siis riipu osapuolten asuinmaasta vaan kaupan kohteesta. Suomessa sijaitsevan kerrostaloasunnon osake kuuluu aina Suomen varainsiirtoveron piiriin.

Ulkomainen ostaja

Ulkomailla asuvan ostajan on rekisteröidyttävä Verohallinnon asiakkaaksi ja hankittava veron viitenumero ennen maksua. Muuten ilmoitus ja maksu etenevät samalla tavalla kuin Suomessa asuvalla.

Miten rakennusaikana ostettu asunto verotetaan?

Rakennusaikana ostetussa uudiskohteessa on kaksi erityistilannetta: sopimuksen siirto eteenpäin ja kaupan peruutus.

Siirtosopimus

Jos ostaja luovuttaa oikeutensa uuteen asuntoon edelleen ennen omistusoikeuden siirtoa, kyseessä on siirtosopimus. Tällöin verotetaan kaksi luovutusta eri perustein.

Ensimmäinen ostaja maksaa veron alkuperäisestä kauppahinnasta, ja siirron saaja maksaa veron maksamastaan hinnasta sekä koko yhtiölainaosuudesta. Kumpikin antaa oman ilmoituksensa.

Kaupan peruutus

Uuden asunnon ostaja voi asuntokauppalain nojalla peruuttaa kaupan ennen huoneiston hallinnan luovutusta. Tällöin varainsiirtoveroa ei makseta eikä ilmoitusta tarvita.

Tämä eroaa valmiin asunnon kaupasta, jossa veron palautus vaatii tehokkaan purun. Rakennusaikainen peruutusoikeus on siis laajempi.

Voiko varainsiirtoveron vähentää?

Varainsiirtoveroa ei voi vähentää suoraan tuloverotuksessa. Se kuitenkin luetaan osakkeiden hankintamenoon.

Tuloverotus

Varainsiirtovero ei ole vuokratulosta vähennettävä juokseva kulu. Sitä ei myöskään saa vähentää ansiotuloista tai muista tuloista.

Vero on siis osa asunnon hankintakuluja, ei vuosittainen meno. Sijoittajan kannattaa silti merkitä se muistiin myöhempää myyntiä varten.

Hankintameno

Varainsiirtovero lisätään osakkeiden hankintamenoon. Tämä pienentää luovutusvoittoa, kun asunto joskus myydään.

Pienempi luovutusvoitto tarkoittaa pienempää luovutusvoittoveroa. Säilytä siksi kuitti maksetusta verosta koko omistusajan.

Esimerkiksi 3 000 euron varainsiirtovero lisätään hankintamenoon. Kun asunto myöhemmin myydään, tämä summa pienentää verotettavaa luovutusvoittoa vastaavasti.

Miten vero liittyy asunnon kokonaiskuluihin?

Varainsiirtovero on kertaluonteinen kulu ostohetkellä. Asunnon suurin pitkän ajan kulu on kuitenkin tulevat remontit.

Kertakulu ja jatkuvat kulut

Varainsiirtovero maksetaan vain kerran kaupan yhteydessä. Vastike ja tulevat remontit taas jatkuvat koko omistusajan.

Siksi vero on vain pieni osa asunnon todellisia elinkaarikuluja. Suurempi raha menee taloyhtiön kunnon ja korjaustarpeiden mukaan.

Esimerkiksi 3 000 euron vero on kertakulu, mutta yhdessä putkiremontissa osakkaan osuus voi olla kymmeniä tuhansia euroja. Talon korjaustarve kannattaa siksi selvittää ennen ostopäätöstä.

Korjausvelka ja arvio

Vero on helppo laskea, mutta tulevat remontit ovat vaikeampi arvioida. Juuri remontit muodostavat yleensä asunnon suurimman pitkän ajan kustannuksen, ei kertaluonteinen vero.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon tulevat remontit ja niiden vastikevaikutuksen. Yhdistä se veron määrään, niin näet kaupan kokonaiskulun.

Usein kysytyt kysymykset

Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveron vuonna 2026?

Kyllä. Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alussa, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron. Vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, sama kuin muillakin ostajilla.

Lasketaanko vero myös yhtiölainaosuudesta?

Kyllä. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, johon kuuluu sekä kauppahinta että osuus taloyhtiön lainoista. Pelkkä myyntihinta ei siis riitä veron laskemiseen.

Mitä tapahtuu, jos veroa ei maksa ajoissa?

Myöhästyneestä maksusta voi seurata veronkorotus tai myöhästymismaksu. Vero kannattaa siksi ilmoittaa ja maksaa määräajassa OmaVerossa. Epäselvässä tilanteessa kannattaa olla yhteydessä Verohallintoon.

Tarvitseeko varainsiirtovero ilmoittaa, jos se on nolla?

Ilmoitus voi olla tarpeen, vaikka veroa ei jäisi maksettavaksi. Esimerkiksi ennen vuotta 2024 ensiasunnon ostaja teki ilmoituksen, vaikka vero oli nolla. Tarkista oma tilanteesi Verohallinnon ohjeesta. Veroa ei peritä, jos sen määrä jää alle 10 euron, mutta ilmoitus on silti tehtävä.

Paljonko varainsiirtoveron myöhästymismaksu on?

Myöhässä annetusta varainsiirtoveroilmoituksesta määrätään yksityishenkilölle 50 euron myöhästymismaksu, jos ilmoitus annetaan 60 päivän kuluessa määräajasta. Tätä pidemmästä viiveestä tai kokonaan tekemättä jätetystä ilmoituksesta seuraa veronkorotus.

Maksaako sukulaiselle myydystä asunnosta varainsiirtoveron?

Kyllä, mutta vero lasketaan vain vastikkeesta. Alihintaisessa sukulaiskaupassa varainsiirtovero maksetaan kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta, ei asunnon käyvästä arvosta. Kauppahinnan ja käyvän arvon erotus voi olla lahjaveron alaista lahjaa.