Avaintiedot
- Ostaja maksaa varainsiirtoveron, joka on asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %.
- Vero lasketaan velattomasta hinnasta, siis myyntihinnan ja yhtiölainaosuuden summasta, ei pelkästä myyntihinnasta.
- Ilmoitus ja maksu tehdään kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Ensiasunnon verovapaus poistui vuonna 2024.
Varainsiirtovero
Varainsiirtovero on vero, jonka asunnon tai kiinteistön ostaja maksaa kaupasta. Asunto-osakkeesta se on 1,5 % ja kiinteistöstä 3 % velattomasta hinnasta. Ostaja ilmoittaa ja maksaa veron Verohallinnolle määräajassa kaupan jälkeen.
Asuntokaupan varainsiirtoveron maksaa aina ostaja. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Vero lasketaan velattomasta hinnasta, joten huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus kasvattaa maksettavaa summaa. Ilmoitus ja maksu on hoidettava pian kaupan jälkeen. Ensiasunnon verovapaus poistui vuonna 2024.
Paljonko varainsiirtoveroa maksetaan?
Varainsiirtovero on veroprosentti, jonka ostaja maksaa asunnon tai kiinteistön kaupasta. Sen suuruus riippuu siitä, ostetaanko taloyhtiön osakkeita vai kiinteistö.
Asunto-osakkeen verokanta
Kerrostalo- ja rivitaloasunnot ostetaan asunto-osakeyhtiön osakkeina, ei kiinteistönä. Osakkeiden kaupasta vero on 1,5 %. Sama kanta koskee keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeita ja muita arvopapereita. Verovelvollinen on ostaja, ei myyjä. Vero lasketaan koko velattomasta hinnasta, ei pelkästä käteisellä maksetusta osuudesta.
Kiinteistön verokanta
Omakotitalo ja tontti ovat kiinteistöjä, eivät osakkeita. Kiinteistön kaupasta vero on 3 %. Kanta on korkeampi kuin osakkeilla, koska kohteena on maapohja rakennuksineen. Myös määräalan ja vuokraoikeuden luovutus voi kuulua saman veron piiriin. Verovelvollinen on tässäkin ostaja.
Osakekauppa vai kiinteistökauppa
Verokanta ratkeaa siitä, mitä kaupassa oikeasti myydään. Taloyhtiön asunto on osakekauppa, vaikka arjessa puhutaan asunnon ostamisesta. Omakotitalo tontteineen on kiinteistökauppa, jossa kanta on korkeampi. Sama koti voi joskus olla myynnissä kummassakin muodossa. Muoto kannattaa varmistaa ennen kuin laskee veroa, koska kanta on eri kohteissa erilainen.
Autopaikasta oma veronsa
Autopaikka tai varasto voi olla oma osakesarjansa, jonka voi myydä erikseen huoneistosta. Silloin siitä tehdään oma ilmoitus ja maksetaan oma veronsa omalla viitteellä. Jos autopaikka kuuluu samaan osakesarjaan kuin asunto, se on osa yhtä hintaa ja yhtä veroa. Ostajan on hyvä tarkistaa, kummasta on kyse.
Kuka veron maksaa
Varainsiirtoveron maksaa ostaja molemmissa tapauksissa. Myyjä ei osallistu tähän veroon lainkaan. Jos ostajia on useampi, jokainen maksaa oman osuutensa erikseen. Vero erääntyy maksettavaksi pian kaupan jälkeen. Ostaja vastaa myös ilmoituksen tekemisestä ajallaan. Vero on hyvä varata valmiiksi jo kauppaa suunnitellessa.
Mistä hinnasta vero lasketaan?
Vero ei lasketa pelkästä myyjälle maksettavasta hinnasta. Perusteena on velaton hinta, joka on usein selvästi korkeampi.
Velaton hinta on peruste
Asunnolla on kaksi hintaa. Myyntihinta on se, minkä maksat myyjälle. Velaton hinta on myyntihinta ja huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus yhteensä. Varainsiirtovero lasketaan aina velattomasta hinnasta. Siksi ilmoituksesta lukemasi myyntihinta ei yksin kerro veron määrää.
Yhtiölainaosuus nostaa veroa
Moni taloyhtiö rahoittaa remontit yhtiölainalla, joka jaetaan osakkaille. Ostaja perii tämän lainaosuuden mukanaan kaupassa. Vero lasketaan myös lainaosuudesta, vaikka maksaisit sen pankille vasta myöhemmin. Suuri lainaosuus tarkoittaa siis suurempaa veroa. Etenkin velkaisen taloyhtiön asunnossa ero myyntihintaan voi olla iso.
Myyntihinta ei riitä perusteeksi
Tavallinen virhe on laskea vero pelkästä myyntihinnasta. Silloin summa jää liian pieneksi. Erotus tulee myöhemmin maksettavaksi. Lainaosuuden pois maksaminen kaupan yhteydessä ei laske veroa. Vero perustuu velattomaan hintaan riippumatta siitä, milloin laina maksetaan. Laske vero siis aina velattomasta hinnasta.
Näin veron laskee
Veron laskee helposti myös itse. Ota ensin selville velaton hinta, siis myyntihinta ja yhtiölainaosuus yhteensä. Kerro summa verokannalla, joka on osakkeilla 1,5 %. Tulos on maksettava vero euroina. Sama laskutapa toimii kiinteistöllä korkeammalla kannalla. Näin näet veron määrän jo ennen kaupantekoa.
Mikä varainsiirtoverossa muuttui vuonna 2024?
Varainsiirtovero muuttui tuntuvasti muutama vuosi sitten. Yhtä aikaa muuttui kaksi asiaa, jotka molemmat koskevat asunnon ostajaa.
Verokannat laskivat
Verokantoja alennettiin lokakuussa 2023. Osakkeen verokanta putosi kahdesta prosentista 1,5 %:iin ja kiinteistön neljästä prosentista 3 %:iin. Alennus koskee kauppoja, jotka on tehty 12. lokakuuta 2023 tai sen jälkeen. Muutos astui virallisesti voimaan vuoden 2024 alusta. Käytännössä kaikki nykyiset kaupat kuuluvat alempien kantojen piiriin.
Ensiasunnon verovapaus poistui
Ensiasunnon ostaja sai aiemmin verovapauden tästä verosta. Tämä verovapaus poistui vuoden 2024 alusta. Nyt myös ensiasunnon ostaja maksaa saman veron kuin muutkin. Kauppakirjan allekirjoituspäivä ratkaisee asian. Jos kauppa on tehty vuoden 2023 puolella, vanha verovapaus voi vielä päteä.
Verovapauden vanhat ehdot
Vanha ensiasunnon verovapaus ei ollut ehdoton. Ostajan piti olla nuori aikuinen ja hankkia vähintään puolet asunnosta. Asuntoon piti myös muuttaa vakituisesti pian kaupan jälkeen. Nämä ehdot poistuivat verovapauden mukana. Nyt vapautusta ei synny iän tai muuton perusteella.
Vanhat kaupat vanhoilla säännöillä
Se, mitkä säännöt kauppaan sopivat, ratkeaa allekirjoituspäivästä. Vuoden 2023 lopulla tehtyyn ensiasunnon kauppaan sovelletaan vielä verovapautta. Vuoden 2024 alusta alkaen tehtyyn kauppaan sovelletaan uusia kantoja ilman verovapautta. Sama päivämääräraja ratkaisee verokannan suuruuden. Kauppakirjan päiväys kannattaa katsoa tarkkaan.
Kenelle muutos osuu
Alemmat verokannat hyödyttävät kaikkia ostajia. Verovapauden poisto osuu erityisesti nuoreen ensiasunnon ostajaan. Aiemmin ensimmäinen koti oli tästä verosta vapaa, nyt ei ole. Muutos nostaa ensiasunnon ostajan kertakuluja kaupan yhteydessä. Tämä on hyvä huomioida rahoitusta suunnitellessa.
Milloin vero maksetaan ja ilmoitetaan?
Vero on sekä ilmoitettava että maksettava määräajassa. Määräaika riippuu kaupan tyypistä.
Määräajat kaupan mukaan
Vanhan asunto-osakkeen kaupassa ilman välittäjää vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta. Uudiskohteessa aika alkaa vasta omistusoikeuden siirtymisestä. Välittäjän kautta ostettaessa vero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Kiinteistössä vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista. Taulukko kokoaa määräajat.
| Kaupan tyyppi | Milloin vero maksetaan |
|---|---|
| Ilman välittäjää | 2 kuukautta kaupasta |
| Uudiskohde | 2 kuukautta siirrosta |
| Välittäjän kautta | Kaupanteon yhteydessä |
| Kiinteistö | Ennen lainhuutoa |
Ilmoitus ja maksu OmaVerossa
Ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen OmaVerossa ja maksaa veron samassa yhteydessä. Kun maksat OmaVerossa, viitenumero ja tilinumero siirtyvät valmiina verkkopankkiin. Maksun voi tehdä myös pankissa Verohallinnon tilille omalla varainsiirtoveron viitteellä. Todistus verosta näkyy OmaVerossa parin arkipäivän kuluttua. Todistuksella rekisteröit omistuksen huoneistotietojärjestelmään.
Mistä viitteen saa
Varainsiirtoverolla on oma viitenumeronsa. Sen näkee OmaVeron maksutiedoista tai saa Verohallinnon puhelinpalvelusta. Ilman oikeaa viitettä maksu ei kohdistu oikein. Jokaisella ostajalla on oma viitteensä. Merkitse viite huolella, jos maksat verkkopankissa. Väärällä viitteellä maksu voi jäädä näkymättä ajallaan.
Puolisot ilmoittavat erikseen
Jos ostajia on useampi, jokainen tekee oman ilmoituksensa. Samalla ilmoituksella ei voi ilmoittaa kahden ostajan tietoja. Kumpikin puoliso maksaa oman osuutensa verosta omalla viitteellään. Näin maksut kohdistuvat oikein kummallekin. Puolisoiden kannattaa hoitaa ilmoitukset samalla kertaa.
Välittäjä hoitaa osan
Kiinteistönvälittäjän kautta tehdyssä osakekaupassa välittäjä tekee ilmoituksen puolestasi. Vero on silti maksettava kaupanteon yhteydessä, ei myöhemmin. Ostaja vastaa siitä, että vero tulee maksetuksi. Uudiskohteessa välittäjä ei voi tehdä ilmoitusta puolestasi. Silloin ilmoitus jää ostajan itsensä tehtäväksi.
Miten uudiskohteen vero eroaa?
Uudiskohteen kaupassa vero lasketaan samalla kannalla mutta eri aikataululla. Myös lainaosuus lasketaan hieman eri tavalla.
Määräaika alkaa omistusoikeudesta
Uudessa asunnossa määräaika ei ala kauppakirjan päivästä. Se alkaa vasta, kun omistusoikeus siirtyy sinulle. Ilmoitus ja maksu tehdään kahden kuukauden kuluessa siirrosta. Sama pätee, vaikka olisit käyttänyt välittäjää. Omistusoikeus siirtyy yleensä, kun viimeinen kauppahinnan erä on maksettu.
Rakennusaikainen kauppa
Rakenteilla oleva asunto voidaan myydä eteenpäin ennen valmistumista. Tämä tehdään niin sanotulla siirtosopimuksella. Kun kohde myydään rakennusaikana, veron perusteeseen luetaan osuus yhtiön kaikista veloista. Peruste vastaa siis velatonta hintaa myös keskeneräisessä kohteessa. Vero on tässäkin 1,5 % perusteesta.
Ostaja ilmoittaa itse
Uudiskohteessa ostaja tekee ilmoituksen itse OmaVerossa. Paperilomakkeella tarvitset kauppakirjan lisäksi todisteen omistuksen siirtymisestä. Todisteeksi käy rakennuttajan muuttokirje tai kuitti viimeisen erän maksusta. Näin Verohallinto näkee, milloin määräaika alkoi. Ilmoitus ja maksu hoidetaan silti saman kahden kuukauden sisällä.
Mitä myöhästyminen maksaa ja voiko veron saada takaisin?
Myöhästyminen tuo lisäkuluja, kun taas liikaa maksetun veron voi saada takaisin. Molemmilla on omat sääntönsä.
Myöhästymisen seuraukset
Myöhässä tehdystä ilmoituksesta seuraa kiinteä myöhästymismaksu. Kokonaan tekemättä jätetystä tai pahasti myöhästyneestä ilmoituksesta määrätään veronkorotus. Myöhässä maksetulle verolle kertyy viivästyskorko. Kiinteistössä lainhuudon hakematta jättäminen tuo lisäksi oman korotuksensa. Ajallaan hoidettu ilmoitus välttää nämä kaikki.
Milloin veron saa takaisin
Liikaa tai aiheetta maksetun veron voi hakea takaisin. Palautukseen on oikeus myös, jos kauppa puretaan tai hintaa alennetaan jälkikäteen. Ensiasunnon ostaja voi saada palautuksen, jos ehdot täyttyivät vasta maksun jälkeen. Palautusta haetaan OmaVerossa. Jokaisella perusteella on oma määräaikansa.
Palautuksen hakeminen
Palautusta kannattaa hakea heti, kun peruste on selvä. Kaupan purku ja hinnanalennus antavat pisimmän ajan hakea. Aiheeton maksu on haettava tätä lyhyemmässä ajassa. Ensiasunnon ehtojen myöhempi täyttyminen antaa lyhyimmän määräajan. Palautus maksetaan tilille päätöksen jälkeen.
Vero pienentää myyntivoittoveroa
Maksettu varainsiirtovero ei mene täysin hukkaan. Kun aikanaan myyt asunnon, vero luetaan mukaan hankintamenoon. Näin se pienentää asunnon myyntivoittoveroa. Etu koskee vain todellisen hankintamenon käyttäjää, ei hankintameno-olettaman valitsijaa. Säilytä siksi tosite maksetusta verosta.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko varainsiirtoveroa maksetaan asunnosta?
Asunto-osakkeesta eli kerrostalo- ja rivitaloasunnosta vero on 1,5 % ja kiinteistöstä kuten omakotitalosta 3 %. Vero lasketaan velattomasta hinnasta. Veron maksaa ostaja.Mistä hinnasta varainsiirtovero lasketaan?
Velattomasta hinnasta, joka on myyntihinta ja huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus yhteensä. Pelkkä myyntihinta ei riitä perusteeksi. Lainaosuuden pois maksaminen kaupan yhteydessä ei laske veroa.Milloin varainsiirtovero on maksettava?
Vanhan asunto-osakkeen kaupassa ilman välittäjää kahden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta. Uudiskohteessa aika alkaa omistusoikeuden siirrosta. Välittäjän kautta vero maksetaan kaupanteon yhteydessä.Maksaako ensiasunnon ostaja varainsiirtoveron?
Maksaa. Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alusta. Vanha verovapaus voi vielä päteä, jos kauppakirja on allekirjoitettu vuoden 2023 puolella ja ehdot täyttyivät.Miten varainsiirtovero ilmoitetaan ja maksetaan?
Ostaja tekee varainsiirtoveroilmoituksen OmaVerossa ja maksaa veron samassa yhteydessä omalla viitteellään. Puolisot tekevät kumpikin oman ilmoituksensa. Välittäjä hoitaa ilmoituksen osakekaupassa.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, mutta sama velaton hinta ei kerro, mitä remontteja taloyhtiössä on edessä. Asuntoanalyysi arvioi taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, jota pelkkä hinta ei paljasta.
Lähteet
Näytä 11 lähdettä: Varainsiirtoverolaki 931/1996 ja muut
- Verohallinto (vero.fi): asunto-osakkeen ja muun arvopaperin varainsiirtovero on 1,5 prosenttia ja kiinteistön varainsiirtovero 3 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero lasketaan osakekaupassa kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden summasta. vero.fi.
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 20 § (muutettu lailla 1185/2023): "Arvopaperin luovutuksessa vero on 1,5 prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta." Vastikkeeseen luetaan lisäksi osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus sekä osuus rakentamisaikaisista lainoista. finlex.fi.
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 6 § (muutettu lailla 1185/2023): "Kiinteistön luovutuksessa vero on kolme prosenttia kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta." finlex.fi.
- Laki varainsiirtoverolain muuttamisesta 1185/2023 (voimaantulo): laki tuli voimaan 1.1.2024, mutta 6 ja 20 §:n alennettuja verokantoja sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen tehdyn sopimuksen perusteella tapahtuneeseen luovutukseen. Verokannat laskivat: kiinteistö 4 prosentista 3 prosenttiin, arvopaperi 1,6 prosentista ja asunto-osake 2,0 prosentista 1,5 prosenttiin. finlex.fi.
- Laki varainsiirtoverolain muuttamisesta 1185/2023: kumottiin varainsiirtoverolain 11 § (kiinteistön ensiasunnon verovapaus) ja 25 § (asunto-osakkeen ensiasunnon verovapaus). Verovapaus poistui 1.1.2024; se säilyy vain, jos kauppakirja on allekirjoitettu viimeistään 31.12.2023 ja ehdot täyttyivät (ostaja 18-39-vuotias, vähintään puolet omistukseen, muutto kuuden kuukauden sisällä). finlex.fi.
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 21 § (veron suorittamisajankohta, arvopaperi): "Vero on suoritettava kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä." Uudiskohteessa aika lasketaan omistusoikeuden siirtymisestä. Kun luovutus tapahtuu kiinteistönvälittäjän välityksin, vero on suoritettava luovutussopimuksen tekemisen yhteydessä. finlex.fi.
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 15 § (arvopaperi) ja 4 § (kiinteistö): omistusoikeuden luovutuksesta on veroa suoritettava luovutuksensaajan eli ostajan. Veroa ei peritä, jos sen määrä on alle 10 euroa (27 §). finlex.fi.
- Verohallinto (vero.fi): jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy, seuraa myöhästymismaksu 50 euroa henkilöasiakkaalta ja kuolinpesältä, 100 euroa muilta. Kokonaan puuttuvasta tai yli 60 päivää myöhässä olevasta ilmoituksesta määrätään veronkorotus, yleensä 10 prosenttia, vähintään 75 tai 150 euroa. Myöhässä maksetun veron viivästyskorko on vuonna 2026 9,5 prosenttia. Kiinteistön lainhuudon hakematta jättämisestä seuraa 20 prosentin korotus jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta, enintään 100 prosenttia verosta. vero.fi.
- Verohallinto (vero.fi): liikaa tai aiheetta maksetun varainsiirtoveron voi hakea takaisin; pienin palautettava määrä on 10 euroa. Määräaika on yksi vuosi (ensiasunnon ehdot täyttyvät maksun jälkeen), kolme vuotta (liikaa tai aiheetta maksettu) tai kymmenen vuotta (kaupan purku tai hinnanalennus). Palautukselle maksetaan hyvityskorko, joka on vuonna 2026 0,5 prosenttia. vero.fi.
- Verohallinto (vero.fi): uudiskohteessa varainsiirtoveroilmoitus tehdään kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä; rakennusaikana eteenpäin myytävä kohde kaupataan siirtosopimuksella, jolloin veron perusteeseen luetaan osuus yhtiön kaikista veloista. Autopaikan tai varaston omasta osakesarjasta maksetaan oma varainsiirtovero. vero.fi.
- Verohallinto (vero.fi): asunto-osakkeen myyntivoittoa laskettaessa myyntihinnasta vähennetään ostohinta ja maksettu varainsiirtovero sekä myynnin kulut, jos käytetään todellista hankintamenoa. Hankintameno-olettamaa käytettäessä varainsiirtoveroa ei vähennetä erikseen. vero.fi.