Velaton hinta

Velaton hinta on asunnon todellinen kokonaishinta. Se muodostuu myyntihinnasta ja velkaosuudesta. Myyntihinnan maksat myyjälle. Velkaosuus on asunnon osuus taloyhtiön lainasta. Iso velkaosuus voi jäädä matalan myyntihinnan taakse, joten vertaa asuntoja aina velattomalla hinnalla.

Mitä velaton hinta tarkoittaa?

Velaton hinta on luku, joka sisältää sekä myyntihinnan että taloyhtiön lainaosuuden. Se kertoo, mitä asunto oikeasti maksaa.

Myyntihinta ja velkaosuus

Myyntihinta on se raha, jonka maksat myyjälle. Sillä katat asunnon oman pääoman ja mahdollisen asuntolainasi.

Velkaosuus on asunnon osuus taloyhtiön yhteisestä lainasta. Sitä lyhennetään kuukausittain rahoitusvastikkeena, tai sen voi maksaa kerralla pois.

Myyntihinnasta käytetään myös nimeä kauppahinta. Velkaosuus tunnetaan puolestaan nimellä yhtiölainaosuus. Se tarkoittaa samaa asiaa.

Lukujen summa

Velaton hinta saadaan laskemalla myyntihinta ja velkaosuus yhteen. Se on asunnon todellinen kokonaishinta, jota myyntihinta yksin ei kerro.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan velaton hinta on kauppahinta lisättynä osakkeille tulevalla osuudella taloyhtiön velasta. Sama luku näkyy asuntoilmoituksessa velattomana hintana.

Verohallinto kuvaa saman asian. Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja mahdollisen yhtiölainaosuuden. Ilman yhtiölainaa velaton hinta on sama kuin myyntihinta.

Hintojen lähteet

Molemmat hinnat näkyvät asuntoilmoituksessa. Velaton hinta ilmoitetaan aina erikseen, kun se poikkeaa myyntihinnasta.

Tarkat luvut löytyvät isännöitsijäntodistuksesta. Siitä näet huoneiston velkaosuuden, vastikkeet ja taloyhtiön kokonaisvelan.

Vertaa velatonta hintaa myyntihintaan. Jos luvut ovat samat, kyseiseen asuntoon ei kohdistu taloyhtiön lainaa.

Isännöitsijäntodistus on tärkein lähde ennen kauppaa. Se on virallinen asiakirja, jonka taloyhtiö laatii asunnon tiedoista.

Velaton kauppahinta

Velatonta hintaa kutsutaan myös velattomaksi kauppahinnaksi. Termit tarkoittavat samaa lukua, eli myyntihinnan ja velkaosuuden summaa.

Sekaannus syntyy helposti, koska ilmoituksessa voi näkyä pelkkä hinta. Tarkista aina, onko kyseessä myyntihinta vai velaton hinta.

Muista myös, että velaton hinta ei sisällä varainsiirtoveroa eikä muuttokuluja. Ne tulevat velattoman hinnan päälle osana kaupan kokonaiskustannusta.

Miksi vertailu tehdään velattomalla hinnalla?

Kaksi asuntoa voi näyttää eri hintaisilta, vaikka ne maksavat saman verran. Ero syntyy siitä, kuinka iso velkaosuus myyntihinnan takana on.

Matala myyntihinta

Matala myyntihinta houkuttaa, mutta se voi kätkeä ison velkaosuuden. Silloin kuukausikulu on korkea, vaikka ostohinta näyttää pieneltä.

Kuukausikulu ratkaisee asumisen todellisen hinnan. Suuri velkaosuus näkyy korkeana rahoitusvastikkeena, joka jatkuu kuukausittain.

Katso aina velaton hinta ensin. Se on ainoa luku, joka ei riipu siitä, kuinka paljon lainaa taloon on otettu.

Seuraava esimerkki havainnollistaa tämän kuvitteellisilla luvuilla. Kahdella asunnolla on sama velaton hinta, mutta myyntihinta ja velkaosuus jakautuvat eri tavoin.

Molemmat asunnot maksavat saman verran. Vain velaton hinta paljastaa sen, kun myyntihinta antaa väärän kuvan edullisuudesta.

Vertailun sudenkuopat

Yleisin virhe on verrata pelkkiä myyntihintoja. Silloin iso yhtiölaina jää huomiotta. Edullisin asunto voi olla todellisuudessa kallein.

Toinen virhe on unohtaa vastikkeet. Matala velaton hinta ei auta, jos kuukausittainen vastike on korkea heikon kunnon tai ison lainan takia.

Velaton neliöhinta

Neliöhinnan vertailu kannattaa tehdä velattomasta hinnasta. Velaton neliöhinta saadaan jakamalla velaton hinta asunnon pinta-alalla.

Pelkän myyntihinnan neliöhinta johtaa harhaan. Se näyttää halvalta talossa, jossa on paljon yhtiölainaa.

Käytä neliöhintaa vain saman mittarin kesken. Vertaa velatonta neliöhintaa velattomaan, älä myyntihinnan neliöhintaan.

Neliöhinta auttaa vertaamaan eri kokoisia asuntoja. Iso asunto voi olla neliöltään halvempi, vaikka sen kokonaishinta on suurempi. Molemmat luvut kannattaa katsoa rinnakkain.

Uudiskohteen erityispiirre

Uudiskohteessa ero voi olla suuri. Rakennusaikainen yhtiölaina on iso. Velkaosuus voi silloin jopa ylittää myyntihinnan.

Ostohinta näyttää silloin matalalta, vaikka velaton hinta on korkea. Tarkista uudiskohteessa aina velaton hinta ja lainan lyhennysaikataulu.

Selvitä myös lainan korko ja laina-aika. Ne määräävät, kuinka suureksi rahoitusvastike nousee, kun lyhennykset alkavat.

Uudiskohteessa laina lyhenee usein vasta lyhennysvapaan jälkeen. Alkuun maksat pelkkää korkoa, minkä jälkeen lyhennykset alkavat nostaa kuukausierää.

Lasketaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta?

Kyllä. Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, ei pelkästä myyntihinnasta.

Veron peruste

Vero määräytyy velattoman hinnan mukaan. Perusteena on siis myyntihinta ja velkaosuus yhteensä, kuten varainsiirtoverolaissa on säädetty.

Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Sama summa peritään, vaikka maksaisit velkaosuuden pois vasta myöhemmin.

Vero lasketaan siitä velkaosuudesta, joka asuntoon kohdistuu kaupantekohetkellä. Jos taloyhtiön laina on jo lyhentynyt, myös verotettava velaton hinta on pienempi.

Laske vero valmiiksi jo tarjousvaiheessa. Näin tiedät kaupan kokonaiskustannuksen ennen kuin sitoudut ostoon.

Velan vaikutus veroon

Yhtiölainaosuus kasvattaa maksettavaa veroa. Suuremman velkaosuuden asunnosta menee enemmän veroa, vaikka myyntihinta olisi pienempi.

Vero maksetaan siis koko velattomasta hinnasta. Pelkän myyntihinnan mukaan laskettu vero jäisi liian pieneksi.

Myös ensiasunnon ostaja maksaa veron, sillä aiempi verovapaus on poistunut. Veron maksuajan, ilmoituksen ja poikkeukset avaa asuntokaupan varainsiirtovero.

Miten velkaosuus maksetaan?

Velkaosuuden voi hoitaa kahdella tavalla. Sen voi lyhentää kuukausittain tai maksaa kerralla pois.

Rahoitusvastike kuukausittain

Tavallisin tapa on maksaa velkaosuutta kuukausittain rahoitusvastikkeena. Se kattaa taloyhtiön lainan korot ja lyhennykset.

Rahoitusvastike maksetaan hoitovastikkeen rinnalla. Yhdessä ne muodostavat kuukausittaisen yhtiövastikkeen, jonka isännöitsijäntodistus erittelee.

Rahoitusvastike pienenee, kun taloyhtiön laina lyhenee. Osuus vaihtelee siis ajan myötä, toisin kuin kertaluonteinen myyntihinta.

Kuukausierän suuruudesta ja laskennasta kertoo pääomavastike (rahoitusvastike). Itse yhtiölainan synnyn ja päätöksenteon avaa taloyhtiölaina.

Poismaksu kerralla

Velkaosuuden voi myös maksaa kerralla pois. Silloin asunnosta tulee velaton, eikä rahoitusvastiketta enää peritä.

Poismaksu edellyttää, että yhtiöjärjestys eli taloyhtiön säännöt sallivat sen. Mahdollisuuden ja ehdot näet isännöitsijäntodistuksesta ennen kauppaa.

Poismaksun kannattavuuden ja toteutuksen avaa lainaosuuden poismaksu. Ratkaisu riippuu korosta ja asumisajasta.

Poismaksu vaatii kerralla ison summan. Sitä varten voi ottaa oman pankkilainan, jos taloyhtiön laina on omaa korkoa kalliimpi.

Kuukausikulun arviointi

Arvioi kuukausikulu ennen ostoa. Laske yhteen hoitovastike ja rahoitusvastike, niin näet asumisen kiinteän menon.

Iso velkaosuus tarkoittaa korkeaa rahoitusvastiketta. Matala myyntihinta ei siis pienennä kuukausikulua, jos lainaa on paljon.

Vertaa kuukausikulua vuokraan tai edelliseen asuntoon. Näin huomaat, jos korkea rahoitusvastike syö matalan ostohinnan tuoman edun.

Mitä iso velkaosuus kertoo riskistä?

Iso velkaosuus tarkoittaa isoa taloyhtiön lainaa. Se siirtää korko- ja remonttiriskiä osakkaan maksettavaksi.

Riskin siirtyminen

Suuri yhtiölaina nostaa rahoitusvastiketta, jos korko nousee. Riski kohdistuu osakkaaseen, vaikka laina on taloyhtiön nimissä.

Korkojakso vaihtuu koko taloyhtiölle kerralla. Silloin rahoitusvastike voi nousta, vaikka omaan asuntolainaasi et olisi tehnyt muutoksia.

Pieni velkaosuus on ostajalle turvallisempi. Silloin koron nousu ja tuleva remontti eivät heilauta kuukausikulua yhtä paljon. Suuri velkaosuus taas vaatii tarkempaa harkintaa.

Kun laina on poikkeuksellisen suuri, puhutaan velkaisesta taloyhtiöstä. Sen riskit kannattaa punnita ennen tarjousta.

Tulevat kulut

Velaton hinta kertoo tämän päivän tilanteen. Sen takana olevat tulevat remontit ja korjausvelka eivät näy suoraan hinnassa.

Vanha talo tarvitsee usein isoja korjauksia. Niiden rahoitus voi kasvattaa velkaosuutta ja vastiketta myöhemmin, vaikka nykyinen velaton hinta olisi maltillinen.

Kysy siksi, mitä velkaosuuden takana oleva laina ja tulevat korjaukset maksavat. Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön tulevat korjauskulut suoraan asuntoilmoituksesta.

Miten luet hinnat ja teet tarjouksen?

Hinnat kannattaa lukea huolella ennen tarjousta. Oikea vertailuluku on velaton hinta, ei myyntihinnan mukainen otsikko.

Hintojen lukeminen

Katso ilmoituksesta sekä myyntihinta että velaton hinta. Erotus kertoo velkaosuuden suuruuden yhdellä silmäyksellä.

Pyydä isännöitsijäntodistus ja tarkista siitä velkaosuus ja vastikkeet. Näet samalla taloyhtiön kokonaisvelan ja tulevat hankkeet.

Katso todistuksesta myös vastikkeiden taso. Korkea rahoitusvastike kertoo isosta velkaosuudesta, vaikka myyntihinta olisi matala.

Kirjaa luvut muistiin heti näytöllä. Näin muistat vertailla velattomia hintoja, kun katsot useaa asuntoa peräkkäin.

Oma hintakatto

Päätä oma ylin hintasi velattoman hinnan perusteella. Näin et maksa liikaa asunnosta, jonka myyntihinta näyttää matalalta.

Tarjous tehdään välittäjälle aina kirjallisesti. Käsiraha tai sopimussakko voi tulla maksettavaksi, jos peruutat hyväksytyn tarjouksen.

Mieti myös rahoitus valmiiksi. Pankki arvioi asunnon vakuusarvon velattoman hinnan ja kohteen kunnon perusteella.

Sovi rahoitus pankin kanssa ennen tarjousta. Näin tiedät, kattaako laina sekä myyntihinnan että mahdollisen velkaosuuden poismaksun.

Vertailu käytännössä

Kokoa kohteista sama tieto rinnakkain. Kirjaa myyntihinta, velkaosuus, velaton hinta ja vastikkeet, niin vertailu on reilu.

Halvin myyntihinta ei ole halvin asunto. Todellinen järjestys selviää vasta, kun luvut lasketaan velattomaan hintaan asti.

Ota vertailuun myös taloyhtiön tulevat remontit. Ne eivät näy hinnassa, mutta ne siirtyvät ostajan maksettavaksi vastikkeen kautta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä eroa on myyntihinnalla ja velattomalla hinnalla?

Myyntihinta on myyjälle maksettava raha. Velaton hinta lisää siihen velkaosuuden, joka on asunnon osuus taloyhtiön lainasta. Se kertoo asunnon todellisen kokonaishinnan, jota pelkkä myyntihinta ei paljasta.

Maksetaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta?

Kyllä. Asunto-osakkeen varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joten myös velkaosuus kasvattaa veroa. Vero peritään, vaikka maksaisit velkaosuuden pois vasta myöhemmin.

Miksi myyntihinta on velatonta hintaa pienempi?

Erotus on velkaosuus. Kun taloyhtiöllä on lainaa, osa asunnon hinnasta on tuota lainaa. Myyntihinta jää silloin velatonta hintaa pienemmäksi. Erotus on juuri tämä velkaosuus.

Miten velaton neliöhinta lasketaan?

Jaa velaton hinta asunnon pinta-alalla. Tulos on velaton neliöhinta, joka on oikea luku kahden asunnon vertailuun. Pelkän myyntihinnan neliöhinta näyttää halvalta, jos talossa on paljon yhtiölainaa.