Avaintiedot
- Asunnon myyntivoitto on pääomatuloa, josta vero on 30 tai 34 %.
- Oman vakituisen asunnon myynti on usein verovapaa kahden vuoden omistuksen ja asumisen jälkeen.
- Verotettavaa voittoa pienentävät hankintameno, perusparannukset ja maksettu varainsiirtovero.
Asunnon myyntivoittovero
Asunnon myyntivoittovero on pääomatulovero, joka maksetaan asunnon myynnistä syntyvästä voitosta. Voitto on myyntihinnan ja hankintamenon erotus. Oman vakituisen asunnon myynti on usein verovapaa, kun omistus ja asuminen ovat kestäneet riittävän kauan.
Asunnon myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 tai 34 %. Voitto on myyntihinnan ja hankintamenon erotus. Oman vakituisen asunnon myynti on kuitenkin usein verovapaa. Verovapaus edellyttää, että olet omistanut asunnon ja asunut siinä riittävän kauan. Sijoitusasunnon voitosta vero peritään aina.
Paljonko asunnon myyntivoitosta menee veroa?
Asunnon myynnistä syntyvä voitto on veronalaista pääomatuloa. Vero kohdistuu voittoon, ei koko myyntihintaan.
Voitto on pääomatuloa
Myyntivoitto verotetaan pääomatulona. Se ei ole palkkaa eikä ansiotuloa. Vero kohdistuu vain voittoon, siis siihen summaan, jolla asunto myytiin ostohintaa kalliimmalla. Vain toteutunut kauppa synnyttää veron, ei asunnon arvonnousu paperilla. Tappiollinen kauppa ei tuota veroa. Voitto ratkaisee.
Kaksi veroprosenttia
Pääomatuloveroa on kaksi porrasta. Vero on 30 % siihen rajaan asti, jonka laki asettaa vuoden pääomatuloille. Sen ylittävästä osuudesta vero on 34 %. Korkeampi kanta koskee vain suuria pääomatuloja. Suurikin asuntokauppa jää usein alempaan porrastukseen. Prosentit ovat samat koko maassa.
Osake ja kiinteistö samoin
Sama vero koskee sekä asunto-osaketta että kiinteistöä. Kerrostalo- ja rivitaloasunto myydään osakkeina. Omakotitalo myydään yleensä kiinteistönä. Voitto lasketaan molemmissa saman kaavan mukaan. Myös verovapauden ehdot ovat samat. Muoto ei muuta lopputulosta.
Kuka veron maksaa
Veron maksaa myyjä, jolle voitto kertyy. Ostaja maksaa oman veronsa, joka on varainsiirtovero. Nämä kaksi veroa koskevat samaa kauppaa mutta eri osapuolia. Myyjä ilmoittaa voiton itse. Ostajan varainsiirtovero ei pienennä myyjän veroa. Kumpikin vastaa omastaan. Vastuu on selkeä.
Milloin vero maksetaan
Voitto verotetaan sen vuoden tulona, jona sitova kauppakirja allekirjoitetaan. Ilmoitus tehdään OmaVerossa. Vero maksetaan ennakkoverona tai jäännösverona verotuksen valmistuttua. Verohallinto laskee lopullisen veron ilmoituksen perusteella. Ajankohta määräytyy kaupantekohetkestä. Maksu ei siis lankea heti kaupassa.
Ilmoita myös verovapaa kauppa
Myyntivoitto ilmoitetaan OmaVerossa silloinkin, kun kauppa on verovapaa. Verohallinto ei tunne verovapauden ehtoja ilman ilmoitusta. Ilmoituksessa kerrotaan, että kyse on oman asunnon myynnistä. Näin verovapaus tulee kirjatuksi. Ilmoitus kannattaa tehdä ajoissa.
Milloin oman asunnon myynti on verovapaa?
Oman vakituisen asunnon myynti on usein kokonaan verovapaa. Verovapaus edellyttää kahta ehtoa, jotka koskevat omistusta ja asumista.
Kahden vuoden sääntö
Myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan. Lisäksi sinun on pitänyt asua asunnossa vakituisesti vähintään kahden vuoden ajan. Molempien ehtojen on täytyttävä. Tätä kutsutaan usein kahden vuoden säännöksi. Kumpikaan ehto ei jousta. Ehto on ehdoton.
Omistus ja asuminen limittäin
Omistus ja asuminen lasketaan erikseen, mutta ne saavat mennä limittäin. Riittää, että kumpikin jakso kestää oman kahden vuoden vähimmäisaikansa. Asumisen on osuttava omistusaikaan. Omistusaika alkaa sitovasta kauppakirjasta. Aikaa ei tarvitse kertyä peräkkäin. Riittää, että molemmat rajat ylittyvät.
Perheenjäsenen asuminen riittää
Asumisen ei tarvitse olla juuri myyjän omaa. Riittää, että asunto on ollut myyjän tai hänen perheensä vakituisena kotina. Perheeseen luetaan puoliso ja alaikäiset lapset. Näin verovapaus voi täyttyä, vaikka myyjä itse olisi asunut muualla. Perheen asuminen lasketaan mukaan.
Vain vakituinen koti kelpaa
Verovapaus koskee vain omaa vakituista asuntoa. Sinun tai perheesi on täytynyt käyttää asuntoa kotina. Vapaa-ajan asunto tai puhdas sijoitusasunto ei kuulu sääntöön. Todellinen asuminen ratkaisee, ei pelkkä omistus. Koti on tässä avainsana.
Osittainen verovapaus
Joskus asunto on ollut vain osaksi omassa käytössä. Silloin verovapaus koskee vain sitä osaa, joka oli vakituisena kotina. Loppuosan voitosta maksetaan vero normaalisti. Sama jako pätee, jos vain osa taloa oli omassa asumiskäytössä. Verovapaa osuus vastaa oman käytön osuutta. Myös hyvin laaja tontti voi rajata verovapautta. Osuus lasketaan tapauskohtaisesti.
Mikä katkaisee kahden vuoden säännön?
Verovapaus on helppo menettää vahingossa. Muutama tavallinen tilanne katkaisee yhtäjaksoisen asumisen.
Vuokraus ennen kahta vuotta
Asunnon vuokraaminen ennen kahden vuoden täyttymistä katkaisee oman asumisen. Sama koskee lyhyttä majoitusvuokrausta. Jos vuokraat ennen rajaa, verovapaus voi jäädä saamatta. Lyhytkin vuokrajakso ennen rajaa voi riittää katkaisuun. Oma asuminen on keskeytynyt. Tämä yllättää monen myyjän.
Kahden vuoden jälkeen saa vuokrata
Kun kahden vuoden asuminen on jo täyttynyt, tilanne muuttuu. Tämän jälkeen voit vuokrata asunnon ja myydä sen silti verovapaasti. Kertaalleen ansaittu verovapaus säilyy. Verovapaus ei siis raukea myöhemmästä vuokrauksesta. Rajan ylittyminen on siis käännekohta. Aika kannattaa laskea tarkkaan.
Pelkkä kirjoilla olo ei riitä
Verovapaus vaatii todellista asumista, ei vain väestötietomerkintää. Pelkkä kirjoilla olo osoitteessa ei riitä, jos et tosiasiassa asu siellä. Verohallinto arvioi tilanteen kokonaisuutena. Ratkaisee se, missä elämä oikeasti tapahtuu. Näyttö voi olla tarpeen.
Tarkistuslista ennen myyntiä
Laske ennen myyntiä, kauanko olet omistanut asunnon ja asunut siinä. Varmista, että kumpikin jakso ylittää kahden vuoden rajan. Selvitä myös, oletko vuokrannut asuntoa välissä. Näistä muodostuu verovapauden perusta. Muutaman viikon ero voi ratkaista verovapauden. Epäselvässä tilanteessa kysy Verohallinnolta.
Miten myyntivoitto lasketaan?
Myyntivoitto on myyntihinnan ja hankintamenon erotus. Hankintamenon voi laskea kahdella tavalla.
Myyntihinta on kauppahinta
Tuloverotuksessa myyntihinta tarkoittaa maksettua kauppahintaa, ei asunnon velatonta hintaa. Tämä eroaa varainsiirtoverosta, joka lasketaan velattomasta hinnasta. Ero on tärkeä muistaa laskettaessa. Kauppahinta on se, jonka ostaja maksaa osakkeista. Velkaosuus ei kuulu tähän lukuun.
Hankintameno-olettama
Todellisten kulujen sijaan voit vähentää hankintameno-olettaman. Se on kiinteä osuus myyntihinnasta. Olettama on 20 % myyntihinnasta, kun asunto on omistettu alle 10 vuotta. Pidemmästä omistuksesta olettama on 40 %. Taulukko kokoaa rajat.
| Omistusaika | Hankintameno-olettama |
|---|---|
| Alle 10 vuotta | 20 % myyntihinnasta |
| Vähintään 10 vuotta | 40 % myyntihinnasta |
Olettama vai todelliset kulut
Voit valita joko olettaman tai todelliset kulut, mutta et molempia. Verohallinto vähentää sen vaihtoehdon, joka tuottaa pienemmän veron. Olettama voittaa yleensä silloin, kun asunto on vanha ja ostettu halvalla. Pitkä omistus kasvattaa olettamaa. Todelliset kulut kannattavat kalliissa hankinnassa.
Esimerkki laskennasta
Kuvittele pitkään omistettu asunto, joka ostettiin aikanaan halvalla. Todelliset kulut jäisivät pieniksi suhteessa myyntihintaan. Silloin 40 %:n olettama vähentää enemmän kuin todelliset menot. Verotettava voitto pienenee. Näin olettama säästää veroa.
Mitä kuluja voitosta saa vähentää?
Kun valitset todelliset kulut, moni meno pienentää voittoa. Taulukko kokoaa tavallisimmat vähennettävät erät.
Hankintameno
Hankintameno on asunnon alkuperäinen ostohinta. Siihen lisätään hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero. Perintönä tai lahjana saadussa asunnossa hankintamenona käytetään verotusarvoa. Näistä muodostuu vähennyksen pohja. Ilman kuitteja vähennys voi jäädä saamatta. Kuitit kannattaa säilyttää.
| Vähennettävä erä | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Ostohinta | Asunnosta aikanaan maksettu kauppahinta |
| Varainsiirtovero | Oston yhteydessä maksettu vero |
| Perusparannukset | Asuntoa parantaneet remontit, ei vuosikorjaus |
| Välityspalkkio | Myynnistä maksettu kiinteistönvälittäjän palkkio |
Perusparannus vai vuosikorjaus
Remonteista vähennetään vain perusparannukset. Ne nostavat asunnon tasoa alkuperäisestä, kuten pintojen uusiminen paremmaksi. Tavallinen vuosikorjaus ei kuulu hankintamenoon oman asunnon myynnissä. Raja näiden välillä on tärkeä. Perusparannus siis vähentää veroa, tavallinen huoltomaalaus ei. Erottelu vaikuttaa suoraan veroon.
Välityspalkkio ja kulut
Myynnistä syntyneet kulut vähennetään voitosta. Näitä ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjän palkkio ja asiakirjojen hankinta. Myös kuntotarkastuksen kulut voivat kuulua vähennyksiin. Kulujen on liityttävä juuri tähän kauppaan. Ne pienentävät verotettavaa voittoa. Tositteet kannattaa pitää tallessa.
Rahastoidut lainaosuudet
Taloyhtiön remonttien rahoitus voi näkyä myös hankintamenossa. Jos olet maksanut yhtiölle lainaosuuden, joka on kirjattu rahastoon, se voidaan lukea hankintamenoon. Tuloutettu vastike sen sijaan ei kelpaa. Ero syntyy yhtiön kirjanpidossa. Aiheeseen liittyy tuloutus vai rahastointi.
Miten sijoitusasunto ja tappio verotetaan?
Sijoitusasunto ja oma koti verotetaan eri tavoin. Myös tappiollisella kaupalla on omat sääntönsä.
Sijoitusasunnosta vero aina
Sijoitusasunnon myynnistä maksetaan aina vero. Oman asunnon verovapaus ei koske vuokrattua asuntoa. Voitto lasketaan samalla kaavalla, mutta verovapautta ei ole. Myös hankintameno-olettama on sijoittajan käytettävissä. Sijoittajan verotukseen liittyy sijoitusasunnon remonttien verotus. Vero on siis pysyvä osa sijoitusta.
Luovutustappio vähennyksenä
Jos myyt asunnon tappiolla, tappio ei mene hukkaan. Sen voi vähentää muista luovutusvoitoista samana ja seuraavina vuosina. Ellei voittoja ole, tappio vähennetään muista pääomatuloista. Ansiotulosta sitä ei kuitenkaan vähennetä. Vähennysoikeus on voimassa määrävuodet tappion jälkeen. Vähennys on määräaikainen.
Tappio ei kelpaa verovapaassa
Verovapaan asunnon tappio ei ole vähennyskelpoinen. Sama sääntö, joka tekee voitosta verovapaan, sulkee tappion pois. Verovapaus toimii siis molempiin suuntiin. Oman asunnon tappiota ei saa vähentää. Vähennysoikeus ja verovapaus kulkevat käsi kädessä. Tämä on looginen seuraus säännöstä.
Hitas ja muut erityistapaukset
Osa asunnoista kuuluu erityissääntelyn piiriin. Helsingin Hitas-asunnon myynti rajoittaa hintaa, mutta verotus menee normaalin osakekaupan mukaan. Hintakatto ja vero ovat eri asioita. Verovapauden ehdot pätevät myös näihin. Myyntivoitto lasketaan silti tavallisella kaavalla. Erityistapauksessa kannattaa varmistaa säännöt.
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko asunnon myyntivoitosta maksetaan veroa?
Myyntivoitto on pääomatuloa, josta vero on 30 tai 34 %. Vero kohdistuu vain voittoon, siis myyntihinnan ja hankintamenon erotukseen, ei koko kauppahintaan.Milloin oman asunnon myynti on verovapaa?
Myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kahden vuoden ajan ja asunut siinä vakituisesti vähintään kahden vuoden ajan. Molempien ehtojen on täytyttävä.Voiko verovapauden menettää vuokraamalla asuntoa?
Kyllä. Asunnon vuokraaminen ennen kahden vuoden asumisen täyttymistä katkaisee oman asumisen. Kun kahden vuoden asuminen on jo täyttynyt, asunnon voi vuokrata ja myydä silti verovapaasti.Mikä on hankintameno-olettama?
Hankintameno-olettama on kiinteä osuus myyntihinnasta, jonka voi vähentää todellisten kulujen sijaan. Olettama on 20 % myyntihinnasta alle 10 vuoden omistuksessa ja 40 % pidemmästä omistuksesta.Pitääkö verovapaa myyntivoitto ilmoittaa?
Kyllä. Myyntivoitto ilmoitetaan OmaVerossa silloinkin, kun kauppa on verovapaa. Ilmoituksessa kerrotaan, että kyse on oman vakituisen asunnon myynnistä.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Myyntivoitto kertoo, mitä asunnosta jäi käteen, ei sitä mitä taloon on tulossa. Asuntoanalyysi arvioi taloyhtiön korjausvelan ja tulevat remontit, jotka vaikuttavat asunnon arvoon ja vastikkeeseen myyntihinnasta riippumatta.
Lähteet
Näytä 8 lähdettä: Tuloverolaki 1535/1992 ja muut
- Tuloverolaki 1535/1992, 45 § (luovutusvoiton veronalaisuus): omaisuuden luovutuksesta saatu voitto on veronalaista pääomatuloa. Voitto lasketaan vähentämällä luovutushinnasta hankintameno ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. finlex.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 124 § 2 mom (pääomatulon veroprosentti): pääomatulon tuloveroprosentti on 30, ja siltä osin kuin verovelvollisen verotettavan pääomatulon määrä ylittää 30 000 euroa, veroprosentti on 34. finlex.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 48 § 1 mom 1 k (oman asunnon luovutusvoiton verovapaus): luovutusvoitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovelvollinen luovuttaa vähintään kahden vuoden ajan omistamansa asunnon, jota hän on omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan käyttänyt omana tai perheensä vakituisena asuntona. 48 § 2 mom: rakennuspaikka on verovapaa enintään 10 000 neliömetriä. finlex.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 46 § 1 mom (hankintameno-olettama): luovutushinnasta vähennetään aina vähintään 20 prosenttia, tai jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuoden ajan, vähintään 40 prosenttia luovutushinnasta. Olettama korvaa todellisen hankintamenon ja voiton hankkimismenot. finlex.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 47 § (hankintamenon laskeminen): hankintamenoon luetaan omaisuuden ostohinta ja perusparannusmenot. Vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintö- tai lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo. Verohallinnon ohjeen mukaan hankintamenoon luetaan myös oston varainsiirtovero, rahastoidut yhtiölainaosuudet ja hankintaan liittyneet kulut. finlex.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 50 § (luovutustappio): luovutustappio vähennetään omaisuuden luovutuksesta saadusta voitosta verovuonna ja viitenä sitä seuraavana vuonna. Jäljelle jäävä tappio vähennetään puhtaasta pääomatulosta. Luovutustappiota ei vähennetä, jos luovutusvoitto olisi 48 §:n nojalla verovapaa. finlex.fi.
- Verohallinto: oman asunnon luovutusvoiton verovapaus edellyttää vähintään kahden vuoden omistusta ja vähintään kahden vuoden yhtäjaksoista vakituista asumista omistusaikana. Asunnon vuokraaminen ennen kahden vuoden asumisen täyttymistä katkaisee oman käytön; kun ehdot ovat täyttyneet, asunnon voi vuokrata ja myydä verovapaasti. Myyntivoitto ilmoitetaan OmaVerossa myös verovapaassa luovutuksessa. vero.fi.
- Verohallinto (myyntivoiton laskenta): tuloverotuksessa luovutushintana käytetään maksettua kauppahintaa, ei asunnon velatonta hintaa. Verohallinto vähentää verovelvollisen eduksi joko todellisen hankintamenon kuluineen tai hankintameno-olettaman sen mukaan, kumpi tuottaa pienemmän veron. vero.fi.