Asunnon ostajan muis­ti­lis­ta

Asunnon ostajan muistilista kokoaa asiat, jotka kannattaa tarkistaa ennen ostotarjousta. Ostotarjous sitoo tekijäänsä. Taloyhtiön asiakirjat, talous ja kunto on siksi syytä selvittää etukäteen. Käy läpi asiakirjat, vastikkeet, tulevat remontit ja omat kulut ennen kuin teet tarjouksen. Näin vältät kalliit yllätykset kaupan jälkeen.

Mitä asiakirjoja ostajan pitää pyytää?

Osto alkaa asiakirjoista. Pyydä ne myyjältä tai välittäjältä hyvissä ajoin ennen tarjousta.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on tärkein asiakirja. Se kokoaa taloyhtiön talouden, velat, vastikkeet ja rakennuksen tiedot yhteen yhdeksi todistukseksi. Sisältöä avaa isännöitsijäntodistus.

Todistuksesta näet osakkeen lainaosuuden (osuus yhtiön lainasta) ja mahdolliset maksamattomat vastikkeet. Se kertoo myös, onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke, joka voi antaa toiselle oikeuden lunastaa osakkeet.

Lue todistus huolella heti alkuun. Se on ainoa asiakirja, joka kokoaa yhtiön talouden, tehdyt korjaukset ja tulevan korjaustarpeen samaan paperiin, joten siitä kannattaa aloittaa.

Tarkista todistuksen päiväys. Isännöitsijäntodistus vanhenee nopeasti. Vain tuore kappale kertoo viimeisimmistä yhtiökokouksen päätöksistä sekä vastikkeista.

Tilinpäätös ja toimintakertomus

Talousluvut kertovat yhtiön kunnosta. Tilinpäätös ja toimintakertomus näyttävät tuloksen, velat ja tulevat menot. Lukuja avaa taloyhtiön tilinpäätös.

Katso myös viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja. Siitä näet, mitä remontteja on jo päätetty ja millaisia vastikkeen korotuksia on luvassa lähivuosina.

Kiinnitä huomiota velkaan ja tulokseen. Jatkuva alijäämä tai suuri yhtiölaina näkyy ennen pitkää vastikkeissa, kun taas vakaa talous ennakoi maltillista kulukehitystä ostajalle.

Kunnossapitosuunnitelma ja energiatodistus

Tulevat remontit näkyvät suunnitelmasta. Hallitus esittää yhtiökokouksessa selvityksen viiden vuoden korjaustarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti vastikkeeseen sekä asumisen kustannuksiin.

Energiatodistus (rakennuksen energialuokan todistus) kuuluu myös asiakirjoihin. Sen on oltava esillä asunnon esittelyssä. Se annetaan ostajalle kaupan yhteydessä.

Muista, että suunnitelma on arvio, ei lupaus. Korjausten ajankohta voi siirtyä vuosilla suuntaan tai toiseen, mutta lista kertoo silti, mihin taloyhtiö varautuu lähivuosina.

Mitä taloyhtiön taloudesta pitää tarkistaa?

Talous määrää asumisen hinnan. Matala vastike ei riitä, jos yhtiöllä on paljon velkaa tai iso remontti edessä.

Velaton hinta ja lainaosuus

Katso velatonta hintaa, älä pelkkää myyntihintaa. Velaton hinta on myyntihinta plus osakkeen lainaosuus. Vasta se kertoo asunnon todellisen hinnan. Eroa avaa velaton hinta.

Pieni myyntihinta voi kätkeä ison velan. Kun yhtiöllä on paljon lainaa, osa hinnasta maksetaan vasta pääomavastikkeena. Halvalta näyttävä asunto voi silloin olla kokonaiskustannukseltaan kallis.

Lainaosuuden voi usein maksaa pois. Jos haluat pienemmän kuukausikulun, kysy, salliiko yhtiö osuuden kertamaksun, koska se pienentää pääomavastiketta pysyvästi.

Vastikkeet

Vastike jakautuu osiin. Hoitovastike kattaa juoksevat kulut, pääomavastike (yhtiölainan lyhennysosuus) lyhentää yhtiön lainaa. Hoitovastiketta avaa hoitovastike.

Vertaa vastiketta talon ikään ja kuntoon. Poikkeuksellisen matala hoitovastike voi tarkoittaa, että korjauksia on lykätty. Lasku tulee silloin myöhemmin kertakorotuksena tai yhtiölainana.

Erottele hoito- ja pääomavastike toisistaan. Hoitovastike pysyy suunnilleen samana, mutta pääomavastike muuttuu yhtiön lainojen mukana ja voi nousta uuden remontin myötä tuntuvasti.

Velkaantuminen

Iso yhtiölaina on riski. Suuri velka nostaa pääomavastiketta ja voi rajoittaa lainansaantia. Velkaisen yhtiön arviointia avaa velkainen taloyhtiö.

Selvitä myös tontin omistus. Vuokratontilla maksat tontinvuokraa vastikkeessa, minkä eroa omaan tonttiin avaa vuokratontti vai oma tontti.

Suhteuta velka asunnon hintaan. Suuri velkaosuus tarkoittaa isoa pääomavastiketta sekä tiukempaa lainaa pankista. Arvioi kokonaisvelka jo ennen tarjousta.

Miten arvioit taloyhtiön kunnon ja tulevat remontit?

Suurin riski on tekemätön remontti. Putki- ja julkisivukorjaus maksavat kymmeniä tuhansia ja lankeavat lopulta osakkaille.

Korjausvelka

Korjausvelka kertoo, paljonko töitä on rästissä. Se on kertynyt korjaustarve, jota ei ole vielä tehty. Ennen pitkää se muuttuu vastikkeeksi tai yhtiölainaksi.

Iso korjausvelka näkyy myöhemmin kukkarossa. Kun yhtiö on lykännyt putki- ja julkisivutöitä vuosia, remontit kasautuvat samaan aikaan ja nostavat vastiketta selvästi kerralla.

Suurimmat erät ovat putket, julkisivu ja katto. Nämä työt maksavat eniten ja tulevat vuorollaan jokaisessa talossa. Juuri niiden ajoitus määrää tulevan vastikepaineen.

Ikä ja aiemmat remontit

Rakennuksen ikä ennustaa remontteja. Alkuperäiset putket, katto ja julkisivu tulevat elinkaarensa päähän tietyssä iässä. Tehdyt remontit näet isännöitsijäntodistuksesta.

Vertaa tehtyjä töitä talon ikään. Jos vanhassa talossa ei ole tehty putkiremonttia, se on hyvin todennäköisesti edessä pian ja kannattaa hinnoitella tarjoukseen.

Katso myös lähialueen vastaavia taloja. Saman aikakauden yhtiöissä korjaukset osuvat usein samoihin vuosiin, mikä auttaa arvioimaan, missä vaiheessa ostokohde on elinkaarellaan.

Näin arvioit korjausvelan

Korjausvelan voi arvioida jo ilmoituksesta. Asuntoanalyysin laskuri lukee taloyhtiön tulevat remontit ja korjausvelan suoraan myynti-ilmoituksesta. Näet tulevan vastikepaineen ennen tarjousta.

Vertaa lukua omaan budjettiin. Kun tiedät tulevan korjausvelan euroina, näet, paljonko asuminen todella maksaa ostohinnan päälle. Näin karsit liian kalliit kohteet ajoissa.

Mitä itse asunnosta pitää tarkastaa?

Tarkasta myös asunto itse. Ostajalla on velvollisuus tutustua asuntoon ennen kauppaa.

Kuntotarkastus

Kuntotarkastus paljastaa osan vioista. Se on asiantuntijan tekemä asunnon kunnon selvitys, joka kannattaa teettää etenkin vanhassa kohteessa. Tarkastusta avaa kuntotarkastus.

Lue tarkastusraportti loppuun asti. Jos raportti mainitsee riskin sekä suosittelee lisätutkimusta, ostajalle syntyy erityinen syy selvittää asia ennen kaupantekoa.

Tiedä, mitä tarkastus kattaa. Perustason kuntotarkastus katsoo lähinnä näkyviä pintoja ja rakenteita, kun taas rakenteiden sisään näkee vasta erillisellä kosteusmittauksella tai avauksella.

Ennakkotarkastusvelvollisuus

Näkyvä vika jää ostajan vastuulle. Ostaja ei voi jälkeenpäin vedota vikaan, jonka olisi pitänyt havaita asuntoa katsoessa. Piileviä virheitä käsittelee piilevä virhe asuntokaupassa.

Kirjaa havaintosi näytöllä. Muistiinpanot ja valokuvat auttavat myöhemmin osoittamaan, mikä asunnossa oli näkyvissä ja mikä ei kaupantekohetkellä.

Ota tarkastukseen aikaa. Kiireetön kierros valaistuissa tiloissa paljastaa enemmän kuin nopea vilkaisu. Epäselvät kohdat kannattaa tarkistaa erikseen ennen tarjousta.

Märkätilat ja kosteus

Kosteusvauriot ovat kalleimpia yllätyksiä. Kiinnitä huomiota kylpyhuoneen ikään, vedeneristykseen ja hajuun. Vanha märkätila tarkoittaa usein lähestyvää remonttia.

Kysy märkätilan remonttivuosi. Kylpyhuoneen vedeneristys tulee käyttöikänsä päähän parin vuosikymmenen aikana. Vanha eristys tarkoittaa pian edessä olevaa kylpyhuoneremonttia.

Mitä kauppaan ja kustannuksiin liittyy?

Varaa rahaa velattoman hinnan päälle. Kauppaan kuuluu vero sekä pankin vaatima oma osuus.

Varainsiirtovero

Ostaja maksaa varainsiirtoveron (kaupasta maksettava vero). Asunto-osakkeesta vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Se maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta.

Ensiasunnon verovapaus ei enää auta. Vapaus poistui vuoden 2024 alussa, joten myös ensiasunnon ostaja maksaa veron täysimääräisenä. Veroa avaa asuntokaupan varainsiirtovero.

Välittäjä hoitaa usein veroilmoituksen. Kun kaupassa on kiinteistönvälittäjä, hän tekee varainsiirtoveroilmoituksen puolestasi, muutoin ilmoitus sekä maksu tehdään itse OmaVerossa.

Oma rahoitusosuus

Pankki ei rahoita koko hintaa. Asuntolaina kattaa enintään 90 prosenttia vakuuksien arvosta, ensiasunnossa 95 prosenttia. Omaa rahaa tarvitaan siis noin kymmenesosa hinnasta.

Varmista rahoitus ennen tarjousta. Lainalupaus kertoo, paljonko pankki lainaa, ja pitää tarjouksen realistisena, ettei vakuus tai oma osuus yllätä kesken kaupan.

Varaa myös muuttokulut ja puskuri. Oman rahoitusosuuden lisäksi kannattaa jättää varaa yllättäviin menoihin, kuten ensimmäisen vuoden korjauksiin tai vastikkeen korotukseen.

Ostotarjous

Ostotarjous sitoo tekijäänsä. Tarjouksesta perääntyvä menettää käsirahan tai vakiokorvauksen, enintään 4 prosenttia tarjotusta hinnasta.

Asunto-osakkeen kauppa ei vaadi kaupanvahvistajaa, toisin kuin kiinteistön kauppa. Omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin kaupan jälkeen.

Harkitse ehdollista tarjousta. Voit sitoa tarjouksen rahoituksen tai kuntotarkastuksen tulokseen. Sovitulla ehdolla tehty peruminen ei silloin aiheuta käsirahan menetystä.

Näin etenet tarjoukseen?

Kokoa tiedot ennen päätöstä. Kun asiakirjat, talous ja kunto ovat selvillä, tarjouksen voi tehdä harkiten.

Käy lista läpi

Etene järjestyksessä. Lue asiakirjat, laske velaton hinta ja tulevat remontit, arvioi asunnon kunto sekä varaa kaupan kulut. Vasta sen jälkeen mieti tarjousta.

Älä kiirehdi näytöltä tarjoukseen. Kun jokainen kohta on käyty läpi, tiedät mitä ostat. Tarjouksen voi tehdä hinnalla, joka kestää tarkastelun myös kaupan jälkeen.

Merkitse jokainen kohta ylös. Kirjallinen lista, jossa asiakirjat, luvut ja havainnot ovat rinnakkain, tekee vertailusta helppoa, kun vaihtoehtoisia asuntoja on useampia.

Kun teet tarjouksen

Tee tarjous vasta valmiina. Sido tarjoukseen tarvittavat ehdot, kuten rahoituksen varmistuminen tai kuntotarkastuksen tulos.

Muista, että tarjous on sitova. Kirjaa ehdot selvästi, koska hyväksytyn tarjouksen peruminen ilman sovittua ehtoa maksaa käsirahan verran.

Sovi ehdoista kirjallisesti. Suullinen lupaus ei sido. Kirjaa rahoitus- ja tarkastusehdot itse tarjoukseen mahdollisen riidan varalta.

Muista kokonaiskuva

Halvin ostohinta ei ole halvin asunto. Tuleva korjausvelka ja vastikkeet määräävät todellisen asumiskulun, ei pelkkä myyntihinta.

Laske hinta, vastike ja korjausvelka rinnakkain. Velaton hinta, kuukausivastike ja tuleva korjausvelka kertovat yhdessä todellisen asumiskulun paremmin kuin yksikään niistä yksin.

Tee päätös kokonaiskuvan pohjalta. Halvin velaton hinta ei yksin riitä, sillä korkea vastike tai edessä oleva remontti voi tehdä edullisesta kohteesta kalliin.

Käytä laskelmaa apuna. Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit suoraan ilmoituksesta ja helpottaa kohteiden vertailua ennen tarjousta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä asunnon ostajan kannattaa tarkistaa ennen ostotarjousta?

Tarkista taloyhtiön asiakirjat (isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, kunnossapitosuunnitelma), talous (velaton hinta, lainaosuus, vastikkeet), kunto ja tulevat remontit sekä omat kulut. Koska ostotarjous sitoo, nämä on selvitettävä ennen tarjousta, ei sen jälkeen.

Mitkä taloyhtiön asiakirjat pitää lukea ja mistä ne saa?

Tärkeimmät ovat isännöitsijäntodistus, viimeisin tilinpäätös ja toimintakertomus, kunnossapitosuunnitelma sekä viimeisin yhtiökokouksen pöytäkirja. Ne saa isännöitsijältä tai myyntiä hoitavalta välittäjältä. Isännöitsijäntodistus kokoaa yhtiön talouden, velat ja korjaustarpeen yhteen.

Miten arvioin tulevien remonttien vaikutuksen ennen ostoa?

Lue kunnossapitosuunnitelma ja isännöitsijäntodistus, joista näet suunnitellut ja tehdyt korjaukset. Arvioi talon ikä: alkuperäiset putket ja julkisivu tulevat elinkaarensa päähän tietyssä iässä. Asuntoanalyysin laskuri lukee korjausvelan suoraan ilmoituksesta. Näet tulevan vastikepaineen ennen tarjousta.

Paljonko asunnon ostoon pitää varata velattoman hinnan lisäksi?

Varaa varainsiirtovero, joka on asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, sekä pankin vaatima oma rahoitusosuus. Asuntolaina kattaa enintään 90 prosenttia vakuuksien arvosta ja ensiasunnossa 95 prosenttia. Omaa rahaa tarvitaan siten noin kymmenesosa. Ensiasunnon verovapaus poistui vuoden 2024 alussa.

Mitkä ovat asunnon ostajan yleisimmät sudenkuopat?

Tavallisimpia ovat matalan hoitovastikkeen tuijottaminen, tekemättömän putki- tai julkisivuremontin sivuuttaminen, velattoman hinnan sekoittaminen myyntihintaan sekä vuokratontin huomiotta jättäminen. Kaikki nämä näkyvät taloyhtiön asiakirjoista, kun ne lukee ennen tarjousta.