Asunnon ostajan muistilista

Asunnon ostajan paras työkalu on asiakirjapino: isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, yhtiöjärjestys, korjaustarpeiden selvitys ja pöytäkirjat kertovat kohteen todellisen tilan. Tämä muistilista käy käytetyn kerrostaloasunnon ostopolun läpi näytöstä kauppakirjaan, ja viimeinen askel on ajaa myynti-ilmoitus laskuriin.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Kilpailu- ja kuluttajaviraston, Verohallinnon, Finanssivalvonnan ja Maanmittauslaitoksen ohjeisiin sekä asunto-osakeyhtiölain ja asuntokauppalain säännöksiin. Päivitetty 12.6.2026.

Mitä tarkistetaan ennen asuntonäyttöä?

Ennen näyttöä hoidetaan kolme asiaa: lainalupaus pankista, asiakirjat välittäjältä ja kohteen taustaluvut. Näyttö on silloin tarkistuskierros, ei tiedonhankinnan ensimmäinen vaihe.

Budjetti ja lainalupaus

Asuntolainaa saa enintään 90 prosenttia ja ensiasuntoon 95 prosenttia vakuuksien arvosta (Finanssivalvonta, maaliskuu 2026). Loppu on omia säästöjä, eikä henkilötakaus kelpaa vakuudeksi. Lainalupaus kannattaa hankkia ennen näyttökierrosta, sillä hyvä kohde myydään nopeasti.

Pankki testaa maksukyvyn vähintään 6 prosentin korolla ja enintään 25 vuoden maksuajalla, ja lainanhoitokulujen tulisi jäädä alle 60 prosenttiin nettotuloista. Suositus laskee mukaan myös taloyhtiölainan vastikkeet, joten velkainen kohde syö lainakykyä.

Kauppahinnan päälle budjetoidaan varainsiirtovero, mahdollinen kertasuorituksena maksettava lainaosuus ja muuttokulut. Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui vuoden 2024 alussa, joten vero koskee nyt kaikkia ostajia.

Asiakirjat tilataan etukäteen

Pyydä välittäjältä isännöitsijäntodistus liitteineen, yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt, tuoreimmat yhtiökokouspöytäkirjat ja PTS jo ennen näyttöä. Ostaja ei voi tilata todistusta itse, joten pyyntö kohdistuu myyjäpuoleen.

Todistuksen sisältö on säädetty asetuksessa, ja sen tärkeimmät rivit on käyty läpi todistuksen omalla sivulla. Asuntokaupassa todistus saa olla enintään neljä kuukautta vanha.

Kohteen taustaluvut

Vertaa aina velattomia hintoja: velaton hinta on myyntihinta ja lainaosuus yhteensä. Vastikkeen taso suhteutetaan talon ikään, ja ikäluokkien vertailutaulukko on yhtiövastikkeen sivulla.

Talon ikä kertoo remonttiodotuksen jo ennen papereita: käyttövesiputket kestävät tyypillisesti 40-50 vuotta. Vanha talo ilman remonttihistoriaa tarkoittaa, että iso hanke on edessä. Selvitä myös autopaikkajono ja yhteistilojen kunto, jos ne vaikuttavat arkeesi.

Mitä kysytään asuntonäytössä?

Hyvä näyttökysymys on sellainen, jonka vastauksen voi varmistaa asiakirjasta. Vastauksia ei tarvitse uskoa, ne tarkistetaan.

Kysymys ja asiakirja

Kysymyslista on Asuntoanalyysin oma jäsennys. Asiakirjojen sisältövaatimukset perustuvat valtioneuvoston asetukseen 365/2010 ja asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex).

Jos välittäjä ei osaa vastata, pyydä vastaus kirjallisena jälkikäteen. Kirjallinen vastaus painaa virhetilanteessa eri tavalla kuin muistikuva näytöltä.

Huoneiston oma tarkistus

Katso näytössä märkätilojen ikä ja kunto, sillä pinnat ovat osakkaan vastuulla. Nykyiset vedeneristysmääräykset tulivat voimaan vasta vuonna 1999, joten sitä vanhempi remontoimaton kylpyhuone on riskikohta.

Kysy, milloin kylpyhuone on remontoitu ja löytyykö remontista dokumentit. Ikääntyminen ei ole kaupan virhe, joten vanhan märkätilan riski jää ostajalle.

Yllätysherkät aiheet

Vuokratontilla selvitä vuokra-ajan loppu ja lunastusosuus, sillä tontin lunastus tai vuokrankorotus näkyy vastikkeessa heti. Uudehkossa kohteessa selvitä, milloin lyhennysvapaat päättyvät: Isännöintiliiton esimerkissä lyhennysvapaan päättyminen ja korkojen nousu nostivat rahoitusvastikkeen 175 eurosta yli 1 100 euroon kuukaudessa.

Kysy myös, kuinka suuri osa asunnoista on omistajien omassa käytössä. Sijoittajavaltainen yhtiö voi suhtautua remontteihin ja vastikkeisiin eri tavalla kuin yhtiö, jossa omistajat itse asuvat.

Miten taloyhtiön paperit luetaan?

Viisi asiakirjaa riittää kokonaiskuvaan, kun tietää, mitä kustakin katsoo. Syvemmät lukuohjeet ovat omilla sivuillaan, ja tähän on koottu polku ja kynnysarvot.

Viisi asiakirjaa

Polku on Asuntoanalyysin oma lukuohje. Päätetty mutta nostamaton laina ei näy vastikkeessa eikä velattomassa hinnassa, joten se on ostajan suurin piiloriski.

Kuudentena kannattaa silmäillä energiatodistusta, joka kertoo lämmityskulujen suuruusluokan. Sen lukuohje on energiatodistuksen sivulla. Pöytäkirjat ovat aliarvostetuin lähde: vireillä olevat hankkeet näkyvät niissä kuukausia ennen todistusta.

Avainluvut ja vertailutasot

Kerrostaloyhtiöiden hoitovastike oli keskimäärin 4,86 ja hoitokulut 5,79 euroa neliöltä kuukaudessa vuonna 2024 (Tilastokeskus). Selvä poikkeama suuntaan tai toiseen on kysymyksen paikka: vertailu tehdään aina neliöluvuilla, ei kuukausisummilla.

Tilinpäätöksestä katsotaan kumulatiivinen jäämä, joka on aina oikeaa rahaa, toisin kuin tuloslaskelman poistovetoinen tappio. Koko järjestys kynnysarvoineen on tilinpäätöksen lukuohjeessa.

Ikäluokkien ääripäät kertovat suunnan: vanhimmissa taloissa hoitovastike on korkein, ja 2010-luvun taloissa kokonaisvastike nousee lähes 12 euroon neliöltä rahoitusvastikkeen takia (Tilastokeskus).

Yhtiöjärjestyksen ansat

Lunastuslauseke antaa toiselle osakkaalle oikeuden lunastaa ostamasi osakkeet (asunto-osakeyhtiölain 2 luku 5 §). Älä aloita remonttia ennen kuin lunastusaika on päättynyt.

Tarkista myös vastikeperuste ja vastuumääräykset: yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt voi siirtää korjausvastuuta osakkaalle laista poiketen. Vertaa lisäksi myynti-ilmoitusta huoneistoselitelmään, sillä osakkaan tekemät laajennukset voivat siirtää vastuuta ostajalle (Kiinteistöliitto). Vuokratontin ehdot löytyvät samoista asiakirjoista: tarkista vuosivuokra, päättymisvuosi ja lunastusmahdollisuus.

Miten riskit rajataan ennen tarjousta?

Kolme suurinta riskiä ovat tuleva remontti, virhevastuun rajat ja myyjän rästit. Jokainen rajataan asiakirjoilla ennen tarjousta, ei kaupan jälkeen.

Tuleva remontti hinnoitellaan

Tutkimusten mukaan hinta laskee jo vuosia ennen putkiremonttia, mutta alennus ei keskimäärin kata kustannusta. Vaadi remontin kustannus pois velattomasta hinnasta ja tarkista hankkeen vaihe: mitä aikaisempi vaihe, sitä suurempi alennus ja riski. Vaihe luetaan pöytäkirjoista, sillä maininta selvityksessä on eri asia kuin allekirjoitettu urakkasopimus.

Koko päätöslaskelma taulukoineen on ostopäätöksen sivulla. Ennen remonttia ostava välttää myös varainsiirtoveron tulevasta lainaosuudesta.

Virhevastuun rajat

Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, jonka hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita näytössä. Teknisiä tutkimuksia ei ilman erityistä syytä tarvita, ja myyjän vastuun takaraja on kaksi vuotta.

Siksi asiakirjat luetaan ennen kauppaa: tiedossa ollut remontti ei ole virhe. Kahden vuoden takaraja ei myöskään ole takuu, vaan virheeltä vaaditaan merkittävyyttä. Säännöt ja ratkaisukäytäntö ovat piilevän virheen sivulla.

Rästit ja vastuunjako

Uusi omistaja vastaa myyjän vastikerästeistä vain rajatusti: enintään siirtokuukauden ja viiden edeltävän kuukauden määrästä, ja vain todistuksessa mainituista eristä. Raja voi yhtiöjärjestyksen määräyksellä koskea myös muita yhtiölle tulevia maksuja. Rästirivi on todistuksen pakollista sisältöä, joten tarkista se aina.

Korjausvastuun pääsääntö on, että yhtiö vastaa rakenteista ja osakas huoneiston sisäosista. Huoneiston osien tarkka jako on vastuunjakotaulukossa.

Mitä tarjouksessa ja kaupassa huomioidaan?

Tarjous sidotaan ehtoihin ja kauppa asiakirjoihin. Veroon ja rekisteröintiin liittyy kaksi määräaikaa, jotka ostajan on itse muistettava.

Tarjouksen ehdot

Käsiraha tai vakiokorvaus voi olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta (Kilpailu- ja kuluttajavirasto). Tarjoukseen kannattaa kirjata purkavat ehdot, tyypillisesti rahoituksen järjestyminen ja tarvittaessa kosteuskartoituksen tulos. Tee tarjous kirjallisesti ja aseta sille määräaika.

Kirjaa tarjoukseen myös, mihin tietoon hinta perustuu: lainaosuus, kustannusarvio ja hankevaihe. Kirjaus helpottaa virheen arviointia, jos tiedot osoittautuvat vääriksi.

Kaupantekopäivä

Kaupantekohetkelle hankitaan tuore isännöitsijäntodistus, jotta lainaosuus on päivän tarkkuudella oikein. Varainsiirtovero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, johon lainaosuus luetaan mukaan (Verohallinto).

Välittäjäkaupassa vero hoidetaan kaupanteossa. Ilman välittäjää ostaja antaa ilmoituksen ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Tarkista kauppakirjasta hinta, lainaosuus, omistusoikeuden siirtohetki ja hallinnan luovutuspäivä.

Kaupan jälkeen

Omistus rekisteröidään Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään kahden kuukauden kuluessa kaupasta, ja varainsiirtovero on maksettava ennen rekisteröintiä. Pankki hoitaa hakemuksen yleensä ostajan puolesta.

Rekisteröinti voi kestää kuukausia, joten pyydä myyjältä valtakirja yhtiökokousta varten (Maanmittauslaitos). Näin äänivalta ei jää välitilaan kesken kokouskauden.

Ota kotivakuutus voimaan heti kaupantekopäivästä alkaen. Oikeusturvavakuutuksen on hyvä olla voimassa jo ennen kauppaa, sillä mahdollisen kauppariidan peruste syntyy kaupanteossa (FINE).

Mikä on muistilistan viimeinen askel?

Viimeinen askel on ajaa myynti-ilmoitus Asuntoanalyysin laskuriin, joka arvioi talon korjausvelan ja tulevien remonttien vastikevaikutuksen. Analyysi paljastaa, täsmäävätkö paperit ja talon ikä.

Aja listaus laskuriin

Laskuri lukee ilmoituksen tiedot ja laskee rakennusosien elinkaaret, edessä olevat remontit ja niiden kustannusluokan. Tulosta verrataan korjaustarveselvitykseen: jos laskuri näyttää remontteja, joita papereissa ei ole, kysy, miksi. Dokumentoitu remonttiarvio on tarjousneuvottelussa myös vahvempi peruste kuin pelkkä tuntuma. Sama analyysi kannattaa ajaa jokaisesta vakavasta ehdokkaasta, jotta vertailu on tasapuolista.

Koko muistilista tiivistettynä

Tiivistelmä on Asuntoanalyysin oma muistilista. Vaiheiden yksityiskohdat ja lakiviitteet ovat tämän sivun osioissa ja linkitetyillä syventävillä sivuilla.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä asiakirjoja pyydän ennen ostotarjousta?

Isännöitsijäntodistus liitteineen (tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio), yhtiöjärjestys, hallituksen selvitys tulevista korjaustarpeista, PTS ja tuoreimmat yhtiökokouspöytäkirjat. Ostaja ei voi tilata todistusta itse, joten asiakirjat pyydetään välittäjältä tai myyjältä, mieluiten jo ennen näyttöä.

Paljonko omia säästöjä asuntolainaan tarvitaan?

Lainakatto on 90 prosenttia ja ensiasunnossa 95 prosenttia vakuuksien arvosta, joten omia varoja tarvitaan vähintään 5-10 prosenttia (Finanssivalvonta). Lisäksi pankki testaa maksukyvyn vähintään 6 prosentin korolla, ja laskelmaan otetaan mukaan myös taloyhtiölainan vastikkeet.

Milloin varainsiirtovero maksetaan?

Vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta. Välittäjäkaupassa se hoidetaan kaupanteon yhteydessä, ja ilman välittäjää ostaja ilmoittaa ja maksaa veron kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Vero on joka tapauksessa maksettava ennen omistuksen rekisteröintiä.

Tarvitaanko kerrostaloasunnon kaupassa kuntotarkastus?

Ei yleensä. Osakekaupassa ostajalla ei ole velvollisuutta teknisiin tutkimuksiin ilman erityistä syytä, ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kuntotarkastus ei ole käytetyn osakehuoneiston kaupassa välttämätön. Olennaisempaa on lukea taloyhtiön asiakirjat ja tarkistaa märkätilojen ikä.