His­si­re­mon­tin päätös

Hissihanke herättää taloyhtiössä enemmän tunteita kuin moni muu remontti, sillä moni osakas uskoo yhden vastustajan voivan kaataa koko hankkeen. Laki toimii toisin. Hissin jälkiasennuksesta päätetään yhtiökokouksessa tavallisella enemmistöllä, eli yli puolet annetuista äänistä riittää, eikä yksittäinen osakas voi estää hanketta yksin. Seuraavassa esitellään enemmistörajat, kustannusjaon säännöt, riitautuksen keinot ja päätöksen eteneminen kokouksessa.

Vaatiiko hissin jälkiasennus yksimielisen päätöksen?

Ei vaadi. Tavallinen enemmistö riittää, eikä laki aseta hissille korkeampaa äänikynnystä kuin muille uudistuksille.

Tavallinen enemmistö

Asunto-osakeyhtiölaki lukee hissin jälkiasennuksen uudistuksiin, joilla rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Tällaisesta uudistuksesta yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöllä.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, joten poissaolo tai tyhjän äänestäminen ei toimi vastaäänenä. Jos äänet menevät tasan, puheenjohtajan ääni ratkaisee.

Päätökset ja enemmistöt

Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan hissiasioissa vain kulujen tasajakoon. Tasajako on mahdollinen ainoastaan, kun toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin niin, että etu ja kustannus ovat joka huoneistossa yhtä suuret. Hissihanke ei käytännössä täytä tätä ehtoa, koska hyöty kasvaa kerroksittain.

Myös yhtiöjärjestyksen muutos vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön, mutta hissin rakentaminen ei ole yhtiöjärjestyksen muutos. Syntynyt enemmistöpäätös sitoo myös vastustaneet osakkaat osallistumaan kustannuksiin.

Enemmistöpäätöksen rajat

Enemmistön valta ei ole rajaton. Uudistuksesta voidaan päättää tavallisella enemmistöllä vain, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi. Laki ei määrittele rajaa euroina, vaan se suojaa yksittäistä osakasta hankkeen mittakaavalta.

Jos uudistus ylittää ajankohdan tavanomaisen tason, vastiketta saa periä vain siihen suostuneilta osakkailta. Tavallinen hissin jälkiasennus ei kuulu tähän ryhmään, koska se vastaa ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Kolmas raja on osakkaiden yhdenvertaisuus, jota enemmistö ei voi ohittaa.

Yksimielisyysluulon tausta

Luulo yksimielisyyden vaatimuksesta ei ole tuulesta temmattu, vaan se on muisto vanhasta laista. Hallituksen esityksen mukaan vanha oikeuskäytäntö esti kustannusten jaon vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla ilman kaikkien osakkaiden suostumusta, joten hissipäätökset tehtiin varmuuden vuoksi yksimielisesti. Käytäntö nojasi korkeimman oikeuden vuoden 1966 ennakkopäätökseen.

Sama esitys mittasi ilmiön avustusrekisteristä. Vuosina 2004-2007 tehdyistä 319 hissipäätöksestä 222 tehtiin yksimielisesti. Lainsäätäjän mukaan vaatimus esti tarpeellisia hankkeita, joten vuoden 2010 laki toi kerrosjaon ja enemmistöpäätöksen juuri tämän pullonkaulan purkamiseksi.

Miten kustannusten jako päätetään?

Laki jakaa jälkiasennuksen kustannukset kerroksittain. Myös jaosta yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöllä, ei määräenemmistöllä eikä yksimielisesti.

Kerrosjaon sääntö

Jakoperusteena on yhtiövastikeperuste eli sama peruste, jolla osakas maksaa vastikettaan muutenkin, kerrottuna asunnon kerroksella. Mitä ylempänä asunto on, sitä suurempi kerroin on. Samankokoisista asunnoista ylin maksaa siksi eniten ja pohjakerroksen asunto vähiten.

Kerroin on osa lain jakosääntöä, joten sen käyttäminen ei vaadi keneltäkään suostumusta. Euromääräisen laskuesimerkin kuusikerroksisesta talosta erittelee hissiremontin hinta.

Puolen kerroksen tarkkuus

Laki määrittelee kerroksen tarkemmin kuin arkikieli. Asunnon kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin saapumistason kerros. Se määritellään puolen kerroksen tarkkuudella. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötason kerros.

Sääntö ratkaisee talot, joissa hissi pysähtyy porrastasanteille kerrosten väliin. Jos asunnon ovi on yhtä kaukana kahdesta saapumistasosta, kerrokseksi luetaan ylempi taso.

Olemassa oleva hissi

Kerrosjako koskee vain jälkiasennusta. Olemassa olevan hissin peruskorjaus tai vaihto on kunnossapitoa, jonka kulut jaetaan vastikeperusteella ilman kerrointa ja josta päätetään samalla tavallisella enemmistöllä.

Valmis hissi on yhtiön omaisuutta, vaikka osakkaat rahoittavat sen. Sen huolto ja myöhemmät remontit kuuluvat siksi kaikille osakkaille. Remontin sisällön ja laajuustasot erittelee hissin peruskorjaus.

Entä jos hissi tulee vain osaan portaista?

Hissi voidaan rakentaa vain osaan talon porrashuoneista. Silloin päätökseen tarvitaan kaksi enemmistöä.

Kaksi enemmistöä

Yleisen enemmistön lisäksi hanketta pitää kannattaa enemmistö niiden osakkaiden annetuista äänistä, joiden huoneistoihin hissi liittyy. Muiden portaiden osakkaat äänestävät vain yleisessä äänestyksessä.

Kulut hissin saaville

Kotitalo-lehden lakipalstalla kysyttiin vuonna 2025, miksi koko yhtiö ei maksa yhteen rappuun rakennettavaa hissiä. Vastaus on laissa. Kustannukset jaetaan kerroskertoimella vain hissin saavien portaiden osakkaiden kesken.

Sama sääntö koskee yhtiöitä, joissa on hissistä hyötymättömiä liikehuoneistoja tai kerrostalon rinnalla rivitaloja.

Voiko osakas estää tai riitauttaa päätöksen?

Yksittäinen osakas ei voi kaataa hanketta äänellään. Päätöksen voi kuitenkin riitauttaa, jos se rikkoo lakia tai yhtiöjärjestystä.

Yhdenvertaisuuden raja

Yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkaalle epäoikeutettua etua toisen osakkaan kustannuksella. Tällainen päätös vaatii sen osakkaan suostumuksen, jonka kustannuksella etu annetaan. Kokouksessa päätöksen hyväksyminen luetaan suostumukseksi.

Korkein oikeus tarkensi rajaa lokakuussa 2025 ratkaisussa, joka koski lisärakentamista, ei hissiä. Sen mukaan yhdenvertaisuutta arvioidaan kokonaisuutena päätöksen tosiasiallisten taloudellisten seurausten perusteella. Ratkaisevaa on vaikutus osakkeiden arvoon. Hyöty voi jakautua epäoikeutetusti, vaikka kaikki osakkaat hyötyisivät jotain.

Tapauksessa lisärakentamisen tuotto olisi korottanut kaikkien osakkeiden arvoa, mutta haitta kohdistui yhteen päätyhuoneistoon. Yhtiön erikseen tarjoama korvaus ei korjannut arviota, koska siitä päätettiin eri kokouksessa noin puolitoista vuotta myöhemmin. Ratkaisun mukaan korvaus voidaan ottaa arvioinnissa huomioon, jos siitä päätetään osana samaa kokonaisuutta.

Moitekanne

Moitekanne eli kanne päätöksen kumoamiseksi nostetaan yhtiötä vastaan käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Perusteeksi käy menettelyvirhe tai se, että päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Jos määräaika ehtii umpeutua, päätöstä pidetään pätevänä.

Pelkkä muotovirhe ei kaada päätöstä. Menettelyvirheen on täytynyt voida vaikuttaa päätöksen sisältöön tai osakkaan oikeuteen.

Tuomioistuin voi julistaa päätöksen pätemättömäksi tai muuttaa sitä. Se voi myös kieltää yhtiötä panemasta pätemätöntä päätöstä täytäntöön, jolloin hanke pysähtyy oikeudenkäynnin ajaksi.

Riitely käy kalliiksi. Edellä kuvatussa lisärakentamisriidassa taloyhtiö hävisi, minkä jälkeen oikeudenkäyntikulut olivat hovioikeusvaiheessa Ilta-Sanomien mukaan yhteensä noin 216 000 euroa eli noin 43 000 euroa huoneistoa kohden.

Mitätön päätös

Vakavimmat virheet tekevät päätöksestä mitättömän ilman määräaikaa. Päätös on mitätön, jos kokouskutsua ei ole toimitettu lainkaan tai kutsusääntöjä on rikottu olennaisesti. Mitätön on myös päätös, jolta puuttuu laissa vaadittu osakkaan suostumus, sekä päätös, joka on ilmeisellä tavalla yhdenvertaisuuden vastainen ilman suostumusta.

Samat säännöt koskevat hallituksen päätöstä asiassa, joka kuuluu yhtiökokoukselle. Hissin rakentamispäätös kuuluu aina kokoukselle, joten hallituksen omin päin tekemään rakentamispäätökseen sovelletaan mitättömän päätöksen sääntöjä.

Tilanteet ja keinot

Kulujen jyvityksestä riidellään myös olemassa olevien hissien remonteissa. Asianajotoimiston kuvaamassa riidassa osakas vei hissien vaihdon kustannusjaon hovioikeuteen asti, hävisi ja maksoi yli 12 000 euron oikeudenkäyntikulut.

Miten osakas voi vaikuttaa päätökseen?

Tehokkain vaikuttaminen tapahtuu ennen kokousta. Osakkaan keinot on kirjattu lakiin.

Asia kokouksen käsittelyyn

Osakkaalla on oikeus saada hissiasia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Vaatimus tehdään hallitukselle kirjallisesti niin ajoissa, että asia ehtii kokouskutsuun. Osakkaat voivat myös päättää asiasta yksimielisinä kokousta pitämättä, kunhan päätös kirjataan.

Kunnossapitotarveselvitys

Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallitus esittää kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Hissihanke näkyy hyvin hoidetussa yhtiössä ensimmäisen kerran juuri siinä, joten selvitys kannattaa lukea joka vuosi.

Miten hissipäätös etenee kokouksessa?

Hissin rakentamisesta päättää aina yhtiökokous, ei hallitus. Käytännössä kokouspäätöksiä on usein kaksi.

Kutsu ja valmistelu

Kiinteistöliiton hissioppaan kuvaamassa käytännössä yhtiökokous päättää ensin hankkeen selvittämisestä ja vasta seuraavassa vaiheessa itse rakentamisesta suunnitelmien ja kustannusarvioiden pohjalta. Selvityspäätös koskee asentamismahdollisuuksia ja kokonaiskustannuksia, ei vielä rakentamista. Hallitus valmistelee molemmat vaiheet, mutta ei voi päättää hissistä itse.

Kokouskutsu toimitetaan aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Kutsussa on mainittava käsiteltävät asiat sekä yhtiön nimi, kokouspaikka ja alkamisaika. Kokous voi käsitellä vain kutsussa mainittuja tai niihin kiinteästi liittyviä asioita. Kiinteistöliiton mukaan hallituksen kirjallisen ehdotuksen on lisäksi oltava osakkaiden saatavilla viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta.

Päätöksen jälkeen

Päätöksen jälkeen hallitus hakee rakentamisluvan, järjestää rahoituksen ja hakee valtion hissiavustusta. Yhtiökokouksen päätös on avustuksen hakemisen edellytys, joten päätösjärjestystä ei voi kääntää. Avustuksen ehdot ja määrän erittelee hissin jälkiasennus.

Pöytäkirja turvaa sekä yhtiötä että osakasta, koska siitä näkee, miten päätös syntyi ja millä äänin. Työmaan vaiheet, keston ja koko hankkeen kokonaiskuvan kokoaa hissiremontti taloyhtiössä.

Usein kysytyt kysymykset

Vaatiiko hissin jälkiasennus yksimielisen päätöksen?

Ei vaadi. Päätökseen riittää tavallinen enemmistö kokouksessa annetuista äänistä. Luulo yksimielisyydestä on muisto vanhasta laista, jonka aikana valtaosa hissipäätöksistä tehtiin varmuuden vuoksi yksimielisesti. Vuoden 2010 laista lähtien enemmistöpäätös on riittänyt sekä hankkeeseen että kustannusten kerrosjakoon.

Voiko alakerran asukas estää hissin jälkiasennuksen?

Ei voi yksin estää, koska päätös tehdään enemmistöllä. Alakerran asunnon kerroin on pienin, joten samankokoisista asunnoista se maksaa vähiten. Riitautus onnistuu vain lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisen perusteella, esimerkiksi jos jako loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta. Pelkkä erimielisyys ei ole riitautusperuste.

Kuinka kauan hissipäätöksen voi riitauttaa?

Moitekanne on nostettava käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä, muuten päätöstä pidetään pätevänä. Määräaika ei koske mitätöntä päätöstä, jollainen syntyy esimerkiksi silloin, kun kokouskutsua ei ole toimitettu lainkaan tai laissa vaadittu osakkaan suostumus puuttuu.

Millä enemmistöllä hissistä päätetään?

Jälkiasennus ja kustannusten kerrosjako ratkaistaan tavallisella enemmistöllä, johon riittää yli puolet annetuista äänistä. Jos hissi rakennetaan vain osaan porrashuoneista, tarvitaan lisäksi enemmistö hissin saavien osakkaiden äänistä. Kahden kolmasosan määräenemmistö koskee hissiasioissa vain kulujen tasajakoa, jonka ehdot hissi harvoin täyttää.

Kuka päättää olemassa olevan hissin remontista?

Yhtiökokous päättää myös olemassa olevan hissin peruskorjauksesta tai vaihdosta tavallisella enemmistöllä. Kyse on kunnossapidosta, joten kulut jaetaan vastikeperusteella ilman kerroskerrointa. Kun hissi valmistuu, se siirtyy yhtiön omaisuudeksi. Hallitus toteuttaa remontin kokouksen päätöksen pohjalta.