Ilmanvaihtoremontti taloyhtiössä

Ilmanvaihtoremontti uudistaa kerrostalon ilmanvaihdon, kun kanavat, koneet tai koko järjestelmä tulevat käyttöikänsä loppuun, tyypillisesti noin 20-25 vuoden iässä. Laajuus vaihtelee kanavien nuohouksesta ja pinnoituksesta aina koneiden uusintaan ja koko järjestelmän modernisointiin.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Motivan taloyhtiöiden energianeuvontaan ja ilmanvaihto-ohjeisiin, Rakennustiedon ohjekorttiin KH 90-00403 / LVI 01-10424 (2008), Suomen Kiinteistöliiton korjaushankeohjeisiin sekä asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex). Päivitetty 2.6.2026.

Mitä ilmanvaihtoremontti taloyhtiössä tarkoittaa?

Ilmanvaihtoremontti uudistaa kerrostalon ilmanvaihdon, kun kanavat, koneet tai koko järjestelmä tulevat käyttöikänsä loppuun. Tavoite on terveellinen sisäilma ja kohtuullinen energiankulutus.

Remontin laajuus

Remontti voi olla kevyt huoltotoimi tai koko järjestelmän uusinta. Laajuuden ratkaisee se, missä kunnossa kanavat ja koneet ovat ja kuinka hyvin nykyinen järjestelmä riittää nykyvaatimuksiin.

Rajaus

Kyse on itse remontista: milloin se on edessä, mitä se sisältää ja kuka päättää. Itse ilmanvaihtotapojen vertailun avaa tarkemmin koneellinen ilmanvaihto.

Jos kyse on erityisesti lämmön talteenotosta poistoilmasta, sen säästön ja tekniikan avaa ilmanvaihdon lämmöntalteenotto. Talteenotto on yksi laajan remontin osa, ei oma aiheensa.

Yhtiön vastuu

Ilmanvaihtojärjestelmä palvelee koko taloa: kanavat kulkevat huoneistosta toiseen ja koneet ovat yhteisissä tiloissa. Siksi järjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuulla, ei yksittäisen osakkaan.

Osakas vastaa lähinnä oman huoneistonsa venttiilien puhtaudesta ja siitä, ettei tuki niitä. Itse kanavien, koneiden ja säädön kunto kuuluu yhtiölle, joka teettää ilmanvaihtoremontin yhtenä hankkeena.

Milloin ilmanvaihtoremontti on ajankohtainen?

Ilmanvaihtoremontti on ajankohtainen tyypillisesti noin 20-25 vuoden iässä, kun järjestelmä lähestyy teknistä käyttöikäänsä (Rakennustiedon ohjekortti, 2008). Ikä antaa karkean ajankohdan, kunto vahvistaa sen.

Tarpeen merkit

Ikä on vain yksi mittari. Käytännössä remontin tarve näkyy sisäilmassa, energialaskussa ja koneiden kunnossa jo ennen kuin käyttöikä on tasan täynnä.

• Tunkkainen sisäilma, kosteus ja haju, jotka eivät poistu tuulettamalla.
• Veto, melu tai venttiilien likaantuminen, jotka kertovat säädön pettämisestä.
• Korkea lämmityslasku, kun lämpö karkaa poistoilman mukana ilman talteenottoa.
• Alkuperäiset koneet ja kanavat, joita ei ole uusittu rakentamisen jälkeen.

Käyttöikä ohjearvona

Sama ikäinen järjestelmä voi olla eri talossa eri kunnossa, koska huolto, käyttö ja säätö vaikuttavat lopputulokseen. Hyvin huollettu koneisto kestää pidempään kuin laiminlyöty.

Siksi ikä kertoo riskin, mutta kuntotutkimus kertoo yksittäisen talon todellisen tilanteen. Tarkemman kuvan saa, kun ilmanvaihdon kunto selvitetään ennen päätöstä.

Ajoitus

Ilmanvaihtoremontti osuu usein samalle vuosikymmenelle putkiremontin kanssa, koska molemmat tulevat tiensä päähän lähekkäin. Putkiremontin yhteydessä rakenteet ovat jo auki, joten kanaviin pääsee samalla käsiksi.

Sama logiikka koskee julkisivuremonttia: tuloilmasäleiköt ja seinän läpiviennit voi tehdä telineiden ollessa pystyssä. Yhdistetty hanke nostaa hetkellistä kustannusta, mutta säästää erillistä suunnittelua ja työmaata.

Mitä ilmanvaihtoremontti sisältää ja mikä on sen laajuus?

Ilmanvaihtoremontin laajuus jakautuu kolmeen portaaseen: kevyt huolto, koneiden uusinta ja koko järjestelmän modernisointi. Oikean portaan ratkaisee kuntotutkimus ja se, riittääkö nykyinen järjestelmä.

Kolme laajuustasoa

Alla oleva taulukko kokoaa kolme tyypillistä laajuutta, niiden sisällön ja kustannuksen suuruusluokan. Luvut ovat yleisiä suuntaa-antavia tasoja, eivät yksittäisen talon tarjouksia.

Lähde: Motivan taloyhtiöiden ilmanvaihto-ohjeet ja Rakennustiedon ohjekortti (2008). Suuruusluokka on yleinen suuntaa-antava taso, ei talon yksittäinen hinta. Lopullisen kustannuksen ratkaisevat kuntotutkimus, valittu laajuus ja tarjouskilpailu.

Kevyt huolto

Kevyimmillään ilmanvaihtoremontti on kanavien puhdistusta, tiivistystä ja säädön tarkistusta. Likaiset tai vuotavat kanavat voidaan myös pinnoittaa sisäpuolelta, jolloin niitä ei tarvitse avata.

Tämä taso sopii, kun kanavat ovat muuten ehjät ja järjestelmä riittää tarpeeseen. Se ei korjaa puuttuvaa lämmöntalteenottoa eikä nosta ilmanvaihdon tasoa, vaan palauttaa olemassa olevan toiminnan.

Modernisointi

Laajimmillaan vanha painovoimainen tai pelkkä poistoilmanvaihto korvataan koneellisella tulo- ja poistoilmanvaihdolla, jossa on lämmöntalteenotto. Tämä on tasoa nostava uudistus, koska talo saa toiminnon, jota ennen ei ollut.

Modernisointi parantaa sisäilmaa ja pienentää lämmityslaskua, koska poistoilman lämpö otetaan talteen tuloilmaan. Vastineeksi se vaatii uudet kanavat ja päätelaitteet, joten se on laajin ja kallein vaihtoehto. Lämmöntalteenoton hyöty on suurin talossa, jossa ilmanvaihto on tähän asti vienyt lämmön suoraan ulos, sillä ilmanvaihto vie noin 30 prosenttia lämmitysenergiasta (Motiva).

Paljonko ilmanvaihtoremontti taloyhtiössä maksaa?

Kustannus riippuu laajuudesta: kanavien nuohous ja pinnoitus on kerrostalossa kymmenien tuhansien, koko järjestelmän modernisointi satojen tuhansien eurojen suuruusluokkaa. Tarkka summa selviää vasta hankesuunnittelun ja tarjouskilpailun jälkeen.

Kustannustekijät

Laajuus ratkaisee enemmän kuin mikään muu. Kanaviin rajattu työ on pienin erä, kun taas koko järjestelmän modernisointi lämmöntalteenotolla vaatii uudet kanavat, koneet ja päätelaitteet jokaiseen huoneistoon.

Myös talon koko, rakenne ja kanavien sijainti vaikuttavat. Vanhassa keskustakerrostalossa kanavien reititys voi olla hankala, mikä nostaa työn osuutta kustannuksesta.

Ei neliöhintaa

Ilmanvaihtoremontin laajuus vaihtelee niin paljon, ettei yksittäinen neliöhinta kerro taloyhtiölle luotettavaa lukua. Sama talo voi päätyä kevyeen huoltoon tai laajaan modernisointiin, jolloin kustannus eroaa moninkertaisesti.

Siksi annetaan vain laajuuden suuruusluokka, ei euromääräistä neliöhintaa. Tarkan summan antaa hankesuunnitelma ja urakoitsijoiden tarjoukset, kun talon laajuus on päätetty.

Kun ilmanvaihtoremontti tehdään putkiremontin tai julkisivuremontin yhteydessä, sen oma osuus kustannuksesta jää pienemmäksi, koska suunnittelu ja avatut rakenteet jaetaan hankkeiden kesken. Erillisenä tehtynä sama työ on tyypillisesti kalliimpi.

Miten ilmanvaihtoremontti rahoitetaan?

Suuri ilmanvaihtoremontti rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla yhtiöllä on koko summaa valmiina kassassa. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa.

Rahoitusvastike

Osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena eli vastikkeena, jolla katetaan taloyhtiölainan lyhennys ja korko. Vastikkeen suuruus riippuu lainan koosta, korosta ja takaisinmaksuajasta.

Rahoitusvastike kannattaa erottaa hoitovastikkeesta, jolla katetaan talon juokseva ylläpito. Rahoitusvastike liittyy nimenomaan remontin lainaan ja päättyy, kun laina on maksettu pois.

Säästö vastiketta vasten

Lämmöntalteenoton lisäys pienentää lämmityslaskua, joten vastikkeen muutos ei ole pelkkä lisäkulu. Säästö ja kustannus kannattaa lukea rinnakkain ennen päätöstä.

Pelkkä kanavien huolto ei tuo samaa säästöä, mutta se on selvästi kevyempi rahoittaa. Osakas vertaa kuukausittaista vastiketta hyötyyn, ei pelkkää urakan loppusummaa. Lämmöntalteenotto palauttaa suuren osan poistoilman lämmöstä takaisin sisään, mikä pienentää lämmityslaskua joka vuosi (Motiva).

Kuka taloyhtiössä päättää ilmanvaihtoremontista?

Ilmanvaihtoremontista päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Ilmanvaihtojärjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuulla, joten yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista korjauspäätöstä.

Enemmistöpäätös

Tavanomaisen ilmanvaihtoremontin yhtiökokous hyväksyy, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 26 §). Sama enemmistösääntö koskee myös painovoimaisen ilmanvaihdon koneellistamista, joka on tasoa nostava uudistus.

Ei määräenemmistöä

Itse remonttiin tai järjestelmän koneellistamiseen ei tarvita määräenemmistöä, vaan ne päätetään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Tämä on yleinen väärinkäsitys, jonka takia hankkeita lykätään turhaan.

Kahden kolmasosan määräenemmistö koskee vain yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luku 27 §). Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §).

Osakkaan suostumus

Yksittäisen osakkaan suostumus tarvitaan vain harvoin. Sitä vaaditaan, jos remontti rajoittaisi kohtuuttomasti hänen oikeuttaan käyttää huoneistoaan tai loukkaisi osakkaiden yhdenvertaisuutta (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 28 § ja 1 luku 10 §). Tavanomainen ilmanvaihtoremontti ei yleensä ylitä tätä kynnystä.

Taloyhtiön oma yhtiöjärjestys eli sääntökirja voi silti tiukentaa vaatimuksia. Oman talon säännöt kannattaa siksi lukea ennen suurta päätöstä, koska ne voivat vaatia laajemman kannatuksen kuin laki.

Hallituksen valmistelu

Hallitus tilaa kuntotutkimuksen, laatii hankesuunnitelman ja vie selkeän päätösehdotuksen yhtiökokoukseen. Hyvä valmistelu vähentää myöhempiä riitoja ja yllätyksiä urakan aikana.

Ilmanvaihdon korjaustarve kuuluu myös hallituksen vuosittaiseen kunnossapitoselvitykseen, jonka se esittää yhtiökokoukselle. Näin tuleva päätös ei tule osakkaille yllätyksenä, vaan näkyy jo etukäteen.

Miten ilmanvaihtoremontti liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Vanhentunut ilmanvaihto on osa taloyhtiön korjausvelkaa eli kertynyttä korjaustarvetta, jota ei ole vielä toteutettu. Mitä lähempänä järjestelmä on käyttöikänsä loppua, sitä lähempänä ja kalliimpana remontti on edessä.

Yhteinen ajoitus

1970-luvun kerrostalon ilmanvaihto, putket ja julkisivu tulevat usein tiensä päähän lähekkäin. Kun ilmanvaihtoremontti ajoitetaan näihin hankkeisiin, sama suunnittelu ja samat avatut rakenteet palvelevat molempia.

Pitkän tähtäimen suunnitelma kokoaa korjaukset yhteen. Sen rakentaa taloyhtiön PTS, joka näyttää, mitkä rakennusosat ovat lähellä loppuaan ja milloin.

Ostajan tarkistus

Ostajalle lähestyvä ilmanvaihtoremontti on osa taloyhtiön kokonaiskuvaa. Vanha alkuperäinen ilmanvaihto näkyy tulevana vastikkeena, vaikka velaton hinta olisi naapurin kanssa sama.

Korjausvelka ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, joten tuleva korjaustarve kannattaa laskea erikseen rakennusosien iästä ja käyttöiästä. Asuntoanalyysi laskee rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten näet tulevan remonttitarpeen jo ennen yhtiökokousta tai ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin taloyhtiön ilmanvaihtoremontti on ajankohtainen?

Ilmanvaihtoremontti on ajankohtainen tyypillisesti noin 20-25 vuoden iässä, kun järjestelmä lähestyy teknistä käyttöikäänsä (Rakennustiedon ohjekortti, 2008). Ikää aikaistavat sisäilmaongelmat, kuten tunkkaisuus ja kosteus, heikko energiatehokkuus ja alkuperäiset koneet, joita ei ole uusittu. Tarkan ajankohdan ratkaisee kuntotutkimus, ei pelkkä ikä. Ilmanvaihtoremontti kannattaa usein ajoittaa putkiremontin tai julkisivuremontin yhteyteen.

Mitä ilmanvaihtoremontti sisältää?

Laajuus jakautuu kolmeen portaaseen. Kevyimmillään kyse on kanavien nuohouksesta, tiivistyksestä ja sisäpuolisesta pinnoituksesta sekä säädön tarkistuksesta. Keskitasolla vanhat poisto- tai tuloilmakoneet uusitaan. Laajimmillaan koko järjestelmä modernisoidaan koneelliseksi tulo- ja poistoilmanvaihdoksi lämmöntalteenotolla, jolloin uusitaan myös kanavat ja päätelaitteet. Oikean laajuuden ratkaisee kuntotutkimus.

Kuka päättää taloyhtiön ilmanvaihtoremontista?

Päätöksen tekee yhtiökokous. Ilmanvaihtojärjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuulla, joten remontti hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 6 luku 26 §). Sama enemmistö koskee myös painovoimaisen ilmanvaihdon koneellistamista, joka on tasoa nostava uudistus. Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §), ei itse remonttiin.

Voiko osakas estää ilmanvaihtoremontin äänestämällä vastaan?

Ei voi. Tavanomainen ilmanvaihtoremontti hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä, ja lainmukaisesti syntynyt päätös sitoo myös vastustanutta osakasta. Rahoitusvastike on maksettava. Yksittäisen osakkaan suostumus tarvitaan vain, jos remontti rajoittaisi kohtuuttomasti hänen huoneistonsa käyttöä tai loukkaisi yhdenvertaisuutta (asunto-osakeyhtiölain 6 luku 28 § ja 1 luku 10 §), mikä on tavanomaisessa remontissa harvinaista.

Miten ilmanvaihtoremontti rahoitetaan taloyhtiössä?

Suuri ilmanvaihtoremontti rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla yhtiöllä on koko summaa valmiina. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa, ja osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena, joka kattaa lainan lyhennyksen ja koron. Jos remonttiin sisältyy lämmöntalteenotto, lämmityslaskun lasku pienentää vastikkeen nettovaikutusta, joten säästö ja kustannus kannattaa lukea rinnakkain.