Il­man­vaih­don kun­to­tut­ki­mus ta­lo­yh­ti­ös­sä

Ilmanvaihdon viat näkyvät arjessa tunkkaisuutena, huurtuvina ikkunoina ja hitaasti kuivuvana kylpyhuoneena, mutta vian syy selviää harvoin ilman mittauksia. Ilmanvaihdon kuntotutkimus on järjestelmän perusteellinen tarkastus, jonka kulku, mittaukset ja raportin sisältö on määritelty Suomen LVI-liiton julkisessa ohjeessa. Kun tilaaja tuntee ohjeen vaatimukset, tarjoukset saa vertailukelpoisiksi eikä tutkimusta osteta kanavapuhdistuksen kylkiäisenä. Seuraavassa esitellään tutkimuksen tarve, kevyemmät tarkastustasot, maksajan vastuut, tutkimuksen sisältö, raportin vaatimukset ja tilaaminen.

Milloin ilmanvaihto pitää tutkia?

Tutkimukseen kannattaa ryhtyä, kun oireet toistuvat tai kevyemmän tarkastuksen tulos sitä suosittelee. Vuonna 2003 julkaistussa Helsingin kaupungin valitustutkimuksessa ilmanvaihdon puutteet vaikuttivat sisäilmaongelmiin seitsemässäkymmenessä prosentissa tutkituista asunnoista.

Oireet ja merkit

Suomen LVI-liitto luettelee huonosti toimivan ilmanvaihdon merkeiksi asukkaiden väsymyksen ja päänsäryn, sisäilman tunkkaisuuden, vedon tunteen ja ilmanvaihdon melun. Talon puolella samasta kertovat sisäpuolelta huurtuvat ikkunat, raskaasti aukeava ulko-ovi ja kylpyhuone, joka ei kuivu suihkun jälkeen.

Yksittäinen oire ei vielä nimeä syytä. Sama tunkkaisuus voi johtua likaisesta venttiilistä, tukkeutuneesta kanavasta tai koko järjestelmän epätasapainosta.

Havainnot ilman mittaria

Poistoventtiilin imun voi kokeilla paperinpalalla. Venttiilin ympäriltä näkee, onko rako kuroutunut liasta umpeen.

Poistoventtiilistä ei saa virrata ilmaa sisään asuntoon. Venttiilin säätöasentoa ei silti muuteta omin päin, koska asento on lukittu tasapainotuksessa ja säätöjen pysyvyys on koko talon ilmavirtojen perusta.

Hälytysmerkit asiakirjoissa

Kuntoarvio eli koko kiinteistön aistinvarainen yleiskatsaus edeltää usein tutkimusta. Rakennustiedon kuntoarvio-ohje sisältää oman liitteen ilmanvaihdon kuntotutkimustarpeen toteamiseen. Arvioija suosittelee tutkimusta esimerkiksi likaisista kanavista, suunnitelmista poikkeavista ilmavirroista tai virheellisistä painesuhteista.

Remontin edellä

Kuntotutkimusohje neuvoo tekemään tutkimuksen ennen putkiremontin tai ison julkisivuremontin hankesuunnittelua. Ilman nykytilan kuvaa hankkeessa yli- tai alikorjataan.

Sama koskee järjestelmävalintoja. Päätös painovoimaisen järjestelmän säilyttämisestä tai koneellistamisesta ja lämmöntalteenoton lisäämisestä tarvitsee pohjakseen mitatun lähtötilanteen.

Mikä tarkastustaso riittää?

Kuntotutkimus on raskain kolmesta tarkastustasosta, eikä sitä kannata tilata ensimmäisenä. Ympäristöministeriön katsastusoppaan porrastus etenee aistinvaraisesta katsastuksesta mittauksiin ja vasta tarvittaessa kuntotutkimukseen.

Kolme tasoa

Tasot ovat aistinvarainen katsastus, mittauksin tehtävä tarkastus ja perusteellinen kuntotutkimus. Mikään niistä ei ole taloyhtiölle pakollinen, vaan välit ovat suosituksia. Opas on laadittu julkisille rakennuksille, mutta se soveltuu Helsingin kaupungin asiantuntijan mukaan myös taloyhtiöille.

Ympäristöministeriön ilmanvaihdon katsastusopas, 2025.

Katsastuksen anti

Katsastus arvioi kunnon, toiminnan ja puhtauden pääosin silmin ja korvin. Tulos kirjataan asteikolla kunnossa, huomautus tai korjauskehotus.

Kun opasta pilotoitiin yhdessätoista rakennuksessa kuudessa kaupungissa, vain yksi läpäisi katsastuksen ilman korjauskehotusta. Yleisimmät löydöt olivat ilmavirtojen epätasapaino, likaantuneet poistoilmaventtiilit ja lumen pääsy tuloilmakoneeseen.

Milloin taso ei riitä

Kuntotutkimukseen siirrytään, kun katsastuksen tai tarkastuksen keinot eivät riitä selittämään ongelmaa. Helsingin kaupungin esimerkkikohteessa vuonna 2015 peruskorjatusta järjestelmästä paljastui kuntotutkimuksessa koneiden ja kanavien epäpuhtauksia, voimakas alipaine ja huonetilojen huuhtoutumisen puutteita.

Kymmenen vuotta vanha peruskorjauskaan ei siis takaa toimivaa järjestelmää. Toiseen suuntaan raja toimii samoin, sillä jos tarkastuksessa käy ilmi, ettei järjestelmää voi korjata tavoitteita vastaavaksi, tutkimus keskeytetään ja suunta on uusiminen.

Kanaviston puhdistus

Kanaviston puhdistus on eri asia kuin tutkimus, mutta puhdistuksen tarve arvioidaan samoilla käynneillä. Pelastuslaki vaatii pitämään kanavat niin puhtaina, ettei niistä aiheudu tulipalon vaaraa.

Kuka maksaa ja päättää?

Ilmanvaihto on asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulla oleva perusjärjestelmä, joten myös sen tutkiminen on lähtökohtaisesti yhtiön asia. Maksajan ratkaisee se, kummalle vastuu epäillystä viasta kuuluu.

Ilmoitus ja selvitys

Osakkaan on lain mukaan ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle kunnossapitotarveselvityksen eli kirjallisen arvion seuraavan viiden vuoden korjaustarpeesta. Tutkimuksen tulokset kuuluvat sen pohjaksi.

Laissa hallitus huolehtii kiinteistön pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Kuntotutkimuksen kaltainen selvitys kuuluu tähän tehtävään. Yhtiökokouksen päätöstä laki vaatii vasta epätavallisiin tai laajakantoisiin toimiin.

Selvityskulut

Lain esitöiden mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Kun osakkaalla on perusteltu syy epäillä yhtiön vastuulle kuuluvaa vikaa, yhtiö maksaa selvityksen, vaikka vikaa ei lopulta löytyisi.

Rovaniemen hovioikeus velvoitti vuonna 2020 yhtiön korvaamaan osakkaan teettämän sisäilmatutkimuksen, koska yhtiön oma selvitys oli pelkkä asiakirjalausunto ilman käyntiä huoneistossa. Korkein oikeus ei ole antanut aiheesta ennakkopäätöstä, joten linja on esitöiden ja hovioikeuskäytännön varassa.

Viranomaisreitti

Jos yhtiö ei toimi, kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa haitasta vastuussa olevan selvittämään ja poistamaan haitan. Tarkemmat tutkimukset teetetään silloin ulkopuolisella asiantuntijalla. Määräyksen tehosteena voi olla uhkasakko.

Asukkaan oma valituspolku tunkkaisesta asunnosta viranomaiselle on kuvattu koneellisen ilmanvaihdon selvityspolussa. Rakennusvalvonnalla on lisäksi oma keinonsa, sillä rakentamislain mukaan se voi vaatia omistajaa esittämään kuntotutkimuksen ennen korjauskehotuksen antamista.

Kotitalousvähennys

Verohallinnon ohjeen mukaan tarkastukset, mittaukset ja tutkimukset eivät oikeuta kotitalousvähennykseen, eikä taloyhtiön vastuulle kuuluva työ oikeuta siihen muutenkaan. Osakkaan omalla vastuulla olevien ilmanvaihtolaitteiden puhdistus, säätö ja huolto ovat sen sijaan vähennyskelpoista työtä korkeimman hallinto-oikeuden vuoden 2008 ratkaisun perusteella.

Mitä kuntotutkimus sisältää?

Asuinrakennuksille on oma kuntotutkimusohje, joka jakaa työn viiteen vaiheeseen lähtötiedoista raportointiin. Työ etenee asiakirjoista ja haastatteluista kenttätarkastukseen ja päättyy tulosten esittelyyn.

Viisi vaihetta

Vaiheet ovat lähtötietoihin tutustuminen, haastattelut ja mahdollinen asukaskysely, kiinteistötarkastus, tulosten analysointi ja raportointi. Omistajan edustajan ja kiinteistöhuollon haastattelu kuuluu työhön aina.

Ohje tekee tulosten esittelystä pakollisen osan tutkimusta. Tulokset esitellään vähintään taloyhtiön hallitukselle ja isännöitsijälle. Tilaisuus kannattaa avata kaikille osakkaille.

Huoneisto-otos

Kiinteistötarkastukseen kuuluvat käynnit asunnoissa. Sopiva otos on ohjeen mukaan esimerkiksi kymmenen prosenttia asunnoista, kuitenkin vähintään neljä huoneistoa.

Otokseen valitaan asuntoja jokaisen ilmanvaihtokoneen alueelta, eri kerroksista ja erityisesti sieltä, mistä on valitettu. Talosaunat, pyykkituvat ja porrashuoneet tarkastetaan myös. Talon kaikki keskitetyt puhaltimet käydään läpi.

Mittaukset

Ilmavirrat mitataan päätelaitteista, koneellisissa järjestelmissä kolmella käyntiasennolla. Painovoimaisessa talossa ilmavirtaa arvioidaan merkkiaine- tai hiilidioksidimittauksin.

Paine-ero mitataan sekä ulkoilmaan että porraskäytävään nähden. Korvausilmareittien toimivuus katsotaan merkkisavulla. Hiilidioksidipitoisuutta seurataan makuuhuoneessa vähintään yhden yön ajan.

Asuntojen tuloksia verrataan asumisterveysasetuksen toimenpiderajoihin eli tasoihin, joiden ylittyessä haitta on selvitettävä ja poistettava. Mittausepävarmuus otetaan asetuksen mukaan huomioon ennen kuin raja katsotaan ylitetyksi.

Asumisterveysasetus 545/2015 ja sen soveltamisohje, 2016.

Kanaviston kunto

Kanavien puhtaus arvioidaan vertaamalla pölykertymää ohjekuviin ja sormipyyhkäisyllä vähintään viidestä tarkastuspisteestä. Kanavakamera on ohjeen suosittelema lisä, koska venttiilien ja luukkujen kautta ei näe koko kanavistoa.

Silmällä on rajansa. Esimerkiksi kanavien pinnoilla olevien mineraalikuitujen määrää ei voi arvioida silmämääräisesti, vaan siihen tarvitaan näytteet.

Millainen raportin pitää olla?

Raportti on tutkimuksen ainoa pysyvä tuotos, jonka sisällölle ohje asettaa tarkat vaatimukset. Hyvä raportti kertoo maallikolle, mitä järjestelmälle pitää tehdä ja mitä korjaukset kustantavat.

Kahdeksan osaa

Ohjeen mukainen raportti sisältää kahdeksan osaa. Ne ovat kansilehti, tiivistelmä, sisällysluettelo, johdanto, lähtötiedot, tulokset, johtopäätökset toimenpidesuosituksineen sekä liitteet ja valokuvat.

Järjestelmän kunto arvioidaan asteikolla yksi, kolme tai viisi, jossa yksi tarkoittaa, ettei osa ole kunnossa. Alkuun kuuluu enintään yhden liuskan yhteenveto, jonka ymmärtää ilman ilmanvaihdon asiantuntemusta.

Kustannusarviot kuuluvat raporttiin

Tutkija laatii vaihtoehtoisia toimenpidesuosituksia. Jokaiselle esitetään alustava kustannusarvio sekä arvio vaikutuksista sisäilmaan, energiankulutukseen ja ylläpitoon. Yhtiökokous saa siis päätöstensä pohjaksi euroja eikä pelkkiä havaintoja.

Raportin on myös kerrottava, miten taloyhtiön tulisi toimia seuraavaksi. Isot korjaukset etenevät ilmanvaihtoremonttina hankesuunnittelun kautta.

Mitä raportti ei ole

Raportti ei ole hanke- eikä korjaussuunnitelma. Ennen töiden aloittamista suunnittelu teetetään pätevällä suunnittelijalla. Vastuukysymyksiin raportti ei ota kantaa.

Tilaajalle kuuluu mahdollisuus kommentoida luonnosta ennen luovutusta. Jos tutkimusta on rajattu, rajaukset ja niiden syyt on aina kirjattava raporttiin.

Miten tutkimus tilataan?

Tarjouspyyntö ratkaisee, saako yhtiö vertailukelpoisia tarjouksia. Ohjeessa on tilaajalle valmis vaatimuslista sopimusehtoja myöten.

Tarjouspyynnön sisältö

Kuntotutkimuksen hinnasta ei ole julkaistua riippumatonta tilastoa. Vertailukelpoisuus tehdään siksi tarjouspyynnössä, jossa tarjoajalta pyydetään tiedot tutkijoiden pätevyyksistä, kiinteä hinta tutkimuksen perusosasta ja veloitusperusteet mahdollisista lisätutkimuksista.

Tarjouspyynnössä edellytetään, että työ tehdään kuntotutkimusohjeen mukaisesti. Siihen kirjataan myös valintaperusteet, aikataulu ja osapuolten vastuut. Liitto neuvoo tekemään sopimuksen aina kirjallisena. Kuntotutkimusohjeen mukaan tekijän vastuu rajautuu konsulttialan yleisten sopimusehtojen nojalla palkkion määrään, ellei sopimuksessa sovita toisin.

Ohje neuvoo tilaajaa lisäksi vaatimaan perustelun jokaiselle ehdotetulle lisätutkimukselle. Asuinrakennuksissa tavoite on, että korjausehdotukset pystytään antamaan ilman lisätutkimuksia.

Tekijän pätevyys

Rakennusalan henkilöpätevyyksiä myöntävä FISE ylläpitää ilmanvaihdon kuntotutkijan pätevyyttä, joka sitoo tekijän kuntotutkimusohjeeseen. Insinööriltä pätevyys edellyttää kuutta vuotta alan kokemusta, josta kolme kuntotutkimuksista.

Kuntotutkija ei kuitenkaan ole suojattu nimike. Yritykset myyvät kartoituksia omilla nimillään vaihtelevin sisällöin, joten sisältö tarkistetaan tarjouksesta. Viranomaisasioissa tutkijalta vaaditaan terveydensuojelulain mukainen sertifiointi, joka on oma pätevyysjärjestelmänsä.

Tilaajan velvollisuudet

Tilaaja kokoaa lähtötiedoiksi ajantasaiset ilmanvaihtopiirustukset, huoltokirjan ja tiedot järjestelmään tehdyistä muutoksista. Lisäksi tutkijalle annetaan lämmön, sähkön ja veden kulutustiedot kolmelta vuodelta.

Asukaskysely kannattaa sisällyttää tarjouspyyntöön, jos sitä ei ole tehty kuntoarvion yhteydessä. Myös suoritusajankohta sovitaan etukäteen, koska vuodenaika vaikuttaa mittauksiin.

Tutkimusraportti kattaa ilmanvaihdon. Sen rinnalle korjausvelkalaskuri antaa arvion talon kaikkien rakennusosien tilanteesta ja korjausten ajoituksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Kuntoarvio kattaa koko kiinteistön ja tehdään pääosin aistinvaraisesti. Kuntotutkimus selvittää yhden järjestelmän perusteellisesti ja voi vaatia rakenteiden avaamista. Kuntotutkimusohje nimeää kuntoarvion suosituksen ensimmäisenä tilaamisen syynä.

Kuinka usein ilmanvaihto pitää tutkia?

Laki ei aseta taloyhtiölle määrävälejä. Katsastusopas suosittelee monimutkaisille tulo- ja poistojärjestelmille katsastusta kolmen vuoden välein ja yksinkertaisemmille viiden vuoden välein. Kuntotutkimus tehdään tarpeen mukaan.

Voiko osakas teettää tutkimuksen itse?

Voi omassa huoneistossaan. Ilmoita viasta ensin yhtiölle ja vaadi kunnollista selvitystä. Jos yhtiön selvitys jää puutteelliseksi ja epäilylle on perusteltu syy, hovioikeuskäytännössä yhtiö on joutunut korvaamaan osakkaan teettämän tutkimuksen.

Miten tutkimus näkyy asukkaalle?

Asukkaalle näkyy lähinnä ennalta ilmoitettu käynti otokseen valituissa asunnoissa sekä makuuhuoneeseen yöksi jätettävä hiilidioksidin seurantalaite. Asunnossa ei tarvitse olla paikalla koko käynnin aikaa, eikä talosta muuteta pois.

Onko sisäilmatutkimus sama asia?

Ei ole. Kuntotutkimusohjeen mukaan sisäilmaongelman tutkimukset tekevät terveydensuojelun pätevöityneet asiantuntijat ennen ilmanvaihdon kuntotutkimusta. Kuntotutkimus vastaa kysymykseen järjestelmän kunnosta, ei terveyshaitasta.

Mitä ilmanvaihdon kuntotutkimus maksaa?

Kiinteää yleishintaa ei ole, koska työ hinnoitellaan kohteen koon ja mittausten laajuuden mukaan. Vertailukelpoisen hinnan saa pyytämällä tarjoukseen kiinteän perusosan ja lisätutkimusten veloitusperusteet erikseen.