Linjasaneeraus

Linjasaneeraus on ammattitermi remontille, jota arkikielessä kutsutaan putkiremontiksi: talon vesi- ja viemärilinjat uusitaan tai kunnostetaan. Kiinteistöliiton 2025 barometrissa perinteisen urakan mediaanihinta on noin 1 000 euroa asuinneliöltä. Tämä sivu kokoaa termit, hinnan, rahoituksen, vaiheet, oikeuskäytännön ja korjausvelan, ja jokaisesta osiosta pääsee syventävälle sivulle.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton barometreihin, Rakennuslehteen, Aalto-yliopiston diplomityöhön, Suomen Pankin korkotilastoon, korkeimman oikeuden ratkaisuihin ja asunto-osakeyhtiölakiin. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä linjasaneeraus tarkoittaa?

Linjasaneeraus eli putkiremontti on sama remontti kahdella nimellä: linjasaneeraus on suunnitelmien ja urakka-asiakirjojen termi, putkiremontti arkikielen sana.

Linjasaneeraus ja putkiremontti

Kun isännöitsijä puhuu linjasaneerauksesta ja naapuri putkiremontista, kyse on samasta hankkeesta. Suunnittelijat, urakoitsijat ja viranomaiset käyttävät termiä linjasaneeraus, koska työ kohdistuu talon pystylinjoihin. Saman sanan näet isännöitsijäntodistuksessa, hankesuunnitelmassa ja urakkatarjouksissa.

Rakennusinsinöörien liiton ohjeen mukaan linjasaneeraukseen sisältyy vähintään vesi- ja viemärilinjojen saneeraus. Laajimmillaan samaan urakkaan liitetään sähkönousut, tietoliikenne ja märkätilojen uusinta. Putket kulkevat hormeissa eli nousukuiluissa, joissa kulkevat usein myös sähkönousut, joten työt kannattaa niputtaa.

Termit taulukkona

Termien sisältö vaihtelee hieman urakoitsijoittain; sitova laajuus määritellään aina hankesuunnitelmassa ja urakkasopimuksessa.

Mitä urakkaan sisältyy

Perinteisessä toteutuksessa uusitaan käyttövesi- ja viemäriputket sekä kylpyhuoneet vesieristyksineen, koska rakenteet avataan joka tapauksessa. Tyypillisesti samalla uusitaan:

• Nousulinjojen käyttövesi- ja viemäriputket kellarista ylimpään kerrokseen.
• Asuntojen kytkentäjohdot, hanat ja wc-istuimet.
• Märkätilojen vesieristys, laatoitus ja lattiakaivot.
• Usein sähkönousut, tietoliikennekaapelointi ja kylpyhuoneiden sähköt.
• Pohjaviemäri ja tonttijohdot kuntotutkimuksen mukaan.

Märkätilat ovat iso osa kokonaishinnasta, ja niitä käsittelee oma sivu putkiremontti ja märkätilat. Ennen vuotta 1994 valmistuneessa talossa purkutöitä edeltää aina asbestikartoitus, josta kertoo putkiremontti ja asbesti.

Paljonko linjasaneeraus maksaa?

Perinteisen linjasaneerauksen mediaanihinta on noin 1 000 euroa asuinneliöltä ja sisäpuolisen korjauksen noin 240 euroa.

Hinta asuinneliöltä

Lähde: Kiinteistöliitto, korjausrakentamisbarometri, syksy 2025. Pääkaupunkiseudulla perinteisen mediaani on noin 1 100 € ja muualla maassa noin 890 €. Sisäpuolinen hinta kattaa vain viemärit, ei käyttövesiputkia eikä märkätiloja. Taloyhtiöiden kustannusmittarit kohosivat 18-24 % vuosina 2020-2025.

Hintahaarukka

Mediaani ei kerro hajontaa. Isännöintiliiton 2024 barometri antaa hinnoille kvartiilit, jotka näyttävät, miten leveästi toteutuneet hinnat vaihtelevat alueittain.

Lähde: Isännöintiliitto, putkiremonttibarometri 2024 (perinteinen uusinta, ala- ja yläkvartiili; tarkin julkaistu kvartiilierittely). Isännöintiliiton 2025 barometri vahvistaa tason: hinta ylittää usein 1 000 euroa ja pääkaupunkiseudulla 1 500 euroa neliöltä.

Asuntokohtainen esimerkki

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: barometrin aluemediaanit kerrottuina asuinneliöillä. Todellinen jako tehdään yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan.

Saman 65 neliön asunnon osuus on pääkaupunkiseudun hinnoilla noin 14 000 euroa suurempi kuin muualla maassa. Koko yhtiön urakka on miljoonaluokkaa: 40 asunnon talossa tyypillisesti 2-3 miljoonaa euroa.

Mihin raha menee

Suurin yllätys monelle on se, että valittu putkimenetelmä ei juuri liikuta loppusummaa. Aalto-yliopiston diplomityön mukaan itse rakentaminen vie noin 90 prosenttia hankkeen kustannuksista.

Lähde: Aalto-yliopisto, diplomityö 2017 (kustannusjakauma, joka nojaa Rakennusinsinöörien liiton ohjearvoihin). Suunnittelusta ja valvonnasta ei juuri voi säästää; raha syntyy rakennustyössä.

Saman työn mukaan märkätilojen korjaus on suurin yksittäinen erä. Kun sama urakka tehtiin sukittamalla ilman märkätilaremonttia, neliöhinta putosi noin neljänneksen. Putkimenetelmä siis vaikuttaa hintaan vähän, märkätilojen laajuus paljon.

Pieni yhtiö maksaa neliöltä enemmän kuin suuri, koska työmaakulut jakautuvat pienemmälle neliömäärälle. Tarkempi erittely hintatekijöistä on sivulla putkiremontti taloyhtiössä.

Miten linjasaneeraus rahoitetaan?

Useimmat yhtiöt rahoittavat urakan taloyhtiölainalla, jonka osakas maksaa kuukausittain rahoitusvastikkeena tai kerralla pois.

Taloyhtiölaina ja vastike

Taloyhtiölainan korko sidotaan tavallisesti 12 kuukauden euriboriin, joka oli Suomen Pankin mukaan noin 2,8 prosenttia toukokuussa 2026. Taloyhtiölainojen keskikorko oli kaikkineen noin 4,4 prosenttia, kun mukaan lasketaan pankin marginaali.

Laina-aika on putkiremontissa tyypillisesti 20-25 vuotta. Veronmaksajien Taloustaidon esimerkissä noin 45 000 euron osuus tarkoitti 20 vuoden lainalla noin 294 euron kuukausierää. Rahoituksen vaihtoehdot ja verokohtelu on laskettu auki sivulla putkiremontin rahoitus.

Rahoituksen saatavuus

Raha ei ole itsestäänselvyys. Isännöintiliiton 2025 barometrissa 19 prosentilla isännöitsijöistä oli taloyhtiöitä, joissa putkiremontti jäi rahoitusvaikeuksien takia kokonaan tekemättä. Osuus on mittaushistorian suurin.

Väestöään menettävissä kunnissa osuus oli 36 prosenttia. Lisäksi 13 prosentissa hankkeista jouduttiin lykkäämään muita korjauksia, koska putkiremontin laina vei lainansaantikyvyn. Sijainti vaikuttaa siis paitsi hintaan myös siihen, saako hanke lainan lainkaan.

Mitkä ovat linjasaneerauksen vaiheet?

Kokonaishanke kestää kuntotutkimuksesta takuuaikaan tyypillisesti 12-24 kuukautta, josta oman asunnon työvaihe on 8-12 viikkoa.

Vaiheet ja kestot

Kestot ovat tyypillisiä haarukoita; takuuaika urakan jälkeen on kaksi vuotta. Isännöintiliiton 2024 barometrissa vain 13 prosenttia hankkeista eteni hankesuunnittelusta toteutukseen alle puolessa vuodessa, joten varhainen liikkeellelähtö kannattaa. Vaiheet on avattu aikatauluineen sivulla putkiremontin vaiheet.

Päätökset yhtiökokouksessa

Linjasaneerauksesta päättää yhtiökokous tavallisella enemmistöllä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §:n mukaan. Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei tarvita, vaikka niin usein luullaan.

Hanke on yksilöitävä kokouskutsussa, ja hallituksen päätösehdotukset on pidettävä osakkaiden nähtävänä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta. Myös tavanomaisesta uudistuksesta päätetään samalla enemmistöllä. Määräenemmistöä tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tai kulujen jakamiseen tasan osakkaiden kesken.

Osakkaan vaikutus ja muutostyöt

Osakkaan paras hetki vaikuttaa on hankesuunnittelu, jolloin valitaan laajuus ja menetelmä. Kiinteistöliiton ohjeen mukaan yhtiöt järjestävät tyypillisesti vähintään kaksi osakasinfoa, joissa esitellään vaihtoehdot ja niiden kustannusarviot.

Osakas saa myös teettää oman kylpyhuoneensa tasonkorotuksen samassa urakassa omalla kustannuksellaan. Asunto-osakeyhtiölain 5 luku antaa muutostyön oikeuden, mutta työstä on ilmoitettava etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.

Asuminen, valvonta ja takuu

Perinteisessä toteutuksessa asunnossa ei ole vettä eikä viemäriä 8-12 viikon työvaiheen aikana, joten valtaosa muuttaa pois. Väistöasunnon kulut maksaa osakas itse, joten ne kannattaa laskea mukaan remontin kokonaiskustannukseen.

Yhtiö palkkaa urakkaan valvojan, joka seuraa työn laatua osakkaan puolesta. Urakka vastaanotetaan kirjallisesti, takuutarkastus pidetään vuoden kuluttua ja yleisten sopimusehtojen takuuaika on kaksi vuotta.

Asumishaitan korvauksesta on myös oikeuskäytäntöä: korkein oikeus velvoitti jo 1991 yhtiön korvaamaan asumishaitan, kun vastuu oli yhtiön. Reklamaatiosta ja kestosta kertovat sivut putkiremontin reklamaatio ja putkiremontin kesto.

Sukitus vai perinteinen linjasaneeraus?

Menetelmän ratkaisee putkiston kunto, ei hinta: huonokuntoinen viemäri ei kestä sisäpuolista korjausta.

Menetelmien tekniikka

Perinteisessä uusinnassa vanhat putket puretaan ja uudet asennetaan, jolloin rakenteet ja kylpyhuoneet avataan. Sukituksessa viemärin sisään asennetaan hartsilla kyllästetty sukka, joka kovetetaan uudeksi putkeksi.

Pinnoituksessa viemärin sisäpintaan ruiskutetaan pinnoitemassa. Molemmat sisäpuoliset menetelmät säästävät rakenteet, mutta vaativat riittävän ehjän vanhan putken alustakseen.

Tärkeä rajaus: sukitus ja pinnoitus koskevat vain viemäreitä. Käyttövesiputket uusitaan aina erikseen uudella putkella, ja märkätilat korjataan omana työnään. Isännöintiliiton barometrissa käyttövesijohdot uusittiin 96 prosentissa hankkeista, joten sisäpuolinen menetelmä ei yksin korvaa koko putkiremonttia.

Menetelmien erot

Hintoja ei voi verrata suoraan, koska menetelmät kattavat eri työt. Perinteinen uusinta hoitaa koko putkiston ja märkätilat, sisäpuolinen korjaus vain viemärit.

Koko urakka tarkoittaa viemäreitä, käyttövettä ja märkätiloja. Käyttöiät: sukitukselle puolueettoman laitoksen sertifikaatin mukainen noin 40 vuotta; pinnoitukselle ei vastaavaa sertifikaattia, ja Kiinteistöliiton arvio on 10-20 vuotta, vanhemmassa kirjallisuudessa 20-50 vuotta (Aalto-yliopisto, 2017).

Sisäpuolinen viemärikorjaus maksaa noin 240 euroa neliöltä, mutta kattaa vain viemärit. Käyttövesiputket uusitaan silti erikseen, ja jos märkätilat on korjattava, lähestytään perinteisen urakan hintaa.

Aalto-yliopiston työn mukaan valittu viemärimenetelmä ei juuri liikuta hankkeen kokonaiskustannusta; märkätilojen laajuus ratkaisee. Pinnoituksen lyhyt käyttöikä tekee siitä silti vuosikustannukseltaan kalliin, vaikka kertahinta on matala.

Ongelmaprosentit

Menetelmillä on myös eri riski. Kiinteistöliiton barometrissa kymmenen vuoden seurannassa pinnoitetuista kohteista 16 prosentissa oli ilmennyt ongelmia, sukitetuista 9 ja perinteisesti uusituista vain 6 prosentissa.

Lähde: Kiinteistöliitto, korjausrakentamisbarometri 2018. Sisäpuolisista korjauksista noin kaksi kolmasosaa tehdään nykyään sukittamalla; pinnoituksen osuus on vähentynyt riskin takia.

Milloin mikäkin kannattaa

Kuntotutkimus ratkaisee menetelmän: viemärit kuvataan sisältä ja otetaan tarvittaessa koepaloja. Menetelmien vertailu jatkuu sivulla sukitus vai perinteinen putkiremontti.

Mitä jos linjasaneeraus riitautuu?

Riidat koskevat yleensä kolmea asiaa: kuka vastaa korjauksesta, miten kustannukset jaetaan ja kohdellaanko osakkaita yhdenvertaisesti.

Kunnossapitovastuun raja

Märkätilan vedeneristys ja sen alla oleva rakenne kuuluvat yhtiölle. Korkein oikeus katsoi vuonna 2015, että vanhan kylpyhuoneen vedeneriste oli yhtiön vastuulla, ja osakas sai laskuttaa korjauksen yhtiöltä. Samoin se piti jo 1991 muovimattoa rakenteena, josta yhtiö vastaa.

Vastuu voi myös kääntyä taloyhtiön hyväksi. Vuonna 2024 korkein oikeus velvoitti huoneiston vuokranneen yrityksen korvaamaan taloyhtiölle 18 417 euron vesivahingon, kun yrityksen majoittamat asukkaat käyttivät viemäriä pinnoituksen käyttökiellosta huolimatta. Taloyhtiö oli tiedottanut kiellosta, joten vastuu jäi vuokralaiselle.

Kustannusten jako ja urakkariita

Yhtiö korjaa vaurion alkuperäiseen perustasoon. Korkein oikeus vahvisti vuonna 2003, että osakkaan parempi taso, kuten lattialämmitys ja klinkkeri, jää osakkaan omaksi lisäkustannukseksi.

Tarkat ratkaisutunnukset ja linkit Finlexiin ovat lähdeluettelossa.

Hinta-arvio ei ole katto. Laskutyöurakassa työ laskutetaan toteutuneiden tuntien mukaan. Korkein oikeus piti vuonna 2017 yhtiön maksettavana tällaisen urakan loppulaskua, vaikka kustannus oli noussut noin 550 000 eurosta lähelle miljoonaa, koska korotus oli perusteltu.

Yhdenvertaisuus ja päätöksen moite

Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti. Korkein oikeus totesi vuonna 2025 lisärakentamista koskevassa ratkaisussa, että päätös oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, kun hankkeen hyöty jakautui kaikille mutta haitta yhdelle huoneistolle. Sama periaate pätee mihin tahansa suureen taloyhtiön hankkeeseen, myös linjasaneeraukseen.

Yksipuolinen 125 000 euron rahahyvitys ei poistanut loukkausta yli miljoonan euron hankkeessa, vaan päätös jäi pätemättömäksi. Osakas, joka katsoo päätöksen lainvastaiseksi, voi moittia sitä kanteella asunto-osakeyhtiölain 23 luvun mukaan.

Miten linjasaneeraus liittyy korjausvelkaan?

Linjasaneeraus on taloyhtiön kallein yksittäinen korjaus, joten se hallitsee korjausvelkalaskelmaa siihen asti, kun se on tehty.

Kerrostalokannan ikä

Tilastokeskuksen 2025 tilaston mukaan Suomen asuinkerrostalojen kerrosalasta 29,4 prosenttia on valmistunut ennen vuotta 1970. Valurautaviemärin käyttöikä on noin 50 vuotta, joten näiden talojen alkuperäiset putket ovat ylittäneet ikänsä, ellei linjoja ole jo uusittu.

Putket myös vanhenevat aaltona. Isännöintiliiton 2024 barometrissa toteutuneista putkiremonteista 43 prosenttia tehtiin 1970-luvun, 26 prosenttia 1960-luvun ja 19 prosenttia 1980-luvun taloihin. Saman ajan rakennusbuumi tulee siis putki-ikään yhdessä.

Rakennuslehden mukaan valurautaviemärien seinämävahvuus on ohentunut sukupolvessa: 1950-luvun noin 9 millimetristä 1980-luvun noin 6 millimetriin ja uusissa putkissa noin 3,2 millimetriin. Ohut putki voi syöpyä puhki jopa kahdessa vuodessa.

Ostajan tarkistuslista

Ennen ostotarjousta tarkista neljä asiaa:

• Isännöitsijäntodistuksesta tehdyt putki- ja märkätilakorjaukset vuosilukuineen.
• Kunnossapitotarveselvityksestä, näkyykö linjasaneeraus seuraavan viiden vuoden listalla.
• Onko putkiston kuntotutkimus tehty ja mitä se suosittaa.
• Hoitovastikkeen taso: poikkeuksellisen matala vastike voi kertoa lykätyistä korjauksista.

Tekemätön linjasaneeraus on käytännössä piilovelkaa: se tarkoittaa tulevaa osuutta, joka ei näy velattomassa hinnassa. Asuntoanalyysin laskuri lukee asuntoilmoituksen ja arvioi linjasaneerauksen ajoituksen ja suuruusluokan osana koko talon korjausvelkaa.

Usein kysytyt kysymykset

Nostaako linjasaneeraus asunnon arvoa?

Tehty linjasaneeraus näkyy pyyntihinnoissa, ja remontoimattoman asunnon hinnasta ostajat vähentävät tulevan urakan osuuden. Riippumatonta tutkimusta tarkasta arvonnoususta ei kuitenkaan ole, joten mihinkään prosenttilukuun ei kannata luottaa. Varminta on ajatella, että remontti siirtyy hintaan korkeintaan kustannustensa verran.

Saako linjasaneerauksesta kotitalousvähennystä?

Ei saa, jos urakan teettää ja maksaa taloyhtiö, kuten lähes aina. Kotitalousvähennys koskee vain töitä, jotka osakas itse tilaa ja maksaa omassa huoneistossaan. Vastikkeella tai yhtiölainalla rahoitettu linjasaneeraus ei oikeuta vähennykseen, vaikka osa nettisivuista antaa toisin ymmärtää (Verohallinto, 2026).

Kuinka usein linjasaneeraus tehdään?

Käytännössä kerran sukupolvessa: uusittujen putkien tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta, käyttövesi- ja viemäriputkilla 40-60 vuotta. Sisäpuolinen korjaus voi siirtää perinteistä uusintaa, mutta pinnoituksen käyttöikä on vain 10-20 vuotta, joten se ei nollaa kelloa samalla tavalla.

Tarvitaanko linjasaneeraukseen kahden kolmasosan enemmistö?

Ei tarvita. Linjasaneerauksesta ja tavanomaisesta uudistuksesta päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä. Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muuttamiseen tai siihen, että kulut jaetaan tasan osakkaiden kesken.