Kuntotarkastuksen hinta kerrostaloasunnossa

Kerrostaloasunnon kuntotarkastus maksaa tyypillisesti 340-400 euroa, koska tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tarkastus ei käytetyn asunnon kaupassa ole yleensä välttämätön, sillä taloyhtiön asiakirjat kertovat talosta enemmän. Rahat kannattaa siksi suunnata harkiten.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin, Rakennustiedon kuntotarkastusohjeeseen KH 90-00394, FISEn pätevyysvaatimuksiin ja Asuntoanalyysin hinnastokoosteeseen. Päivitetty 12.6.2026.

Paljonko kuntotarkastus maksaa?

Hinta riippuu ennen kaikkea laajuudesta: huoneiston sisäosien tarkastus on edullinen, koko rakennuksen kattava tarkastus moninkertainen. Riippumatonta hintatilastoa ei julkaista, joten luvut on koottu julkisista hinnastoista.

Hintataulukko

Asuntoanalyysin kooste tarkastusyritysten julkisista hinnastoista (kesäkuu 2026, kuusi hinnastoa); haarukoiden ääripäät 250-400 € ja 850-2 015 €. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kattava kuntotarkastus maksaa vähintään satoja euroja ja usein reilusti yli tuhat euroa.

Hintatietoa hakeva törmää lähes pelkkiin tarkastusyritysten omiin sivuihin, joten riippumatonta vertailutietoa on niukasti. Siksi tämän sivun luvut on koottu kuudesta julkisesta hinnastosta ja viraston ohjeista.

Alueelliset erot

Koosteen perusteella hinnat ovat korkeimmat Uudellamaalla ja matalimmat pienemmissä maakunnissa: koko rakennuksen tarkastuksessa ero on satoja euroja. Huoneistotarkastuksissa alueelliset erot ovat pienemmät, koska työ on vakioidumpaa.

Hintaan lisätään usein kilometrikorvaus, tyypillisesti reilu euro kilometriltä. Lähellä toimiva tarkastaja on siksi myös halvempi. Tarjouspyyntö kannattaa tehdä vähintään kahdelle yritykselle, sillä koosteen ääripäiden ero on lähes kaksinkertainen samasta työstä. Pyydä kiinteä hinta, ei tuntiveloitusta.

Mistä hinta muodostuu

Suurin ero on tarkastusohjeessa: kerrostaloasunnoissa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin (Rakennustieto). Rakenteet, julkisivut ja katto kuuluvat taloyhtiölle, joten niitä ei myöskään tarkasteta ostajan laskuun.

Hinnan päälle tulevat usein kilometrikorvaukset ja laskutuslisät, ja kirjallinen raportti sisältyy yleensä hintaan. Hinnat sisältävät yleensä arvonlisäveron, ja raportti toimitetaan tyypillisesti parissa päivässä. Pyydä aina erittely siitä, mitä tiloja ja mittauksia hintaan kuuluu.

Kuka maksaa

Tilaaja on yleensä myyjä, ja tarkastus tehdään ennen myyntiä tai ostajaehdokkaan löydyttyä. Tilaaja voi olla myös muu osapuoli myyjän suostumuksella (Rakennustieto). Viraston mukaan myyjän maksama ammattitaitoinen tarkastus on ostajalle etu, ja tarkastus on hyvä tehdä myyjän, ostajaehdokkaan ja välittäjän läsnä ollessa.

Ostaja voi tilata tarkastuksen myös itse myyjän suostumuksella. Kuluista voi sopia vapaasti, ja jaettu lasku on tavallinen ratkaisu. Raportti kuuluu tilaajalle, joten pyydä aina koko raportti, ei tiivistelmää.

Myyjän riskienhallinta

Myyjälle tarkastus on riskienhallintaa. Raportissa kerrotut viat ovat ostajan tiedossa, eikä ostaja voi vedota niihin jälkikäteen virheinä.

Vastapainona myyjän on syytä hinnoitella tai korjauttaa raportin löydökset heti, sillä tiedossa olevan vian salaaminen on tiedonantovirhe. Tarkastus kannattaa teettää ennen myynnin aloittamista, jotta löydökset eivät kaada kauppaa viime metreillä. Päivitä raportti, jos myynti venyy, sillä vanha raportti ei kata sen jälkeen syntyneitä vaurioita.

Tarvitseeko kerrostaloasunnon ostaja kuntotarkastuksen?

Ei yleensä. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan kuntotarkastus ei käytetyn asunnon kaupassa ole yleensä välttämätön, eikä laki vaadi ostajalta teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä.

Viraston linja

Virasto muistuttaa, että kuntotarkastusta tarjotaan erityisesti kiinteistökaupan kylkiäisenä, eikä tavallinen tarkastus välttämättä tuo esiin esimerkiksi kosteusvauriota. Pintapuolinen mittaus ei siis tuo varmuutta. Kiinteistökaupassa tarkastus sen sijaan on vakiintunut osa kauppaa.

Asuntokauppalain mukaan ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä teettää teknisiä tutkimuksia (6 luvun 12 §). Velvollisuus laajenee vain, jos myyjä kehottaa tutkimaan tai olosuhteet antavat siihen aihetta.

Mikä korvaa tarkastuksen kerrostalossa

Taloyhtiön asiakirjat ovat ostajalle ilmaisia, ja ne kattavat juuri ne osat, joita huoneistotarkastus ei näe. Isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, korjaustarpeiden selvitys ja kuntoarvio kertovat rakenteiden ja järjestelmien tilan.

Yhtiö on tyypillisesti jo maksanut kuntoarvion ja tarvittavat kuntotutkimukset vastikkeilla. Ostajan polku asiakirjoihin on koottu ostajan muistilistaan.

Milloin tarkastus kannattaa silti

Taulukko on Asuntoanalyysin oma tulkinta Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeiden ja asuntokauppalain pohjalta. Märkätilakartoituksen hinnat ja menetelmät on käyty läpi kosteuskartoituksen omalla sivulla.

Mitä eroa on kuntotarkastuksella, kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Neljä termiä menee jatkuvasti sekaisin, eikä kuntokartoitus ole virallinen termi lainkaan. Viraston jaottelu erottaa menetelmät tekijän ja laajuuden mukaan.

Neljä menetelmää

Lähde: Kilpailu- ja kuluttajaviraston jaottelu asunnon kunnon selvitysmenetelmistä. Taloyhtiön kuntoarvio suositellaan uusittavaksi noin viiden vuoden välein (Kiinteistöliitto).

Jaottelussa kuntoarvion tekijä on tyypillisesti pätevöitynyt kuntoarvioija ja kosteuskartoituksen tekijä pätevöitynyt kosteudenmittaaja. Taloyhtiötason raportit saa pyytämällä isännöitsijältä, ja ne on usein jo maksettu vastikkeissa. Kuntoarvio maksaa yhtiölle muutamia tuhansia euroja eli isossa talossa kymmeniä euroja asuntoa kohden.

Tarkastajan pätevyys

Kuntotarkastaja ei ole suojattu ammattinimike, eikä virallisia pätevyysvaatimuksia ole (Rakennustieto). Vapaaehtoinen asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-pätevyys edellyttää rakennusalan tutkintoa, viiden vuoden kokemusta ja tenttiä, ja se on voimassa seitsemän vuotta kerrallaan (FISE).

Pätevyyden voi tarkistaa FISEn julkisesta rekisteristä, josta näkyy myös voimassaolo. Sertifioimattomankin tarkastajan raportti kelpaa, mutta pätevyys voi lisätä raportin painoarvoa mahdollisessa riidassa.

Tarkastusohje uudistui kesäkuussa 2026, kun vuoden 2007 KH-kortit korvattiin kahdella uudella RT-kortilla: suoritusohjeella tarkastajalle ja erillisellä tilaajan ohjeella (Rakennustieto). Tilaajan ohje avaa osapuolten vastuut ja tilaajan osallistumisen, eli juuri sen, mitä ostaja voi tarkastukselta vaatia ja odottaa.

Mitä kuntotarkastus kattaa ja mitä ei?

Tarkastus on aistinvarainen ja rakenteita rikkomaton, joten se kertoo pintojen ja näkyvien osien tilan. Piilevät vauriot jäävät jo menetelmän takia sen ulottumattomiin.

Sisältö huoneistossa

Kerrostaloasunnossa tarkastetaan tyypillisesti märkätilojen pintakosteus ja kallistukset, pintojen kunto, vesikalusteet ja ikkunoiden tiiviys. Tavoitteena on puolueeton tieto kunnosta, korjaustarpeista ja riskeistä (Rakennustieto).

Hinnastojen sisältökuvauksissa toistuvat myös lattiakaivon ja silikonisaumojen kunto, kodinkoneiden liitännät sekä vedeneristyksen ikätiedon tarkistus dokumenteista. Työhön kuluu huoneistossa tyypillisesti yhdestä kahteen tuntia. Tarkastaja pyytää remonttihistorian, joten kokoa se valmiiksi.

Märkätilat ovat tarkastuksen ydin, koska ne ovat osakkaan vastuulla ja kallein yllätys huoneistossa. Vanhan kylpyhuoneen uusiminen maksaa helposti enemmän kuin kymmenen tarkastusta. Pelkkä märkätilojen kartoitus onkin usein riittävä, ja sen menetelmät on käyty läpi kosteuskartoituksen sivulla.

Rajoitukset

Täyttä varmuutta rakenteiden kunnosta ei voi saada ilman laajoja rakenteiden avauksia (Rakennustieto). Tarkastus ei myöskään takaa, ettei piileviä virheitä löydy myöhemmin.

Tarkastus ei ota kantaa taloyhtiön talouteen, vastikkeisiin eikä tuleviin remontteihin, jotka ratkaisevat asumisen kokonaiskustannuksen. Ne luetaan tilinpäätöksestä ja korjaustarpeiden selvityksestä.

Kaupan virhearvioinnissa ikääntyminen ei ole virhe, ja teknisen käyttöikänsä päässä olevista pinnoista ei saa hyvitystä. Virhevastuun rajat on käyty läpi piilevän virheen sivulla.

Kosteusmittauksen rajat

Pintakosteusmittaus on suuntaa antava, ja varmuus kosteudesta vaatii porareikä- tai näytepalamittauksen, jotka maksavat noin 300-450 euroa. Virasto toteaa saman suoraan: tavallinen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin kosteusvauriota.

Ennen vuotta 1994 valmistuneissa taloissa purkutöitä edeltää lisäksi erillinen asbestikartoitus, jota kuntotarkastus ei korvaa. Taloyhtiön tilaamana sen hinta on tyypillisesti noin 200 euroa asunnolta, yksittäin tilattuna 250-500 euroa.

Raportti ja vastuu

Raportti on kaksiteräinen: ostaja ei voi myöhemmin vedota virheenä seikkaan, joka raportissa kerrottiin (asuntokauppalain 6 luvun 12 §). Lue raportti siis yhtä tarkasti kuin taloyhtiön asiakirjat, ja säilytä se kauppakirjan liitteenä.

Huolimattomasti tehdystä tarkastuksesta tarkastaja voi joutua hyvitysvastuuseen, ja virasto julkaisee tilaamisen tueksi sopimusmallin (Kilpailu- ja kuluttajavirasto). Sovi laajuus ja raportin sisältö kirjallisesti.

Vaadi raporttiin myös rajaukset: mitä ei tarkastettu ja miksi. Rajausluettelo on mahdollisessa riidassa yhtä tärkeä kuin havainnot.

Miten ostajan rahat kannattaa käyttää?

Kerrostalossa järjestys on selvä: ensin ilmaiset asiakirjat, sitten täsmätutkimus tarpeen mukaan ja täysi tarkastus vain erityisestä syystä. Näin sama raha tuottaa eniten tietoa.

Kustannusvertailu

Hinnat: Asuntoanalyysin hinnastokooste, kesäkuu 2026. Asiakirjat sisältyvät kauppaan, sillä myyjäpuoli hankkii isännöitsijäntodistuksen liitteineen.

Suositus

Aloita asiakirjoista ja vertaa niitä talon ikään. Jos kylpyhuone on vanha tai dokumentit ohuet, tilaa märkätilakartoitus, ja vasta erityisestä syystä koko huoneiston tarkastus.

Juuri remontoidussa kohteessa vedeneristys on dokumentoitu ja takuu voimassa, jolloin erilliselle tarkastukselle on harvoin perustetta. Muista, että märkätilojen pintojen kunnossapito on osakkaan vastuulla, joten niiden kunto on suoraan tuleva kulusi. Jos kohteita on useita, karsi asiakirjoilla ja laskurilla ja säästä maksulliset tutkimukset vakavimpaan ehdokkaaseen.

Asuntoanalyysin laskuri täydentää kuvan talon puolelta: se arvioi myynti-ilmoituksesta tulevat remontit ja niiden vastikevaikutuksen, joita mikään huoneistotarkastus ei kerro.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko kerrostaloasunnon kuntotarkastus maksaa?

Tyypillisesti 340-400 euroa, ja markkinoiden haarukka on noin 250-400 euroa. Hinta on selvästi pienempi kuin koko rakennuksen kattavassa kiinteistökaupan tarkastuksessa, koska kerrostaloasunnossa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin.

Kuka maksaa kuntotarkastuksen?

Tilaaja on yleensä myyjä, ja myyjän maksama ammattitaitoinen tarkastus on viraston mukaan ostajalle etu. Ostaja voi tilata tarkastuksen myyjän suostumuksella myös itse, ja kulujen jakamisesta voi sopia vapaasti. Tarkastus on hyvä tehdä molempien osapuolten läsnä ollessa.

Onko kuntotarkastus pakollinen?

Ei ole. Laissa ei ole kuntotarkastusta koskevia vaatimuksia, eikä ostajalla ole velvollisuutta teknisiin tutkimuksiin ilman erityistä syytä. Käytetyn osakehuoneiston kaupassa tarkastus ei viranomaisohjeen mukaan ole yleensä välttämätön, mutta tiedossa olevat vauriojäljet velvoittavat selvittämään asian.

Mitä kuntokartoitus tarkoittaa?

Kuntokartoitus on arkikielen sekatermi, jota ei ole virallisessa jaottelussa. Viraston termein kartoitus tarkoittaa yksittäisen vaurion tai kosteuden täsmäselvitystä, kuten märkätilojen kosteuskartoitusta. Asuntokaupan yhteydessä tehtävä laajempi tarkastus on nimeltään kuntotarkastus.