Myyjän vastuu asuntokaupassa

Asunnon myyjä vastaa kaupan virheestä asunto-osakkeen kaupassa kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Vastuu ei synny automaattisesti ostajan reklamaatiosta, vaan ostajan on osoitettava virhe, joka oli olemassa jo kaupantekohetkellä. Suurin riski on tiedonantovirhe: tietämänsä vian salaaminen johtaa ankarimpaan vastuuseen.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asuntokauppalain 843/1994 6 lukuun, korkeimman oikeuden ratkaisuihin, kuluttajariitalautakunnan päätöksiin ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin. Päivitetty 13.6.2026.

Mistä myyjä vastaa asuntokaupassa?

Myyjä vastaa siitä, että asunto vastaa annettuja tietoja ja ostajan perusteltuja odotuksia. Laki tunnistaa neljä virhetyyppiä, joista tiedonantovirhe on myyjän suurin riski.

Virhetyypit

Asuntokauppalain yleinen virhesäännös erottaa neljä virhettä (6 luvun 11 §). Kolme ensimmäistä liittyy myyjän omaan toimintaan, neljäs ei. Niiden lisäksi laki tuntee taloudellisen ja oikeudellisen virheen.

Lähde: asuntokauppalaki, 6 luku 11, 20 ja 21 § (Finlex). Salainen virhe on käyty läpi omalla sivullaan.

Tiedonantovelvollisuus

Myyjän on kerrottava kaikki tietämänsä viat ja myös ne, joista hänellä on konkreettisia epäilyjä (Kilpailu- ja kuluttajavirasto). Vastuu ei riipu siitä, tiesikö myyjä tiedon olleen väärä.

Vastuu kattaa myös välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedot (6 luvun 27 §). Väärä lainaosuus todistuksessa on siis myyjän vastuulla, vaikka virheen teki isännöitsijä. Todistuksen sisällöstä kerrotaan isännöitsijäntodistuksen sivulla.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2010:17 isännöitsijäntodistuksen pinta-alatieto oli virheellinen, ja ostaja sai kohdistaa vaatimuksen myös isännöitsijään. Käytännössä kerrottavia ovat tiedossa olevat vuotojäljet, aiemmat vesivahingot, tulevat remontit ja taloyhtiön lainaosuus.

Yleisimmät riidan aiheet

Suurin osa riidoista koskee kosteusvaurioita, väärää pinta-alaa, todistuksen lainaosuutta ja pian kaupan jälkeen alkavaa putkiremonttia. Kaikissa toistuu sama kysymys: tiesikö myyjä asiasta ja kertoiko hän siitä. Tiedossa olleen vian salaaminen on aina tiedonantovirhe.

Mikä ei ole myyjän vastuulla

Ikääntyminen ja normaali kuluminen eivät ole virheitä (Kilpailu- ja kuluttajavirasto). Vanhan asunnon ostaja kantaa kulumisriskin itse.

Myyjä ei vastaa myöskään seikasta, jonka ostaja tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa (6 luvun 12 §). Rakenteiden korjaus kuuluu usein taloyhtiölle, mikä pienentää myyjän vastuuta. Vastuunjako on käyty läpi vastuunjakotaulukon sivulla, ja salainen virhe omalla sivullaan.

Ostajan tarkastusvelvollisuus laajenee, jos myyjä kehottaa tutkimaan jonkin seikan tai olosuhteet antavat siihen aihetta. Tällöin tutkimatta jäänyt vika voi siirtyä ostajan riskiksi.

Mitä seuraamuksia virheestä voi tulla myyjälle?

Ensisijainen seuraamus on hinnanalennus. Vahingonkorvaus tulee kyseeseen vain myyjän huolimattomuudesta, ja kaupan purku vaatii olennaista haittaa.

Hinnanalennus

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan hinnanalennukseen (6 luvun 16 §). Alennus ei ole korjauslasku sellaisenaan.

Summa lasketaan ostajalle jäävästä todellisesta menetyksestä. Siitä vähennetään tasonparannus ja yhtiön korjaama osuus. Kuluttajariitalautakunta suositti 98 000 euron kaupassa yhteensä 18 250 euron korvausta (hinnanalennus ja vahingonkorvaus), josta vastasivat myyjä ja välitysliike yhteisvastuullisesti.

Esimerkki havainnollistaa laskutavan. Oletetaan, että kylpyhuoneen korjaus maksaa 8 000 euroa. Taloyhtiö korjaa rakenteet 5 000 eurolla, ja uudet pinnat tuovat 1 000 euron tasonparannuksen. Ostajalle jää noin 2 000 euron menetys. Hinnanalennus mitoitetaan tähän, ei koko laskuun.

Vahingonkorvaus ja tiedonantovirhe

Vahingonkorvaus edellyttää, ettei myyjä osoita toimineensa huolellisesti (6 luvun 17 §). Tiedonantovirhe voi siksi johtaa korvaukseen, salainen virhe ei.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto toteaa saman: salaisesta virheestä ei saa vahingonkorvausta. Eräässä tapauksessa isännöitsijäntodistuksessa mainitun putkiston kuntotutkimuksen osoittamasta uusimistarpeesta ei kerrottu ostajalle. Korkein oikeus tuomitsi myyjän käyttämän välitysliikkeen maksamaan ostajalle 10 000 euron vahingonkorvauksen, ja myyjä vastaa edustajansa tiedoista (KKO 2009:81, 6 luvun 27 §).

Kaupan purku

Purku on poikkeus. Se vaatii olennaista haittaa, eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (6 luvun 16 §).

Viraston mukaan kynnys on erittäin korkea. Useimmiten myyjä selviää hinnanalennuksella.

Kun molemmat ovat olleet huolimattomia

Vastuu voi myös jakautua. Jos myyjä laiminlöi tiedonannon, mutta ostaja sivuutti selvän varoitusmerkin tarkastuksessa, ostaja saa olosuhteisiin nähden kohtuullisen hinnanalennuksen (6 luvun 19 §). Kummankin huolimattomuus otetaan tällöin huomioon.

Kuinka kauan myyjän vastuu kestää?

Asunto-osakkeen kaupassa ostajan on reklamoitava kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Tämä takaraja suojaa vain yksityistä myyjää.

Kahden vuoden takaraja

Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa havainnosta ja viimeistään kahden vuoden kuluessa (6 luvun 14 §). Kohtuullinen aika on kuluttajariitalautakunnan mukaan muutamia kuukausia.

Kahden vuoden aika ei ole takuu. Salaisen virheen on aina ylitettävä lain kynnys, eikä pikkuvika riitä, vaikka se ilmaantuisi heti kaupan jälkeen.

Lähteet: asuntokauppalaki, 6 luku 14 § ja maakaari, 2 luku (Finlex). Tämä sivu koskee asunto-osakkeen kauppaa; verkossa kiertävä viiden vuoden vastuu koskee kiinteistökauppaa.

Milloin takaraja ei suojaa

Kahden vuoden takaraja väistyy, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti (6 luvun 14 §). Takaraja ei myöskään koske ammattimaista myyjää.

Reklamaatio ei ole automaattinen vastuu

Reklamaatio eli virheilmoitus käynnistää asian, mutta ei ratkaise sitä. Ostajan on osoitettava, että virhe oli olemassa jo kaupantekohetkellä ja kuuluu myyjän vastuulle.

Myyjä voi kiistää kohtuuttoman vaatimuksen. Riidan voi viedä maksutta kuluttajariitalautakuntaan, ja ratkaisua voi pyytää sekä ostaja että myyjä.

Käräjäoikeus on vaihtoehto, mutta kuluriski on suuri ja käsittely voi kestää vuosia. Myyjän kannattaa siksi dokumentoida kaupan tiedonanto ja säilyttää kauppakirjan liitteet alusta asti.

Mitä eroa on yksityisellä ja ammattimaisella myyjällä?

Yksityismyyjä ja elinkeinonharjoittaja eli ammattimainen myyjä vastaavat eri tavalla. Yksityismyyjä voi rajata vastuutaan kirjallisin ehdoin, ammattimainen ei voi heikentää kuluttajan oikeuksia.

Yksityismyyjä

Kun myyjä ei ole elinkeinonharjoittaja, lain säännöksistä voidaan poiketa kirjallisin sopimuksin (6 luvun 2 §). Kuluttajaostajan keskeisiä oikeuksia voi kuitenkin rajoittaa vain sopimuksessa yksilöidyin ehdoin.

Yksityismyyjä voi myös vapautua vahingonkorvauksesta osoittamalla toimineensa huolellisesti. Kahden vuoden takaraja suojaa häntä.

Yksityiskaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä myyjällä ole oikeutta tarjota korjausta hinnanalennuksen sijaan. Seuraamus sovitaan tai ratkaistaan rahana.

Elinkeinonharjoittaja ja perustajaosakas

Ammattimaisella myyjällä ehto ostajan vahingoksi on mitätön (6 luvun 2 §). Kahden vuoden takaraja ei suojaa häntä lainkaan (6 luvun 14 §).

Raja yksityisen ja ammattimaisen välillä ei ole aina selvä. Korkein oikeus katsoi kaksi yksityishenkilöä ammattimaisiksi myyjiksi, kun he myivät kymmeniä asuntoja (KKO 2012:21).

Perustajaosakas eli uudiskohteen ensimyyjä vastaa vielä ankarammin. Hänen myymäänsä asuntoon sovelletaan uuden asunnon kaupan säännöksiä, eikä kahden vuoden takaraja koske häntä.

Miten myyjä rajaa vastuutaan etukäteen?

Paras suoja on rehellinen ja dokumentoitu tiedonanto. Vastuuta ei voi sopia pois yleisellä ehdolla, mutta tiedossa olevat viat voi rajata yksilöiden.

Rehellinen tiedonanto

Kerro kaikki tietämäsi viat ja epäilyt ostajalle. Kirjaa ne kauppakirjaan, niin niihin ei voi myöhemmin vedota virheenä.

Tämä on myyjän tehokkain suoja. Avoin tieto siirtää riskin ostajalle, salaaminen kasvattaa sen.

Epävarmassa tilanteessa kannattaa kertoa ennemmin liikaa kuin liian vähän. Maininta vanhasta vesivahingosta painaa hinnassa vähemmän kuin salatusta vauriosta määrätty hinnanalennus.

Vastuunrajoitus ja sellaisena kuin on

Yleinen ehto myydä asunto sellaisena kuin se on ei poista vastuuta (6 luvun 2 §). Pätevä rajoitus nimeää tietyn vian.

Esimerkiksi maininta kylpyhuoneen tunnetusta vauriosta sitoo ostajaa. Yleislauseke ilman yksilöintiä ei suojaa, ja sen rajat on käyty läpi piilevän virheen sivulla.

Kuntotarkastus ennen myyntiä

Myyjän tilaama kuntotarkastus on ostajalle etu ja siirtää raportissa kerrotut viat ostajan tietoon. Se ei kuitenkaan poista salaisen virheen vastuuta.

Virasto muistuttaa, ettei tavallinen tarkastus takaa, etteikö piileviä virheitä löytyisi myöhemmin. Tarkastuksen hinta ja kattavuus on käyty läpi kuntotarkastuksen sivulla.

Tarkastus on silti myyjälle hyödyllinen. Se osoittaa avoimuutta ja auttaa hinnoittelemaan tiedossa olevat puutteet etukäteen.

Taloudellinen virhe ja korjausvelka

Pian kaupan jälkeen paljastuva remontti voi olla taloudellinen virhe (6 luvun 20 §). Kerro siksi tiedossa olevat tulevat remontit ja lainaosuudet.

Riita syntyy tyypillisesti, kun putkiremontti alkaa pian kaupan jälkeen ja lainaosuus kasvaa. Jos korjaustarve oli jo tiedossa, sen kertomatta jättäminen on tiedonantovirhe.

Myyjä välttää riidan parhaiten kertomalla talon korjaustarpeet etukäteen. Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit myynti-ilmoituksesta, ja ostopäätöksen laskukaava kertoo, miten tuleva remontti hinnoitellaan.

Takautumisoikeus

Jos myyjä joutuu vastuuseen isännöitsijäntodistuksen virheellisestä tiedosta, hänellä on takautumisoikeus eli oikeus saada korvaus yhtiöltä (7 luvun 1 §). Yhtiö vapautuu vain osoittamalla, ettei tietoa annettaessa toimittu huolimattomasti.

Takautumisoikeus ei kuitenkaan auta, jos myyjä itse oli huolimaton tietoa antaessaan. Korvausta voidaan tällöin sovitella sen mukaan, mikä on kohtuullista.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka kauan asunnon myyjä on vastuussa?

Asunto-osakkeen kaupassa ostajan on reklamoitava kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, ja virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havainnosta. Kahden vuoden takaraja suojaa vain yksityistä myyjää: se ei koske ammattimaista myyjää eikä tilannetta, jossa myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Kiinteistökaupassa vastuu kestää viisi vuotta.

Pitääkö myyjän kertoa kaikki viat?

Kyllä. Myyjän on kerrottava sekä tietämänsä viat että ne, joista hänellä on konkreettisia epäilyjä. Tiedon salaaminen on tiedonantovirhe, joka voi johtaa hinnanalennuksen lisäksi vahingonkorvaukseen. Myyjä vastaa myös välittäjän ja isännöitsijäntodistuksen tiedoista.

Suojaako "myydään sellaisena kuin se on" myyjää?

Ei yleisenä ehtona. Kuluttajaostajan oikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöidyin ehdoin, joten pätevä rajoitus nimeää tietyn vian. Yleinen kuntoehto ei poista vastuuta salaisesta virheestä eikä tiedonantovirheestä.

Voiko myyjä joutua maksamaan ostajan remontin?

Ei korjauslaskua sellaisenaan. Hinnanalennus lasketaan ostajalle jäävästä todellisesta menetyksestä, ja siitä vähennetään tasonparannus sekä taloyhtiön korjaama osuus. Ikääntyminen ja normaali kuluminen eivät ole virheitä, joista myyjä vastaisi.