Piilevä virhe asuntokaupassa

Piilevä eli salainen virhe tarkoittaa, että käytetty asunto on selvästi huonompi kuin ostajalla oli perusteltua aihetta edellyttää, eikä kumpikaan osapuoli tiennyt viasta. Asunto-osakkeen kaupassa myyjän vastuu päättyy viimeistään kahden vuoden kuluttua, ja seuraamus on yleensä hinnanalennus. Kerrostalossa ratkaisee usein se, kuuluuko korjaus taloyhtiölle.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asuntokauppalain 843/1994 6 lukuun, korkeimman oikeuden ratkaisuihin, kuluttajariitalautakunnan julkaistuihin päätöksiin sekä Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin. Päivitetty 12.6.2026.

Mikä on piilevä virhe asuntokaupassa?

Piilevä ja salainen virhe tarkoittavat samaa: vikaa, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt kauppaa tehtäessä. Laki ei käytä kumpaakaan sanaa, vaan kyse on asuntokauppalain yleisen virhesäännöksen neljännestä kohdasta.

Lain määritelmä

Käytetyssä asunnossa on salainen virhe, jos asunto on kunnoltaan selvästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää (6 luvun 11 §). Arviossa painavat asunnon hinta, ikä, alueen tavanomainen varustetaso ja kohtuullisen asumistason vaatimukset.

Lain kynnyssana on merkittävyys. Kynnys suojaa myyjää. Pienet puutteet ja tavanomainen kuluminen jäävät ostajan vastuulle, ja sekä vian että sen korjauskustannusten on ylitettävä merkittävyyskynnys (Kilpailu- ja kuluttajavirasto).

Tiedonantovirhe vai salainen virhe

Salainen virhe on vasta neljäs virheperuste. Jos myyjä antoi väärän tiedon tai jätti kertomatta tietämästään seikasta, kyse on tiedonantovirheestä (6 luvun 11 §). Sen kynnys on matalampi, ja siitä voi saada myös vahingonkorvausta.

Erottelu kannattaa tehdä heti. Se ohjaa vaatimuksia. Sama kosteusvaurio on salainen virhe, jos kukaan ei tiennyt siitä, mutta tiedonantovirhe, jos myyjä oli nähnyt vuotojäljet ja vaikeni niistä.

Asunto-osake vai kiinteistö

Lähteet: asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § ja maakaari 540/1995, 2 luku (Finlex). Tämä sivu käsittelee asunto-osakkeen kauppaa; verkossa kiertävät viiden vuoden vastuuajat koskevat kiinteistökauppaa.

Mikä ei ole virhe

Ikääntyminen ei ole virhe. Kuluttajariitalautakunta hylkäsi vuonna 2023 vaatimukset, jotka koskivat 29 vuotta vanhaa kylpyhuonetta. Pinnat olivat teknisen käyttöikänsä päässä, eikä ostaja voinut perustellusti odottaa parempaa.

Virheenä ei voi vedota myöskään seikkaan, jonka ostaja tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita ennakkotarkastuksessa (6 luvun 12 §). Vanhan talon ostaja kantaa siis ikä- ja kulumisriskin itse. Raja kulkee odotuksissa: vanhalta saa odottaa vanhaa.

Juuri remontoitu asunto

Tuore remontti voi tiukentaa myyjän vastuuta. Korkein oikeus on linjannut ratkaisussa KKO 2016:22, että uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen ensimmäistä kertaa käyttöön myytävään asuntoon sovelletaan uuden asunnon ankarampia virhesäännöksiä.

Tavallinen pintaremontti ei tätä rajaa ylitä. Raja koskee kohteita, jotka on peruskorjattu käytännössä uutta vastaaviksi ennen myyntiä.

Kuka virheestä vastaa kerrostalossa?

Kerrostalossa vastuu jakautuu kolmelle: taloyhtiö korjaa rakenteet, osakas pinnat ja myyjä vastaa ostajalle kaupan virheestä. Siksi sama kosteusvaurio voi olla yhtiön korjaus ja silti myyjän hinnanalennusperuste, tai ei kumpaakaan.

Kolme osapuolta

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 § ja asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku (Finlex). Korjauksen ja kaupan vastuut kulkevat eri latuja, ja ne arvioidaan erikseen.

Vastuiden tarkka jako huoneiston osissa on käyty läpi vastuunjakotaulukon sivulla, ja vesivahinkojen vastuukartta on omalla sivullaan. Kauppariidassa jako ratkaisee, kuinka suuri vahinko ostajalle todella jää.

Taloyhtiön korjausvastuu pienentää vahinkoa

Jos vika on yhtiön vastuulle kuuluvissa rakenteissa, yhtiö korjaa sen. Kustannus jakautuu kaikille osakkaille vastikkeissa. Ostajan oma menetys voi silloin jäädä niin pieneksi, ettei merkittävyyskynnys ylity.

Korkein oikeus otti ratkaisussa KKO 1992:158 virhettä arvioidessaan huomioon yhtiön vastuun korjauksista ja osakkaalle jäävän lopullisen kustannusosuuden. Kuluttajariitalautakunta noudattaa samaa linjaa: kosteusvaurioriidassa hyvityksestä vähennettiin yhtiön korjausvastuulle kuulunut osuus ja tasonparannus.

Esimerkki: kylpyhuoneen vedeneristys vuotaa. Yhtiö korjaa rakenteet ja eristeet, osakas maksaa pintojen tasonparannuksen, ja myyjältä voi vaatia hinnanalennusta vain ostajalle jäävästä osuudesta.

Isännöitsijäntodistuksen tiedot

Myyjä vastaa myös tiedoista, jotka ovat peräisin isännöitsijäntodistuksesta tai yhtiön edustajalta (6 luvun 27 §). Väärä lainaosuus tai puuttuva remonttitieto todistuksessa on siis myyjän virhevastuun piirissä, vaikka virheen teki isännöitsijä. Myyjällä on lähtökohtaisesti takautumisoikeus yhtiötä kohtaan.

Todistuksen pakollisesta sisällöstä ja sen antajan omasta vastuusta kerrotaan isännöitsijäntodistuksen sivulla. Myyjällä on takautumisoikeus yhtiötä kohtaan, jos virhe oli todistuksessa.

Mitä oikeuksia ostajalla on?

Salaisen virheen ensisijainen seuraamus on hinnanalennus. Kaupan purku vaatii olennaista haittaa, ja vahingonkorvaus edellyttää myyjän huolimattomuutta, jota salaisessa virheessä ei ole.

Hinnanalennus

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten kohtuulliseen hinnanalennukseen, ja palautettavalle summalle maksetaan korkoa siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan (6 luvun 16 §). Alennus ei ole korjauslasku sellaisenaan.

Summasta vähennetään asunnon arvoa nostava tasonparannus: vanhan kylpyhuoneen tilalle tulee uusi, ja erotus jää ostajan maksettavaksi. Vähennys tehdään myös niiltä osin, jotka yhtiö korjaa omalla kustannuksellaan.

Kaupan purku ja vahingonkorvaus

Purku on poikkeus. Se edellyttää, että virheestä aiheutuu olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena (6 luvun 16 §). Kynnys on Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan erittäin korkea.

Vahingonkorvaus edellyttää, ettei myyjä osoita toimineensa huolellisesti (6 luvun 17 §). Aidosti salaisesta virheestä ei siksi saa vahingonkorvausta, vaan keino on hinnanalennus.

Ratkaisukäytäntöä euroina

Lähde: kuluttajariitalautakunnan julkaistut päätökset (kuluttajariita.fi); tapaustiedot lähdeluettelossa. Korkein oikeus ei ole antanut ennakkopäätöstä käytetyn osakehuoneiston salaisesta virheestä asuntokauppalain ajalta, joten linja rakentuu lain sanamuodon ja lautakuntakäytännön varaan.

Suuntaviiva on silti selvä. Euromäärät ratkeavat ostajalle jäävän todellisen menetyksen mukaan, eivät korjauslaskun loppusumman mukaan.

Miten virheestä reklamoidaan?

Virheestä ja vaatimuksista on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa havainnosta, ja takaraja on kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta. Myöhästynyt reklamaatio vie oikeudet.

Määräajat

Lähteet: asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku 14 § (Finlex) ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohje. Korkein oikeus sovelsi poikkeusta, kun myyjä oli vakuutellut vesieristykset tehdyiksi vastoin totuutta (KKO 2007:91).

Reklamaation sisältö

Ilmoita kirjallisesti, mikä virhe on ja mitä vaadit: hinnanalennus euroina tai sen peruste. Sähköposti riittää, kunhan vastaanotto on todennettavissa. Pelkkä ilmoitus viasta ei säilytä oikeuksia, jos vaatimukset jäävät esittämättä.

Aika lasketaan siitä, kun ostaja pääsee selville virheen merkityksestä, ei ensimmäisestä epäilystä. Lautakunnan ratkaisukäytännössä kohtuullinen aika on muutamia kuukausia ja poikkeuksellisesti korkeintaan puoli vuotta.

Reklamaation jälkeenkin on pysyttävä aktiivisena. Korkein oikeus katsoi ostajan menettäneen oikeutensa, kun asia jätettiin kahdeksi vuodeksi lepäämään ilman jatkotoimia (KKO 2005:127).

Riidan ratkaisu

Kuluttajariitalautakunta käsittelee asuntokauppariidat maksutta, ja sen päätökset ovat suosituksia, joita lautakunnan mukaan suurin osa noudattaa. Käräjäoikeus on vaihtoehto, mutta kuluriski on suuri. Lautakunnan oman tilaston mukaan asuntokauppariidan käsittely kestää keskimäärin yli kaksi vuotta, joten dokumentoi vahinko valokuvin ja säilytä kuitit alusta asti.

Kotivakuutuksen oikeusturvaosa kattaa omia asianajokuluja tyypillisesti 8 500 euroon asti, mutta ei yleensä vastapuolen kuluja (FINE). Vakuutuksen on oltava otettu ennen kauppaa, sillä riidan peruste syntyy kaupanteossa.

Miten ostaja suojautuu etukäteen?

Osakekaupan ennakkotarkastus on asiakirjojen lukemista, ei kosteusmittausta. Paras suoja piilevää virhettä vastaan on tuntea talon kunto ja talous ennen tarjousta.

Ennakkotarkastus osakekaupassa

Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä teettää teknisiä tutkimuksia, kuten kosteusmittauksia (6 luvun 12 §). Sen sijaan tiedossa olleisiin seikkoihin ei voi vedota, joten asiakirjat kannattaa lukea tarkasti.

Tarkastusvelvollisuus laajenee, jos myyjä kehottaa tutkimaan jonkin seikan tai olosuhteet antavat siihen erityisen syyn. Esimerkiksi maininta aiemmasta vesivahingosta velvoittaa selvittämään asian ennen kauppaa.

Tärkeimmät asiakirjat ovat isännöitsijäntodistus liitteineen, hallituksen selvitys seuraavien viiden vuoden korjaustarpeista ja PTS. Niistä näkyy, mitä taloon on tulossa ja mistä ostaja on jo saanut tiedon.

Sellaisena kuin on -ehto

Yleinen ehto "myydään siinä kunnossa kuin se on" ei poista myyjän vastuuta kuluttajaostajaa kohtaan. Ostajan oikeuksia voi rajoittaa vain sopimuksessa yksilöidyin ehdoin (6 luvun 2 §).

Pätevä rajoitus nimeää vian: esimerkiksi "ostaja on tietoinen kylpyhuoneen lattialaattojen irtoamisesta, eikä siitä voi esittää vaatimuksia". Yleislauseke ilman yksilöintiä ei suojaa.

Talouden yllätykset

Salainen virhe voi olla myös taloudellinen: yhtiön velvoitteet osoittautuvat odottamattoman vian vuoksi selvästi luultua suuremmiksi (6 luvun 20 §). Tyypillinen tapaus on pian kaupan jälkeen paljastuva putkiremontti, josta lautakunta suositti 15 000 euron hinnanalennusta.

Tätä riskiä voi pienentää etukäteen. Asuntoanalyysin laskuri arvioi talon tulevat remontit myynti-ilmoituksesta, ja ostopäätöksen laskukaava kertoo, miten tuleva remontti hinnoitellaan tarjoukseen.

Usein kysytyt kysymykset

Kauanko myyjä vastaa käytetyn asunnon virheestä?

Reklamaation takaraja on kaksi vuotta asunnon hallinnan luovutuksesta, ja virheestä on silti ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havainnosta, suosituksena 3-4 kuukautta. Takaraja väistyy, jos myyjä on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, tai jos myyjä on elinkeinonharjoittaja. Kahden vuoden aika ei ole takuu: salaisen virheen on aina ylitettävä lain merkittävyyskynnys.

Suojaako "myydään sellaisena kuin se on" -ehto myyjää?

Ei yleisenä lausekkeena. Kuluttajaostajan oikeuksia voi asuntokauppalain mukaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöidyin ehdoin, joten pätevä rajoitus nimeää tietyn vian. Yleinen kuntoehto ei poista vastuuta salaisesta virheestä eikä tiedonantovirheestä.

Saako salaisesta virheestä vahingonkorvausta?

Ei yleensä. Vahingonkorvaus edellyttää, ettei myyjä osoita toimineensa huolellisesti, ja aidosti salaisessa virheessä myyjä ei tiennyt viasta. Ostajan keino on hinnanalennus, jolle maksetaan korkoa siitä päivästä, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Onko vanhan kylpyhuoneen kosteusvaurio piilevä virhe?

Ei välttämättä. Jos märkätila on teknisen käyttöikänsä päässä, kyse on ikääntymisestä, joka ei ole virhe, kuten kuluttajariitalautakunta on linjannut. Jos vaurio on rakenteissa, taloyhtiö korjaa ne, ja ostajan oma vahinko voi jäädä alle merkittävyyskynnyksen.