Läm­mi­tys­jär­jes­tel­män uusiminen ta­lo­yh­ti­ös­sä

Lämmitys vie Motivan mukaan noin 20-30 prosenttia taloyhtiön hoitokuluista, joten lämmitysjärjestelmän tulevaisuus on yhtiön suurimpia talouspäätöksiä. Uusiminen tarkoittaa joko nykyisten laitteiden vaihtoa uusiin tai koko lämmitystavan muutosta. Suunta valitaan yleensä siinä vaiheessa, kun lämmönjakokeskus tulee 20-25 vuoden ikään. Kun vaihtoehtojen hintaluokat ja päätöksen kulku ovat tiedossa etukäteen, hallitus voi arvioida myyjien laskelmat itse eikä hanke jää yhden tarjouksen varaan. Seuraavassa esitellään taloyhtiön neljä vaihtoehtoa, niiden toteutuneet kustannukset, hankkeen vaiheet ja päätöksenteko.

Mitä lämmitysjärjestelmän uusiminen tarkoittaa?

Uusiminen kattaa kaiken yksittäisen laitteen vaihdosta koko lämmitystavan muutokseen. Asunto-osakeyhtiölain mukaan lämmitysjärjestelmä on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva perusjärjestelmä, joten hanke on aina yhtiön eikä yksittäisen osakkaan asia.

Järjestelmän osien iät

Lämmitysjärjestelmän osat vanhenevat eri tahtiin. Motivan mukaan lämmönjakokeskuksen tekninen käyttöikä on 20-25 vuotta, jonka jälkeen lämmönjaon häiriöiden riski kasvaa. Lämpöpumpun tekninen käyttöikä on Isännöintiliiton oppaan mukaan noin 20 vuotta. Öljykattila kestää Motivan mukaan 30-40 vuotta ja poltin noin 15 vuotta.

Patteriverkosto ja jakoputket kestävät laskurimme perusarvon mukaan noin 50 vuotta, eli vesikiertoinen lämmönjakojärjestelmä elää lämmönlähteen vaihtojen yli. Siksi uusiminen on harvoin yksi hanke. Sama verkosto palvelee tavallisesti kahta tai kolmea lämmönlähdesukupolvea.

Uusinta ja lämmitysmuodon vaihto

Saman järjestelmän laitteiden uusinta on kunnossapitoa, jossa lämmönlähde säilyy. Lämmitysmuodon vaihdossa lämmönlähde vaihtuu toiseen. Kiinteistöliiton Petri Pylsyn sanoin lämmitystaparemontti on korjaushanke siinä missä putkiremonttikin. Ero näkyy hintaluokassa, luvissa ja päätöksenteossa.

Suunnitelmien yleisyys

Tilastokeskuksen vuoden 2025 kyselyssä 12 prosenttia asunto-osakeyhtiöistä suunnitteli lämmitysjärjestelmän uusimista tulevien kymmenen vuoden aikana ja 5 prosenttia jo tulevien kolmen vuoden aikana. Lämmitystavan vaihtoa odottavien osuus on samalla pudonnut jyrkästi. Kiinteistöliiton kyselyssä uudistuksia odotti enää noin 10 prosenttia vastaajista, kun vuonna 2022 osuus oli lähes kolmannes.

Milloin uusiminen on ajankohtaista?

Luonteva päätöshetki osuu lämmönjakokeskuksen käyttöiän loppupuolelle. Isännöintiliiton oppaan mukaan lämmitystavan muutos on kannattavinta toteuttaa silloin, kun järjestelmää pitäisi joka tapauksessa huoltaa laajasti tai uusia.

Iän ja oireiden merkit

Motiva neuvoo teettämään kuntotarkastuksen, jos edellisestä on kulunut yli viisi vuotta. Oireita ovat epätasaiset huonelämpötilat, tarve tuulettaa talvella ja verkoston virtaus- tai kolinaäänet. Rikkoutuneen järjestelmän uusiminen kokonaan tulee Motivan mukaan yleensä kalliimmaksi kuin suunnitelmallinen korjaaminen, joten päätöstä ei kannata jättää vikaantumisen varaan.

Kytkentä muihin remontteihin

Motivan hankintaoppaan mukaan lämpöpumppuhanke kannattaa yhdistää esimerkiksi putkiremonttiin, ilmanvaihdon korjaamiseen tai lämmönjaon uudistamiseen, koska yhteisistä rakennusteknisistä töistä syntyy säästöä. Helsinkiläinen Markkinatien taloyhtiö teki maalämpöurakan linjasaneerauksen yhteydessä. Kaukolämmössä jatkavan yhtiön kello taas nollautuu lämmönjakokeskuksen uusinnalla seuraaviksi 20-25 vuodeksi.

Mitkä ovat taloyhtiön vaihtoehdot?

Vaihtoehtoja on käytännössä neljä. Yhtiö voi jatkaa kaukolämmössä ja uusia laitteet, täydentää kaukolämpöä lämpöpumpulla, siirtyä maalämpöön tai luopua öljystä ja suorasähköstä.

Kaukolämmössä jatkaminen

Valtaosa kerrostaloista lämpiää kaukolämmöllä. Tilastokeskuksen rakennuskannassa kaukolämmitettyjä kerrostaloja oli 53 373 eli noin 79 prosenttia vuonna 2025. Energiateollisuuden tilaston mukaan kaukolämpöä jaeltiin 178 kunnassa vuonna 2024. Kaukolämmitetyissä asunnoissa asuu noin kolme miljoonaa ihmistä.

Jatkava yhtiö uusii käytännössä lämmönjakokeskuksensa aikanaan, mikä on vaihtoehdoista nopein ja pienin. Samalla kannattaa tarkistaa kaukolämmön hinnan ja tehomaksun kehitys omalla paikkakunnalla, sillä paikallinen hinta ratkaisee muiden vaihtoehtojen houkuttelevuuden.

Lämpöpumppu kaukolämmön rinnalle

Poistoilmalämpöpumppu voi Isännöintiliiton oppaan mukaan vähentää kaukolämmön tarvetta jopa 45 prosenttia. Se edellyttää koneellista poistoilmanvaihtoa, jonka ilmamäärä on vähintään 400-500 litraa sekunnissa.

Kaarinalaisessa taloyhtiössä lämmönjakokeskusten uusinta ja siihen kytketty lämpöpumppuratkaisu kustansivat yhdessä noin 210 000 euroa. Säästöä kertyi noin 20 665 euroa vuonna 2023, jolloin laskennallinen takaisinmaksuaika oli kymmenen vuotta. Isännöintiliiton esimerkkikohteessa 80 asunnon yhtiön poistoilmalämpöpumput kustansivat noin 300 000 euroa. Poistoilmalämpöpumpun ja maalämmön vertailu auttaa valitsemaan täydennyksen ja koko vaihdon välillä.

Maalämpöön siirtyminen

Maalämpö on kasvanut kerrostaloissa nopeasti mutta pienestä. Tilastokeskuksen rakennuskannassa maalämmitettyjä kerrostaloja oli 46 vuonna 2010 ja 4 143 vuonna 2025. Lämpö kerätään tavallisesti 300-400 metriä syvistä lämpökaivoista, joiden mitoitusta ja lupia käsittelee taloyhtiön maalämmön opas. Kaukolämpösopimus päättyy suosituksen mukaan kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

Kannattavuus riippuu paikallisesta kaukolämmön hinnasta. Isännöintiliiton laskentaesimerkissä 28 asunnon yhtiön 380 000 euron investointi maksoi itsensä takaisin Helsingin hinnoilla noin 15 vuodessa. Vantaan halvemmilla hinnoilla sama laskelma jäi 20 vuoden tarkastelussa tappiolliseksi, joten vaihtoa harkitsevan kannattaa käydä vaiheet ja tuet läpi kaukolämmöstä maalämpöön siirtymisen oppaasta.

Öljy ja suorasähkö

Öljy on poistumassa kerrostaloista omalla painollaan. Öljyllä tai kaasulla lämmitettyjen kerrostalojen määrä putosi Tilastokeskuksen rakennuskannassa 10 394 rakennuksesta 4 627 rakennukseen vuosina 2010-2025.

Valtion öljylämmitysavustus koski vain pientaloja, eikä sitä myönnetty asunto-osakeyhtiön maksettaviin kustannuksiin. Haku päättyi 25.5.2026. Suorasähkötalosta puuttuu vesikiertoinen verkosto, joten lämmitystavan vaihto vaatii koko lämmönjaon rakentamisen.

Mitä uusiminen kustantaa?

Lämmönjakokeskuksen uusinta kustantaa Isännöintiliiton oppaan mukaan noin 20 000-30 000 euroa, kun siirto maalämpöön on toteutuneissa kerrostalokohteissa kustantanut noin 240 000-510 000 euroa. Luvut ovat pääosin vuosien 2021-2024 hintatasoa, eivätkä lähteet ilmoita arvonlisäveron perustetta.

Vaihtoehtojen hintaluokat

Lämmönjakokeskuksen haarukka on Isännöintiliiton yleisarvio. Muut summat ovat eri kokoisten kohteiden toteutuneita kokonaishintoja, eivät saman talon vaihtoehtoja. Palvelumallissa energiayhtiö omistaa järjestelmän ja investoi sen itse, jolloin yhtiö maksaa lämmöstä palvelumaksua.

Isännöintiliitto 2024, Helsingin kaupunki, Kestävyysloikka, Ilta-Sanomat 2021 ja Yle 2017.

Espoolaisessa palvelumallikohteessa energiayhtiön investointi oli 360 000 euroa ja sopimuskausi 20 vuotta. Yhtiön bruttosäästö lämmityskuluissa oli yli 40 000 euroa vuodessa, mutta nettosäästö kulujen jälkeen noin 15 000 euroa vuoden 2017 hinnoilla.

Toteutuneet kohteet

Helsinkiläinen Kaarelantien 97 asunnon yhtiö sai maalämpöurakasta tarjoukset noin 400 000 eurosta lähes 600 000 euroon vuonna 2021. Urakka kustansi lopulta 510 000 euroa. Summa sisälsi suunnittelun, valvonnan, asbestipurut ja sähköliittymän korotuksen.

Valtion energia-avustusta yhtiö sai noin 130 000 euroa. Vuosisäästöarvio oli 40 000-45 000 euroa ja takaisinmaksuaika avustuksen kanssa noin kahdeksan vuotta, eikä vastikkeita tarvinnut korottaa.

Markkinatien yhtiö taas kustansi maalämpönsä 240 000 eurolla, sai tukea 85 000 euroa ja säästää noin 19 000 euroa vuodessa kaukolämpöön verrattuna. Itse maalämpöurakka kesti Markkinatiellä noin kolme kuukautta. Asuntoa kohti laskettuna Kaarelantien hanke kustansi noin 5 300 euroa ja Isännöintiliiton laskentaesimerkki noin 13 600 euroa asunnolta.

Takaisinmaksuajan tulkinta

Takaisinmaksuaika riippuu siitä, mitä lukuun lasketaan mukaan. Lokkisaarentien 483 asunnon suurhankkeessa koko remontin takaisinmaksu oli noin 15 vuotta, mutta pelkälle energiaosuudelle 7-11 vuotta, kun tavallinen kunnossapito riisuttiin laskusta. Säästöä hanke tuottaa noin 200 000 euroa vuodessa.

Kontulalainen yhtiö laski säästönsä nettona. Kaukolämpökulut putosivat noin 40 000 euroa, mutta sähkölasku kasvoi noin 16 000 euroa, joten todellinen säästö oli noin 24 000 euroa vuodessa. Kiinteistöliiton kyselyssä kaksi kolmasosaa vastaajista vaatii toimenpiteeltä enintään kymmenen vuoden takaisinmaksuaikaa.

Avustustilanne

Uutta energia-avustusta valmistellaan vuosille 2026-2027. Siihen on varattu 110 miljoonaa euroa. Asetusluonnoksen mukaan avustus olisi enintään 4 000 euroa asuntoa kohden ja enintään puolet kustannuksista, mutta asetus ei ole vielä voimassa eikä hakua ole avattu.

Luonnos rajaa lämmitysmuutokset fossiilisesta rakennuskohtaisesta lämmityksestä luopumiseen, joten kaukolämmöstä maalämpöön siirtyvän tuki on vielä auki. Tilannetta seuraa energia-avustusten opas.

Miten hanke etenee?

Motivan hankintaoppaan neljä vaihetta ovat tarve- ja kannattavuusselvitys, hankesuunnittelu, urakan valvonta ja toimivuuden varmistaminen. Lämpöpumppujärjestelmän hankinta on oppaan sanoin täysverinen korjaushanke.

Tehokkuustoimet ennen mitoitusta

Motivan asiantuntija Teemu Kettunen neuvoo tekemään nopeat energiatehokkuustoimet ennen maalämmön kannattavuusarviota, jotta tiedetään, millaiselle lämmitystarpeelle selvitystä tehdään. Sama järjestys pätee muihinkin suuntiin. Esimerkiksi patteriverkoston perussäätö korjaa lähtötilanteen, jonka varaan uusi lämmönlähde mitoitetaan.

Helsingin energianeuvonnan kokemusten mukaan poistoilmalämpöpumput voivat myös laskea myöhemmän maalämpöurakan kapasiteettivaatimuksia. Epätasapainoinen verkosto taas mitoittaa hankkeen liian suureksi.

Aikataulu ja häiriö

Isännöintiliiton oppaan mukaan maalämpöprojekti kestää porauksen aloituksesta luovutukseen noin 5-6 kuukautta ja poistoilmalämpöpumppuhanke noin 3-4 kuukautta. Yhden lämpökaivon poraus kestää 1-2 päivää, piha on työmaana pari viikkoa ja käyttöönotossa on päivän tai kahden lämmityskatko.

Kaarelantiellä 23 kaivon poraus kesti tehokkaana 3-4 viikkoa. Porauksen ääni kuului asuntoihin iskuporakoneen tavoin pitkin päivää.

Luvat ja vaatimukset

Energiakaivo vaatii rakentamislain mukaan aina rakentamisluvan. Lupa tarvitaan lain mukaan myös silloin, kun teknisten järjestelmien korjaus- tai muutostyö voi vaikuttaa huomattavasti rakennuksen energiatehokkuuteen. Kuntien soveltamiskäytäntö kuitenkin vaihtelee, joten lupatarve varmistetaan omasta rakennusvalvonnasta.

Ympäristöministeriön asetus asettaa uusittaville laitteille hyötysuhdevaatimukset. Lämmöntuoton hyötysuhteen on oltava vähintään 0,8 kertaa lämmönjaon hyötysuhde. Lämpöpumppuratkaisussa SPF-luvun on oltava vähintään 2,4 kertaa lämmönjaon vuosihyötysuhde.

Kuka uusimisesta päättää?

Laajakantoinen lämmityshanke päätetään yhtiökokouksessa. Lain esitöissä juuri lämmitystavan muutos mainitaan esimerkkinä tavallisella enemmistöllä päätettävästä uudistuksesta.

Enemmistön rajat

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää uudistuksesta enemmistöllä, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja kiinteistö saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Vuonna 2023 lakiin lisättiin peruste, joka kattaa myös rakennuksen käytön kestävyyttä huomattavasti parantavat uudistukset.

Kulujen jakaminen tasan osakkaiden kesken vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön. Korkeimman oikeuden ratkaisua nimenomaan taloyhtiön lämmitysmuodon vaihdosta ei ole julkaistu.

Osakkaan asema

Lain esitöiden mukaan osakas ei voi kieltäytyä pattereiden vaihtamisesta lämmitysjärjestelmän vaihdon yhteydessä, kun yhtiö vastaa järjestelmän kunnossapidosta. Lämmitysvastike voidaan muuttaa todelliseen kulutukseen perustuvaksi ilman jokaisen osakkaan suostumusta. Yhdenvertaisuusperiaate rajaa päätöksiä, sillä hanke ei saa tuottaa epäoikeutettua etua yhdelle osakkaalle toisten kustannuksella.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä lämmitysjärjestelmän uusiminen kustantaa?

Lämmönjakokeskuksen uusinta kustantaa Isännöintiliiton mukaan noin 20 000-30 000 euroa. Poistoilmalämpöpumppuratkaisut kustansivat esimerkkikohteissa noin 210 000-300 000 euroa ja siirto maalämpöön noin 240 000-510 000 euroa. Luvut ovat pääosin vuosien 2021-2024 hintatasoa, eivätkä lähteet ilmoita arvonlisäveron perustetta. Omasta tarjouksesta kannattaa tarkistaa, sisältyykö hintaan arvonlisävero.

Riittääkö yhtiökokouksen tavallinen enemmistö lämmitysmuodon vaihtoon?

Useimmiten riittää. Lain esitöissä lämmitystavan muutos mainitaan esimerkkinä enemmistöllä päätettävästä uudistuksesta. Enemmistö ei riitä, jos osakkaan maksuvelvollisuus muodostuu kohtuuttoman ankaraksi. Kulujen tasajako vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön.

Kauanko lämmitysremontti kestää?

Isännöintiliiton oppaan mukaan maalämpöprojekti kestää porauksen aloituksesta luovutukseen noin 5-6 kuukautta ja poistoilmalämpöpumppuhanke noin 3-4 kuukautta. Asukkaille näkyvin vaihe on poraus. Käyttöönotossa on päivän tai kahden lämmityskatko.

Saako taloyhtiö avustusta lämmitysremonttiin vuonna 2026?

Avointa hakua ei ole. Uutta energia-avustusta valmistellaan vuosille 2026-2027. Luonnoksen mukaan tuki olisi enintään 4 000 euroa asuntoa kohden. Asetus ei ole vielä voimassa. Aiempi öljylämmitysavustus koski vain pientaloja, ei asunto-osakeyhtiöitä.

Kuinka nopeasti kaukolämpösopimuksen voi irtisanoa?

Kaukolämmön sopimusehtosuosituksen mukaan taloyhtiön irtisanomisaika on kuusi kuukautta. Irtisanomisaika kannattaa sovittaa hankkeen aikatauluun heti hankesuunnittelusta alkaen.

Mistä tietää, että luvattu säästö toteutuu?

Kiinteistöliitto neuvoo sopimaan toimivuuden varmistamisesta jo hankesuunnittelussa ja vaatimaan järjestelmästä mittaustiedot vähintään kahdelta kalenterivuodelta. Säästö kannattaa laskea nettona, sillä lämpöpumppu pienentää lämpölaskua mutta kasvattaa sähkölaskua.