Ta­lo­yh­ti­ön maalämpö

Maalämpö kattaa oikein mitoitettuna valtaosan taloyhtiön lämmöntarpeesta, mutta tarvitsee tontilta tilaa suurelle kaivokentälle. Mitatussa Mikkelin kaksoiskohteessa maalämpötalo lämpeni alle puolella kaukolämpötalon kuluista. Energiakaivoille tarvitaan rakentamislupa; pohjavesialue voi estää hankkeen kokonaan. Etäisyyssäännöt, mitoitus ja kustannusrakenne ratkaisevat, sopiiko järjestelmä omalle tontille. Seuraavassa esitellään maalämmön soveltuvuus, kustannukset, tekniikka, kaivot, luvat ja päätöksenteko.

Sopiiko maalämpö taloyhtiöön?

Maalämpö sopii useimmille kerrostalotonteille, mutta tontti ja sijainti ratkaisevat.

Tontin ja sijainnin ehdot

Ensimmäinen edellytys on Helsingin energiaremonttipalvelun mukaan vesikiertoinen lämmönjako eli vesikiertoiset patterit tai lattialämmitys. Yleisimmät esteet ovat saman palvelun mukaan sijainti pohjavesialueella, maanalaiset rakenteet tontin alla, osakkaiden vastustus ja liian ahdas tontti kaivomäärälle.

Helsingin rakennusvalvonnan ohjeessa energiakaivoja ei voi sijoittaa pohjavesialueille, luonnonsuojelualueille eikä maanalaisten tilojen ja rakenteiden läheisyyteen. Motivan mukaan lämpökaivoilla järjestelmä onnistuu useimmiten ahtaallekin tontille, mutta keruutavoista se on kallein.

Esteet ovat kaupunkikeskustoissa arkipäivää. Mikkelissä keskustan liepeillä on pohjavesialuetta, jolle kaivoja ei saa porata. Keskustassa poraamisen estää paikoin maanalainen pysäköinti.

Osateho ja rinnakkaisratkaisut

Ahdas tontti ei aina kaada hanketta, sillä Isännöintiliiton energiaoppaan mukaan pienellä tontilla voidaan valita osatehomitoitus, jolloin kaukolämpö jää maalämmön rinnalle. Ympäristöministeriön energiakaivo-oppaan mukaan kerrostalon lämmittämiseen porareikiä voidaan tarvita kymmeniä. Toinen rinnakkaisreitti on poistoilmalämpöpumppu kaukolämmön rinnalle, joka pienentää kaivokenttää.

Mikkelin kaukolämpöyhtiö tarjoaa vaihtoa harkitseville hybridimallia, jossa taloyhtiö ostaa kylminä kausina tueksi kaukolämpöä ja investointitarve jää pienemmäksi.

Mitä taloyhtiön maalämpö kustantaa?

Isännöintiliiton arviossa investointi on rivitaloyhtiössä noin 100 000 euroa ja suurissa kerrostaloyhtiöissä miljoonaluokkaa vuoden 2023 hintatasossa. Tarkka hinta selviää vasta kilpailutetuista tarjouksista.

Mistä investointi koostuu

Kaivokenttä on investoinnin suurin erä, sillä sen osuus voi Isännöintiliiton oppaan mukaan olla yli puolet. Kentällä on vastaavasti jäännösarvoa: samaa kenttää voidaan oppaan mukaan hyödyntää vielä toiset 20 vuotta sen jälkeen, kun lämpöpumppu pitää uusia.

Kaukolämmöstä kokonaan luovuttaessa voi lisäksi olla tarpeen kasvattaa sähköpääkeskusta, sulakkeita ja liittymäkaapelia. Kentän hinta elää porausmetrien mukana, joten tarjoukset kannattaa pyytää samalla kaivomäärällä ja syvyydellä.

Sähkön riittävyys tarkistetaan Motivan mukaan verkkoyhtiöltä. Vaihtoehtoina ovat pääsulakkeen kasvatus, käynnistysvirtaa rajoittava pehmokäynnistin tai invertteriohjattu pumppu.

Käyttö- ja huoltokulut

Isännöintiliiton oppaassa lämpöpumpun vuosihuolto kustantaa noin 700-2 000 euroa. Kompressorit uusitaan tyypillisesti noin 10 vuoden jälkeen; oppaan esimerkkihaarukassa yksi kompressori kustantaa pumppukoosta riippuen 4 000-9 000 euroa ja niitä on pumppua kohti yksi tai kaksi. Pumpun tekninen käyttöikä on noin 20 vuotta; rakennusosien käyttöikiä voi selata elinkaarihaulla.

Mikään tämän sivun hintalähteistä ei ilmoita, sisältyykö arvonlisävero lukuihin. Yleinen verokanta on vero.fi:n mukaan 25,5 prosenttia, joten tarjouksista kannattaa varmistaa, ovatko hinnat verollisia vai verottomia.

Mitattu vertailukohde Mikkelistä

Yle vertasi vuonna 2022 kahta samanlaista mikkeliläistä kerrostaloa, jotka valmistuivat 2009 ja joissa kummassakin on 22 asuntoa. Toinen lämpeää maalämmöllä ja toinen kaukolämmöllä. Asuinneliöitä on reilut 1 300, kaukolämpötalossa 1 398 ja maalämpötalossa 1 348. Taulukon luvut ovat vuodelta 2021.

Taloilla on sama isännöitsijä, mikä tekee vertailusta poikkeuksellisen puhtaan. Maalämpötalon koko energiakulu oli 11 032 euroa, josta lämmityksen osuus oli 7 190 ja yleissähkön 3 842 euroa. Isännöitsijän mukaan maalämpötalo on säästänyt kymmenessä vuodessa yli satatuhatta euroa.

Ylen haastattelema energia-asiantuntija pitää maalämpöä hintavakaana, koska energian hinnan nousu vaikuttaa käyttäjään vain neljänneksen osuudella. Vertailu on käyttökulujen mittaus uudiskohteissa vuoden 2021 hinnoilla, ei remontin takaisinmaksulaskelma.

Kannattavuuden tärkeimpiä ajureita ovat Isännöintiliiton oppaan mukaan sähköenergian ja kaukolämmön hinnat. Samanlainen järjestelmä voi oppaan esimerkissä olla kannattava Helsingissä ja kannattamaton Vantaalla. Vaihtoa harkitsevan yhtiön laskelma tehdään omilla kulutustiedoilla ja oman verkon hinnoilla.

Miten taloyhtiön maalämpö toimii ja mitoitetaan?

Lämpöpumppu kerää keruunesteen avulla maaperään varastoitunutta lämpöä syvistä porakaivoista. Taloyhtiökokoluokassa järjestelmä mitoitetaan osateholle.

Osatehomitoitus

Isännöintiliiton energiaoppaassa lämpöpumput tuottavat tyypillisesti 96-99 prosenttia lämmön tarpeesta ja 65-80 prosenttia huipputehosta. Motivan ja ympäristöministeriön oppaiden mitoitushaarukat ovat samansuuntaiset. Huippupakkasten loput katetaan useimmiten sähkökattilalla tai vastuksilla.

Maalämmön vuosihyötysuhde on Isännöintiliiton oppaassa tyypillisesti noin 3. Mikkelin vertailupari sopii tähän, sillä maalämpötalo osti energiaa 57,12 ja kaukolämpötalo 187 megawattituntia, eli suhde on laskelmassamme noin kolminkertainen.

Keruupiiri ja nesteet

Tavallinen ratkaisu on suljettu U-putkikaivo, jossa keruuneste kiertää putkilenkissä. Keruunesteenä käytetään ympäristöministeriön oppaan mukaan haitattomimpia vaihtoehtoja eli etanoliliuosta tai kaliumformiaattiliuosta; etyleeniglykolista ja metanolista on luovuttu haitallisuuden takia.

Suuren kentän nestemäärä on iso: ympäristöministeriön opas toteaa, että keruunestettä voi isoissa kohteissa olla kymmeniä tuhansia litroja. Tämä on yksi syy pohjavesialueiden rajoituksiin.

Jäähdytys samasta kentästä

Kaivokenttä voi kesällä myös viilentää. Helsingin maalämpötyöryhmän raportissa GTK:n laskentamallien mukaan jäähdytyskäyttö pidentää kaivon käyttöikää 17-24 vuotta, kun viilennysenergia on 25 prosenttia vuotuisesta lämmitystarpeesta. Maalämpö sopii energiaremonttipalvelun mukaan suurtenkin asuinkiinteistöjen jäähdytykseen. Viilennysratkaisut käsittelee kerrostalon jäähdytyksen opas.

Mitä lämpökaivot vaativat tontilta?

Kerrostalon kenttä on kymmeniä satojen metrien kaivoja, joiden paikat etäisyyssäännöt sanelevat. Helsingissä kaivojen keskisyvyys oli vuonna 2021 noin 300 metriä.

Etäisyydet ja naapurit

Pientalotontille tulee Helsingin ohjeessa yleensä yksi tai kaksi kaivoa, kerrostalotontille enemmän. Ympäristöministeriön energiakaivo-oppaan taulukko antaa suositusetäisyydet, joita kuntien ohjeet toistavat.

Rajan lähelle pääsee vain sopimalla, sillä suositusta lähemmäs poraaminen vaatii Forssan rakennusvalvonnan ohjeen mukaan naapurin kirjallisen suostumuksen. Kaivo voidaan ympäristöministeriön oppaan mukaan porata suostumuksella myös vinona naapurin puolelle, jolloin oikeus kirjataan rasitteena.

Helsingissä omalle tontille viistetyn kaivon alkupiste saa ilman suostumusta olla 2,5 metrin päässä rajasta.

Etäisyydet ovat suosituksia, joita oman kunnan ohje voi tiukentaa.

Miksi raja on 7,5 metriä

Sääntö perustuu lämpöhäviöön. Helsingin kaupungin selvityksen mukaan korkeintaan 300 metriä syvä kaivo jäähdyttää kalliota 7,5 metrin päässä enintään 2 astetta 50 vuodessa, joten naapurin tuleva kaivo ei kärsi. Syvemmät kaivot tarvitsevat enemmän tilaa: 500 metrin kaivolle varoetäisyys on saman selvityksen mukaan 13 metriä ja 1 000 metrin kaivolle 22 metriä.

Isot kentät mitoitetaan mallintamalla. Helsingin rakennusvalvonta vaatii yli kymmenen kaivon kentiltä mitoituksen, jossa lämpötilahäviö tontin rajalla on enintään 2 astetta 50 vuodessa. Isännöintiliiton opas suosittelee kaivokentän simulointia vähintään 40 vuodelle ja suurissa kentissä maaperän lämpövastemittausta.

Mitä lupia taloyhtiön maalämpö tarvitsee?

Taloyhtiön maalämpöhanke tarvitsee rakentamisluvan ja pohjavesialueella lisäksi vesilain mukaisen luvan. Vuoden 2025 lakimuutos poisti luvan vain vaakaan asennettavalta keruuputkistolta, ei kaivolta.

Rakentamislupa

Rakentamislaki nimeää energiakaivon omaksi rakennuskohteekseen, jonka rakentaminen edellyttää rakentamislupaa. Lupa voi tulla hankkeelle kahdesta suunnasta, sillä laissa myös rakennuksen teknisten järjestelmien muutos, joka vaikuttaa energiatehokkuuteen, vaatii luvan. Forssan rakennusvalvonnan ohje tiivistää muutoksen niin, että maalämpöpiirille ja järvilämmölle ei ole 1.1.2025 jälkeen enää haettu lupaa, mutta energiakaivo vaatii sen edelleen.

Kuntien verkko-ohjeissa näkyy yhä vanhan lain toimenpidelupa-termi, mutta rakentamislaki ratkaisee. Luvalle on Forssan ohjeen mukaan aina haettava myös vastaava KVV-työnjohtaja.

Hakemus ja valvonta

Helsingissä kaivojen paikat merkitään karttapiirrokseen ja hakemusta pohjustetaan rakennettavuusselvityksellä, jonka käsittelyaika on tavallisesti noin viikko. Sijaintikatselmus tilataan ohjeen mukaan jo poraustöiden alkaessa. Ohje edellyttää valmiista kentästä poraajan laatiman porausraportin, joka kertoo kaivojen syvyyden ja kaltevuuden. Työt kirjataan saman ohjeen mukaan lupaan liitettyyn tarkastusasiakirjaan, joka esitetään loppukatselmuksessa.

Pohjavesialueet

Ympäristöministeriön opas suosittelee pohjavesialueen energiakentälle aina vesilain mukaista lupaa ja pitää ohjeellisena rajana 500 metrin etäisyyttä vedenottamosta. Forssan ohjeessa vesilain lupa käsitellään ennen kuin rakentamislupa voidaan ratkaista. Mikkelin lupaohjeessa kolmella nimetyllä pohjavesialueella lupa vaaditaan aina ja muilla silloin, kun kaivo osuu pohjaveden muodostumisalueelle.

Vesilain hakemusasiat ratkaisee ympäristöhallinnon ohjeen mukaan Lupa- ja valvontavirasto.

Kuka maalämmöstä päättää taloyhtiössä?

Investointipäätös kuuluu yhtiökokoukselle, joka päättää siitä tavallisella enemmistöllä. Hallitus voi teettää selvitykset ja kustannuksiltaan vähäisen hankesuunnittelun itse.

Päätöksen polku

Motivan hankintaopas neuvoo etenemään tarveselvityksestä ja kannattavuuslaskelmista hankesuunnitteluun ja valvottuun toteutukseen. Hankesuunnitteluun kootaan saman oppaan mukaan myös sähköjärjestelmän kuvaus.

Yhtiökokous päättää Isännöintiliiton oppaan mukaan myös toteutusvaihtoehdon valinnasta, urakan toteuttamisesta ja kustannusten jyvittämisestä osakkaille. Samassa yhteydessä hallitukselle voidaan myöntää valtuudet kilpailuttaa ja valita urakoitsija sekä hakea yhtiölle rahoitus. Lainanlyhennysten ja pääomavastikkeiden tulouttamisesta tai rahastoimisesta päättää niin ikään yhtiökokous.

Ennen hankepäätöstä hallituksen kannattaa oppaan mukaan valmistella arvio kustannuksista osakasta kohti. Alustava laskelma pääomavastikkeesta, energiansäästön vaikutuksesta hoitovastikkeeseen ja investoinnin takaisinmaksuajasta antaa osakkaille pohjan päättää asiasta yhtiökokouksessa.

Hankkeen paikka talon korjausjärjestyksessä näkyy hallituksen vuosittaisesta kunnossapitotarveselvityksestä. Jos yhtiö on luopumassa kaukolämmöstä, irtautumisen ehdot, aikataulun ja tuet käy läpi vaihdon opas. Muut lämmitysvaihtoehdot rinnakkain esittelee lämmitysjärjestelmän uusimisen opas.

Projektin kesto

Rakennustyöt kestävät Isännöintiliiton aikataulussa porauksen aloituksesta luovutukseen noin 5-6 kuukautta. Yhden kaivon poraaminen kestää oppaan mukaan 1-2 päivää ja aiheuttaa meluhaittaa; vaakakeruuputkien asennus haittaa pihan käyttöä parin viikon ajan. Tekninen tila tai piha-alueelle sijoitettava lämpökontti on oppaan mukaan luvanvarainen, joten tilavaraus kannattaa ratkaista jo hankesuunnittelussa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka monta lämpökaivoa kerrostalo tarvitsee?

Kerrostalotonteille tarvitaan Helsingin rakennusvalvonnan mukaan enemmän kaivoja kuin pientaloille; ympäristöministeriön oppaan mukaan porareikiä voi olla kymmeniä. Määrä mitoitetaan talon lämmöntarpeen ja tontin mukaan.

Tarvitaanko lämpökaivolle naapurin suostumus?

Tarvitaan, jos kaivo tulee alle 7,5 metrin etäisyydelle naapurin rajasta. Raja on ympäristöministeriön oppaan suositus ja kunta voi omassa ohjeessaan vaatia enemmän; suostumus annetaan kirjallisena. Naapurin puolelle ulottuva vino kaivo vaatii lisäksi rasitteen kirjaamisen.

Voiko lämpökaivon porata pohjavesialueelle?

Yleensä ei. Helsinki ei sijoita energiakaivoja pohjavesialueille lainkaan. Ympäristöministeriön opas suosittelee muualla aina vesilain mukaista lupaa; Forssan ohjeessa vesilupa käsitellään ennen rakentamislupaa.

Kannattaako maalämpö kerrostaloon?

Mitatussa Mikkelin kaksoiskohteessa maalämpötalon lämmityskulut jäivät vuoden 2021 hinnoilla alle puoleen kaukolämpötalon kuluista. Kannattavuus riippuu silti oman verkon kaukolämmön hinnasta, sähkön hinnasta ja siitä, mahtuuko tontille riittävä kaivokenttä.

Mikä on maalämpöjärjestelmän käyttöikä?

Pumppukoneisto kestää Isännöintiliiton oppaan mukaan noin 20 vuotta; kompressorin vaihto osuu tavallisesti noin 10 vuoden jälkeen. Kaivokenttä jatkaa pidempään ja palvelee vielä toiset 20 vuotta pumpun uusimisen jälkeen.

Paljonko taloyhtiön maalämpö kustantaa?

Rivitaloyhtiön järjestelmä kustantaa Isännöintiliiton arviossa noin 100 000 euroa; suurten kerrostaloyhtiöiden hankkeet yltävät miljoonaluokkaan vuoden 2023 hintatasossa. Kaivokentän osuus hinnasta voi olla yli puolet, joten tontin olosuhteet heiluttavat hintaa eniten.