Taloyhtiön maalämpö ja sen kannattavuus

Maalämpö korvaa taloyhtiön kaukolämmön porakaivoista nostetulla lämmöllä, jota lämpöpumppu nostaa rakennuksen tarvitsemaan lämpötilaan. Lämmityskulut laskevat Motivan mukaan tyypillisesti 50-70 prosenttia, ja investointi maksaa itsensä takaisin usein 7-12 vuodessa. Yhtiökokous päättää hankkeesta, ja porakaivolle haetaan lupa kunnan rakennusvalvonnasta.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.7.2026.

Miten maalämpö toimii taloyhtiössä?

Maalämpö eli geoenergia nostaa kallioperään varastoituneen lämmön porakaivosta ja korottaa sen lämpöpumpulla rakennuksen tarvitsemaan lämpötilaan. Järjestelmä korvaa kaukolämmön tai vanhan öljylämmityksen lähes kokonaan.

Lämmön lähde

Lämpö on peräisin auringon säteilystä, joka varastoituu maaperään ja kallioon. Talvellakin syvällä kalliossa on tasainen muutaman asteen lämpötila, jota lämpöpumppu hyödyntää ympäri vuoden.

Taloyhtiön pihaan tai parkkialueelle porataan yksi tai useampi lämpökaivo eli kallioperään ulottuva energiakaivo. Geologian tutkimuskeskuksen mukaan energiakaivot tuottavat jatkuvaa lämpöä rakennusten tarpeisiin, ja Suomessa geoenergian potentiaali ulottuu noin 300 metrin syvyyteen.

Keruupiiri

Kaivoissa kiertää keruuneste, joka on Motivan mukaan suunnilleen 70 prosenttia vettä ja 30 prosenttia bioetanolia. Neste lämpenee kalliossa muutaman asteen, ja lämpöpumppu nostaa lämmön patteri- ja käyttövesiverkkoon sopivaksi.

Keruupiiri on suljettu, joten neste ei pääse maaperään. Sama pumppu tuottaa sekä huoneiden lämmön että lämpimän käyttöveden, joten erillistä lämmityskattilaa ei enää tarvita.

Lämpökerroin

Lämpökerroin kertoo, montako kilowattituntia lämpöä pumppu tuottaa yhtä kuluttamaansa sähkökilowattituntia kohti. Motivan esimerkissä lämpökerroin 3 tarkoittaa kolmea kilowattituntia lämpöä yhdellä sähköllä, eli noin 300 prosentin hyötysuhdetta.

Loppuosa lämmöstä tulee siis ilmaiseksi maaperästä. Tästä syntyy se kulujen lasku, joka tekee maalämmöstä taloyhtiölle houkuttelevan, kun kaukolämmön hinta nousee.

Porakaivojen määrä

Kerrostaloyhtiön lämmöntarve on suuri, joten kaivoja tarvitaan yleensä useita. Kaivojen määrä ja syvyys mitoitetaan talon energiankulutuksen ja kallioperän mukaan, ja ne porataan riittävän etäälle toisistaan.

Liian tiheä kaivokenttä viilentää kalliota ja heikentää lämmöntuottoa vuosien mittaan. Tämän vuoksi mitoitus jätetään geoenergiaan erikoistuneelle suunnittelijalle, ei urakoitsijan arvioon.

Kaivot porataan kerralla, joten myöhempi laajennus on hankalaa ja kallista. Hyvä suunnitelma kattaa talon koko lämmöntarpeen alusta alkaen.

Milloin maalämpö sopii taloyhtiöön?

Maalämpö sopii taloyhtiöön, jolla on riittävästi omaa tonttia porakaivoille ja jonka lämmitysjärjestelmä on muutenkin uusimisen edessä. Soveltuvuus ratkaistaan kohdekohtaisella selvityksellä, ei pelkän kiinnostuksen perusteella.

Soveltuvuustekijät

Lähde: Motiva, maalämpöpumppu ja lämpöpumppujen kannattavuus (motiva.fi).

Kaukolämmöstä luopuminen

Kaukolämmöstä voi luopua, jos maalämpöjärjestelmä mitoitetaan kattamaan talon lämmöntarve. Osa taloyhtiöistä pitää kaukolämmön rinnalla varatehona kovia pakkasia varten, jolloin kaivokenttä saadaan pienemmäksi.

Hybridiratkaisussa maalämpö kattaa suurimman osan vuoden lämmöstä ja kaukolämpö hoitaa huipputehon. Tämä pienentää investointia, mutta osa kaukolämmön perusmaksusta jää maksettavaksi myös jatkossa.

Mitoitus on suunnittelijan tehtävä, ja se perustuu talon todelliseen energiankulutukseen. Liian pieni kaivokenttä viilentää kalliota vuosien mittaan ja heikentää lämpökerrointa.

Soveltuvuuden varmistus

Lopullisen kuvan antaa energiaselvitys, jossa lasketaan talon lämmöntarve, kaivojen määrä ja syvyys sekä arvioitu säästö. Selvityksen tekee lämpöpumppuihin ja geoenergiaan erikoistunut suunnittelija.

Pelkkä naapuritalon hyvä kokemus ei riitä päätöksen perusteeksi. Kahden tontin kallioperä ja lämmöntarve voivat poiketa toisistaan paljon.

Selvitys kannattaa teettää ennen kuin hanke viedään yhtiökokoukseen. Näin osakkaat näkevät arvioidun säästön ja takaisinmaksuajan jo päätösvaiheessa, eikä päätös perustu pelkkään myyntipuheeseen.

Mitä taloyhtiön maalämpö maksaa ja missä ajassa se maksaa itsensä takaisin?

Maalämpö on lämpöpumppuratkaisuista kallein hankkia: kerrostaloyhtiössä investointi on tyypillisesti satoja tuhansia euroja (suuruusluokka on Asuntoanalyysin oma arvio), mutta käyttökulut ovat pienimmät. Investoinnin takaisinmaksuaika on Motivan mukaan tyypillisesti 7-12 vuotta kohteesta riippuen.

Kustannuserät

Lähde: Motiva, lämpöpumput ja maalämpöpumppu (motiva.fi). Luvut ovat yleisiä suuruusluokkia, eivät kohdekohtainen tarjous.

Lämmityksen osuus

Lämmitys on taloyhtiön suurin yksittäinen hoitokuluerä, joten säästö kohdistuu juuri siihen. Alla oleva taulukko näyttää kerrostaloyhtiön keskimääräiset hoitokulut.

Lähde: Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous 2025, kerrostaloyhtiöt koko maa. Lämmitys on noin 22 prosenttia hoitokuluista, suurin yksittäinen erä.

Kerrostalon kaukolämpö maksoi Tilastokeskuksen mukaan joulukuussa 2025 noin 102,80 euroa megawattitunnilta, ja hinta nousi vuodessa noin 3,9 prosenttia. Kun maalämpö laskee lämmityskulua 50-70 prosenttia, euromäärä pienenee tuntuvasti juuri suurimmasta erästä.

Takaisinmaksun vaihtelu

Takaisinmaksuaikaan vaikuttaa eniten se, mistä lämmitystavasta luovutaan. Öljystä tai kalliista kaukolämmöstä siirtyvä taloyhtiö saa suuremman vuotuisen säästön kuin halvan kaukolämmön piirissä oleva.

Myös energian hinta vaikuttaa. Kun ostoenergian hinta nousee, säästö kasvaa ja takaisinmaksuaika lyhenee. Tarkka luku selviää vasta energiaselvityksestä ja urakan kilpailutuksesta.

Motiva korostaa, että maalämmön kannattavuus paranee rakennuksen koon ja vuotuisen energiankulutuksen kasvaessa. Suuressa kerrostaloyhtiössä kaivokentän kustannus jakautuu monelle huoneistolle, mikä parantaa hankkeen taloutta osakasta kohti.

Rahoitus

Taloyhtiö rahoittaa maalämpöhankkeen yleensä yhtiölainalla, jonka osakkaat maksavat takaisin rahoitusvastikkeena. Vastikkeen nousua vastaan asettuu lämmityskulun lasku, joka pienentää hoitovastiketta.

Osakkaalle tärkein luku on näiden kahden erotus, ei pelkkä investoinnin koko. Hyvin mitoitetussa kohteessa kulujen lasku kattaa rahoitusvastikkeen jo lainan takaisinmaksun aikana.

Mitä lupia taloyhtiön maalämpö vaatii?

Porakaivojen poraaminen vaatii luvan kunnan rakennusvalvonnasta. Lupa varmistaa, ettei kaivo vaaranna pohjavettä tai naapurin rakenteita ja että etäisyydet täyttyvät.

Rakentamislupa

Vuoden 2025 alusta voimaan tullut rakentamislaki yhdisti aiemman toimenpideluvan ja rakennusluvan yhdeksi rakentamisluvaksi. Käytännössä taloyhtiö hakee porakaivoille luvan samasta rakennusvalvonnasta kuin ennenkin, hankkeen aikataulusta riippumatta.

Lähde: kuntien rakennusvalvonnan maalämpöohjeet, esimerkkinä Hämeenlinna. Vähimmäisetäisyydet vaihtelevat kunnittain, joten oman kunnan ohje on tarkistettava erikseen.

Naapurin suostumus

Lähemmäs tontin rajaa kuin ohjeen vähimmäismitta saa porata vain naapurin kirjallisella suostumuksella. Tiukalla tontilla naapurin kuuleminen onkin usein luvan vaikein vaihe, ja se kannattaa hoitaa hyvissä ajoin.

Pohjavesialue

Tärkeällä pohjavesialueella poraaminen on tarkemmin säädeltyä, ja lupa voidaan evätä tai sille asetetaan lisäehtoja. Rakennusvalvonta ohjaa tarvittaessa hakemaan myös ympäristöluvan.

Tämä kannattaa selvittää heti hankkeen alussa. Pohjavesialueen rajoitus voi muuttaa koko ratkaisun mahdottomaksi ja säästää turhan suunnittelun.

Käsittelyaika

Luvan käsittelyaika vaihtelee kunnittain ja riippuu siitä, tarvitaanko naapurin kuulemista. Hyvin valmisteltu hakemus liitteineen nopeuttaa käsittelyä selvästi.

Hakemukseen taloyhtiö liittää hallituksen päätöksen pöytäkirjaotteen ja kaupparekisteriotteen, joista lupakäsittelijä näkee hankkeen taustan ja allekirjoitusoikeudet. Ilman näitä liitteitä hakemus ei etene käsittelyyn.

Lupa kannattaa hakea heti, kun yhtiökokous on tehnyt päätöksen. Näin poraus päästään ajoittamaan suunnitellulle kaudelle eikä lupakäsittely viivästytä koko hanketta.

Kuka taloyhtiössä päättää maalämpöön siirtymisestä?

Maalämpöön siirtymisestä päättää yhtiökokous hallituksen esityksestä, koska lämmitysjärjestelmä on koko taloyhtiön yhteinen rakennusosa. Yksittäinen osakas ei voi tilata eikä estää hanketta yksin.

Hallitus valmistelee

Hallitus valmistelee päätöksen: teettää energiaselvityksen, hakee tarjoukset ja esittää kustannusarvion. Yhtiökokous tekee varsinaisen päätöksen hankkeesta ja sen rahoituksesta.

Enemmistövaatimus

Yhtiökokous päättää lämmitysjärjestelmän vaihdosta yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 26 §). Sama enemmistö riittää myös silloin, kun vaihto on tason nostava uudistus, kuten siirtyminen maalämpöön. Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain, jos hanke edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luku 27 §).

Maalämpöön siirtyminen parantaa taloa alkuperäistä paremmaksi, mutta se ei nosta päätöskynnystä. Jos hanke heikentäisi yksittäisen osakkaan asemaa, tarvitaan lisäksi kyseisen osakkaan suostumus (asunto-osakeyhtiölaki 1 luku 10 § ja 6 luku 28 §).

Yhdenvertaisuus on tosiasiallinen rajoite myös enemmistöpäätöksissä. Korkein oikeus on julistanut muodollisesti enemmistöllä tehdyn päätöksen pätemättömäksi, koska sen haitta kohdistui yksinomaan yhteen huoneistoon ja loukkasi osakkaiden yhdenvertaisuutta (korkein oikeus 2025:89).

Vastustaminen

Osakas voi äänestää vastaan ja esittää vaihtoehdon, mutta lainmukaisesti syntynyt päätös sitoo myös vastustanutta. Rahoitusvastike on maksettava, vaikka osakas olisi äänestänyt hanketta vastaan.

Tehokkain vaikuttamiskeino on osallistua valmisteluun ajoissa. Hyvin perusteltu vaihtoehto, kuten kaivokentän mitoitus tai vaiheistus, muokkaa hanketta useammin kuin pelkkä vastustaminen.

Osakas voi myös pyytää eriävän mielipiteensä kirjaamista pöytäkirjaan. Jos osakas epäilee päätöksen syntyneen virheellisesti, hän voi viime kädessä moittia sitä käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa.

Onko taloyhtiön maalämpöön saatavissa avustusta?

Taloyhtiöille suunnattu valtion energia-avustus ei ole enää haettavissa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myönsi avustusta asuinrakennusten energiatehokkuuden parantamiseen vuosina 2020-2023.

ARA-avustus päättyi

Tuolloin avustuksen sai esimerkiksi öljy- tai puulämmityksestä maalämpöön siirtyvä taloyhtiö. Avustushaku on sittemmin päättynyt, eikä uutta vastaavaa tukea ole tällä hetkellä taloyhtiöille tarjolla.

Avustusten puuttuminen ei silti yksin kaada hanketta. Hankkeen talous perustuu ennen kaikkea lämmityskulun laskuun, ei kertaluonteiseen tukeen, joten taloyhtiö arvioi kannattavuuden energiaselvityksen säästölaskelmasta.

Muut kannustimet

Tärkein kannustin on lämmityskulun pysyvä lasku, joka pienentää hoitovastiketta vuosittain. Tämä etu jatkuu koko järjestelmän käyttöiän, toisin kuin kertaluonteinen avustus.

Taloyhtiö voi myös rahoittaa hankkeen yhtiölainalla, jonka korko on taloyhtiölle yleensä edullisempi kuin yksittäisen osakkaan oma laina. Tukien tilanne kannattaa silti tarkistaa ARAlta ennen päätöstä, koska avustusohjelmat muuttuvat.

Kotitalousvähennys

Kotitalousvähennys ei hyödytä taloyhtiön maalämpöhanketta. Verohallinnon mukaan vähennyksen saa vain luonnollinen henkilö itse teettämästään työstä, ei asunto-osakeyhtiö, eikä osakas voi vähentää vastikkeena maksamaansa osuutta yhtiön hankkeesta.

Osakas voi saada vähennyksen vain omasta, itse tilaamastaan remontista. Tarkemmat ehdot ja laskuesimerkit löytyvät remontin kotitalousvähennyksen sivulta.

Miten maalämpö liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Lämmitysjärjestelmä on rakennusosa, jolla on tekninen käyttöikä. Kun vanha kaukolämmön lämmönjakokeskus tai öljykattila lähestyy elinkaarensa loppua, sen uusiminen näkyy taloyhtiön korjausvelassa.

Osa korjausvelkaa

Korjausvelka tarkoittaa sitä korjausten määrää, joka talolle on kertynyt, kun rakennusosien uusimista on lykätty. Maalämpöön siirtyminen on usein luonteva hetki juuri silloin, kun vanha lämmityslaitteisto olisi muutenkin uusittava.

Kun korjausvelka ja rakennusosien iät ovat tiedossa, hallitus osaa ajoittaa maalämpöhankkeen oikein. Samalla osakas näkee, miten investointi suhteutuu talon muihin tuleviin remontteihin ennen ostopäätöstä tai yhtiökokousta.

Laitteiden käyttöikä

Maalämpö poistaa vanhan lämmityksen korjausvelan, mutta tuo tilalle uuden laitekannan, jolla on oma käyttöikänsä. Alla oleva taulukko vertaa lämmityksen osien teknisiä käyttöikiä.

Lähde: Motiva, Energiatehokas koti, lämmitysjärjestelmien elinkaari. Uusintakustannukset ovat suuntaa antavia suuruusluokkia.

Maalämmön lyhytikäisin osa on kompressori, joka uusitaan noin 10-15 vuoden välein. Tämä kannattaa kirjata pitkän tähtäimen suunnitelmaan, jotta laitevaihto ei tule yllätyksenä.

Ostajan näkymä

Maalämpöön jo siirtynyt taloyhtiö on tulevien lämmityskulujen kannalta ennustettavampi kuin vanhalla öljylämmityksellä toimiva. Ero ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, joten se kannattaa arvioida erikseen.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin näet, missä kohtaa lämmitysjärjestelmä ja muut rakennusosat ovat elinkaartaan jo ennen kokousta tai ostoa.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä taloyhtiön maalämpö maksaa?

Maalämpö on lämpöpumppuratkaisuista kallein hankkia, koska siihen kuuluvat porakaivot, lämpöpumput ja kytkentä lämmönjakoon. Motivan mukaan käyttökulut ovat kuitenkin lämpöpumpuista pienimmät, ja lämmityskulut laskevat tyypillisesti 50-70 prosenttia kaukolämpöön tai öljyyn verrattuna. Investoinnin takaisinmaksuaika on tyypillisesti 7-12 vuotta kohteen koon ja nykyisen lämmitystavan mukaan. Tarkka kustannus selviää vasta energiaselvityksestä ja urakan kilpailutuksesta, koska kaivojen määrä ja syvyys riippuvat talon lämmöntarpeesta.

Missä ajassa maalämpö maksaa itsensä takaisin taloyhtiössä?

Motivan mukaan maalämpöinvestoinnin takaisinmaksuaika on tyypillisesti 7-12 vuotta. Aika riippuu eniten siitä, mistä lämmitystavasta luovutaan: öljystä tai kalliista kaukolämmöstä siirtyvä taloyhtiö saa suuremman vuotuisen säästön kuin halvan kaukolämmön piirissä oleva. Myös energian hinta vaikuttaa, sillä ostoenergian kallistuessa säästö kasvaa ja takaisinmaksuaika lyhenee. Tarkka luku selviää kohdekohtaisesta energiaselvityksestä.

Tarvitaanko maalämpökaivolle lupa?

Kyllä. Porakaivojen poraaminen vaatii luvan kunnan rakennusvalvonnasta. Vuoden 2025 alusta voimaan tullut rakentamislaki yhdisti aiemman toimenpideluvan ja rakennusluvan yhdeksi rakentamisluvaksi, mutta lupa haetaan edelleen samasta rakennusvalvonnasta. Lupaa varten on huomioitava etäisyydet: kaivon vähimmäisetäisyys tontin rajaan on usein 7,5 metriä, mutta vaatimus vaihtelee kunnittain. Lähemmäs rajaa saa porata vain naapurin kirjallisella suostumuksella, ja taloyhtiön hakemukseen liitetään hallituksen päätöksen pöytäkirjaote.

Millä enemmistöllä yhtiökokous päättää maalämpöön siirtymisestä?

Lämmitysjärjestelmän vaihdosta päättää yhtiökokous yli puolen annettujen äänten enemmistöllä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 pykälän mukaan. Sama enemmistö riittää myös silloin, kun vaihto on tason nostava uudistus kuten siirtyminen maalämpöön. Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vain, jos hanke edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luvun 27 §). Jos päätös heikentäisi yksittäisen osakkaan asemaa, tarvitaan lisäksi kyseisen osakkaan suostumus.

Saako taloyhtiö avustusta maalämpöön siirtymiseen?

Tällä hetkellä ei. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myönsi asuinrakennusten energia-avustusta vuosina 2020-2023, jolloin esimerkiksi öljylämmityksestä maalämpöön siirtyvä taloyhtiö saattoi saada tukea. Tuo avustushaku on päättynyt, eikä uutta vastaavaa valtion tukea ole tällä hetkellä taloyhtiöille tarjolla. Tärkein taloudellinen etu on lämmityskulun pysyvä lasku, joka pienentää hoitovastiketta koko järjestelmän käyttöiän ajan. Tukien tilanne kannattaa silti tarkistaa ARAlta ennen päätöstä.

Kuinka suuri osa taloyhtiön kuluista on lämmitystä?

Lämmitys on taloyhtiön suurin yksittäinen hoitokuluerä. Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiössä lämmitys maksoi vuonna 2025 keskimäärin 1,36 euroa neliöltä kuukaudessa, mikä on noin 22 prosenttia kaikista hoitokuluista (6,17 euroa neliöltä kuukaudessa). Koska maalämpö laskee lämmityskulua Motivan mukaan tyypillisesti 50-70 prosenttia, säästö kohdistuu juuri suurimpaan kuluerään ja on euroina tuntuva. Tarkka säästö riippuu talon nykyisestä lämmitystavasta ja energiankulutuksesta.