Ta­lo­yh­ti­ön ener­gi­a­re­mont­ti

Taloyhtiön energiaremontti pienentää lämmityskuluja, mutta kaikki toimet eivät maksa itseään takaisin. Suurin säästö tulee lämmitysjärjestelmän vaihdosta ja ilmanvaihdon lämmöntalteenotosta, halvin ja nopein taas patteriverkoston perussäädöstä. Energiaremontti on edullisin silloin, kun se tehdään loppuun kuluneen rakennusosan uusinnan yhteydessä. Uusi määräaikainen avustus vuosille 2026-2027 on valmisteilla, mutta sitä ei voi vielä hakea.

Mitä taloyhtiön energiaremontti tarkoittaa?

Taloyhtiön energiaremontti tarkoittaa toimia, jotka pienentävät rakennuksen energiankulutusta. Käytännössä kyse on lämmityksestä, ilmanvaihdosta ja rakennuksen vaipasta.

Mistä lämpö karkaa

Lämmitys vie taloyhtiön hoitokuluista noin 20-30 prosenttia. Siihen kohdistuvat toimet tuovat siksi suurimman säästön. Kerrostalossa eniten lämpöä karkaa ilmanvaihdon mukana, jos siinä ei ole lämmöntalteenottoa. Seuraavaksi suurimmat häviöt ovat ikkunoiden ja ulkoseinien kautta.

Lämpimän käyttöveden lämmitys vie sekin ison osan energiasta. Jo pienet toimet, kuten vedenkulutuksen hillintä ja lämpötilojen tarkistus, tuovat Motivan seurannassa muutaman prosentin säästön ilman investointeja.

Energiaremontti kannattaa aloittaa oman kulutuksen selvittämisestä. Kulutusseuranta ja energiatodistus näyttävät, mihin energia kuluu ja mistä säästö on realistisinta hakea.

Kunnossapito vai perusparannus

Energiatoimet jakautuvat kahteen tyyppiin. Loppuun kuluneen osan uusinta, kuten ikkunat, ilmanvaihto tai lämmitysverkosto, on kunnossapitoa. Kokonaan uusi järjestelmä, kuten maalämpö tai aurinkopaneelit, on perusparannus.

Ero määrää, kuinka päätös tehdään ja kuka maksaa. Sama jako vaikuttaa siihen, milloin toimi on edullisin.

Juuri tämä ero tekee taloyhtiön korjaussuunnitelmasta energiaremontin tärkeimmän työkalun. Kun tulevat korjaukset tunnetaan, energiatoimet voi niputtaa niihin.

Mitkä energiatoimet säästävät eniten?

Energiatoimet eroavat rajusti sekä säästöltään että hinnaltaan. Järjestys alkaa halvimmasta ja nopeimmin takaisin maksavasta toimenpiteestä.

Patteriverkoston perussäätö

Halvin ja tehokkain aloitus on lämmitysverkoston perussäätö. Se tasaa huoneiden lämpötilat ja pienentää lämmitysenergian kulutusta noin 10-15 prosenttia. Kolme neljästä suomalaisesta asuintalosta on säädetty huonosti, joten vara on suuri.

Perussäätö maksaa arviolta 150-200 euroa patteria kohti ja tulee takaisin muutamassa vuodessa. Se on lähes aina järkevä ensimmäinen askel.

Säädön teho perustuu yksinkertaiseen suhteeseen. Yhden asteen lasku sisälämpötilassa pienentää lämmitysenergian tarvetta noin viisi prosenttia. Tasainen lämpötila säästää siis heti.

Ilmanvaihdon lämmöntalteenotto

Suurin säästö ilman koko lämmitysjärjestelmän vaihtoa saadaan ilmanvaihdon lämmöntalteenotosta. Poistoilmalämpöpumppu (PILP) ottaa lähtevän ilman lämmön talteen ja pienentää lämmityskuluja noin 25-40 prosenttia.

Toimi sopii taloyhtiöön, jossa on koneellinen poistoilmanvaihto. Se on yleistä suuressa osassa kerrostalokantaa. Investointi on maltillinen suhteessa saatavaan säästöön.

Poistoilman lämpö otetaan talteen lämpöpumpulla ja siirretään takaisin lämmitykseen tai käyttöveteen. Koska investointi on maalämpöä pienempi, takaisinmaksuaika jää monesti lyhyemmäksi.

Lämmitysjärjestelmän vaihto

Suurin säästö saadaan vaihtamalla lämmitysjärjestelmä, yleensä kaukolämmöstä maalämpöön tai ilma-vesilämpöpumppuun. Maalämpö voi pienentää lämmityksen käyttökuluja noin 40-75 prosenttia.

Se on myös energiaremontin suurin investointi. Yhdessä helsinkiläisessä kerrostalossa vaihto maksoi arviolta 300 000 euroa. Takaisinmaksuaika on tyypillisesti 8-20 vuotta lähteestä riippuen.

Maalämpö kerää lämmön porakaivoista ja tuottaa lämpöpumpulla moninkertaisen määrän energiaa käyttämäänsä sähköön nähden. Kerrostalossa kaivoja tarvitaan useita. Hanke vaatii lisäksi tilaa tekniselle laitteistolle.

Kaukolämpö ei silti ole huono vaihtoehto. Sen lämmönjakokeskus uusitaan parinkymmenen vuoden välein. Huoltovastuu pysyy energiayhtiöllä eikä siirry taloyhtiölle, mikä pienentää taloyhtiön omaa riskiä.

Ilma-vesilämpöpumppu on halvempi investointi, koska se ei vaadi porakaivoja. Kova pakkanen kuitenkin heikentää sen tehoa, joten rinnalle tarvitaan varajärjestelmä.

Se sopii maalämmön kevyemmäksi vaihtoehdoksi tai kaukolämmön rinnalle hybridinä. Silloin lämpöpumppu kattaa suuren osan vuodesta ja kaukolämpö hoitaa kovimmat pakkaset.

Aurinkopaneelit ja lisäeristys

Aurinkopaneelit kattavat taloyhtiön kiinteistösähköä ja tulevat takaisin noin 10-13 vuodessa. Paneelien tuoton ja mitoituksen avaa aurinkopaneelit taloyhtiöön.

Vuoden 2021 lakimuutoksen jälkeen taloyhtiö voi hyvityslaskennalla (aurinkosähkön jako asunnoille) kohdistaa tuotantoa myös asuntojen kulutukseen, ei pelkkään kiinteistösähköön. Se parantaa paneelien kannattavuutta.

Lisäeristys on harvoin kannattavaa yksin. Ulkoseinän lisäeristys tulee takaisin vain silloin, kun julkisivu uusitaan muutenkin. Yläpohjan lisäeristys on sen sijaan halpa ja maksaa itsensä takaisin usein 2-3 vuodessa.

Milloin energiaremontti kannattaa tehdä?

Energiaremontin hinnasta suuri osa on itse rakennustyötä, ei uutta tekniikkaa. Siksi toimi on halvin silloin, kun sama rakennusosa on jo muutenkin uusittava.

Ajoita energiaremontti korjausvelkaan

Ikkunat, ilmanvaihto ja lämmitysverkosto kuluvat loppuun omassa tahdissaan. Kun ne uusitaan käyttöikänsä päässä, energiaa säästävä versio maksaa vain vähän enemmän kuin tavallinen. Erillisenä hankkeena sama toimi maksaa selvästi enemmän, koska työ ja telineet tehdään vain sitä varten.

Tämä on syy selvittää taloyhtiön korjausvelka eli kertynyt korjaustarve ennen energiapäätöksiä. Se kertoo, mitkä rakennusosat ovat tulossa uusittaviksi ja milloin.

Ero näkyy selvimmin julkisivussa. Ulkoseinän lisäeristys erillisenä hankkeena harvoin kannattaa, mutta julkisivuremontin yhteydessä lisäeriste on lähes aina järkevä, sillä teline ja purkutyö tehdään joka tapauksessa.

Sama pätee ikkunoihin ja ilmanvaihtoon. Kun ne uusitaan käyttöikänsä päässä, energiatehokas malli valitaan pienellä lisähinnalla, ei erillisenä investointina.

Laske korjausvelka ennen päätöstä

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevan remonttitarpeen suoraan asuntoilmoituksesta. Näet, mitkä rakennusosat lähestyvät käyttöikänsä loppua. Energiaremontin voi silloin ajoittaa niiden mukaan ja välttää saman työn maksamisen kahteen kertaan.

Näin energiaremontti ei ole erillinen kuluerä vaan osa suunnitelmallista kunnossapitoa. Sama euro tekee kaksi asiaa, uusii kuluneen osan ja pienentää energialaskua.

Kuka taloyhtiössä päättää energiaremontista?

Energiaremontista päättää taloyhtiön yhtiökokous, kun hanke on laajakantoinen tai vaikuttaa asumiskustannuksiin. Tarvittava enemmistö riippuu siitä, onko kyse kunnossapidosta vai perusparannuksesta.

Kunnossapito riittää enemmistöllä

Loppuun kuluneen osan uusinta on kunnossapitoa, josta yhtiökokous päättää yksinkertaisella enemmistöllä. Yli puolet annetuista äänistä riittää. Kaikki osakkaat maksavat osuutensa vastikeperusteensa mukaan.

Perusparannus ja yhdenvertaisuus

Kokonaan uusi järjestelmä on perusparannus. Sen voi yhä hyväksyä yksinkertaisella enemmistöllä, jos kustannus ei muodostu osakkaalle kohtuuttoman ankaraksi.

Jos toimi hyödyttää osakkaita eri tavoin, se ei saa loukata yhdenvertaisuutta (osakkaiden tasapuolista kohtelua). Haitatulta osakkaalta tarvitaan tällöin suostumus. Päätöksen valmistelun vastuut avaa hallituksen vastuu remontissa.

Jos perusparannus ylittää nykyisen tavanomaisen tason, sen suuret kustannukset peritään vain siihen suostuneilta osakkailta. Näin yksittäinen osakas ei joudu maksamaan naapurin ylellisyydestä.

Osakkaan oma ilmalämpöpumppu

Osakas saa asentaa oman ilmalämpöpumpun kustannuksellaan. Koska ulkoyksikkö tulee taloyhtiön vastuulla olevalle julkisivulle, työstä on tehtävä kirjallinen muutostyöilmoitus hallitukselle etukäteen.

Taloyhtiö voi asettaa työlle ehtoja tai kieltää sen, jos siitä on kohtuutonta haittaa. Ehtojen on liityttävä rakennuksen suojaamiseen, kuten asennustapaan, sijaintiin, lauhdeveden hallintaan tai äänen rajaamiseen.

Rahoitus ja rahoitusvastike

Energiaremontti rahoitetaan taloyhtiön lainalla, jonka osakkaat maksavat pääoma- eli rahoitusvastikkeena. Vastike jakautuu osakkaiden kesken taloyhtiön vastikeperusteen mukaan.

Vuoden 2026 lakiuudistus toi oman säännön myös sähköauton latauspisteille. Niiden kustannukset jaetaan tasan niiden asuntojen kesken, joille lataus tuottaa etua, jollei yhtiöjärjestys (taloyhtiön omat säännöt) toisin määrää.

Onko energiaremonttiin saatavilla tukea?

Energiaremontin rahoitus koostuu yleensä taloyhtiön lainasta ja vastikkeista. Suoraa valtion avustusta ei tällä hetkellä ole avoinna, mutta uusi on valmisteilla.

Uusi avustus on valmisteilla

Vuosille 2026-2027 valmistellaan uutta määräaikaista avustusta asuinrakennusten energiakorjauksiin. Sen budjetiksi on esitetty 110 miljoonaa euroa ja tueksi enintään 4 000 euroa asuntoa kohti, mutta ehdot ovat vielä avoimet eikä hakua ole avattu. Avustuksen ehdot kokoaa energia-avustukset taloyhtiölle.

Alustavien ehtojen mukaan avustus kattaisi enintään puolet hyväksytyistä kustannuksista ja edellyttäisi vähintään kymmenen prosentin parannusta energiatehokkuuteen. Ehdot voivat vielä muuttua ennen haun avaamista. Tuki on tarkoitettu asunto-osakeyhtiöille, ei yksittäisille osakkaille.

Valtiontakaus on nykyinen tuki

Valtion takauslaina on tällä hetkellä ainoa avoinna oleva tuki energiaremonttiin. Valtio takaa taloyhtiön remonttilainan enintään 70 prosenttiin kohtuullisista kustannuksista. Takaus koskee myös energiakorjauksia.

Takaus pienentää lainan riskiä ja voi parantaa sen ehtoja. Takausmaksu on kaksi prosenttia ja takausaika enintään kaksikymmentä vuotta. Se ei siis ole suora tuki, vaan helpottaa lainan saantia ja voi laskea sen korkoa.

Kotitalousvähennys ei koske taloyhtiötä

Kotitalousvähennystä ei saa taloyhtiön omasta remontista, vaikka sen maksaisi vastikkeena. Vähennys koskee vain työtä, jonka osakas teettää omassa huoneistossaan ja joka ei kuulu taloyhtiölle. Osakas voi silti vähentää omassa huoneistossaan teettämänsä työn, kuten sisäpintojen maalauksen.

Energiatodistus näyttää tason

Taloyhtiön energiatehokkuus tiivistyy energiatodistukseen, joka luokittelee rakennuksen asteikolla A:sta G:hen. Todistus vaaditaan, kun asunto myydään tai vuokrataan. Energialuokka on ilmoitettava myös myynti-ilmoituksessa. Kerrostalossa todistus tehdään koko rakennukselle. Se on käytännössä aina tarpeen, sillä asuntoja myydään jatkuvasti.

Direktiivi koskee rakennuskantaa

EU:n energiatehokkuusdirektiivi ei aseta yksittäiselle taloyhtiölle energialuokkavaatimusta, vaan velvoite koskee koko rakennuskannan keskimääräistä tasoa. Suomen on silti pantava direktiivi toimeen kansallisin säädöksin. Korjausten yhteydessä energiatehokkuutta on aina parannettava. Direktiivin vaikutukset avaa energiatehokkuusdirektiivi taloyhtiössä.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä energiaremontti kannattaa tehdä ensin?

Paljonko maalämpö säästää taloyhtiössä?

Saako taloyhtiö avustusta energiaremonttiin vuonna 2026?

Kuka päättää taloyhtiön energiaremontista?