Por­ras­käy­tä­vän remontti ta­lo­yh­ti­ös­sä

Porraskäytävän remontti on yhtiön yhteisen tilan pintaremontti, jossa maalataan seinät ja katot, kunnostetaan lattiat ja kaiteet ja uusitaan valaisimet. Remontin maksaa taloyhtiö, mutta lasku jaetaan osakkaille yleensä vastikeperusteella, vaikka jokaisella asunnolla on tasan yksi ovi. Tällä sivulla esitellään remontin sisältö, ovien vastuunjako, päätöksenteko, kustannusten jako ja työn ajoitus.

Mitä porraskäytävän remonttiin kuuluu?

Pintaremontti ulottuu seinistä ja katoista lattioihin, kaiteisiin ja valaisimiin. Työn laajuus ratkaisee sekä luvat että sen, kuka päätöksen tekee.

Pinnat, valaisimet ja postilaatikot

Maalaustyö jakautuu kahteen luokkaan. Maalinvalmistaja Tikkurilan ohjeessa huoltomaalaus tarkoittaa hyväkuntoisten pintojen maalausta. Korjausmaalauksessa vanhat tasoitteet poistetaan kokonaan, pinnat tasoitetaan ja maalataan uudelleen. Tikkurilan mukaan oikein suunniteltu maalaus tuo esiin talon aikakaudelle tyypillisen tyylin.

Portaikon seinä voi olla kuusi metriä korkea. Työ vaatii silloin telineen. Keskustelijat neuvoivat jo 2018 vaihtamaan valaisimet samalta telineeltä. Pohjatyöstä tinkiminen näkyy myöhemmin. Vuonna 2005 kirjoittaja kertoi halkeamasta, joka näkyi tuoreen maalin läpi.

Samassa urakassa kunnostetaan usein kaiteet ja käsijohteet, pestään ja vahataan lattiat ja uusitaan nimitaulut. Postilaatikoissa on kaksi laillista mallia. Postilain mukaan kirjeet jaetaan kerrostalokohtaisiin lokerikkoihin tai huoneistokohtaisiin postiluukkuihin. Jakelupaikan määrittelee postiyritys.

Poistumisopasteita tavallinen asuinkerrostalo ei lähtökohtaisesti tarvitse. Sisäministeriön asetus luettelee tilat, joissa poistumisreitit merkitään opasteilla, eikä asuinkerrostalon rappukäytävä ole listalla.

Kaikki ei vaadi remonttia. Valojen sammuminen kesken kulun ratkeaa keskustelijoiden mukaan usein vaihtamalla valot sammuttava automaatti.

Vanhat pinnat ja asbesti

Remontin laajuus ratkaisee, tuleeko asbesti mukaan. Pelkkä maalaus ehjän pinnan päälle ei ole purkutyötä. Kun vanhoja tasoitteita poistetaan tai pintoja hiotaan, työ voi olla asbestipurkutyötä. Ehjän asbestipitoisen pinnan saa sen sijaan päällystää ilman purkutyölupaa.

Asetuksen mukaan rakennuttajan on huolehdittava asbestikartoituksesta aina, kun hankkeeseen voi sisältyä asbestipurkutyötä. Porraskäytävän remontissa rakennuttaja on taloyhtiö. Asbestipitoisten tuotteiden myynti ja käyttöönotto kiellettiin vuoden 1994 alusta. Ennen vuotta 1994 tehdyt pinnat ovat tyypillinen riskikohde. Kartoituksen sisältö ja kustannus esitellään asbestikartoituksen hinnan sivulla.

Vanha rappukäytävä voi olla myös suojeltu. Rakentamislain mukaan lupa tarvitaan aina, jos korjaus vaikuttaa olennaisella tavalla suojellun tai rakennustaiteellisesti arvokkaan rakennuksen arvoon. Kaupunginmuseoilla on osoitekohtaisia inventointeja vanhoista porraskäytävistä. Arvokkaassa talossa suunnittelu alkaa rakennusvalvonnasta.

Kuka vastaa ovista ja niiden osista?

Asunnon ovi porraskäytävään kuuluu kokonaisuutena yhtiölle, jollei yhtiöjärjestys (yhtiön perussääntö) määrää toisin. Osakkaalle kuuluvat oven sisäpinta ja hänen itse asennuttamansa lukot.

Neljä ovea, neljä nimeä

Ovikeskustelut kaatuvat usein siihen, että sana ulko-ovi tarkoittaa kahta eri ovea. Vuonna 2020 kirjoittaja etsi tietoa rapun väliovesta ja totesi, ettei siitä puhuta missään. Nimet kannattaa sopia ennen tarjouspyyntöä.

Rapun oveen voi kuulua myös automaattinen avaus ja aukipitolaite. Porraskäytävän puoleiset laitteet ovat yhtiön vastuulla, huoneiston sisäpuolinen ovipidike osakkaan.

Raja kulkee oven keskellä

Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole pykälää ovista. Yhtiön vastuu johdetaan yleissäännöstä, jonka mukaan yhtiö vastaa siitä, mikä ei kuulu osakkaalle. Osakas pitää kunnossa huoneistonsa sisäosat. Hallituksen esityksen perusteluissa asunnon ovi ja porraskäytävä luetaan yhtiölle kuuluvan rakennuksen osiin. Yhtiöjärjestys voi jakaa vastuun toisin, joten oma yhtiöjärjestys kannattaa lukea ennen riitaa.

Käytännössä raja kulkee oven keskellä. Yhtiölle kuuluvat ovilevy, karmi, tiivisteet, helat, kynnys, alkuperäinen lukko ja ovikello. Osakkaalle kuuluvat sisäpinnan maali, itse asennettu turvalukko ja varmuusketju sekä postiluukku ja nimikilpi.

Keskustelija tiivisti saman säännön parvekeovesta jo vuonna 2007. Hänen mukaansa uloin ovi on yhtiön ja sisempi osakkaan. Ovien uusinnassa myös karmit menevät keskustelijoiden kokemuksen mukaan usein uusiksi paloluokituksen takia.

Vastuunjakotaulukoissa tila on nimeltään porrashuone ja asunnon ovi on huoneiston ulko-ovi. Rakennusosakohtaiset vastuut voi hakea vastuunjakotaulukosta. Lakimuutos tulee voimaan lokakuussa 2026 ja siirtää yhtiölle huoneistojen ikkunat. Ovia muutos ei koske.

Kuka remontista päättää?

Tavanomainen pintaremontti on kunnossapitoa, josta hallitus voi päättää vuosibudjetin rajoissa. Laajakantoinen tai vastikkeeseen olennaisesti vaikuttava hanke viedään yhtiökokoukseen.

Hallitus vai yhtiökokous

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidon asianmukaisesta järjestämisestä. Yhtiökokouksen päätöksen vaativat toimet, jotka ovat yhtiön kokoon nähden epätavallisia tai laajakantoisia tai vaikuttavat olennaisesti vastikkeeseen. Päätökseen riittää enemmistö annetuista äänistä. Kokouksen kulku esitellään taloyhtiön yhtiökokouksen sivulla.

Keskusteluissa isännöitsijän valta arvioidaan usein todellista suuremmaksi. Vuonna 2014 kirjoittaja katsoi, että isännöitsijä toimii hallituksen ohjeiden alaisena eikä päätä yhtiön asioista. Ketjussa 2023 neuvottiin saattamaan oma asia vireille kirjallisesti ennen kokouskutsua tai kirjauttamaan se muissa asioissa seuraavaan kokoukseen.

Osakkaan omat muutostyöt porraskäytävässä vaativat yhtiön suostumuksen. Esteettömyyttä parantava muutostyö, kuten luiska tai käsijohde, on poikkeus, josta on riittänyt maaliskuusta 2023 alkaen ilmoitus hallitukselle.

Korkein hallinto-oikeus vahvisti ratkaisussa KHO:2026:35, että osakkaan oikeus perustuu asunto-osakeyhtiölakiin eikä yhdenvertaisuuslain mukautusvelvoitteeseen. Lokakuusta 2026 alkaen laissa todetaan nimenomaisesti, että osakas vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta myös yhtiön tiloissa.

Kunnossapito vai tason nosto

Päätöskynnys riippuu siitä, korjataanko vanha ennalleen vai tehdäänkö uutta ja parempaa. Kiinteistöliiton mukaan peruskorjauksessa rakennusta korjataan siihen tasoon, jollainen se on ollut. Perusparannuksessa tasoa nostetaan.

Väreistä ja tyylistä päättää sama toimivalta, sillä porraskäytävä on yhtiön tilaa. Viranomaisohjetta tai oikeustapausta porraskäytävän väreistä ei ole. Yhdenvertaisuus rajoittaa silti valintoja, jos ratkaisu hyödyttää vain osaa osakkaista.

Tavanmukaiseen tasoon tähtäävästä uudistuksesta yhtiökokous päättää enemmistöllä. Jos uudistus ylittää ajankohdan tavanomaisen tason, kulut saa periä vain siihen suostuneilta osakkailta. Korkein oikeus (KKO) ei ole antanut ennakkopäätöstä siitä, milloin porraskäytävän uudistus ylittää tavanomaisen tason. Rajanveto tehdään yhtiössä.

Miten kustannukset jaetaan osakkaille?

Remontin maksaa yhtiö. Kulut katetaan yhtiövastikkeella, jonka jokainen osakas maksaa yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaan.

Vastikeperuste on pääsääntö

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakas maksaa yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Peruste on tavallisesti huoneiston pinta-ala tai osakkeiden määrä. Neliöihin sidottu jako tuntuu porraskäytävässä oudolta, koska ovia on joka asunnossa vain yksi.

Vastaavaa päättelyä sovellettiin pyykkituvan kuluihin ratkaisussa KKO:2016:43. Yhteisen tilan kulut katetaan vastikkeella, vaikka kaikki eivät tilaa käytä. Vuonna 2012 keskustelija kertoi yhtiöstä, jossa asuntojen ovet uusittiin ja jokaiselta asunnolta perittiin samansuuruinen kertavastike. Järjestely on mahdollinen, mutta se vaatii lain ehdot.

Laki tuntee myös vastikealennuksen. Jos osakas on aiemmin uusinut ovensa omalla kustannuksellaan, yhtiökokous voi enemmistöllä alentaa häneltä perittävää vastiketta, koska aiempi työ vähentää yhtiön kustannuksia. Alennuksen enimmäismäärä lasketaan yhtiölle tulevasta säästöstä.

Hintatietoa porraskäytävän maalauksesta on niukasti. Vuonna 2015 kysyjä pyysi kokemuksia kolmen rapun maalauksesta ja sai vastaukseksi vain yhden kertolaskun. Siksi kustannusarvio pyydetään urakoitsijoilta tarjouksina, ei keskusteluista.

Tasajako vaatii lain ehdot

Asunto-osakeyhtiölaki sallii tasajaon kolmella ehdolla. Yhtiökokous päättää siitä kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Toimenpiteen on kohdistuttava osakehuoneistoihin. Kullekin huoneistolle tulevan edun ja kustannuksen on oltava yhtä suuret.

Asuntojen ovet ja postiluukut voivat täyttää ehdot, koska työ on jokaisessa huoneistossa sama. Porraskäytävän maalaus ei kohdistu osakehuoneistoihin, joten sen kulut jaetaan vastikeperusteella. Keskusteluissa tasajakoa pidetään milloin normaalina, milloin kiellettynä. Ehdot ratkaisevat.

Monirappuisessa yhtiössä myös yhden rapun maalaus jaetaan koko yhtiölle vastikeperusteella. Keskustelussa 2021 muistutettiin, että parvekkeettomatkin maksavat osuutensa parvekeremonteista. Hissin jälkiasennukselle laki säätää oman kerroksiin sidotun jakoperusteen, joka esitellään hissiremontin sivulla.

Milloin remontti kannattaa tehdä?

Pinnat maalataan vasta, kun rakenteisiin meneviä hankkeita ei ole näköpiirissä. Ajoituksen pohjana on hallituksen selvitys kunnossapitotarpeesta.

Pinnat maalataan viimeisenä

Sähköremontissa uudet nousujohdot koteloidaan usein porraskäytävään, mikä muuttaa käytävän ilmettä. Maalaus kannattaa ajoittaa kerrostalon sähköremontin jälkeen. Sama järjestys pätee putki- ja hissihankkeisiin.

Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys kunnossapitotarpeesta seuraavan viiden vuoden ajalta. Selvitys kattaa työt, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttöön, vastikkeeseen tai käyttökustannuksiin. Porraskäytävän maalaus sovitetaan tähän selvitykseen.

Remontin arki asukkaalle

Yhtiön on ilmoitettava osakkaalle riittävän ajoissa kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttöön. Ennakkoilmoitus on lain velvollisuus. Työ etenee ylhäältä alas, koska vahanpoistoainetta ja pesuvettä valuu kaiteiden välistä alempiin kerroksiin. Vuonna 2011 keskustelija muistutti lisäksi vahauksesta kertovasta tiedotteesta rapun ovella ja lehdenjakajan aikataulusta.

Märkä maali ja liukkaat pinnat ovat työn tilaajan asia. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO:1983-II-109, että porraskäytävien siivouksen ulkoistanut yhtiö vastasi työn teettäjänä vaarasta ilmoittamisen laiminlyönnistä. Varoitukset kuuluvat urakkaan.

Rappukäytävä on uloskäytävä, jolla pelastuslain mukaan ei saa säilyttää tavaraa. Laki velvoittaa sekä rakennuksen omistajaa että haltijaa, joten kielto koskee yhtiötä ja asukasta. Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan sallittuja ovat vain ovikoristeet, ilmoitustaulut ja yhtiön ylläpitämät kynnysmatot. Rikkomisesta voi seurata sakko, jollei tekoa pidetä vähäisenä.

Remontin yhteydessä käytävä kannattaa tyhjentää pysyvästi. Tavaroiden säilyttämisestä määrätään tarkemmin taloyhtiön järjestyssäännöissä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa porraskäytävän remontin?

Taloyhtiö. Kulut katetaan yhtiövastikkeella, joka määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan. Asuntojen oviin kohdistuvassa työssä yhtiökokous voi päättää tasajaosta määräenemmistöllä, jos etu ja kustannus ovat kullekin huoneistolle yhtä suuret.

Kuka päättää porraskäytävän maalauksesta?

Tavanomaisesta kunnossapidosta hallitus voi päättää vuosibudjetin rajoissa. Laajakantoinen tai vastikkeeseen olennaisesti vaikuttava hanke vaatii yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen. Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen kulut saa periä vain siihen suostuneilta osakkailta.

Kenelle asunnon ovi kuuluu?

Ovi kuuluu kokonaisuutena yhtiölle, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin. Laissa ei ole pykälää ovista, mutta hallituksen esityksen perusteluissa asunnon ovi luetaan yhtiölle kuuluvan rakennuksen osiin. Osakkaalle kuuluvat sisäpinnan maali ja itse asennetut turvalukot.

Muuttuuko ovien vastuunjako lokakuussa 2026?

Ei. Lakimuutos tulee voimaan lokakuussa 2026 ja siirtää yhtiölle huoneistojen ikkunoiden kunnossapidon. Sana ovi ei esiinny pykälässä ennen eikä jälkeen muutoksen, joten ovien vastuunjako jatkuu ennallaan.