Jul­ki­si­vu­re­mont­ti

Julkisivuremontti on Tilastokeskuksen kyselyssä taloyhtiöiden yleisimmin suunnittelema suuri remontti. Betonielementtitalon koko julkisivun uusiminen kustantaa arviomme mukaan noin 280 euroa asuinneliöltä, kevyt huoltomaalaus murto-osan siitä. Korjaustavan ratkaisee betonin kunto eikä ulkonäkö. Tällä sivulla esitellään julkisivuremontin hinta, julkisivun elinkaari, korjaustarpeen merkit ja se, kuka remontista päättää.

Paljonko julkisivuremontti maksaa kerrostalossa?

Betonielementtitalossa koko julkisivun uusiminen on arviomme mukaan noin 280 euron kustannus asuinneliöltä, ja korjaustavan taso ratkaisee, liikutaanko sadoissa vai kymmenissä euroissa julkisivuneliöltä.

Hinta asuinneliötä kohden

Julkisivuremontti on koko talon yhteinen kustannus, joka jaetaan asuntojen kesken. Oma osuus seuraa siis asunnon kokoa. Julkisivun materiaali ratkaisee neliöhinnan tason.

Vertailukohta löytyy alan omasta järjestöstä. Julkisivuyhdistyksen oma kustannusarvio betonijulkisivun uusimiselle on samalle viitetalolle muunnettuna 252 euroa asuinneliöltä, eli samaa suuruusluokkaa kuin arviomme. Erä erältä urakkahinnan purkaa julkisivuremontin hinta.

Julkisivuneliö vai asuinneliö

Verkossa julkaistut julkisivuremontin neliöhinnat tarkoittavat kahta eri asiaa. Osa hinnoista on laskettu julkisivuneliöltä eli seinäpinnalta, jolle työ tehdään, osa asuinneliöltä, jolla osakkaan osuus jyvitetään. Harva lähde kertoo, kummasta puhuu.

Ero ei ole pyöristysvirhe. Viitetalossamme on 1 100 julkisivuneliötä ja 2 000 huoneistoneliötä, joten sama urakka, joka kustantaa 511 euroa julkisivuneliöltä, on asuinneliötä kohden 281 euroa. Luvut eroavat lähes kaksinkertaisesti, vaikka kyse on samasta työstä. Tarjousta tai hinta-arviota lukiessa yksikkö kannattaa varmistaa ensimmäisenä.

Korjaustavan hintahaarukka

Kallein vaihtoehto on koko kuoren uusiminen. Julkisivuyhdistyksen ohjeisto hinnoittelee korjaustavat huoltomaalauksesta raskaaseen uusintaan.

Taulukon halvin ja kallein rivi eivät ole vaihtoehtoja samalle talolle. Huoltomaalaus riittää vain pinnaltaan ehjälle julkisivulle, ja raskas korjaus tehdään, koska kevyempi ei enää riitä. Kuntotutkimusaineiston mukaan raskaampia peittäviä korjauksia tarvitsee vain 5-10 prosenttia betonijulkisivuista, joten useimmille taloille oikea tapa löytyy asteikon kevyemmästä päästä.

Osakkaan osuus

Lasku katetaan yhtiövastikkeella, ja maksuperuste luetaan oman yhtiön yhtiöjärjestyksestä. Yleisin peruste on huoneiston pinta-ala.

Vastikkeesta ei vapaudu sillä, ettei koe hyötyvänsä remontista. Korkein oikeus katsoi julkisivu- ja parvekeremonttia koskeneessa ratkaisussaan, että myös parvekkeettomien huoneistojen omistajat osallistuvat kustannuksiin vastikeperusteen mukaan. Perusteena oli, että korjaukset kohdistuivat rakenteisiin, jotka yhtiön kuuluu pitää kunnossa. Ratkaisu on annettu vanhan lain aikana, mutta sama periaate on nykyisessä laissa.

Kuinka usein julkisivuremontti tehdään?

Betonielementtijulkisivu kestää arviomme mukaan noin 50 vuotta. Elementtisaumat tahdistavat välivuosikymmenet, sillä ne on uusittava noin 15 vuoden välein.

Julkisivun ja sen osien käyttöiät

Käyttöikä on suuruusluokka, ei lupaus yksittäiselle talolle. Laskurimme perusarvo koko julkisivun uusimisvälille on 50 vuotta julkisivutyypistä riippumatta, mutta kevyempien korjausten käyttöiät porrastuvat korjaustavan mukaan, kuten edellä olevasta taulukosta näkyy.

Käytännössä sama julkisivu korjataan useita kertoja elinkaarensa aikana. Ensin riittää pinnoitus tai paikkaus. Seuraavalla kierroksella tarvitaan usein peittävä korjaus, ja vasta kun rakenne ei enää kanna uutta pintaa, edessä on purkava uusinta. Rakennusosien uusimisjärjestyksen voi tarkistaa elinkaarihaulla.

Elementtisaumojen sykli

Saumat ovat julkisivun lyhytikäisin osa. Tampereen yliopiston tutkijatohtori Toni Pakkalan mukaan elastisten saumausten arvioitu käyttöikä on nykyisin 15 vuotta, ja rannikolla, missä säärasitus on kovempi, uusimissykli on 10-12 vuotta.

Sauma ei ole kosmetiikkaa. Halkeilleen tai irronneen saumausmassan läpi seinää pitkin valuva vesi pääsee rakenteen sisään, ja kostunut betoni rapautuu pakkasella. Saumojen kunnon taloyhtiö pystyy tarkistamaan itse, ja työn mittakaavan kertoo elementtisaumaus.

Vanhoissa saumausmassoissa on myös haitta-aineita. 1960- ja 1970-lukujen massoissa voi olla PCB-yhdisteitä, joiden kartoitusta ympäristöhallinto suosittelee.

Eristerappauksen erityispiirre

Eristerappaus ei seuraa samaa 50 vuoden kaavaa. Tampereen yliopiston vauriotutkimuksessa eristerappausjärjestelmissä on havaittu paikoin runsasta vaurioitumista jo 10-15 vuoden iässä.

Tämä koskee erityisesti 2000-luvulla peittävästi korjattuja taloja, joissa eristerappaus on jo pinnassa. Niissä ensimmäinen kuntotutkimus kannattaa tehdä tavallista aikaisemmin, ei vasta vuosikymmenten päästä. Rappauspinnan korjaustavat käy läpi julkisivun rappaus.

Elementtikauden kanta

Suomen kerrostaloasunnoista 35,3 prosenttia on rakennettu vuosina 1960-1979. Betonielementtikauden kanta lähestyy siis ensimmäistä koko julkisivun korjauskierrostaan yhtä aikaa, ja saumat on samoissa taloissa uusittu jo 1-2 kertaa.

Suunnitelmat vastaavat tarvetta. Tilastokeskuksen kyselyssä 18 prosenttia taloyhtiöistä suunnittelee julkisivuremonttia seuraavan kymmenen vuoden aikana, ja 50 vuoden uusimisvälillä laskettu laskennallinen tahti tasaisesti jakautuneelle kannalle olisi 20 prosenttia vuosikymmenessä. Kiinteistöliiton kevään 2026 barometrissa julkisivuhankkeita ilmoitti vuosille 2026-2030 niin ikään 18-19 prosenttia kerrostaloyhtiöistä.

Ikä ei silti tarkoita purkukuntoa. Alan tutkijoiden mukaan väite, että 1970-luvun talot suunniteltiin kestämään vain 50 vuotta, on myytti, sillä elinkaarisuunnittelu otettiin Suomessa käyttöön vasta 2000-luvun alussa.

Saman arvion mukaan 50 vuoden käyttöiälle suunniteltujen rakenteiden todellinen keskimääräinen kestävyys on noin 150 vuotta, ja 1970-luvun talot ovat kansainvälisesti mitattuna hyvälaatuisia ja hyvin korjattavissa.

Mistä tietää, että julkisivuremontti on tulossa?

Julkisivun kunto näkyy kadulle asti. Neljä merkkiä kertoo, että kuntotutkimuksen aika on käsillä.

Silmin havaittavat merkit

Kosteus rapauttaa betonia pakkasella. Betonin sisällä raudoitteet ruostuvat, kun suojaava emäksisyys on vuosikymmenten mittaan hiipunut. Molemmat mekanismit näkyvät ulospäin.

Vaurioiden yleisyys

Merkit ovat yleisiä, mutta harvoin vakavia. Laajin suomalainen kuntotutkimusaineisto kertoo, että vauriota on useimmissa betonijulkisivuissa ja laajaa vauriota vain pienessä osassa.

Korroosion syy on samassa aineistossa lähes yksinomaan betonin karbonatisoituminen eli emäksisyyden hiipuminen, sillä korroosion käynnistävä määrä klorideja ylittyi vain neljässä kohteessa.

Kuntotutkimus ratkaisee korjaustavan

Silmämääräinen tarkastus kertoo, että jotain on tekeillä, mutta ei kuinka syvällä vaurio on. Vaurioitumismekanismit etenevät rakenteen sisällä piilossa, ja kun vaurio näkyy ulos, sitä on Pakkalan mukaan jo vaikea pysäyttää.

Siksi korjaustapa valitaan kuntotutkimuksen, ei katselmuksen perusteella. Betonirakennuksen ensimmäinen kuntotutkimus kannattaa teettää noin 15-25 vuoden iässä, ja sen kustannus on suuruusluokaltaan 1-3 prosenttia koko hankkeesta. Rapautuman laajuus ratkaisee, riittääkö paikkaus, ja erittäin pitkälle edenneeseen pakkasrapautumaan peittävää korjausta ei ohjeiston mukaan enää suositella. Tutkimuksen sisällön käy läpi julkisivun kuntotutkimus.

Näytemäärä ratkaisee tutkimuksen arvon

Kuntotutkimusten laatu vaihtelee, ja ero näkyy näytemäärissä. Ohjeen mukainen vähimmäismäärä on 15-21 näytettä rakennusta kohden, mutta toteutunut keskiarvo on 12,1 näytettä, ja noin puolet tutkimuksista on tehty 1-10 näytteellä.

Tilaajan kannattaa siis vaatia näytemäärä tarjoukseen. Liian harvalla näytteellä tehty tutkimus voi suositella kevyttä korjausta vaurioon, jonka laajuutta se ei nähnyt, ja virhe maksetaan seuraavassa remontissa.

Parvekekaiteiden levyt tarkastetaan erikseen

Julkisivun kuntotutkimus ei automaattisesti kata kevytrakenteisia parvekekaiteita, sillä niiden tarkastusta ei ole kuvattu kansallisissa kuntotutkimusohjeissa. Julkisivuyhdistys julkaisi joulukuussa 2025 väliaikaisen ohjeen, jonka mukaan kuitusementtilevyä ei tulisi käyttää parvekkeen ensisijaisena putoamissuojana.

Onnettomuustutkintakeskus antoi toukokuussa 2026 samasta aiheesta onnettomuusuhkailmoituksen, jonka mukaan sementtikuituinen parvekelevy ei estä parvekkeelta putoamista. Kaiteet kannattaa siis nimetä kuntotutkimuksen ja parvekeremontin laajuuteen erikseen.

Mitä julkisivuremontissa tehdään?

Korjaustavat jaetaan kolmeen tasoon, jotka alan ohjeisto nimeää säilyttäviksi, peittäviksi ja purkaviksi korjauksiksi. Kunto ratkaisee tason, ja ulkonäkö sekä raha vaikuttavat vasta toteutukseen.

Säilyttävä korjaus

Säilyttävä korjaus paikkaa vauriot ja suojaa pinnan uudelleen. Se on mahdollinen, kun rapautuminen on alkavaa ja paikallista, ja siksi oikea-aikainen kuntotutkimus säästää rahaa.

Kevyin muoto on huoltomaalaus, joka on oma hankkeensa eikä vaadi koko julkisivuremonttia. Rajan sille, milloin pelkkä maalaus riittää, vetää julkisivun maalaus.

Yleisimmin julkisivut korjataan yhä perinteisellä laastipaikkauksella, jonka osuus korjauksista on 27-34 prosenttia.

Peittävä korjaus

Peittävässä korjauksessa, josta käytetään myös termiä verhoileva, vanha vaurioitunut rakenne jätetään uuden pintarakenteen alle. Ulkoseinään lisätään samalla lämmöneriste, ja uusi pinta voi olla eristerappaus, tuulettuva levyverhous, muuraus tai kuorielementti.

Peittävä korjaus pysäyttää vanhan rakenteen vaurioitumisen, kun kosteusrasitus pintaan loppuu. Se edellyttää kuitenkin, että vanha rakenne kantaa uuden kiinnikkeineen, joten pitkälle rapautunut kuori voi sulkea tämänkin oven.

Purkava korjaus

Purkavassa korjauksessa elementin ulkokuori tai vanha pintarakenne puretaan ja tilalle rakennetaan uusi. Se on tavoista raskain ja kallein, ja siihen päädytään, kun rakenne on liian vaurioitunut kantamaan peittävää korjausta. Purkava korjaus on silti harvinaisempi kuin tarjouspuheista voisi päätellä.

Energiatehokkuus korjauksessa

Luvanvaraisen julkisivukorjauksen yhteydessä rakennuksen energiatehokkuutta on parannettava. Ympäristöministeriön asetus antaa kolme vaihtoehtoista reittiä, ja taloyhtiö voi täyttää vaatimuksen rakennusosakohtaisesti, koko rakennuksen energiankulutuksen rajalla tai laskennallisen kokonaisenergiankulutuksen parannuksella.

Käytännössä peittävä korjaus täyttää vaatimuksen usein itsestään, koska lisäeriste tulee joka tapauksessa uuden pinnan alle. Energiatehokkuus ei siis yleensä ole peittävän korjauksen lisäkustannus vaan sen sivutuote.

Kauanko julkisivuremontti kestää ja miten se etenee?

Hanke etenee kuntotutkimuksesta suunnitteluun, kilpailutukseen ja toteutukseen. Itse työmaa kestää kuukausia, koko hanke päätöksineen selvästi pidempään.

Hankkeen vaiheet

Julkisivuremontti ei ala telineistä vaan paperista. Kuntotutkimus kertoo vaurioiden laajuuden, hankesuunnittelussa valitaan korjaustapa ja taso, suunnittelija laatii korjaustapakuvauksen, urakka kilpailutetaan ja vasta sitten pystytetään telineet.

Vaiheistus suojaa taloyhtiötä. Ilman kuntotutkimusta tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia, koska jokainen urakoitsija hinnoittelee eri arvauksen vaurioiden laajuudesta.

Remontin kesto

Riippumatonta tilastoa julkisivuremonttien kestosta ei julkaista, joten tarkka kuukausimäärä olisi keksitty luku. Keston ratkaisevat työn laajuus, telinekierron vaiheet, sääsuojaus ja vuodenaika.

Suuruusluokka kannattaa kysyä urakoitsijalta tarjouksen yhteydessä ja kirjata sopimukseen. Kysymykset, joilla aikataulun saa vertailukelpoiseksi, kokoaa remontin kilpailutus.

Asuminen remontin aikana

Asukkaalle julkisivuremontti on ennen kaikkea aistikokemus. Kun talo huputetaan, asukkaiden sanoin paketoidaan, asunnot hämärtyvät, ikkunat suojataan, parvekkeet ovat pois käytöstä ja piikkaus kuuluu sisälle asti.

Huputuksella on syynsä. Sääsuojaus pitää työn käynnissä sateella ja pakkasella ja estää purkupölyn leviämisen ympäristöön. Ikkunoiden suojaus kannattaa silti ottaa puheeksi urakoitsijan kanssa etukäteen, samoin se, milloin parvekkeet tyhjennetään ja kauanko ne ovat pois käytöstä.

Kuka päättää julkisivuremontista taloyhtiössä?

Julkisivuremontista päättää yhtiökokous yli puolella annetuista äänistä. Hallitus valmistelee esityksen.

Yhtiökokouksen päätös

Asunto-osakeyhtiölaki ei mainitse julkisivua kertaakaan, vaan vastuu ratkeaa poissulkemalla. Osakkaan kunnossapitovastuu eli se, minkä osakas korjaa omalla kustannuksellaan, ulottuu vain huoneiston sisäosiin, ja yhtiö vastaa siitä kunnossapidosta, joka ei kuulu osakkeenomistajalle. Julkisivu jää siis yhtiölle, ja muiden rakennusosien jaon luettelee vastuunjakotaulukko.

Laajakantoinen tai asumiseen taikka asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttava kunnossapito kuuluu yhtiökokoukselle. Yksittäinen osakas ei voi estää julkisivuremonttia, josta enemmistö on päättänyt.

Sama enemmistö riittää myös uudistukseen, jolla kiinteistö saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Lisäeristys peittävän korjauksen yhteydessä on juuri tällainen uudistus, kunhan maksuvelvollisuus ei muodostu kenellekään osakkaalle kohtuuttoman ankaraksi.

Rakentamislupa

Kun rakentamislaki tuli voimaan vuoden 2025 alussa, toimenpidelupa poistui laista kokonaan ja lupakynnys muuttui. Aikajanan tilanteiden lisäksi rakentamislupa tarvitaan, kun kantava rakenne on vaurioitunut.

Koska peittävä korjaus lisäeristeineen vaikuttaa tyypillisesti juuri energiatehokkuuteen, lupatarve kannattaa varmistaa oman kunnan rakennusvalvonnasta hankesuunnittelun aikana.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä tapahtuu, jos julkisivuremonttia lykätään?

Vauriot etenevät ja korjaustapa muuttuu raskaammaksi. Alkava rapautuma on paikattavissa, mutta erittäin pitkälle edenneeseen pakkasrapautumaan peittävää korjausta ei ohjeiston mukaan enää suositella, jolloin jäljelle jää purkava uusinta. Tutkimusarvion mukaan koko maan korjaustarve kaksinkertaistuu 40 vuodessa, jos julkisivukorjaukset lopetetaan.

Saako vuokralainen vuokranalennusta julkisivuremontin aikana?

Usein saa. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta antaa vuokralaiselle oikeuden kohtuulliseen vuokranalennukseen ajalta, jolta huoneisto ei ole ollut vaadittavassa kunnossa, ja oikeus alkaa vasta, kun haitasta on ilmoitettu vuokranantajalle. Kuluttajariitalautakunta suositti tuoreessa julkisivuremonttiratkaisussaan 15 prosentin alennusta remontissa, jossa taloa ei huputettu, ja Suomen Vuokranantajien mukaan lautakunnan yleinen linja julkisivuremonteissa on noin 10-30 prosenttia. Huputus ja parvekkeen menetys nostavat alennusta asteikon yläpäähän.

Tarvitaanko julkisivuremonttiin asbestikartoitus?

Ennen vuotta 1994 valmistuneessa rakennuksessa tarvitaan. Asetus vaatii asbestikartoituksen ennen purkutöitä, ja julkisivuremontissa purkutyötä on jo vanhojen elementtisaumojen poisto. Asbestin käyttö kiellettiin Suomessa vaiheittain niin, että valmistus ja maahantuonti loppuivat 1993 ja myynti sekä käyttöönotto 1994.

Nouseeko asunnon arvo julkisivuremontin jälkeen?

Remontti ei ole sijoitus vaan velvoite, mutta tehty julkisivuremontti poistaa ostajan hinnoitteleman riskin. Kahdesta muuten samanlaisesta asunnosta arvokkaampi on se, jonka taloyhtiössä remontti on jo tehty ja maksettu. Vaikutuksen suuruusluokan käy läpi remontin vaikutus asunnon hintaan.