Julkisivuremontti taloyhtiössä

Julkisivuremontti taloyhtiössä maksaa kerrostalossa noin 100-700 €/m² julkisivua kohden materiaalin mukaan. Päätöksen tekee yhtiökokous, koska julkisivu on rakennuksen ulkovaipan osa ja asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulla.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 16.6.2026.

Mistä julkisivuremontin hinta taloyhtiössä muodostuu?

Lopulliseen urakkasummaan vaikuttaa neljä asiaa: julkisivumateriaali, vauriotason syvyys, rakennuksen korkeus sekä yhdistäminen muuhun ulkovaipan remonttiin. Sama 1970-luvun elementtitalo voi maksaa 150 €/m² kevyestä paikkauksesta tai 600 €/m² ohuteristerappauksesta uudella eristyksellä.

Hinnan tekijät

• Julkisivumateriaali. Betonisandwich-elementti, rapattu massiivi, muurattu tiili ja levyverhous eroavat sekä urakkatavoissa että elinkaarissaan, ja niiden välillä on usein moninkertainen hintaero.
• Vauriotason syvyys. Saumojen ja maalipinnan uusinta vie haarukan alapäähän. Karbonatisoituneen betonin purkukorjaus, raudoituksen suojaus ja uusi eristyskerros nostavat haarukan yläpäähän.
• Rakennuksen korkeus ja telinekustannus. Korkea kerrostalo vaatii suurempia telineitä ja pidempää nostokalustoa kuin matala lähiöporras.
• Yhdistäminen muuhun ulkovaipan remonttiin. Ikkunaremontti, parvekkeiden uusinta ja kattoremontti samalla telineellä laskevat kokonaiskustannusta ja lyhentävät asukashäiriötä.

Haarukan peruste

Haarukka on suuntaa-antava suuruusluokka, Asuntoanalyysin oma arvio, joka on suhteutettu Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastoon. Taloyhtiökohtaisen luotettavan hinnan antaa vain kuntotutkimuksen jälkeen kilpailutettu urakkasopimus.

Kevyt tiililaatta- tai levyverhouksen huoltokorjaus jää haarukan alapäähän, noin 100 €/m². Yläpäähän, noin 700 €/m², nousee koko julkisivun purkukorjaus uudella lisälämmöneristyksellä ja pintamateriaalilla.

Sama rakennus voi siirtyä haarukan alapäästä yläpäähän, jos kuntotutkimus paljastaa karbonatisoituneen betonin tai laajan raudoitusvaurion. Tästä syystä julkisivuremontin hinta ratkeaa vasta kuntotutkimuksen jälkeen.

Paljonko julkisivuremontti maksaa materiaaleittain?

Materiaali on selvästi suurin yksittäinen kustannustekijä. Alla olevat €/m²-haarukat ovat suuntaa-antavia suuruusluokkia, Asuntoanalyysin oma arvio suhteutettuna Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastoon.

Materiaalikohtainen €/m² taulukko

Lähteet: Tilastokeskus, korjausrakentaminen; Asuntoanalyysin oma kustannusarvio. Suuruusluokat vaihtelevat vauriotason ja rakennuksen korkeuden mukaan; tarkka hinta selviää vasta kilpailutetusta tarjouksesta.

Materiaalierot

Kevyimmän laatoitetun verhouksen huoltokorjaus jää noin 100 €/m²:iin, kun rapatun julkisivun perusteellinen kunnostus nousee 500 €/m²:iin. Ohuteristerappaus uudella eristyksellä yltää haarukan yläpäähän, noin 700 €/m²:iin. Erot ovat moninkertaiset, joten materiaali ratkaisee suuruusluokan.

Tämä on syy, miksi julkisivuremontin hintaa ei voi antaa rakennuksesta ennen kuin materiaali ja vauriotaso tunnetaan. Julkisivuyhdistyksen JUKO-ohjeistokansio jakaa kerrostalon julkisivut neljään kategoriaan: betoni-, rapatut, muuratut ja tuulettuvat.

Energia-avustus eristyskorjauksessa

Kun julkisivuremonttiin yhdistetään lisälämmöneristys, hankkeeseen voi saada valtion avustusta. Ympäristöministeriö valmistelee määräaikaista asuinrakennusten korjausrakentamisen avustusta vuosille 2026 ja 2027, ja sitä voivat hakea asunto-osakeyhtiöt energiatehokkuutta parantaviin korjauksiin.

Tarkat ehdot vahvistuvat asetuksella, joten hallituksen kannattaa tarkistaa ajantasainen tilanne ympäristöministeriöstä ennen päätöstä. Avustus pienentää eristerappauksen ja uuden tuulettuvan julkisivun nettokustannusta.

Miten julkisivuremontti rahoitetaan taloyhtiössä?

Taloyhtiö rahoittaa julkisivuremontin yleensä taloyhtiölainalla, jonka osakas maksaa kuukausittaisena rahoitusvastikkeena eli osuutena yhtiön lainan lyhennyksestä ja korosta. Osakas voi myös maksaa oman lainaosuutensa kerralla pois.

Rahoitustavat

Kustannus jaetaan osakkaille vastikeperusteen, tavallisesti huoneistoneliöiden, mukaan (asunto-osakeyhtiölain 3 luku). Tavallisia rahoitustapoja on kolme.

• Taloyhtiölaina, jota lyhennetään rahoitusvastikkeella 15-25 vuoden ajan.
• Kertasuoritus, jossa osakas maksaa oman lainaosuutensa kerralla pois.
• Korjausrahasto, johon on kerätty varoja etukäteen suunnitelman pohjalta.

Rahoitusvastike euroina

Osakkaan kuukausierä riippuu lainaosuudesta, korosta ja laina-ajasta. Alla oleva Asuntoanalyysin laskelma havainnollistaa suuruusluokan.

Asuntoanalyysin laskelma: annuiteettilaina, vuosikorko 4,0 %. Lainaosuus on osakkaan osuus taloyhtiölainasta, ja se määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Korko ja laina-aika ovat oletuksia, joten oman taloyhtiön luvut kannattaa tarkistaa isännöitsijältä.

Verovähennys ja kotitalousvähennys

Yhtiön teettämästä, vastikkeella rahoitetusta julkisivuremontista osakas ei saa kotitalousvähennystä, koska kyse ei ole hänen itse tilaamastaan työstä. Kotitalousvähennys koskee vain osakkaan omalle vastuulle kuuluvaa, itse tilattua työtä.

Vuokra-asunnon omistajalle rahoitusvastikkeen verokohtelu riippuu taloyhtiön kirjanpidosta. Tuloutettu rahoitusvastike vähennetään vuokratulosta maksuvuonna, rahastoitu lisätään asunnon hankintamenoon ja vähennetään vasta asuntoa myytäessä.

Milloin julkisivu on teknisesti tiensä päässä?

Käyttöikä eroaa materiaaleittain moninkertaisesti. Hyvin huollettu muurattu tiili kestää 50-100 vuotta, betonisandwich-elementti tyypillisesti 30-50 vuotta saumavaurion ja karbonatisoitumisen takia, ja ohuteristerappaus vain 25-40 vuotta huoltovaativuuden vuoksi.

Käyttöikä materiaaleittain

Lähteet: Julkisivuyhdistys ry, JUKO-ohjeistokansio; Suomen Betoniyhdistys; Rakennustieto, kiinteistön keskimääräiset tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot (RT 103765 ja RT 103766, 2025). Käyttöiät ovat ohjeellisia ja riippuvat huollosta ja olosuhteista.

Hälytysmerkit

Iän rinnalla kannattaa katsoa konkreettisia merkkejä. Suomen Betoniyhdistyksen mukaan elastiset saumamassat uusitaan 15-25 vuoden välein ja betonipintojen maalauskäsittelyt 25-30 vuoden välein.

Visuaaliset hälytysmerkit ovat halkeamat, rappauksen irtoaminen, ruoste raudoituksen ympärillä ja saumavauriot. Kuntotutkimus paljastaa, riittääkö huolto vai onko edessä laajempi purkukorjaus.

Betonijulkisivun kuntotutkimuksessa mitataan karbonatisoitumissyvyys poranäytteistä ja raudoituksen peitepaksuus. Kun karbonatisoituminen on edennyt teräksen syvyyteen, kevyt paikkaus ei enää riitä, vaan edessä on laajempi purkukorjaus tai uusi verhoilu. Tutkimustulos kohdistaa korjauksen sinne, missä vaurio todella on, eikä koko julkisivua tarvitse aina uusia kerralla.

Karbonatisoituminen

Karbonatisoituminen on ilmiö, jossa ilman hiilidioksidi muuntaa betonin emäksisen pinnan neutraaliksi pinnasta syvyyteen päin. Ilmiö etenee hitaasti vuosikymmenten aikana ja vie raudoituksen suojan.

Kun karbonatisoitumisrintama saavuttaa teräksen syvyyden, raudoitus alkaa ruostua. Ruostuminen laajentaa rakennetta ja halkaisee lopulta betonipinnan ulkopuolelta.

Suomen Betoniyhdistyksen mukaan tämä on yleisin syy 1960-1980-luvun betonisandwich-julkisivujen korjaustarpeeseen. Kyseinen kanta on parhaillaan ensimmäisen suuren julkisivuremonttiaallon kohdejoukko.

Mitä Asuntoanalyysin oma aineisto kertoo julkisivukannasta?

Suomen kerrostalokanta on yhteensä noin 114,4 miljoonaa kerrosalaneliötä, ja sen ikäjakauma näyttää, miksi 2020-luvun keskivaihe on betonisandwich-elementtijulkisivulle käännekohta. Seuraava alaluku on Asuntoanalyysin oma laskelma, ei toimialalähteen luku.

Ikäjakauma kerrosalan mukaan

Lähteenä on Tilastokeskus, asuinrakennukset ja taloyhtiöiden korjauskustannukset, 2025. Laskelma on koko maan kerrostalokannasta.

• Noin 49,7 % kerrostalokerrosalasta on rakennettu ennen vuotta 1980. Tämä osa kannasta on yli 46-vuotiasta ja pääosin betonisandwich- tai rapattu massiivijulkisivu ensimmäisen käyttöiän loppukohdalla.
• Erityisesti 1960-1979 elementtisandwich-aikakausi (34,4 % kerrosalasta, 21 221 taloa) on juuri nyt 46-65 vuoden iässä, eli betonisandwich-julkisivun 30-50 vuoden ohjearvon yli. Karbonatisoituminen, raudoituksen korroosio ja saumavaurio muodostavat kohdejoukon hallitsevan korjaustarpeen.
• 1980-luvun kanta (10,8 % kerrosalasta) on 36-45 vuoden iässä ja lähestyy betonisandwich-julkisivun käyttöiän puoliväliä. Ohuteristerappauselementtien korjausaalto on Julkisivuyhdistyksen mukaan parhaillaan tulossa lyhyen 25-40 vuoden käyttöiän takia.

Korjauspaine

Asuntoanalyysin korjauspainelaskelma päätyy noin 305 M €/v vuosittaiseen kerrostalojen julkisivuremontin uusintapaineeseen, vaihteluvälillä 172-890 M €/v eri oletuksilla.

Luku on rajattu Tilastokeskuksen taloyhtiöiden korjauskustannusten 2024 Ulkopinnat-sarjan (rakennusosa 4) keskiarvolla, joka oli vuosina 2019-2024 noin 652 M €/v. Asuntoanalyysin laskelma asettuu siten kunnolla julkisen kattoarvon alapuolelle.

Yhdessä ikkunaremontin laskelman (140 M €/v) kanssa julkisivu ja ikkunat kuluttavat noin 68 % koko Ulkopinnat-toteumasta. Jäljelle jää tilaa katolle sekä parveke- ja muille ulkovaipan korjauksille.

Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilaston mukaan kerrostaloyhtiöiden korjauksiin käytettiin vuonna 2025 noin 2,2 miljardia euroa. Julkisivuremontti oli taloyhtiöiden yleisimmin suunnittelema iso remontti: 18 prosenttia aikoi tehdä sen kymmenen vuoden sisällä.

Laskennan parametrit

Asuntoanalyysi käyttää kolmea avointa parametria: julkisivun osuus kerrosalasta 0,8, painotettu mediaanikäyttöikä 60 vuotta ja painotettu yksikkökustannus 200 €/m² julkisivua kohden.

Painotettu yksikkökustannus vastaa modaalista paikkaus- ja huoltokorjausta, ei täyttä purkukorjausta. Laskelma on Asuntoanalyysin oma kooste, erillään yllä esitetyistä Julkisivuyhdistyksen, Suomen Betoniyhdistyksen ja Tilastokeskuksen julkisista arvoista.

Kuka taloyhtiössä päättää julkisivuremontista?

Päätöksen tekee yhtiökokous hallituksen esityksestä, ja kustannus katetaan vastikkeella tai erillisellä hankerahoituksella. Yksittäinen osakas ei tee päätöstä eikä maksa julkisivun korjausta erikseen.

Lakiperusta

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § määrää rakennuksen ulkovaipan, johon julkisivu kuuluu, yhtiön kunnossapitovastuulle. Tästä syystä päätös tehdään yhtiökokouksessa, ei osakaskohtaisesti.

Kunnossapitosuunnitelma

Saman lain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen tulevasta kunnossapitotarpeesta seuraavalle viidelle vuodelle.

Tämän seurauksena julkisivuremontin pitäisi näkyä taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa jo vuosia ennen ensimmäistä pakkasvauriota tai irtoavaa rappausta. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä betonijulkisivun saumamassat ja maalauskäsittely löytyvät omana rivinään ennen seuraavaa kuntoarviota.

Parvekelasit

Parvekelasituksen voi toteuttaa samalla telineellä julkisivuremontin yhteydessä. Korkein oikeus vahvisti ratkaisussa 2005:83, että yhtiökokous voi päättää koko taloyhtiön parvekelasituksesta yksinkertaisella enemmistöllä. Kustannukset saa jakaa vastikkeena kaikille osakkaille, vaikka osa asunnoista olisi ilman parveketta.

Julkisivuremontin yhteydessä kannattaa tarkistaa, onko parvekelasit asennettu taloyhtiön hankkeena vai osakkaan omakustanteena, sillä se vaikuttaa vastuunjakoon. Parvekelasituksen päätösvallasta, luvasta ja vastuunjaosta kerrotaan tarkemmin parvekelasitus taloyhtiössä -sivulla.

Kuinka kauan julkisivuremontti kestää taloyhtiössä?

Itse urakkavaihe kestää tyypillisesti 3-5 kuukautta, laajassa verhouskorjauksessa pidempään. Asukkaat asuvat asunnoissaan koko remontin ajan.

Vaiheen kesto

Lähde: Suomen Kiinteistölehti, julkisivuremontin kulku ja kesto; Asuntoanalyysin arvio. Kesto riippuu laajuudesta, säästä ja rakennuksen koosta.

Sääikkuna

Julkisivutyöt tehdään yleensä maaliskuusta marraskuuhun, koska betoni, rappaus ja saumamassat vaativat riittävän kuivumislämpötilan. Kesä on työn kannalta paras aika.

Asuminen remontin aikana

Asukkaat voivat asua asunnoissaan koko remontin ajan. Telinesuojausten aikana ilmanvaihto on kuitenkin usein pois päältä, eikä ikkunoita tai parvekkeen ovia saa avata, mikä tekee helteisistä kesäpäivistä tukalia.

Miten julkisivuremontti kytkeytyy korjausvelkaan?

Julkisivu, joka on lähestynyt teknisen käyttöikänsä loppua, näkyy taloyhtiön korjausvelassa samoin kuin lähestyvä ikkunaremontti, kattoremontti tai kylpyhuoneremontti.

Korjausvelan laskenta

Yksittäisen rakennusosan korjausvelka muodostuu siitä, kuinka suuri osa sen teknisestä käyttöiästä on jo kulunut, kerrottuna sen jälleenhankintahinnalla.

Esimerkiksi 50-vuotinen 1975-elementtitalon betonisandwich-julkisivu, jonka ohjeellinen tekninen käyttöikä on 30-50 vuotta, on ylittänyt puolivälin ja velkaantunut lähes kokonaan. Tämä on ostajan kannalta hintaan kohdistuva alennusvaade, ei pelkkä tekninen mittari.

Niputtaminen

1960-1979 elementtitalokannassa julkisivun, ikkunoiden ja parvekkeiden uusinnat osuvat samaan ikäkauden huippukohtaan. Niiden yhdistämisestä saa sekä telinekustannussäästöä että lyhyemmän asukashäiriön.

Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilaston mukaan ulkopintojen korjaukset painottuvat juuri 1960-1979 elementtikantaan, jossa julkisivu, ikkunat ja parvekkeet tulevat käyttöikänsä päähän lähes samanaikaisesti. Kerralla toteutettu ulkovaipan paketti nostaa yhden hankkeen kokonaissumman helposti miljooniin euroihin.

Yhteishankkeessa telineet, suunnittelu ja työmaan perustaminen maksetaan vain kerran. Säästö on tuntuva verrattuna siihen, että julkisivu, ikkunat ja parvekkeet korjattaisiin erillisinä urakoina peräkkäisinä vuosina.

Ostajan tarkistus

Ostajan kannattaa katsoa rakennusvuotta, julkisivumateriaalia ja taloyhtiön viimeisintä kuntoarviota samana kokonaisuutena. Pelkkä julkisivumateriaalin nimi ei riitä, koska sama betonisandwich voi olla joko juuri saneerattu tai täysin saneeraamaton.

Materiaalikohtainen €/m²-haarukka ja Julkisivuyhdistyksen JUKO-ohjeistokansion käyttöiät yhdessä antavat hyvän pohjan suuruusluokan arvioon. Lopullinen luotettava hinta vaatii aina kuntotutkimuksen ja kilpailutuksen.

Asuntoanalyysi yhdistää nämä julkisesti saatavilla olevat parametrit ostajan päätösnäkymäksi: rakennusvuosi, materiaali ja käyttöikä yhdistetään yhdeksi rakennusosakohtaiseksi korjausvelkaluvuksi.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä julkisivuremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon julkisivuremontin urakkahinta vaihtelee materiaalin mukaan tyypillisesti 100-700 €/m² julkisivua kohden. Levyverhouksen huoltokorjaus tai tiililaattaverhous on halvimmillaan noin 100 €/m², betonisandwich-elementin paikkaus + saumaus + maalaus 150-200 €/m², muurattu tiili 200 €/m², rapattu massiivi 150-500 €/m² ja koko julkisivun purkukorjaus uudella eristyksellä 400-700 €/m². Haarukka on suuntaa-antava suuruusluokka, Asuntoanalyysin oma arvio suhteutettuna Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastoon. Taloyhtiökohtaisen luotettavan hinnan antaa vain kuntotutkimuksen jälkeen kilpailutettu urakka.

Kuinka usein taloyhtiön julkisivu pitää uusia?

Käyttöikä riippuu voimakkaasti materiaalista. Suomen Betoniyhdistyksen ja Julkisivuyhdistyksen JUKO-ohjeistokansion mukaan muurattu tiili kestää 50-100 vuotta, rapattu massiivi 50-80 vuotta, betonisandwich-elementti 30-50 vuotta, ja tiililaatta- tai levyverhous 30-40 vuotta. Lisäksi betonijulkisivun saumamassat uusitaan 15-25 vuoden välein ja maalauskäsittely 25-30 vuoden välein. Ohuteristerappauksen 25-40 vuoden käyttöikä on lyhin yleisimmistä rakenteista, ja Julkisivuyhdistyksen mukaan ohuteristerappauselementtien korjausaalto on parhaillaan tulossa.

Mikä on betonisandwich-julkisivun karbonatisoituminen?

Karbonatisoituminen on ilmiö, jossa ilman hiilidioksidi muuntaa betonin emäksisen pinnan neutraaliksi pinnasta syvyyteen päin. Ilmiö etenee hitaasti vuosikymmenten aikana ja vie raudoituksen suojan: kun karbonatisoitumisrintama saavuttaa teräksen syvyyden, raudoitus alkaa ruostua, mikä laajentaa rakennetta ja halkaisee betonipinnan. Suomen Betoniyhdistyksen mukaan tämä on yleisin syy 1960-1980-luvun betonisandwich-julkisivujen korjaustarpeeseen, ja juuri tämän takia kyseinen kanta on parhaillaan ensimmäisen suuren julkisivuremonttiaallon kohdejoukko.

Kuka päättää taloyhtiön julkisivuremontista?

Yhtiökokous. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § asettaa julkisivun osana rakennuksen ulkovaippaa yhtiön kunnossapitovastuulle, joten laajasta urakasta päätetään yhtiökokouksessa hallituksen esityksestä, ja kustannus katetaan vastikkeella tai hankerahoituksella. Yksittäinen osakas ei voi tehdä päätöstä eikä maksaa julkisivua erikseen.

Kannattaako julkisivuremontti tehdä ikkunaremontin yhteydessä?

Useimmiten kyllä. Sama 1960-1979 elementtitalokanta, joka on betonisandwich-julkisivun ensimmäisen käyttöiän loppukohdalla, on samanaikaisesti alkuperäisten ikkunoiden ensimmäisen käyttöiän iässä. Telinekustannus, asukashäiriö ja työn suunnittelu jaetaan samalla kertaa, jolloin kokonaiskustannus jää yleensä pienemmäksi kuin kahdesta erillisestä urakasta. Käytännön päätös tehdään aina taloyhtiökohtaisesti kuntoarvion ja pitkän tähtäimen suunnitelman pohjalta, ei lähtökohtaisesti.

Kuinka paljon julkisivuremontti nostaa vastiketta?

Vastikkeen nousu riippuu osakkaan lainaosuudesta, taloyhtiölainan korosta ja laina-ajasta. Esimerkiksi 30 000 euron lainaosuus tarkoittaa noin 182 euron kuukausierää 20 vuoden lainalla 4 prosentin korolla, ja noin 158 euroa 25 vuoden lainalla. Tämä on Asuntoanalyysin laskelma annuiteettilainasta; todellinen rahoitusvastike määräytyy taloyhtiön lainatarjouksen ja yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Oman taloyhtiön luvut kannattaa tarkistaa isännöitsijältä.

Saako julkisivuremontista kotitalousvähennyksen?

Et yhtiön teettämästä julkisivuremontista. Kotitalousvähennys koskee vain osakkaan itse tilaamaa ja maksamaa työtä, joka kuuluu hänen omalle kunnossapitovastuulleen. Julkisivu on kokonaan taloyhtiön kunnossapitovastuulla ja rahoitetaan vastikkeella, joten yksittäinen osakas ei voi vähentää sitä kotitalousvähennyksenä. Sijoittaja voi sen sijaan vähentää rahoitusvastikkeen vuokratulosta, jos taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan.