Kat­to­re­mont­ti

Kattoremontti tulee jokaisen taloyhtiön eteen ennemmin tai myöhemmin. Se on taloyhtiökyselyissä toiseksi yleisin suuri remontti heti julkisivuremontin jälkeen. Katteen tyypistä ja iästä voi päätellä oman osuutensa suuruusluokan jo vuosia ennen päätöstä. Tällä sivulla esitellään katon hinta, käyttöikä ja korjaustarpeen merkit.

Paljonko kattoremontti maksaa taloyhtiössä?

Huopakatteisen katon uusiminen kustantaa arviomme mukaan noin 54 euroa huoneistoneliöltä. Kuudenkymmenen neliön asunnossa se tarkoittaa runsaat 3 200 euroa.

Hinta katemateriaaleittain

Katteen hinta lasketaan kattoneliöiltä, koska työ tehdään katolle eikä asuntoihin. Suomalaisissa kerrostaloissa katemateriaaleja on käytännössä kolme.

Tiilikate on kolmikosta halvin uusia. Ero ei synny tiilen hinnasta vaan katon muodosta. Tiilikatto on harjakatto, jossa kate ladotaan valmiiksi mitoitettujen ruoteiden päälle. Konesaumattu pelti sen sijaan taivutetaan ja saumataan paikan päällä.

Oman asunnon osuus

Katto on koko rakennuksen kustannus. Se jaetaan asuntojen kesken, joten oma osuus seuraa asunnon kokoa eikä katon kokoa.

Kattoneliö ja huoneistoneliö eivät ole sama asia. Verkossa julkaistut kattoremontin neliöhinnat vaihtelevat viidestätoista eurosta neljäänsataan, eivätkä kaikki lähteet kerro kummasta neliöstä puhutaan. Tarjousta lukiessa kannattaa varmistaa yksikkö ennen kuin vertaa lukua toiseen.

Talon korkeus

Kaksi samankokoista taloyhtiötä saa samasta katosta eri hinnan, jos talot ovat eri korkuisia. Mitä useampi kerros katon alla on, sitä useampi huoneistoneliö jakaa saman katon.

Kahdeksankerroksisessa talossa katto kustantaa huoneistoneliötä kohden noin puolet siitä mitä nelikerroksisessa. Matala talo ei ole huonosti hoidettu, vaan sillä on enemmän kattoa asuntoa kohden.

Mistä hinta koostuu

Urakkaan kuuluu enemmän kuin uusi kate. Vanha kate ja aluslaudoitus puretaan, yläpohjan lämmöneriste uusitaan tarvittaessa ja viimeisenä asennetaan uusi kate, räystäät ja kattovarusteet.

Hintaa liikuttavat eniten katon muoto ja kaltevuus, läpivientien ja kattokaivojen määrä sekä se, kuinka paljon vanhaa rakennetta voidaan säilyttää. Sääsuojaus ja telineet ovat oma erillinen eränsä.

Telineet ja putoamissuojaus eivät ole urakoitsijan lisämyyntiä. Rakennustyön turvallisuutta koskeva asetus vaatii putoamissuojauksen yli kahden metrin työtasoilla ja kulkuteillä. Velvoite kuuluu taloyhtiölle, joka on hankkeessa rakennuttaja.

Tarjousten hajonta yllättää monen hallituksen. Helsingin kaupungin erään kattourakan kilpailutuksessa neljä tarjousta samasta työstä asettui arvonlisäverottomana välille 1 189 000 ja 1 820 500 euroa. Kallein oli yli puolitoistakertainen halvimpaan nähden, joten yksi tarjous ei kerro hintatasosta juuri mitään. Erä erältä hinnan purkaa kattoremontin hinta.

Yksi asia nostaa hintaa jälkikäteen. Ehjä vanha rakenne saadaan korjata alkuperäistä rakennustapaa noudattaen, mutta jos rakenne on vaurioitunut siksi, ettei se ole toiminut teknisesti, korjaus on tehtävä uudisrakentamisen vaatimusten mukaan. Lahonnut yläpohja on siis kalliimpi kuin ehjä.

Rivitalon kattoremontti

Rivitalossa katto jakautuu harvemmalle huoneistoneliölle kuin kerrostalossa. Sama kate kustantaa asuntoa kohden enemmän.

Järjestys myös kääntyy. Kerrostalossa tiilikate on halvin ja rivitalossa kallein, koska rivitalon kattoa jakaa niin harva huoneistoneliö, että raskaimman katteen ero kertautuu.

Kuinka kauan katto kestää?

Katteen käyttöikä riippuu materiaalista. Ero kolmen katteen välillä on kaksinkertainen.

Katteen käyttöikä

Käyttöikä on suuruusluokka, ei lupaus yksittäiselle katolle. Se kertoo, milloin katto kannattaa ottaa tarkkailuun. Hajoamisen hetkeä se ei kerro.

Kattoliitto kuvaa vaihtelun laajuuden suoraan. Parikymmentä vuotta vanha, puhalletuista bitumikermeistä tehty katto voi olla jo elinkaarensa päässä, kun taas nykyvaatimukset täyttävä katto voi kestää jopa viisikymmentä vuotta. Sama liitto sanoo myös, mistä näin leveä haarukka johtuu. Asianmukainen huolto pidentää katon käyttöikää.

Hinta käyttövuotta kohden

Pelkkä uusimishinta ei riitä vertailuun. Katteet kestävät eri ajan, joten oikea vertailuluku saadaan jakamalla uusimishinta käyttöiällä.

Kun otetaan käyttöikä myös huomioon, muuttuu materiaalien järjestys. Kalleimmasta katteesta tulee vuosikustannukseltaan edullisin, koska se kestää kaksi kertaa pidempään kuin huopa.

Milloin uusiminen kannattaa

Ikä yksin ei ratkaise. Kolmekymmentä vuotta vanha huopakatto voi olla hyvässä kunnossa. Kaksikymmentä vuotta vanha voi olla lopussa, jos sitä ei ole huollettu.

Päätös syntyy katteen iästä ja siitä, mitä katolla näkyy. Kun molemmat kertovat samaa, päätös on helppo. Kun ne ovat ristiriidassa, kannattaa tilata kuntotutkimus ennen kuin yhtiökokoukselle esitetään mitään.

Mistä tietää, että katto pitää uusia?

Katon kunto näkyy neljässä paikassa. Kolme niistä on katolla ja yksi asunnon sisällä.

Neljä merkkiä

Vauriot kertyvät sinne, missä vesi viipyy tai mistä se pääsee sisään. Siksi merkit löytyvät samoista kohdista talosta toiseen. Kattoliitto ohjeistaa katsomaan tarkastuksessa katon kallistuksia, katteen pintaa ja saumoja, vedenpoiston toimivuutta sekä läpivientejä ja pellityksiä.

Talven merkit

Räystäiden jääpuikot eivät ole pelkkä sääilmiö. Ne syntyvät, kun yläpohjasta karkaa lämpöä, lumi sulaa katolla ja sulamisvesi jäätyy kylmällä räystäällä. Ympäristöministeriön ohjeen mukaan sulamista ja jäätymistä estetään juuri yläpohjan lämmöneristyksellä, ilmatiiviydellä ja tuuletuksella.

Lumen paino sen sijaan huolestuttaa turhaan. Viranomaisten mukaan kerrostalot eivät ole lumikuorman kestävyydessä riskikohteita, eikä runsaslumisen talven 119 rakennevauriosta yhdessäkään ollut kyse asuinrakennuksen rungon sortumasta. Todellinen riski on katolta putoava lumi ja jää.

Mitä paperit kertovat

Katon historia löytyy kolmesta asiakirjasta. Hallituksen viisivuotisselvitys kertoo tulevista töistä, isännöitsijäntodistus jo tehdyistä ja huoltokirja siitä, miten kattoa on hoidettu.

Kattoliitto ohjeistaa tarkastamaan katon vähintään kaksi kertaa vuodessa, keväällä talvivaurioiden varalta ja syysmyrskyjen jälkeen ennen lumen tuloa. Käytäntö on toinen. Kiinteistöliitto Uusimaan kyselyyn vastanneista taloyhtiöistä 44 prosenttia tarkastaa katon vuosittain ja 42 prosenttia enintään viiden vuoden välein.

Laiminlyönnillä on hinta. Kattoliiton mukaan vuosittaisen huollon laiminlyönti on yksi vesikattovaurioiden pääaiheuttajista, eikä materiaalitakuu ole voimassa, jos huollot jätetään tekemättä. Jos paperit eivät kerro katosta mitään, seuraava askel on katon kuntotutkimus.

Kuinka monella taloyhtiöllä on kattoremontti edessä?

Jokaisen katto tulee joskus tiensä päähän. Harvemmalla se on jo suunnitelmissa. Tilastokeskuksen kyselyyn vastanneista taloyhtiöistä 17 prosenttia aikoo uusia katon seuraavan kymmenen vuoden aikana.

Remontin yleisyys

Vain julkisivuremontti on yleisempi. Kattoremontti menee suunnitelmissa molempien putkiremonttien ohi.

Kannan ikä

Tilastokeskuksen mukaan kerrostalojen kerrosalasta 60,5 prosenttia on rakennettu ennen vuotta 1990. Huopakatto kestää noin 30 vuotta.

Näistä kahdesta luvusta seuraa yksi päätelmä. Ennen 1990-lukua valmistuneen talon huopakatto on joko uusittu kertaalleen tai se on myöhässä. Peltikate voi olla vielä ensimmäisellä kierroksellaan. Kumpi tilanne on käsillä, ei selviä rakennusvuodesta, vaan talon omista papereista.

Kuka vastaa katon korjauksista?

Vesikatto on taloyhtiön vastuulla. Osakas vastaa vain huoneistonsa sisäosista.

Yhtiön vastuu

Asunto-osakeyhtiölaki ei mainitse vesikattoa kertaakaan. Vastuu ratkeaa poissulkemalla. Laki asettaa yhtiölle sen kunnossapidon, joka ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkaan vastuu ulottuu vain huoneiston sisäosiin, eikä katto kuulu kenenkään huoneistoon. Se jää siis yhtiölle. Samalla logiikalla jakautuvat muutkin rakennusosat, jotka vastuunjakotaulukko luettelee yksitellen.

Sama säännös ulottuu vuodon jälkiin. Yhtiön on korjattava ne huoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen vian tai sen korjaamisen vuoksi. Korjaus tehdään yhtiön senhetkiseen perustasoon. Osakkaan omat tasonkorotukset jäävät hänen vastuulleen.

Osakkaan asema

Osakkaalla on kaksi velvollisuutta ja yksi oikeus. Viasta on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä ja huoneistoa on hoidettava huolellisesti. Oikeus teettää korjaus yhtiön kustannuksella vaatii kaksi ehtoa yhtä aikaa. Laiminlyönnin on rajoitettava olennaisesti huoneiston käyttöä, eikä yhtiö saa kirjallisen huomautuksen jälkeen jättää ryhtymättä riittäviin toimiin.

Myöhässä tehty ilmoitus ei yksin vie oikeuksia. Korkein oikeus on todennut, ettei ilmoitusvelvollisuutta koskeva säännös ole reklamaatiosäännös, jonka laiminlyönti sinänsä poistaisi osakkaan oikeuden vaatia korvausta.

Kustannusten jako

Lasku katetaan yhtiövastikkeella. Maksuperuste on se, joka lukee yhtiöjärjestyksessä eli taloyhtiön omissa säännöissä, eikä laki määrää perustetta.

Neliöperuste on yleisin, muttei automaattinen. Laki sallii perusteeksi myös osakkeiden lukumäärän tai kulutuksen. Oman osuutensa voi siis laskea vasta kun on lukenut, mitä omassa yhtiöjärjestyksessä sanotaan. Jakoperusteen muuttamisen säännöt käy läpi kattoremontin kustannusjako.

Vakuutuksen rooli

Kiinteistövakuutus kattaa kattovuodon vain kapeasti. Korvaus maksetaan vain, jos kate on rikkoutunut äkillisestä ja ennalta arvaamattomasta ulkoisesta syystä.

Vanhan katon läpi valuva sade ei täytä ehtoa. Vakuutuslautakunnan mukaan katon rakenteiden kuuluu Suomessa olla sellaiset, ettei vesi pääse valumaan niiden läpi. Puutteellisesta rakenteesta johtuvaa kastumista ei pidetä äkillisenä eikä ennalta arvaamattomana.

Korvattavassakin vahingossa katon ikä syö summan. Tavanomainen ehto tekee vesikaton ikään perustuvan kolmen prosentin vuosivähennyksen ensimmäisen kahdenkymmenen vuoden jälkeen, jolloin 37-vuotiaan katon vähennys on 51 prosenttia. Katto ei siis ole riski, jota voi odottaa vakuutuksen varassa, vaan meno, joka on suunniteltava.

Miten kattoremontista päätetään?

Kattoremontista päättää yhtiökokous yli puolella annetuista äänistä. Hallitus valmistelee esityksen.

Yhtiökokouksen päätös

Päätösvalta ja ääntenlaskenta ovat laissa eri pykälissä. Yhtiökokous päättää kunnossapidosta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Päätös syntyy tavallisella enemmistöllä.

Yksittäinen osakas ei voi estää katon uusimista. Yhtiökokouksen päätöksen edellytykset ja osakkaan keinot käy läpi kattoremontin päätös.

Hallituksen rooli

Hallitus huolehtii kiinteistön pidosta, mutta tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat epätavallisia tai laajakantoisia tai jotka vaikuttavat olennaisesti osakkaan velvollisuuteen maksaa vastiketta. Pieni paikkaus on hallituksen työtä ja koko katon uusiminen yhtiökokouksen asia.

Äkillinen vuoto on oma tapauksensa. Hallitus saa ryhtyä toimeen ilman yhtiökokousta, jos päätöstä ei voi odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Uudistus vai kunnossapito

Huopakaton uusiminen huovalle on kunnossapitoa. Jos katto samalla nostetaan nykytasolle, esimerkiksi lisäämällä yläpohjan lämmöneristystä, kyse on uudistuksesta. Siihenkin riittää tavallinen enemmistö, kunhan maksuvelvollisuus ei muodostu osakkaalle kohtuuttoman ankaraksi.

Raja kulkee ajankohdan tavanomaisessa tasossa. Sen ylittävästä uudistuksesta yhtiökokous voi päättää enemmistöllä, mutta vastiketta peritään vain siihen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta. Ero kannattaa selvittää ennen kokousta, koska se ratkaisee, kuka maksaa.

Usein kysytyt kysymykset

Saako taloyhtiön kattoremontista kotitalousvähennystä?

Ei saa. Kotitalousvähennys koskee osakkaan omalle kunnossapitovastuulle kuuluvaa työtä. Kattoremontti kuuluu taloyhtiön vastuulle. Vähennystä ei myönnetä, vaikka osakas maksaisi kustannukset suoraan työn tekijälle. Osa kattoalan yrityksistä esittää vähennyksen euromääriä taloyhtiösivuillaan, mikä on omiaan hämäämään.

Kuinka kauan kattoremontti kestää?

Vapaita tilastoja taloyhtiöiden kattourakoiden kestosta ei julkaista. Suuruusluokan saa julkisista hankepäätöksistä. Helsingin kaupungin erään kattourakan työmaa-ajaksi suunniteltiin kahdeksan kuukautta. Luku on julkisen rakennuksen suunniteltu aikataulu, joten se antaa suuruusluokan eikä lupausta. Aikataulun vaiheet käy läpi kattoremontin kesto.

Tarvitaanko kattoremonttiin rakentamislupa?

Riippuu työn sisällöstä. Lupa-asian ratkaisee kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Lupa tarvitaan aina, jos rakennus on suojeltu ja muutos vaikuttaa sen arvoon, tai jos työ vaikuttaa olennaisesti rakennuksen energiatehokkuuteen. Katto kuuluu rakennuksen vaippaan, joten yläpohjan lisäeristys tuo työn tähän ryhmään. Kysy rakennusvalvonnasta ennen tarjouspyyntöä.

Saako osakas hyvitystä kattoremontin aiheuttamasta haitasta?

Ei samalla tavalla kuin vuokralainen. Yhtiövastikkeesta vähennetään vain se määrä, jolla yhtiön omat käyttö- ja kunnossapitokulut pienenevät huoneiston käytön estyessä, eikä vastike poistu kokonaan. Vuokralaisella voi sen sijaan olla oikeus vuokranalennukseen, jonka osakas maksaa. Korvausperusteet käy läpi asumishaitan korvaus.