Kattoremontti taloyhtiössä

Kattoremontti taloyhtiössä maksaa kerrostalossa tyypillisesti noin 80-250 €/m² kattopinta-alaa kohden, ja siitä päättää yhtiökokous hallituksen esityksestä. Hinnan haarukassa ratkaisevat aluskatteen ja ruoteiston kunto, telineet ja katon muoto.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Päivitetty 20.5.2026.

Mistä kattoremontin hinta muodostuu?

Kun urakoitsija antaa neliöhinnan, se on aina ehdollinen. Hinta ratkeaa vasta kun katto avataan ja nähdään, mitä pintapellin alla on.

Neljä keskeistä hintatekijää

Lopulliseen summaan vaikuttaa neljä asiaa enemmän kuin itse katemateriaali:

• Aluskatteen ja ruoteiston kunto. Jos ruoteet ovat lahonneet, kyseessä ei ole katteen vaihto vaan rakenteen uusinta.
• Katon muoto ja läpiviennit. Harjakatto, jossa on paljon piippuja ja jiirejä, on kalliimpi työ kuin sileä lape.
• Rakennuksen korkeus ja telineet. Kerrostalossa turvateline- ja nostokalustokustannus on iso erä.
• Lisätyöt, jotka tulevat samalla: räystäät, sadevesijärjestelmä, kattoturvatuotteet ja usein lisälämmöneristys.

Ruoteiston kunto on näistä se ratkaiseva. Yhteen euromääräiseen lukuun kannattaa suhtautua varauksella.

Mitä kattoremontti maksaa eri katemateriaaleilla?

Markkinahinta katemateriaaleittain

Alla olevat neliöhinnat ovat markkinahintaa, eivät virallista normihintaa. Yksikään julkinen indeksi ei julkaise kerrostalon kattoremontille katemateriaalikohtaista neliöhintaa.

Haarukat on koottu Kiinteistöliiton korjausrakentamisesta ja julkisesti hinnoittelevien kattourakoitsijoiden toteutuneista taloyhtiöhinnoista. Luvut elävät suhdanteen mukana, ja kerrostalokohteessa neliöhinta asettuu tyypillisesti haarukan yläpäähän telineiden ja korkeuden takia.

Mikä päättää haarukan ylä- ja alapään

Sivun alussa mainittu haarukka 80-250 €/m² on koko urakan hinta kerrostalossa, ei yksittäisen katemateriaalin neliöhinta.

Alapää, noin 80 €/m², vastaa yksinkertaista bitumikermin uusintaa. Taulukon halvin materiaalirivi alkaa matalammasta neliöhinnasta, mutta telineet ja nostokalusto nostavat lähtötason tähän kerrostalossa.

Yläraja, noin 200 €/m², on tavanomaisen kerrostalon taso. 250 €/m² on poikkeama: korkea kerrostalo, runsaat läpiviennit ja jiirit, tai tiilikate jonka kantavaa rakennetta joudutaan vahvistamaan.

Kokonaisurakkana tavanomaisen kerrostalon kattoremontti on kymmeniä, isommassa kohteessa satoja tuhansia euroja.

Mitä urakka maksaa per huoneisto

Osakkaan osuus jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikejakoperusteen mukaan, käytännössä asuinneliön suhteessa. Karkea suuruusluokka 80 huoneiston kerrostalolle, jossa kattopinta-ala on 500 m² ja urakkahinta 200 €/m² = 100 000 € kokonaisurakka eli noin 1 250 € per huoneisto.

Isossa kerrostalossa per-huoneisto-osuus on usein selvästi pienempi kuin samalla menetelmällä toteutetussa pienessä yhtiössä, koska telineet ja kiinteät urakkakulut jakautuvat isommalle joukolle.

Tämä on suuruusluokka, ei taloyhtiön hinta. Lopullisen euron ratkaisee kuntotutkimus ja oma yhtiöjärjestys.

Milloin vesikatto on teknisesti tiensä päässä?

Iän voi laskea, mutta se ei yksin kerro pitääkö katto uusia.

Ohjeelliset käyttöiät katemateriaaleittain

VTT Tiedotteita 2231 (Häkkinen, Vares & Siltanen, 2004) ja Kattoliiton vapaasti saatavilla oleva Toimivat katot 2025 -ohje antavat kullekin katemateriaalille ohjeellisen teknisen käyttöiän, jota käytetään kuntoarvioissa ja PTS-suunnittelussa.

Sama luku tarkoittaa eri asiaa eri katolla

Vuosiluvut ovat ohjearvoja, eivät tarkkoja. Kattoliiton ohje erottelee tuuletetun harjakaton, matalakulmaisen katon ja tasakaton: hyvin tuulettuva jyrkkä katto kestää selvästi pidempään kuin huonosti tuulettuva tasakatto.

Bitumikermin haarukan alapää (noin 20 v) vastaa vanhaa, kertaalleen puhallettua kermiä loivalla katolla. Yläpää (noin 40 v) modernia, kaksinkertaista SBS-kermiä hyvin tuuletetulla harjakatolla.

Tuuletus, kaltevuus ja huolto siirtävät lukua materiaalista riippumatta. Samat tekniset käyttöiät on kirjattu Asuntoanalyysin korjausvelan rakennusosataulukkoon.

Missä kohtaa uusimiskierrosta Suomen kerrostalokatot ovat?

Tämä on Asuntoanalyysin oma laskelma, ei toimialalähteen julkaisema luku.

Lähteet ja menetelmä

Yhdistimme kolme avointa, nimettyä lähdettä: rakennuskannan ikäjakauman (Tilastokeskus, asuinrakennukset, 2025), bitumikermin teknisen käyttöiän (VTT Tiedotteita 2231) ja toteutuneet korjauskustannukset (Tilastokeskus, taloyhtiöiden korjauskustannukset, 2024).

Laskelma on toistettavissa: jokainen alla oleva luku syntyy uudelleen julkisesta datasta. Se ei korvaa kuntotutkimusta.

Kerrostalokannan ikäosuus

Suomessa on noin 67 400 asuinkerrostaloa, yhteensä noin 114 miljoonaa kerrosalaneliötä. Niistä 49,7 % kerrosalasta (51,0 % rakennuksista) on valmistunut ennen vuotta 1980.

Tällainen rakennus on vuonna 2025 vähintään 46-vuotias, eli vanhempi kuin bitumikermin koko ohjeellinen käyttöikähaarukka yläpäätään (40 v) myöten. Tämän kannan katto on jo alkuperäisenä ohittanut teknisen käyttöikänsä.

Vanhalla, 20 vuoden kermillä laskettuna kanta on toista tai kolmatta uusimiskierrostaan: alkuperäinen katto on jo uusittu välissä. Modernillakin 40 vuoden kermillä ensimmäinen uusinta on jo erääntynyt.

Ennen vuotta 1990 valmistuneita on 60,5 % kerrosalasta (64,8 % rakennuksista). Tämä kanta on ohittanut bitumikermin tyypillisen, noin 30 vuoden käyttöiän.

Kunta-kohtainen vaihtelu

Sama altistuminen jakautuu kunnittain jyrkästi. Niistä 120 kunnasta, joissa on tilastollisesti riittävästi kerrostaloja, ennen vuotta 1980 valmistuneiden osuus kerrosalasta vaihtelee Outokummun 89,9 prosentista Kempeleen 1,9 prosenttiin.

Kärjessä ovat teollisuus- ja maaseutukaupungit (Outokumpu 89,9 %, Janakkala 82,1 %, Mänttä-Vilppula 81,6 %, Loviisa 80,9 %, Pietarsaari 80,0 %). Pohjalla pääkaupunkiseudun ja kasvukeskusten kehyskunnat (Kempele 1,9 %, Muurame 17,6 %, Sipoo 22,6 %, Espoo 28,4 %).

Kahdessa eri kunnassa sijaitsevan, samannäköisen taloyhtiön kattoremontin todennäköisyys lähivuosina voi olla siis täysin eri luokkaa.

Tämä on kunta-aggregaatti, ei yksittäisen talon ennuste. Jos ostokohde on 1970-luvun kerrostalo, kattouusinta on yhtä ajankohtainen riippumatta siitä, onko talo Outokummussa vai Espoossa: kunta-osuus kertoo riskin keskimäärin, kuntotutkimus kertoo yksittäisen talon kunnon.

Menetelmä: osuudet on laskettu Tilastokeskus, asuinrakennukset, 2025 (asuinkerrostalot), käyttöikäoletus VTT Tiedotteita 2231:n vaihteluvälistä (20-40 v). Euromäärä on rajattu arvio, ei tarkka luku; rakennuskannan ikäosuus on se varma havainto.

Kuka taloyhtiössä päättää kattoremontista?

Yhtiön kunnossapitovastuu ja yhtiökokouspäätös

Vesikatto on rakenne, joten se kuuluu asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 §:n yleissäännön nojalla yhtiön kunnossapitovastuulle, ei osakkaalle.

Käytännössä kattoremontista päättää yhtiökokous, ja kustannus katetaan vastikkeella tai erillisellä hankerahoituksella. Yksittäinen osakas ei voi estää enemmistöllä hyväksyttyä kattoremonttia, mutta hänellä on oikeus saada urakan sisältö ja kustannukset tiedoksi ajoissa.

Hallituksen viiden vuoden kunnossapitoselvitys

Saman lain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään varsinaiselle yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti yhtiövastikkeeseen tai asumiskustannuksiin.

Kattoremontti ylittää tämän kynnyksen käytännössä aina. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä katto on selvityksessä ja PTS:ssä jo vuosia ennen kuin se vuotaa.

Vuotava katto, joka tulee yhtiökokoukseen yllätyksenä, kertoo useammin suunnittelun puutteesta kuin äkkivauriosta. Aito sää- tai rakennevirhe on toki myös mahdollinen.

Hallituksen henkilökohtainen vastuu

Päätöksenteon järjestys ei ole muodollisuus. AOYL 24 luvun 1 § asettaa hallituksen jäsenille henkilökohtaisen vahingonkorvausvastuun, jos he aiheuttavat yhtiölle vahinkoa rikkomalla AOYL:a tai yhtiöjärjestystä.

Käytännön opetus: kuntotutkimus ja selkeä, yhtiökokoukseen viety esitys eivät ole hidasteita vaan hallituksen vastuunsuoja.

Miten kattoremontti liittyy korjausvelkaan?

Ostajalle kattoremontti on harvoin yksittäinen kysymys. Katto, joka on lähellä teknisen käyttöikänsä loppua, näkyy taloyhtiön korjausvelassa samaan tapaan kuin lähestyvä putkiremontti tai julkisivuremontti.

Korjausvelka rakennusosittain

Yksittäisen rakennusosan korjausvelka muodostuu siitä, kuinka suuri osa sen elinkaaresta on kulunut, kerrottuna osan jälleenhankintahinnalla.

Esimerkiksi 25 vuotta vanha yksinkertainen bitumikermikatto, jonka ohjeellinen tekninen käyttöikä on noin 20-40 vuotta, on tällä laskutavalla reilusti yli puolet elinkaarestaan kuluttanut. Kaksinkertainen kermikate kestää selvästi pidempään, joten kerrosmäärä on syytä tarkistaa ennen johtopäätöstä.

Käytännön esimerkki

Kahden samanhintaisen asunnon välillä se, jonka taloyhtiössä katto ja putkisto ovat lähellä elinkaarensa loppua, on todellisuudessa kalliimpi, vaikka velaton hinta olisi sama.

Tämä ero ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, koska korjausvelka ei ole taseen erä. Se kannattaa laskea erikseen ennen ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä kattoremontti maksaa taloyhtiössä?

Kerrostalon vesikaton urakkahinta liikkuu karkeasti 80-250 €/m² kattopinta-alaa kohden, ja vaativissa kohteissa yli sen. Kokonaisurakkana tavanomaisen kerrostalon kattoremontti on useimmiten kymmeniä, isommassa kohteessa satoja tuhansia euroja. Haarukka on markkinahintaa, ei normihintaa: lähteenä Kiinteistöliiton korjausrakentaminen ja julkisesti hinnoittelevien kattourakoitsijoiden toteutuneet taloyhtiöhinnat. Summa määräytyy katemateriaalista, aluskatteen ja ruoteiston kunnosta, läpivientien määrästä ja telineiden tarpeesta.

Kuinka usein taloyhtiön katto pitää uusia?

Vesikatteen ohjeellinen tekninen käyttöikä riippuu materiaalista: bitumikermi noin 20-40 vuotta, profiilipeltikate noin 30-40 vuotta, konesaumattu peltikate ja tiilikate noin 40-50 vuotta (VTT Tiedotteita 2231; Kattoliitto, Toimivat katot 2025). Tuuletus, kaltevuus ja huolto siirtävät lukua materiaalista riippumatta. Suomen kerrostalokannasta valtaosa on jo ohittanut bitumikermin tyypillisen käyttöiän, joten monessa taloyhtiössä kyse on järjestyksessä toisesta tai kolmannesta katosta.

Kuka päättää taloyhtiön kattoremontista?

Yhtiökokous. Vesikatto kuuluu rakenteena asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 §:n yleissäännön nojalla yhtiön kunnossapitovastuulle, joten laajasta urakasta päätetään yhtiökokouksessa hallituksen esityksestä, ja kustannus katetaan vastikkeella tai hankerahoituksella. Yksittäinen osakas ei päätä eikä maksa kattoa erikseen, mutta saa urakan sisällön ja kustannukset tiedoksi. Saman lain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään kunnossapitotarpeen vuosittain etukäteen.

Riittääkö katon pintakäsittely vai pitääkö koko katto uusia?

Ratkaisu tehdään aluskatteen ja ruoteiston kunnon perusteella, ei pintapellin ulkonäön. Jos aluskate on lopussa tai ruoteissa on lahoa, pinnoitus vain siirtää ongelmaa ja kostautuu hinnassa myöhemmin. Kuntotutkimus, jossa rakenne avataan, erottaa pintaremontin koko vesikaton uusinnasta luotettavasti.