Salaojaremontti taloyhtiössä

Salaojaremontti uusii rakennuksen perustusten kuivatuksen. Taloyhtiössä hinta on tyypillisesti 69 000-530 000 euroa, ja päätöksen tekee yhtiökokous.

Kirjoittanut Owen Zhang, kiinteistötalouden DI (Aalto). Päivitetty 20.5.2026.

Milloin salaojaremontti on taloyhtiössä ajankohtainen?

Salaojaremontti on ajankohtainen, kun perustusten kuivatus ei enää toimi luotettavasti tai järjestelmä on teknisen käyttöikänsä päässä.

• Kellari- ja varastotilojen seinissä näkyy kosteutta tai sokkelin pinnoite hilseilee.
• Salaojan tarkastuskaivossa veden pinta on jatkuvasti korkealla, alimman putken alareunan yläpuolella.
• Sade- ja sulamisvedet kerääntyvät pihaan sokkelin viereen, eivätkä valu hallitusti pois.
• Salaojaputket ovat alkuperäisiä, ja taloyhtiö on rakennettu 1950-1990-luvuilla.

Miksi 2000-lukua vanhemmat talot ovat riskissä?

Rakennuksen kosteusmääräyksiä tiukennettiin Suomessa vasta 2000-luvulla. Sitä ennen katolta tulevat sadevedet ohjattiin usein suoraan salaojaan tai rakennuksen viereen.

Tämä kuormittaa salaojaa, lyhentää sen käyttöikää ja altistaa perustukset kosteudelle. Yksittäinen merkki ei vielä ratkaise tarvetta, mutta useampi yhtä aikaa puhuu uusinnan puolesta.

Miten lopullinen tarve varmistetaan?

Lopullisen kuvan antaa kuntotutkimus, jossa salaojan kaadot, putkien kunto ja routasuojaus selvitetään.

Tutkimuksen voi teettää salaojien kuntotutkimukseen erikoistunut yritys tai pohjarakentamiseen perehtynyt insinööritoimisto. Pelkkä ikä ei riitä päätöksen perusteeksi.

Noin puolet kerrostaloista on rakennettu ennen vuotta 1980, jolloin salaoja on tyypillisesti teknisen käyttöikänsä päässä.

Mistä salaojaremontin hinta taloyhtiössä muodostuu?

Hinnan ratkaisee sokkelin pituus, maaperä, piharakenteiden määrä ja samalla tehtävien töiden laajuus, ei rakennuksen kerrosala.

Miksi neliöhinta ei sovi salaojaan?

Salaojaremontin hintaa ei voi esittää asuinneliöhintana niin kuin putkiremontissa. Kustannus seuraa sokkelin pituutta ja maaperää, ei rakennuksen kerrosalaa.

Kahta samanlaista pihaa ei käytännössä ole. Tämä on syy siihen, miksi lopullinen hinta selviää vasta kilpailutuksesta.

Miten suuri vaihteluväli on?

Remppakamun kilpailutusaineiston ääripäät ovat noin 69 000 euroa ja noin 530 000 euroa, eli vaihteluväli on lähes viisinkertainen.

Tämä on yksi taloyhtiön remonttien suurimmista vaihteluväleistä, ja siksi suuruusluokka on aina tonttikohtainen.

Mitä taloyhtiöiden salaojaremontit ovat maksaneet?

Alla olevat luvut ovat markkinatietoa toteutuneista urakoista, eivät normihintaa.

Miksi kerrostalo maksaa enemmän kuin rivitalo?

Pidempi sokkeli, korkeammat piharakenteet ja yleensä laajempi liittymä kunnan hulevesiverkkoon nostavat kerrostalon kokonaiskustannusta.

Tästä syystä rivitaloyhtiön ja kerrostaloyhtiön luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia, vaikka työnvaiheet ovat samat.

Onko omakotitalon hinta vertailukelpoinen?

Omakotitalon salaojaremontti kustantaa Rakennusmaailman tietojen mukaan noin 18 000-25 000 euroa.

Luku ei ole vertailukelpoinen taloyhtiön hintatasoon, koska sokkelin pituus ja piharakenteiden määrä ovat aivan eri suuruusluokassa.

Vaihteluväli 69 000 - 530 000 euroa on yksi taloyhtiön remonttien suurimmista: lopullinen hinta selviää vasta kilpailutuksesta.

Miten salaojaremontti etenee kuntotutkimuksesta luovutukseen?

Salaojaremontti etenee taloyhtiössä kuntotutkimuksesta hankesuunnitteluun, yhtiökokouksen päätökseen, kilpailutukseen ja työvaiheisiin.

Mihin aikaan vuodesta työ kannattaa ajoittaa?

Kaivutyö tehdään yleensä sulan maan aikana, käytännössä touko-lokakuussa. Talvella kaivu vaatii sulatusta ja routasuojausta, mikä nostaa kustannusta.

Hankesuunnittelu ja kilpailutus voidaan tehdä talven aikana, jolloin varsinainen kaivu pääsee käyntiin keväällä. Tämä on yleisin aikataulu isännöinnissä.

Miten asuminen sujuu työn aikana?

Asukkaat asuvat kohteessa työn ajan, mutta autopaikkoja, terasseja ja kulkureittejä rajataan väliaikaisesti.

Sokkelin viereen jää kaivanto, ja pihalta poistuu hetkeksi pintarakenteita. Kosteat tilat ovat käytössä koko ajan, koska salaoja ei katkaise kiinteistön vesi- tai viemärilinjoja.

Toisin kuin putkiremontissa, asukkaiden ei tarvitse väistää. Suurin arjen haitta on melu kaivutyössä ja piha-alueen rajoitettu käyttö muutaman kuukauden ajan.

Mitä Asuntoanalyysin aineisto kertoo kerrostalokannan salaojista?

Noin puolet Suomen kerrostalokannasta on rakennettu ennen vuotta 1980, jolloin salaoja on tyypillisesti teknisen käyttöikänsä päässä.

Mistä luvut on johdettu?

Salaojan tyypillinen tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta. Asuntoanalyysin oma laskelma yhdistää tämän Tilastokeskuksen asuinkerrostalojen valmistumisvuoden jakaumaan, 2025.

Taulukko ei ole Tilastokeskuksen tai Kiinteistöliiton julkaisema, vaan tämän sivun johdettu yhteenveto. Lähdetaulukko on raku 15er.

Miksi sivulla ei ole yhtä kansallista euromäärää?

Tilastokeskus ei julkaise rakennuskohtaista sokkelin pituutta. StatFin kora 13tm -aineistossa Piha-alue ja -rakennukset -luokka kattaa monta eri työtä.

Kerrostaloyhtiöiden piha- ja piharakennuskorjauksiin meni 2019-2024 keskimäärin noin 110 miljoonaa euroa vuodessa. Luku sisältää myös päällysteet, valaistuksen, istutukset ja parkkialueet.

Salaojien osuutta tästä ei voi luotettavasti erottaa, joten sitä ei käytetä tällä sivulla salaoja-arviona. Suuruusluokka jää tonttikohtaisen kilpailutuksen varaan.

Mitä kysyntäpuoli kertoo?

Kiinteistöliiton korjausrakentamisselvityksen mukaan noin viidennes Suomen taloyhtiöistä näkee piharakenteiden remontin, salaojat mukaan lukien, tulevan eteen vuosina 2022-2026.

Yhdessä iän jakauman kanssa tämä antaa hallitukselle ja ostajalle konkreettisen perusteen tarkistaa oman kohteen salaojan tilanne nyt. Tilanne ei jakaudu tasaisesti, vaan ennen 1980 rakennettu kanta on selvästi yliedustettuna.

Mitä vanhojen järjestelmien tyypilliset puutteet ovat?

Vanhoissa salaojissa toistuvat samat virheet: kattovedet on johdettu salaojaan, putkikoko on alle 100 mm, routasuojaus puuttuu kokonaan tai kaadot ovat liian loivat.

Nämä virheet eivät korjaannu osittain. Kaivu joudutaan tekemään koko sokkelin matkalta, mikä on yksi syy siihen, miksi salaojaremontti on taloyhtiöissä iso, ei pieni hanke.

Noin 34 400 kerrostaloa on yli 46 vuoden ikäisiä, ja viidennes taloyhtiöistä odottaa piharakenteiden remonttia 2022-2026.

Kuka taloyhtiössä päättää salaojaremontista?

Päätöksen tekee yhtiökokous hallituksen esityksestä, koska perustusten kuivatus kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Mihin pykälään päätös perustuu?

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 § asettaa rakennuksen ulkopuoliset rakenteet yhtiön kunnossapitovastuulle, ei yksittäiselle osakkaalle.

Kustannus jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen mukaan, tavallisesti huoneiston pinta-alan tai osakkeiden suhteessa.

Miten salaoja näkyy hallituksen viiden vuoden selvityksessä?

Saman lain 6 luvun 3 § velvoittaa hallituksen esittämään yhtiökokoukselle vuosittain kirjallisen selvityksen tulevasta kunnossapitotarpeesta seuraavalle viidelle vuodelle.

Salaojaremontti kuuluu siihen samaan tapaan kuin kattoremontti tai putkiremontti. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä salaojat näkyvät myös pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa ennen kuin kosteus näkyy rakenteissa.

AOYL 1599/2009 4 luku 2 § ja 6 luku 3 § asettavat salaojan yhtiön vastuulle ja edellyttävät sen näkymistä viiden vuoden selvityksessä.

Miten salaojaremontti näkyy korjausvelassa?

Salaoja, joka on lähellä teknisen käyttöikänsä loppua, näkyy taloyhtiön korjausvelassa samaan tapaan kuin putki- tai julkisivuremontti.

Miten yksittäisen rakennusosan korjausvelka lasketaan?

Korjausvelka muodostuu siitä, kuinka suuri osa rakennusosan teknisestä elinkaaresta on kulunut, kerrottuna osan jälleenhankintahinnalla.

Esimerkiksi 1970-luvulla rakennetun kerrostalon salaoja on jo ohittanut noin 40 vuoden käyttöikänsä, vaikka rakenteissa ei vielä näkyisi kosteutta. Käyttöikä ei tarkoita romahdusta, vaan riskin selvää nousua.

Miten tämä vaikuttaa ostopäätökseen?

Kahden samanhintaisen asunnon välillä se, jonka taloyhtiössä salaoja, putkisto ja katto ovat lähellä elinkaarensa loppua, on todellisuudessa kalliimpi.

Ero ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, koska korjausvelka ei ole taseen erä. Se kannattaa laskea erikseen ennen ostopäätöstä, ja verrata oman kohteen rakennusosien ikiä taloyhtiön viiden vuoden kunnossapitoselvityksen aikatauluun.

Korjausvelka tekee teknisesti kuluneen salaojan euroina näkyväksi jo ennen kuin kosteus ehtii rakenteisiin, ja tasoittaa kahden eri ikäisen kerrostaloyhtiön todelliset hintaerot.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä salaojaremontti maksaa taloyhtiössä?

Taloyhtiöiden salaojaremontti maksaa Remppakamun julkaiseman kilpailutusaineiston mukaan keskimäärin noin 239 000 euroa. Vaihteluväli on suuri: pienin rivitaloyhtiön salaojaremontti on ollut noin 69 000 euroa ja suurin kerrostaloyhtiön salaoja- ja hulevesijärjestelmän uusinta noin 530 000 euroa. Hinnan ratkaisee sokkelin pituus, maaperä, piharakenteiden määrä ja samalla tehtävien töiden laajuus. Yhtä oikeaa neliöhintaa ei salaojaremontille ole, koska kustannus seuraa sokkelin pituutta, ei rakennuksen kerrosalaa.

Milloin taloyhtiön salaojat pitää uusia?

Salaojan tyypillinen tekninen käyttöikä on noin 40 vuotta. Uusiminen on käytännössä ajankohtaista, kun perustusten kuivatus ei enää toimi luotettavasti tai kun järjestelmä on rakennettu ennen 2000-lukua, jolloin kosteusmääräyksiä tiukennettiin. Suurin osa 1950-1990-lukujen taloyhtiöistä on jo siinä iässä, että salaojat ovat alkuperäiset ja teknisen käyttöikänsä päässä. Lopullinen tarve ratkaistaan kuntotutkimuksella, ei kalenterilla.

Kuka päättää taloyhtiön salaojaremontista?

Yhtiökokous. Perustusten kuivatus kuuluu asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle, joten laajasta urakasta päätetään yhtiökokouksessa hallituksen esityksestä. Kustannus katetaan vastikkeella tai hankerahoituksella. Osakas ei päätä eikä maksa salaojaremonttia erikseen.

Miten tunnistan, että salaojat eivät enää toimi?

Merkkejä ovat kellari- ja varastotilojen kosteus, sokkelin pinnoitteen hilseily tai värimuutokset, sade- ja sulamisvesien kerääntyminen pihaan sokkelin viereen ja korkea vedenpinta salaojan tarkastuskaivossa. Yksi merkki ei vielä ratkaise, mutta jos näitä on useita tai rakennus on yli 40 vuoden ikäinen, kannattaa teettää kuntotutkimus ennen päätöksiä.

Tehdäänkö salaojaremontti samalla kuin muut taloyhtiön remontit?

Yleensä kyllä. Sokkelin vedeneristys, sadevesijärjestelmä ja routasuojaus uusitaan tyypillisesti samalla, koska sokkeli kaivetaan kerran auki. Jos taloyhtiöllä on lähellä myös julkisivuremontti tai piha-alueen peruskorjaus, ne kannattaa ajoittaa samaan hankkeeseen kustannuksen kokonaisuuden, ei yksittäisen työvaiheen, takia.