Sa­la­o­ja­re­mont­ti ta­lo­yh­ti­ös­sä

Salaojaremontin täysuusinnassa taloyhtiön salaojaputket, kaivot ja sokkelin vedeneristys uusitaan kaivamalla perustukset auki. Arviolaskelmamme nelikerroksisessa viitetalossa on noin 46 000 euroa yhtiölle arvonlisäveroineen. Urakoitsija-arvion mukaan työ kestää taloyhtiössä 4-8 viikkoa. Uusimistarve selvitetään kuntotutkimuksella, ei kalenterista. Tällä sivulla esitellään remontin sisältö, uusimistarpeen merkit ja päätöksenteko taloyhtiössä.

Mitä salaojaremontti taloyhtiössä sisältää?

Täysuusinnassa uusitaan koko perustusten kuivatusjärjestelmä. Samalla sokkeli saa uuden vedeneristyksen.

Järjestelmän osat

Perustusten kuivatusvedellä tarkoitetaan soveltamisoppaassa maahan imeytynyttä vettä, joka johdetaan pois rakennuksen pohjan ja perustusten kuivattamiseksi. Ympäristöministeriön ohjeen mukaan salaojajärjestelmään kuuluvat salaojaputket, salaojituskerros, tarkastuskaivot ja -putket sekä kokoojakaivo. Alan soveltamisopas edellyttää lisäksi, että järjestelmässä on vähintään yksi lietepesällinen kokoojakaivo. Putket asennetaan viettämään kaivoihin päin, ensisijaisesti kaltevuudella 1:100 ja vähintään 1:200.

Salaojitus tarvitaan kuntotutkimusoppaan mukaan yleensä rakennuksen ympärille. Hyvin vettä läpäisevillä harjualueilla se voidaan jättää pois. Jos rakennuksen runkosyvyys on iso, salaojia voidaan tarvita myös rakennuksen keskialueilla. Putket asennetaan niin syvälle tai eristettyinä, etteivät ne jäädy.

Virhekortin mukaan tarkastuskaivot sijoitetaan rakennuksen nurkkien läheisyyteen sekä liittymä- ja korkoerokohtiin. Yksi loiva kaarre sallitaan kaivoväliä kohti, sillä liian jyrkät mutkat estävät huoltopuhdistukset. Vedet johdetaan kokoojakaivosta alueen järjestelmän mukaan hulevesiviemäriin, avo-ojaan tai imeytykseen. Kaivoihin asennetaan ohjeen mukaan yleensä padotusventtiilit, jotta vesi ei nouse takaisin verkostoon.

Kapillaarikatkokerroksen on ohjeen mukaan oltava alapohjan alla vähintään 20 senttimetriä paksu. Sadevesiä ei saa johtaa salaojiin, koska rankkasateella salaojat voisivat johtaa veden perustuksiin. Kattovedet johdetaan sadevesiviemäriin tai maan pinnalla yli kolmen metrin päähän rakennuksesta. Sokkelin osuus remontista esitellään sokkelin vedeneristyksessä.

Työn kulku pihalla

Rakennusta ympäröivä maa kaivetaan pois ja salaojaputket asennetaan yleensä anturan alapinnan alapuolelle. Syvälle perustetussa talossa putken on oltava riittävän syvällä suojaamassa perusmuurin yläosaa kosteudelta. Alapohjan alla salaojituskerros ulottuu ohjeen mukaan vähintään 40 senttimetriä putken yläpinnan yläpuolelle.

Salaojituskerroksen alapuolinen perusmaa muotoillaan ohjeen mukaan viettämään putkia kohti ja rakennuksesta poispäin. Salaojituskerros pidetään toimivana ulottamalla kerros perustusten alapuolelle tai tekemällä perustuksiin veden virtauksen mahdollistavia reikiä. Samalla sokkelin, maanvastaisen seinän ja perustusten kunto voidaan tarkistaa.

Taloyhtiössä työ etenee yleensä lohko kerrallaan, jotta kulkuyhteydet säilyvät.

Jos rakennuksesta puuttuu sadevesijärjestelmä, virhekortti ohjaa asentamaan sen samassa yhteydessä. Myöskään jäte- tai hulevesiä ei johdeta perustusten kuivatusvesiviemäriin. Remontti voidaan tehdä myös osittaisena, jos kuntotutkimus rajaa vian esimerkiksi yhdelle sivulle rakennusta.

Pelkkä putki ei kuivata taloa. Ohjeen periaatekuvassa toimivaan kuivatukseen kuuluvat myös tiivis pintamaa ja maanpinnan kallistus rakennuksesta poispäin, jotka estävät pintavesien pääsyn salaojituskerrokseen.

Keskusteluissa toistuva kokemus on kuukausia myllättynä pysyvä piha. Niissä varaudutaan myös terassien purkuun, kun putki kulkee niiden alta. Pihan lopullinen palautus hinnoitellaan urakoissa yleensä erikseen, arviolta 1 000-5 000 eurolla arvonlisäveroineen. Nurmikoiden ja istutusten uusiminen esitellään taloyhtiön piharemontissa.

Mistä tietää, että salaojat pitää uusia?

Ikä yksin ei kerro sitä. Merkit näkyvät kosteutena ja varmistus tehdään tutkimalla.

Kosteuden merkit

Rakennusvirhepankin virhekortin mukaan puutteellinen salaojitus voi kastella perustukset sekä ulkoseinä- ja alapohjarakenteet. Seurauksia ovat muun muassa home- ja lahovauriot sekä pintamateriaalien irtoaminen ja värimuutokset. Kellarin tunkkainen haju, hilseilevä maali ja sokkelin vieressä viihtyvä sammal ovat keskusteluissa toistuvia havaintoja samasta ilmiöstä.

Virhekortin tapauksessa virheitä olivat putkien virheellinen asennus, tarkastuskaivojen puuttuminen ja huollon laiminlyönti. Pahimmillaan kosteusvaurion hajoamistuotteita haihtuu sisäilmaan. Kuntotutkimusoppaan listaamia suunnitteluvirheitä ovat väärä korkeusasema, väärä sijainti ja salaojituksen puuttuminen kokonaan tai osittain.

Tukkeutunut verkosto voi oppaan mukaan nostaa vedenpaineen perustusrakenteisiin asti. Keskusteluissa kysytään usein, voiko kunnon tarkistaa itse kaivamatta pihaa auki. Ensivaikutelman saa tarkastuskaivoista. Varmistus kuuluu kuntotutkimukseen. Virhekortin mukaan vanhat salaojat sijaitsevat usein myös liian ylhäällä perustuksiin nähden, eivätkä ne silloin suojaa perusmuurin alaosaa kosteudelta.

Vika ei aina ole putkien iässä. Ympäristöministeriön kuntotutkimusoppaan mukaan verkosto voi tukkeutua hienosta maa-aineksesta, puiden juurista, roudasta ja rautapitoisen veden sakasta. Virhekortti lisää listaan maan painumisen, jonka takia putket voivat mennä notkolle tai viettää väärään suuntaan, sekä tarkastuskaivot, joiden kannet ovat maan peitossa.

Kuntotutkimus ratkaisee

Ympäristöministeriön ohjeen mukaan salaojien korjaustarve ja laajuus "on selvitettävä tapauskohtaisesti kuntotutkimusmenetelmin".

Käytännössä kuntotutkija tarkastaa kunnon vähintään pistokokein tarkastuskaivoista ja perusteellisemmin verkoston kuvauksella. Kuvaustallenne voidaan liittää raporttiin.

Oppaan mukaan tarkastus kattaa koko verkoston: sekä rakennuksen ympärillä että purkupaikan välillä olevat osat. Sama opas toteaa, että tarkastusten ja huollon laiminlyönti on yleistä. Oppaan tarkastuslista kysyy kolme asiaa: onko rakennuksessa salaojitusta, onko verkosto tehty suunnitelmien mukaan ja toimiiko se. Ensimmäisen tutkimuksen jälkeen kuntoa kannattaa seurata määrävälein tehtävällä seurantatutkimuksella.

Keskusteluissa kysytään usein, kannattaako vanhaan taloon edes rakentaa salaojia, kun se on pärjännyt ilman vuosikymmenet. Oppaan mukaan osa vanhoista rakennuksista toimii hyvin ilman salaojitusta, joten vastaus ei ole julistus vaan tutkimus. Putkiremontin yhteydessä tehtävä LVV-kuntotutkimus ei kata salaojia automaattisesti, vaan ne ovat mukana erikseen sovittaessa. Asia kannattaa kirjata tarjouspyyntöön.

Kuinka kauan salaojat kestävät?

Lähteet antavat haarukan, eivät yhtä lukua. Toteutunut ikä riippuu asennuksesta ja huollosta.

Käyttöikä lähteissä

RT-kortin mukaan salaojat ja putket kestävät 40-50 vuotta. Muut arviot asettuvat taulukon haarukoihin. Laskurimme käyttää näiden pohjalta 40:tä vuotta.

Uusin RT-kortti porrastaa käyttöiän rasitusluokan mukaan välille 30-60 vuotta. Vanhoissa taloissa haarukka on epävarmempi.

Oppaan mukaan vanhat salaojat voivat olla savitiiltä, jonka vedenpoistokyky ei vastaa nykyaikaista salaojaa. Hulevesiä on lisäksi saatettu johtaa samaan verkostoon, mikä heikentää toimintaa.

Huolto ja tarkastukset

Salaojat ovat huollettava järjestelmä. Opas ei anna huoltovälille vuosilukua, sillä tarvittava väli riippuu toteutuksesta, täyttömaan laadusta ja siitä, kulkeutuuko sadevesi verkostoon. Salaojitus tulee oppaan mukaan tarkastaa kiinteistön huollon yhteydessä määräajoin. Tarkastuksen perusteella tehdään huoltotoimet, kuten putkiston huuhtelu.

Miten remontti toteutetaan taloyhtiössä?

Onnistuminen ratkaistaan ennen kaivuuta. Valvonta on tässä remontissa poikkeuksellisen tärkeää.

Kesto ja valvonta

Urakoitsija-arvion mukaan taloyhtiön salaojaremontti kestää yleensä 4-8 viikkoa kohteen koosta riippuen. Keskusteluissa varoitetaan venymisestä ja siitä, että virheet jäävät maan alle piiloon. Siksi työlle tarvitaan asiantuntijan laatima salaojasuunnitelma, riippumaton valvoja ja vastaanotossa verkoston kuvaus, jolla lopputulos todennetaan.

Ajoitus ja routa

Parasta vuodenaikaa salaojaremontille ei ole määritelty missään viranomaislähteessä. Kaivamiseen vaikuttaa routa, joka on Syken mukaan tavallisesti paksuimmillaan helmi-maaliskuun vaihteessa. Jo 10-15 senttimetrin lumipeite estää maan jäätymisen, joten talvityö on mahdollista.

Roudan syvyys vaihtelee alueittain: runsaslumisessa Itä-Suomessa se jää usein 10-20 senttimetriin, kun Pohjois-Lapissa routaa voi olla metri. Maan jäätyminen 10-20 senttimetrin syvyyteen vaatii vähintään viikon tai kahden kireän pakkasjakson. Roudan sulaessa maa voi liejuuntua, mikä hankaloittaa keväistä kaivuuta.

Ajoituksessa painaa enemmän töiden yhdistäminen, sillä sama kaivanto palvelee sadevesijärjestelmää ja pihan muita rakenteita.

Lupa vaihtelee kunnittain

Luvantarve ratkeaa kunnan rakennusvalvonnassa. Turku ilmoittaa, ettei salaojien rakentaminen tai uusiminen tarvitse rakentamislupaa. Oulu taas vaatii luvan kellarillisen tai syvälle perustetun rakennuksen salaojitukseen ja aina, kun liitytään hulevesiverkostoon.

Oulukin vapauttaa luvasta matalaperustaisen ja kellarittoman rakennuksen, jos vedet imeytetään tontilla eikä hulevesiliittymää ole. Taloyhtiön talo osuu tässä mallissa yleensä luvan puolelle, joten asia varmistetaan omasta rakennusvalvonnasta ennen urakkaa.

Kuka päättää ja maksaa salaojaremontin?

Salaojat ovat yhtiön vastuulla. Remontista päättää yhtiökokous.

Yhtiön vastuu

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkaan vastuu rajautuu huoneiston sisäosiin. Salaojat ovat rakennuksen ulkopuolinen perustusten kuivatusjärjestelmä ja kuuluvat siksi yhtiölle.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia määräyksiä, jotka tarkistetaan tapauskohtaisesti. Rajanvedot kootaan vastuunjakotaulukkoon. Osakas ei saa yhtiön teettämästä salaojaremontista kotitalousvähennystä. Vastuu kattaa uusimisen lisäksi huollon: tarkastukset ja huuhtelut ovat yhtiön kunnossapitoa siinä missä remonttikin.

Kustannus jaetaan osakkaille vastikeperusteen mukaan. Arviolaskelmamme nelikerroksisessa viitetalossa on noin 46 000 euroa yhtiölle arvonlisäveroineen. Laskelma perustuu arviolta 500 euron hintaan sokkelimetriltä. Yhtiö- ja asuntokohtaiset euromäärät rakennusosineen käyvät ilmi salaojaremontin hinnasta.

Päätös yhtiökokouksessa

Tavallisesta salaojaremontista päätetään yhtiökokouksessa äänten enemmistöllä. Hyvin valmisteltu hanke etenee järjestyksessä: kuntotutkimus, salaojasuunnitelma, tarjouskilpailu ja urakka. Remonttipäätös tehdään vasta tutkimuksen ja suunnitelman jälkeen, jotta osakkaat äänestävät tiedon eivätkä arvauksen pohjalta. Rahoitus hoidetaan vastikkeella tai yhtiön lainalla, josta osakas maksaa osuutensa vastikkeessa.

Tarjoukset kannattaa pyytää valmiin suunnitelman pohjalta. Keskusteluissa saman kohteen hinta-arviot heittävät kertaluokan, kun tarjoajat laskevat eri sisältöä. Sama suunnitelma tekee tarjouksista vertailukelpoisia ja turvaa lain edellyttämän hyvän rakennustavan. Keskusteluissa muistutetaan kirjaamaan sopimukseen aikataulu ja viivästyssakko, sillä pihakaivanto venyy helposti.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka usein salaojat pitää uusia?

Lähteet antavat käyttöiäksi noin 30-60 vuotta. Uusimistarve varmistetaan kuntotutkimuksella, ei iän perusteella.

Mitä salaojaremontti kustantaa taloyhtiössä?

Nelikerroksisen viitetalon laskelmassamme salaojaremontti kustantaa yhtiölle noin 46 000 euroa arvonlisäveroineen. Summa riippuu sokkelin pituudesta ja maaperästä. Rakennusosittainen erittely esitellään salaojaremontin hinnassa.

Tarvitseeko salaojaremontti rakennusluvan?

Kuntakohtaista. Turku ei vaadi lupaa, Oulu vaatii sen kellarilliselle rakennukselle ja hulevesiverkkoon liityttäessä. Varmista oman kunnan rakennusvalvonnasta ennen urakkaa.

Kuka maksaa salaojaremontin taloyhtiössä?

Yhtiö maksaa, koska salaojat kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle. Osakas maksaa osuutensa vastikkeessa, eikä yhtiön urakasta saa kotitalousvähennystä.