Isän­nöit­si­jän vastuu re­mon­tis­sa

Isännöitsijä pyörittää taloyhtiön remontin käytännön alusta loppuun. Hän toimii hallituksen ohjeiden mukaan, mutta vastaa itse työnsä huolellisuudesta. Kun isännöitsijä kilpailuttaa urakan, valvoo työtä ja tiedottaa osakkaita ajoissa, hän on tehnyt sen mitä laki vaatii. Tällä sivulla esitellään isännöitsijän rooli remontissa, hänen tehtävänsä ja se, milloin hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen.

Mikä on isännöitsijän rooli remontissa?

Isännöitsijä on taloyhtiön palkkaama kiinteistöalan ammattilainen, joka hoitaa yhtiön päivittäisen hallinnon ja käytännön asiat. Remontissa hän toteuttaa hankkeen käytännön hallituksen johdolla ja ohjauksessa.

Päivittäinen hallinto

Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta sekä yhtiön muusta päivittäisestä hallinnosta. Hän hoitaa juoksevat asiat, kuten kirjanpidon, maksuliikenteen ja huollon järjestämisen. Remontti on osa tätä tehtäväkenttää, kun hanke etenee valmistelusta toteutukseen. Isännöitsijä pitää langat käsissään ja koordinoi eri osapuolia. Näin hallitus voi keskittyä päätöksentekoon ja valvontaan.

Hallituksen ohjeiden mukaan

Isännöitsijä toimii hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaan. Hallitus päättää linjoista. Isännöitsijä panee ne täytäntöön. Tämä työnjako ei kuitenkaan poista isännöitsijän omaa vastuuta, sillä hän vastaa siitä, että työ tehdään huolellisesti. Isännöitsijän ja hallituksen roolit täydentävät toisiaan. Hallituksen vastuu remontissa on käyty läpi hallituksen vastuuta remontissa koskevalla sivulla.

Ammattilaisen asema

Isännöitsijä on kiinteistöalan ammattilainen. Siksi häneltä vaaditaan korostunutta huolellisuutta. Hänen odotetaan tuntevan lait, hyvän isännöintitavan ja korjaushankkeen kulun. Ammattitaidon puute ei ole peruste virheelle, vaan isännöitsijän on osattava työnsä. Korostunut vaatimus näkyy myös siinä, miten hänen toimintaansa arvioidaan jälkikäteen. Ammattilaiselta odotetaan enemmän kuin maallikkohallitukselta. Rima on korkealla.

Mitä isännöitsijä tekee remontissa?

Isännöitsijän tehtävät kattavat koko hankkeen valmistelusta ja kilpailutuksesta työn valvontaan ja tiedotukseen. Jokainen vaihe kuuluu hänen huolellisuutensa piiriin ja voi synnyttää vastuun, jos se laiminlyödään.

Hankkeen valmistelu

Isännöitsijä valmistelee remontin yhdessä hallituksen kanssa. Hän kokoaa kuntotutkimukset ja muut selvitykset sekä tuottaa niiden pohjalta aineiston yhtiökokouksen päätöstä varten. Valmisteluun kuuluu myös rahoituksen suunnittelu ja aikataulun laatiminen. Hyvin valmisteltu hanke etenee sujuvasti ja pienemmin riskein. Puutteellinen valmistelu sen sijaan kostautuu myöhemmin. Pohjatyö ratkaisee.

Kilpailutus ja sopimukset

Isännöitsijä kilpailuttaa urakan ja etsii luotettavan tekijän. Hän pyytää tarjoukset, vertailee ne ja valmistelee urakkasopimuksen hallituksen hyväksyttäväksi. Isännöitsijän on huolehdittava, ettei yhtiön varoja käytetä remonttiin enempää kuin on tarpeen. Sopimuksen ehdot ja takuut on käytävä huolellisesti läpi. Huono sopimus siirtää riskin taloyhtiölle ja voi kääntyä isännöitsijän vastuuksi.

Työn valvonta

Isännöitsijä seuraa työn etenemistä ja huolehtii, että urakka etenee sopimuksen mukaan. Suuremmissa hankkeissa palkataan erillinen valvoja, jonka raportteja isännöitsijä seuraa. Virheisiin on puututtava ajoissa. Reklamaatiot on tehtävä määräajassa. Valvonnan laiminlyönti voi johtaa siihen, että oikeus korvaukseen menetetään. Silloin laiminlyönti voi kääntyä isännöitsijän omaksi vastuuksi.

Osakkaiden tiedotus

Isännöitsijä tiedottaa osakkaita hankkeen etenemisestä ja aikatauluista. Selkeä tiedotus vähentää riitoja ja pitää osakkaat ajan tasalla. Isännöitsijä vastaa myös osakkaiden kysymyksiin ja välittää tiedon hallitukselle. Hyvä tiedotus on osa huolellista hoitoa. Se myös suojaa isännöitsijää, koska päätökset ja niiden perustelut tulevat kirjatuiksi.

Kustannusten seuranta

Isännöitsijä seuraa hankkeen kustannuksia ja pitää ne budjetissa. Hän tarkistaa laskut, hyväksyy maksut sovitun mukaisesti ja raportoi poikkeamista hallitukselle. Yhtiön varoja ei saa käyttää remonttiin enempää kuin on tarpeen. Kustannusten karkaaminen ilman perustetta voi olla merkki huolimattomasta hoidosta. Tarkka seuranta suojaa sekä osakkaita että isännöitsijää itseään.

Milloin isännöitsijä joutuu korvausvastuuseen?

Isännöitsijä voi joutua henkilökohtaisesti korvaamaan tehtävässään aiheuttamansa vahingon. Vastuu edellyttää kuitenkin huolimattomuutta tai tahallisuutta, ei pelkkää hankkeen epäonnistumista.

Vahingonkorvausvastuu

Isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvollisuuden vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Sama koskee vahinkoa, joka aiheutuu lakia tai yhtiöjärjestystä eli yhtiön omia sääntöjä rikkomalla. Korvausvastuu voi ulottua myös osakkaaseen tai kolmanteen osapuoleen. Vastuu on aito. Se edellyttää silti aina osoitettua virhettä.

Huolimattomuus ja laiminlyönti

Käytännössä vastuu syntyy lähes aina huolimattomuudesta. Tyypillisiä tilanteita ovat valvonnan laiminlyönti, reklamaation myöhästyminen tai varojen huolimaton käyttö. Tahallista vahinkoa on harvoin. Ratkaisevaa on, olisiko huolellinen ammatti-isännöitsijä toiminut samassa tilanteessa toisin. Mitä selvemmin isännöitsijä on poikennut hyvästä tavasta, sitä todennäköisemmin vastuu toteutuu.

Suhde hallituksen vastuuseen

Isännöitsijä ja hallitus voivat olla vastuussa samasta vahingosta yhdessä. Vastuu jakautuu sen mukaan, kenen tehtäviin laiminlyönti kuului. Isännöitsijä ei voi vedota siihen, että hallitus hyväksyi hänen esityksensä, jos esitys oli virheellinen. Kumpikin vastaa omasta osuudestaan. Isännöitsijän ammatillinen asema korostaa hänen osuuttaan valmistelussa ja toteutuksessa.

Vastuun kesto

Isännöitsijän vastuu koskee hänen toimikautensa aikaisia tekoja ja laiminlyöntejä. Vastuu ei pääty siihen, että työ siirtyy toiselle isännöitsijälle tai sopimus päättyy.

Vahingosta voidaan vaatia korvausta kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on havaittu. Vanha ja selvittämättä jäänyt asia on silti käytännössä vaikeampi näyttää toteen. Siksi hyvä dokumentointi palvelee kaikkia osapuolia.

Suojaako vastuuvakuutus isännöitsijää?

Isännöintiyrityksillä on yleensä hallinnon vastuuvakuutus. Se antaa isännöitsijälle turvaa vahinkotilanteissa, mutta ei poista hänen vastuutaan kokonaan.

Hallinnon vastuuvakuutus

Hallinnon vastuuvakuutus on tarkoitettu juuri johdon vahingonkorvausvastuun varalle. Se voi kattaa isännöitsijän huolimattomuudesta aiheutuneen varallisuusvahingon sekä siihen liittyviä oikeudenkäyntikuluja. Vakuutus on osa ammattimaista isännöintiä ja kuuluu tavallisesti isännöintisopimukseen. Taloyhtiön kannattaa varmistaa vakuutuksen olemassaolo sopimusta tehdessä. Näin riski jakautuu ammattilaisen ja vakuutusyhtiön kesken.

Mitä vakuutus kattaa

Vakuutus kattaa tyypillisesti huolimattomuudesta aiheutuneita vahinkoja ehtojensa rajoissa. Tahallista vahinkoa se ei korvaa. Kaikkia tilanteita se ei kata. Ehdot, korvauskatot ja rajaukset vaihtelevat vakuutuksittain. Isännöitsijä ei siis voi luottaa siihen, että vakuutus hoitaa kaiken. Huolellinen työ on aina paras suoja. Vakuutus täydentää sitä.

Mitä vastuuvapaus tarkoittaa isännöitsijälle?

Yhtiökokous myöntää isännöitsijälle vastuuvapauden kultakin tilikaudelta tilinpäätöksen yhteydessä. Vapautus ei kuitenkaan ole ehdoton eikä suojaa kaikissa tilanteissa.

Vastuuvapauden myöntäminen

Varsinainen yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta hallitukselle ja isännöitsijälle tilinpäätöksen käsittelyn yhteydessä. Myönnetty vastuuvapaus tarkoittaa, ettei yhtiö vaadi korvausta kyseisen tilikauden toimista. Päätös perustuu siihen tietoon, joka kokoukselle on annettu. Vastuuvapaus on osakkaiden tapa arvioida johdon toimintaa vuosittain. Se on tavanomainen osa yhtiökokouksen esityslistaa.

Milloin vastuuvapaus ei suojaa

Vastuuvapaus ei suojaa, jos kokoukselle on annettu puutteelliset tai väärät tiedot. Salattu virhe ei jää vastuuvapauden taakse, vaan siitä voidaan vaatia korvausta myöhemminkin.

Vastuuvapaus ei myöskään estä osakasta tai kolmatta osapuolta vaatimasta korvausta omasta vahingostaan. Se sitoo vain yhtiötä. Ja vain oikeilla tiedoilla. Isännöitsijän kannattaa varmistaa, että kokous saa täydet tiedot.

Miten isännöitsijä valvoo osakkaan omaa remonttia?

Isännöitsijän vastuu ulottuu taloyhtiön oman hankkeen lisäksi myös osakkaiden omiin remontteihin. Hän valvoo osaltaan, etteivät osakkaiden muutostyöt vahingoita yhtiön rakenteita tai naapureita.

Muutostyön ilmoitus

Osakkaan on ilmoitettava huoneistonsa muutostyöstä yhtiölle etukäteen. Isännöitsijä ottaa ilmoituksen vastaan ja arvioi, vaikuttaako työ rakenteisiin tai naapureihin. Ilmoituksen käsittely ja valvontatarpeen arviointi kuuluvat hänen tehtäviinsä. Osakkaan muutostyöilmoitus ja sen kulku on käyty läpi osakkaan muutostyöilmoitusta koskevalla sivulla. Näin yhtiö tietää, mitä huoneistoissa tehdään.

Valvonta ja ehdot

Isännöitsijä voi asettaa muutostyölle ehtoja ja järjestää sille valvonnan. Jos työ koskee yhtiön vastuulla olevia rakenteita, valvonta on erityisen tärkeää. Isännöitsijä huolehtii, että osakas noudattaa ehtoja ja hyvää rakennustapaa.

Valvonnan laiminlyönti voi synnyttää vastuun, jos osakkaan työ aiheuttaa myöhemmin vahingon. Huolellinen valvonta suojaa sekä yhtiötä että isännöitsijää itseään. Se osoittaa että työ on tehty asianmukaisesti.

Miten isännöintisopimus vaikuttaa vastuuseen?

Isännöitsijän tehtävät ja vastuu perustuvat asunto-osakeyhtiölain lisäksi myös isännöintisopimukseen. Sopimus täsmentää käytännössä sitä, mitä laki jättää avoimeksi.

Sopimuksen sisältö

Isännöintisopimus määrittää, mitä palveluja isännöinti kattaa ja millä ehdoilla. Siihen kirjataan tavanomaiset tehtävät sekä erikseen sovittavat lisätyöt, kuten suuren remontin projektinjohto. Selkeä sopimus vähentää epäselvyyttä siitä, kuuluuko jokin tehtävä isännöinnin piiriin. Taloyhtiön kannattaa käydä sopimus huolellisesti läpi ennen allekirjoitusta. Hyvin laadittu sopimus suojaa molempia osapuolia riitatilanteessa.

Isännöitsijän vaihtaminen

Taloyhtiö voi vaihtaa isännöitsijää, jos yhteistyö ei toimi. Vaihdossa noudatetaan sopimuksen irtisanomisehtoja. Siitä päättää hallitus. Vaihtuva isännöitsijä vastaa yhä oman toimikautensa aikaisista virheistä, vaikka työ siirtyisi toiselle. Vastuu ei siis katoa sopimuksen päättyessä. Vanhat asiat arvioidaan sen ajan mukaan, jolloin isännöitsijä hoiti tehtävää.

Hyvä isännöintitapa

Ammattimaista isännöintiä ohjaa hyvä isännöintitapa, joka täydentää lakia ja sopimusta. Se tarkoittaa rehellistä, avointa ja taloyhtiön etua ajavaa toimintaa. Hyvän tavan noudattaminen on osa huolellisuutta. Sen laiminlyönti voi olla merkki huolimattomuudesta. Ammatti-isännöitsijän odotetaan tuntevan alan yhteiset pelisäännöt. Ne asettavat riman, jota vasten hänen toimintaansa arvioidaan.

Usein kysytyt kysymykset

Onko isännöitsijä henkilökohtaisesti vastuussa remontin virheistä?

Kattaako isännöitsijän vastuuvakuutus remonttivirheet?

Suojaako yhtiökokouksen vastuuvapaus isännöitsijää?

Kuka valvoo osakkaan omaa remonttia taloyhtiössä?