Isännöitsijän vastuu remontissa

Isännöitsijä vastaa remontissa hallinnollisesta valmistelusta ja valvonnan järjestämisestä, ei rakennustyön toteutuksesta. Hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos laiminlyö tehtävänsä huolimattomasti. Itse työn virheistä vastaa yleensä urakoitsija tai tekninen valvoja, ja vastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja sopimusten mukaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mistä isännöitsijä vastaa taloyhtiön remontissa?

Isännöitsijä vastaa remontin hallinnollisesta valmistelusta, kilpailutuksesta ja valvonnan järjestämisestä, ei rakennustyön teknisestä toteutuksesta. Hänen on hoidettava tehtävänsä huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti.

Hallinnollinen valmistelu ja valvonta

Isännöitsijä huolehtii yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen ohjeiden ja määräysten mukaan (laki, 7 luku 17 §). Remontissa tämä tarkoittaa kunnossapitotarpeen kartoittamista, tarjousten kilpailuttamista, sopimusten valmistelua ja valvonnan järjestämistä.

Isännöitsijä ei yleensä itse valvo rakennustyötä teknisesti. Sitä varten yhtiö palkkaa erillisen teknisen valvojan. Isännöitsijän tehtävä on varmistaa, että valvonta on järjestetty ja että hanke etenee tehtyjen päätösten mukaisesti.

Käytännössä isännöitsijä toimii yhtiön ja urakoitsijan välissä. Hän vie hallitukselle ja yhtiökokoukselle päätösesitykset, seuraa aikataulua ja maksuja sekä tiedottaa osakkaille. Vastuu kohdistuu näiden tehtävien hoitamiseen, ei putkiasentajan tai muurarin työn jälkeen.

Huolellisuus- ja lojaliteettivelvollisuus

Isännöitsijä kuuluu yhtiön johtoon, ja johdon on toimittava huolellisesti ja edistettävä yhtiön etua (laki, 1 luku 11 §). Tämä lojaliteettivelvollisuus tarkoittaa, ettei isännöitsijä saa asettaa omaa tai urakoitsijan etua yhtiön edun edelle.

Huolellisuusvelvollisuus näkyy remontin valmistelussa: tarjoukset on kilpailutettava asianmukaisesti, sopimukset laadittava selkeästi ja päätökset valmisteltava riittävin tiedoin. Laiminlyönti näissä voi johtaa isännöitsijän vastuuseen.

Milloin isännöitsijä joutuu vahingonkorvausvastuuseen?

Isännöitsijä joutuu vahingonkorvausvastuuseen, jos hän aiheuttaa yhtiölle tai osakkaalle vahinkoa tahallaan tai huolimattomuudesta tehtäviään hoitaessaan. Pelkkä epäonnistunut remontti ei riitä, vaan kyse on isännöitsijän oman laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta.

Vastuu tahallisuudesta ja huolimattomuudesta

Johtohenkilön on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle (laki, 24 luku 1 §). Sama vastuu koskee osakkaalle aiheutettua vahinkoa, jos se on aiheutettu lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla.

Remontissa vastuu syntyy yleensä valmistelun tai valvonnan laiminlyönnistä. Esimerkkejä ovat kilpailutuksen sivuuttaminen, puutteellinen sopimus, virheellinen tieto päätöksenteon pohjana tai valvonnan järjestämättä jättäminen. Jokaisessa tapauksessa on osoitettava isännöitsijän huolimattomuus ja siitä aiheutunut vahinko.

Vastuu ei ole ankaraa. Isännöitsijä ei vastaa vahingosta, jonka hän on voinut perustellusti olettaa kuuluvan urakoitsijalle tai valvojalle ja jonka torjumiseksi hän on tehnyt oman osuutensa. Raja kulkee siinä, onko isännöitsijä itse laiminlyönyt jonkin tehtävänsä.

Esimerkki huolellisuuden laiminlyönnistä

Tavallinen riitatilanne syntyy, kun remontin valvonta jää järjestämättä tai hoidetaan puutteellisesti ja virhe havaitaan vasta töiden jälkeen. Jos isännöitsijä on laiminlyönyt valvonnan järjestämisen, vastuu voi ulottua myös häneen.

Toinen tyypillinen tilanne on virheellinen tai puutteellinen tieto, jonka pohjalta yhtiökokous tekee remonttipäätöksen. Jos isännöitsijä on antanut väärää tietoa huolimattomuuttaan ja yhtiölle aiheutuu siitä vahinkoa, hän voi joutua korvausvastuuseen.

Miten isännöitsijän vastuuseen vedotaan?

Isännöitsijä joutuu vastuuseen vain, jos kolme asiaa täyttyy: yhtiölle on syntynyt vahinko, hän on toiminut huolimattomasti ja näiden välillä on syy-yhteys. Vaatimus on lisäksi esitettävä määräajassa.

Korvausvastuun kolme ehtoa

Korvausta voi vaatia vain, kun kolme ehtoa täyttyy: todellinen vahinko, isännöitsijän huolimattomuus ja syy-yhteys laiminlyönnin ja vahingon välillä. Jos jokin näistä puuttuu, vastuuta ei synny. Pelkkä huono lopputulos ei riitä, jos isännöitsijä on hoitanut tehtävänsä asianmukaisesti.

Käytännössä korvausvaatimus kohdistuu yleensä isännöintiyritykseen, jonka palveluksessa isännöitsijä toimii. Vaatimuksen esittää yhtiön puolesta hallitus. Se perustellaan osoittamalla, minkä tehtävän isännöitsijä laiminlöi ja mitä vahinkoa siitä yhtiölle seurasi.

Riidat ratkaistaan ensisijaisesti neuvottelemalla. Jos sovintoa ei synny, yhtiö voi viedä asian käräjäoikeuteen. Selkeä dokumentaatio päätöksistä, sopimuksista ja viestinnästä on tällöin tärkeää, koska huolimattomuus on yhtiön näytettävä toteen.

Vastuun vanhentuminen

Johtohenkilön vahingonkorvauskanne on nostettava viiden vuoden kuluessa (laki, 24 luku 10 §). Määräaika lasketaan sen tilikauden päättymisestä, jonka aikana vahingon aiheuttanut päätös tehtiin tai laiminlyönti tapahtui. Määräajan umpeuduttua oikeus korvaukseen yleensä raukeaa.

Viiden vuoden raja korostaa, että epäselvät tilanteet kannattaa selvittää ajoissa. Jos yhtiö epäilee isännöitsijän tai valvojan laiminlyöntiä, selvitykset ja asiakirjat kannattaa koota heti epäilyn herättyä.

Mikä on valvojan vastuu remontissa?

Tekninen valvoja vastaa siitä, että hän valvoo remonttia sopimuksen ja hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla. Jos valvoja laiminlyö valvontavelvollisuutensa ja siitä aiheutuu vahinkoa, hän voi joutua korvausvastuuseen.

Valvojan tehtävä ja vastuu

Valvoja on yhtiön palkkaama puolueeton asiantuntija, joka seuraa, että urakoitsija tekee työn suunnitelmien, määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Hän tarkastaa työvaiheet, valvoo aikataulua ja maksuja sekä raportoi yhtiölle.

Valvoja vastaa virheistä, jotka johtuvat hänen valvontavelvollisuutensa laiminlyönnistä. Jos valvoja jättää huomaamatta selvän virheen, joka hänen olisi pitänyt havaita, ja yhtiölle aiheutuu lisäkustannuksia, vastuu voi kohdistua valvojaan.

Vastuun rajat ja oikeuskäytäntö

Valvontasopimuksissa valvojan vahingonkorvausvastuu rajataan tavallisesti palkkion suuruiseksi. Törkeässä laiminlyönnissä tätä rajausta ei kuitenkaan sovelleta, vaan valvoja voi joutua korvaamaan koko aiheutuneen vahingon.

Rakennuslehden mukaan eräässä tapauksessa hovioikeus korotti valvojan korvausvelvollisuuden noin miljoonaan euroon. Valvontasopimuksessa valvojan vastuu oli rajattu palkkion kaksinkertaiseen määrään eli 75 000 euroon, mutta valvonnan laiminlyönti oli niin törkeää, ettei rajausta sovellettu. Urakoitsijan ajauduttua konkurssiin tilaajat kohdistivat vaatimuksen valvojaan.

Tapaus on poikkeuksellinen, mutta se osoittaa, ettei valvojan vastuu ole aina rajattu palkkioon. Yhtiön kannattaa varmistaa, että valvojalla on riittävä vastuuvakuutus ja että valvontasopimus on laadittu huolellisesti.

Valvoja kannattaa valita pätevyyden ja kokemuksen perusteella, ei pelkän hinnan. Saman alan referenssit ja todettu osaaminen vastaavissa hankkeissa kertovat enemmän kuin halvin tarjous. Edullinen valvoja tulee kalliiksi, jos valvonta pettää ja virhe huomataan vasta töiden jälkeen.

Kuka vastaa, jos remontissa on virhe?

Itse rakennustyön virheistä vastaa yleensä urakoitsija, joka on työn tehnyt. Isännöitsijä ja valvoja vastaavat vain omien tehtäviensä laiminlyönnistä, eivät urakoitsijan työn jäljestä.

Urakoitsija vastaa toteutuksesta

Urakoitsija vastaa siitä, että työ tehdään sopimuksen, suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos työssä on virhe, urakoitsijan on yleensä korjattava se omalla kustannuksellaan takuuaikana. Takuuaika määräytyy urakkasopimuksesta, ja rakennusurakoiden yleisten sopimusehtojen mukaan se on kaksi vuotta. Vakavammista piilevistä virheistä urakoitsija voi vastata pidempään.

Urakoitsijan vastuu on remontin perusta. Isännöitsijän ja valvojan vastuu täydentää sitä: he vastaavat siitä, että urakoitsijan työtä valvotaan ja että sopimukset turvaavat yhtiön aseman.

Takuuajan päätyttyäkin urakoitsija voi vastata virheestä, jonka se on aiheuttanut törkeällä huolimattomuudella tai joka on jäänyt piiloon. Tällöin yhtiön on osoitettava virhe ja sen yhteys urakoitsijan työhön, mikä on helpompaa, jos remontti on dokumentoitu ja valvottu hyvin.

Yhteisvastuu ja vastuunjako

Joskus sama vahinko voi johtua sekä urakoitsijan virheestä että valvojan laiminlyönnistä. Tällöin he voivat joutua yhteisvastuuseen, jolloin yhtiö voi vaatia korvausta kummalta tahansa. Vastuu jaetaan lopulta osapuolten kesken niiden syyllisyyden mukaan.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (7 luku 17 §, 24 luku 1 §); Suomen Kiinteistölehti.

Selkeä vastuunjako auttaa yhtiötä kohdistamaan vaatimuksen oikealle osapuolelle. Ennen remonttia kannattaa varmistaa, että jokaisen roolin tehtävät ja vastuut on kirjattu sopimuksiin.

Miten taloyhtiö varmistaa hyvän lopputuloksen remontissa?

Taloyhtiö varmistaa hyvän lopputuloksen järjestämällä riittävän valvonnan ja laatimalla selkeät sopimukset. Hallitus vastaa siitä, että nämä on hoidettu ennen töiden alkua.

Riittävä valvonta ja selkeät sopimukset

Pätevä tekninen valvoja on yhtiön tärkein turva remontissa. Valvoja havaitsee virheet ajoissa, jolloin ne saadaan korjattua urakoitsijan kustannuksella ennen kuin niistä tulee yhtiön ongelma. Valvonnasta säästäminen on yleensä huono ratkaisu.

Sopimusten on oltava selkeät. Urakkasopimuksessa määritellään työn sisältö, aikataulu, takuu ja vastuut, valvontasopimuksessa valvojan tehtävät ja vastuu. Hyvin laaditut sopimukset ratkaisevat riitatilanteet ennen kuin ne syntyvät.

Hallituksen rooli vastuun varmistajana

Hallitus vastaa siitä, että remontti valmistellaan ja valvotaan asianmukaisesti. Se valitsee isännöitsijän ja valvojan sekä hyväksyy sopimukset. Hallituksen tehtäviin kuuluu varmistaa, että valvonta on järjestetty ja että yhtiön etu on turvattu sopimuksissa (hallituksen tehtävät).

Hallituksen ei tarvitse osata rakennustekniikkaa, vaan sen tehtävä on valita osaavat tekijät ja seurata, että hanke etenee päätösten mukaan. Kun hallitus, isännöitsijä ja valvoja toimivat huolellisesti, vahinkoriski pienenee ja vastuukysymykset jäävät harvinaisiksi.

Isännöitsijä, valvoja ja hallitus muodostavat yhdessä yhtiön puolen remontissa. Kun jokainen hoitaa oman tehtävänsä huolellisesti, virheet jäävät urakoitsijan vastuulle ja yhtiö välttää tarpeettomat kustannukset ja riidat.

Usein kysytyt kysymykset

Vastaako isännöitsijä remontin virheistä?

Ei suoraan. Itse rakennustyön virheistä vastaa yleensä urakoitsija, joka on työn tehnyt. Isännöitsijä vastaa vain omien tehtäviensä laiminlyönnistä, kuten valvonnan järjestämättä jättämisestä tai virheellisestä päätösvalmistelusta. Hänen vastuunsa edellyttää tahallisuutta tai huolimattomuutta.

Kuka vastaa, jos remontin valvoja jättää virheen huomaamatta?

Valvoja vastaa virheistä, jotka johtuvat hänen valvontavelvollisuutensa laiminlyönnistä. Jos valvoja jättää huomaamatta selvän virheen, jonka hänen olisi pitänyt havaita, hän voi joutua korvausvastuuseen. Valvojan vastuu rajataan sopimuksessa usein palkkion suuruiseksi, mutta törkeässä laiminlyönnissä rajausta ei sovelleta.

Voiko isännöitsijä joutua henkilökohtaiseen korvausvastuuseen?

Voi, jos hän aiheuttaa yhtiölle tai osakkaalle vahinkoa tahallaan tai huolimattomuudesta tehtäviään hoitaessaan. Käytännössä korvausvaatimus kohdistuu kuitenkin yleensä isännöintiyritykseen, jonka palveluksessa isännöitsijä on. Vastuun edellytyksenä on aina osoitettu laiminlyönti ja siitä aiheutunut vahinko.