Taloyhtiön yhtiökokous ja remonttipäätökset

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, ja se päättää remonteista: niin tavanomainen kunnossapito kuin useimmat uudistukset hyväksytään yli puolen äänten enemmistöllä, ja myös hissin jälkiasennus. Osakas ei voi yksin estää lainmukaista päätöstä, mutta yhdenvertaisuusperiaate suojaa häntä päätökseltä, joka rasittaa kohtuuttomasti vain hänen huoneistoaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), korkeimman oikeuden ennakkopäätöksiin sekä Suomen Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 1.6.2026.

Mikä taloyhtiön yhtiökokous on ja milloin se pidetään?

Yhtiökokous on taloyhtiön ylin päättävä elin, jossa osakkaat käyttävät päätösvaltaansa. Hallitus hoitaa juoksevaa hallintoa ja valmistelee asiat, mutta merkittävistä korjauksista ja lainan ottamisesta päättää yhtiökokous.

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokous käsittelee tilinpäätöksen, vastikkeet ja tulevat korjaukset. Päätökset kirjataan pöytäkirjaan, jonka osakkaat saavat nähtäväkseen kokouksen jälkeen.

Mitä kokouskutsussa pitää lukea?

Kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 20 §). Kutsussa on yksilöitävä käsiteltävät asiat, ja remonttipäätöstä varten myös päätösehdotus liitetään esityslistalle.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa hallitus esittää kirjallisen selvityksen tarpeesta sellaiseen kunnossapitoon seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai vastikkeeseen (6 luku 3 §). Tämä kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen viiden vuoden korjausarvio on osakkaan paras ennakkovaroitus tulevasta remontista.

Kuka saa äänestää yhtiökokouksessa?

Äänioikeus kuuluu osakkeenomistajalle, ja äänimäärä määräytyy omistettujen osakkeiden mukaan, jollei yhtiöjärjestyksessä ole äänileikkuria. Osakas voi myös valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään valtakirjalla, jos ei itse pääse paikalle.

Osakas ei saa äänestää asiassa, joka koskee häntä itseään, esimerkiksi hänen ja yhtiön välistä sopimusta. Tämä esteellisyyssääntö estää sen, että yksittäinen osakas päättäisi omasta edustaan muiden kustannuksella.

Yhtiökokous on yleensä päätösvaltainen riippumatta siitä, kuinka moni osakas on paikalla, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Siksi pienikin osallistujajoukko voi tehdä sitovia päätöksiä, ja poissaolo tarkoittaa käytännössä päätösvallasta luopumista.

Mitä eroa on varsinaisella ja ylimääräisellä yhtiökokouksella?

Varsinainen yhtiökokous pidetään kerran vuodessa, ja siinä käsitellään aina samat vakioasiat: tilinpäätös, vastikkeet, talousarvio ja hallituksen valinta. Ylimääräinen kokous taas käsittelee yksittäisen, kiireellisen asian kahden varsinaisen kokouksen välissä.

Yllättävä putkivaurio tai kiireellinen rahoituspäätös on tyypillinen syy kutsua ylimääräinen yhtiökokous koolle. Päätöksenteon säännöt ovat samat kummassakin: enemmistö ratkaisee korjaukset ja uudistukset, määräenemmistö yhtiöjärjestyksen muutoksen.

Kuka voi vaatia ylimääräistä kokousta?

Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, jos osakkaat, joilla on yhdessä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista, sitä kirjallisesti vaativat tietyn asian käsittelyä varten. Näin myös vähemmistö saa äänensä kuuluviin odottamatta seuraavaa varsinaista kokousta.

Millä enemmistöllä remonttipäätös tehdään?

Itse remontista, niin kunnossapidosta kuin uudistuksesta, päättää yli puolet annetuista äänistä. Suurempaa kannatusta tarvitaan vain yhtiöjärjestyksen muutokseen ja eräisiin kustannusten jakotapoihin.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 26 §, 27 § ja 31 § sekä 1 luku 10 § (Finlex).

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, ei kaikista osakkaista. Tyhjät ja poissaolevat äänet eivät siis kaada hanketta. Siksi aktiivinen osallistuminen kokoukseen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa lopputulokseen.

Miksi putkiremontti riittää enemmistöllä?

Putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti ovat lain tarkoittamaa tavanomaista kunnossapitoa: ne pitävät rakennuksen alkuperäisessä kunnossa. Siksi ne hyväksytään yli puolen äänten enemmistöllä, vaikka kustannus olisi suuri.

Myös hissin jälkiasennus hissittömään taloon päätetään samalla enemmistöllä (6 luku 26 §). Sen kustannukset voidaan jakaa kerroksittain, koska hissi nostaa ylempien kerrosten arvoa enemmän (6 luku 32 §).

Mitkä päätökset vaativat osakkaan suostumuksen?

Jos päätös lisää yksittäisen osakkaan maksuvelvollisuutta tai rajoittaa hänen huoneistonsa hallintaa enemmän kuin muiden, tarvitaan kyseisen osakkaan suostumus. Enemmistö ei voi siirtää kustannuksia kohtuuttomasti yhden huoneiston maksettavaksi ilman tämän hyväksyntää.

Tavallisessa remontissa suostumus tulee kyseeseen harvoin, koska kustannus jaetaan kaikille vastikeperusteen mukaan. Se nousee esiin lähinnä uudistuksissa, jotka hyödyttävät vain osaa osakkaista.

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi tiukentaa näitä enemmistövaatimuksia tietyissä rajoissa. Siksi oman taloyhtiön yhtiöjärjestys kannattaa lukea ennen kokousta: se voi esimerkiksi vaatia määräenemmistöä asioihin, joihin laki sallisi tavallisen enemmistön, tai asettaa osakkaan äänimäärälle ylärajan.

Voiko osakas estää tai välttää remonttipäätöksen?

Yksittäinen osakas ei voi estää lainmukaista päätöstä eikä välttää vastiketta äänestämällä vastaan. Lainmukaisesti syntynyt päätös sitoo myös vastustanutta osakasta, ja vastike on maksettava.

Suoja ei kuitenkaan ole olematon. Yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa toiselle osakkaalle epäoikeutettua etua yhden osakkaan kustannuksella (asunto-osakeyhtiölaki 1 luku 10 § ja 6 luku 14 §). Tämä yhdenvertaisuusperiaate on osakkaan vahvin suoja kohtuuttomalta kustannusten jaolta.

Mitä korkein oikeus on linjannut yhdenvertaisuudesta?

Korkein oikeus julisti ratkaisussa KKO 2025:89 ylimääräisen yhtiökokouksen lisärakentamispäätökset ja niihin liittyvät yhtiöjärjestyksen muutokset pätemättömiksi. Haitta kohdistui vain kantajien huoneistoihin, mutta hyöty jaettiin kaikille, joten päätös loukkasi yhdenvertaisuutta.

Ratkaisu osoittaa, että enemmistön kannatus ei riitä, jos hyöty ja haitta jakautuvat epätasaisesti osakkaiden välillä. Vanhempi ratkaisu KKO 2005:65 taas vahvisti, että yksimielinen päätös yhtiölainan kohdistamisesta sitoo myös osakkeiden myöhempiä omistajia.

Mitä osakas voi tehdä, jos vastustaa hanketta?

Tehokkain vaikuttamiskeino on osallistua kokoukseen ja esittää vaihtoehto jo valmisteluvaiheessa. Osakas voi pyytää eriävän mielipiteensä kirjaamista pöytäkirjaan, mistä voi olla hyötyä mahdollisessa myöhemmässä moiteasiassa.

Rakentava ehdotus saa usein enemmän kannatusta kuin pelkkä vastustaminen. Hyvin perusteltu vaihtoehto voi muokata hanketta osakkaan kannalta paremmaksi ilman, että koko korjaus kaatuu ja siirtyy myöhemmäksi kalliimpana.

Miten yhtiökokouksen päätöstä moititaan?

Tyytymätön osakas voi moittia päätöstä nostamalla moitekanteen käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä (asunto-osakeyhtiölaki 23 luku 1 §). Jos kannetta ei nosteta määräajassa, päätöstä pidetään pätevänä.

Moiteperuste on joko menettelyvirhe, joka on voinut vaikuttaa päätökseen, tai se, että päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen. Pelkkä tyytymättömyys lopputulokseen ei riitä, jos kokous on pidetty oikein ja päätös on lainmukainen.

Moiteprosessi käräjäoikeudessa on harvinainen ja maksaa, joten siihen ryhdytään yleensä vasta, kun virhe on selvä. Useimmiten erimielisyys ratkeaa jo kokouksessa tai isännöitsijän kanssa keskustellen, ennen kuin kanteesta tulee tarpeen.

Milloin päätös on mitätön ilman määräaikaa?

Vakavimmat virheet tekevät päätöksestä mitättömän, eikä mitättömyyteen sovelleta kolmen kuukauden määräaikaa (asunto-osakeyhtiölaki 23 luku 2 §). Päätös on mitätön esimerkiksi silloin, kun kokouskutsua ei ole toimitettu tai kutsusäännöksiä on olennaisesti rikottu.

Mitätön päätös syntyy myös, jos siihen olisi tarvittu osakkaan suostumus eikä sitä ole saatu, tai jos päätös on selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Tällaiseen virheeseen voi vedota silloinkin, kun kolme kuukautta on jo kulunut.

Ero moitteen ja mitättömyyden välillä on tärkeä: moitittu päätös jää voimaan, jos kannetta ei nosteta ajoissa, kun taas mitätön päätös ei sido ketään määräajasta riippumatta. Vakava menettelyvirhe on siis osakkaalle turvallisempi kuin pelkkä tyytymättömyys lopputulokseen.

Kuka panee remonttipäätöksen täytäntöön?

Päätöksen tekee yhtiökokous, mutta toteutuksesta vastaa hallitus. Hallitus kilpailuttaa urakan, valitsee urakoitsijan ja tekee urakkasopimuksen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen rajoissa.

Isännöitsijä hoitaa käytännön järjestelyt hallituksen ohjeiden mukaan: kokoaa tarjoukset, seuraa aikataulua ja tiedottaa osakkaille. Hallitus ja isännöitsijä vastaavat tehtävistään huolellisesti, ja huolimaton valmistelu voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.

Mitä hallituksen pitää valmistella ennen päätöstä?

Hyvä valmistelu tarkoittaa riittävää selvitystä korjaustarpeesta, esimerkiksi kuntotutkimusta, sekä selkeää päätösehdotusta ja kustannusarviota. Mitä paremmin asia on pohjustettu, sitä vähemmän tilaa jää myöhemmälle riidalle.

Hallitus ei saa ylittää yhtiökokouksen antamaa valtuutusta. Jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti päätetystä, asia on vietävä uudelleen yhtiökokouksen käsittelyyn ennen kuin lisätöistä sovitaan urakoitsijan kanssa.

Miten yhtiökokous liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Yhtiökokouksen remonttipäätös ei synny tyhjästä, vaan hallituksen esittämästä kunnossapitotarveselvityksestä (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 §). Mitä paremmin osakas tuntee talon korjausvelan ennen kokousta, sitä vähemmän päätös tulee yllätyksenä.

Korjausvelka tarkoittaa sitä korjausten määrää, joka talolle on kertynyt, kun kunnossapitoa on lykätty. Suuri korjausvelka ennakoi tiheämpiä ja kalliimpia yhtiökokouspäätöksiä lähivuosina, joten sen tunteminen kannattaa jo ennen asunnon ostoa.

Kun korjausvelka on tiedossa, yhtiökokouksen päätösehdotukset eivät yllätä: osakas osaa varautua rahoitusvastikkeen nousuun ja arvioida, onko hankkeen aikataulu talon kunnon kannalta realistinen. Tieto muuttaa kokouksen pelkästä ilmoitusasiasta aidoksi vaikuttamisen paikaksi.

Miten valmistautua kokoukseen etukäteen?

Osakkaan kannattaa lukea kokouskutsun liitteet, kunnossapitotarveselvitys ja pitkän tähtäimen suunnitelma ennen kokousta. Niistä näkee, mitkä rakennusosat ovat käyttöikänsä päässä ja mikä remontti on todennäköisesti seuraavaksi edessä.

Ostajalle yhtiökokouksen päätökset ovat tärkeä signaali: hyväksytty mutta vielä toteuttamaton remontti tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta. Isännöitsijäntodistuksesta ja kokouspöytäkirjoista näkee, mitä on jo päätetty ja mitä on tulossa.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten näet tulevan remonttitarpeen jo ennen kokousta tai ostopäätöstä. Päätöksen jälkeen kustannus konkretisoituu rahoitusvastikkeena, jonka suuruus riippuu hankkeen rahoituksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin taloyhtiön varsinainen yhtiökokous pidetään?

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Useimmissa taloyhtiöissä tilikausi on kalenterivuosi, joten kokous pidetään käytännössä alkuvuodesta tai kevään aikana. Ylimääräinen yhtiökokous voidaan kutsua koolle erikseen, jos kiireellinen asia, kuten yllättävä korjaustarve, sitä vaatii.

Voiko osakas estää putkiremontin äänestämällä vastaan?

Ei voi. Putkiremontti on lain tarkoittamaa tavanomaista kunnossapitoa, joka hyväksytään yli puolen äänten enemmistöllä. Lainmukaisesti syntynyt päätös sitoo myös vastustanutta osakasta, ja rahoitusvastike on maksettava. Osakas voi vaikuttaa hankkeen sisältöön keskustelemalla ja äänestämällä, mutta yksin hän ei voi kaataa enemmistön hyväksymää korjausta.

Mikä on enemmistöpäätöksen ja määräenemmistöpäätöksen ero?

Enemmistöpäätös syntyy, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä. Sillä päätetään niin kunnossapidosta kuin useimmista uudistuksista, kuten putki- ja julkisivuremontista sekä hissin jälkiasennuksesta. Määräenemmistöpäätös vaatii vähintään kaksi kolmasosaa sekä äänistä että kokouksessa edustetuista osakkeista. Sitä tarvitaan yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja kustannusten jakamiseen tasan vastikeperusteesta poiketen.

Miten ja mihin mennessä yhtiökokouksen päätöstä voi moittia?

Päätöstä moititaan nostamalla moitekanne yhtiötä vastaan käräjäoikeudessa kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Moiteperuste on menettelyvirhe, joka on voinut vaikuttaa päätökseen, tai päätöksen lain- tai yhtiöjärjestyksen vastaisuus. Jos päätös on mitätön, esimerkiksi kokouskutsun olennaisen virheen vuoksi, määräaikaa ei sovelleta ja virheeseen voi vedota myöhemminkin.

Suojaako yhdenvertaisuusperiaate osakasta kalliilta remontilta?

Yhdenvertaisuusperiaate ei suojaa korkealta kustannukselta, jos kustannus jaetaan kaikille vastikeperusteen mukaan. Se suojaa epäreilulta jaolta, jossa yksi osakas maksaa kohtuuttomasti muiden hyödyksi. Korkein oikeus julisti ratkaisussa KKO 2025:89 lisärakentamispäätöksen pätemättömäksi juuri siksi, että haitta kohdistui vain osaan osakkaista mutta hyöty kaikille.