Isän­nöin­nin hinta ta­lo­yh­ti­ös­sä

Isännöinti on yksi taloyhtiön jatkuvista hoitokuluista, joihin hallitus voi vaikuttaa. Hinta jakautuu kiinteään kuukausipalkkioon ja erikseen laskutettaviin töihin. Kiinteistöliiton tutkimuksen mukaan kiinteä palkkio on 500-1450 euroa kuukaudessa taloyhtiön koon mukaan, arvonlisäveroineen. Todellista kokonaishintaa nostavat erillisveloitukset, joita moni hallitus ei seuraa. Seuraavassa käydään läpi mistä palkkio koostuu, mitkä tekijät hintaan vaikuttavat ja miten tarjouksia vertaillaan.

Paljonko isännöinti maksaa?

Taloyhtiön isännöinti on jatkuva kulu, jonka suuruus riippuu palvelun laajuudesta ja taloyhtiön koosta. Kiinteä kuukausipalkkio on hinnan perusta, jonka päälle tulevat erikseen laskutettavat työt.

Kiinteä kuukausipalkkio

Kiinteistöliiton tutkimuksen mukaan kiinteä kuukausipalkkio kasvaa portaittain taloyhtiön koon mukaan. Mediaani on arviolta 500 euroa 20 huoneiston taloyhtiössä, 800 euroa 40 huoneiston yhtiössä ja 1 450 euroa 100 huoneiston yhtiössä, arvonlisäveroineen. Aineisto perustuu 1 153 hallituksen puheenjohtajan ja 228 ammatti-isännöitsijän vastauksiin tammikuulta 2026.

Hinta huoneistoa kohti

Iso taloyhtiö on isännöinnissä huoneistoa kohti edullisempi. Kiinteä palkkio jakautuu 20 huoneiston yhtiössä noin 25 euroon huoneistolta kuukaudessa, mutta 100 huoneiston yhtiössä enää 14,50 euroon. Kyse on mittakaavaedusta, sillä sama perustyö jakautuu useammalle huoneistolle.

Hinnan kehitys

Isännöinnin hinta on noussut tasaisesti. Puheenjohtajien ilmoittama mediaani nousi 0,34 eurosta 0,37 euroon neliöltä kuukaudessa vuodesta 2023 vuoteen 2026, arvonlisäveroineen. Osa noususta selittyy arvonlisäverokannan nousulla, joka nosti palkkiot verollisina korkeammalle syksystä 2024 alkaen.

Mistä isännöintipalkkio koostuu?

Palkkio jakautuu kahteen osaan. Kiinteä peruspalkkio kattaa jatkuvan hallinnon ja erillisveloitukset yksittäiset työt.

Kiinteä peruspalkkio

Kiinteään palkkioon kuuluu tavallisesti jatkuva hallinnollinen isännöinti ja kirjanpito. Se kattaa taloyhtiön juoksevan hallinnon, mitä isännöitsijän tehtäviin kuuluu kuukaudesta toiseen. Osa yrityksistä sisällyttää palkkioon myös sähköisen viestintäpalvelun, osa laskuttaa siitä erikseen. Palkkio laskutetaan yleensä kuukausittain. Sopimus on tavallisesti voimassa toistaiseksi. Hinta sovitaan isännöintisopimuksessa eikä muutu ilman uutta sopimusta.

Perusisännöinnin tehtävät

Perusisännöinnin sisältö määritellään isännöinnin tehtäväluettelossa. Kiinteään palkkioon kuuluu tavallisesti kirjanpito, tilinpäätöksen ja talousarvion valmistelu sekä vastikevalvonta ja laskujen maksu.

Hallinnon puolella palkkio kattaa yhtiökokouksen ja hallituksen kokousten valmistelun, kokouskutsut ja pöytäkirjat sekä taloyhtiön vakuutusten hoidon. Tehtäväluettelo erottaa kiinteään hintaan kuuluvat työt erikseen laskutettavista. Laajemmat ja kertaluontoiset toimeksiannot jäävät tämän ulkopuolelle ja laskutetaan erikseen.

Yleiset erillisveloitukset

Erikseen laskutetaan yleensä kertaluontoiset työt. Isännöitsijäntodistus maksaa mediaanina 130 euroa, hallinnollinen tuntityö 94 euroa tunnilta ja yhtiöjärjestyksen muutos 440 euroa, arvonlisäveroineen. Todistuksen hintaa käsitellään tarkemmin isännöitsijäntodistuksen hintasivulla.

Kiinteän osuuden nyrkkisääntö

Hallitukset ja isännöitsijät pitävät sopivana, että kiinteä palkkio on suunnilleen 80 prosenttia isännöinnin kokonaishinnasta. Loppu koostuu erillisveloituksista. Kiinteistöliiton mukaan 43 prosenttia puheenjohtajien isännöintiyrityksistä ei erittele erillisveloituksia vuosittain. Niiden osuus jää silloin helposti pimentoon. Erillisveloitukset ovat myös nousseet viime vuosina kiinteää palkkiota nopeammin.

Mitkä tekijät vaikuttavat hintaan?

Isännöinnin hintaan vaikuttaa moni asia. Suurin tekijä on taloyhtiön koko, mutta myös sijainti ja palvelutaso muuttavat hintaa.

Taloyhtiön koko

Koko on selvästi tärkein hintatekijä. Iso taloyhtiö maksaa kuukaudessa enemmän, mutta huoneistoa kohti vähemmän. Sama perustyö tehdään yhtä lailla pienessä ja isossa yhtiössä. Yksikkökustannus laskee koon kasvaessa. Suurin osa hintaerosta taloyhtiöiden välillä selittyy juuri koolla.

Sijainti ja ikä

Palkkiot ovat korkeimmat pääkaupunkiseudulla ja muualla Uudellamaalla. Muualla maassa erot ovat pieniä. Myös rakennuksen ikä näkyy hinnassa. Vanhat kerrostalot ja aivan uudet rivitalot maksavat tutkimuksen mukaan keskimääräistä enemmän. Ero pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä johtuu paikallisesta kustannustasosta ja palkkaeroista.

Palvelutaso ja sähköinen isännöinti

Palvelun laajuus muuttaa hintaa eniten. Se, kuinka paljon töitä kuuluu kiinteään palkkioon ja kuinka paljon laskutetaan erikseen, määrittää todellisen kokonaishinnan. Sähköinen isännöinti voi laskea hintaa, kun rutiinit hoituvat verkossa, tai nostaa sitä omana kuukausimaksunaan. Sopimuksen tehtäväluettelo kertoo, kumpi on kyseessä.

On hyvä selvittää, mitkä palvelut sisältyvät kiinteään hintaan ja mistä laskutetaan lisää. Näin tarjousten vertailu perustuu samaan sisältöön.

Onko isännöinti halvempaa rivitalossa?

Rivitaloyhtiön isännöinti maksaa kuukaudessa yleensä vähemmän kuin kerrostalon. Ero johtuu koosta, ei talotyypistä.

Rivitalo vai kerrostalo

Neliötä kohti isännöinti maksaa rivitalossa ja kerrostalossa suunnilleen saman verran. Rivitaloyhtiöt ovat usein pieniä. Koko taloyhtiön kuukausilasku jää pienemmäksi. Pieni rivitaloyhtiö voi silti maksaa huoneistoa kohti enemmän kuin iso kerrostalo. Kokoero näkyy siis rivitalojen ja kerrostalojen välisessä vertailussa.

Mistä ero syntyy

Rivitalon halvempi hoito ei johdu isännöinnistä. Tilastokeskuksen mukaan rivitalon hoitokulut ovat keskimäärin 4,50 euroa neliöltä kuukaudessa ja kerrostalon 6,20 euroa. Ero syntyy lämmityksestä, vedestä ja hissistä, ei isännöintipalkkiosta. Tilastokeskuksen luvut ovat koko hoitokulun mediaaneja, joissa isännöinti on vain yksi erä muiden joukossa.

Miten isännöinnin tarjouksia vertaillaan?

Tarjouksia ei kannata verrata pelkällä kuukausihinnalla. Ainoa vertailukelpoinen luku on arvioitu kokonaishinta.

Vertaa kokonaishintaa

Kokonaishinta on kiinteä kuukausipalkkio vuodessa lisättynä arvioiduilla erillisveloituksilla. Esimerkiksi 40 huoneiston taloyhtiössä 800 euron kuukausipalkkio tarkoittaa 9 600 euroa vuodessa, arvonlisäveroineen. Sen päälle tulevat vielä erillisveloitukset, jotka nostavat todellista kokonaissummaa.

Kiinteistöliitto neuvoo pyytämään yhden kiinteän kokonaishinnan, joka kattaa tavanomaisen palvelun. Pelkän kuukausipalkkion vertailu ajaa laatua alas. Itse vaihdon vaiheet on käyty läpi isännöitsijän vaihtamisen sivulla.

Yhtenäinen tehtäväluettelo

Tarjoukset ovat vertailukelpoisia vasta, kun ne kattavat saman tehtäväluettelon. Pyydä jokaiselta isännöinniltä hinta samasta sisällöstä ja erittele erikseen laskutettavat työt. Näin halvin kuukausipalkkio ei peitä alleen kalliita erillisveloituksia. Tarjouspyyntöön on hyvä liittää taloyhtiön perustiedot, jotta hinnat pysyvät vertailukelpoisina.

Kilpailutuksen ajankohta

Kilpailutus on ajankohtainen, kun palvelun laatu laskee tai erillisveloitusten osuus kasvaa huomattavasti. Myös monen vuoden takainen sopimushinta on syytä tarkistaa. Tarjousten pyytäminen ei sido vaihtamaan, vaan kertoo, onko oma hinta yhä ajan tasalla. Säännöllinen vertailu pitää hinnan markkinatasolla.

Laatu vai hinta

Hinta on harvoin tärkein syy vaihtaa. Kiinteistöliiton tutkimuksessa 60 prosenttia kilpailutti isännöinnin laadun vuoksi ja vain 18 prosenttia hinnan takia. Halvinta ei siis kannata metsästää, vaan verrata kokonaishintaa ja palvelun laatua yhdessä.

Mitä peruskorjaushankkeen isännöinti maksaa?

Iso korjaushanke tuo isännöintiin oman lisälaskunsa. Peruskorjauksen hallinnointi on erillinen toimeksianto, jota kiinteä kuukausipalkkio ei kata.

Mitä rakennuttajaisännöinti on

Peruskorjaushankkeessa isännöitsijä hoitaa taloyhtiön puolta hankkeesta. Hän valmistelee yhtiökokouksen päätökset, sovittaa yhteen suunnittelijat ja valvojan ja tiedottaa osakkaille. Rakennuttajaisännöinnin voi hoitaa taloyhtiön oma isännöitsijä tai erillinen rakennuttajakonsultti. Laajassa hankkeessa tehtävä annetaan usein erikoistuneelle toimijalle. Itse urakan kilpailutus ja rakennuttajakonsultin rooli on käyty läpi remontin kilpailutuksen sivulla.

Miten se hinnoitellaan

Projektihallinta peritään yleensä osuutena urakkasummasta tai tuntihintana. Pienessä hankkeessa osuus on suurempi, isossa pienempi. Tuntihintana projektihallinta on 75-80 euroa tunnilta, arvonlisäveroineen. Kiinteistöliitto kehottaa laskemaan prosentin auki euroiksi. Esimerkiksi 1,2 prosenttia 500 000 euron urakasta tarkoittaa noin 6 000 euroa, arvonlisäveroineen.

Palkkiosta päättäminen

Projektihallinnan palkkio on osa korjaushankkeen kustannusarviota. Yhtiökokous päättää hankkeesta ja sen budjetista, joten myös isännöinnin lisälasku tulee näkyviin päätöksenteossa. Palkkio kannattaa pyytää hankkeen tarjouspyyntöön kirjattuna. Näin taloyhtiö tietää etukäteen, paljonko hankkeen hallinnointi maksaa.

Usein kysytyt kysymykset

Sisältääkö isännöintipalkkio arvonlisäveron?

Mitä peruskorjaushankkeen isännöinti maksaa?

Kuinka usein isännöinti kannattaa kilpailuttaa?

Kuinka suuri osa palkkiosta saa olla erillisveloitusta?