Isännöinnin hinta

Isännöinnin hinta on tavallisessa kerrostaloyhtiössä noin 500-1 450 € kuukaudessa taloyhtiön koon mukaan. Hinta muodostuu kiinteästä kuukausipalkkiosta ja erikseen veloitettavista tehtävistä. Suuremmassa yhtiössä palkkio on isompi, mutta huoneistoa kohden edullisempi.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä isännöinti maksaa?

Isännöinnin kiinteä kuukausipalkkio on tavallisessa kerrostaloyhtiössä noin 500-1 450 euroa kuukaudessa taloyhtiön koon mukaan. Tähän tulevat lisäksi erikseen veloitettavat tehtävät.

Mediaanihinta koon mukaan

Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2026 -tutkimuksen mukaan kiinteän kuukausipalkkion mediaani kasvaa taloyhtiön koon mukaan (Kiinteistöliitto, 2026). Huoneistoa kohden hinta sen sijaan laskee, kun talo on isompi.

Lähde: Kiinteistöliitto, Isännöintipalkkiot 2026 (kiinteän kuukausipalkkion mediaanit). Huoneistokohtainen luku on Asuntoanalyysin laskuesimerkki: palkkio jaettuna huoneistomäärällä, pyöristettynä.

Luvut ovat mediaaneja, eli puolet yhtiöistä maksaa vähemmän ja puolet enemmän. Oman taloyhtiön hinta voi poiketa, jos palvelun laajuus tai sijainti eroaa keskimääräisestä. Taulukko antaa silti hyvän vertailukohdan oman sopimuksen tarkistamiseen.

Hinnan kehitys

Isännöinnin hinta on noussut nopeasti. Kiinteän kuukausipalkkion mediaani kasvoi noin 10 prosenttia vuodesta 2023, eli yleistä kustannustasoa enemmän (Kiinteistöliitto, 2026).

Erikseen veloitettavat tehtävät nousivat tätäkin enemmän. Olemme nähneet, että juuri erillisveloitukset yllättävät hallituksen, koska niitä on vaikea ennakoida sopimusta tehtäessä.

Nousun taustalla ovat yleinen kustannustason kasvu ja isännöintialan palkkakehitys. Taloyhtiöiden kustannuspaineet ovat jatkuneet laajemminkin (Kiinteistöliitto, 2026). Isännöinnin hintaa kannattaa siksi verrata muiden hoitokulujen nousuun, ei tarkastella yksin.

Mitä isännöinnin hintaan sisältyy?

Kiinteä kuukausipalkkio kattaa taloyhtiön peruspalvelut. Laajemmat ja satunnaiset tehtävät veloitetaan yleensä erikseen.

Kiinteä kuukausipalkkio

Kiinteään palkkioon kuuluu taloyhtiön juokseva hallinto: kirjanpito, vastikelaskutus, maksuliikenne ja laskujen käsittely. Mukana ovat myös tavanomainen asukasviestintä ja yhtiökokouksen valmistelu. Tämä on se osa hintaa, joka pysyy joka kuukausi samana.

Kiinteän palkkion etu on ennakoitavuus, sillä summa pysyy samana työmäärästä riippumatta. Siksi kannattaa varmistaa, että mahdollisimman moni säännöllinen tehtävä kuuluu kiinteään palkkioon eikä jää erikseen laskutettavaksi.

Erikseen veloitettavat tehtävät

Erillisveloitus tulee tehtävistä, jotka eivät kuulu perussopimukseen. Niitä ovat esimerkiksi laajempi tekninen isännöinti, peruskorjaushankkeen johtaminen, ylimääräiset kokoukset ja erilaiset todistukset.

Yksittäisistä veloituksista yleisin on isännöitsijäntodistus, jonka mediaanihinta oli noin 115 euroa (Kiinteistöliitto, 2023). Hinnat ovat sittemmin nousseet, joten erittely kannattaa pyytää sopimukseen. Näemme tarjouksissa suuria eroja: sama urakka voi olla osa kiinteää palkkiota tai laskutettua tuntityötä.

Arvonlisävero hinnoissa

Isännöintipalvelu on arvonlisäverollista, ja taloyhtiö maksaa veron osana hintaa. Tarkista tarjouksista, ovatko hinnat verollisia vai verottomia, jotta vertailu on reilu. Pieni ero hinnan esitystavassa voi muuttaa kokonaiskuvan.

Mistä isännöinnin hinta muodostuu?

Hintaan vaikuttavat eniten taloyhtiön koko ja kunto sekä palvelun laajuus. Sama isännöinti maksaa eri taloyhtiöissä eri verran.

Taloyhtiön koko ja kunto

Iso taloyhtiö maksaa enemmän euroina, mutta vähemmän huoneistoa kohden, koska kiinteät tehtävät jakautuvat useammalle maksajalle. Huonokuntoinen tai juuri remontoitava talo vie isännöinniltä enemmän aikaa, mikä näkyy hinnassa. Yksi isännöitsijä hoitaa keskimäärin 15-20 kohdetta (Isännöintiliitto, 2025).

Remonttivaiheessa oleva taloyhtiö tarvitsee enemmän teknistä isännöintiä ja kokouksia. Tämä työ veloitetaan usein erikseen, joten saman talon isännöinti voi maksaa eri vuosina hyvin eri verran.

Palvelun laajuus ja sijainti

Mitä enemmän tehtäviä kiinteään palkkioon sisältyy, sitä korkeampi kuukausihinta on, mutta sitä vähemmän tulee yllättäviä erillislaskuja. Pääkaupunkiseudulla hintataso on jonkin verran muuta maata korkeampi. Vertailussa ratkaisee kokonaishinta, ei pelkkä kuukausipalkkio.

Sopimustyyppi

Sopimus voi olla kokonaishintainen tai erittelevä. Kokonaishintaisessa lähes kaikki kuuluu kiinteään kuukausipalkkioon, jolloin hinta on korkeampi mutta hyvin ennakoitava. Erittelevässä kiinteä palkkio on matalampi, mutta erilliset tehtävät laskutetaan päälle.

Pienelle ja vakaalle taloyhtiölle erittelevä sopimus voi tulla edullisemmaksi. Remontteja suunnittelevalle kokonaishintainen tuo ennakoitavuutta, koska hankkeen hallinta ei tule yllätyslaskuna.

Kuinka suuri osa taloyhtiön kuluja isännöinti on?

Isännöinti on näkyvä mutta pieni osa taloyhtiön kuluja. Suurimmat erät ovat lämmitys ja korjaukset, eivät hallintopalkkiot.

Isännöinti osana hoitokuluja

Tilastokeskuksen mukaan kerrostalon hoitokulut olivat vuonna 2024 keskimäärin 5,79 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa. Isännöinnin osuus tästä on laskuesimerkkimme mukaan noin 4-7 prosenttia, kun palkkio jaetaan huoneistoneliöille. Vaikka isännöinnin hinta nousee, sen vaikutus vastikkeeseen on rajallinen.

Vertailun vuoksi: noin 60 neliön asunnossa isännöinti on noin 15-25 euroa kuukaudessa, kun koko hoitovastike on usein yli 300 euroa. Isännöinnin hinta on tärkeä, mutta se ei yksin ratkaise vastikkeen suuruutta.

Lähteet: Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous, 2024 (hoitokulut yhteensä). Isännöinnin osuus on Asuntoanalyysin laskuesimerkki: 15-25 euroa huoneistolta jaettuna noin 60 neliön asunnolle.

Mihin vastike pääosin menee

Tilastokeskuksen mukaan kerrostalon hoitokuluista suurimmat erät ovat lämmitys ja korjaukset, kumpikin noin viidennes, sekä käyttö ja huolto noin kymmenesosa. Hallintokulut, joihin isännöinti kuuluu, ovat näitä pienempi erä.

Lähde: Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous, 2021 (kerrostalot). Hallinto ja isännöinti sisältyvät muihin kuluihin, jotka ovat näitä eriä pienempi osuus.

Siksi vastiketta hillitsee eniten hyvä energiankäyttö ja suunnitelmallinen korjaaminen. Isännöinnin kilpailuttaminen auttaa, mutta sen vaikutus koko vastikkeeseen jää pienemmäksi kuin lämmitys- ja korjauskulujen hallinta pitkällä aikavälillä.

Paljonko pienen taloyhtiön isännöinti maksaa?

Pienessä taloyhtiössä kuukausipalkkio on pienempi euroina, mutta usein kalliimpi huoneistoa kohden. Lakisääteistä pakkoa ammatti-isännöintiin ei ole.

Ammatti-isännöinnin hinta

Pienessä, noin 20 huoneiston yhtiössä kiinteän kuukausipalkkion mediaani on noin 500 euroa, eli noin 25 euroa huoneistolta (Kiinteistöliitto, 2026). Yksikköhinta on siis suurempi kuin isossa talossa, koska samat perustehtävät jakautuvat harvemmille huoneistoille.

Alle kymmenen huoneiston yhtiössä huoneistokohtainen hinta nousee usein vielä korkeammaksi. Siksi pienimmät yhtiöt vertaavat ammatti-isännöintiä kevyempään palveluun tai omaan hallintoon.

Kevyt isännöinti ja oma hallinto

Pienin yhtiö voi hoitaa hallinnon itse maallikkovoimin tai ostaa kevyen, rajatun palvelun. Tällöin hallitus tekee enemmän työtä, mutta säästää palkkiossa.

Oma hallinto sopii vakaaseen yhtiöön ilman isoja remontteja. Kun korjaushanke lähestyy, ammatti-isännöinnin osaaminen maksaa usein itsensä takaisin. Varmista joka tapauksessa, että kirjanpito ja lakisääteiset tehtävät hoidetaan oikein, ja lue lisää hallituksen tehtävistä.

Mitä hyvä isännöintisopimus sisältää?

Hyvä sopimus tekee hinnasta ennakoitavan. Se erittelee, mikä kuuluu kiinteään palkkioon ja mikä veloitetaan erikseen.

Sopimuksen tärkeimmät kohdat

Tarkista isännöintisopimuksesta ainakin nämä kohdat ennen allekirjoitusta:

• Kiinteän kuukausipalkkion sisältö.
• Erillisveloitusten hinnasto ja tuntihinta.
• Raportointi hallitukselle ja talouden seuranta.
• Irtisanomisaika ja sopimuksen kesto.

Lista ei ole muodollisuus. Suurin osa hintariidoista syntyy juuri siitä, ettei sopimuksessa ole määritelty, mikä kuuluu kiinteään palkkioon. Selkeä sopimus vähentää erimielisyyksiä myöhemmin.

Laskutuksen läpinäkyvyys

Läpinäkyvä laskutus on yleinen ongelma. Kiinteistöliiton mukaan 43 prosentille puheenjohtajista palkkioita ei eritelty vuosittain, ja 32 prosenttia oli pyytänyt selvitystä laskutuksesta (Kiinteistöliitto, 2026).

Pyydä siksi isännöinniltä vuosittainen erittely kiinteästä palkkiosta ja erillisveloituksista. Erittely tekee seuraavasta kilpailutuksesta helpomman.

Miten isännöinnin hinta kannattaa kilpailuttaa?

Kilpailuta kokonaishinta, älä pelkkää kuukausipalkkiota. Halvin kuukausihinta voi kääntyä kalliiksi erillisveloitusten kautta.

Vertaa kokonaishintaa

Pyydä tarjoukset, joissa näkyy sekä kiinteä palkkio että erikseen veloitettavat tehtävät tuntihintoineen. Olemme verranneet tarjouksia, joissa halpa kuukausipalkkio söi säästön heti, kun edessä oli putkiremontti ja hankkeen johtaminen laskutettiin erikseen tuhansilla euroilla.

Kiinteistöliiton mukaan yleisin syy vaihtaa isännöintiä on laatu, ei hinta: 60 prosenttia kilpailutuksista tehdään palvelun vuoksi ja 18 prosenttia hinnan (Kiinteistöliitto, 2026).

Pyydä vähintään kahdelta tai kolmelta isännöinniltä tarjous samalla tehtävälistalla, jotta hinnat ovat vertailukelpoisia. Kysy myös, mitä raportteja hallitus saa ja kuinka usein. Tieto talouden tilasta on osa palvelun laatua.

Milloin hinta kannattaa tarkistaa

Hinta kannattaa tarkistaa, kun sopimus on ollut voimassa muutaman vuoden tai kun palvelun laatu ei vastaa odotuksia. Myös ennen isoa remonttia on hyvä varmistaa, miten hankkeen johtaminen veloitetaan.

Kilpailutus ei aina tarkoita isännöinnin vaihtoa. Usein jo tarjousten pyytäminen auttaa neuvottelemaan nykyisen sopimuksen ehdot ajan tasalle.

Kuka päättää isännöinnistä

Isännöinnin valitsee hallitus, ja hinnasta sovitaan isännöintisopimuksessa. Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön juoksevan hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan (laki, 7 luku 17 §). Hyvä sopimus erittelee, mikä kuuluu kiinteään palkkioon ja mikä veloitetaan erikseen.

Yhtiökokous ei yleensä päätä isännöinnistä, vaan valinta kuuluu hallitukselle. Osakas voi silti nostaa asian esiin yhtiökokouksessa, jos isännöinnin laadussa tai hinnassa on ongelmia. Lopullinen sopimus on hallituksen vastuulla.

Usein kysytyt kysymykset

Onko pakko ottaa ammatti-isännöitsijä?

Ei ole. Laki ei vaadi pieneltä taloyhtiöltä ammatti-isännöintiä, vaan hallinto voidaan hoitaa itse. Käytännössä lähes kaikilla yli kymmenen huoneiston kerrostaloilla on ammatti-isännöinti, koska tehtäviä ja vastuuta on paljon. Pienin yhtiö voi pärjätä omalla hallinnolla tai kevyellä palvelulla, kunhan kirjanpito ja lakisääteiset tehtävät hoidetaan oikein.

Miksi isännöinnin lasku on suurempi kuin sopimuksen kuukausihinta?

Yleensä syynä ovat erikseen veloitettavat tehtävät. Kiinteä kuukausipalkkio kattaa vain peruspalvelut, ja esimerkiksi remonttien valvonta, ylimääräiset kokoukset tai todistukset laskutetaan erikseen. Erillisveloitukset ovat nousseet viime vuosina kuukausipalkkioita nopeammin, joten ne kannattaa tarkistaa sopimuksesta etukäteen.

Voiko isännöinnin hinnasta neuvotella?

Voi. Hinnasta sovitaan isännöintisopimuksessa, joten se on aina neuvoteltavissa. Paras hetki on sopimusta tehtäessä tai kilpailutuksen yhteydessä. Neuvottelussa kannattaa keskittyä siihen, mitä kiinteä palkkio sisältää, eikä vain kuukausihinnan suuruuteen.