Julkisivuremontin hinta taloyhtiössä

Julkisivuremontin hinta taloyhtiössä muodostuu korjaustavasta, telineistä, suunnittelusta ja mahdollisesta lisäeristyksestä. Suurin yksittäinen tekijä on korjaustapa, joka vaihtelee kevyestä huoltokorjauksesta koko julkisivun purkuun ja uuteen eristerappaukseen.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex) 6 luvun 26-27 § ja 32 §, Suomen Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton korjaushankeohjeisiin, Julkisivuyhdistys ry:n korjaustapaohjeisiin sekä Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastoon. Päivitetty 2.6.2026.

Mistä julkisivuremontin kokonaiskustannus muodostuu?

Julkisivuremontin kokonaiskustannus syntyy neljästä osasta: itse urakasta, telineistä ja työmaasta, suunnittelusta ja valvonnasta sekä mahdollisesta lisälämmöneristyksestä. Suurin yksittäinen tekijä on valittu korjaustapa.

Suuruusluokka

Kerrostalon julkisivuremontti on laajuuden mukaan kymmenien tuhansien ja satojen tuhansien eurojen, suurissa kohteissa yli miljoonan euron hanke. Suuruusluokka eri taloyhtiöiden välillä vaihtelee siis moninkertaisesti. Sama rakennus voi maksaa kevyestä huoltokorjauksesta yhden summan tai koko julkisivun purkukorjauksesta moninkertaisen, riippuen siitä, mitä kuntotutkimus paljastaa pinnan alta.

Korjaustavat eroavat toisistaan suuruusluokaltaan selvästi. Materiaalikohtaisen euromääräisen neliöhinnan löydät erikseen julkisivuremontin pääsivulta.

Kustannusosat

Itse urakka kattaa työvoiman, materiaalit ja työmaakulut. Sen päälle tulevat suunnittelu, valvonta ja projektinjohto sekä taloyhtiön hallinnon ja rahoituksen kulut. Alla oleva taulukko jakaa kokonaisuuden tyypillisiin osuuksiin.

Lähteet: Suomen Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto, korjaushankkeen kustannusjako; Asuntoanalyysin oma arvio osuuksista. Osuudet ovat suuntaa antavia ja vaihtelevat hankkeen laajuuden mukaan.

Telineet

Telineet pystytetään koko julkisivun korkeudelle, ja niiden vuokra juoksee koko urakan ajan. Korkeassa kerrostalossa telineiden ja sääsuojan osuus työmaakuluista voi nousta suureksi, kun matalassa rakennuksessa se jää pienemmäksi.

Juuri tästä syystä julkisivuremontti kannattaa ajoittaa yhteen ikkunoiden, parvekkeiden tai katon korjauksen kanssa. Yksi telinekerta palvelee useaa korjausta, jolloin kallis pystytys ja purku jaetaan monen hankkeen kesken.

Lisäeristys

Lisälämmöneristys liittyy tyypillisesti eristerappaukseen tai uuteen tuulettuvaan julkisivuun. Se nostaa materiaali- ja työkustannusta, mutta parantaa rakennuksen energiatehokkuutta ja voi pienentää lämmityskuluja pitkällä aikavälillä.

Lisäeristys on osa korjaustavan valintaa, ei erillinen pakollinen kuluerä. Kevyessä paikkaus- ja huoltokorjauksessa eristystä ei lisätä, joten tämä osuus jää kokonaan pois ja kokonaishinta pysyy alhaisempana.

Taloyhtiökohtainen vaihtelu

Kaksi samanikäistä kerrostaloa voi päätyä eri hintaan, koska julkisivumateriaali, vaurioiden laajuus ja rakennuksen korkeus eroavat. Hinta ei seuraa rakennusvuotta suoraan, vaan sen ratkaisee rakenteen todellinen kunto kuntotutkimuksen jälkeen.

Myös urakan ajoitus vaikuttaa. Kiireellä tilattu hätäkorjaus maksaa enemmän kuin hyvissä ajoin suunniteltu ja kilpailutettu hanke, jossa taloyhtiö ehtii vertailla tarjouksia ja valita korjaustavan rauhassa.

Miten korjaustavat eroavat toisistaan suuruusluokaltaan?

Korjaustapa ratkaisee julkisivuremontin hinnan voimakkaammin kuin mikään muu tekijä. Sama talo voi tarvita kevyen elementtisaumauksen ja huoltomaalauksen tai laajan purkukorjauksen uudella eristerappauksella, ja näiden välillä on moninkertainen hintaero.

Korjaustapojen suuruusluokkavertailu

Alla oleva taulukko järjestää yleisimmät korjaustavat suuruusluokan mukaan kevyimmästä raskaimpaan. Luvut ovat suhteellisia, eivät euromääräisiä; tarkat €/m² -haarukat ovat julkisivuremontin pääsivulla.

Lähde: Julkisivuyhdistys ry:n korjaustapaohjeet ja Suomen Kiinteistöliitto. Suuruusluokka on suhteellinen; euromääräiset neliöhinnat löytyvät julkisivuremontin pääsivulta.

Vauriotaso

Korjaustavan valinta riippuu vauriotasosta, ei pelkästä iästä. Pintapuolisesti samanlainen elementtitalo voi tarvita kevyen saumauksen tai raskaan purkukorjauksen sen mukaan, kuinka pitkälle betonin karbonatisoituminen ja raudoituksen ruostuminen ovat edenneet.

Tästä syystä julkisivuremontin hintaa ei voi luvata ennen kuntotutkimusta. Kuntotutkimus erottaa, riittääkö huoltokorjaus vai onko edessä laaja korjaustapa, ja vasta sen jälkeen urakka voidaan kilpailuttaa luotettavasti.

Korjaustavan valinta

Kevyt huoltokorjaus on edullisempi heti, mutta jos rakenne on jo laajasti vaurioitunut, se vain siirtää ongelman muutamalla vuodella eteenpäin. Raskaampi korjaustapa maksaa enemmän kerralla, mutta pidentää julkisivun käyttöikää vuosikymmeniä.

Eristerappaus ja uusi tuulettuva julkisivu tuovat lisäksi energiansäästöä, joka osittain kompensoi korkeampaa kustannusta. Valinta tehdään aina taloyhtiökohtaisesti kuntotutkimuksen ja elinkaariarvion pohjalta.

Kuka taloyhtiössä päättää julkisivuremontista ja sen hinnasta?

Päätöksen tekee yhtiökokous hallituksen esityksestä. Julkisivu on rakennuksen ulkopinta ja osa runkoa, joten se kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Enemmistösääntö

Yksittäinen osakas ei tee päätöstä eikä maksa julkisivun korjausta erikseen. Tavanomaisesta julkisivuremontista yhtiökokous päättää, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Tämä yksinkertainen enemmistö riittää sekä kunnossapitoon että tasoa nostavaan korjaukseen.

Vastustava osakas ei voi yksin kaataa lainmukaista korjauspäätöstä eikä välttää rahoitusvastiketta. Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, joten aktiivinen osallistuminen yhtiökokoukseen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa hankkeen sisältöön ja ajoitukseen.

Määräenemmistö

Määräenemmistöä ei tarvita: itse julkisivuremonttiin riittää aina yli puolen annettujen äänten enemmistö (6 luku 26 §). Verkossa toistuva väite kahden kolmasosan vaatimuksesta sekoittaa korjauspäätöksen muihin asioihin.

Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §). Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §).

Taloyhtiön oma yhtiöjärjestys eli talon omat säännöt voi silti tiukentaa äänikynnystä. Säännöt kannattaa lukea ennen suurta julkisivupäätöstä, koska ne voivat vaatia tavallista suuremman kannatuksen tietyille hankkeille.

Päätösehdotus

Hallitus vie yhtiökokoukselle korjaustavan, kustannusarvion ja rahoitusmallin samassa ehdotuksessa. Osakas äänestää siis sekä korjaustavasta että siitä, miten urakka maksetaan ja kuinka suureksi rahoitusvastike nousee.

Hyvin valmisteltu ehdotus erottaa selvästi pakollisen kunnossapidon ja vapaaehtoisen lisäparannuksen, kuten lisäeristyksen. Näin osakkaat tietävät, mistä summasta on kyse ja mihin hintaero perustuu.

Hallituksen selvitys

Hallitus tilaa kuntotutkimuksen, vertailee korjaustapavaihtoehtoja ja pyytää tarjoukset useammalta urakoitsijalta. Vasta kilpailutuksen jälkeen julkisivuremontin hinta on luotettava, eikä se enää nojaa pelkkään suuruusluokka-arvioon.

Hallitus esittää myös kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden korjaustarpeesta. Selvitys nostaa tulevan julkisivuremontin näkyväksi jo vuosia ennen päätösvuotta, jolloin osakas ehtii varautua tulevaan kustannukseen.

Miten julkisivuremontti rahoitetaan ja mitä se maksaa osakasta kohti?

Suuri julkisivuremontti rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla taloyhtiöllä on koko summaa valmiina kassassa. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa, ja osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena.

Rahoitusvastike

Rahoitusvastike kattaa taloyhtiölainan lyhennyksen ja koron. Sen suuruus riippuu lainan koosta, korosta ja takaisinmaksuajasta, ja se päättyy, kun lainaosuus on maksettu pois.

Rahoitusvastike kannattaa erottaa hoitovastikkeesta, jolla katetaan talon juokseva ylläpito. Lisätietoa rahoituksen jakautumisesta löydät rahoitusvastikkeen sivulta.

Maksutapa

Moni taloyhtiö tarjoaa osakkaalle valinnan: maksaa oma osuus kerralla pois tai pieninä erinä rahoitusvastikkeena. Kertamaksu pienentää kuukausivastiketta, mutta vaatii ison summan etukäteen.

Lainaosuuden suuruus näkyy isännöitsijäntodistuksessa. Ostajan kannattaa tarkistaa, kuinka paljon velkaa asuntoon kohdistuu, koska se nostaa todellista ostohintaa velattoman hinnan päälle.

Vastikevaikutus

Suuri julkisivuremontti voi nostaa kuukausivastiketta tuntuvasti useaksi vuodeksi. Tarkka summa riippuu osakkaan omistusosuudesta ja koko urakan hinnasta, joten yksittäistä euromäärää ei voi luvata etukäteen.

Korjauksia kasautuu usein samaan vaiheeseen, joten yhden hankkeen vastike ei aina jää viimeiseksi. Siksi osakkaan on hyvä katsoa koko talon korjaustarvetta, ei vain seuraavaa julkisivu-urakkaa.

Energiansäästö

Eristerappaus ja uusi tuulettuva julkisivu parantavat rakennuksen energiatehokkuutta, jolloin lämmityskulut voivat laskea. Säästö ei poista urakan hintaa, mutta se pienentää julkisivuremontin todellista elinkaarikustannusta vuosien aikana.

Energiatehokkuutta parantavaan korjaukseen voi joissain tilanteissa saada avustusta tai edullista lainaa. Hallituksen kannattaa selvittää ajantasaiset tukiehdot osana hankesuunnitelmaa ennen yhtiökokouksen päätöstä.

Tilastokeskuksen korjausrakentamistilaston mukaan ulkopinnat ovat yksi taloyhtiöiden suurimmista korjausmenoista, joten energiatehokkuuden parantaminen julkisivuremontin yhteydessä kannattaa arvioida osana hankkeen kokonaistaloutta.

Miten julkisivuremontin hinta liittyy korjausvelkaan?

Julkisivu, joka lähestyy teknisen käyttöikänsä loppua, näkyy taloyhtiön korjausvelassa euroina. Mitä lähempänä käyttöiän loppua julkisivu on, sitä suurempi osuus tulevasta korjauksesta on jo erääntynyt.

Korjausvelan ennakointi

Korjausvelka eli kertynyt mutta vielä toteuttamaton korjaustarve ennakoi julkisivuremontin hinnan jo vuosia ennen yhtiökokouksen päätöstä. Tieto auttaa osakasta varautumaan rahoitusvastikkeen nousuun hyvissä ajoin.

Isännöitsijäntodistus

Korjausvelka ei ole taseen erä, joten se ei näy euroina isännöitsijäntodistuksessa. Todistus kertoo jo päätetyt hankkeet ja lainat, mutta ei vielä erääntyvää julkisivun korjaustarvetta.

Siksi tuleva julkisivuremontin hinta kannattaa arvioida erikseen rakennusosan iästä ja käyttöiästä. Pelkkä velaton hinta ja todistus eivät kerro koko kuvaa talon tulevista kustannuksista.

Asuntoanalyysin arvio

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet julkisivun ja muiden rakennusosien arvioidun korjausvelan euroina jo ennen yhtiökokousta tai ostopäätöstä.

Näin julkisivuremontin suuruusluokka ei jää pelkän arvauksen varaan. Tarkan urakkasumman ratkaisee silti aina kuntotutkimus ja kilpailutus, mutta korjausvelka kertoo, kuinka lähellä päätös on.

Usein kysytyt kysymykset

Mistä taloyhtiön julkisivuremontin hinta muodostuu?

Julkisivuremontin kokonaiskustannus muodostuu neljästä osasta: itse urakasta, telineistä ja työmaasta, suunnittelusta ja valvonnasta sekä mahdollisesta lisälämmöneristyksestä. Tyypillisesti itse urakka on noin 85 prosenttia kokonaiskustannuksesta, suunnittelu ja valvonta noin 10 prosenttia sekä hallinto ja rahoitus noin 5 prosenttia. Suurin yksittäinen tekijä on valittu korjaustapa, joka voi vaihdella kevyestä elementtisaumauksesta koko julkisivun purkukorjaukseen ja uuteen eristerappaukseen. Materiaalikohtaisen euromääräisen neliöhinnan löydät julkisivuremontti-pääsivulta.

Mikä korjaustapa on edullisin ja mikä kallein?

Kevyin ja edullisin korjaustapa on elementtisaumaus ja huoltomaalaus, jossa vanhat saumamassat uusitaan ja betonipinta käsitellään uudelleen. Sitä seuraavat paikkaus- ja pinnoituskorjaus sekä levyverhouksen huoltokorjaus. Keskiraskas vaihtoehto on rappauspinnan uusiminen alustaan asti, ja raskaimpia ja kalleimpia ovat uusi tuulettuva levyjulkisivu lisäeristyksellä sekä koko julkisivun purkukorjaus ja uusi eristerappaus. Korjaustavan valinta riippuu vauriotasosta, ei pelkästä iästä, ja se ratkaistaan kuntotutkimuksen pohjalta.

Tarvitaanko julkisivuremonttiin kahden kolmasosan enemmistö?

Ei tarvita. Tavanomaiseen julkisivuremonttiin riittää aina yli puolen annettujen äänten enemmistö yhtiökokouksessa (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Verkossa toistuva väite kahden kolmasosan vaatimuksesta on virheellinen julkisivuremontissa. Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §) sekä päätökseen jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen (6 luku 32 §). Taloyhtiön oma yhtiöjärjestys voi silti tiukentaa äänikynnystä tietyille hankkeille.

Miten julkisivuremontti rahoitetaan taloyhtiössä?

Suuri julkisivuremontti rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla taloyhtiöllä on koko summaa valmiina. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa, ja osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena, joka kattaa lainan lyhennyksen ja koron. Moni taloyhtiö antaa osakkaalle mahdollisuuden maksaa osuus kerralla pois, jolloin kuukausivastike pienenee. Rahoitusvastike on eri asia kuin hoitovastike, ja se päättyy, kun lainaosuus on maksettu.

Miksi telineet kannattaa jakaa usean korjauksen kesken?

Telineet pystytetään koko julkisivun korkeudelle ja niiden vuokra juoksee koko urakan ajan, joten korkeassa kerrostalossa niiden osuus työmaakuluista voi nousta suureksi. Kun julkisivuremontti ajoitetaan yhteen ikkunoiden, parvekkeiden tai katon korjauksen kanssa, sama telinekerta palvelee useaa hanketta. Näin kallis pystytys ja purku jaetaan monen korjauksen kesken ja kokonaiskustannus jää pienemmäksi kuin erillisistä urakoista. Samalla asukashäiriö lyhenee, kun työmaa on pystyssä vain kerran.