Kuinka kauan kat­to­re­mont­ti kestää ta­lo­yh­ti­ös­sä?

Kattoremontin kestolle on kaksi eri lukua, ja ne eroavat toisistaan kuukausilla. Itse työ katolla vie laajuudesta riippuen alle kuukaudesta jopa kahdeksaan kuukauteen. Koko hanke ensimmäisestä kuntotutkimuksesta urakan luovutukseen on tätä selvästi pidempi, ja suurin osa siitä ajasta kuluu ennen kuin yksikään työmies nousee katolle.

Miksi kestosta annetaan niin eri lukuja?

Koska kysymykseen vastataan kahdella eri kellolla eikä kumpaakaan yleensä nimetä. Toinen mittaa työtä katolla, toinen koko hanketta.

Työn kesto ja hankkeen kesto

Urakkavaihe alkaa telineiden noustessa ja päättyy luovutukseen. Koko hanke alkaa huomattavasti aiemmin, kuntotutkimuksesta, jonka perusteella vasta päätetään, mitä katolle tehdään.

Ero ei jää teoriaksi. Taloyhtiössä tutkimuksiin, suunnitteluun, päätökseen ja kilpailutukseen kuluva aika on usein pidempi kuin itse työ. Sitä osaa yhtiö ei lyhennä urakoitsijaa vaihtamalla.

Verkon lyhyet luvut

Suurin osa kattoremontin kestoa käsittelevistä sivuista on kattourakoitsijoiden omia, ja ne on kirjoitettu omakotitalon näkökulmasta. Vesivek kertoo, että pientalon kattoremontti voidaan toteuttaa parissa päivässä ja että katto on auki vain muutamia tunteja. Sivulla ei mainita taloyhtiöitä lainkaan.

Nämä luvut kuvaavat myyjän omaa tuotteistettua pientalourakkaa eivätkä päde kerrostalon katolla. Kaikki eivät sekoita näitä: Lumo Rakennus erottaa omakotitalon kolmesta kuuteen päivään ja taloyhtiön kahdesta kolmeen kuukauteen, mikä osuu samaan suuruusluokkaan kuin jäljempänä kuvatut toteutuneet kohteet.

Pahimmillaan sama lupaus viedään suoraan taloyhtiön ovelle. Oulun ammattikorkeakoulun opinnäytetyössä vuodelta 2021 kuvataan ovelta ovelle tarjottu kattourakka, jossa osakkaille jäi käsitys, että valmista tulisi jopa kahdessa päivässä tai viimeistään viikossa. Saman työn mukaan myyjät eivät käyneet katsomassa kattoa eivätkä sen alla olevia rakenteita, ja taloyhtiö päätyi lopulta teettämään työn muualla.

Kuinka kauan itse työ kestää?

Laajuus ratkaisee lähes kaiken, ja haarukka ulottuu alle kuukaudesta kahdeksaan kuukauteen.

Kesto laajuuden mukaan

Lähteet: ääripäät Suomen Kiinteistölehden kaupallisesta kumppanisisällöstä (24.4.2023), keskimmäinen rivi kahdesta jäljempänä kuvatusta toteutuneesta taloyhtiökohteesta. Luvut koskevat urakkavaihetta, eivät koko hanketta.

Ääripää on harvinainen

Taulukon ääripäät ovat peräisin Kiinteistölehden kaupallisesta kumppanisisällöstä, jonka kumppanina on kuntotutkimusyhtiö Raksystems ja jossa haastatellaan sen osastonjohtajaa. Se on paras julkaistu luku, mutta kannattaa tietää, että kumppani myy kuntotutkimuksia.

Kahdeksan kuukautta ei kuvaa tavallista hanketta. Sama lähde toteaa, että raskainta tapaa käytetään hyvin harvoin ja että remontit ovat yleensä jotain ääripäiden väliltä. Saman lähteen mukaan esimerkiksi peltikaton kate uusitaan usein vanhoille ruoteille, jolloin rakenteisiin ei tarvitse puuttua.

Mikä haarukan sisällä ratkaisee

Pinta-ala ratkaisee vähemmän kuin usein ajatellaan. Enemmän merkitsevät katon muoto, läpivientien määrä ja se, puututaanko rakenteisiin vai pelkkään katteeseen. Piiput, kattokaivot ja ilmanvaihtokonehuoneet hidastavat työtä enemmän kuin muutama lisäneliö.

Miltä kaksi toteutunutta hanketta näyttää?

Kahdesta dokumentoidusta taloyhtiökohteesta molemmat kellot ovat luettavissa erikseen. Tällaisia lukuja ei juuri julkaista.

Molemmat kellot rinnakkain

Luvut ovat Oulun ammattikorkeakoulun ylemmän tutkinnon opinnäytetyöstä vuodelta 2016.

Lähde: Norman, Oulun ammattikorkeakoulu 2016, ylempi ammattikorkeakoulututkinto. Rivitalo oli yksikerroksinen ja kerrostalossa oli seitsemän kerrosta. Kerrostalon hanke eteni poikkeuksellisen ripeästi, koska kuntotutkimus oli tehty jo aiemmin ja hallitus oli hyvin motivoitunut päätöksentekoon.

Työ ei ratkaise hankkeen pituutta

Huomaa järjestys. Kerrostalossa työ katolla kesti kaksi kertaa niin kauan kuin rivitalossa, mutta koko hanke valmistui silti nopeammin. Kaksi kohdetta ei tietenkään kerro, mitä juuri sinun katollasi kestää.

Vertailu ei ole aivan yhteismitallinen. Kerrostalon kello alkoi myöhempää, koska kuntotutkimus oli jo tehty, ja sen hallitus kykeni päättämään.

Suunta on silti selvä: ero syntyi ennen kattoa. Rivitaloyhtiöllä aikaa kului toiseen tarjouskierrokseen, joka siirsi aloitusta noin kaksi viikkoa. Vipuvarsi on siis päätöksenteossa ja valmistelussa, ei työmaalla.

Mistä koko hankkeen aikataulu koostuu?

Työtä edeltää sarja vaiheita, joista yksikään ei ole ohitettavissa.

Kuntotutkimuksesta urakoitsijan valintaan

Taloyhtiön kattoremontti alkaa esiselvityksestä, jossa katon rakenneosien kuntotutkimuksilla varmistetaan kriittisten osien kunto. Tulokset ohjaavat korjausmenetelmän valintaa. Niiden pohjalta laaditaan hankesuunnitelma ja sitten toteutussuunnitelmat, ja vasta kun suunnitelmat ovat valmiit, urakka kilpailutetaan ja urakoitsija valitaan.

Kiinteistölehden kumppanisisällössä haastateltu Raksystemsin osastonjohtaja suosittelee palkkaamaan ensin rakennuttajakonsultin eli projektipäällikön, joka tuntee taloyhtiöiden kattoremontit. Neuvo on järkeenkäypä, mutta se kannattaa lukea tietäen, että haastateltavan työnantaja myy juuri tätä palvelua.

Päätöksen kiinteät viiveet

Urakasta päättää yhtiökokous, eikä kokousta voi pitää ilmoittamatta siitä etukäteen. Kokouskutsu on toimitettava viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.

Päätöksen jälkeen osakkaalla on kolme kuukautta aikaa nostaa moitekanne yhtiötä vastaan. Määräaika ei estä töiden aloittamista, mutta yhtiö kantaa riskin, jos se aloittaa ennen sen umpeutumista ja päätös myöhemmin kumotaan. Päätöksenteon kulun käy läpi kattoremontin päätös.

Mitä aikatauluista ei ole julkaistu

Näiden vaiheiden tyypillisiä kestoja ei ole julkaistu missään. Kuntotutkimuksen, hankesuunnittelun, kilpailutuksen ja lupakäsittelyn tyypillisistä kestoista ei ole julkaistua tilastoa, joten mitään viikkomäärää ei voi esittää yleisenä totuutena.

Verkossa esiintyy silti täsmällisiä lukuja, ja osa niistä on jotain aivan muuta kuin kestoja. Kattotutka ilmoittaa taloyhtiösivullaan toimitusajaksi neljästä kuuteen viikkoa, mutta se on aika tilauksesta aloitukseen eikä minkään työvaiheen pituus. Lupatarpeen ja lupaviiveen saa selville vain omasta rakennusvalvonnasta, ja lupa-asiat selittää kattoremontin hinta.

Voiko kattoremontin tehdä talvella?

Voi, ja edellä kuvattu rivitalokohde tehtiin nimenomaan talvityönä. Vuodenaikaa tärkeämpää on olosuhdesuojaus.

Kevät on tavoiteltu aloitusaika

Edellä siteeratun opinnäytetyön kuvaamassa toimintamallissa kattokorjaukset pyritään aloittamaan keväällä huhti- ja toukokuun aikana, koska se on yleensä vähäsateisempaa aikaa kuin loppukesä. Kyse on yhden yrityksen tavasta toimia eikä alan yhteisestä ohjeesta. Saman lähteen mukaan töitä voidaan tehdä myös talvella pakkaskaudella, jolloin vesi on kiinteässä muodossa eikä aiheuta vesivahinkoja yhtä herkästi.

Tämä kääntää tavanomaisen oletuksen ympäri. Riskin muodostaa sulava ja valuva vesi eikä kylmyys, minkä vuoksi vakaa pakkasjakso voi olla työn kannalta helpompi kuin sateinen elokuu.

Sääsuojaus on mitoituskysymys

Kattoliiton yleisohje suosittelee vedeneristystöiden tekemistä sääsuojassa aina, kun sade tai kylmyys uhkaa työn laatua. Ohje nimeää tällaisiksi käytännössä ainakin syys- ja talvityöt sekä saneeraustyöt. Taloyhtiön kattoremontti on saneeraustyö, joten suojaus on pääsääntö.

Jyrkkiä katteita koskevissa luvuissa ohje sallii kevyemmän ratkaisun. Pienissä ja lyhytaikaisissa remonteissa aluskate riittää yleensä sääsuojaksi. Huputus varataan pidempiin remontteihin ja vaativiin purkutöihin. Tasakaton kermityössä tuota vaihtoehtoa ei ole, koska aluskatetta ei ole.

Huputus maksaa. Yhdessä dokumentoidussa esimerkissä se nosti 60 000 euron korjaustyön hintaa noin 20 000 eurolla. Kyse on yksittäistapauksesta, ja telineiden ja sääsuojan tavanomaisen osuuden urakasta näyttää kattoremontin hinta. Vastineeksi työ etenee säästä riippumatta ja aikataulu on ennakoitavampi, ja huputus pidentää työskentelykautta keväällä ja syksyllä.

Sade pysäyttää, pakkanen ei

Vedeneristystöitä ei saa tehdä sateessa, koska tartuntaa ei silloin synny. Jäätyneet pinnat on sulatettava ja märät kuivattava ennen eristeiden kiinnittämistä, mikä on omaa työaikaansa. Talvella huomioitavaa on lisäksi materiaalien jäykkyys, liimausbitumin nopea jäähtyminen ja polttimen liekin tehon aleneminen, ja kermit suositellaan säilytettäväksi lämpimässä ennen asennusta.

Yhtä yleistä lämpötilarajaa ohje ei aseta, vaan rajat ovat tuotekohtaisia. Itseliimautuville kumibitumikermeille ja muovisille höyrynsuluille suositeltu alin lämpötila on viisi celsiusastetta, itseliimautuville bitumikatteille yli kymmenen astetta.

Ohje toteaa myös, että ensisijaisesti noudatetaan valmistajan omia ohjeita asennuslämpötiloista. Verkossa liikkuvat pakkasrajat ovat siis tuotekohtaisia eivätkä alan yhteinen normi, ja oikean luvun tietää vain se, joka tietää mikä tuote katolle tulee.

Mikä venyttää aikataulua?

Aikataulua venyttävät ennen muuta rakenteiden yllätykset, pakolliset esityöt ja sopimusehdot.

Rakenteiden yllätykset

Korjaustöissä joudutaan usein purkamaan rakenteita, ja vasta silloin nähdään mitä katteen alla on. Jos aluslaudoitus tai eriste on märkä, työ laajenee kesken urakan.

Juuri tästä syystä kunnollinen kuntotutkimus lyhentää aikataulua eikä pidennä sitä. Edellä kuvatussa kerrostalokohteessa yllätyksiä ei juuri tullut: aluslaudoitusta uusittiin noin kaksi neliömetriä ja muutaman piipun yläosan muurausta korjattiin.

Mitä enemmän rakenteesta tiedetään ennen tarjouspyyntöä, sitä vähemmän urakan aikana tulee muutostöitä, joista jokainen on oma neuvottelunsa ja oma viiveensä.

Asbestikartoitus ja tulityöt

Ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa on tehtävä asbestikartoitus ennen purkutöitä. Asbestia sisältävien katteiden purkutyöt ovat luvanvaraisia, ja niitä saavat tehdä vain aluehallintoviraston valtuuttamat yritykset. Kartoitus on siis oma vaiheensa ennen työtä, ja löydös muuttaa sekä aikataulun että tekijän.

Kermien hitsaus on tulityötä, joka vaatii määräaikaisen tulityöluvan ja nimetyn tulityövartioinnin. Jälkivartiointiaika on yleensä tunti työn päättymisen jälkeen. Työpäivä katolla on siis lyhyempi kuin työmaalla vietetty päivä, mikä yllättää monet asukkaat, jotka arvioivat edistymistä sen mukaan, milloin autot lähtevät pihasta.

Kiinteä hinta vai tuntityö

Aikataulun venymisestä on valitettu taloyhtiöissä yhtä kauan kuin kattoja on korjattu. Suomi24-palstalla on vuodelta 2005 ketju kahden viikon alustavasta arviosta, joka venyi kuudeksi viikoksi ilman näkyvää loppua. Kirjoittaja kertoo myös tavoittamattomissa olevasta työnjohdosta ja laskuista, jotka juoksevat tuntien mukaan.

Tähän vaikutetaan urakkasopimuksessa, ei urakan aikana. Kiinteä urakkahinta siirtää aikatauluriskin urakoitsijalle toisin kuin tuntityö, jossa hitaus kasvattaa laskua. Sovi kirjallisesti valmistumispäivä, viivästyksen seuraamukset ja se, mitkä yllätykset oikeuttavat lisäaikaan ja mitkä eivät.

Millaista talossa on remontin aikana?

Siedettävää verrattuna moneen muuhun taloyhtiön remonttiin, koska työ tehdään katolta käsin.

Telineet ja huputus

Isommissa remonteissa rakennuksen ympärille pystytetään rakennustelineet ja vesikatto huputetaan. Asuntojen ikkunoita ei silloinkaan peitetä.

Teline kiertää usein koko talon, joten piha-alueiden ja pysäköinnin käyttöön tulee väliaikaisia rajoituksia. Telineet vaikuttavat myös asunnon turvallisuuteen, joten alimpien kerrosten ikkunat kannattaa pitää suljettuina poissa ollessa.

Milloin haitta on todellinen

Usein kuultu lupaus siitä, ettei kattoremontti häiritse asumista, pitää useimpien asukkaiden kohdalta paikkansa. Ylimmässä kerroksessa tilanne on toinen silloin, kun katto on auki juuri oman asunnon kohdalta.

Silloin ratkaisee se, miten työ keskeytetään. Aina kun työ pysäytetään, tehdään työsauma tai muu suojaus, joka estää veden pääsyn rakenteisiin. Tästä kannattaa kysyä urakoitsijalta ennen töiden alkua, koska se erottaa hallitun keskeytyksen vesivahingosta.

Sitä, kuinka monta päivää katto on auki yhden asunnon yläpuolella tai kuinka kauan telineet seisovat, ei ole julkaistu missään. Molemmat ovat kysymyksiä urakoitsijalle ennen työmaakokousta, ja vastaus kuuluu kirjata aikatauluun samalla tarkkuudella kuin urakan kokonaiskesto.

Mitä lähempänä asukkaat ovat työmaata, sitä tärkeämpää tiedottaminen on. Rivitalokohdetta käsitelleen opinnäytetyön mukaan tiedotusta ei tällaisella työmaalla tule koskaan liikaa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka kauan kattoremontti kestää kerrostalossa?

Kysy urakoitsijalta erikseen, tarkoittaako hän työtä katolla vai koko hanketta, koska luvut eroavat kuukausilla. Pyydä myös kirjallinen aikatauluehdotus, jossa näkyvät telineiden pystytys, purkuvaihe ja luovutus. Ilman tätä erittelyä tarjousten kestoja ei voi verrata keskenään.

Miksi naapuritaloyhtiön katto valmistui kahdessa viikossa?

Todennäköisesti naapurissa tehtiin eri laajuinen työ. Ennen vertailua kannattaa kysyä, uusittiinko siellä pelkkä kate vai myös sen alla olevat rakenteet, ja tehtiinkö työ sääsuojan alla vai ilman. Nämä kolme asiaa selittävät valtaosan kahden samannäköisen katon kestoerosta.

Kannattaako urakka ajoittaa kesään?

Kesä on työn kannalta helpoin, mutta se on myös urakoitsijoiden kiireisin aika, joten tarjoukset voivat olla kalliimpia ja aloitusaika kaukana. Alan oma suositus on aloittaa keväällä huhti- ja toukokuussa, koska se on vähäsateisempaa aikaa kuin loppukesä. Sääsuojattu urakka etenee kuitenkin lähes säästä riippumatta, joten tärkeintä on saada suunnitelmat ja päätös valmiiksi siihen mennessä, kun urakoitsijoilla on tilaa kalenterissa.

Mitä teen, jos urakka on selvästi myöhässä?

Katso ensin urakkasopimuksesta sovittu valmistumispäivä ja viivästyksen seuraamukset, ja pyydä urakoitsijalta kirjallinen selvitys viiveen syystä ja uusi aikatauluarvio. Yllättävät rakennevauriot oikeuttavat usein lisäaikaan, resurssipula ei. Asia hoidetaan taloyhtiön ja urakoitsijan välillä, joten yksittäisen osakkaan kannattaa viedä huoli hallitukselle tai isännöitsijälle eikä työmaalle.

Voiko parvekkeella olla remontin aikana?

Tämä riippuu telineiden ja suojausten sijainnista, ja urakoitsija ilmoittaa rajoitukset työmaatiedotteessa. Telineiden alueella parveke on usein pois käytöstä turvallisuussyistä, ja telineet myös helpottavat asuntoon pääsyä ulkopuolelta. Kysy rajoitusten kesto etukäteen, koska se on tavallisin yksittäinen asukkaita koskeva haitta koko urakassa.